Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 5541/03.5TBVFR.P1.S1 |  |
PRÉDIO
PROPRIEDADE HORIZONTAL
ALIENAÇÃO
DIREITO DE PREFERÊNCIA
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
ARRENDATÁRIO
ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO
- Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, I, 4ª edição revista e actualizada, 1987, 396; Vaz Serra, RLJ, Ano 105º, 160; Antunes Varela, RLJ, Ano 115º, 285 a 287;
- Antunes Varela, RLJ, Ano 115º, 284 e 285 e nota (6); Alberto dos Reis, Processos Especiais, II, 1982, 533 e 534;
-Antunes Varela, RLJ, Ano 116º, 288
II - Se a alienação projectada ou realizada se referir à totalidade do imóvel, não subordinado ao regime da propriedade horizontal, a preferência competirá a todos os co-arrendatários das partes do mesmo prédio, cujo contrato perdure há mais de um ano.
III - Existindo distintos inquilinos do mesmo prédio, unitariamente considerado, está-se perante uma situação de coexistência ou de concorrência de vários direitos legais de preferência, de que são sujeitos activos os distintos inquilinos dos respectivos locais arrendados, e não em face de uma situação de contitularidade de um mesmo e único direito, em relação à totalidade do prédio.
IV - Só quando o direito de preferência único pertença, simultaneamente, a vários titulares, e deva ser exercido, por todos em conjunto, e, mesmo assim, com ressalva de algum ou alguns declararem que o não querem exercer ou quando pertença a mais do que um titular e haja de ser exercido apenas por um deles, a tramitação processual a observar é a constante do art. 1459.º-B, do CPC.
V - O arrendatário habitacional, titular plural do direito de preferência legal na venda a outrem do objecto do locado, habitado há mais de um ano, pode, isoladamente, propor acção de preferência, desacompanhado dos demais, não estando obrigado a notificar os restantes preferentes no sentido de dizerem se pretendem ou não exercer o seu direito de preferir ou de instaurar a acção, em conjunto com os demais concorrentes dada a pluralidade de preferentes com direitos distintos entre si.
AA, BB e CC, residentes na .., em …, propuseram acção de preferência, em processo comum, sob a forma ordinária, contra DD e CC residentes na …, nº …, em …, e FF – Investimentos e Imobiliária, Lda., com sede na …, em … [Acção com o nº …].
Por seu turno, GG e HH, II e JJ, também, residentes na …, em …, propuseram contra os mesmos réus, uma outra acção de preferência, em processo comum, sob a forma ordinária [Acção com o nº …, igualmente, do …º Juízo Cível do … Tribunal], correndo ambas por apenso.
Nas duas acções, os autores concluem com o pedido de que, na sua procedência, lhes seja reconhecido o direito de preferência na venda do imóvel em causa [a], se decida que os autores exercem, em conjunto, o direito de preferência sobre o mesmo prédio [b], se reconheça que os primeiros réus não comunicaram aos autores qualquer intenção de venda, nem preços, nem condições de pagamento, nem a identificação da compradora [c] e se substitua a compradora pelos autores, quer face à escritura de venda e compra, quer quanto aos registos matriciais e prediais [d], alegando, para o efeito, e, em síntese, cada grupo dos dois autores coligados, que são arrendatários, cada um, de duas habitações autónomas integrantes de um prédio urbano, que descrevem, há vários anos, sendo certo que, em 15 de Janeiro de 2003, os autores tomaram conhecimento que os réus, pessoas singulares, venderam à ré sociedade o prédio em questão, por € 55.000,00, sem lhes comunicarem, o que quer que fosse.
