Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02B2062 |  |
TERRAÇOS
PARTE COMUM
DL 267/94 DE 1994/10/25 ARTIGO 1.
ACÓRDÃO RL DE 1996/04/16 IN CJ ANO21 T2 PAG96.
ACÓRDÃO RP DE 1991/07/02 IN CJ ANO16 T4 PAG231.
1. "A", com sede na Av. Marconi , n° 8-A , em Lisboa , instaurou acção ordinária contra a "ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO DO PRÉDIO URBANO sito NA AVENIDA ........ e RUA ......, EM LISBOA", na pessoa do seu administrador, Sr. B , pedindo a condenação da Ré a pagar-lhe a quantia de 1755983 escudos , correspondente aos custo das obras realizadas no valor de 1995435 escudos , acrescida dos respectivos juros de mora desde a citação e a que futuramente custeasse as obras de conservação ordinária e extraordinária a realizar na placa de cobertura na proporção do valor das respectivas fracções.
Alegou , para tanto , e resumidamente que :
- é proprietária da fracção "A" do prédio urbano sito na Av. ...... e Rua ......, em Lisboa, correspondente ao rés-do-chão, loja ampla com uma instalação sanitária e terraço e cave ampla com escadas de acesso interior ;
- a referida fracção vem sofrendo infiltrações de água provenientes do terraço que serve de cobertura à cave e resultante do entupimento das caixas de esgoto do prédio , recusando-se o condomínio a proceder às obras de reparação e impermeabilização do terraço.
- a A. procedeu a tais obras que orçaram em 1995435 escudos, pelo que, descontando a parte que lhe corresponde na respectiva permilagem , deve-lhe a Ré o montante de 1755983 escudos, acrescida dos respectivos juros.
2. Citada legalmente a Ré , veio a mesma contestar , pedindo a improcedência da acção.
3. Por sentença de 7-2-01 , o Mmo Juiz da 12ª Vara Cível de Lisboa julgou a acção parcialmente procedente , condenando , em consequência , a Ré a pagar à A. a quantia de 1755983 escudos, acrescida de juros de mora às taxas legais de 12% e 10% a partir da data da citação (14-7-97).
4. Inconformada apelou a Ré , tendo o Tribunal da Relação de Lisboa , por acórdão de 17-1-02 , considerando ter a apelante razão e considerando que os juros civis de harmonia com a Port. 1171/95 de 25/9 foram fixados em 10% e posteriormente pela Port n° 263/99 de 12/4 em 7% , concedeu parcial provimento ao recurso revogando , em consequência , a sentença recorrida na parte em que condenou a apelante a pagar à apelada juros de mora às taxas de 12% e 10% , e confirmando no mais a referida sentença .
5. Inconformada com tal aresto , dele veio a Ré ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO DO PRÉDIO SITO NA AV. ......... E RUA ..... - LISBOA , recorrer de revista para este Supremo Tribunal, em cuja alegação formulou as seguintes conclusões :
IV. "(...) ao contrário do mencionado no douto acórdão, a ora recorrente sempre entendeu , e como tal alegou ( v. artº 23 das suas alegações) que o aludido terraço de cobertura era parte comum do prédio, conforme aliás resulta do título constitutivo de propriedade horizontal ;
V. O que a recorrente entende é que , no caso em apreço, deverá aplicar-se o disposto no art°1424°, nº 3 do C. Civil, que perfilha o critério da utilidade como base da responsabilidade pelas despesas de conservação das partes comuns do prédio ;
VI. Resultou provado nos autos que "as infiltrações através da placa de cimento decorrem do entupimento das caixas de esgoto do prédio que se encontram por baixo da zona habitada";
VII. Só que resultou também provado nos autos que "para impedir novas infiltrações na época pluvial de 1995/96 , a A. mandou executar as obras de impermeabilização da placa de cobertura da sua fracção "e que" o custo de tais obras montam a 1995435 escudos em Novembro de 1995, quantia que a A. já pagou";
VIII. Do exposto decorre e resultou provado nos autos que as obras de impermeabilização da placa de cobertura da fracção do A., mandadas efectuar pela A., foram para impedir infiltrações de águas decorrentes das águas das chuvas, e nada tiveram a ver com o entupimento das caixas de esgoto.
