| 53/13.1TCFUN.L1.S1 |  |
COLIGAÇÃO DE CONTRATOS
SIMULAÇÃO
USURA
DIREITO CIVIL – RELAÇÕES JURÍDICAS / FACTOS JURÍDICOS / NEGOCIO JURÍDICO / DECLARAÇÃO NEGOCIAL / FALTA E VÍCIOS DA VONTADE / NEGÓCIOS USUÁRIOS / EXERCÍCIO E TUTELA DOS DIREITOS / PROVAS / PROVA TESTEMUNHAL.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 240.º, N.º 1, 282.º E 394.º, N.º 2.
I. O facto de, no caso dos autos, através da união ou coligação dos contratos celebrados entre os autores e os 2ºs réus (compra e venda do imóvel dos autores, promessa de recompra do mesmo imóvel ao fim de certo prazo, e arrendamento do mesmo imóvel para habitação dos autores durante o período intercalar) terem as partes pretendido atingir objectivos que, isoladamente, não seriam alcançáveis, não permite dar como provados os requisitos legais da simulação (art. 240º, nº 1, do CC), nem configura, por si só, uma conduta ilícita.
II. Quanto aos pressupostos gerais do vício da usura (art. 282º do CC) – existência de uma situação de inferioridade do declarante; exploração da situação de inferioridade pelo usurário; promessa ou concessão de benefícios excessivos ou injustificados para o usurário ou terceiro – foram dados como não provados: “A Ré N, através dos seus representantes, e os Réus NN e NNN aproveitaram-se da situação de necessidade e inexperiência dos Autores ao confiarem nesses Réus e tiraram proveitos ou benefícios dos negócios feitos” (ponto 22 dos factos não provados).
1. AA e mulher, BB, intentaram acção declarativa, sob a forma de processo comum, contra CC - Consultadoria Financeira, Lda ., DD e mulher, EE, e FF, S.A.., pedindo a declaração de nulidade, por simulação, ou a anulação por usura, dos contratos de compra e venda, promessa de compra e venda e arrendamento, celebrados entre os AA. e os 2ºs RR., tendo por objecto o imóvel onde aqueles habitam, e a condenação da 1ª R. e dos 2ºs RR. no pagamento aos AA. da quantia de € 25.000, a título de indemnização pelos danos pelos mesmos sofridos.
Contestaram os RR., por excepção e por impugnação, concluindo pela improcedência da acção e formulando os seguintes pedidos reconvencionais: a 1ª R. pedindo a condenação dos AA. no pagamento da quantia de € 35.000, a título de indemnização pelos prejuízos alegadamente decorrentes da propositura da acção; os 2ºs RR. pedindo o reconhecimento do direito de propriedade sobre o imóvel em causa, bem como a resolução do contrato promessa e a cessação do arrendamento quanto a ele celebrados, e a condenação dos AA. a proceder à respectiva entrega e a pagar aos RR. indemnização pela sua ocupação indevida.
Replicaram os AA., pugnando pela improcedência das excepções deduzidas, assim como pela improcedência dos pedidos reconvencionais, concluindo como na petição inicial.
Efectuado julgamento, foi proferida sentença, considerando improcedentes a acção e a reconvenção deduzida pela 1ª R., e parcialmente procedente a reconvenção deduzida pelos 2ºs RR., declarando-se estes titulares do direito de propriedade sobre o imóvel em causa e resolvido o contrato de arrendamento celebrado, e condenando-se os AA. a proceder à sua entrega e a pagar-lhes a quantia de € 23.850, a título de rendas vencidas, e as vincendas, no valor de € 450 mensais.
Inconformados, os AA. interpuseram recurso para o Tribunal da Relação de Lisboa, pedindo a alteração da decisão relativa à matéria de facto e a reapreciação da decisão de direito.
Por acórdão de fls. 916 foi, em parte, rejeitada a impugnação da matéria de facto, e na outra parte, julgada improcedente. A final julgou-se o recurso improcedente, confirmando-se a decisão recorrida, mas com um voto de vencido.
2. Vêm os AA. interpor recurso para o Supremo Tribunal de Justiça, formulando as seguintes conclusões:
“• Perante o artigo 394.º, nº 2, do Código Civil, não é admissível a prova de testemunhas em simulação;
• Assim, decorre da prova documental constante nos autos, completada pelo depoimento das partes, dos RR. DD e sua mulher EE e de GG, já adquirida, suficientemente e provada a simulação;
• Na verdade, os AA., ora recorrentes, não tiveram a intenção de venderem a sua casa de habitação por valor acima das suas necessidades financeiras e muito abaixo do valor patrimonial fixado pelas Finanças, e do valor avaliado pela UCI, ou seja, por valor inferior ao do mercado;
• Por outro lado, os RR. não pretenderam adquiri-lo para sua habitação própria e permanente, o que decorre transparentemente da promessa de revenda do prédio aos AA. e do contrato de arrendamento;
• Tais factos resultam dos respectivos documentos, elaborados e assinados no mesmo dia e nas instalações do Cartório;
• O preço constante da escritura pública de compra e venda de € 180.000,00 não foi integralmente recebido pelos AA., que apenas receberam um cheque de € 125.000,00, sendo aquele preço escriturado fictício, enganando o Notário e as Finanças, designadamente no que toca à mais-valia;
• A sentença de 1.ª Instância e o acórdão da Relação não deram obediência aos artigos 240.º e 394.º. do C. Civil e 380.º, do C. Penal, que foram violados;
• Como também foram violados, entre outros, dispositivos do DL nº 349/98, de 11 de Novembro. O Fisco também não recebeu o devido, porque não foram pagos os impostos devidos pelas rendas recebidas dos AA. no ano de 2011, conforme decorre do afirmado na contestação dos RR. [vide artigo 89.º);
• Da escritura de compra e venda ficou a constar que não houve intervenção de mediador imobiliário, o que atento o objecto social da R. "CC", não é verdade (vide ponto j));
• Assim, tendo em conta a prova admissível, resulta claro ter havido simulação, encobrindo-se o efectivamente querido pelas partes, ou seja, o financiamento, empréstimo ou mútuo;
• Igualmente, aconteceu a usura, atentas as dificuldades financeiras dos AA., conhecidas por todos os RR., para cobrirem as suas dificuldades financeiras, no montante de cerca de € 100.000,00, viram o preço fictício figurado na escritura de € 180.000,00, a ser aumentado, primeiro para € 194.000,00 e depois para € 205.000,00, numa evidente escalada e isto para os RR. lograrem um benefício excessivo.
Nestes termos,
a) Deve ser revogado o douto acórdão da Relação e a sentença de 1.ª Instância e, consequentemente, julgarem-se nulos e anuláveis todos os contratos dos autos, por serem simulados e usurários, tudo conforme o pedido formulado pelos AA., na sua petição, ordenando-se, outrossim, o cancelamento dos registos de aquisição a favor dos segundos RR. e a hipoteca a favor da terceira R. e os que eventualmente venham a ser feitos posteriormente e
b) Decidir-se ainda como subsistente o contrato dissimulado, de financiamento ou empréstimo, no montante de € 125.000,00, acrescido de outras despesas feitas pelos RR., tudo com juros vencidos e vincendos, à taxa legal”
Os Recorridos não contra-alegaram.
3. Nos termos do art. 671º, nº 3, do Código de Processo Civil, tendo o acórdão recorrido confirmado a decisão da 1ª instância com um voto de vencido, fica descaracterizada a dupla conforme entre as decisões das instâncias, sendo o recurso admissível.
4. Vem provado o seguinte (mantêm-se a identificação e a redacção das instâncias):
A. Os AA., no Verão de 2011, deparavam-se com dificuldades financeiras.
B. Em Outubro de 2011, o A. marido auferia um vencimento base mensal de € 583,58, como funcionário no Município da ….
C. Em Agosto de 2011, a A. mulher auferia um vencimento base mensal no valor de € 817,01, como funcionária da Escola Básica Secundária ….
D. Com a prestação mensal de empréstimo ao Banco HH, os AA. despendiam a quantia de € 369,76.
E. Com pagamentos referentes a cartões de crédito, os AA. despenderam, entre Dezembro de 2010 e Janeiro de 2011, a quantia de € 397,54.
F. Entre Abril e Dezembro de 2011, os AA. tiveram atrasos nos pagamentos das prestações relativas à …., …, Banco II e … e a cartões de crédito.
