Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 440/07.4TVPRT.S1 |  |
ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA
PERDA DA COISA LOCADA
IMPOSSIBILIDADE DO CUMPRIMENTO
CADUCIDADE
OBRIGAÇÃO DE INDEMNIZAR
INTERESSE CONTRATUAL POSITIVO
DANO EMERGENTE
LUCRO CESSANTE
I - A demolição de imóvel arrendado, ainda que por causa imputável ao proprietário/locador, não deixa de implicar a extinção do arrendamento por perda total da coisa locada, dada a impossibilidade de prestação de gozo da coisa (arts. 790.º, n.º 1, 1031.º, al. b), e 1051.º, al. e), do CC).
II - No entanto, porque o vínculo obrigacional se mantém, face à impossibilidade de prestação que se traduz na obrigação de o locador proporcionar o gozo da coisa para os fins a que se destina (art. 1031.º, al. b), do CC), o direito e o dever de prestar são substituídos pelo dever de indemnizar.
III - O ex-locatário não pode exigir a prestação de gozo da coisa correspondente à obrigação do locador no contrato sinalagmático de arrendamento que se extinguiu por perda da coisa locada; pode pedir ao proprietário indemnização correspondente aos prejuízos sofridos com base em danos emergentes e lucros cessantes, estes últimos até que lhe seja, em sede de indemnização específica (art. 562.º do CC), proporcionado alojamento em condições equivalentes às que detinha, tratando-se aqui do ressarcimento do interesse de cumprimento ou interesse positivo.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
1. AA e BB demandaram no dia 13-3-2007 CC - Arquitectura e Design Lda. e o Município do Porto formulando os seguintes pedidos:
a) Que seja declarado o direito dos AA ao arrendamento da fracção onde se encontrava instalado o estabelecimento comercial identificado nos autos.
b) Que seja a ré sociedade condenada a reconhecer tal direito.
c) Que seja a primeira ré condenada a realojar os AA em condições análogas às que detinham durante o período de reconstrução do prédio em que se encontrava instalado o seu estabelecimento.
d) Que seja a ré sociedade condenada a realojar definitivamente os AA, em condições análogas às que aqueles detinham, designadamente quanto à área, localização e montante da renda do prédio que está a ser construído pela ré sociedade.
Que sejam os réus condenados a pagar solidariamente aos AA:
e) A importância mensal de 1.500€, a título de lucros cessantes, até efectivo realojamento dos AA., que ascende presentemente ao montante de 24.000€ acrescida dos juros legais, a contar do mês a que tal importância se refere.
f) A importância mensal de 374,70€ a título de retribuição do filho dos AA até efectivo realojamento dos AA que ascende presentemente ao montante de 5.995,20€ acrescido dos juros legais a contar do mês a que a importância se refere.
g) A importância de 25.000€ a título de danos não patrimoniais, acrescida dos juros legais a contar da citação.
2. Alegaram os AA que eram arrendatários, por força de trespasse, de estabelecimento comercial de mercearia sito no R/C (338 a 342) imóvel de que a sociedade é proprietária.
3. Na sequência de auto de vistoria, o Município do Porto determinou em 10-11-2005 o despejo imediato de pessoas e bens do R/C do prédio identificado sob pena de execução coerciva ( fls. 27) o que ocorreu em 11-11-2005, recebendo ulteriormente o proprietário as chaves do imóvel (fls. 29).
4. O edifício foi entretanto totalmente demolido pela ré sociedade.
5. O despejo conduziu à imediata cessação de actividade do estabelecimento comercial; tal inactividade mantém-se dada a inexistência do imóvel arrendado.
6. Os AA alegam prejuízos decorrentes da cessação de actividade do estabelecimento cuja responsabilidade consideram caber aos réus porque
a) O imóvel carecia tão somente de obras de conservação.
b) Que foram solicitadas aos réus.
c) Que nunca foram efectuadas.
d) Que o auto de vistoria reconhece e descreve
Prejuízos reclamados:
- Do estabelecimento auferiam os AA 1.500€ mensais (a 16 meses sem rendimentos corresponde o valor de 24.000€).
- Ao seu filho continuaram a pagar vencimento mensal de 374,70€, valor que, decorridos 16 meses, se cifra em 5.995,20€.
- Face ao despejo, os AA despenderam no transporte e armazenamento de equipamentos e produtos 2.500€.
- A título de danos morais reclamam 25.000€.
7. Contestou a ré sociedade salientando que:
- O arrendamento incidiu apenas sobre parte do R/C (340 a 342) do imóvel.
- Que nunca foi interpelada nem pelos AA ou por outrem para a realização de obras.
- Que não são alegados factos concretos justificativos dos peticionados prejuízos.
- Que adquiriu o imóvel por compra apenas em Julho de 2004.
- Que as obras que a ré se viu compelida a realizar impuseram a demolição do imóvel pois, após a execução de todos os trabalhos de demolição de todo o interior e respectiva cobertura, verificou-se que a fachada apresentava riscos de desmoronamento.
8. Contestou o Município do Porto salientado o seguinte:
- Que a ré sociedade informou o Município que pretendia proceder às obras que estavam indicadas no auto de vistoria e, porque havia risco de iminente desmoronamento e perigo para a saúde pública, requereu o despejo imediato das pessoas e bens que ocupavam o imóvel.
- Que a decisão camarária teve como pressupostos de facto a verificação de que o imóvel necessitava de obras de conservação e de reabilitação de forma a repor as condições de habitabilidade em termos de segurança e salubridade, mostrando-se necessário, dado o volume de obras imposto, o despejo total de pessoas e bens.
- Que as obras tinham um prazo de 30 dias para ser realizadas e concluídas.
- Que o despejo tinha como finalidade a realização das obras impostas (demolição do interior, reconstrução, consolidação de fachadas e escoramento das mesmas).