Na contestação, a ré FF alega, em síntese, que os autores não podiam accionar, conjuntamente, a preferência sobre o imóvel em causa, antes devendo a mesma ser exercida por um dos titulares do respectivo direito, após prévia licitação entre todos, o que implicaria a absolvição do pedido ou, subsidiariamente, a ilegitimidade dos autores, para além de que, de todo o modo, estes tiveram conhecimento da escritura de compra e venda, nos dias 17 e 18 de Dezembro de 2002, pelo que, tendo a acção entrado em juízo, em 30 de Junho de 2003, caducou o reclamado direito de preferência, a que acresce que os autores tiveram conhecimento da projectada venda, antes dela ter ocorrido, bem assim como que a mesma não foi, na verdade, uma compra e venda, mas antes um acto de uma partilha, por óbito dos pais do réu, explicando-lhes o que se passava e que fariam uma venda simulada, quando estavam a partilhar um bem que integrariam no património de uma sociedade da família dos primeiros réus, declarando os autores que não iriam, perante as circunstâncias em causa, exercer a preferência.
A venda, formalmente, realizada foi, assim, uma doação feita à ré sociedade que é, integralmente, detida pelos primeiros réus, filhas e outra sociedade que, igualmente, os primeiros réus e filhas detêm a 100%, pelo que os autores actuaram com abuso de direito, sendo, portanto, o negócio nulo, por simulado, devendo ser julgado válido, por inexistência de obstáculo legal, o negócio dissimulado.
Conclui a ré o articulado da contestação-reconvenção, com o pedido de que seja julgada procedente a excepção de ausência de direito, por parte dos autores, e os réus absolvidos do pedido ou, caso assim não se entenda, seja julgada procedente a excepção de ilegitimidade dos autores e, consequentemente, serem os réus absolvidos da instância ou, na eventualidade de assim não se entender, ser julgada provada a excepção de abuso de direito, por parte dos autores, e os réus absolvidos do pedido, devendo, de todo o modo, ser julgada procedente a excepção de nulidade, por simulação do negócio jurídico de compra e venda e, em conformidade, ser julgado, procedente e provado, o pedido reconvencional e, consequentemente, serem os autores condenados a reconhecerem a validade do negócio dissimulado, isto é, a doação dos prédios a favor da ré FF, bem como o reconhecimento de não lhes assistir, por virtude disso, o invocado direito de preferência.
Na réplica, os autores rebatem a versão fáctica e jurídica trazida aos autos pela ré FF e terminam com a defesa da improcedência das excepções e da reconvenção, concluindo como na petição inicial.
No despacho saneador, declarou-se improcedente a excepção da ausência do direito dos autores a accionarem os réus, que foi configurada como uma excepção peremptória, e a consequente ilegitimidade activa.
Desta decisão, a ré FF – Investimentos e Imobiliária, Lda interpôs recurso de agravo com vista à sua revogação e substituição por outra que reconheça a invocada excepção da ilegitimidade activa dos autores, com a absolvição dos réus da instância, o qual foi admitido com subida diferida, juntamente com a apelação a interpor da sentença final.
A sentença final julgou ambas as acções, totalmente, procedentes, declarando a compradora FF – Investimentos e Imobiliária, Lda substituída pelos autores AA, BB e CC, na titularidade do direito de propriedade do prédio descrito, nos itens “1” e “2” dos factos provados, quer face à escritura de compra venda, quer quanto aos registos matriciais e prediais, e substituída pelos autores GG e HH e II e JJ, na titularidade do direito de propriedade do prédio descrito, nos itens “12” e “14” dos factos provados, quer face à escritura de compra venda, quer quanto aos registos matriciais e prediais, e as reconvenções, totalmente, improcedentes, absolvendo-se, em consequência, os autores dos pedidos reconvencionais.
Desta sentença, a ré sociedade interpôs recurso, tendo o Tribunal da Relação negado provimento aos agravos e julgado improcedente as respectivas apelações, confirmando as decisões impugnadas.
Do acórdão da Relação do Porto, a mesma ré FF – Investimentos e Imobiliária, Lda interpôs recurso de revista, terminando as alegações com o pedido da sua revogação e substituição por outro que, reconhecendo a impossibilidade do exercício conjunto do direito de preferência, a absolva dos pedidos contra si formulados, julgando as acções, a acção principal e a apensa, improcedentes, formulando as seguintes conclusões, que se transcrevem:
1ª – Os autores vieram exercer, em conjunto, o direito de preferência que lhes assistia relativamente à venda dos prédios a favor da ré, formulando pedido no sentido de se decidir poderem os autores exercer em conjunto esse direito de preferência.