G. Os AA. têm três filhos, de seus nomes, JJ, KK e LL, nascidos em 4/1/92, 18/11/95 e 12/6/98.
H. JJ esteve inscrito, no ano de 2011-2012, na Universidade da Beira Interior, no ciclo de estudos integrados conducente ao grau de Mestre em Medicina.
I. Perante o referido em A. a J., os AA. contactaram a MM - Consultoria Financeira, onde foram atendidos por NN e OO.
J. A CC, Lda, é uma sociedade por quotas, cujo objecto se traduz na prestação de serviços de consultaria financeira e imobiliária, formação profissional, compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim.
K. A CC, Lda, tem como sócio PP.
L. Pelo Av. 1- Ap. 1/20….9, mostra-se registada a renúncia à gerência da R. CC, Lda, por parte de NN.
M. A CC, Lda, é a titular do registo da marca "MM".
N. Após análise da situação financeira dos AA., que tinham crédito em mora e atrasos em pagamentos, constatando-se a inexistência de um produto bancário para consolidação de crédito com mora, foram os AA. aconselhados por NN e OO a vender a sua casa de habitação, situada à Rua …., nº7, na …..
O. Os RR. DD e EE decidiram, por volta do início do ano de 2011, procurar uma moradia para adquirir na …., uma vez que a R. EE havia sido transferida para a agência do Banco QQ na Calheta, a 1/1/ 2011.
P. A R. EE engravidou em Maio de 2011, tendo sido esta uma gravidez de risco.
Q. Com a aquisição de uma moradia na …, o casal dos RR. DD e EE visava encurtar as distâncias entre casa e o local de trabalho da R.
R. Este desejo por parte dos RR. DD e EE de adquirir casa na zona da …. era do conhecimento de amigos e colegas de trabalho.
S. O R. DD foi contactado por NN e OO, sugerindo-lhe a aquisição da casa dos ora AA., na ….
T. O R. DD, acompanhado pelo avaliador da UCI, RR, deslocou-se até à … para visitar o imóvel.
U. O R. DD conheceu a respectiva proprietária e filhos, tendo a A. acompanhado a visita.
V. Em 14/9/2011, os AA., na qualidade de vendedores, os RR. DD e EE, na qualidade de compradores, e SS, na qualidade de procurador da FF, SA, celebraram escritura pública de compra e venda e mútuo com hipoteca, de onde constam, entre outros, os seguintes dizeres: “Pelo outorgante marido foi dito que, pela presente escritura e mediante o preço de € 180.000,00, já recebido e de que presta quitação, vende aos segundos outorgantes, livre de quaisquer ónus ou encargos, um prédio urbano, localizado ao sítio do muro, actualmente Rua …, nº 7, freguesia e concelho de … (...) inscrito na matriz sob o artigo 4147, com o valor patrimonial de € 14.967,42, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o número quatro mil cento e oitenta e três, daquela freguesia (...) Pelos segundos outorgantes foi dito: que aceitam o presente contrato nos exactos termos exarados e o prédio ora adquirido se destina exclusivamente à sua habitação própria e permanente. (...) não houve intervenção de mediador imobiliário. Pela primeira outorgante mulher foi dito que presta ao seu marido o necessário consentimento para a prática do presente acto. Pelos segundos outorgantes foi dito que para a aquisição do prédio atrás identificado, solicitaram à UCI um empréstimo no montante de cento e cinquenta mil duzentos e oitenta e cinco euros e oitenta e nove cêntimos de que desde já se confessam solidariamente devedores o qual, nesta data, lhes é concedido ao abrigo do Regime de Crédito Geral de crédito à habitação (...) que em caução e garantia do referido empréstimo (…) constituem hipoteca sobre o prédio atrás identificado e adquirido (...)”.
W. Os AA. receberam um cheque emitido em nome do A. AA, datado de 14/9/2011, na quantia de € 125.000.
X. O cheque referido em W. foi depositado, em 14/9/2011, na conta dos AA. nº 003…7.
Y. Entre 16 e 19/9 foram pagos empréstimos dos AA. e respectivos juros, despesas e comissões, através da conta referida em X., no valor total de € 97.271,06 e os valores referentes a cartões de crédito.
Z. Pela Ap. 2990, de 14/9/2011, o prédio descrito na Conservatória do Registo Predial da … sob o nº 4…3/20110901, foi registado em nome dos RR. DD e EE, por compra.
AA. A 14/09/2011, os AA., na qualidade de segundos outorgantes, e os RR. DD e EE, na qualidade de primeiros outorgantes, celebraram documento escrito, denominado "Contrato-Promessa de compra e venda" de onde constam, entre outros, os seguintes dizeres: “Os primeiros outorgantes são donos e legítimos proprietários do prédio urbano (...) sito na Rua …., freguesia de …. (...) descrito na Conservatória do Registo Predial de …. sob o número 04…3/28….00- …., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 4147 (...) os Primeiros outorgantes prometem vender, livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidade aos segundos outorgantes (...) a qual reciprocamente prometem comprar (...) a escritura de compra e venda será outorgada no prazo máximo de 12 meses, em dia, hora e local a designar pelos promitentes-vendedores que, para o efeito, deverão avisar os promitentes-compradores com dez dias de antecedência (…) O preço global a pagar (...) € 180.000,00 (…) a titulo de sinal (...) 2.000,00 € (...) o remanescente será pago no acto de formalização da escritura definitiva de compra e venda. (...) os promitentes vendedores e os promitentes-compradores celebraram um contrato de arrendamento em simultâneo com este contrato-promessa de compra e venda tendo por objecto o imóvel supra identificado. (...) o atraso no pagamento de duas ou mais rendas devidas na vigência deste contrato (...) constituirá causa objectiva de resolução do presente contrato de promessa de compra e venda por parte dos aqui promitentes-vendedores estando ambos de acordo quanto à essencialidade desta cláusula para formação das respectivas vontades de celebrar estes contratos (...)”.
BB. A 14/9/2011, os AA., na qualidade de segundos outorgantes, e os RR. DD e EE, na qualidade de primeiros outorgantes, celebraram acordo escrito, denominado "Contrato de arrendamento habitacional de duração limitada", de onde constam, entre outros, os seguintes dizeres: “(...) Os primeiros outorgantes são donos e legítimos proprietários do Prédio urbano (...) sito na Rua …, freguesia de …. (…) descrito na Conservatória do Registo Predial de …. sob o número 04….3/28….00 - …., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 4147 (…) dão de arrendamento aos segundos outorgantes o imóvel identificado, pelo prazo máximo de doze meses (...) O imóvel destina-se a habitação dos inquilinos (…) Durante a vigência do contrato a renda mensal, a pagar até ao 8° dia do mês a que respeitar (…) será de 450,00 € (...) ficam a cargo dos inquilinos todas as despesas inerentes aos consumos efectuados no local arrendado (...) bem como o IMI (...) taxas camarárias (...) senhorios e inquilinos estipulam que o atraso no pagamento de duas ou mais rendas devidas na vigência deste contrato de arrendamento constituirá causa objectiva de resolução do contrato de promessa de compra e venda e do presente contrato de arrendamento por parte dos aqui senhorios” (...).
CC. Os AA. entregaram, em 14/9/2011, aos RR. DD e EE a quantia de € 3.150,00, relativos a sete meses de “renda”.
DD. À data da celebração da escritura referida em V. o valor patrimonial tributário do imóvel ali referido estava registado como sendo de € 14.976,42.
EE. Em 19/8/2011, a UCI avaliou o imóvel referido em V. em € 264.750,00.
FF. Em 2012, o valor patrimonial do imóvel referido em V. foi fixado pelas Finanças em € 236.840.
GG. Os RR. DD e EE pagaram, em 2012, € 710,52 a título de IMI.
HH. Em 2012, os RR. DD e EE pagaram a quantia de € 3.270, a título de acerto de IMT devido pela compra referida em V.
II. Em 2012, os RR. DD e EE pagaram a quantia de € 454,72, a título de acerto no valor do Imposto de selo devido pela compra referida em V.
JJ. Em 25/9/2012, a A. BB enviou ao R. DD um e-mail em que comunica enviar o comprovativo do pagamento de € 1.000, como combinado e solicita alteração da data de pagamento dos € 1.000, referentes a Outubro de 2012 para o dia 20, por ser o dia de entrada do seu vencimento.