9. A sentença de 1ª instância julgou a acção improcedente considerando o seguinte:
O R/C arrendado destinava-se ao exercício do comércio de mercearia. Por imposição camarária, e na sequência de vistoria, aliás requerida pelo autor, o senhorio - aqui 1º réu - foi obrigado a demolir todo o interior e cobertura do imóvel, nada restando do mesmo, para além da fachada. Ou seja, por causa não imputável ao locador - uma vez que se limitou a obedecer a um comando camarário - o imóvel ficou em tal estado que impossibilita o uso do mesmo pelo locatário para o fim convencionado. O imóvel desapareceu por completo, ficado apenas a fachada que, como se viu, teve que acabar por ser demolida por oferecer perigo para as pessoas e bens circundantes.
É claro que se pode dizer, como argumentam os AA. que o senhorio é que teve culpa por deixar chegar o prédio à situação a que chegou. Também este argumento claudica uma vez que não só a primeira ré havia adquirido o imóvel em Julho de 2004, como, também, cabia ao arrendatário, através dos meios que a lei lhe faculta, um dos quais acabou por usar, mas tarde demais, obrigar o senhorio em tempo oportuno, a realizar as obras necessárias à conservação do prédio, antes, como é óbvio, que este se colocasse numa situação de risco iminente de desmoronamento e nada mais fosse possível fazer que não a sua demolição.
Assim, do que fica dito resulta que ocorreu perda total do imóvel arrendado, conducente à caducidade do contrato de arrendamento em causa, uma vez que o estado em que o prédio ficou, não permite a continuação da actividade comercial por parte dos AA. […]
Dai que a acção tenha de improceder, pois não é possível reavivar um contrato de arrendamento que caducou e, tendo este caducado, não está a primeira ré obrigada a qualquer realojamento […]
De igual forma não está obrigada a qualquer indemnização, pois não tendo havido qualquer actuação ilícita da sua parte, falece o indispensável nexo de causalidade entre os danos sofridos pelos AA e aquela inexistente actuação ilícita.
10. Também o acórdão da Relação considerou que o contrato de arrendamento se extinguiu dada a inexistência do locado decorrente da demolição e isto independentemente de ela ser ou não imputável ao devedor/ senhorio. E, prossegue o acórdão, quando a lei refere a extinção quer dizer que o contrato está acabado, morto. As partes deixaram de estar vinculadas a qualquer das prestações. Não pode ser ressuscitado como pretendem os autores. A lei não diz que o contrato está suspenso, ficando como que num limbo a aguardar a reconstrução do edifício. Nem decorre da lei qualquer obrigação de reconstrução e de celebrar um novo contrato de arrendamento relativamente ao novo e reconstruído edifício.
Não gozam os autores, arrendatários, do direito à reocupação de um local para reinstalar o seu estabelecimento comercial, devendo manter-se nesta parte a sentença recorrida.
11. No entanto, o acórdão considerou que o senhorio incorreu em incumprimento culposo que “ consistiu na omissão de realização de obras no edifício […] cuja demolição veio a ser realizada dada a ameaça de ruína que veio a inviabilizar a subsistência do contrato de arrendamento […]. A lei faz impender sobre o senhorio o ónus de provar que a demolição do edifício de que fazia parte o locado não procedeu de culpa sua, prova que a ré não logrou fazer (artigo 799.º/1 do Código Civil) […]. No caso dos autos os autores não alegaram factos para concluir se a ré projectou qualquer área destinada ao comércio dos autores, para que possam continuar a explorar o seu estabelecimento. Acresce que de qualquer modo não foi esta a causa de pedir, nem foi este o pedido formulado. Os autores sustentam os seus pedidos na reocupação do locado e indemnização decorrente deste interregno por entenderem que o contrato de arrendamento não se extinguiu”.
12. Depois, o acórdão, reconhecendo o direito dos autores a ser indemnizados por danos morais, fixou estes em 5.000€ e, considerando ainda que o dever de indemnizar compreende não só o prejuízo causado - danos emergentes - como os benefícios que o lesado deixou de obter em consequência da lesão, decidiu “ relegar para liquidação posterior a indemnização do cálculo dos demais danos decorrentes pela perda da coisa locada ao abrigo do disposto no artigo 661.º do C.P.C. por não existirem elementos para a sua fixação”, indemnização que tem por justificada por não ser viável a restauração natural.
13. Desta decisão foi interposto recurso de revista pela ré sociedade e recurso subordinado pelos AA.
14. A ré, proprietária do imóvel, sustenta na sua minuta o seguinte:
- Que se justifica a ampliação da base instrutória tendo em vista a consideração de matéria de facto de que nenhuma culpa lhe poderá ser assacada pela omissão de realização de obras no prédio arrendado.
Essa matéria de facto é a seguinte:
a) Que adquiriu o imóvel em 3 de Julho de 2004
b) Que nunca foi interpelada para a realização de quaisquer obras no locado.
c) Que foi compelida a realizar obras.
d) Que foi requerido o despejo imediato de pessoas e bens que ocupavam o imóvel tendo em vista a realização de obras de reconstrução interior.
e) Que se verificou, após a execução de todos os trabalhos de demolição do interior e respectiva cobertura, que a fachada apresentava riscos de desmoronamento, o que obrigou a proprietária a demolir todo o prédio.
Sustentou ainda mais o seguinte:
- Que incumbe ao arrendatário provar o nexo causal entre a omissão de deveres do senhorio tendentes a proporcionar àquele o gozo da coisa arrendada (artigo 1031.º,alínea b) do Código Civil) e o estado de ruína do prédio que motivou a sua demolição e consequente caducidade do arrendamento.
- Que não estão alegados factos susceptíveis de demonstrar qualquer culpa da recorrente no estado de degradação do prédio e subsequente perda do locado.
