Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02A4722 |  |
PRÉDIO CONFINANTE
TERRENO PARA CONSTRUÇÃO
"A", divorciado, residente na rua de ..., nº 117, freguesia de Moledo concelho de Caminha, veio instaurar contra
B, divorciado, residente na Rua da ..., 256, 9º andar, Porto e C e mulher D, casados, residentes na rua ..., 75, apartamento 63, Porto,
Acção comum com forma ordinária pedindo, a final, que a acção seja julgada provada e procedente e, consequentemente:
a) se declare que o A. é dono e legitimo possuidor dos prédios identificados no artº 1º deste item com as confrontações mencionadas no artº 8º;
b) se declare que os mencionados imóveis confrontam com o imóvel enunciado no artº 10º deste item;
c) se reconheça que o A. tem o direito de haver para si o prédio vendido, identificado no artº 10º desta petição, com as demais consequências legais.
Citados para contestar o réu B veio arguir a excepção de ilegitimidade do autor e impugnar os factos articulados na petição inicial.
Termina pedindo que o autor seja considerado parte ilegítima na presente acção e, se assim não for, que a acção seja julgada improcedente e não provada com a absolvição dos réus do pedido.
Por sua vez, os réus C e mulher D vieram arguir a excepção de caducidade do direito do autor fazer seu o prédio, que adquiriram, por este não ter depositado, para além do preço, todas as despesas inerentes à aquisição, designadamente despesas de escritura, sisa e registo de aquisição.
De seguida, impugnam os factos peticionados e terminam formulando reconvenção, onde reclamam dos autores o pagamento da quantia de 496.612$00, referente às quantias que gastaram na escritura, sisa e registo da aquisição do prédio.
Concluem pedindo que a excepção de caducidade seja julgada procedente e provada absolvendo-se os réus do pedido;
Se assim não se entender, deve a acção ser julgada improcedente e não provada por não se verificarem os requisitos necessários ao exercício do direito de preferência por parte do A. e em consequência absolverem--se os réus do pedido.
Porém, no caso de procedência da acção, deve a reconvenção ser julgada procedente e provada, condenando-se o autor reconvindo a pagar aos segundos réus reconvintes a quantia de 496.612$00.
O autor em réplica veio responder às excepções arguidas pelos réus e contestar a reconvenção, impugnando os factos dela constantes.
Termina pedindo a improcedência das excepções deduzidas pelos réus e que a reconvenção seja julgada improcedente por não provada, com a sua absolvição do pedido reconvencional.
O autor procedeu ao registo da acção.
Teve lugar a audiência preliminar.
No despacho saneador as excepções arguidas pelos réus foram julgadas improcedentes e foi admitida a reconvenção.
De seguida foram organizados os factos constantes da matéria assente e da base instrutória.
Instruída a acção teve lugar o julgamento, que decorreu com gravação da prova produzida e observância do legal formalismo.
Na altura própria foi lavrado despacho, no qual o Sr. Juiz "a quo" respondeu à matéria de facto controvertida.
Por fim, foi proferida sentença, na qual se decidiu julgar procedente a acção e, em consequência:
a) se declarou que o autor é dono e legitimo possuidor dos prédios identificados em a., com as confrontações mencionadas em h. i, e j.;
b) se reconhece que o autor tem o direito a haver para si, como preferente, o prédio identificado em b); e se julgou parcialmente procedente a acção reconvencional condenando-se o autor a pagar aos segundos réus a quantia de 102.372$00.
Inconformados os réus C e mulher vieram apelar da sentença.
Apresentadas as alegações, após o recebimento do recurso, foi proferido acórdão no Tribunal da Relação de Guimarães, no qual se julgou improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.
Novamente inconformados os apelantes interpuseram recurso de revista do referenciado acórdão.
Recebido o recurso os recorrentes apresentaram as suas alegações, onde formulam as seguintes conclusões:
1º ) Da matéria de facto provada nos presentes autos resulta que os apelantes adquiriram o prédio objecto da preferência, não para o aplicar à actividade agrícola, mas sim para a construção de uma casa de férias.
2ª ) O direito de preferência consignado no artº 1380º do C.Civil, pretende rentabilizar a actividade agrícola, evitando o desmembramento dos terrenos agrícolas, promovendo assim a anexação de vários terrenos de modo a rentabilizar a actividade dos mesmos.
3ª) Todavia essa rentabilização só faz sentido quando os dois prédios são terrenos agrícolas e não apenas um.
