Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02B2040 |  |
"A" veio pedir a condenação de B e marido C a pagarem-lhe a quantia de 2.541.550$00, com juros legais desde a citação, correspondente a parte do preço do trespasse, que contratara com a ré, de um seu estabelecimento comercial de peixaria.
Os réus, na contestação, defenderam a improcedência da acção invocando a nulidade do contrato de trespasse, decorrente da nulidade do contrato de arrendamento comercial sobre a fracção onde funcionava o estabelecimento, nulidade esta declarada em acção proposta contra a contestante pelo respectivo senhorio e onde foi condenada a restituir a referida fracção.
Pediram ainda, em reconvenção e com fundamento na nulidade ou anulabilidade do trespasse, que o autor fosse condenado a restituir-lhes, acrescida de juros, a quantia de 2.000.000$00, que a ré tinha pago ao autor em cumprimento da transacção lavrada no processo de execução que estes lhes movera para obter o pagamento do resto do preço do trespasse.
Houve resposta e, no despacho saneador, foi a acção julgada parcialmente procedente com a condenação dos réus a pagarem ao autor a quantia de 2.100.000$00, acrescida de juros moratórios desde a citação, tendo a reconvenção sido julgada improcedente com a consequente absolvição do autor do respectivo pedido.
Apreciando o recurso de apelação interposto pelos réus, a Relação do Porto revogou a sentença na parte da condenação dos apelantes e absolveu-os do pedido.
Recorre agora o autor, pedindo revista do acórdão com as seguintes conclusões:
1. O trespasse é a alienação de um estabelecimento comercial como universalidade jurídica, sendo este entendido como um conjunto de elementos como clientela, bom nome na praça, etc...;
2. No trespasse de um estabelecimento comercial pode não estar incluída a cedência do espaço físico onde o estabelecimento funciona e, nomeadamente, pode não estar incluída a cessão da posição de arrendatário;
3. No trespasse do estabelecimento comercial realizado pelo recorrente aos recorridos estava incluído o direito ao arrendamento do espaço onde funcionava o estabelecimento, mas, declarado nulo o contrato de arrendamento em acção movida pelo senhorio contra a trespassária por falta de pagamento de rendas, tal nulidade não é extensiva ao contrato de trespasse, por este ser de natureza muito mais vasta do que o arrendamento;
4. Para que tal nulidade do trespasse fosse declarada teriam os trespassários que invocar a essencialidade para o negócio de trespasse da cedência do direito ao arrendamento, e, invocada tal essencialidade e provada, nulo seria o trespasse por erro sobre os motivos - artigo 252 do C. Civil.
5. O contrato de trespasse dos autos é, pois, válido.
Os recorridos contra-alegaram no sentido da improcedência da revista.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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Os factos provados sãos os seguintes:
1º Por escritura pública lavrada no dia 30 de Outubro de 1997 no 1º Cartório Notarial de Matosinhos o autor declarou dar de trespasse à ré um estabelecimento comercial de peixaria, instalado e a funcionar na fracção autónoma designada pelas letras AD, correspondente ao r/c com entrada pelo nº 205 do prédio urbano sito na rua Direita, nos 1 83 a 219, em Leça da Palmeira, por cuja ocupação era paga a renda anual de seiscentos e oitenta mil novecentos e quatro escudos a D;
2º Que o referido trespasse era feito pelo preço de quatro milhões e quatrocentos mil escudos, tendo sido recebida a quantia de dois milhões e cem mil escudos, sendo a parte restante do preço paga em vinte prestações mensais e sucessivas;
3º A ré declarou aceitar o referido contrato;
4º O autor não recebeu a referida quantia de 2.100.000$00;
5º Em 12 de Outubro de 1999, o aqui autor deduziu contra a aqui ré acção executiva com processo ordinário para obter o pagamento de dezoito das vinte prestações referidas em 2º e respectivos juros;
6º No dia 23 de Fevereiro de 2000, foi lavrado termo de transacção na acção referida em 5º, nos termos da qual o aqui autor reduz o pedido para 2.000.000$00, que declara já ter recebido;
7º Em 26 de Fevereiro de 1999, D deduz contra a aqui ré acção declarativa de condenação com processo sumário, na qual alega ter celebrado com o aqui autor um contrato promessa de arrendamento tendo por objecto a fracção referida em 1º;
8º Que no âmbito do referido contrato, o aqui autor passou a ocupar a referida fracção, tendo, em 2 de Outubro de 1997, cedido a sua posição de promitente arrendatário à ré, que ocupou a fracção e passou a exercer a actividade que nele era desenvolvida e a pagar ao autor a contraprestação mensal devida pela ocupação;
9º A ré deixou de pagar a referida contraprestação em Agosto de 1998;
10º A ré foi citada editalmente para a referida acção, na qual foi proferida sentença que julgou nulo o contrato de arrendamento celebrado entre o referido D e o aqui autor, condenando a ré a restituir a fracção em causa;
11º O despejo foi efectuado no dia 4 de Maio de 2000;
12º A ré entregou ao autor, na data da outorga da escritura pública de trespasse, um cheque sem data no valor de 2.100.000$00 e pediu ao autor que aguardasse uns dias para apresentar o cheque a pagamento;
13º A ré passou a explorar tal estabelecimento e os lucros por ele produzidos foram afectados às despesas de alimentação, vestuário e habitação de ambos os réus.