KK. A 20/11/2012, Aquiles Lourenço reencaminhou para a A. BB, um e-mail proveniente do R. DD, de onde constam, entre outros, os seguintes dizeres: “(...) Em anexo segue a caderneta predial urbana actualizada, como podem verificar o valor de avaliação já foi actualizado para 236.840€. Tendo em conta esta actualização recebi hoje uma notificação das Finanças com a diferença do IS, a pagar até dia 19 de Dezembro de 2012. Solicito que os clientes transfiram o montante solicitado pelas finanças, ou seja, 454,72€ para que possa proceder ao pagamento. Relembro que ainda estou a aguardar o pagamento de 75€ referente ao IMI pago já este ano e que até ao momento não foi pago pelos clientes. Solicito ainda que confirmem com os clientes se vão ou não pagar os 1000€ que nos são devidos, com data de 9 de Novembro, tal como combinado. Preciso de saber qual a decisão dos clientes para saber se dou início ao processo de restituição de propriedade (…) Caso os clientes pretendam retomar os pagamentos com a possibilidade de realizar a escritura até ao final do mês de Dezembro, então sugiro que façam o pagamento ainda hoje por transferência com o envio do comprovativo até ao final do dia (...)”.
LL. A 10/12/2012, OO reencaminhou para a A. BB, um e-mail proveniente do R. DD, de onde constam, entre outros, os seguintes dizeres: “(...) Acabo de receber outra notificação das finanças, desta vez referente a IMT, no valor de € 3.270,10 (...) Como podem constatar o valor somado de impostos referentes à moradia da Ribeira Brava totaliza 4.435,34 que têm de ser pagos obrigatoriamente até ao final de Dezembro (...)”.
MM. Os AA. pagaram a quantia mensal acordada de € 450, até ao dia 8/1/2013.
NN. Os AA. pagaram aos RR. DD e EE, € 1.000, em Setembro de 2012 e € 1.000, em Outubro de 2012.
OO. Os AA. apresentaram queixa-crime em 27/12/2012, relatando os factos que relatam nestes autos.
PP. A 9/1/2013, a A. BB enviou a NN um e-mail, de onde constam, entre outros, os seguintes dizeres: “Subject: Valores para resolver a recompra. (...) Como o processo está a demorar falamos com um familiar (...) precisamos com urgência do valor final de recompra e todos os encargos inerentes ao processo da vossa parte (...)”.
QQ. A 10/1/2013, em resposta ao e-mail referido em PP., OO reencaminhou para a A. BB, um e-mail proveniente do R. DD, de onde constam, entre outros, os seguintes dizeres: “(…) Tal como tínhamos mencionado anteriormente, estávamos a estudar a resolução desta situação pela via judicial porém tendo em conta o email enviado pelos promitentes compradores, vamos aguardar a realização da escritura. Informo que de acordo com os valores em atraso dos meses de Nov, Dez e Janeiro, juntamente com os valores pagos por nós às Finanças em Dezembro e também despesas que tivemos para conseguir realizar os pagamentos às finanças de forma atempada, valor para realização da escritura é de 205.000€ (...)”.
RR. Os AA. não pagaram as quantias referidas em HH, II. e LL.
SS. Os RR. DD e EE enviaram aos AA. carta registada, com aviso de recepção, datada de 10/1/2013, de onde constam, entre outros, os seguintes dizeres: “(...) interpelar V. Exas. (...) para comparecerem no cartório notarial de TT (...) no dia 31 de Janeiro, pelas 10h00 m, a fim de ser celebrada a escritura definitiva de compra e venda (…)”.
TT. Do documento complementar da escritura referida em V. consta, para além do mais, que a U.C.I. empresta aos mutuários a quantia de cento e cinquenta mil duzentos e oitenta e cinco, vírgula oitocentos e noventa euros, a ser reembolsada em quatrocentos e oitenta prestações, sendo as primeiras seis no valor de 495,61 e as remanescentes calculadas com base na taxa de juro aplicável e no capital que se encontrar em dívida.
UU. No dia referido em V. foi emitido um cheque, no valor de € 23.013,28, à ordem do A. marido.
VV. O A. marido endossou o cheque referido em UU. ao R. DD.
WW. Parte do valor do cheque referido em UU. foi usado para pagar as comissões da MM.
XX. Durante os anos de 2011 e 2012, NN e OO, deslocaram-se ao trabalho da A. BB para a chamar a atenção que tinham de reunir e preparar a situação financeira do casal para que pudessem ser criadas condições de recurso à banca, no sentido de readquirir o imóvel, conforme estas haviam combinado com os RR. DD e EE.
YY. Pelo empréstimo referido em TT. os RR. DD e EE pagam uma prestação mensal de € 451,18, incluindo o montante referente a seguros.
ZZ. A agência onde a R. EE trabalhava, na …, encerrou, tendo esta sido transferida para a agência do Banco QQ …., …, a 4/4/2012.
AAA. O atraso na celebração da compra e venda prometida, que se devia ter realizado até 14/9/2012, começou a causar problemas financeiros aos RR. DD e EE porque contraíram um crédito à habitação no valor de €150.285,89, quando já possuíam um outro empréstimo à habitação e o agregado familiar dos RR. aumentou, passando a ter duas filhas menores.
BBB. O contrato do R. DD cessou.
CCC. Os AA. acordaram em ressarcir os RR. DD e EE das despesas por conta de IMT, Imposto do Selo e IMI.
DDD. Os RR. DD e EE pediram aos AA. que lhes pagassem € 1.000 por cada mês de atraso no cumprimento do contrato-promessa, ao que estes acederam.
EEE. O valor de € 180.000,00 inscrito na escritura referida em DD. foi previamente acordado entre vendedor e comprador.
FFF. No dia 31/1/2013, a escritura de compra e venda definitiva referida em SS. não se realizou por os AA., tendo comparecido no Cartório Notarial, se terem recusado a outorgá-la, referindo a pendência em tribunal de uma acção em que pediam a nulidade dos negócios de compra e venda, de arrendamento e de promessa de venda por si assinados.
GGG. Os AA. continuam a residir no imóvel referido em V. sem nada pagar aos RR. DD e EE, desde Fevereiro de 2013.
HHH. No ano escolar de 2013/2014 foi atribuída ao filho dos AA. uma bolsa escolar.
