Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02B2860 |  |
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
A e B instauraram acção de despejo contra C pedindo que se declare resolvido o contrato de arrendamento, celebrado em 1/08/70, relativo ao rés do chão do prédio urbano sito no Barreiro, na Av. ......, nºs ...., pela renda mensal de 12 contos, e se decrete o seu imediato despejo. Mais pede a condenação da R a pagar-lhes as rendas vencidas e em mora até Março de 1999 no montante de 14.102.040$00; as vincendas à razão mensal de 152.708$00 enquanto tal montante não for actualizado e ainda uma indemnização correspondente ao montante da renda devida à data do trânsito em julgado da sentença que ordene o despejo por cada mês que mediar entre aquela data e a data em que for efectuado o despejo nos termos do art. 1045º do CC . Ou, subsidiariamente, para o caso de improcedência dos três últimos pedidos, a pagar-lhes as rendas vencidas até Março de 1999 no valor de 9.916.004$00; a pagar-lhes as rendas vincendas à razão mensal de 102.932$00 enquanto tal montante não for actualizado e até trânsito da sentença a proferir nestes autos; e a pagar-lhes indemnização correspondente ao valor que estiver em dívida à data desse trânsito e por cada mês que mediar entre essa data e aquela em que o despejo for efectuado.
Contestou a R excepcionando a prescrição das rendas vencidas até 29/03/94 e defendendo que o valor das rendas não é o indicado pelos AA pois estes, entre 1984 e e Julho de 1989, não lhe comunicaram qualquer vontade de actualização não podendo, por isso, pedir, a partir da comunicação de 10/07/89, rendas e valor equivalente àquele que resultaria de actualização feita. Mais refere que vem depositando a renda que entende ser devida dado que os AA não têm colaborado no seu recebimento.
No saneador, o Mmo. Juiz, conhecendo de mérito, julgou procedente a excepção de prescrição e improcedente a acção.
Conhecendo da apelação interposta pelos AA, a Relação de Lisboa, julgando-a procedente, declarou resolvido o contrato de arrendamento, decretou o despejo e condenou a R a pagar aos AA, a título de rendas vencidas, a quantia de 6.708.873$00 bem como as rendas vencidas entre Março de 99 e o trânsito desta decisão, à razão de 102.932$00 mensais, sem prejuízo das actualizações que tiverem ocorrido e do abatimento que resultar do que para elas reverter dos depósitos; condená-la ainda a pagar-lhes uma indemnização de 102.932$00 - sem prejuízo de actualizações entretanto ocorridas - por cada mês decorrido entre o trânsito da decisão e o efectivo despejo.
Pede agora revista a R que, alegando, conclui assim:
1 - A aplicação do coeficiente de actualização de rendas, em dobro, previsto no nº 4 do art. 4º do DL 330/81 de 4/12, na redacção do DL 392/82 de 18/09, depende de o senhorio manifestar a sua vontade nesse sentido através da comunicação anual ao inquilino.
2 - Não tendo os recorridos (senhorios) manifestado qualquer vontade de actualizar a renda junto do seu inquilino comercial entre 1984 e 10/07/89, deixaram de o poder fazer depois, pois
3 - Era-lhes vedado recuperar as rendas, mais elevadas, se tivessem usado daquela faculdade nos anos de 84, 85, 86, 87, 88 e até 10/07/89.
4 - Perderam, assim, o direito de mais tarde, p. ex. em 10/07/89, cumularem os coeficientes de actualização respeitantes àqueles anos anteriores.
5 - Não havendo, no contrato de arrendamento para comércio, definição do local de pagamento de renda, esta deverá ser paga no domicílio do locatário e, se esta não for paga, presume-se que o senhorio não foi nem mandou ninguém recebê-la.
6 - O que aqui significa que os recorridos tinham a obrigação de ir ao domicílio da recorrente receber a renda e, não o tendo feito, caíram em mora creditoris.
7 - Compete ao credor tornar certa e líquida a renda a cobrar do inquilino sob pena de cair em mora..
8 - O acórdão recorrido violou as normas dos arts. 1º do DL330/81 na redacção do DL 392/82, e dos arts 813º e 1039º nºs 1 e 2 do CC.
Respondendo, defendem os recorridos, a confirmação do acórdão que, no seu entender, merece censura apenas por não ter acolhido a tese de que os sucessivos aumentos de renda, implicados na actualização extraordinária, não careciam de interpelação anual para serem exigidos.
Foram colhidos os vistos. Cumpre decidir.
Começaremos por descrever, simplificando-a um pouco, a matéria de facto que interessa à revista.
1 - Entre AA e R, aqueles como locadores e esta como locatária, foi celebrado um contrato de arrendamento, para comércio, relativo ao rés do chão de um prédio urbano dos primeiros
2 - A renda mensal era, em Junho de 1983, de 12.000$00.
3 - A requerimento dos AA, procedeu-se a uma avaliação fiscal extraordinária tendo a Comissão de Avaliação arbitrado o valor de 37.500$00 o qual, em sede de recurso, foi fixado, por decisão de 5/04/95, em 48.000$00.
