Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 08A1922 |  |
RESOLUÇÃO
CONCORRÊNCIA DE CULPAS
- Resolvido um contrato-promessa por ambas as partes sem que dispusessem de fundamento legalmente atendível, estamos perante um incumprimento imputável a ambos os promitentes, situação que o art. 442º-2 C. Civil não prevê ou contempla, pois pressupõe que uma parte esteja em falta e a outra não.
- Não pretendendo nenhum dos promitentes a subsistência do contrato, que ambos o resolveram, sendo a ambos imputável a falta de cumprimento, haverá que ter em conta a gravidade de cada um dos incumprimentos, averiguando em que medida o desinteresse recíproco contribuiu para a inviabilização do contrato prometido, na via de graduação de culpas e consequente fixação da indemnização, perante a incontornável destruição do vínculo contratual, sem deixar de ter como referência o valor do sinal, atendendo à sua natureza funcionalmente indemnizatória.
- Aplicável, nesse caso, a regra acolhida pelo art. 570º C. Civil, com vista à valoração da indemnização com base na gravidade das culpas, a justificar a sua concessão, redução ou exclusão, ou seja, que o sinal, ou o seu dobro, possam ser inteiramente restituídos, reduzidos ou excluída a restituição, consoante a dita gravidade e suas consequências (art. 442º-1).
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
1. - “M… – Sociedade de C… e S…, Lda. intentou acção declarativa comum contra AA e contra “ERA – C… à M… – M… I… U…, Lda.”, pedindo inicialmente a redução do preço de aquisição duma fracção autónoma e, na sequência de alteração efectuada na réplica, a condenação solidária das Rés no pagamento da quantia de 40.000,00 €, correspondente ao dobro do sinal entregue, acrescida de juros à taxa legal desde a citação e até integral pagamento.
Alegou que se interessou pela compra dum andar pertencente à primeira Ré e recorreu aos serviços da segunda Ré, mediadora imobiliária, mas posteriormente ao contrato-promessa veio a constatar que a área de 190 m2 que esta lhe indicara não correspondia à área real de 132,61 m2, tendo ficado convencida de que a área fornecida era a útil e não a bruta, tendo sido determinante do preço oferecido e pretendendo a correspondente redução do preço.
Contestou a Ré AA afirmando desconhecer as conversações entre a A. e a mediadora, que foi a única interlocutora da A., designadamente quanto à discrepância de áreas. Acrescentou ter entretanto perdido interesse no negócio porque a A. não marcou a escritura no prazo acordado, que foi determinante no acordo de venda.
A Ré “ERA,… Lda.” excepcionou a sua ilegitimidade por ter apurado com exactidão a área do imóvel e argumentando que nunca admitiu que a área útil ultrapassasse os 151 m2, tendo esclarecido a A. de que os 190 m2 mencionados na ficha de descrição correspondiam à área bruta.
Na réplica, a A. alterou o pedido e a causa de pedir, sustentando não ter incumprido o contrato e não existir mora da sua parte, mas antes incumprimento por parte da Ré AA, que resolveu o contrato sem fundamento, o que configura incumprimento definitivo, “pelo que a A. resolve o contrato com as legais consequências”.
Terminou considerando improcedente a excepção de ilegitimidade deduzida pela Ré “ERA, … Lda.” e pedindo a condenação das RR. no pagamento de € 40.000,00, com juros legais desde a citação.
A final, a acção improcedeu relativamente à Ré “Era, … Lda.”, mas foi julgada parcialmente provada e procedente quanto à Ré AA, a qual foi condenada no pagamento à A. da quantia de 19.951,92 €, acrescida de juros de mora à taxa legal desde a citação.
Apelaram a Autora e a Ré AA, mas a Relação, embora ampliando o ponto de facto n.º 16 (L), confirmou integralmente o julgado.
Pedem agora revista as mesmas Partes, insistindo a A. na condenação solidária das RR. no pagamento do dobro do sinal e juros, enquanto a R. AA pretende a absolvição do pedido.
Para tanto, a A. formulou as conclusões que seguem:
1. O acórdão recorrido considerou não se ter verificado incumprimento definitivo por parte da Recorrida promitente vendedora por não ter ocorrido nenhuma manifestação inequívoca da vontade de não contratar por parte da mesma que permitisse à Recorrente promitente compradora resolver o contrato.