- Que o acórdão recorrido violou o disposto no artigo 661.º do C.P.C. visto que em momento algum do processo os AA peticionam a condenação do proprietário no pagamento de qualquer indemnização pela caducidade do contrato de arrendamento, pois o pedido centra-se no despejo (ver 62.º da petição inicial), ou seja, os AA peticionam, cumulativamente, que seja reconhecida a manutenção do contrato de arrendamento, a obrigação da recorrente em reconstruir o imóvel, bem como a condenação desta no pagamento dos prejuízos que a situação de despejo (que não a de caducidade) lhes causou (danos patrimoniais e não patrimoniais).
15. Os AA interpuseram recurso subordinado.
16. Sustentam que a obrigação só se extingue, nos termos do artigo 790.º/1 do Código Civil, quando a prestação se torna impossível por causa não imputável ao devedor; ora, no caso vertente, o despejo ordenado tinha em vista a realização de obras impostas à proprietária, não tendo sido ordenada a demolição, não podendo, assim, considerar-se verificada a caducidade do contrato, constituindo interpretação diversa ofensa do disposto no artigo 60.º da Constituição da República; sustentam também que a caducidade devia ser pedida por via reconvencional e, não o tendo sido, houve violação do disposto no artigo 3.º do C.P.C.; que o acórdão incorreu em omissão de pronúncia pois, no tocante à ré Câmara Municipal do Porto, o despejo a título definitivo não tem qualquer fundamento, constituindo de igual modo violação da aludida disposição constitucional; quanto aos danos morais devem estes ser fixados no montante pedido de 25.000€
17. Factos provados:
1- Por escritura pública de trespasse, outorgada a 2 de Abril de 1979, no Cartório Notarial de Espinho, os AA adquiriram o estabelecimento de mercearia instalado no R/C do prédio sito na Rua S… da L…, nºs … a …, freguesia da Foz do Douro, cidade do Porto, com entrada pelo n.º …, prédio esse descrito na competente CRP sob o n.º 31696 e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 446, incluindo nesse trespasse o direito ao arrendamento (A).
2- A ré sociedade é proprietária do prédio em que se encontrava instalado o estabelecimento comercial dos AA (B).
3- Em 2 de Fevereiro de 2005 o A. solicitou à Câmara Municipal do Porto vistoria urgente do prédio, face às condições de segurança e de salubridade do mesmo (C).
4- Em 16 de Fevereiro de 2005, os peritos da Câmara Municipal do Porto, acompanhados do representante da 1ª ré, realizaram a vistoria requerida, tendo elaborado o auto de vistoria que se encontra junto de fls. 16 a 23 dos autos e que aqui se dá por reproduzido (D).
5- Os AA recorreram hierarquicamente da homologação do auto de vistoria relativamente ao despejo a título definitivo (E).
6- Em 10 de Novembro de 2005 a Câmara Municipal do Porto ordenou o despejo imediato de pessoas e bens do R/C do prédio em questão, sob pena de execução coerciva (F).
7- Em 11 de Novembro de 2005, os AA procederam ao despejo ordenado, removendo todos os artigos e equipamentos instalados no locado (G).
8- As chaves do prédio foram entregues pela Câmara Municipal do Porto à proprietária do imóvel (H).
9- A proprietária do imóvel demoliu totalmente o prédio (I).
10- Os AA mantém presentemente a inactividade, não explorando qualquer estabelecimento comercial (1).
11- O estabelecimento comercial era a única fonte de rendimento dos AA (2) (provado conforme Ac. da Relação).
12- O filho dos A exercia no estabelecimento a sua actividade como empregado (3).
13- Por várias vezes o A. e seus familiares chamaram a atenção do Sr. arquitecto J… O…, sócio-gerente da ré, para a necessidade de realização de obras, designadamente no telhado do edifício a fim de evitar a entrada de humidades (4 e 5).
14- O arquitecto J… O… passava quase diariamente no prédio, não podendo ignorar os vícios do mesmo e a necessidade de realização de obras (6).
15- A ré nunca efectuou obras antes da demolição (7).
16- Os autores deixaram de auferir qualquer rendimento do estabelecimento (11) (provado conforme acórdão da Relação).
17- Os AA tiveram de pagar ao seu filho, desde essa altura até hoje, os vencimentos no montante de 374,70€ mensais (12) (provado conforme acórdão da Relação).
18- Os AA tinham em stock vários produtos de mercearia (13).
19- Por força do despejo efectuado os AA sofreram aborrecimentos e incómodos (15).
20- Após a execução dos trabalhos de demolição de todo o interior e respectiva cobertura do prédio em causa, veio a verificar-se que a fachada apresentava riscos de desmoronamento (16).
21- O que originou que a proprietária se visse obrigada a demolir todo o prédio tendo em vista evitar situações de perigo grave para a segurança e saúde de pessoas e bens (17).
22- O despejo ordenado pela Câmara tinha como finalidade única a realização das obras impostas à proprietária (18).
23- Apesar de a intenção da Câmara Municipal ter sido sempre a de consolidar as fachadas a reconstruir, o prédio estava a constituir perigo para as habitações contíguas e seus habitantes pelo que se verificou a necessidade de proceder à sua demolição (19).
Apreciando:
18. Os AA eram arrendatários desde 1979 do imóvel identificado nos autos que foi totalmente demolido pela proprietária em 1995.
19. O imóvel tinha previamente (15-12-2005) sido despejado por determinação camarária de 10-11-2005, na sequência de vistoria solicitada pelo A.
20. De acordo com essa vistoria de 16-2-2005 (matéria adquirida nos autos conforme resulta dos artigos 485.º, alínea d), 515.º e 659.º/3 todos do C.P.C de que o Supremo Tribunal se pode servir) constante do processo administrativo camarário PV 108/05 G66 o prédio não carecia de ser totalmente demolido, ameaçando todavia perigo de ruína, perigo para a segurança e saúde das pessoas, necessitando de obras de consolidação a iniciar no prazo de 15 dias a partir do dia seguinte ao termo do prazo imposto para a realização do despejo, obras a concluir em 30 dias.