4 - Em Dezembro de 83, os AA comunicaram à R que para o ano seguinte a renda seria de 37.500$00.
5 - A R respondeu que não aceitava tal valor por entender que não era obrigada a pagar uma renda que excedesse o dobro do valor da renda que vigorava na data da avaliação (24 contos).
6 - Apesar de lhe ter sido comunicado pelo AA, por carta que recebeu em 27/02/84, que estavam ao seu dispor os recibos das rendas de Janeiro a Março de 1984 no montante de 24.000$00, a R não os pagou, embora já tivesse sido notificada do resultado da avaliação fiscal extraordinária pela respectiva Repartição de Finanças.
7 - Entre 1984 e 1 0/07/89, os AA não comunicaram à R qualquer actualização de rendas.
8 - Em 10/07/89 os AA, através do cabeça de casal B, notificaram a R para pagar a renda actualizada de 63.365$00 a partir de 1/08/89, ao que a R respondeu, por carta de 25/08/89 propondo a actualização da renda de 24 contos mediante a aplicação do coeficiente de 1,073 e anunciando que até decisão dos senhorios nesse sentido, continuaria a pagar os mesmos 24 contos.
9 - A R recebeu tal notificação mas não pagou nem depositou a os referidos 63.365$00.
10 - Entretanto, anualmente, os AA comunicaram à R as actualizações de rendas que seriam de 78.423$00 a partir de 1/03/92, de 84.697$00 a partir de 1/03/93, de 90.414$00 a partir de 1/03/94 de 94.483$00 a partir de 1/03/95, de 97.979$00 a partir de 1/03/96, 100.624$00 a partir de 1/03/97 e de 102.932$00 a partir de 1/07/98.
11 - Na sequência do referido em 7 os AA instauraram acção de despejo contra a R que terminou, por decisão de 5/04/95 que declarou subsistente o arrendamento, com o pagamento, por esta, do montante das rendas não pagas, à razão mensal de 24 contos, e a indemnização de 50% sobre o valor das ditas rendas.
12 - Na sequência da alteração do valor base da renda pela decisão de 5/04/95, que a fixou em 48 contos/mês, os AA, por carta de 30/05/95, notificaram a R que, por aplicação em dobro do coeficiente legal, eram devidas, a partir dos meses de Março dos anos de 1985 a 1992, as rendas de, respectivamente, 32.640$00, 41.779$00, 42.299$00, 56.595$00, 64.858$00, 77.830$00, 94.953$00 e 110.421$00 e que, por aplicação do coeficiente normal, eram devidas, a partir de dos meses de Março de 1993 a 1995, as rendas de, respectivamente, 122.346, 130.640 e 136.481 escudos; mais a informaram que os valores acumulados a liquidar entre Janeiro de 1984 e Maio de 1995 ascendiam a 10.017.423$00.
13 - Desde 31/07/89 a R depositou rendas a favor da A no total de 4.539.446$00.
14 - Os AA não indicaram à R pessoa e local onde deveria ser paga a renda mediante a entrega de recibo.
15 - Em virtude da ausência de resposta dos AA a essa indicação e porque estes não lhe dariam recibo de quitação pelo valor que entendia correcto, a R procedeu ao depósito das rendas, calculadas com base no valor do dobro do coeficiente de actualização anual, na CGD.
A questão fundamental a apreciar neste recurso, ultrapassadas que estão as da prescrição das rendas e a da necessidade da comunicação, pelo senhorio, do montante da nova renda resultante da aplicação do coeficiente de actualização, é a de saber se, não tendo o senhorio (os aqui AA) manifestado vontade de actualizar a renda junto do inquilino comercial (a aqui R), poderá fazê-lo depois, cumulando os coeficientes de actualização respeitantes aos períodos anteriores.
Na apelação a discussão abrangia ainda a exigibilidade, ou não, de cada uma das rendas anteriores - relativas ao período em que foi omitida a comunicação - acrescidas do valor do coeficiente que lhes correspondia.
A Relação respondeu que negativamente a esta última questão, mas concluiu pelo direito do senhorio cumular os coeficientes relativos àquele período, no momento em que passou fazer a comunicação.
Para além desta existe a da falta de indicação pelos senhorios da pessoa e local onde a renda deveria ser paga, o que constituirá causa justificativa da falta de pagamento das rendas.
O acórdão sob recurso faz uma minuciosa e cuidada análise da complexa questão em que, presentemente se concretiza o apuramento, em cada momento, do valor das rendas dos locais destinados a comércio.
Nesta fase do recurso, a R e ora recorrente não discute valor respeitante aos períodos posteriores à avaliação fiscal extraordinária de que resultou a sua fixação, em Dezembro de 1983, em 37.500$00, e os que vigoraram a partir do momento, em que, por decisão judicial de 5/04/95, proferida na acção de despejo que os AA moveram à R, foram julgados subsistentes os depósitos efectuados pela R.