Com relevo para a decisão da causa, não resultaram provados os seguintes factos:
1. A “UU” constitui uma marca franchising da sociedade Ré “CC, Lda.”;
2. A venda referida em V. destinava-se a constituir garantia para que um terceiro, a indicar por NN e OO, viesse a ser o financiador dos Autores;
3. A escritura de compra e venda referida em V. foi celebrada em consequência do referido em 2.;
4. A conselho de NN e OO, o casal dos Autores só viu os compradores no dia da escritura e nunca com estes teve ou passou a ter qualquer contacto pessoal ou conversação;
5. O representante da “FF, S.A.”, SS não esteve presente no acto de celebração da escritura referida em V.;
6. Os valores referentes a cartões de créditos mencionados em Y. respeitavam à VV, ao QQ e ao Banco II;
7. O casal dos Autores ficou surpreendido com o preço de € 180.000,00, constante da escritura de compra e venda;
8. A explicação que foi dada por NN foi de que parte do excesso (até atingir o valor de € 150.000,00 e o valor escriturado) destinar-se-ia a liquidar a comissão da MM e do investidor ou comprador da casa (o Réu DD) que haviam arranjado;
9. A explicação referida em 8. só foi dada aos Autores no momento da celebração da escritura;
10. A casa referida em V. vale, pelo menos, € 300.000,00;
11. O referido em CC. ocorreu por exigência de NN e OO e o montante aí referido foi-lhes entregue;
12. A MM, NN e OO, tentaram convencer o casal dos Autores, uma vez que o seu registo no Banco de Portugal se achava limpo de negativos, para que obtivessem interessado ou interessados num novo esquema idêntico ao feito com o Réu DD, aliciando-os a ganharam dinheiro, o que os Autores, receosos, recusaram;
13. NN e OO iam prometendo e garantindo conseguir financiamento bancário em favor do casal dos Autores, para que estes conseguissem a recompra do prédio;
14. Os Autores pagaram o IMI respeitante ao ano de 2011, no valor de € 75,00;
15. Os Autores não quiseram vender a sua casa de habitação referida em V.;
16. Os Réus sabiam que os Autores não queriam vender a sua casa de habitação;
17. A Fazenda Pública foi enganada com a celebração da escritura referida em V., no que toca a IMT;
18. As “rendas” pagas pelos Autores não foram declaradas para efeitos de IRS, enganando-se a Fazenda Nacional;
19. A “FF, SA.” emprestou em condições erradas, o que foi feito para os Réus “CC, Lda.”, DD e EE realizarem dinheiro ou “lucros”;
20. Na escritura referida em V. houve intervenção de representantes da Ré “CC, Lda.”;
21. Com a celebração da escritura referida em V. e dos contratos mencionados em AA. e BB. os Autores ficaram numa situação pior e mais angustiante;
22. A Ré “CC, Lda.”, através dos seus representantes, e os Réus DD e EE aproveitaram-se da situação de necessidade e inexperiência dos Autores ao confiarem nesses Réus e tiraram proveitos ou benefícios dos negócios feitos;
23. Os Réus convencionaram juros superiores aos permitidos por lei;
24. Autores e Réus quiseram celebrar um empréstimo tendo como beneficiários os Autores;
25. O filho mais velho dos Autores perdeu a bolsa de Estudo da Região Autónoma da Madeira por na declaração de IRS do casal constar a mais valia decorrente da escritura referida em V.;
26. Por força da perda da bolsa de estudo, os Autores tiveram que suportar um encargo mensal de € 103,72 desde Setembro de 2012 até Maio de 2013;
27. Os Autores vivem momentos de angústia e ansiedade, insónias e arrostam com dificuldades de subsistência do casal e dos filhos, sendo acudidos pelos seus familiares mais chegados;
28. O Autor marido está, em consequência do ocorrido, com uma depressão e a ser acompanhado e medicado por uma psiquiatra, com consultas médicas de dois em dois meses;
29. O Autor marido propôs a venda de um terreno que possui junto à estação de serviço da …. na …. e que o proprietário desta estaria na disposição de lhe comprar por 200.000,00€, situação que nunca se veio a verificar;
30. Os Autores disseram que em último recurso teriam a possibilidade de se socorrerem da ajuda do pai do Autor que, segundo eles, teria uma avultada quantia no banco que daria para resolver a situação, mas que nesse momento preferiam vender a casa do que expor a vida à família e as dificuldades por que passavam;
31. O valor de € 180.000,00 prendia-se com a necessidade do Réu DD ser compensado por despesas diversas e anular as mais-valias que do processo poderiam surgir;
32. Quando, em 2012, os Autores reuniram no escritório da MM - … e trouxeram a documentação que lhes foi solicitada, NN e OO repararam, ao analisar os documentos, que o Autor marido tinha recebido pela morte do pai uma avultada quantia de dinheiro que utilizou no aumento da produção de banana, aumentando o seu rendimento mensal e que delapidara parte desse mesmo dinheiro numa viagem ao continente para estarem presentes num casamento em que seriam os padrinhos, nunca tendo mostrado qualquer intenção de com esse montante e como tinham dito, terem liquidez para (re)comprar a casa aos Réus DD e EE e recorrerem a crédito num valor inferior;
33. O processo de crédito dos Autores foi apresentado no HH mas ficou condicionado à apresentação de um fiador que os Autores nunca arranjaram;
34. O processo de crédito foi apresentado na UCI, mas para que esta aprovasse o crédito foi necessário que os Autores solicitassem à Credinformações que fosse retirada da base de dados deles, toda a informação de crédito, fazendo prova do pagamento dos mesmos e de preferência com o mapa do Banco de Portugal provando de que já não existia mora em nome dos mesmos, pois esta instituição guarda os registos por 5 anos e é uma das entidades consultados pelos bancos para concessão de crédito, o que só veio a ser feito pelos Autores em Setembro de 2012;
35. A Ré CC viu a sua credibilidade afectada, face aos comentários que se têm feito sobre a mesma em virtude da pendência desta acção, o que o que se reflectiu num decréscimo de clientes e na perda de confiança e de relações comerciais com instituições bancárias que eram vitais para a sua manutenção, nomeadamente e em especial com a UCI;
36. Face à má publicidade gerada pelo presente processo, a Ré CC diminuiu o seu volume de negócios e perdeu quatro negócios de relevo na zona das Caldas da Rainha, Lisboa e Funchal, entre os quais os, em fase final, com XX e ZZ, porque os interessados alegaram ter desconfianças sobre a ilicitude dos actos praticados pela Ré com base em rumores difamatórios que ouviram e que se reconduziam às alegações de que aqui é acusada;
37. Com a concretização dos negócios com XX e ZZ, a Ré CC receberia € 10.000,00;
38. A Ré CC não celebrou um contrato de franquia com o que ganharia € 10.000,00;
39. A UCI cessou o protocolo/contrato que tinha com a Ré CC e que lhe permitia aceder a um financiamento anual de € 10.000,00, o que a tem impedido de negociar vendas imobiliárias, ganhar honorários pelos serviços prestado se respectiva comissão de intermediação financeira, valor indispensável ao desenvolvimento da sua actividade e á captação e novos clientes;
40. A gerente da CC, AAA, tem sido acompanhada por uma psicóloga e tem estado medicada, tendo-lhe sido diagnosticada uma depressão causada pelo stress desta situação e perante a vergonha e humilhação que com a mesma sofreu;
41. Na decisão dos Réus DD e EE pesou a necessidade de economizar nos encargos relacionados com as deslocações, uma vez que a deslocação do …. à … implica um percurso de cerca de 75 km diários (ida e volta), desde a Via Rápida até à Estrada Regional;
42. A família paterna da Ré EE é natural da …, pelo que esta sempre teve uma grande ligação afectiva a essa região da Ilha da Madeira;
43. Desde que veio residir para a Madeira, sempre procurou adquirir uma moradia que fosse perto dessa zona onde passou grande parte da sua infância;
44. O referido em S. ocorreu a 12 de Agosto de 2011;
45. O negócio de venda dos Autores aos Réus teria de ser concretizado muito rapidamente, por imposição dos vendedores (Autores), pelo que a decisão dos Réus teria de ser extremamente rápida;
46. A visita referida em U. ocorreu no dia 19 de Agosto de 2011;
47. Na data da visita referida em T. os Réus já tinham espoletado os mecanismos do crédito à habitação, a 17 de Agosto de 2011;
48. Depois de terem a confirmação que o imóvel não seria comprado pelos arrendatários (os aqui Autores), os Réus DD e EE planeavam vender o T2 de que são proprietários no Funchal, pois trata-se de um imóvel com apenas dois quartos e, embora bem localizado, com espaço insuficiente para o agregado familiar actual e pretendiam passar a residir na moradia da …, alterando então a respectiva morada fiscal e utilizando o imóvel como a sua habitação própria e permanente;
49. O empréstimo para a aquisição, em 28 de Setembro de 2010, do apartamento onde os Réus residem actualmente, foi obtido junto à UCI, pelo que existiam grandes vantagens em consolidar os dois empréstimos, hipotecando a nova moradia adquirida;
50. Parte do valor do cheque referido em UU. foi usado para o pagamento das rendas referidas em CC;
51. Os Réus tinham a necessidade de manter o apartamento de que já eram proprietários, com hipoteca constituída a favor da UCI, até a conclusão do processo de compra dos Autores no prazo máximo estipulado de doze meses (até 14/09/2012), pelo que aderiram ao processo de Troca de Casa da UCI;
52. O processo Troca de Casa permite a aquisição de uma nova habitação sem previamente ter vendido a habitação actual, mantendo as duas habitações até à venda da mais antiga;
53. A razão de ter sido solicitado o pagamento antecipado de sete meses de renda, aquando da celebração do contrato de arrendamento, deveu-se ao facto dos Réus necessitarem àquela data de dinheiro para fazer face às despesas relacionadas com o IMT e Imposto do Selo devidos pela aquisição do imóvel, respectivamente €1.949,71 e €1.440,00, pagos na íntegra pelos Réus às Finanças;
54. Decorrido o prazo de um ano sem que os Autores tivessem manifestado o interesse de comprar o imóvel, e findo o prazo proposto inicialmente, os Réus e os Autores reuniram com a MM, a fim de esclarecer quais as reais intenções dos Autores, tendo ficado esclarecida a intenção de compra por parte dos Autores e estipulada como data limite da compra o dia 31 de Dezembro de 2012, a ser comunicada pelos Autores quando reunissem as condições para efectivá-la;
55. Em consequência do referido em ZZ, o interesse dos Réus em ir residir permanentemente para a … deixou de existir e passaram a querer vender a moradia;
56. Por força do atraso na celebração do contrato prometido, os Réus Miguel e EE viram-se obrigados a utilizar as suas poupanças na totalidade e tiveram também a necessidade de recorrer a linhas alternativas de crédito para fazer face a todas as despesas;
57. Caso os arrendatários (aqui Autores) não manifestassem interesse em comprar o imóvel, os Réus EE e DD procederiam à respectiva venda a terceiros, pois tinham urgentemente de eliminar as despesas com o segundo empréstimo contraído.