21. A Câmara reconheceu, portanto, a necessidade de realização de obras de conservação e de beneficiação como resulta de parecer de 1-6-2005 de peritos da Direcção Municipal do Urbanismo, Divisão Municipal de Segurança e Salubridade que referiram expressamente a necessidade de
obras de demolição do interior, nomeadamente pavimentos, tectos e cobertura, excepto as fachadas as quais tais peritos consideraram encontrar-se “ estruturalmente estabilizadas, excepto o corpo saliente localizado nas traseiras pelo que somente foram consideradas obras de consolidação devido à desagregação de elementos de revestimento e escoramento adequado ( após demolição)”. Concluía-se que “ o referido prédio, dado o seu estado de degradação e ruína, necessita de obras de reconstrução interior, necessitando, para o efeito, de autorização camarária ou mesmo de licença de construção.
22. Foi proferida decisão no dia 22-6-2005 intimando a proprietária para
no prazo de 15 dias dar início às obras impostas pelos Srs. peritos no auto de vistoria […] a concluir no prazo de 30 dias sob pena de […] em caso de incumprimento e sem prejuízo de coima a aplicar, poder a Câmara tomar posse administrativa do imóvel para dar execução imediata às obras impostas, para afastar situações de perigo grave para a segurança de pessoas e/ ou saúde pública.
23. A proprietária, no dia 25-5-2005, requerera o despejo imediato do arrendatário do prédio em questão, despejo esse a efectuar de imediato atento o risco iminente de desmoronamento e grave perigo para a saúde pública referindo que
pretende […] proceder à realização de obras de demolição e consolidação do prédio em questão , as quais se encontram melhor referidas pelos Srs peritos nas respostas aos quesitos 2º e 4º sendo que a requerente iniciará e concluirá tais obras de demolição e consolidação nos prazos referidos […] na resposta ao quesito sétimo
24. E no dia 4-7-2005, após a aludida notificação de 22-6-2005, reitera o pedido de despejo alegando que
está disposta a proceder à realização das obras de demolição e de consolidação do prédio em questão […]. Sucede, porém, que […] o prédio em apreço encontra-se parcialmente ocupado por um inquilino, mostrando-se o respectivo despejo condição imprescindível para a realização das obras de demolição e consolidação do edifício […] encontra-se o R/C do prédio em questão […] ocupado por um estabelecimento comercial destinado a mercearia o qual, atenta a notificação em apreço, terá de ser despejado […] necessitando a requerente para a realização das obras coercivamente impostas que seja ordenado tal despejo imediato, atento o risco iminente de desmoronamento e grave perigo para a saúde pública, comprometendo-se de tal modo a requerente a dar início aos trabalhos logo que tal despejo ocorra.
25. Foi seguidamente determinado por decisão de 10-11-2005 o despejo imediato de pessoas e bens do R/C do prédio acima identificado, para salvaguarda da segurança dos seus ocupantes e público utilizador do estabelecimento.
26. Estes factos evidenciam que a Câmara Municipal, no uso dos seus poderes, proferiu decisão de despejo administrativo nos termos dos artigos 89.º/2 e 3 e 92.º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro tendo em vista a necessidade de o proprietário proceder a obras de conservação e de beneficiação, como flui do disposto nas referidas disposições conjugadas com os artigos 11.º e 13º do Regime do Arrendamento Urbano então em vigor.
27. Não há, como é bom de ver, nenhuma actuação ilícita da Câmara Municipal sendo certo que tais decisões, de que os autores foram notificados, se consolidaram na ordem jurídica administrativa, ponto salientado pelo acórdão a fls., 426, razão por que não incorreu na invocada (pelos AA) omissão de pronúncia respeitante às conclusões 10ª e 11º das alegações de recurso.
28. Refira-se também que a proprietária sempre manifestou o seu propósito, que não se tem por desmentido, de proceder às aludidas obras para as quais carecia, como requereu e foi deferido, do despejo dos ocupantes do imóvel.
29. Na sequência da demolição do interior do prédio, a requerente considerou, com base em parecer técnico que juntou, justificar-se a demolição da fachada e empenas em razão de graves problemas de sustentabilidade (requerimento de 28-6-2006); já anteriormente (10-11-2005, precisamente no mesmo dia em que o despejo tinha sido ordenado) dera-se a derrocada integral da fachada posterior e parte da cobertura do edifício.
30. Não se comprova, no entanto, que a Câmara Municipal tenha deferido tal pedido de demolição total do imóvel que, no entanto, a proprietária executou.
31. Reconheceu a Câmara (ver artigo 44.º da contestação que veio a corresponder ao quesito 19º que se provou: facto 22 supra) verificar-se naquele momento a necessidade de demolição total e, na verdade, o despejo administrativo também se pode verificar no caso de necessidade de uma demolição total das construções que ameacem ruína ou ofereçam perigo para a saúde pública e para a segurança das pessoas (artigo 89.º/3 do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro).
32. A recorrente sustenta que se justifica a ampliação da base instrutória visando integrar os factos constantes do processo administrativo camarário que julga relevantes para ilidir a pretendida presunção de culpa do proprietário não só porque se dispunha a efectuar as obras necessárias como ainda porque o estado de perda total do prédio apenas foi constatado após o início dos trabalhos exigidos.
33. No entanto, pelas razões expostas, ou seja, porque o Supremo Tribunal pode servir-se da aludida matéria documental, não tem razão de ser a pretendida ampliação.
34. De acordo com a posição assumida pelo proprietário, ora recorrente, aliás em sintonia com a Câmara Municipal, o despejo visava a realização de obras (ver 22) de consolidação, não se tendo suscitado alguma vez a questão da intenção de inobservância pelo proprietário do disposto no artigo 92./5 do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, preceito que prescrevia (redacção anterior ao Decreto-Lei n.º 187/2006, de 8 de Agosto) que “ fica garantido aos inquilinos o direito à reocupação dos prédios, uma vez concluídas as obras realizadas, havendo lugar ao aumento da renda nos termos gerais”.
