Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 721/05.1TBETR.S1 |  |
DIREITO DE PREFERÊNCIA
ARRENDATÁRIO
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
ARRENDAMENTO RURAL
CONTRATO VERBAL
NULIDADE POR FALTA DE FORMA LEGAL
DOCUMENTO ESCRITO
SIMULAÇÃO DE CONTRATO
CÓDIGO CIVIL: ARTIGOS 342º Nº 1 E 240º
I - O exercício da preferência a que alude o art. 28.º do DL n.º 385/88, de 25-10, pressupõe a prova de que o interessado é arrendatário rural.
II - Se o interessado junta documento escrito destinado a formalizar contrato de arrendamento rural celebrado anteriormente por forma verbal, impõe-se-lhe o ónus de provar (art. 342.º, n.º 1, do CC) que nesse momento houve contrato.
III - Verificando-se que, com a junção de documento que consubstancia declarações de vontade integrativas do arrendamento e com o qual as partes pretendiam criar a ideia de que estavam a renovar ou reiterar anterior contrato nulo por inobservância de forma legal, mas bem sabendo que assim não sucedia, pois o contrato renovado não era um arrendamento, então, face a uma tal divergência entre a vontade real e a vontade declarada, com intuito de enganar terceiros, impõe-se reconhecer e declarar a invocada simulação (art. 240.º do CC).
IV - Assim sendo, não é válida a referida declaração escrita por via da qual o executado – que já o era ao tempo – declarou arrendar os imóveis e, consequentemente, não pode a autora exercer com sucesso a preferência legal.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
1. AA e BB demandaram em 9-6-2005 CC e DD deduzindo os seguintes pedidos:
- Que sejam os réus condenados a reconhecer que os autores têm o direito de preferência e, portanto ,de haverem para si os prédios alienados no processo de execução fiscal que correu termos no serviço de finanças com o n.º 0086199501003291 e descritos nas alíneas a), b) e c) do artigo 8º da petição, declarando-se os AA seus legítimos donos, substituindo-se ao réu.
- Que se ordene o cancelamento de todos os registos feitos a favor dos réus
- Que sejam os réus condenados a entregar definitivamente os prédios supra referidos com todos os frutos.
2. Alegaram o seguinte:
- Que em Junho de 1997 EE lhes arrendou os imóveis identificados ( dois prédios urbanos e um prédio rústico), arrendamento que foi reduzido a escrito em 16-6-2000.
- Que do contrato de arrendamento consta o seguinte:
“ Contrato de arrendamento entre EE […], como senhorio e AA, como arrendatária […] faz-se o presente contrato de arrendamento rural relativo ao prédio rústico de que o primeiro é dono e legítimo proprietário composto por terreno de cultura, com latada e pomar, área de 2.400 m2 […] inscrito na matriz respectiva sob o n.º R 7592 […]. O arrendamento destina-se à exploração agrícola e pecuária e, além dos terrenos do prédio supra identificado e da vegetação permanente, de natureza não florestal nele existente, abrange ainda um alpendre para currais e casa da eira e eira, sito na aludida rua […] inscrito na matriz urbana respectiva sob o n.º de artigo n.º 693 e descrito sob o n.º 2719, destinado à guarda e criação de animais ovinos, suínos, caprinos, galináceos, pastagens e alfaias agrícolas e ainda um prédio urbano com duas divisões servindo de celeiro inscrito na matriz sob o n.º 694 […]. O prazo do arrendamento é de 10 anos renováveis por períodos de cinco anos, enquanto por qualquer das partes não for denunciado com a antecedência legal e teve o seu início no dia 1 de Junho de 1997. A renda paga anualmente até ao dia 30 de Outubro de cada ano, no valor de escudos 2.500$00 acrescido de dois sacos de batatas de 20 kg cada um e de 5Kg de carne de animais ali criados […].
- Que desde Junho de 1997 os autores vêm usufruindo os imóveis, cultivando o rústico e guardando animais e outros pertences, designadamente alfaias agrícolas, enxadas, foices e ancinhos, nos urbanos, sendo os animais criados para consumo doméstico.
- Que o senhorio foi executado por dívidas tributárias, não tendo sido os autores notificados no processo executivo na qualidade de arrendatários para exercerem o direito de preferência, tendo sido o prédio adjudicado ao réu por 52.500€ na sequência de venda judicial ( por abertura de propostas em carta fechada realizada no dia 11-2-2005).
3. A acção foi julgada improcedente em 1ª instância, decisão confirmada pela Relação do Porto, considerando que dos factos não resulta provado que os AA sejam arrendatários rurais.
