Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
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O Administrador do Condomínio do Parque Oceano (Oeiras), A, intentou, a 11 de Outubro de 2000, no Tribunal Judicial de Oeiras, com posterior distribuição ao seu Terceiro Juízo Cível, acção declarativa, de condenação, contra B (Gibraltar),
pedindo a condenação da ré a pagar aos condóminos do B identificados em lista (1). Esta lista constitui a fls. 10 dos autos que acompanhou a petição inicial. indemnização correspondente aos danos materiais por estes sofridos em virtude de não poderem adquirir, a preço de custo e com exclusão do terreno, os parqueamentos constantes da cláusula terceira do acordo de 25 de Maio de 1992 celebrado entre a administração do condomínio e a ré, em quantitativo a liquidar em execução de sentença.
Como causa de pedir o autor alegou a violação pela ré da obrigação da cláusula quinta do artigo quinto daquele acordo por, a 30 de Março de 2000, ter vendido a terceiro identificado prédio sem transmitir para a sociedade compradora as obrigações decorrentes do acordo; sendo do seguinte teor as cláusulas terceira a quinta daquele artigo:
Terceira: no terreno referido na alínea A do Considerando primeiro a segunda contratante construirá uma zona autónoma de parqueamentos a nível subterrâneo às garagens da cave e/ou da sub-cave do prédio do Condomínio do B, devendo cada, parqueamento ter a área de: comprimento 6,8 metros, largura 4 metros, altura 2,6 metros.
Quarta - Os parqueamentos referidos na cláusula terceira serão construídos aquando da execução do empreendimento da Célula E (zona norte) e são exclusivamente destinados a serem adquiridos, pelo preço de custo da obra (com exclusão do terreno), aos condóminos do Condomínio do B que constam da lista anexa, segundo contratos de promessa de compra e venda a estabelecer logo após a aprovação do projecto de construção.
Quinta - No caso de a representada do segundo contratante alienar os prédios referidos no Considerando primeiro, compromete-se a transmitir para o adquirente as obrigações que lhe advém do presente Protocolo, com vista ao seu exacto cumprimento por quem quer que venha a ser titular dos mesmos prédios.
A ré não contestou, apesar de regularmente citada, pelo que aquele Tribunal proferiu despacho considerando confessados os factos articulados pelo autor.
Por sentença de 2 de Fevereiro de 2001 daquele Tribunal, a ré foi absolvida do pedido.
Na sentença começou por se observar que não cabe falar aqui de contrato a favor de terceiro pois que a Administração do Condomínio e os condóminos são a mesma entidade, em que aquela é a representante destes.
A seguir, entendeu-se que o acordo celebrado constitui uma declaração de intenções, pelo que estaremos no domínio da responsabilidade pré-contratual (artº 227º do Cód. Civil). Ora, neste campo, só é indemnizável o interesse contratual negativo de passo que o que o autor pede é a indemnização correspondente ao interesse contratual positivo.
Em apelação do autor, o Tribunal da Relação de Lisboa, por acórdão de 6 de Junho de 2002, confirmou a sentença.
De harmonia com o respectivo discurso, o constante das cláusulas terceira e quarta acima transcritas não passa de actos preliminares de um futuro contrato-promessa, não concluído, atento o disposto no artº 232º do Cód. Civil.
Ainda inconformado, o autor pede revista mediante a qual, dizendo que no acórdão recorrido se violou o disposto nos artºs 443º, 227º, 236º, 397º, 405º, 798º e 566º, todos do Cód. Civil, se pretende a revogação do acórdão recorrido e que se julgue a acção procedente.
A ré não alegou.
O recurso merece conhecimento.
Vejamos se merece provimento.
A questão a decidir é a de determinar se o denominado protocolo de acordo de 25 de Maio de 1992 traduz um verdadeiro contrato, nos termos do artº 405º do Cód. Civil, ou constitui somente documentação de negociações prévias, nos termos que emergem no artº 227º do mesmo Código.
A matéria de facto a tomar em consideração é a adquirida no acórdão recorrido para cujos termos se remete (artºs 713º, nº6, e 726º, ambos do Cód. Civil).
Começa-se por se observar que no acórdão recorrido se não viola o disposto no artº 443º do Cód. Civil.
O dito protocolo não traduz a celebração de contrato a favor de terceiro: é que, na espécie, não existe terceiro. Os dezanove condóminos da lista anexa, mencionada na cláusula quarta do artigo quinto do acordo, são eles próprios partes contratuais, representados no acordo e nesta acção pelo administrador do condomínio, ao abrigo do disposto nos artºs 258º, 1436º e 1437º do Cód. Civil (2).
Cabe proceder à interpretação do acordo formalizado no aludido protocolo de acordo (escrito certificado de fls.57 a 61), à luz do disposto no artº 236º do Cód. Civil, em ordem a verificar se no acórdão recorrido, enquanto se viu naquele acordo mera documentação de negociações prévias, se desrespeitou o preceituado na norma em causa.