35. Se este direito de reocupação, que inculca a ideia de uma subsistência de arrendamento, não será normalmente afectado em situações de demolição parcial (“ só a perda total determina a caducidade do contrato de arrendamento, extinguindo-se imediatamente a obrigação do locador - n.º 1 do artigo 790.º do Código Civil. A perda parcial da coisa locada só faz caducar o contrato de locação se o grau de destruição for tal que não permita o uso da coisa para os fins do respectivo contrato de locação”: Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 1996, 2ª edição, pág. 332 e Ac. do S.T.J. de 24-10-1996 - Sampaio da Nóvoa - C.J., 3, pág. 69), já, tratando-se de demolição total, que pode ocorrer em casos de ruína ou perigo para a saúde pública e a segurança das pessoas, não pode ter-se por subsistente o arrendamento pois inegavelmente se verifica a caducidade por perda da coisa locada (artigo 1051.º, alínea e) do Código Civil), caducidade que opera ope legis, não carecendo, contrariamente ao sustentado pelos AA, para ser reconhecida e declarada, da dedução de pedido reconvencional.
36. No caso vertente a demolição total foi decidida pelo proprietário que não alegou nem provou ter sido a sua pretensão objecto de deferimento camarário. Admite-se que a demolição total, iniciados os trabalhos, se justificasse, pois os factos evidenciam o perigo de ruína da fachada que restava e a própria Câmara Municipal assumiu nos autos essa posição; no entanto, porque as obras a realizar não pressupunham a perda total do locado, verificada com a demolição total e porque a proprietária também nunca manifestou o entendimento de que as obras a realizar implicavam necessariamente a destruição do locado, mostrar-se-ia sempre demonstrar que a necessidade de demolição total não resultou dos trabalhos entretanto efectuados.
37. É bom de ver que se as obras de consolidação foram autorizadas, isso sucedeu porque tecnicamente foram consideradas viáveis; os técnicos consideraram que as fachadas se encontravam “ estruturalmente estabilizadas excepto o corpo saliente localizado nas traseiras” que veio a ruir, impondo-se obras de “ reconstrução interior”.
38. Não se vê que os réus tenham assumido nos autos o entendimento de que, dado o estado do imóvel, as ditas obras de consolidação se traduziam em efectivas obras de reconstrução a impor necessariamente a perda total da coisa locada
39. Por isso, essa invocada “ necessidade de demolição” (ver 23 supra) nada nos diz quanto à efectiva razão que a justificou e, no caso, impunha-se ao proprietário que conduzia as obras necessárias à consolidação do imóvel o ónus de provar (artigo 342.º do Código Civil) que afinal a demolição total não lhe era imputável por não ser consequência necessária do estado pré-existente de degradação do imóvel, ou do seu agravamento nem resultar dos trabalhos entretanto efectuados. É que, tal como se salienta no Ac. do S.T.J. de 7-7-1999 (Garcia Marques), B.M.J. 489-314 “de facto não oferece dúvidas de que o arrendamento caduca quando, sem culpa do locador, a coisa locada se deteriorou em termos tais que só a sua reconstrução total a pode tornar novamente apta para o fim a que se destinava. O arrendamento não pode num caso destes subsistir, porquanto o prédio, depois de reconstruído, já não é o mesmo: é outro. Para isso, no entanto, é necessário que não haja culpa do locador, quer no facto de o prédio atingir o seu estado de ruína total - pois só esta determina a sua reconstrução por inteiro - quer na demolição que precede uma tal reconstrução”.
40. Não se compreende a insistência dos AA na responsabilização da Câmara Municipal visto que esta não podia deixar de ordenar a demolição parcial uma vez verificados, como se verificavam, os pressupostos dela determinantes, justificando-se o despejo administrativo que foi efectivado com exacta observância das regras procedimentais e substantivas da ordem administrativa. Como se provou (ver 22 supra), o despejo ordenado pela Câmara tinha como finalidade única a realização das obras impostas à proprietária; o risco de desmoronamento da fachada que levou à demolição total - e consequente caducidade do arrendamento - sobreveio na sequência de trabalhos de demolição do interior e cobertura do prédio (ver supra 20) que levaram à demolição por perigo grave para a segurança e saúde de pessoas e bens (ver facto supra 21), situação superveniente que a proprietária designadamente não comprovou ter sido alheia ao exercício de actividade por si praticada que envolve perigosidade (artigo 493.º do Código Civil).
41. Diz a lei (artigo 790º./1 do Código Civil) que a obrigação se extingue quando a prestação se torna impossível por causa não imputável ao devedor.
42. Os autores consideram que, se a impossibilidade é imputável ao devedor, subsiste o arrendamento. Tem sido, no entanto, salientado pela jurisprudência que a caducidade do arrendamento opera ope legis, relevando a culpa do senhorio para efeitos de indemnização ao arrendatário, indemnização em que devem ser ressarcidos tanto os danos patrimoniais como os danos não patrimoniais sofridos: ver Ac. do S.T.J. de 12-3-2009 (Paulo de Sá) (revista n.º 259/09 - 1º secção in www.dgsi.pt Ac. do S.T.J. de 26-6-2008 (Santos Bernardino) C.J.,2, pág. 131, Ac. da Relação de Évora de 18-1-2001 (Mota Miranda) C.J.,1, pág. 259, Ac. da Relação de Coimbra de 18-5-1999 (Gil Roque) C.J.,3, pág. 20, Ac. da Relação do Porto de 10-4-1997 (Camilo Moreira Camilo) C.J.,2, pág. 210, Ac. da Relação do Porto de 19-10-1993 (Araújo de Barros) C.J.,4, pág. 233.