4. Os AA recorrem de revista e formulam as seguintes conclusões:
1ª- O documento junto a fls. 10 não pode deixar de ser interpretado como contrato de arrendamento
2º- Os autores gozam da presunção de que é rural o arrendamento que incide sobre os prédios em causa nos autos 3º - Tal presunção não foi ilidida porque só poderia ter sido se ficasse provado não haver no imóvel cultivo ou criação de gado
4º- Em face da matéria dada como provada a autora deveria ter sido autorizada a exercer na venda do imóvel o seu direito de preferência (artigo 28.º da Lei do Arrendamento Rural)
5º- Aliás consta dos factos provados que os autores, ora recorrentes, nunca foram notificados para exercerem o seu direito de preferência.
6.º Da conjugação dos artigos 355.º/1 e 3 do Código Civil e 484.º/1 do C.P.C. resulta que tinham de se considerar confessados os factos não contestados da providência cautelar (artigo 384.º/3 e 303.º/3 do C.P.C.) e também por isso a ré mulher deveria ter podido exercer o seu direito de preferência
7.º - O acórdão violou o disposto nos artigos 1.º/2, 7.º/2 e 28.º da L.A.R.; artigo 236.º/2, 238.º, 218.º, 235.º/3 do Código Civil; 892.º, 383.º/3, 303.º, 484.º/1 e 514.º/2 do C.P.C.; e artigo 249.º/7 do CPPT 5. Factos provados:
1- Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Estarreja o prédio urbano , situado em Adou de Baixo, freguesia de Salreu, sob o n.º 2719/19981118, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 693, com a área total de 486 m2, sendo 186,5 m2 coberta e 300
m2 descoberta, constituído por casa térrea de habitação, alpendre, pátio, currais, casa da eira, eira e quintal, a confrontar de norte e nascente com EE, sul com caminho, poente com FF (A)
2- Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Estarreja o prédio urbano, situado em Adou de Baixo, freguesia de Salreu, sob o n.º .... inscrito na respectiva matriz sob o artigo 694.º, com a área total de 107 m2 sendo 37 m2 coberta e 70 m2 descoberta, constituindo casa térrea de habitação e logradouro a confrontar de norte com GG, sul e poente com caminho de Adou de Baixo, nascente com HH (B)
3- Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Estarreja o prédio rústico situado em Adou de Baixo, freguesia de Salreu, sob o n.º ..., inscrito na respectiva matriz sob o artigo 7592 com a área total de 2.400m2, constituído por terra de cultura a confrontar de norte com caminho, sul com II, nascente com JJ e poente com LL
(C)
4- Pela ap. 4 de 3 de Junho de 2005 foi registada a favor dos aqui réus a aquisição dos imóveis ditos em A, B e C por adjudicação em processo de execução fiscal com o n.º ..., do Serviço de Finanças de Estarreja, que correu termos contra EE , por dívidas de IVA dos anos de 1993, 1994 e 1995 onde foram vendidos por propostas em carta fechada em 11-2-2005 onde foi aceite a única proposta apresentada, precisamente a apresentada pelo réu no valor de 52.5000€ (D)
5- No dia 13-5-2005 foram mudadas as fechaduras dos ditos prédios por ordem dos funcionários do referido serviço de finanças e entregues as novas chaves ao réu (E)
6- EE e a autora acordaram verbalmente que aquele permitiria a esta a exploração agrícola e pecuária dos imóveis descritos em A), B), e C) (1)
7- A autora e EE elaboraram o documento de fls. 10 )(arrendamento supra parcialmente transcrito) (4)
8- Os AA cultivam parte dos ditos prédios (5)
9- Os AA ali criam animais, nomeadamente porcos, cabras, patos, galinhas e coelhos para consumo doméstico (6)
10- Os AA guardam nos ditos prédios alfaias agrícolas, enxadas, foices a ancinhos (7)
11- Só após 11 de Fevereiro de 2005 os AA tiveram conhecimento do valor da venda e da identidade do comprador (8)
12- Nunca foram notificados para exercer o direito de preferência (9)
13- Desde data anterior a 13 de Novembro de 2004 que se encontrava os ditos prédios uma placa com a inscrição “ vende-se” e com a identificação dos contactos telefónicos do vendedor e de um tio de EE, de nome GG (10)
14- Desde 14-11-2004 que se encontrava à porta da casa do executado, na rua onde viviam os AA, um edital publicitando a abertura de propostas para venda dos ditos prédios (11)
15- Em 15-11-2004 o então Presidente da Junta de Freguesia de Salreu procedeu à afixação de editais publicitando a abertura de propostas para venda dos ditos prédios em locais públicos (12)
16- Os AA sabiam que os ditos prédios se encontravam para serem vendidos no dito processo de execução fiscal desde 14-11-2004 (13)
Apreciando:
6. A questão a dirimir neste litígio consiste em saber se os autores são arrendatários rurais e, por conseguinte, se lhes deve ser reconhecido ou não o direito de preferência atinente aos imóveis vendidos ao réu na sequência de venda judicial.