4. Tendo em conta o disposto no nº 4 do art. 635º do Código de Processo Civil, o objecto do recurso delimita-se pelas respectivas conclusões. Assim, o presente recurso tem como objecto as seguintes questões:
- Violação do regime do art. 394º, nº 2, do Código Civil;
- Verificação dos pressupostos da simulação dos contratos celebrados entre os AA. e os 2ºs RR.;
- Verificação dos pressupostos de que os contratos celebrados entre os AA. e os 2ºs RR. têm natureza usuarária.
5. Limitam-se os Recorrentes a alegar a violação do regime do art. 394º, nº 2, do Código Civil, sem nada mais concretizarem.
Contudo, é certo que o desrespeito por norma legal de direito probatório se enquadra dentro das hipóteses em que, excepcionalmente, este Supremo Tribunal pode conhecer da decisão relativa à matéria de facto (cfr. art. 674º, nº 3, 2ª parte, do CPC).
Vejamos.
A norma legal invocada proíbe que o acordo simulatório e o negócio dissimulado sejam provados através de prova testemunhal. Tendo em conta que, nos presentes autos, não foi dada como provada a existência de um acordo simulatório nem de um negócio dissimulado, não se vislumbra que possa ocorrer desrespeito pela proibição do art. 394º, nº 2, do CC.
Conclui-se pela não verificação da alegada violação do regime do art. 394º, nº 2, do Código Civil.
6. Relativamente à questão da alegada verificação dos pressupostos da simulação dos contratos celebrados entre os AA. e os 2ºs RR., invocam os AA. Recorrentes que, da factualidade provada, resulta serem simulados os contratos dos autos celebrados entre eles e os 2ºs RR. (contrato de compra e venda do imóvel em que os AA. habitavam, seguido de contrato-promessa de (re)compra do mesmo imóvel e, na mesma data, de contrato de arrendamento que permitia aos AA. continuar a habitar no imóvel até que a recompra se concretizasse) e consequentemente nulos (art. 240º, nº 1, do CC), devendo prevalecer o negócio dissimulado que as partes pretenderam realizar, consistente num contrato de mútuo (art. 240º, nº 2, do CC).
De acordo com o regime do nº 1 do art. 240º do CC são três os pressupostos cumulativos da simulação contratual: (i) a ocorrência de uma divergência bilateral entre a vontade real e a vontade declarada pelas partes; (ii) um acordo entre as partes (acordo simulatório); (iii) a intenção de enganar terceiros.
A falta de prova dos requisitos da simulação foi apreciada em termos lacónicos no acórdão recorrido, o qual se limitou a confirmar o juízo detalhado da sentença de 1ª instância, que aqui se reproduz, na parte especificamente relativa ao caso sub judice:
“A consequência da simulação é a nulidade do negócio, pelo que a legitimidade para invocar a sua existência se encontra regulada no artigo 286º, do Código Civil, permitindo-se a sua invocação a todo o tempo, por qualquer interessado, podendo ser declarada oficiosamente pelo tribunal.
In casu, são os Autores quem invocam a existência de simulação do negócio, pelo que, de acordo com as regras do ónus da prova consignadas no artigo 342º, do Código Civil, a si incumbia o ónus de alegar e provar os factos constitutivos do respectivo instituto jurídico.
Ponderada a prova produzida e o elenco dos factos provados e não provados, concluímos que os Autores não lograram provar qualquer um dos requisitos necessários para que se conclua pela existência de uma simulação, na medida em que não se provou a existência de um acordo entre os Autores e os Réus DD e EE no sentido de celebrar os contratos escritos referidos em V., AA. e BB. mas com o verdadeiro intuito de celebrarem um contrato de mútuo, não pretendendo os Autores vender, arrendar e prometer comprar o imóvel referido em V. nem os Réus pretendendo comprar, dar de arrendamento e prometer vender o referido imóvel.
Significa o que vem de dizer-se que os Autores não conseguiram fazer prova dos factos constitutivos do seu direito, uma vez que não lograram provar o acordo simulatório, a divergência entre a vontade real e a vontade declarada, bem como o intuito de enganar terceiros.
Não tendo os Autores conseguido provar os factos constitutivos do direito por si alegados, a sua pretensão não pode deixar de soçobrar.” [negritos nossos]
Pretendem os Recorrentes que a questão seja reapreciada.
Vejamos.
Relevam, em particular, os seguintes factos provados:
V. Em 14/9/2011, os AA., na qualidade de vendedores, os RR. DD e EE, na qualidade de compradores, e SS, na qualidade de procurador da FF, SA, celebraram escritura pública de compra e venda e mútuo com hipoteca, de onde constam, entre outros, os seguintes dizeres: "Pelo outorgante marido foi dito que, pela presente escritura e mediante o preço de € 180.000,00, já recebido e de que presta quitação, vende aos segundos outorgantes, livre de quaisquer ónus ou encargos, um prédio urbano, localizado ao sítio do muro, actualmente Rua …., nº 7, freguesia e concelho de … (...) inscrito na matriz sob o artigo 4147, com o valor patrimonial de € 14.967,42, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o número quatro mil cento e oitenta e três, daquela freguesia (...) Pelos segundos outorgantes foi dito: que aceitam o presente contrato nos exactos termos exarados e o prédio ora adquirido se destina exclusivamente à sua habitação própria e permanente. (...) não houve intervenção de mediador imobiliário. Pela primeira outorgante mulher foi dito que presta ao seu marido o necessário consentimento para a prática do presente acto. Pelos segundos outorgantes foi dito que para a aquisição do prédio atrás identificado, solicitaram à UCI um empréstimo no montante de cento e cinquenta mil duzentos e oitenta e cinco euros e oitenta e nove cêntimos de que desde já se confessam solidariamente devedores o qual, nesta data, lhes é concedido ao abrigo do Regime de Crédito Geral de crédito à habitação (...) que em caução e garantia do referido empréstimo (…) constituem hipoteca sobre o prédio atrás identificado e adquirido (...)”.
W. Os AA. receberam um cheque emitido em nome do A. AA, datado de 14/9/2011, na quantia de € 125.000.
Z. Pela Ap. 2990, de 14/9/2011, o prédio descrito na Conservatória do Registo Predial da Ribeira Brava sob o nº 4183/20110901, foi registado em nome dos RR. DD e EE, por compra.
AA. A 14/09/2011, os AA., na qualidade de segundos outorgantes, e os RR. DD e EE, na qualidade de primeiros outorgantes, celebraram documento escrito, denominado "Contrato-Promessa de compra e venda" de onde constam, entre outros, os seguintes dizeres : “Os primeiros outorgantes são donos e legítimos proprietários do prédio urbano (...) sito na Rua …, freguesia de …. (...) descrito na Conservatória do Registo Predial de …. sob o número 04….3/28…00- …, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 4147 (...) os Primeiros outorgantes prometem vender, livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidade aos segundos outorgantes (...) a qual reciprocamente prometem comprar (...) a escritura de compra e venda será outorgada no prazo máximo de 12 meses, em dia, hora e local a designar pelos promitentes-vendedores que, para o efeito, deverão avisar os promitentes-compradores com dez dias de antecedência (…) O preço global a pagar (...) € 180.000,00 (…) a titulo de sinal (...) 2.000,00 € (...) o remanescente será pago no acto de formalização da escritura definitiva de compra e venda. (...) os promitentes vendedores e os promitentes-compradores celebraram um contrato de arrendamento em simultâneo com este contrato-promessa de compra e venda tendo por objecto o imóvel supra identificado. (...) o atraso no pagamento de duas ou mais rendas devidas na vigência deste contrato (...) constituirá causa objectiva de resolução do presente contrato de promessa de compra e venda por parte dos aqui promitentes-vendedores estando ambos de acordo quanto à essencialidade desta cláusula para formação das respectivas vontades de celebrar estes contratos (...)”.