4ª ) A alínea a) do artº 1381º do Código Civil determina a exclusão do direito de preferência quando um dos terrenos se destina a fim diverso do da cultura, sendo precisamente o caso do terreno adquirido pelo R.R..
5ª) O que releva para a aplicação do disposto naquela alínea, não é o fim que o terreno tinha à data da alienação, mas sim o fim que o adquirente lhe pretende dar.
6ª) Nesse sentido vejam-se, entre muitos outros, o Ac. da Relação de Coimbra de 10.5.98, C.J., ano XIII, tomo III, pág. 70, Ac. Relação do Porto de 9-1.90, C.J. ano XV, tomo I, pág. 222; Ac. Relação de Coimbra de 5-3-91, CJ, ano XVI, Tomo II, pág. 72.
7ª) A matéria de facto alegada pelos RR, na sua contestação cuja procedência visa extinguir o direito alegado pelo A. e, como tal, incumbia aos R.R. o ónus da prova dos factos que compõem essa mesma excepção.
8ª) Ónus que, na opinião dos recorrentes, foi respeitado, face à matéria dada como provada, designadamente a matéria constante dos nºs 25 e 26 da Base Instrutória.
9ª) Competia ao A., em sede de réplica, impugnar os factos alegados pelos R.R. no âmbito da referida excepção e, também em sede de excepção, alegar e provar que o fim que os R.R. pretendiam dar ao prédio onerado com a preferência esta em fim ilegal ou impossível.
10º) Ao não o ter feito, dispensou os R.R. de fazer prova desses mesmos factos.
11º) O douto acórdão da Relação ao não entender assim, violou o disposto nos artºs 342 e 1381º do C.Civil.
Termina pedindo que se conceda a revista e, em consequência, se revogue o acórdão da Relação, julgando-se a presente acção improcedente.
O recorrido apresentou, também as suas alegações, onde pugna pela confirmação do acórdão recorrido.
Foram colhidos os vistos legais.
Cabe decidir.
No acórdão foram dados, como provados os seguintes factos, que se consideram definitivos por não terem sido impugnados - artº 722º nº 2 do C.Civil:
1º) Na Conservatória do Registo Predial de Caminha estão descritos os seguintes prédios rústicos, aí registados a favor do A.
- sob o nº 21507 Moledo, o prédio sito na Devesa Carvalha, composto de terreno de pinhal, com 90 m2, a confrontar de norte com E , de Sul com F, do Nascente com G e de Poente com herdeiros de H, inscrito na matriz predial sob o artº 2603º rústico;
- sob o nº 2158/Moledo, o prédio sito na Devesa Carvalha, composto de terreno de pinhal e mato, com 990 m2, a confrontar de Norte com I, do Sul com F e J, de Nascente com herdeiros de L e de Poente com M e E, inscrito na matriz sob o artº 2604º rústico;
- sob o nº 2161/Moledo, o prédio sito na Devesa da Rocha, compacto de terreno de devesa, com a área de 1.500 m2, a confrontar de Norte, Sul e Poente com N e O e de Nascente com P, inscrito na matriz sob o artº 3337º rústico - alínea A) da matéria de facto assente e certidões de fls. 7 a 10 e 5 a 18 - ;
2º) Por escritura pública de 28 de Outubro de 1999, o 1º réu declarou vender ao 2º réu, que declarou comprar-lhe, pelo preço de 4.928.000$00, o prédio rústico sito na Devesa Carvalha, freguesia de Moledo, neste Concelho, com 3.200 m2 , inscrito na matriz sob o artº 3413º e descrito na Conservatória sob o nº 618/Moledo - alínea B) da matéria de facto assente e documento de fls. 19 a 21 -;
3º)Tal aquisição foi registada a 22 de Fevereiro de 2000 /certidão de fls. 14);
4º Os 2º Réus não eram nem são proprietários confinantes do prédio aludido em 2º)
5º) O A. na qualidade de emigrante, beneficia de isenção de sisa na aquisição do prédio em causa (fls. 22 - alínea E) da especificação);
6º Há mais de 30 anos que o A., por si e seus antecessores, vem cortando o mato e árvores e limpando os prédios referidos em a) da matéria de facto assente (resposta ao quesito 1º);
7º) À vista de toda a gente, sem oposição de quem quer que seja, ininterruptamente e na convicção de exercer os poderes correspondentes aos do direito de propriedade resposta aos quesitos 2º a 5º);
8º) O prédio identificado na alínea A - confronta de Nascente com o A (resposta ao quesito 6º);
9º O prédio referido na alínea A-2 confronta do Norte e Nascente com o ª e do Sul com F (resposta ao quesito 7º);
10º O prédio identificado na alínea A-3 confronta de Norte com o aludido em B) e do Sul e Poente com o do Autor ( resposta ao quesito 8º);
11º Os prédios identificados em A) confrontam directamente entre si, formando um "L" (resposta ao quesito 9º),
12º) O 1º Réu não deu conhecimento ao Autor da venda referida em B) (resposta ao quesito 10º);
13º) De todos os proprietários confinantes do imóvel referido em B), o Autor é aquele cuja área mais se aproximar dos 20.000 m2 (resposta ao quesito 11º).