2. Face aos factos provados, não se afigura razoável defender-se que a Recorrida promitente vendedora não tenha expresso de forma inequívoca a sua intenção de não vender o imóvel.
3. De facto, em sede de contestação a Recorrida promitente vendedora referiu expressamente que tinha perdido o interesse em virtude do prazo decorrido desde a promessa e, ainda, face à intenção da Recorrente em obter a redução do preço,
4. Acresce que a Recorrida promitente vendedora recolocou a casa no mercado, nas mesmas condições em que havia prometido vender à Recorrente.
5. É abundante a jurisprudência a concluir que a mora, quando acompanhada de factos que demonstrem indubitavelmente a intenção de o devedor não cumprir, redunda em incumprimento definitivo.
6. No caso, o procedimento da Recorrida promitente vendedora é esclarecedor quanto à sua intenção de não cumprir a promessa, fundando, de forma irrefutável, o direito da Recorrente promitente compradora de resolver o contrato e exigir a respectiva compensação.
Quanto à responsabilidade da Recorrida ERA:
7. Em grande medida, a situação em apreço decorreu da discrepância apurada entre a área comunicada e a área real.
8. O dever de informação cabe à vendedora, mas também, e de modo muito especial, considerando o papel que ocupa entre as partes e as obrigações legais que lhe cabem, à mediadora (artigo 18.°, nº 1, alínea b) do Decreto-Lei nº 77/99, de 16 de Março).
9.A ERA não verificou a veracidade das características da casa e divulgou-os de forma deficiente à A., não precisando se os valores de área se referiam à área bruta ou útil.
10. A omissão desses deveres constitui a mediadora solidariamente responsável pelos danos causados.
11. Do procedimento negligente da R. ERA resultou uma situação de contencioso que, a final, gerou na esfera jurídica da A., ora Recorrente, o direito a ser indemnizada nos termos contratualmente previstos, isto mediante a devolução do sinal em dobro
13. Por essa indemnização é a ERA solidariamente responsável, nos termos do já referido artigo 18.°, n.º 1, alínea b).
A Recorrente-ré, por sua vez, funda a pretensão na seguinte síntese argumentativa:
1. A A. incorreu em mora por não ter marcado a escritura de compra e venda no prazo acordado na cláusula 3.ª do contrato promessa.
2. O facto de a A. impor como condição sine qua non para a celebração da escritura um desconto no preço acordado da ordem dos 32% (€ 200.000,00 v € 136.700,00) constitui incumprimento definitivo por parte da promitente compradora.
3. Ficou provado que foi a mediadora - e não a R. como se pretendia quem indicou à A. áreas erradas da fracção prometida vender, o que deu origem ao litígio.
4. Como foram estes erros e negligência da mediadora que serviram de pretexto à A. para não celebrar o contrato prometido, a responsabilidade é, exclusivamente, da R. Era, Lda.
5. A R. recorrente esteve sempre disponível para celebrar a escritura até ao fim do prazo acordado no contrato-promessa.
6. Com a alteração á matéria de facto ordenada pelo Tribunal da Relação ficou provado que a mediadora Era, Lda. teve em seu poder a documentação necessária para a escritura, uma vez que no seu documento nº 3 diz, expressamente, que já a entregou á ora recorrente.
7. A R. Era, Lda. é responsável por qualquer eventual devolução do sinal recebido pela ora recorrente, uma vez que não cumpriu as suas obrigações de mediadora, nos termos dos arts. 18.° e 23.° do Decreto-lei 79/99, de 16 de Março.
8. A perda de interesse da promitente compradora foi objectiva, não lhe sendo exigível outro comportamento em face das circunstâncias.
A recorrida “Casas à Medida” ofereceu resposta em defesa do, quanto a si, julgado.
2. - As questões colocadas nos recursos reconduzem-se a saber a qual das Partes – Autora e/ou Ré AA – é imputável a extinção do contrato-promessa de compra e venda e, em consequência, quais as consequências indemnizatórias dessa extinção, também quanto à Ré Mediadora.
3. - Vem assente o seguinte quadro factual:
1. A Ré AA é proprietária da fracção autónoma “…”, a que corresponde o R/C esquerdo do prédio sito no Largo do ….., n.º …, em Alcântara, Lisboa (A).