BB. A 14/9/2011, os AA., na qualidade de segundos outorgantes, e os RR. DD e EE, na qualidade de primeiros outorgantes, celebraram acordo escrito, denominado "Contrato de arrendamento habitacional de duração limitada", de onde constam, entre outros, os seguintes dizeres: "(...) Os primeiros outorgantes são donos e legítimos proprietários do Prédio urbano (...) sito na Rua …., freguesia de …. (…) descrito na Conservatória do Registo Predial de …. sob o número 04…3/28…00 - …, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 4147 (…) dão de arrendamento aos segundos outorgantes o imóvel identificado, pelo prazo máximo de doze meses (...) O imóvel destina-se a habitação dos inquilinos (…) Durante a vigência do contrato a renda mensal, a pagar até ao 8° dia do mês a que respeitar (…) será de 450,00 € (...) ficam a cargo dos inquilinos todas as despesas inerentes aos consumos efectuados no local arrendado (...) bem como o IMI (...) taxas camarárias (...) senhorios e inquilinos estipulam que o atraso no pagamento de duas ou mais rendas devidas na vigência deste contrato de arrendamento constituirá causa objectiva de resolução do contrato de promessa de compra e venda e do presente contrato de arrendamento por parte dos aqui senhorios” (...)
Sendo igualmente relevante ter presente que foram dados como não provados os factos seguintes:
2. A venda referida em V. destinava-se a constituir garantia para que um terceiro, a indicar por NN e OO, viesse a ser o financiador dos Autores;
17. A Fazenda Pública foi enganada com a celebração da escritura referida em V., no que toca a IMT;
18. As “rendas” pagas pelos Autores não foram declaradas para efeitos de IRS, enganando-se a Fazenda Nacional;
19. A “FF, SA.” emprestou em condições erradas, o que foi feito para os Réus “CC, Lda.”, DD e EE realizarem dinheiro ou “lucros”;
24. Autores e Réus quiseram celebrar um empréstimo tendo como beneficiários os Autores.
Confirma-se que não foi feita prova de qualquer dos pressupostos da simulação. Não foi provada a divergência entre a vontade real e a vontade declarada de ambas as partes (AA. e 2ºs RR.) no sentido de, por acordo, pretenderem celebrar não os três contratos dos autos, mas antes um contrato (dissimulado) de mútuo, com o intuito de enganar terceiros.
O facto de, através da união ou coligação dos contratos celebrados (compra e venda do imóvel dos AA., promessa de recompra da mesma habitação ao fim de certo prazo, e arrendamento do mesmo imóvel pelos AA. durante o período intercalar) terem as partes pretendido atingir objectivos que, isoladamente, não seriam alcançáveis por cada um dos contratos, não permite dar como provados os requisitos legais da simulação, nem configura, por si só, uma conduta ilícita dos 2ºs RR.
Confirma-se, assim, o entendimento das instâncias de não ter sido feita prova da simulação dos contratos dos autos celebrados entre os AA. e os 2ºs RR.
7. Quanto à questão de verificação dos pressupostos de que os contratos celebrados entre os AA. e os 2ºs RR. têm natureza usurária, sendo consequentemente anuláveis nos termos do art. 282º, nº 1, do Código Civil, concluem os Recorrentes, em síntese, o seguinte: “atentas as dificuldades financeiras dos AA., conhecidas por todos os RR., para cobrirem as suas dificuldades financeiras, no montante de cerca de € 100.000,00, viram o preço fictício figurado na escritura de € 180.000,00, a ser aumentado, primeiro para € 194.000,00 e depois para € 205.000,00, numa evidente escalada e isto para os RR. lograrem um benefício excessivo”.
A anulabilidade dos negócios jurídicos usurários pressupõe a verificação cumulativa dos seguintes requisitos: (i) existência de uma situação de inferioridade do declarante; (ii) exploração da situação de inferioridade pelo usurário; (iii) promessa ou concessão de benefícios excessivos ou injustificados para o usurário ou terceiro.
Além disso, a lei consagra também um regime próprio relativamente aos juros usurários no contrato de mútuo (art. 1146º do CC, cuja aplicação é ressalvada pelo art. 282º, nº 2, do mesmo Código).
A questão da verificação dos pressupostos dos negócios usurários, em geral, ou do mútuo usurário, em particular, foi sumariamente apreciada pelo acórdão recorrido, o qual se limitou a confirmar o juízo da sentença, cuja fundamentação se reproduz na parte relativa ao caso dos autos:
“Tendo em mente o supra exposto e subsumindo-o à factualidade supra elencada como provada e não provada, concluímos que, não se tendo provado a existência do negócio dissimulado de empréstimo, não cabe nos autos apreciar da aplicação do preceituado pelo artigo 1146º, do Código Civil, na medida em que neles não se apurará da existência de uma taxa de juro e/ou de uma cláusula penal fixada para a situação de incumprimento de um contrato de empréstimo.
Cabe, assim, apurar se a factualidade que supra se elencou como provada comprova a existência de uma situação de usura, nos termos gerais previstos pelo artigo 282º, do Código Civil.
Analisada a factualidade supra elencada como provada - e ponderado com especial importância o elencado em V., W., Y., AA., DD., EE., FF., GG, HH, II., JJ., MM., NN, PP., CCC. e DDD. - concluímos, por um lado, que os Autores venderam aos Réus o imóvel referido em V. por valor inferior ao valor actual de mercado e, bem assim, que prometeram recomprar por preço abaixo desse mesmo valor actual.
Destes factos igualmente resulta que os Autores, com o montante obtido com a venda efectuaram o pagamento dos seus créditos, ficando com a sua condição financeira estabilizada.
Por fim, de tais factos também se extrai que a diferença entre o valor prometido vender e o valor peticionado em Janeiro de 2013 - portanto, mais de um ano depois da data limite fixada para a celebração da escritura definitiva de compra e venda - se cifra em 55.000,00 (dos quais, € 27.635,34 se referem aos valores em falta, por conta da retribuição mensal acordada para a ocupação do imóvel - que os Autores mantêm até aos dias de hoje -, da quantia mensal acordada para o retardamento da celebração do contrato definitivo e das quantias suportadas a título de acerto de IMI, IMT e imposto de selo - que os Autores haviam concordado suportar).
Tendo em mente o que supra se deixa exposto, não se vislumbra, por um lado, a prova de factos que sustentem que os Réus DD e EE tinham conhecimento da existência de uma situação de inferioridade dos Autores (nenhuma prova se fez, no sentido de que estes Réus conheciam a situação financeira dos Autores) e, muito menos, que tivessem agido com a consciência de aproveitamento dessa situação para obtenção de vantagens injustificadas.
Assim sendo, falham dois dos requisitos necessários e cumulativos para que se conclua pela existência de uma situação de usura.
Ademais, liquidadas as suas dívidas - como a própria Autora admitiu ter acontecido - os Autores estabilizaram a sua situação económica, pelo que ainda que se ponderasse - o que não admite, face à factualidade provada e apenas por mera hipótese de raciocínio se refere - a existência de uma situação de fragilidade económica aquando da celebração do contrato referido em V., a verdade é que, quanto à celebração do contrato definitivo, estando os Autores com a sua situação financeira resolvida, estava ao seu alcance resolver o contrato-promessa de compra e venda, por violação dos seus termos, caso entendessem que o preço agora peticionado pelos promitentes-vendedores não correspondia ao que por ambos fora acordado.
Acresce que o aumento de valor, face ao que supra se deixou exarado, tendo por objectivo ressarcir os encargos suportados pelos Réus pela circunstância de se ter atrasado a celebração do contrato definitivo e pelo facto[s] de os Autores continuarem a ocupar o imóvel sem nada pagarem desde Janeiro de 2013, tendo aqueles que suportar o pagamento de dois empréstimos (quando haviam organizado a sua vida para, em Setembro de 2012, passarem a pagar apenas um empréstimo à habitação, face ao acordado em BB.) igualmente não se vislumbra como acarretando uma vantagem excessiva e/ou injustificada.
Tudo ponderado, concluímos que os factos apurados não sustentam a tese de usura apresentada pelos Autores, improcedendo, também aqui, a sua alegação.” [negritos nossos]
Discordando da decisão das instâncias, pretendem os Recorrentes ver reapreciada a questão da verificação dos pressupostos da usura.