7. As instância entenderam que não.
Argumentou assim a decisão de 1ª instância:
É certo que a autora acordou verbalmente com EE a exploração agrícola e pecuária dos imóveis, mas não o fez a título oneroso, isto é, mediante o pagamento de uma renda. Isso descaracteriza tal relação como sendo de locação pois falta-lhe o elemento retribuição por parte do locatário.
Mas será que tal se mostra ultrapassado pelo documento que Autora e EE vieram a elaborar?
A resposta será positiva conforme se considere que esse documento constitui ou não um contrato de arrendamento rural […] Para que haja contrato, em obediência à livre determinação das partes que está na base do conceito, torna-se indispensável que o acordo das vontades, resultante do encontro da proposta de uma das partes com a aceitação da outra, cubra todos os pontos da negociação […] A alegação dos autores desenvolvia-se na existência de um contrato verbal de arrendamento rural que veio a cumprir o desiderato legal de ser reduzido à forma escrita (ainda que não participado pelo senhorio às Finanças) e que estaria vigente à data da venda em execução fiscal.
Todavia a matéria provada apenas nos leva a concluir , na nossa perspectiva, que EE permitiu à autora que cultivasse e utilizasse partes dos imóveis em causa e que, em tempo indeterminado, elaboraram o documento em causa.
Não existem factos que dêem substância à forma do documento. O mesmo é dizer, não estão presentes as características necessárias para se falar da real existência de um contrato de arrendamento.
Significando isso que a autora cultivou e utilizou os imóveis em causa, mas não como sua inquilina.
E não revestindo essa característica não beneficia da protecção concedida pelo artigo 28.º do Decreto-lei n.º 385/88, de 25 de Outubro E o Tribunal da Relação referiu em complemento da decisão de 1ª instância:
[…] Em função do que assim foi decidido resulta assente que a autora e ora recorrente e o anterior proprietário do prédio em questão, EE, terão elaborado o referido documento de fls.
10 dos autos. Mas não foi dado como provado que, ao assim procederem, estivessem a formalizar um qualquer contrato. E, assim sendo, aquilo que os ora recorrentes pretendem reconduzir a uma questão de interpretação negocial, é apenas uma questão de prova ( ou melhor, não
prova) do que vinha alegado. Só faria sentido falar-se em correcta ou incorrecta aplicação das regras de interpretação negocial se, subjacente à elaboração de tal documento, se verificasse a pré-existência do alegado contrato verbal de arrendamento que o mesmo documento visaria formalizar. Só que isso não foi dado como provado.
Tal como não foi dado como provado - e também não vinha alegado - que o acordo negocial inerente ao alegado contrato, tivesse lugar através da elaboração do mencionado escrito […].
8. Pretende-se com estas transcrições salientar que o Tribunal decidiu o litígio tendo em atenção a causa de pedir que foi invocada pelos autores: a sua posição de preferentes legais, enquanto arrendatário rurais, por terem celebrado contrato de arrendamento rural com início em 1 de Junho de 1997, válido por 10 anos renovável por períodos de 5 anos, contrato que foi reduzido a escrito por documento datado de 16 de Junho de 2000.
9. Este Supremo Tribunal já aceitou a validade da estipulação inserida em contrato de arrendamento rural que fixa em momento anterior a data do começo da respectiva vigência: Ac. do S.T.J. de 30-6-1996 (Garcia Marques), C.J.,2, pág. 146.
10. A lei faculta aos respectivos arrendatários, no caso de venda ou dação em cumprimento de prédio arrendado, exercer o direito de preferência no caso de contrato com, pelo menos três anos de vigência (artigo 28.º/1 do Decreto-Lei n.º 385/88, de 25 de Outubro - arrendamento rural).
11. Se os outorgantes de contrato de arrendamento rural reduzido a escrito num determinado momento estipulam , como aconteceu no caso vertente, que o início da sua vigência ocorre em momento anterior, isso parece significar em termos de facto - assim o entenderam as instâncias - que o arrendamento reduzido a escrito consubstancia o mesmo arrendamento outorgado verbalmente em momento anterior.