14º Tanto os prédios aludidos em A) como o referido em B) pertencem à categoria de cultura arvense (resposta ao quesito 12º);
15º) Pela escritura aludida em B) os 2º Réus pagaram a quantia de 24.210$00 (resposta ao quesito 19º);
16º) De sisa pagaram 394.240$00 (resposta ao quesito 20º);
17º) E 28.162$00 no registo de aquisição (resposta ao quesito 21º).
18º) Os 2ºs Réus compraram o prédio referido em B) com a intenção de nele construírem uma casa de férias (resposta ao quesito 25º);
19º) O 2º réu solicitou a elaboração de um projecto de construção (resposta ao quesito 26º).
Decidindo:
A questão a resolver tem a ver com o enquadramento jurídico dos factos provados na alínea a) "in fine", do artº 1381º do C.Civil ou não.
Será que os réus apelantes adquiriram o terreno em causa para dentro da legalidade o destinarem à construção de uma casa de férias ou a construção de tal casa foi uma mera intenção dos recorrentes compradores aquando da aquisição do mesmo terreno?
É visível que o legislador concedeu o direito de preferência aos proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, na venda de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante, com o propósito de ser obtida a unidade de cultura fixada para a respectiva zona e, por via disso, se atingir mais facilmente o emparcelamento - artº 1380º nº 1 e 2 alínea b) e 1382º, ambos do C. Civil.
Por esse motivo, só nos casos excepcionais previstos nas alíneas a) e b) do artº 1381º do C.Civil, está prevista a inexistência do direito de preferência acima referenciado.
É, pois, evidente que nos casos previstos no artº 1381 do C.Civil, verdadeiras excepções peremptórias inominadas do direito de preferência dos proprietários dos terrenos confinantes na venda dos prédios a quem não seja proprietário confinante, serão os adquirentes não confinantes, que terão de provar os factos que integram as arguidas excepções, em toda a sua extensão, nos termos do disposto no nº 2 do artº 342º do C.Civil.
No caso presente, aos réus cabia provar, em toda a sua extensão, que o terreno, que adquiriram, se destinava legalmente à construção da sua casa de férias, a fim de, por esse modo, fazerem extinguir o direito de preferência do autor sobre esse terreno, nos termos do disposto nos artºs. 1381º, alínea a) "in fine" e 342º nº 2, ambos do C.Civil.
É jurisprudência unânime do Supremo Tribunal de Justiça que só se verifica a excepção peremptória arguida pelos réus adquirentes, se os mesmos tivessem provado que a construção de tal casa no terreno obedecia aos procedimentos legais estabelecidos na zona respectiva, como se retira dos Acs. STJ de 2-11-1988; BMJ 381º, 592; de 8-1-1998: AJ. 15º/16 - 20; de 18-1-1994; C.J./S.T.J. 1994, 1º, 46; e de 21-6-1994; B.M.J. 438º, 450.
Assim, tinham de provar que a Câmara Municipal competente concedera a necessária licença de construção da referida casa por o terreno se encontrar no PDM em área destinada a construção.
Os réus provaram tão só que compraram o prédio em causa com a intenção de nele construírem uma casa de féria e que o 2º Réu solicitou a elaboração de um projecto de construção.
A prova produzida é manifestamente insuficiente. Não foi provada, pois, a excepção arguida pelos réus para extinguir o direito de preferência do autor recorrido.
É bom de ver que se com a referida prova a acção improcedesse, estava estabelecido o processo de facilmente se ultrapassar o direito de preferência de qualquer proprietário confinante, contra a vontade expressa do legislador, como se deixou explanado.
Improcedem, pois, em globo as conclusões recursórias.
No acórdão recorrido não foram violados os preceitos legais indicados nas mesmas conclusões, antes se fez o enquadramento correcto dos factos provados na lei aplicável.
Pelo exposto, acorda-se em negar a revista e, em consequência, confirma-se o acórdão recorrido.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 18 de Março de 2003
Barros Caldeira
Faria Antunes
Lopes Pinto