Relevam especialmente os seguintes factos provados:
V. Em 14/9/2011, os AA., na qualidade de vendedores, os RR. DD e EE, na qualidade de compradores, e SS, na qualidade de procurador da FF, SA, celebraram escritura pública de compra e venda e mútuo com hipoteca, de onde constam, entre outros, os seguintes dizeres: “Pelo outorgante marido foi dito que, pela presente escritura e mediante o preço de € 180.000,00, já recebido e de que presta quitação, vende aos segundos outorgantes, livre de quaisquer ónus ou encargos, um prédio urbano, localizado ao sítio do muro, actualmente Rua …., nº 7, freguesia e concelho de … (...) inscrito na matriz sob o artigo 4147, com o valor patrimonial de € 14.967,42, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o número quatro mil cento e oitenta e três, daquela freguesia (...) Pelos segundos outorgantes foi dito: que aceitam o presente contrato nos exactos termos exarados e o prédio ora adquirido se destina exclusivamente à sua habitação própria e permanente. (...) não houve intervenção de mediador imobiliário. Pela primeira outorgante mulher foi dito que presta ao seu marido o necessário consentimento para a prática do presente acto. Pelos segundos outorgantes foi dito que para a aquisição do prédio atrás identificado, solicitaram à UCI um empréstimo no montante de cento e cinquenta mil duzentos e oitenta e cinco euros e oitenta e nove cêntimos de que desde já se confessam solidariamente devedores o qual, nesta data, lhes é concedido ao abrigo do Regime de Crédito Geral de crédito à habitação (...) que em caução e garantia do referido empréstimo (…) constituem hipoteca sobre o prédio atrás identificado e adquirido (...)”.
W. Os AA. receberam um cheque emitido em nome do A. AA, datado de 14/9/2011, na quantia de € 125.000.
X. O cheque referido em W. foi depositado, em 14/9/2011, na conta dos AA. nº 0038….87.
Y. Entre 16 e 19/9 foram pagos empréstimos dos AA. e respectivos juros, despesas e comissões, através da conta referida em X., no valor total de € 97.271,06 e os valores referentes a cartões de crédito.
AA. A 14/09/2011, os AA., na qualidade de segundos outorgantes, e os RR. DD e EE, na qualidade de primeiros outorgantes, celebraram documento escrito, denominado "Contrato-Promessa de compra e venda" de onde constam, entre outros, os seguintes dizeres: “Os primeiros outorgantes são donos e legítimos proprietários do prédio urbano (...) sito na Rua …., freguesia de …. (...) descrito na Conservatória do Registo Predial de …. sob o número 041....00- Ribeira Brava, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 4147 (...) os Primeiros outorgantes prometem vender, livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidade aos segundos outorgantes (...) a qual reciprocamente prometem comprar (...) a escritura de compra e venda será outorgada no prazo máximo de 12 meses, em dia, hora e local a designar pelos promitentes-vendedores que, para o efeito, deverão avisar os promitentes-compradores com dez dias de antecedência (…) O preço global a pagar (...) € 180.000,00 (…) a titulo de sinal (...) 2.000,00 € (...) o remanescente será pago no acto de formalização da escritura definitiva de compra e venda. (...) os promitentes vendedores e os promitentes-compradores celebraram um contrato de arrendamento em simultâneo com este contrato-promessa de compra e venda tendo por objecto o imóvel supra identificado. (...) o atraso no pagamento de duas ou mais rendas devidas na vigência deste contrato (...) constituirá causa objectiva de resolução do presente contrato de promessa de compra e venda por parte dos aqui promitentes-vendedores estando ambos de acordo quanto à essencialidade desta cláusula para formação das respectivas vontades de celebrar estes contratos (...)”.
BB. A 14/9/2011, os AA., na qualidade de segundos outorgantes, e os RR. DD e EE, na qualidade de primeiros outorgantes, celebraram acordo escrito, denominado "Contrato de arrendamento habitacional de duração limitada", de onde constam, entre outros, os seguintes dizeres: “(...) Os primeiros outorgantes são donos e legítimos proprietários do Prédio urbano (...) sito na Rua …, freguesia de … (…) descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o número 04183/2802200 - Ribeira Brava, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 4147 (…) dão de arrendamento aos segundos outorgantes o imóvel identificado, pelo prazo máximo de doze meses (...) O imóvel destina-se a habitação dos inquilinos (…) Durante a vigência do contrato a renda mensal, a pagar até ao 8° dia do mês a que respeitar (…) será de 450,00 € (...) ficam a cargo dos inquilinos todas as despesas inerentes aos consumos efectuados no local arrendado (...) bem como o IMI (...) taxas camarárias (...) senhorios e inquilinos estipulam que o atraso no pagamento de duas ou mais rendas devidas na vigência deste contrato de arrendamento constituirá causa objectiva de resolução do contrato de promessa de compra e venda e do presente contrato de arrendamento por parte dos aqui senhorios” (...).
CC. Os AA. entregaram, em 14/9/2011, aos RR. DD e EE a quantia de € 3.150,00, relativos a sete meses de "renda”.
DD. À data da celebração da escritura referida em V. o valor patrimonial tributário do imóvel ali referido estava registado como sendo de € 14.976,42.
EE. Em 19/8/2011, a UCI avaliou o imóvel referido em V. em € 264.750,00.
FF. Em 2012, o valor patrimonial do imóvel referido em V. foi fixado pelas Finanças em € 236.840.
GG. Os RR. DD e EE pagaram, em 2012, € 710,52 a título de IMI.
HH. Em 2012, os RR. DD e EE pagaram a quantia de € 3.270, a título de acerto de IMT devido pela compra referida em V.
II. Em 2012, os RR. DD e EE pagaram a quantia de € 454,72, a título de acerto no valor do Imposto de selo devido pela compra referida em V.
JJ. Em 25/9/2012, a A. Nélia enviou ao R. DD um e-mail em que comunica enviar o comprovativo do pagamento de € 1.000, como combinado e solicita alteração da data de pagamento dos € 1.000, referentes a Outubro de 2012 para o dia 20, por ser o dia de entrada do seu vencimento.
KK. A 20/11/2012, NN reencaminhou para a A. BB, um e-mail proveniente do R. DD, de onde constam, entre outros, os seguintes dizeres: “(...) Em anexo segue a caderneta predial urbana actualizada, como podem verificar o valor de avaliação já foi actualizado para 236.840€. Tendo em conta esta actualização recebi hoje uma notificação das Finanças com a diferença do IS, a pagar até dia 19 de Dezembro de 2012. Solicito que os clientes transfiram o montante solicitado pelas finanças, ou seja, 454,72€ para que possa proceder ao pagamento. Relembro que ainda estou a aguardar o pagamento de 75€ referente ao IMI pago já este ano e que até ao momento não foi pago pelos clientes. Solicito ainda que confirmem com os clientes se vão ou não pagar os 1000€ que nos são devidos, com data de 9 de Novembro, tal como combinado. Preciso de saber qual a decisão dos clientes para saber se dou início ao processo de restituição de propriedade (…) Caso os clientes pretendam retomar os pagamentos com a possibilidade de realizar a escritura até ao final do mês de Dezembro, então sugiro que façam o pagamento ainda hoje por transferência com o envio do comprovativo até ao final do dia (...)”.
LL. A 10/12/2012, OO reencaminhou para a A. BB, um e-mail proveniente do R. DD, de onde constam, entre outros, os seguintes dizeres: “(...) Acabo de receber outra notificação das finanças, desta vez referente a IMT, no valor de € 3.270,10 (...) Como podem constatar o valor somado de impostos referentes à moradia da … totaliza 4.435,34 que têm de ser pagos obrigatoriamente até ao final de Dezembro (...)”.
MM. Os AA. pagaram a quantia mensal acordada de € 450, até ao dia 8/1/2013.
NN. Os AA. pagaram aos RR. DD e EE, € 1.000, em Setembro de 2012 e € 1.000, em Outubro de 2012.
PP. A 9/1/2013, a A. BB enviou a NN um e-mail, de onde constam, entre outros, os seguintes dizeres: " Subject: Valores para resolver a recompra. (...) Como o processo está a demorar falamos com um familiar (...) precisamos com urgência do valor final de recompra e todos os encargos inerentes ao processo da vossa parte (...)".
QQ. A 10/1/2013, em resposta ao e-mail referido em PP., OO reencaminhou para a A. BB, um e-mail proveniente do R. DD, de onde constam, entre outros, os seguintes dizeres: “(…) Tal como tínhamos mencionado anteriormente, estávamos a estudar a resolução desta situação pela via judicial porém tendo em conta o email enviado pelos promitentes compradores, vamos aguardar a realização da escritura. Informo que de acordo com os valores em atraso dos meses de Nov, Dez e Janeiro, juntamente com os valores pagos por nós às Finanças em Dezembro e também despesas que tivemos para conseguir realizar os pagamentos às finanças de forma atempada, valor para realização da escritura é de 205.000€ (...)”.