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A questão a solucionar é a de saber se a nulidade do contrato de arrendamento, declarada em acção judicial intentada pelo senhorio contra a trespassária de um estabelecimento comercial, acarreta a nulidade do contrato de trespasse entretanto firmado entre a ré e o arrendatário trespassante e onde este declarou expressamente compreender-se no trespasse a «cedência dos respectivos direitos e obrigações de arrendatário do local».A primeira instância respondeu negativamente à questão, com o fundamento de que o direito ao arrendamento do local onde funciona o estabelecimento comercial não é necessariamente elemento constitutivo deste, podendo haver trespasse sem transmissão do arrendamento, pelo que a nulidade do contrato de arrendamento só poderia acarretar, eventualmente, a anulabilidade do trespasse por erro sobre os motivos, nos termos do artigo 252 do Código Civil, se se verificassem os respectivos pressupostos, que nem sequer foram alegados.
Ao contrário, entendeu a Relação que a declaração de nulidade do contrato de arrendamento declarada na acção judicial intentada contra a trespassária, ora recorrida, pelo senhorio da fracção onde funcionava o estabelecimento trespassado, determinou a nulidade do trespasse, pois que, dadas as consequências legais dessa declaração de nulidade - de ser restituído tudo o que tiver sido prestado (artigo 289, nº 1 do Código Civil) - o trespassante, ora recorrente, não chegou a ter a qualidade de arrendatário do local onde estava instalado o estabelecimento.
Agora, na revista, o recorrente (trespassante) pede a revogação do acórdão recorrido, reiterando a argumentação da sentença proferida pela primeira instância.
Cremos que a razão está do lado da segunda instância.
É verdade que, apesar da importância do local para o funcionamento do estabelecimento comercial, a transmissão deste - definitiva (trespasse), ou temporária (locação) - não implica, por si, automaticamente, a transmissão do gozo do prédio.
Trata-se de negócios jurídicos distintos.
Segundo Pinto Furtado, Curso de Direito dos Arrendamentos Vinculísticos, 2ª ed., página 409, «...o trespasse ou a locação de estabelecimento não são negócios unitários compostos, mistos ou combinados com uma cessão da posição de arrendatário, mas antes negócios jurídicos que usualmente surgem em coligação com diferentes formas de transmissão da fruição do prédio, designadamente uma cessão da posição contratual de arrendatário ou um subarrendamento.».
Portanto, quando o estabelecimento comercial funciona em prédio alheio pode o seu titular transmitir aquele sem que, concomitantemente, tenha de transmitir o direito que, eventualmente, detenha à fruição deste.
E mesmo que não detenha qualquer direito à fruição do local, ou ainda que se verifique a invalidade deste direito, o trespasse do estabelecimento não deixará de poder efectivar-se, pois que:
--por um lado, aquela invalidade só determinará, por regra, a anulabilidade do trespasse se se verificar o erro sobre o direito de fruição do local e da sua transmissibilidade;
--por outro lado, se o trespassário estiver interessado na manutenção do local do estabelecimento sempre poderá negociar directamente com o respectivo senhorio essa fruição.
Enfim, e parafraseando mais uma vez o referido autor, não pode afirmar-se, sem mais, que aquele que utiliza prédio alheio sem título de arrendamento, na exploração de um estabelecimento, não poderá validamente trespassar esse estabelecimento a outrem.
Porém, o que sucede no caso que nos ocupa é que em consequência da nulidade do contrato de arrendamento declarada na acção de despejo intentada pelo respectivo senhorio contra a trespassária, aqui recorrida, esse contrato de arrendamento «não produz qualquer efeito, dado que a declaração de nulidade tem efeitos retroactivos, devendo ser restituído o que tiver sido prestado, de harmonia com o disposto no artº 289º, nº 1 do C.C.».
Sendo assim, como o local de funcionamento do estabelecimento e a transmissão do respectivo direito de arrendamento foram determinantes do contrato de trespasse - conforme claramente resulta da respectiva escritura que o formalizou, onde se lê que, «compreendendo-se no trespasse», o trespassante cede «a respectiva chave bem como os direitos e obrigações de arrendatário do local» -- a declaração judicial da nulidade do contrato de arrendamento, com a suas legais consequências retroactivas, acarreta imperativamente a nulidade do contrato de trespasse, uma vez que este foi prestado (realizado) com base naquele.
Acresce que, por força da sentença proferida na referida sentença e em consequência da nulidade aí declarada (nada relevando que o tenha sido oficiosamente), a trespassária, aqui recorrida, foi condenada a restituir, livre e desimpedida, a fracção onde funcionava o estabelecimento trespassado, ficando, desta forma e como é óbvio, impedida de prosseguir esse funcionamento.
Ora, conforme se decidiu na revista nº 1457/01-6ª secção, de 22/5/2001, se é certo que o trespasse não exige a transmissão de todos os elementos que compõem o estabelecimento, não menos certo é ser necessário que a transmissão consinta ao adquirente trespassário continuar a actividade exercida no respectivo local (quando este foi determinante do trespasse, como é o caso).
DECISÃO
Lisboa 3 de Outubro de 2002.
Ferreira Girão
Luís Fonseca
Eduardo Baptista