2ª – Fizeram-no sem que, previamente, hajam recorrido ao mecanismo imposto de abrirem licitação entre si, determinando-se, desta forma, qual deles, preferentes, poderia exercer o direito de preferência sobre a totalidade do prédio vendido.
3ª - O Douto Acórdão recorrido aceitou a possibilidade do exercício conjunto desse direito, visando a constituição de compropriedade entre os preferentes sobre os prédios objecto da preferência, criando assim um direito de preferência - legalmente desconhecido - não sobre o prédio mas sim sobre um direito a parte indivisa do prédio.
4ª - Ora, o direito de preferência estabelecido no artigo 47° do RAU tem como objecto o prédio ou a fracção autónoma do prédio. Não tem como objecto direito ou direitos a parte do prédio. E daí que - exactamente por que não há esse direito de preferência a parte do prédio - o legislador haja obrigado a que sendo dois ou mais os preferentes se abra licitação entre eles ( n° 2, do artigo 47° do RAU).
5ª - O que se discute nos presentes autos não é saber se um inquilino habitacional pode, sem prévio recurso ao processo de licitação entre os vários inquilinos, exercer o direito de preferência isoladamente. É sim saber se o exercício daquele direito de preferência pode ser exercido em conjunto, visando, a constituição da compropriedade sobre o imóvel objecto da preferência, ou, dito de outra forma, se o direito de preferência tem como objecto um prédio ou o direito a parte dum prédio.
6ª - Mais: o exercício conjunto do direito de preferência está
espessamente afastado pelo artigo 49° do RAU, quando manda aplicar
ao direito de preferência do arrendatário, com as necessárias
adaptações, o disposto nos artigos 416° a 418° e 1480° do Código
Civil, afastando propositadamente o referido artigo 419° que
disciplina o exercício conjunto do direito de preferência.
7ª - No caso dos autos, omite-se o disposto no n° 2, do referido artigo
47° do RAU que, claramente, determina (em sede de lei especial
sobre o arrendamento e que, portanto, se sobrepõe à lei geral -
assim, n°3, do artigo 7o, do Código Civil), que o direito de
preferência não pode - no caso de haver dois ou mais preferentes -
ser exercido em conjunto, mas sim, e após prévia licitação entre os
preferentes, apenas por um dos titulares desse direito de
preferência.
8ª - Ora havendo, como há, vários rendeiros e a pretenderem estes exercer o direito de preferência sobre um único prédio - haveria necessidade dos autores terem definido previamente, mediante licitação entre si, a qual de entre eles assistiria o direito de exercer a preferência, devendo para tal, e nos termos do referido n°2, do artigo 47° do RAU, ter-se socorrido do mecanismo previsto no artigo 1460°, aplicável por força do disposto no artigo 1465°, ambos do Código de Processo Civil, o que os autores não fizeram.
9ª - Em suma: a lei não permite o peticionado exercício conjunto do direito de preferência invocado pelos autores, razão pela qual deverá a Decisão sob recurso ser alterada e substituída por outra que, reconhecendo a ilegalidade do referido exercício conjunto do direito de preferência, absolva a ré dos pedidos contra ela formulados, assim julgando a acção improcedente.
10ª - A decisão recorrida violou, entre outros, os artigos 47° e 49° do RAU, os artigos 7o e 9o, bem como o artigo 1419°, todos do Código Civil e ainda os artigos 1460° e 1465° do Código do Processo Civil.
Nas suas contra-alegações, os autores concluem no sentido de que o recurso deve ser julgado improcedente, confirmando-se o acórdão impugnado.