RR. Os AA. não pagaram as quantias referidas em HH, II. e LL.
SS. Os RR. DD e EE enviaram aos AA. carta registada, com aviso de recepção, datada de 10/1/2013, de onde constam, entre outros, os seguintes dizeres: “(...) interpelar V. Exas. (...) para comparecerem no cartório notarial de TT (...) no dia 31 de Janeiro, pelas 10h00 m, a fim de ser celebrada a escritura definitiva de compra e venda (…)”.
TT. Do documento complementar da escritura referida em V. consta, para além do mais, que a U.C.I. empresta aos mutuários a quantia de cento e cinquenta mil duzentos e oitenta e cinco, vírgula oitocentos e noventa euros, a ser reembolsada em quatrocentos e oitenta prestações, sendo as primeiras seis no valor de 495,61 e as remanescentes calculadas com base na taxa de juro aplicável e no capital que se encontrar em dívida.
YY. Pelo empréstimo referido em TT. os RR. DD e EE pagam uma prestação mensal de € 451,18, incluindo o montante referente a seguros.
AAA. O atraso na celebração da compra e venda prometida, que se devia ter realizado até 14/9/2012, começou a causar problemas financeiros aos RR. DD e EE porque contraíram um crédito à habitação no valor de €150.285,89, quando já possuíam um outro empréstimo à habitação e o agregado familiar dos RR. aumentou, passando a ter duas filhas menores.
CCC. Os AA. acordaram em ressarcir os RR. DD e EE das despesas por conta de IMT, Imposto do Selo e IMI.
DDD. Os RR. DD e EE pediram aos AA. que lhes pagassem € 1.000 por cada mês de atraso no cumprimento do contrato-promessa, ao que estes acederam.
EEE. O valor de € 180.000,00 inscrito na escritura referida em DD. foi previamente acordado entre vendedor e comprador.
FFF. No dia 31/1/2013, a escritura de compra e venda definitiva referida em SS. não se realizou por os AA., tendo comparecido no Cartório Notarial, se terem recusado a outorgá-la, referindo a pendência em tribunal de uma acção em que pediam a nulidade dos negócios de compra e venda, de arrendamento e de promessa de venda por si assinados.
GGG. Os AA. continuam a residir no imóvel referido em V. sem nada pagar aos RR. DD e EE, desde Fevereiro de 2013.
Relavam também os seguintes factos dados como não provados:
22. A Ré “CC, Lda.”, através dos seus representantes, e os Réus DD e EE aproveitaram-se da situação de necessidade e inexperiência dos Autores ao confiarem nesses Réus e tiraram proveitos ou benefícios dos negócios feitos;
23. Os Réus convencionaram juros superiores aos permitidos por lei.
Quid iuris?
Antes de mais, diga-se, tal como afirmaram as instâncias, que, não tendo sido feita prova nem da simulação dos contratos celebrados entre os AA. e os 2ºs RR. nem do alegado contrato dissimulado de mútuo, não se coloca sequer a hipótese de aplicabilidade do regime do art. 1146º do CC.
Quanto aos pressupostos gerais do vício da usura (art. 282º do CC) – existência de uma situação de inferioridade do declarante; exploração da situação de inferioridade pelo usurário; promessa ou concessão de benefícios excessivos ou injustificados para o usurário ou terceiro – foram dados como não provados: “A Ré “CC, Lda.”, através dos seus representantes, e os Réus DD e EE aproveitaram-se da situação de necessidade e inexperiência dos Autores ao confiarem nesses Réus e tiraram proveitos ou benefícios dos negócios feitos” (ponto 22 dos factos não provados).
É certo que, no voto de vencido do acórdão recorrido, se consignou que, “Sendo uma união de contratos não sabemos se há usura e alargaria a produção de prova para conhecer da procedência do pedido” sem, contudo, se concretizar a que factos se reportaria a prova a produzir.
Compulsada tanto a petição inicial como a réplica, não se identificam quaisquer factos alegados pelos AA. que justifiquem uma eventual decisão de ampliação da matéria de facto nos termos previstos no nº 3 do art. 682º do CPC.
Assim, confirma-se que foram dados como não provados os pressupostos de que depende a verificação da usura.
Acresce ainda que, da factualidade dada como provada, não resulta que ocorra o que os AA. repetidamente qualificam como uma escalada financeira com benefícios injustificados e excessivos para os 2ºs RR. Recorde-se que os Recorrentes alegam que, “para cobrirem as suas dificuldades financeiras, no montante de cerca de € 100.000,00, viram o preço fictício figurado na escritura de € 180.000,00, a ser aumentado, primeiro para € 194.000,00 e depois para € 205.000,00, numa evidente escalada e isto para os RR. lograrem um benefício excessivo”.
Por um lado, o nível das dificuldades financeiras dos AA. não integra o objecto dos contratos por eles celebrados com os 2ºs RR., uma vez que não foi provado que “A venda referida em V. destinava-se a constituir garantia para que um terceiro, a indicar por NN e OO, viesse a ser o financiador dos Autores” (ponto 2 dos factos não provados).
Por outro lado, foi feita prova de que “O valor de € 180.000,00 inscrito na escritura referida em DD. foi previamente acordado entre vendedor e comprador.” (facto provado EEE).
Além disso, como assinala a sentença:
- “os Autores venderam aos Réus o imóvel referido em V. por valor [€ 180.000,00], inferior ao valor actual de mercado e, bem assim, que prometeram recomprar por preço abaixo [os mesmos € 180.000,00], desse mesmo valor actual.”
- “os Autores, com o montante obtido com a venda efectuaram o pagamento dos seus créditos, ficando com a sua condição financeira estabilizada.”
- “a diferença entre o valor prometido vender e o valor peticionado em Janeiro de 2013 - portanto, mais de um ano depois da data limite fixada para a celebração da escritura definitiva de compra e venda - se cifra em 55.000,00 (dos quais, € 27.635,34 se referem aos valores em falta, por conta da retribuição mensal acordada para a ocupação do imóvel - que os Autores mantêm até aos dias de hoje -, da quantia mensal acordada para o retardamento da celebração do contrato definitivo e das quantias suportadas a título de acerto de IMI, IMT e imposto de selo - que os Autores haviam concordado suportar).”
- “o aumento de valor, face ao que supra se deixou exarado, tendo por objectivo ressarcir os encargos suportados pelos Réus pela circunstância de se ter atrasado a celebração do contrato definitivo e pelo facto[s] de os Autores continuarem a ocupar o imóvel sem nada pagarem desde Janeiro de 2013, tendo aqueles que suportar o pagamento de dois empréstimos (quando haviam organizado a sua vida para, em Setembro de 2012, passarem a pagar apenas um empréstimo à habitação, face ao acordado em BB.) igualmente não se vislumbra como acarretando uma vantagem excessiva e/ou injustificada.”
Esclareça-se que, no presente recurso, não está em causa o acerto do montante de cada um dos encargos acrescidos para os AA. em resultado dos compromissos contratuais assumidos com os 2ºs RR., assim como em consequência dos sucessivos actos de incumprimento contratual imputáveis aos mesmos AA.. O que está em causa, a respeito da reapreciação dos pressupostos do vício da usura, é constatar que não apenas tais encargos não se afiguram excessivos como se apresentam inclusivamente como justificados.
Conclui-se, assim, pela confirmação da não verificação da natureza usurária dos contratos dos autos.
Porventura os AA., aqui Recorrentes, ao utilizarem os serviços de uma consultora financeira (a aqui 1ª R.) e ao iniciarem o processo de recuperação financeira que lhes foi sugerido, concretizado, em grande medida, através dos contratos celebrados com os 2ºs RR. cuja validade vieram impugnar na presente acção, não se aperceberam de todas as consequências – e custos – que tal processo de recuperação financeira poderia implicar.
Mas tal situação não permite, por si só, fazer valer as pretensões dirigidas contra os 2ºs RR. de declaração de nulidade ou de anulação dos contratos dos autos com fundamento, respectivamente, em simulação ou em usura.
8. Pelo exposto, julga-se o recurso improcedente, confirmando-se a decisão do acórdão recorrido.
Custas pelos Recorrentes, sem prejuízo do benefício de apoio judiciário de que gozam.
Lisboa, 7 de Março de 2019
Maria da Graça Trigo (Relatora)
Maria Rosa Tching
Rosa Maria Ribeiro Coelho