Tal facto decorre ainda da análise do orçamento descritivo de tais obras, conforme consta do documento junto aos autos a fls 96 e 97, onde não se encontra (em parte alguma) descrita qualquer obra ou intervenção nas caixas de esgotos do prédio ;
IX. Do teor de todo aquele documento verifica-se que a intervenção das obras levadas a efeito teve apenas com objecto e finalidade a impermeabilização de toda a extensão da placa de cobertura da fracção da A . ;
X. Também conforme resultou provado nos autos "a referida placa é elemento protector de todo o bloco inferior", só que tal bloco inferior, dada a configuração do prédio, e conforme consta da planta do mesmo (junta aos autos a fls. 71 e 72), é constituído apenas pela fracção "A", isto é, pela fracção da A/recorrida , cuja placa lhe serve de cobertura ;
XI. Dispõe o artº 1424° n° 3 do C. Civil que "as despesas relativas aos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente alguns dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem";
XII. Aquela placa de cobertura, designadamente com esta última função, apenas serve de cobertura à fracção "A", não existindo qualquer outra fracção ou dependência do prédio que sirva ou possa servir-se da mesma ;
XIII. E, como referiu, e bem, o Mmo Juiz da 1ª instância "o que conta na nossa lei é a destinação objectiva das coisas comuns, é o uso que cada condómino pode fazer das coisas, medido em princípio pelo valor relativo de da sua fracção, e não o uso que efectivamente faça delas";
XIV. E a destinação objectiva daquela placa é apenas e tão só a de servir de cobertura à fracção da A.;
XV. Foi nesta placa de cobertura da fracção da A., que se encontra a "céu descoberto" que a A. mandou efectuar as obras de impermeabilização, para impedir novas infiltrações na época pluvial de 1995/96, isto é, obras na sua função de cobertura;
XVI. E como tal placa de cobertura apenas e só serve de cobertura à fracção da A., com tais obras de impermeabilização apenas e só aquela fracção beneficia das mesmas, quer directa quer indirectamente ;
XVII. Do exposto decorre que, no caso "sub judice", deverá ter aplicação a regra excepcional constante do artº 1424°, nº 3 do C. Civil, que perfilha o critério da utilidade como base da responsabilidade por despesas de conservação das partes comuns;
XVIII. E assim, as despesas decorrentes da impermeabilização da placa de cobertura, que cobre e serve todo o bloco inferior, já que constituído apenas pela extensão da fracção da A., deveriam recair nos termos do disposto no aludido 1424°, n° 3 do C. Civil, sobre o utente exclusivo dessa parte, isto é pela fracção da A . , fracção única do prédio que se serve daquela placa na sua função de cobertura/telhado ;
XIX. Competindo pois em consequência à A/recorrida o pagamento integral daquelas despesas efectuadas nas obras de impermeabilização do terraço de cobertura da sua fracção ;
XX. Ao manter parcialmente a decisão recorrida, o acórdão ora recorrido violou o disposto naquele normativo.
6. Contra-alegou a A. "A" sustentando a correcção do julgado , para o que formulou as seguintes conclusões :
A)- A placa/terraço que, para além de placa do próprio prédio, constitui a parte superior da fracção "A" propriedade da autora, é parte comum do prédio, à semelhança do que sucede quanto aos terraços superiores que servem de telhado, e ainda que destinados ao uso exclusivo do último andar;
B)- A zona ou parte do prédio em que a autora procedeu às obras não estava afecta à sua exclusiva utilização, na medida que a placa de cobertura é componente da própria edificação do edifício, sendo também, elemento protector de todo o bloco inferior ;
C)- O que está em causa, neste âmbito, não é o simples arranjo do terraço (dos seus ladrilhos) mas, sim, da própria placa, enquanto elemento da textura essencial do prédio e elemento protector de todo o bloco inferior ;
D)- A lei portuguesa consagrou o princípio da destinação objectiva das coisas comuns, isto é, não interessa o uso que os condóminos efectivamente fazem das partes comuns, mas sim o uso que lhes é permitido fazer , pelo que , quer usem ou quer não usem, quer usem pouco ou muito, têm que pagar a parte que lhes corresponde documentalmente ;
E)- Uma placa de cobertura, mesmo que intermédia, protege directa ou indirectamente, não só os andares que estão por debaixo, mas as próprias fundações do prédio ;
F)- Tudo isto significa que na falta de convenção em contrário (e que não existe no presente caso), as obras realizadas devam ser custeadas pelo condomínio em proporção, relativamente aos condóminos, do valor das respectivas fracções - artº 1424° n° 1 do C. Civil;
G)- Em síntese: o que está em causa são obras em bens comuns, no interesse comum, sem que haja qualquer elemento, no elenco dos factos provados, que permita imputar as infiltrações de águas pluviais especificadamente ao uso do terraço por apenas determinado condómino;
E mais: como também ficou provado, tais infiltrações também resultaram do entupimento das caixas de esgotos do prédio, que se situam por baixo da zona habitada do prédio, o que responsabiliza todos os condóminos no pagamento das despesas efectuadas.