43. É certo que o S.T.J. já considerou que a perda da coisa locada “ só ocorre se tal perda não for imputável ao senhorio”: cf. Ac. do S.T.J. de 7-7-1999 (Garcia Marques), B.M.J., 489-311 sublinhando-se neste aresto que bem se compreende que assim seja “ uma vez que, se assim não fosse, estaria encontrada a forma de tornear, por via da acção directa, os problemas legais decorrentes dos arrendamentos vinculísticos, que a lei não permite. Bem pelo contrário a lei impõe ao senhorio a obrigação de proporcionar ao inquilino o gozo da coisa (artigo 1031.º,alínea b) incompatível com uma actuação daquele no sentido da ilegítima demolição - e consequente perda - do locado”.
44. Lê-se ainda neste acórdão que “ a norma da alínea e) do artigo 1051.º visa o caso da coisa locada desaparecer, quer por facto natural quer por acção legítima do homem. A acção do homem só é legítima quando seja imposta por lei ou encontre na lei a sua justificação […] De facto não oferece dúvidas de que o arrendamento caduca quando, sem culpa do locador, a coisa locada se deteriorou em termos tais que só a sua reconstrução total a pode tornar novamente apta para o fim a que se destinava. O arrendamento não pode num caso destes subsistir, porquanto o prédio, depois de reconstruído, já não é o mesmo: é outro. Para isso, no entanto, é necessário que não haja culpa do locador, quer no facto de o prédio atingir o seu estado de ruína total - pois só esta determina a sua reconstrução por inteiro - quer na demolição que precede uma tal reconstrução”.
45. Já referimos que a perda da coisa locada determina a caducidade do arrendamento. É este o entendimento a jurisprudência e da doutrina: “ a perda da coisa locada impõe necessariamente a caducidade do contrato, nos termos gerais do artigo 790.º,n.º1. Se a perda é total, a obrigação do locador extingue-se desde logo; sendo parcial e devida a causa que lhe não seja imputável, rege o disposto no artigo 793.º “ (Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol II, 4ª edição, pág. 391); também Cunha e Sá (Caducidade do Contrato de Arrendamento, I, 1968, Ciência e Técnica Fiscal, pág. 282) refere que
sendo o arrendamento o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de um imóvel , mediante retribuição, se por qualquer motivo falhar a possibilidade de tal uso e (ou) fruição ( por destruição do imóvel arrendado, ou pela sua inutilização para os fins que lhe são próprios ou contratualmente previstos), não poderão subsistir os efeitos que o contrato se destinava, normalmente, a produzir. Existem duas obrigações recíprocas, oriundas do mesmo contrato. A obrigação de o senhorio proporcionar ao arrendatário o gozo do imóvel, torna-se impossível e, portanto, extingue-se. A obrigação de o arrendatário pagar a renda continua possível; simplesmente, o contrato caduca porque o acontecimento casual, que exonerou uma das partes do seu débito, a priva, simultânea e necessariamente, do seu crédito, dentro do princípio da interdependência das obrigações sinalagmáticas. Trata-se no fundo de um problema de risco, resolvido, afinal, no sentido e que nenhum dos contraentes o suportará”
46. A obrigação não se extingue se a impossibilidade for imputável ao devedor.
47. O vínculo obrigacional mantém-se, mas, face à impossibilidade de prestação que se traduz na obrigação de o locador proporcionar o gozo da coisa para os fins a que se destina (artigo 1031.º,alínea b) do Código Civil), o direito e o dever de prestar são substituídos pelo dever de indemnizar.
48. Assim, conforme refere Pessoa Jorge (Direito das Obrigações, Vol I, 1971/1972, págs. 112 e 166)
conforme as circunstâncias, o direito à indemnização cumula-se ou não com o direito à prestação; se a inexecução é culposa e temporária, continuando portanto a prestação a ser possível e a ter interesse para o credor, este conserva o direito à prestação, mas passa a ter também o direito à indemnizarão dos prejuízos resultantes do atraso do pagamento; se a inexecução é definitiva, extingue-se o direito à prestação e o credor fica apenas com o direito de indemnização dos prejuízos dessa inexecução definitiva […]. Pode suceder que a prestação reúna todos os requisitos no momento da constituição e, por isso, nasça, vindo todavia a perder alguns deles posteriormente: a prestação torna-se impossível, ou ilícita, ou indeterminável. A falta superveniente não tem sempre as mesmas consequências. Em geral, pode dizer-se que, se ela é definitiva e não resulta da culpa do devedor, produz a extinção da obrigação; se é total, definitiva e imputável ao devedor, o vínculo obrigacional mantém-se, mas, como vimos, o direito e o dever e prestar são substituídos pelo direito e dever de indemnizar
49. Também Vaz Serra (“ Impossibilidade Superveniente e Cumprimento Imperfeito Imputáveis ao Devedor”, 1955, B.M.J. 47, pág. 5 e 91) diz que
a impossibilidade superveniente por causa imputável ao devedor é uma das hipóteses de não cumprimento da obrigação susceptíveis de constituir o devedor em responsabilidade e de produzir outros efeitos destinados a salvaguardar o direito do credor.
Agora não estamos em face de um modo de extinção das obrigações) (ao contrário do que se dá no caso de impossibilidade não imputável ao devedor) visto que, sendo imputável ao devedor a impossibilidade, ele não se exonera, ficando responsável pela indemnização. O dever de indemnizar, em virtude da impossibilidade superveniente da prestação, corresponde ao dever, que da obrigação emergia, de fazer a prestação, o qual, por não poder cumprir-se em specie (dada a impossibilidade da prestação) se cumpre mediante um substitutivo da prestação (a indemnização). A obrigação tendia a fazer obter do credor determinado valor patrimonial, e a indemnização, equivalente à prestação, desempenha, assim a mesma função substancial, a que a prestação se destinava.
O que importa é a satisfação do interesse do credor em conseguir certo valor patrimonial; se essa satisfação não pode alcançar-se pela via da prestação devida, alcançar-se-á pela da indemnização.