2. Em 15 de Setembro de 2003 as Rés Isabel Trindade e ERA, Lda., celebraram o contrato junto a fls. 83, comprometendo-se esta a promover e mediar a venda da referida fracção (B).
3. A A. recorreu aos serviços da Ré “ERA, Lda.”, para aquisição dum imóvel (C).
4. Esta indicou-lhe o identificado prédio pertencente à Ré Isabel Trindade (D).
5. O apartamento é um “T-6”, em bom estado de conservação, adaptado para o exercício de actividade comercial, que a gerente da A. viu e apreciou, tendo-se decidido pela sua aquisição (E).
6. A Ré “ERA, Lda.”, procurou determinar as áreas antes da celebração do contrato-promessa através de cópias da caderneta predial e da certidão do registo predial do imóvel (7º e 8º).
7. A Ré “ERA, Lda.”, indicou à A. que a área do imóvel era de 190 m2 (1º).
8. Em 22 de Junho de 2004 a A. celebrou com a Ré AA o contrato-promessa de compra e venda junto a fls. 26, no qual foi convencionado que o preço do imóvel seria de 200.000,00 € (F).
9. A A. deslocou-se por diversas vezes com a Ré “ERA, Lda.”, ao imóvel em causa e celebrou o contrato-promessa consciente do preço e da fracção que prometia adquirir (9º).
10. A A. entregou à Ré AA a quantia de 19.951,92 €, a título de sinal (G).
11. Da cláusula 3ª ficou a constar o seguinte:
“1. A escritura pública de compra e venda deverá ser realizada no prazo máximo de cento e vinte dias subsequentes à assinatura do presente contrato, salvo qualquer atraso na emissão das certidões, quer por parte da Câmara Municipal de Lisboa, quer por parte do IPPAR.
2. Compete à Segunda Outorgante a marcação da escritura pública de compra e venda, devendo esta avisar a Primeira Outorgante com uma antecedência mínima de dez dias, do dia, hora e local em que a mesma terá lugar, por carta registada com aviso de recepção.
3. A Primeira Outorgante compromete-se a entregar à Segunda Outorgante todos os documentos necessários para a celebração da escritura pública de compra e venda, nomeadamente certidão da conservatória do registo predial e caderneta predial no prazo máximo de oito dias a contar da presente data.
4. A Primeira Outorgante compromete-se, ainda, a entregar à Segunda Outorgante, quaisquer documentos relativos a registos provisórios de aquisição e hipoteca que eventualmente a Segunda Outorgante venha a necessitar para a celebração da escritura pública de compra e venda.
5. O prazo referido no número um poderá ser alterado, a todo o tempo, por acordo de ambas as partes” (H).
12. O n.º 1 da cláusula 3ª, prevendo um prazo máximo de 120 dias para outorga da escritura, era importante para a Ré AA acordar vender o imóvel, por necessitar de liquidez com a brevidade possível (5º).
13. Na sequência do contrato de fls. 26, a A. promoveu a ida duma arquitecta ao andar, ao qual atribuiu uma área útil de 140 m2, esclarecendo-se que esta área é de 137,37 m2 e a área bruta de 183,06 m2 (2º e 3º).
14. Em 16 de Dezembro de 2004, a A. remeteu a ambas as Rés a carta reproduzida a fls. 135, solicitando a remessa da documentação necessária para que se pudesse proceder à instrução da escritura e consequente marcação (I).
15. A carta foi recebida pela Ré AA em 17 de Dezembro, mas a documentação nunca foi remetida à A. (J).
16. A Ré “ERA, Lda.”, enviou em resposta a carta junta a fls. 138, comunicando “que os documentos originais do imóvel (…) estão na posse da proprietária, a Sra. AA.
Os referidos documentos foram-lhe entregues a seu pedido. O que desde logo nos impossibilita de lhos facultar para a marcação da escritura. Uma vez que a carta nos foi enviada no passado dia 15-12-2004, foi com conhecimento à Sra. D. AA, pensamos que de facto se mantenha o seu interesse em vender o imóvel, a proprietária facultar-vos-á os referidos documentos” (L).
17. Não foi marcada data para outorga da escritura de compra e venda (M).
18. A Ré AA colocou o imóvel à venda em condições idênticas às de Dezembro de 2004, indicando uma área de 150 m2 (N).
4. - Mérito do recurso.
4. 1. - Resolução do contrato pelas Partes. Suas consequências.