7. Colhidos os vistos legais , e nada obstando , cumpre apreciar e decidir .
8. Em matéria de facto relevante , e depois de haver usado dos poderes que lhe eram conferidos pela al. a) do nº 1 do artº 712º do CPC , deu a Relação como assentes os seguintes pontos :
1°- a Autora é dona e legítima proprietária da fracção autónoma designada pela letra "A" do prédio urbano situado na Avenida ...... e Rua ......, freguesia de São Domingos de Benfica ;
2°- Pela escritura de constituição de propriedade horizontal, a fracção "A" correspondente a rés-do-chão é constituída por loja com extensão em cave, sendo a comunicação entre os dois pisos feita interiormente por escada com entrada pelo número 18-A de polícia para a Avenida ....., destina-se a comércio ou indústria , correspondendo-lhe a permilagem de cento e vinte ;
3°- A referida fracção "A" foi comprada pela autora por escritura lavrada no 19º Cartório Notarial de Lisboa no dia 28-7-80, a fls. 94 verso do livro de notas cartoze-J ;
4°- Sendo nessa escritura descrita a fracção "A" como rés-do-chão direito - loja número 18-A. ampla , com uma instalação sanitária e terraço, e cave ampla com escada de acesso ao rés-do-chão do citado prédio ;
5°- Na assembleia de condóminos de 14-3-94 o assunto mereceu da assembleia o seguinte comentário:
"c)- O terraço para o condómino da loja 18-A pede a sua impermeabilização. Serve unicamente de cobertura à sua fracção, sendo o acesso ao mesmo feito exclusivamente pela sua loja";
6°- E , na assembleia de 21-6-95, foi deliberado "não assumir o condomínio a responsabilidade pelas despesas referentes ao telhado-cobertura da referida loja por se entender que as mesmas são da incumbência do respectivo condómino da fracção designada por loja 18-A. nos termos do artº 1424° , nº 3 do C. Civil , na medida em que são pertencentes à parte comum do prédio que serve exclusivamente o condómino da referida
fracção";
7°- A autora comunicou ao administrador do prédio a existência de infiltrações de água na sua fracção, por carta enviada em 15-11-83;
8°- Desde pelo menos 1983 que a autora se queixa de infiltrações de água provenientes do terraço que serve de cobertura à cave e resultante do entupimento das caixas de esgoto do prédio ;
9°- Na assembleia realizada em 28-3-94 foi, pelo representante da A. , dada notícia das infiltrações de água existentes na fracção, l nos termos constantes de fls. 30, que ali foi registada . "c) - O representante da Imobiliária alertou para as infiltrações de água responsabilidade dos condóminos";
10º- A questão era apenas suscitada nas assembleias pelo representante da A.;
11°- As infiltrações através da placa de cimento decorrem do entupimento das caixas de esgoto do prédio que se encontram por baixo da zona habitada (fls. 79 e 116).
12° - Para impedir novas infiltrações na época pluvial de 1995/1996, a autora mandou executar obras de impermeabilização de tal placa de cobertura ;
13°- Tais obras montavam a 1.995.435 escudos, quantia que a autora já pagou ;
14°- A referida placa é elemento protector de todo o bloco inferior ;
15°- O acesso ao terraço em causa é apenas efectuado através do interior da fracção da A. .
Passemos agora ao direito aplicável .
9. Matéria de facto: poderes de cognição.
O cerne da questão central decidenda - na óptica da A . - reside no facto de a sua fracção habitacional vir sofrendo infiltrações de água provenientes do terraço que serve de cobertura à cave e resultante do entupimento das caixas de esgoto do prédio ; e mais que havendo-se a Ré , ora recorrente (o condomínio) recusado a proceder às obras de reparação e impermeabilização do terraço , procedeu ela mesma autora , ora recorrida , à realização de tais obras , as quais orçaram em 1.995.435 escudos, pelo que, descontando a parte que lhe corresponde na respectiva permilagem, lhe deve a Ré o montante de 1755983 escudos, acrescida dos respectivos juros legais a contar da citação .
Foi essa, a tese da autora, que veio a ser sufragada pelas instâncias, e é contra ela que se insurge agora e de novo a Ré em sede de recurso de revista , pretendendo extrair dos factos dados como assentes ilações que os mesmos não comportam , em ordem a respaldar uma diversa solução jurídica do pleito , fazendo finca pé na circunstância de "as obras de impermeabilização da placa de cobertura da fracção da A., e por esta mandadas efectuar, o terem sido para impedir infiltrações de águas decorrentes das águas das chuvas, e nada terem a ver com o entupimento das caixas de esgoto".
Ainda e também de da análise do orçamento descritivo de tais obras, constante do documento junto aos autos a fls 96 e 97, não constar (em parte alguma) descrita qualquer obra ou intervenção nas caixas de esgotos do prédio pois que "a intervenção das obras levadas a efeito teve apenas com objecto e finalidade a impermeabilização de toda a extensão da placa de cobertura da fracção da A.".