50. E, por isso, para aqueles “ para quem o direito à indemnização nasce do crédito, mediante uma modificação do seu conteúdo, considerando-se continuação (fase de desenvolvimento) do crédito que até então recaia sobre a realização da prestação” avultam várias consequências, designadamente a de o crédito da indemnização se vencer “ no momento em que a prestação devia fazer-se, mesmo que a impossibilidade de prestação fosse anterior: só quando a obrigação se extingue com a impossibilidade de prestação (v.g. com a destruição da coisa alugada, extingue-se o aluguer) pode exigir-se logo a indemnização” (Vaz Serra, loc. cit., pág. 9).
51. Também Pedro Romano Martinez (citado em Arrendamentos para Habitação de Januário Gomes, 1996, 2ª edição, pág. 269) salienta que
se o contrato de locação caducar por impossibilidade superveniente importa averiguar se há ou não culpa do locador, cuja actuação, por exemplo, levou à perda da coisa locada - hipótese de caducidade prevista no artigo 1051.º, alínea e) CC - ele será responsável , tendo de indemnizar o locatário por essa situação. O contrato, na realidade, caduca mas sobre o locador impenderá uma obrigação de indemnizar a contraparte se tiver havido culpa da sua parte no que respeita à produção do facto que desencadeou a caducidade. Não havendo culpa do locador não existirá a obrigação de indemnizar. Assim, se a casa arrendada ruiu porque o locador não fez as obras necessárias de reparação, o contrato caduca e haverá que indemnizar o locatário, mas se a casa ruiu em razão de um tremor de terra ou por força de um incêndio fortuito, não há qualquer obrigação de indemnizar
52. No recurso subordinado, os AA consideram errada a interpretação que julga extinto o contrato de arrendamento por inexistência do locado e sustentam que, a seguir-se tal interpretação, verifica-se a inconstitucionalidade, que invocam, de violação do artigo 60.º da Constituição.
53. Não apresentaram, no entanto, qualquer argumento no sentido de se compreender em que é que esta interpretação desrespeita tal preceito da Constituição e, por isso, porque não temos por devidamente suscitada a questão de constitucionalidade, falecendo-nos as razões que justificam um tal entendimento dos recorrentes, entendemos não poder proferir qualquer decisão a este respeito.
54. O Tribunal da Relação, em sede de apreciação de facto, considerou que a factualidade provada demonstra a existência de danos como também o nexo de causalidade entre a falta de conservação do prédio pelo proprietário e o seu estado de degradação a impor a realização de obras.
55. Com efeito, a proprietária adquiriu um imóvel em estado degradado, facto evidente que não podia desconhecer, o que aconteceu em Julho de 2004. Se os adquirentes de imóveis em estado de degradação pudessem eximir-se de culpa da obrigação de realização de obras pelo facto de a deterioração do prédio ter resultado de omissão de obras por parte do anterior proprietário, estaria encontrado o modo de os adquirentes de imóveis degradados, que invocassem junto das entidades administrativas a necessidade de demolição total dos imóveis. obterem a extinção do arrendamento por perda de coisa locada sem suportarem o pagamento de nenhuma indemnização. Um absurdo que não se pode aceitar, assim como não se afigura aceitável que o inquilino possa ser responsabilizado pela omissão de denúncia junto das autoridades administrativas como se impendesse sobre ele um dever de agir e não sobre o senhorio o dever de conservação do imóvel.
56. No caso em apreço está provado - o que importa sublinhar - que a proprietária foi várias vezes chamada a atenção para a necessidade de realização de obras, designadamente no telhado, destinadas a evitar a entrada de humidades, que o seu sócio gerente passava quase diariamente no prédio, não podendo ignorar os vícios do mesmo e a necessidade de realização de obras que nunca foram efectuadas ( ver 13, 14 e 15 supra).
57. Não foram suscitados nos autos razões relativas ao arrendamento ou outras que eventualmente pudessem no caso em apreço ser tomadas em consideração para se considerar que não tinha a ré culpa na omissão de obras necessárias à conservação do imóvel.
58. Não podendo este Tribunal intervir na questão de facto atinente, como se disse, à verificação do aludido nexo de causalidade (artigo 722.º/2 do C.P.C.), não pode deixar de se concluir, em sintonia com o acórdão da Relação do Porto, que a impossibilidade de prestação resultou da culpa exclusiva do proprietário por não ter procedido a obras no imóvel arrendado que adquiriu já em estado de degradação que se foi agravando, particularmente durante os trabalhos ordenados pela Câmara tendo em vista a recuperação do imóvel, assim se originando a demolição total do imóvel com perda da coisa locada (artigos 342.º, 350.º, 790.º, 799.º, 1031.º, alínea b) todos do Código Civil).
59. No que respeita a danos, os AA reconduzem-nos à cessação de actividade imputável à proprietária porque não realizou obras e por desnecessidade de despejo (22º, 25º e 27º da petição); depois, pressupondo que o direito ao arrendamento se mantém, sustentam que, em consequência do exposto (ver artigo 47º da petição), ou seja, da cessação de actividade do estabelecimento com privação de rendimentos, da perda do estabelecimento, do pagamento de vencimentos ao filho tudo causado por um despejo desnecessário e por falta de obras, daí lhes advém o direito ao ressarcimento dos danos patrimoniais e não patrimoniais e o direito ao realojamento definitivo em condições análogas às que detinham (artigo 48.º), direitos que pretendem ver declarados (artigo 49º da petição).
60. Por isso, quando o Tribunal da Relação condenou os AA no pagamento de indemnização, o Tribunal não incorreu em violação do disposto no artigo 661.º do C.P.C., pois a condenação funda-se na causa de pedir invocada pelos autores, causa de pedir complexa integrada por factos concretos (artigo 498.º do C.P.C.) de que os AA consideram responsável a Câmara Municipal do Porto e a ré.
61. Entenderam os AA que o pedido de realojamento em condições análogas às que detinham, pressupunha o reconhecimento da subsistência do arrendamento, não bastando, portanto, a prova dos factos concretos alegados demonstrativos de que a perda do imóvel com a demolição era imputável à ré.