4. 1. 1. - No acórdão impugnado, depois de se fazer notar que “ambas as Partes se imputam mutuamente o incumprimento definitivo do contrato, pretendendo exercer os direitos consagrados no art. 442º-2 C.C.”, procedeu-se à análise jurídica da questão para se concluir que não assistia à Ré AA o direito à resolução do contrato, donde o infundado da sua pretensão de fazer seu o valor do sinal passado.
Do mesmo modo, no respeitante à A., se entendeu não ocorrer fundamento para a declaração resolutiva dirigida à Ré, seja pela situação de mora recíproca quanto à celebração da escritura – os documentos pedidos pela A. e recusados pela R. foram-no bem depois de esgotado o prazo convencionado -, seja por se não ter tido como inequívoca como declaração de vontade de não querer cumprir, dispensando a interpelação admonitória, antes devendo ser entendida com o sentido de que “não pretende vender se o preço for reduzido, pedido (redução do preço) que com a alteração deixou de existir”.
Adiante-se já que não se diverge do entendimento e posição adoptados pelo acórdão recorrido.
Como é sabido, o direito de resolução, importando a destruição da relação contratual, quando não convencionado pelas partes depende sempre da verificação de um fundamento legal, correspondendo, assim, a um direito potestativo vinculado – art. 432º-1 C. Civil.
Fica, por isso, a parte que invoca a resolução obrigada a demonstrar o fundamento que justifica a destruição do contrato que o seu acto determina.
De notar, quanto a este ponto, que quando esteja em causa o incumprimento bilateral vigora a regra do «tu quoque», ou seja, “a parte infiel ao contrato não pode, em princípio, derivar direitos da violação praticada pela contraparte ao mesmo contrato”, designadamente quando o pedido de resolução se mostre abusivo (cfr. BRANDÃO PROENÇA, “Do Incumprimento Do Contrato-Promessa Bilateral”, 1987, pp.95 e ss).
Efectivamente, como dos arts. 801º-2 e 802-1 C. Civil decorre, só o contraente fiel – aquele que cumpriu ou se oferece para cumprir – goza de legitimidade para resolver o contrato, ficando vedado ao cumprimento faltoso invocar o seu próprio incumprimento como fundamento resolutivo.
Por outro lado, seguindo a posição adoptada pela jurisprudência largamente maioritária, se não, actualmente, mesmo uniforme, deste Supremo Tribunal, também se entende que só a falta definitiva e culposa de cumprimento, que não a simples mora, legitima a resolução do contrato-promessa que, por sua vez, a sanção cominada no n.º 2 do art. 442º C. Civil pressupõe (cfr., por todos, o ac. de 09/02/2006, proc. 05B4093 ITIJ).
A perda do sinal é, portanto, sanção aplicável ao não cumprimento definitivo da obrigação do promitente que o constituiu. Havendo sinal passado, o incumprimento da obrigação por causa imputável ao contraente que o constituiu, concede à outra parte a faculdade de o fazer seu, do mesmo modo que o incumprimento imputável a esta concede àquela o direito à restituição do seu dobro.
Por isso, impõe-se averiguar, como se fez no acórdão impugnado, se houve incumprimento definitivo do contrato e a quem é imputável.
O incumprimento definitivo do contrato-promessa, desprezando agora o caso de inobservância do prazo fixo essencial estabelecido para a prestação, pode verificar-se em consequência de uma, ou mais, das seguintes situações:
- Inobservância de prazo fixo essencial para a prestação;
- Ocorrência de um comportamento do devedor que exprima inequivocamente a vontade de não querer cumprir o contrato;
- Ter o credor, em consequência da mora, perdido o interesse que tinha na prestação; e,
- Encontrando-se o devedor em mora, não realizar a sua prestação dentro do prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo credor:
As duas últimas situações enunciadas correspondem a outros tantos casos que a lei expressamente equipara ao não cumprimento definitivo em consequência da mora – art. 808º-1 C. Civ..
A perda do interesse do credor é apreciada objectivamente, o que significa que o valor da prestação deve ser aferido pelo Tribunal em função das utilidades que a prestação teria para o credor, tendo em conta, a justificá-lo, «um critério de razoabilidade própria do comum das pessoas» e a sua correspondência à «realidade das coisas» - art. 808º-2 (cfr. PESSOA JORGE, “Ensaio sobre os Pressupostos da Resp. Civil”, pp. 20, nota 3; GALVÃO TELLES, “Obrigações”, 4ª ed., 235; Ac. STJ, 21/5/98, BMJ 477º-468).