Por isso, apenas está em causa saber se é legítimo, após ter omitido, durante vários anos, as comunicações a que se referia o então em vigor art. 1104º do CC, actualizar depois a renda somando os coeficientes de actualização que entretanto foram estabelecidos.
A Relação respondeu afirmativamente e cremos que com inteira razão.
Seria de facto um benefício injustificado para o inquilino, e uma penalização excessiva para o senhorio, que acresceria à da perda do acréscimo das rendas relativas aos períodos anteriores, impor-se ao senhorio que ao retomar a avaliação, o fizesse por aplicação singela do coeficiente desse ano sobre o valor da renda anterior às actualizações.
Como bem se salienta no muito douto acórdão recorrido, não existe um prazo máximo a observar pelo senhorio sob pena de prescrição ou caducidade do direito de exigir a actualização e "a não actualização em tempo útil, constituindo um prejuízo a suportar pelo senhorio e atribuível à sua incúria, constitui um benefício para o arrendatário que não pode ver-lhe exigida essa renda. Mas, por outro lado, não constitui qualquer prejuízo pagar a renda como se tivesse sido actualizada anualmente pois sempre seria essa que seria devida se um senhorio diligente a tivesse vindo a exigir".
Concluímos pois, em total concordância com a Relação, que a comunicação de 10/07/89 constituiu aviso eficaz em relação à actualização da renda para 63.365$00, a partir do mês seguinte tendo em conta a soma dos coeficientes dos anos de 84 a 88 anteriores e cujo cálculo não está posto em causa.
Não se discute o valor das rendas seguintes nem qualquer outra questão relativa ao valor das rendas pelo que, os montantes liquidados relativos ao valor das rendas em dívida, não podem ser questionados.
Resta apreciar a questão da relevância, no plano do direito de resolução do contrato, da falta de resposta dos senhorios à solicitação da R para que indicassem pessoa e local onde, mensalmente, deveria pagar a renda.
É esta uma questão sobre que as instâncias não abordaram directamente porque, quanto à 1ª instância, ela ficou prejudicada pelo sentido da decisão proferida e, quanto à Relação, porque eram os AA os recorrentes, ela não foi suscitada nas respectivas alegações.
Mas o certo é que já no respectivo articulado a R e ora recorrente (nºs 24, 25 e 31 da contestação) a erigira em mais um dos motivos que, no seu entender, justificariam a falta de pagamento das rendas.
Essa matéria, que releva para o efeito da avaliar da eficácia resolutiva da falta de pagamento das rendas, resultou provada mas, como se referiu, não foi objecto de conhecimento directo nas instâncias.
Mas terá que sê-lo agora pois é expressamente suscitada na revista.
Na falta de convenção, vigora a norma supletiva do art. 1039º do CC segundo a qual, a renda ou aluguer será paga no domicílio do locatário à data do vencimento.
Os autos não dão notícia sobre o procedimento que vinham adoptando quanto ao lugar do pagamento antes do surgimento das divergências sobre o valor das rendas, nem, a propósito, se provou qualquer acordo.
Daí que, era aos senhorios que se impunha que diligenciassem, no domicílio da locatária, com a apresentação dos competentes recibos, pela cobrança das rendas.
Não tendo feito nem respondido à solicitação da R para que indicassem um local para o efeito, não pode concluir-se pela mora da locatária o que, desde logo, sem prejuízo da subsistência da obrigação de pagar o montante das rendas não pagas, retira eficácia resolutiva àquela falta.
A tudo deverá acrescentar-se que a falta atempada do pagamento pontual das rendas, enquanto fundamento de resolução do arredamento, pressupõe - e foi nessa base que o legislador a elegeu como fundamento de resolução do contrato - um tempo e circunstâncias em que o valor da renda se mantinha estável ou, de variação susceptível de ser facilmente apreendida pelo cidadão comum.
Actualmente, com a complexidade decorrente dos sucessivos diplomas relativos ao arrendamento nomeadamente aqueles que têm em vista o ajustamento gradual do valor das rendas, tornou-se tarefa complicada, só ao alcance de especialistas, apurar-se, em cada momento, o seu preciso valor.
Por isso, nestas situações em que se surpreende apenas o interesse em defender uma determinada posição sobre a controvérsia quanto ao valor das rendas, e pressupondo-se a boa fé dos locatários, não é legítimo avançar-se desde logo para a acção resolutiva uma vez que, em geral e em rigor, não se trata de atitude voluntarista ou negligente em ordem ao incumprimento dessa obrigação.
Daí que em casos como estes, nos quais se enquadra a situação aqui discutida, não se deva concluir pela falta de pagamento de rendas enquanto factor de resolução do contrato.
Do exposto terá de concluir-se pela improcedência do recurso quanto à condenação nos montantes relativos às rendas, mas pela sua procedência no que respeita à resolução do contrato.
Nestes termos, concedendo em parte a revista, revogam o douto acórdão recorrido enquanto decretou a resolução do contrato de arrendamento confirmando-o quanto ao mais.
Custas em partes iguais por recorrente e recorridos.
Lisboa, 30 de Outubro de 2002
Duarte Soares
Abel Freire
Ferreira Girão