12. No caso em apreço, porém, não se provou que as partes tivessem celebrado um contrato de arrendamento em 1 de Junho de 1997.
13. No entanto, os recorrentes insurgem-se contra as referidas decisões porque consideram que o documento de fls. 10 - contrato de arrendamento rural - não pode deixar em si mesmo de assim ser considerado.
14. Será que as coisas devem ser entendidas de modo diverso a partir do momento da “ formalização” do acordo de vontades, ou seja, a partir de 16-6-2000?
15. O contrato de arrendamento rural é um contrato para o qual a lei exige forma escrita (artigo 3.º/1 do Regime do Arrendamento Rural - Decreto-Lei n.º 385/88, de 25 de Outubro).
16. Quando as partes outorgaram o documento de fls. 10 (contrato de
arrendamento) não havia entre elas nenhum arrendamento rural, já o vimos; por isso, as instâncias consideraram, a nosso ver bem, que não podia reconhecer-se que aquele documento constituía a formalização de um contrato de arrendamento rural porque a realidade existente não correspondia a nenhum acordo de vontades integrativo de um arrendamento.
17. Admite-se que um negócio nulo, posto que insanável, possa ser objecto de renovação ou de reiteração que é instituto diverso da confirmação. Esta tem efeito retroactivo, apagando a nulidade.” Na renovação há um negócio jurídico novo: por isso mesmo a renovação opera ex nunc. Claro que as partes podem atribuir a este negócio eficácia retroactiva, mas só nas relações entre elas e nunca em face de terceiros ( o que, como é bem de ver, não seria justo). A retroactividade será, pois, meramente obrigacional e não real (Manuel de Andrade, Teoria Geral da Relação Jurídica, Vol I, 1983- 6ª reimpressão, Coimbra Editora, pág. 419 e Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 4ª edição, Coimbra Editora, pág. 621).
18. Ora, provando-se que as partes não tinham afinal celebrado um contrato de arrendamento, há-de considerar-se a inadmissibilidade de uma renovação que pressupõe a existência de um negócio posto que ferido de vício que importa a sua nulidade in casu a inobservância de forma.
19. Ainda assim - dir-se-á- apesar de as partes considerarem aquela declaração como a renovação do negócio nulo, não deixa ela de constituir a expressão de um novo negócio, este inequivocamente de arrendamento pois integra a declaração negocial que importa a este tipo contrariamente ao que sucedera no acordo verbal de 1-6-1997.
20. A aludida cláusula ( que retroage os efeitos do negócio de arrendamento a 1-6-1997) não pode produzir , como se disse, efeitos a não ser nas relações entre as partes, pois, como é bom de ver, se assim não fosse, facilmente poderiam ser iludidos objectivos legais.
Basta pensar num arrendamento celebrado depois de efectuada penhora estipulando-se o seu início por meio de cláusula com eficácia retroactiva. Se tal cláusula fosse admissível erga omnes o arrendamento deixaria agora, porque anterior à penhora, de lhe ser inoponível (artigo 819.º do Código Civil). Não é este entendimento senão a aplicação da chamada regra catoniana segundo a qual a invalidade não deixa de existir, se posteriormente desaparecer o motivo que a originou “ por força da qual se não admite a chamada revalidação formal dos negócios jurídicos” (Mota Pinto, loc. cit., pág. 624) motivo por que os negócio jurídicos celebrados por mero documento particular num momento em que a lei impunha a sua outorga por escritura pública, continuam a ser nulos apesar de a lei ulteriormente passar a permitir a sua celebração por documento particular.
21. Assim, no caso vertente, depara-se-nos um arrendamento consubstanciado no documento de 16-6-2000 que pretende corporizar as declarações negociais que integram aquele negócio. Se é certo que esse documento é posterior às penhoras de 1998 e 1999 ( documentadas nos autos pelas Ap. 07/181198 06/250599) que atingiram os imóveis, igualmente certo é que, face às penhoras de 2004 (Ap 28/130704) efectuadas no âmbito de processo que correu termos na instância tributária, não se verifica a inoponibilidade a que se refere o artigo 819.º do Código Civil.