E finalmente de , sem embargo de haver resultado provado nos autos que "a referida placa é elemento protector de todo o bloco inferior", tal bloco inferior, dada a configuração do prédio, e conforme consta da planta do mesmo (junta aos autos a fls. 71 e 72), é constituído apenas pela fracção "A", isto é, pela fracção da A/recorrida, cuja placa lhe serve de cobertura.
Ora , há que recordar que o STJ , como tribunal de revista que é, só conhece , em princípio , de matéria de direito , limitando-se a aplicar definitivamente o regime jurídico que julgue adequado aos factos materiais fixados pelo tribunal recorrido - art.ºs 26º da LOTJ99 aprovada pela L 3/99 de 13/1 e 729º nº 1 do CPC; daí que o eventual erro na apreciação das provas e na fixação da matéria de facto pelo tribunal recorrido só poderá ser objecto do recurso de revista quando haja ofensa de uma disposição expressa da lei que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou que fixe a força de determinado meio de prova (art.ºs 729, n.º 2 e 722º, n.º 2 do CPC) - violação das regras de direito probatório material - excepções esta últimas que claramente não ocorrem .
No fundo , o que a recorrente pretende é imputar ao acórdão a comissão de erro na apreciação das provas e na fixação dos factos materiais da causa , o claramente exorbita do acervo de poderes do Supremo , como já deixámos dito .
11. Solução jurídica do pleito .
Nos termos do artigo 1421°, nº 1 , alínea b) do C. Civil, na redacção dada pelo artº 1° do DL 267/94 de 25/10 , são comuns "o telhado ou os terraços de cobertura ainda que destinados ao uso de qualquer fracção".
Da escritura constitutiva da propriedade horizontal não consta a individualização desse terraço/placa como fazendo parte integrante ou constitutiva da fracção A. pertencente em exclusividade à A .
No que respeita às partes comuns do prédio , para além da casa da porteira e dos ascensores, apenas se surpreende no texto uma referência genérica a "... todas as demais partes do prédio não individualizadas" (fls. 16 e 18).
É na qualificação como parte comum ou como fracção individualizada pertença exclusiva de um determinado condómino desse terraço/placa que reside o âmago da questão dirimenda .
A recorrente entende que tal terraço não pode ser considerado parte comum porque serve de cobertura apenas à fracção "A" propriedade da A . , estando pois afecta ao seu uso exclusivo , mas o certo é que do elenco dos factos provados não resulta uma tal afectação exclusiva, embora que sirva de placa de cobertura à sua fracção e se aceda ao mesmo pelo interior desta .
Vem provado que o citado terraço é constituído por uma placa que serve de elemento protector de todo o bloco inferior do prédio , sendo por isso de concluir - como concluíram e bem as instâncias - que a mesma faz parte integrante da estrutura do edifício , sendo por isso de qualificar como "parte comum", não obstante ao mesmo só ser possível o acesso pelo interior da fracção "A" pertença da recorrida, sendo que na mesma o seria se destinado ao seu exclusivo uso.
Vai , de resto , nesse último sentido a jurisprudência dos tribunais superiores , de que constituem exemplo os arestos das Relações citados no acórdão revidendo - conf. Acs da RL de 29-6-89 e de 16-4-96 , in CJ , ano XIV, tomo III , pág 159 e ano XXI , tomo II , pág 96 respectivamente e da RP de 2-7-91 , in ibidem , ano XVI , tomo IV , pág 231 .
Como assim, os encargos com as despesas de manutenção e conservação, nestas incluídas as que comprovadamente foram realizadas pela A. ora recorrida , terão que recair sobre todos os condóminos por força do disposto no nº 1 do artº 1424°, nº 1, do C. Civil .
E , na verdade , a ora recorrida chegou mesmo a diligenciar por que o condomínio procedesse às respectivas obras, face às infiltrações que a fracção ia sofrendo , nomeadamente as decorrentes do entupimento das caixas de esgoto do prédio ; e só perante a recusa do destinatário , acabou por mandar efectuar a expensas suas as obras de impermeabilização da placa de cobertura, para evitar novas infiltrações, obras estas juridicamente de qualificar como "urgentes" ao abrigo do artigo 1427°, do citado código .
Despesas a cujo montante tem direito a ver-se ressarcida , tal como também bem se considerou no acórdão recorrido .
Contra pois o que defende a ora recorrente , não tem aplicação , no caso "sub judice", a regra excepcional constante do artº 1424°, nº 3 do C. Civil, que perfilha o critério da utilidade como base da responsabilidade por despesas de conservação das partes comuns.
12. Assim havendo decidido neste pendor, não merece o acórdão recorrido qualquer censura .
13. Decisão:
Em face do exposto, decidem:
- negar a revista;
- confirmar, em consequência, o acórdão recorrido.
Custas pela recorrente.
Lisboa , 19 de Setembro de 2002
Ferreira de Almeida,
Abílio Vasconcelos,
Duarte Soares.