Quando tal não ocorra, deve entender-se que o contrato continua a ter interesse para as partes – o interesse do credor mantém-se -, apesar da mora, e esta só pode converter-se em incumprimento definitivo se a prestação não vier a ser realizada em «prazo que razoavelmente for fixado pelo credor», sob a cominação estabelecida no preceito legal – interpelação admonitória (vd. A. VARELA, “Das Obrigações em Geral”, I, 9ª ed., 532 e ss.). De notar que uma tal interpretação pressupõe ainda a manutenção do interesse no cumprimento.
Às restantes situações aludidas não se refere expressamente a lei.
Apesar desse silêncio, porém, ninguém põe em dúvida a equiparação da segunda à inexecução da prestação dentro de prazo razoável, sendo que essa causa “tem de ser expressa por uma declaração absoluta e inequívoca de repudiar o contrato. Impõe-se que o renitente emita uma declaração séria, categórica e que não deixe que subsistam quaisquer dúvidas sobre a sua vontade (e propósito) de não outorgar o contrato prometido”, tanto mais que, perante um tal posicionamento do devedor, qualquer interpelação cominatória seria um acto inútil e destituído de justificação (GALVÃO TELLES, ob. cit., 189; A. VARELA, cit., I, 6ª ed., 91; BRANDÃO PROENÇA, ob. cit. 90; Acs. STJ, 26/01/99, CJ VII-1º-61 e de 06/02/07, proc. 07A749).
Quanto à primeira, há-de estar-se perante as chamadas obrigações de prazo fixo essencial absoluto – “negócios fixos absolutos” ou de “prazo fatal” – em que o decurso do prazo sem o devido cumprimento pode determinar, sem mais, a sua extinção, por oposição às de prazo fixo relativo, simples ou usual em que o decurso do prazo poderá fundamentar o direito à resolução quando concorram os requisitos gerais (arts. 808º, 801 e 802º cits.).
4. 1. 2. - Aqui chegados é o momento de lembrar que a Ré declarou ter perdido o interesse no negócio, referindo o art. 436º-1 C. Civil, invocando como fundamento não ter a A. cumprido o prazo acordado no escrito junto aos autos, quanto à marcação da escritura, que alegou ser uma cláusula essencial do contrato e foi determinante para acordar vender (arts. 28º a 31º da respectiva contestação).
Ora, não se tratando, como nem sequer se defende, estar-se perante um prazo fixo essencial, nos termos que se deixaram definidos, o que acontece é que o fundamento invocado era apenas qualificável como mora da Autora, a qual, só por si, não legitimava a declaração resolutiva baseada na alegada perda de interesse.
Subscrevem-se inteiramente, a este propósito, as considerações tecidas no acórdão recorrido em fundamentação da inexistência de fundamento resolutivo, nomeadamente do invocado.
E de nada adianta vir agora a Recorrente invocar outras causas, designadamente a constante da carta junta aos autos em que se deu a conhecer que “apenas nesse contexto (de redução de preço) estará a compradora disposta a efectuar a compra”.
O que releva é o fundamento realmente invocado e não quaisquer outros que – por isso que estamos perante declaração negocial receptícia (arts. 224º, 230º-1 e 236º C. Civil -, na declaração dirigida à parte contrária, não lhe tenham sido comunicados, não podendo, por isso, produzir efeitos.
Quanto à Autora, declarou, também, resolvido o contrato, no seguimento da referida declaração da Ré, tendo como verificado o requisito para alteração da sua pretensão inicialmente manifestada, que se ficava, recorde-se, pela redução do preço, sem prejuízo de se dispor a realizar a outorga na escritura pelo preço acordado.
Como é evidente, não tinha ela qualquer fundamento para o fazer a não ser, como confessado, o pretexto que encontrou na declaração de perda de interesse formulada pela Ré.
A Autora encontrava-se em mora, justamente a situação de mora que a Ré erradamente elegeu como fundamento resolutivo.