22. Por força da aludida cláusula (“ O prazo do arrendamento é de 10 anos renováveis por períodos de cinco anos, enquanto por qualquer das partes não for denunciado com a antecedência legal e teve o seu início no dia 1 de Junho de 1997”) e porque nos encontramos face a um negócio formal e as partes ( a aqui autora e o executado) não desconheciam que em 1-6-1997 o acordo de vontades que verbalmente exprimiram não correspondia ao acordo de vontades agora (16-6-2000) expresso, as instâncias interpretaram tal cláusula com o sentido de que, por via dela, se referenciava o contrato reduzido a escrito aos termos do contrato verbal pressupondo-se que o agora exarado por escrito em 2000 correspondia ao verbalmente acordado em 1997.
23. As instâncias interpretaram a cláusula com o sentido que os autores efectivamente lhe emprestaram.
24. Assim procedendo, a autora e o executado quando elaboraram em 16-6-2000 o referido documento inculcaram a ideia de que o contrato de 16-6-2000 constituía a expressão escrita do contrato ( verbal) de 1-6-1997, traduzindo-se, portanto, na reiteração ou renovação de contrato nulo quando afinal tais declarações não tinham correspondência nesse acordo.
25. Mas se assim acontecia isso significa que a vontade real das partes era a de que, tanto para o passado como para o futuro ( o prazo estipulado para o “ arrendamento” a iniciar em 1-6-1997 era de 10 anos) valesse afinal entre elas o contrato nos termos em que tinha sido acordado verbalmente e que assim fora cumprido ao longo dos anos ( vontade real) e não o contrato de arrendamento consubstanciado pelas estipulações integradas na referida declaração negocial ( vontade declarada).
26. Este comportamento traduz simulação (artigo 240.º do Código Civil) pois manifestamente havia o intuito de enganar terceiros, ou seja, todos aqueles que pudessem vir a ficar prejudicados nos seus interesses pela aparente existência de um arrendamento. Repare-se que a autora invoca nesta acção o arrendamento para, assim, adquirir os imóveis que o réu julgava ter adquirido livre de ónus e encargos em venda executiva no âmbito de processo tributário; mas a autora, enquanto arrendatária com arrendamento constituído em data anterior à da penhora ( do ano 2004) que originou a venda, podia sempre invocar junto do adquirente a sua posição de arrendatária, pois, não sendo obrigatório o registo do arrendamento, este produz efeitos em relação a terceiros independentemente do registo (artigo 824.º do CódigoCivil)
27. A acção não pode deixar de improceder pois a declaração a que se refere o documento junto a fls. 10 com a petição é nula por simulação ( artigo 240.º do Código Civil) que foi invocada pelo réu.
28. Os factos que importam aos autos são aqueles que se provaram concatenados com os documentos juntos, não tendo qualquer influência o julgamento de facto do procedimento cautelar na acção principal (artigo 383.º/4 do C.P.C.).
29. Também a presunção de que é rural o arrendamento que recaia sobre prédios rústicos pressupõe a prova de que houve um arrendamento. Ora, como se viu, a partir do momento em que se considerou que houve simulação com o documento de 16-6-2000 evidenciada pela inclusão de uma cláusula com eficácia retroactiva comprovativa de que as partes afinal pretendiam que entre elas valesse, tanto para o passado como para o futuro, o contrato verbal de 1-6-1997, cai a base da dita presunção.
Concluindo:
I- O exercício da preferência a que alude o artigo 28.º do Decreto-Lei n.º 385/88, de 25 de Outubro pressupõe a prova de que o interessado é arrendatário rural.
II- Se o interessado junta documento escrito destinado a formalizar contrato de arrendamento rural celebrado anteriormente por forma verbal, impõe-se-lhe o ónus de provar (artigo 342.º/1 do Código Civil) que nesse momento houve contrato.
III- Verificando-se que, com a junção de documento que consubstancia declarações de vontade integrativas do arrendamento e com o qual as partes pretendiam criar a ideia de que estavam a renovar ou reiterar anterior contrato nulo por inobservância de forma legal, mas bem sabendo que assim não sucedia, pois o contrato renovado não era um arrendamento, então, face a uma tal divergência entre a vontade real e a vontade declarada, com intuito de enganar terceiros, impõe-se reconhecer e declarar a invocada simulação (artigo 240.º do Código Civil).
IV- Assim sendo, não é válida a referida declaração escrita por via da qual o executado - que já o era ao tempo - declarou arrendar os imóveis e, consequentemente, não pode a autora exercer com sucesso a preferência legal.
Decisão: nega-se a revista
Custas pelos recorrentes
Lisboa, 13 de Outubro de 2009
Salazar Casanova (Relator)
Azevedo Ramos
Silva Salazar