O Tribunal da Relação do Porto entendeu que se devem considerar demonstrados os seguintes factos, que este Supremo Tribunal de Justiça aceita, nos termos das disposições combinadas dos artigos 722º, nº 2 e 729º, nº 2, do Código de Processo Civil (CPC), mas reproduz:
1 – A autora AA é, desde o início de 1975, arrendatária do rés-do-chão poente, com entrada pelo nº 18, constituído por casa, anexo, jardim e quintal, do prédio urbano constituído por um bloco de duas casas térreas, descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Maria da Feira, sob o nº 610, e inscrito na matriz, sob o artigo 1148.
2 - Os autores BB e CC são, desde 1 de Novembro de 1985, arrendatários do rés-do-chão nascente, com entrada pelo nº 20, constituído por casa, anexo, garagem, jardim e quintal, do prédio urbano constituído por um bloco de duas casas térreas, descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Maria da Feira, sob o nº 610, e inscrito na matriz, sob o artigo 1148.
3 - Por escritura pública celebrada, em 16 de Dezembro de 2002, no Segundo Cartório Notarial de Santa Maria da Feira, lavrada a fls. 118 a 119v do livro 319-H, os primeiros réus declararam vender à segunda ré, que declarou comprar, pelo preço global de 170.000,00 euros, quatro prédios urbanos, entre eles o descrito em “1” e “2” (documento de fls. 26 a 31 que se dá por reproduzido).
4 - O preço correspondente ao imóvel descrito em “1” e “2” foi de 55.000,00 euros.
5 - Pela celebração da escritura pública, referida em “3”, a segunda ré despendeu a quantia de 1.569,00 euros, sendo a proporção que cabe ao prédio descrito em “1” e “2” de 507,70 euros.
6 - Os autores AA, BB e CC, em 7 de Julho de 2003, procederam ao depósito da quantia de 55 507,70 euros.
7 - Os autores são os únicos arrendatários do prédio descrito em “1” e “2”.
8 - LL e o primeiro réu são irmãos.
9 - Por óbito dos pais de ambos, MM e NN, falecidos, respectivamente, em 4 de Outubro de 1978 e 26 de Junho de 1981, foi-lhes deixado património imobiliário, no qual, entre outros, se incluíam todos os prédios objecto de venda na escritura referida em “3”.
10 - No âmbito do processo de inventário que correu termos sob o nº 146/81, pela 1ª Secção, do 2º Juízo, do Tribunal Judicial de Santa Maria da Feira, todo o património imobiliário foi adjudicado ao primeiro réu, nomeadamente, os prédios objecto da escritura referida em “3”.
11 – Antes da escritura de venda, referida em “3”, nunca os primeiros réus deram conhecimento aos autores, AA, BB e CC, da projectada venda ou da sua disposição de venderem a mesma, nomeadamente, quanto ao comprador ou compradora, montante e condições de pagamento e de quaisquer outros elementos determinativos da referida transacção.
12 - Os autores GG e HH são inquilinos habitacionais dos primeiros réus, desde o terceiro trimestre de 1996, do rés-do-chão poente de um bloco de casas térreas, para sua habitação, com anexos, jardins, garagem e quintal, com a área total coberta e descoberta de 317,50 m2, e, devidamente, demarcada e vedada, desde o inicio do arrendamento, o qual faz parte do bloco de duas casas térreas, inscrito na totalidade, sob o artigo matricial 1149 urbano, da freguesia de Santa Maria da Feira, sito na Rua de Nossa Senhora de Campos, com entrada própria e sob o número de porta 22, a confinar de Norte com a estrada e do Sul e Poente com os primeiros réus, e do Nascente com Maria Matara, descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Maria da Feira, sob o número 00611/040989, e aí inscrito a favor dos primeiros réus.