Ora, se nos parece não poder afirmar-se não haver uma manifestação inequívoca de vontade de não querer cumprir por parte da promitente-vendedora, tem-se por certo que essa declaração não é indissociável da exigência de redução de preço levada a efeito pela Autora após o termo do prazo convencionado para o cumprimento do contrato (realização da escritura). De facto, só após a instauração da acção foi emitida a declaração de perda de interesse e não após o início da mora.
E também aqui não vale argumentar com a questão da omissão da entrega dos documentos, pois que o que se sabe é que impendia sobre a A. a obrigação de marcar a escritura, o que não fez no prazo convencionado, sem que forneça qualquer justificação para o incumprimento, sabendo-se também que o pedido de documentos só teve lugar quase dois meses depois de esgotado o prazo para a celebração do contrato prometido.
A iniciativa da Autora de efectuar uma recíproca declaração resolutiva, nos termos em que o fez, apresenta-se como contraditória relativamente à petição da acção, embora se mostre conforme ao que declarara na carta de fls. 35, o que não deixa de poder causar alguma estranheza sobre os fins prosseguidos e os caminhos escolhidos.
De resto, uma coisa é certa: - a Autora aproveitou claramente, sem o concurso de qualquer outra causa, a declaração da Ré, utilizando-a como pretexto para a sua própria recusa de cumprimento e reclamação de indemnização correspondente ao incumprimento unilateral da outra Parte, encontrando-se, ela mesma, em mora.
Um tal pedido indemnizatório – que teria todo o cabimento enquanto consequência da recusa de cumprimento da Ré -, formulado nos termos em que o foi, ao abrigo duma declaração resolutiva (infundada) da própria A., como se o seu comportamento fosse o de um contraente fiel, coerente e pautado por estritos princípios de boa fé, surge como abusivo (tu quoque) e, como tal, insusceptível de tutela para os fins previstos mo art. 442º-2 C. Civil (art. 334º do mesmo diploma).
4. 1. 3. - Resolvido que foi, inequivocamente, o contrato por ambas as Partes sem que dispusessem de fundamento legalmente atendível, estamos perante um incumprimento imputável a ambos os promitentes, situação que o art. 442º-2 C. Civil não prevê ou contempla, pois pressupõe que uma parte esteja em falta e a outra não.
Não pretendendo nenhum dos promitentes a subsistência do contrato, pois que ambos o resolveram, sendo a ambos imputável a falta de cumprimento, haverá que ter em conta a gravidade de cada um dos incumprimentos, averiguando em que medida o desinteresse recíproco contribuiu para a inviabilização do contrato prometido, na via de graduação de culpas e consequente fixação da indemnização, perante a incontornável destruição do vínculo contratual, sem deixar de ter como referência o valor do sinal, atendendo à sua natureza funcionalmente indemnizatória (vd., sobre a questão, VAZ SERRA, RLJ 110º-186 e BRANDÃO PROENÇA, ob. cit., 99 e ss.).
Aplicável, pois, a regra acolhida pelo art. 570º C. Civil, com vista à valoração da indemnização com base na gravidade das culpas, a justificar a sua concessão, redução ou exclusão, ou seja, que o sinal, ou o seu dobro, possam ser inteiramente restituídos, reduzidos ou excluída a restituição, consoante a dita gravidade e suas consequências (art. 442º-1).
No caso, como dito ficou, concorrem culpas de ambas as Partes e não há elementos que permitam tê-las como sensivelmente diferentes, devendo, por isso, tê-las como equivalentes.
Encontra, assim, apoio a solução de restituição à Autora, promitente-compradora da quantia por esta entregue a título de sinal, ficando as Partes restituídas à situação anterior à celebração do contrato, o que também encontra apoio nas normas dos arts. 434º-2 e 494º C. Civil.
Como inicialmente anunciado, a decisão recorrida, porque também assim, decidiu não nos merece censura.
4. 2. - Responsabilidade da Ré “ERA, Lda.”.
4. 2. 1. - A Recorrente “ M…” pretende ver condenada a Ré Mediadora solidariamente com Ré Isabel Trindade, imputando-lhe a violação do dever de informação quanto à correcta divulgação da área da fracção a vender, ao abrigo do disposto no art. 18º-1-b) do Dec.-Lei n.º 77/99, de 16/3.
As Instâncias entenderam não poder concluir-se por falta de informação ou informação deficiente, tanto mais que a A. visitou diversas vezes o apartamento, sem que tivesse suscitado quaisquer dúvidas, nomeadamente quanto a “área útil” ou “área bruta”, como depois veio alegar.