De harmonia com o artº 236º, nº1, do Cód. Civil, a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.
A vontade jurídico-negocial das partes terá que ser encontrada à luz do princípio da boa fé; o declaratário normal mencionado na norma é o declaratário razoável, o participante honesto do comércio jurídico.
Ora, naquele acordo, tal como ficou formalizado no escrito que o documenta, nada aponta no sentido de se estar na presença de mera declaração de intenções, de tudo não passar do estabelecimento de um ponto da situação na sua data, no decurso de negociações prévias ainda não concluídas, pois que ainda faltaria continuar as negociações até à obtenção de acordo acerca de outros pontos.
Pelo contrário, o que resulta do protocolo de acordo é que mediante ele se pretendeu formalizar, passando a escrito, um acordo de vontades já definitivamente alcançado, com conteúdo completo, conhecido e querido.
É claro, a este respeito, o artigo quinto, onde se escreveu que
(...) ambas as partes deste Protocolo entendem compor e resolver amigavelmente os conflitos que entre as mesmas partes possam existir, e fazem-no nos termos das cláusulas seguintes (...).
A composição alcançada conduziu a que a ré pudesse vir a edificar no prédio A do artigo primeiro do protocolo, com superação dos obstáculos que lhe eram postos pela administração aqui autora ou seus representados. E isto imediatamente, sem necessidade de se continuarem as negociações.
As instâncias confundiram-se ao encontrar na cláusula quarta do artigo quinto do protocolo referência à futura elaboração de contratos-promessa entre os condóminos da lista (representados pelo autor) e a ora ré.
Todavia, o sentido daquela referência, visto à luz da economia do acordo, e da boa fé, aos olhos de declaratários normais e razoáveis (sem os prejuízos resultantes de construções jurídicas artificiais), resulta ser o seguinte, afinal bem simples: a ré prometeu ao autor, agindo este em representação da generalidade dos condóminos e, em especial, dos condóminos da lista, construir em edifício a erguer no lote A um parqueamento subterrâneo para viaturas automóveis, com trinta lugares de determinadas dimensões, cuja propriedade a ré se obrigou a transmitir aos condóminos da lista; mais se obrigou a ré a proceder ao desdobramento deste contrato em vários, um por cada condómino da lista, substituindo-se o representante, aqui autor, pelos representados (cada um dos condóminos da lista); e a ré obrigou-se, ainda, a celebrar os contratos de compra e venda logo que feita a construção.
Foi deixada à ré a possibilidade de alienar esse (e outro) lote mas, para tal hipótese, a ré obrigou-se a transmitir para o adquirente as obrigações decorrentes do contrato.
Todo o clausulado mostra ter sido celebrado contrato-promessa, tal como é descrito no artº 410º do Cód. Civil, modulado pelas partes ao abrigo do disposto no artº 405º do mesmo Código. E não qualquer simples declaração de intenções no decurso de negociação prévia ou arrevesado contrato-promessa de contrato-promessa de contrato de compra e venda.
A ré, ao vender a uma terceira sociedade o dito lote A, sem transmitir à compradora as obrigações decorrentes do contrato-promessa, violou a cláusula quinta do artigo quinto do contrato que estava obrigada a cumprir em face do disposto no artº 406º, nº1, do Cód. Civil.
Desta sorte, a ré tornou-se responsável pelo prejuízo que causou aos promitentes-compradores, aqui representados pela autora, nos termos do disposto nos artºs 798º e 566º, nºs 1 e 2, do Cód. Civil.
Tal implica que a ré esteja obrigada a indemnizar pagando a diferença entre a situação patrimonial dos lesados e aquela em que se encontrariam se não existisse o dano, com referência à data mais recente que puder ser atendida pelo tribunal.
É aqui que cabe o que o autor pede, ou seja, a diferença entre o valor de mercado dos trinta parqueamentos com as características descritas no contrato e o custo da sua construção, com exclusão do terreno, em quantitativo a liquidar em execução de sentença, ao abrigo do disposto no artº 661º, nº2, do CPC.
No acórdão recorrido violou-se o disposto nos artºs 227º, 236º, 397º, 405º, 410º, 798º e 566º, todos do Cód. Civil.
Pelo exposto, acordam no Supremo Tribunal de Justiça em, concedendo revista ao autor, condenar a ré a pagar-lhe indemnização correspondente à diferença entre o valor de mercado dos trinta parqueamentos com as características descritas no contrato de 25 de Março de 1992 e o custo da sua construção, com exclusão do terreno, tudo com referência à data mais recente que puder ser atendida, em montante a liquidar em execução de sentença.
Custas pela ré, incluindo as das instâncias.
Lisboa, 18 de Fevereiro de 2003.
Sousa Inês
Nascimento Costa
Dionísio Correia
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(1) Esta lista constitui a fls. 10 dos autos que acompanhou a petição inicial.
(2) Cfr. Leite de Campos, in "Contrato a Favor de Terceiro", pág. 13.