13 - Pelo arrendamento, referido em “12”, os autores GG e HH pagam, actualmente, a renda mensal de €269,81
14 - Por contrato celebrado, em 25 de Fevereiro de 1986, os autores II e JJ são inquilinos habitacionais dos primeiros réus, do rés-do-chão nascente, que inclui casa, anexos, garagem, jardim e quintal, com a área total coberta e descoberta de 406 m2, devidamente, demarcado e vedado, desde o início do arrendamento, e que faz parte do bloco de duas casas térreas, inscrito na matriz urbana, sob o artigo 1149, da freguesia de Santa Maria da Feira, à Rua Nossa Senhora de Campos, com entrada própria pelo número de porta 24, a confinar do Norte com estrada, do Sul e Poente com os primeiros réus e do Nascente com Maria Matara, descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Maria da Feira, sob o nº 00611/040989, e aí inscrito a favor dos primeiros réus.
15 - Pelo arrendamento, referido em “14”, pagam os autores II e JJ a renda mensal actualizada de €189,59.
16 - Os autores GG e HH, II e JJ sempre pagaram as rendas acordadas, com as actualizações comunicadas pelos senhorios, ao longo dos anos.
17 - Os autores GG e HH, II e JJ, ao longo da vigência dos contratos, referidos em “12” e “14”, têm tratado dos jardins, cultivado os quintais, e procedido a obras de conservação das construções, tudo tendo usufruído com conhecimento e sem qualquer oposição, por parte dos réus, factos que, também, são conhecidos pelas pessoas que com os autores convivem, além de, nas casas que ocupam, fazerem as suas refeições, dormirem, receberem as pessoas com quem convivem e aí ocuparem as suas horas de lazer.
18 - Por escritura pública, datada de 16 de Dezembro de 2002, outorgada no 2º Cartório Notarial de Santa Maria da Feira, os primeiros réus declararam vender à segunda ré, que declarou comprar, o prédio composto de casas térreas para duas habitações, identificado em “12” e “14”, pelo preço de €55.000,00.
19 - Pela 1ª Secção, do 2º Juízo, deste Tribunal, correu termos o processo de inventário facultativo nº146, do ano de 1981, por óbito de MM e marido, NN, os quais deixaram como herdeiros os filhos DD, ora réu, e LL.
20 - No inventário, referido em “19”, o réu DD licitou, entre outros, o prédio, referido em “12” e “14”.
21 - Baseados em rumores que corriam no local, os autores GG e HH, II e JJ, após buscas nos Cartórios Notariais da cidade de Santa Maria da Feira, tiveram conhecimento da venda, referida em “18”, em 15 de Janeiro de 2003, tendo, de imediato, pedido certidão da respectiva escritura.
22 - Antes da escritura de compra e venda, referida em “18”, nunca os primeiros réus deram conhecimento aos autores GG e HH, II e JJ da projectada venda ou da sua disposição de venderem, nomeadamente, quanto a comprador ou compradora, montante da venda e condições de pagamento, ou outros elementos referentes à mesma.
23 - Mesmo depois de terem outorgado a escritura, referida em “18”, os réus não apresentaram aos autores GG e HH, II e JJ cópia ou fotocópia da referida escritura.
*
Tudo visto e analisado, ponderadas as provas existentes, atento o Direito aplicável, cumpre, finalmente, decidir.
A única questão a decidir, na presente revista, em função da qual se fixa o objecto do recurso, considerando que o «thema decidendum» do mesmo é estabelecido pelas conclusões das respectivas alegações, sem prejuízo daquelas cujo conhecimento oficioso se imponha, com base no preceituado pelas disposições conjugadas dos artigos 660º, nº 2, 661º, 664º, 684º, nº 3, 690º e 726º, todos do CPC, consiste em saber se é, juridicamente, viável o exercício conjunto do direito de preferência legal de arrendatários habitacionais de unidades prediais, fisicamente, distintas, ainda que não unidades matriciais, juridicamente, independentes.
DO EXERCÍCIO CONJUNTO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA LEGAL
O que está em causa, fundamentalmente, na presente revista, é a questão de saber se os diversos inquilinos de uma unidade habitacional, não qualificada como fracção autónoma, por o prédio em que se integra não se encontrar constituído segundo o regime da propriedade horizontal, podem exercer, conjuntamente, o direito de preferência na venda da totalidade do imóvel a terceiro não locatário, independentemente de, antes da propositura da acção, ter lugar o processo especial de notificação para preferência contra os demais inquilinos habitacionais do mesmo prédio, a fim de, em primeiro lugar, se determinar quem pode exercer aquele direito.