62. Esta não é, porém, uma questão de facto, mas um problema de qualificação jurídica que cumpre ao Tribunal conhecer (artigo 661.º do C.P.C.). Assim como também constitui questão de qualificação analisar, dentre os factos invocados pelos AA que eles consideraram causais, os que juridicamente assim devem ser havidos. Ora, os AA reconduzem o seu prejuízo à omissão de obras por parte do locador e, por conseguinte, o Tribunal da Relação situou-se, quando assim considerou, dentro do âmbito definido pelos AA.
63. O Tribunal da Relação a este propósito considerou que a indemnização teria de ser fixada em dinheiro por não ser viável a restauração natural.
64. Afigura-se-nos, no entanto, que não há nenhum obstáculo a que seja concedida a indemnização específica ou reconstituição natural, não implicando tal entendimento que a proprietária esteja vinculada ao arrendamento ou que tenha de realizar, para o efeito, obras de reconstrução total do imóvel ou que, realizando-as, tenha de ceder aos AA o espaço correspondente àquele que existia no imóvel demolido.
65. Trata-se aqui do ressarcimento indemnizatório que pode ser efectivado mediante reconstituição natural ou indemnização específica (artigo 562.º do Código Civil) e que recai efectivamente sobre o proprietário que por sua culpa dá origem à perda do bem locado.
66. Estamos face a indemnização por equivalente que se afigura admissível pois (Vaz Serra, loc. cit., pág. 8)
afirma-se que a execução pode conduzir a um de dois resultados; por vezes, consegue-se com ela o mesmo objecto, a que o credor tinha direito, casos em que habitualmente se diz que se dá uma execução real, específica, sob forma específica ou por meio e restauração natural ( é a hipótese, por exemplo, de ser devida coisa certa e a execução consistir em ela ser apreendida ao devedor e entregue ao credor); outras vezes, a execução faz obter ao credor, não o próprio objecto da prestação, mas um equivalente dele (indemnização), caso em que usualmente se afirma tratar-se de execução por equivalente.
Ora, a indemnização, a que o credor tem direito quando a prestação se torna impossível por causa imputável ao devedor, cria, na doutrina dominante, um equivalente, destinado à realização do próprio direito de crédito: a indemnização equivale à prestação
67. A indemnização equivale à prestação mas não é a prestação. Assim, como salienta o mesmo autor (loc. cit, pág. 16),
no caso de impossibilidade superveniente imputável da prestação, a indemnização, que o devedor fica obrigado a prestar, deve ser uma indemnização plena, isto é, tal que coloque o credor na situação em que estaria se a obrigação tivesse sido cumprida (quer dizer, se não se tivesse produzido o facto que dá lugar à indemnização)
Trata-se, portanto, do chamado interesse do cumprimento ou interesse positivo. O que bem se compreende, visto que a impossibilidade é devida a facto imputável ao devedor, os danos causados ao credor resultam desse facto e o credor tinha direito ao cumprimento […] Abrange, pois, o equivalente da prestação e a reparação dos prejuízos resultantes da inexecução, de modo a colocar-se o credor na situação em que estaria se a obrigação tivesse sido cumprida.
68. Crê-se que à luz dos assinalados ensinamentos se compreende não poder proceder a pretensão dos AA enquanto reclamam um realojamento no prédio que está a ser construído pela ré, pois, sob a designação de realojamento em condições análogas, o que eles afinal visam é a realização da mesma prestação que ficou impossibilitada e que se extinguiu.
69. No entanto, no que respeita aos demais pedidos (alíneas e), f) e g) não se vê qualquer impedimento legal, importando salientar que da pretensão indemnizatória decorre, nos termos peticionados, um limite que é o do realojamento efectivo dos AA.
70. Isto se diz porque o acórdão, relegando a indemnização para liquidação posterior - o que em si não mereceu objecção alguma das partes - aceitou necessariamente o limite do pagamento correspondente ao valor dos lucros cessantes até efectivo realojamento dos AA., o que também em si não mereceu objecção das partes.
71. Ora se o realojamento não constituísse pretensão admissível enquanto indemnização por equivalente, a condenação traduzir-se-ia numa condenação no pagamento de quantia a liquidar sem termo definido.
72. Considerando que a pretensão de realojamento constitui uma pretensão atendível enquanto indemnização específica e não enquanto realização da prestação locatícia que está, como se disse, extinta, afigura-se-nos de manter a decisão proferida.
73. Quanto ao montante indemnizatório, circunscrito que foi pelos AA aos incómodos decorrentes do despejo administrativo (ver artigo 62.º da petição) não há nada a alterar, não tendo sido posto em causa pela ré a bondade desta decisão.
Concluindo:
I- A demolição de imóvel arrendado, ainda que por causa imputável ao proprietário/locador, não deixa de implicar a extinção do arrendamento por perda total da coisa locada, dada a impossibilidade de prestação de gozo da coisa (artigos 790.º/1, 1031.º,alínea b) e 1051., alínea e) do Código Civil).
II- No entanto, porque o vínculo obrigacional se mantém, face à impossibilidade de prestação que se traduz na obrigação de o locador proporcionar o gozo da coisa para os fins a que se destina ( artigo 1031.º,alínea b) do Código Civil), o direito e o dever de prestar são substituídos pelo dever de indemnizar.
III- O ex-locatário não pode exigir a prestação de gozo da coisa correspondente à obrigação do locador no contrato sinalagmático de arrendamento que se extinguiu por perda da coisa locada; pode pedir ao proprietário indemnização correspondente aos prejuízos sofridos com base em danos emergentes e lucros cessantes, estes últimos até que lhe seja, em sede de indemnização específica (artigo 562.º do Código Civil), proporcionado alojamento em condições equivalentes às que detinha, tratando-se aqui do ressarcimento do interesse de cumprimento ou interesse positivo.
Decisão:
Negam-se as revistas
Custas pelos recorrentes
Lisboa, 9 de Março de 2010
Salazar Casanova (Relator)
Azevedo Ramos
Silva Salazar