No art. 18º-1-b) do DL n.º 77/99, aqui aplicável, apesar de entretanto substituído pelo DL n.º 211/2004, de 20 de Agosto, estabelece--se que “as empresas [de mediação imobiliária] são obrigadas a (…) certificar-se, antes da celebração do mesmo contrato, por todos os meios ao seu alcance, se as características do imóvel objecto do contrato de mediação correspondem às fornecidas pelos interessados contratantes e se sobre o mesmo bem recaem ónus ou encargos”.
Por sua vez, no art. 23º do mesmo Dec.-Lei, dispõe-se:
“1 - As empresas de mediação são responsáveis pelo pontual cumprimento das obrigações resultantes do exercício da sua actividade.
2 - São ainda solidariamente responsáveis pelos danos causados a terceiros, para além das situações já previstas na lei, quando se demonstre que actuaram, aquando da celebração e execução do contrato de mediação imobiliária, em desrespeito ao disposto nas alíneas a) a e) do n.º 1 e na alínea c) do n.º 2 do artigo 18.º.
3 - Consideram-se interessados, para efeitos do presente capítulo, todos os que, em resultado de um acto de mediação, venham a sofrer danos patrimoniais, ainda que não tenham sido parte no contrato de mediação imobiliária”.
4. 2. 2. - Percorrida a matéria de facto provada, detecta-se, relacionada com a questão da eventual responsabilidade da Mediadora, a constante dos pontos 6., 7. e 26., dos quais consta que esta Ré procurou determinar as áreas antes da celebração do contrato-promessa, através da caderneta predial e certidão do registo predial do imóvel, e indicou à A. a área de 190 m2. Esta, depois, promoveu a ida de uma arquitecta ao andar, a qual lhe atribui a área útil de 140m2, sendo esta de 137,37m2 e a área bruta de 183,06m2.
A responsabilidade da “ERA, Lda.” para com a Recorrente só poderia resultar, nos termos alegados, da demonstração de ter actuado, aquando da celebração do contrato de mediação, com violação doas deveres de comprovação ou certificação de que as características do imóvel correspondiam às fornecidas pela outra parte, indicando-as erradamente aos “interessados” como a Autora.
Ora, não só nada se alega nem vem provado a tal respeito, como, objectivamente, a comprovada discrepância entre a área indicada e a realmente existente, sem que se tenha por adquirido corresponder aquela a “área útil”, pode assumir relevância para os fins pretendidos, tendo presente, desde logo, que entre 190 e 183 há um erro inferior a 5%.
Também neste ponto se não diverge do decidido.
4. 2. 3. - Acresce que, como atrás se deixou dito, e decisivamente, o fundamento de resolução invocado não foi, em caso algum, a errada indicação da área, causada ou não por violação de deveres contratuais da Ré Mediadora.
Admitindo-se, embora, que a divergência surgida entre as Partes no contrato-promessa possa ter contribuído ou mesmo funcionado como causa remota ou indirecta das declarações resolutivas, seguro é que a mesma não emerge como causal, e menos ainda em termos de causalidade adequada, da destruição do contrato (art. 563º C. Civil).
Sempre falharia, pois, esse pressuposto da obrigação indemnizatória.
Efectivamente, enquanto a Ré invocou a mora por violação do prazo de cumprimento convencionado, a Autora limitou-se a aproveitar a declaração de perda de interesse da Ré Isabel feita na contestação, invertendo na réplica da acção o que expressamente declarara na petição quanto à manutenção seu interesse contratual, apesar de pugnar por uma redução de preço, com ou sem celebração da escritura (arts. 19º e 40º da p.i.).
Não se mostra, uma vez mais, que incumprimento da promessa tenha ocorrido por causa das divergências sobre a área do imóvel e do sobre ela informado pela “ERA”, mas apenas por ocasião dessas divergências não sanadas.
O não reconhecimento de responsabilidade da Ré-mediadora impõe-se.
5. - Decisão.
De harmonia com o exposto, acorda-se em:
- Negar as revistas;
- Manter, na totalidade, a decisão impugnada;
- Condenar as Recorrentes nas custas dos respectivos recursos.
Lisboa, 9 Setembro 2008
Alves Velho (relator)
Moreira Camilo
Urbano Dias