Do que se trata, portanto, no caso em análise, é de qualificar a situação fáctica em que se encontram os inquilinos habitacionais dos prédios objecto de preferência, que instauraram a presente acção contra o obrigado à preferência e o preferido, sem que nenhum deles tenha renunciado a esse direito ou ficado numa situação de inércia processual.
Revertendo à situação factual em exame, no que interessa à questão decidenda, importa reter que a autora AA é a única arrendatária do rés-do-chão poente, e os autores BB e CC são os únicos arrendatários do rés-do-chão nascente, aquele com entrada pelo nº 18, e este pelo nº 20, cada qual constituído por casa, anexo, jardim e quintal, do prédio urbano composto por um bloco de duas casas térreas, inscrito na matriz, sob o artigo 1148, enquanto que, por seu turno, os autores GG e HH são os únicos inquilinos do rés-do-chão poente, e os autores II e JJ são os únicos inquilinos do rés-do-chão nascente, com entrada própria pelos números de porta 22 e 24, respectivamente, cada qual constituído por casa com anexos, jardins, garagem e quintal, do prédio urbano composto por um bloco de casas térreas, inscrito na totalidade, sob o artigo matricial urbano nº1149.
Dispõe o artigo 47º, nº 1, do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo DL nº 321-B/90, de 15 de Outubro, aplicável por força do estipulado pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, que “o arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma tem o direito de preferência na compra e venda…do local arrendado há mais de um ano”, sem que se distinga o fim do arrendamento em causa, aplicando-se, com as necessárias adaptações, nos termos do preceituado pelo artigo 49º, do mesmo diploma legal, o disposto nos artigos 416º a 418º e 1410º, todos do Código Civil (CC).
Efectivamente, o critério decisivo que consubstancia a «ratio» do preceito acabado de transcrever contende com a alienação da coisa em que a habitação se integra, independentemente da unidade física estrutural que a suporta, razão pela qual ainda que um prédio com vários andares não tenha sido submetido ao regime da propriedade horizontal, é o prédio, no seu todo físico, porque só este goza de autonomia jurídica e matricial, que importa considerar, para o efeito e subsunção da questão da preferência na alienação do prédio no seu todo, atento o disposto pelo artigo 417º, do CC, subordinado à epígrafe “venda da coisa juntamente com outras”.
E se a alienação projectada ou realizada se referir à totalidade do imóvel, não subordinado ao regime da propriedade horizontal, a preferência competirá a todos os co-arrendatários das partes do mesmo prédio, cujo contrato perdure há mais de um ano.
Está-se, assim, perante uma situação de coexistência ou de concorrência de vários direitos legais de preferência, tantos quantos os diversos titulares dos contratos de arrendamento existentes, de que são sujeitos activos os distintos inquilinos dos respectivos locais arrendados, existindo outros tantos direitos potestativos de aquisição, situados no mesmo plano, e não de uma situação de contitularidade de um mesmo e único direito, em relação à totalidade do prédio, entendido este como a soma das diversas fracções autónomas que o compõem (1).
Os autores são, portanto, titulares de direitos de preferência concorrentes na venda dos respectivos prédios, pois que demonstraram a sua qualidade de arrendatários autónomos e não de co-locatários, existindo uma pluralidade de direitos de preferência concorrentes, derivada da pluralidade de arrendatários no mesmo prédio.
Por seu turno, o proprietário do prédio arrendado, como é o caso dos réus DD e EE, querendo vender a coisa que é objecto do contrato de arrendamento, deve comunicar ao titular do direito de preferência o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato, a fim de que este possa exercer o seu direito, nos termos do disposto pelo artigo 416º, nºs 1 e 2, do CC.
Quando se está perante um único direito de preferência, com um só titular, como acontece se no prédio existir apenas um inquilino, e não houver qualquer outro direito legal de preferência sobre o imóvel, dúvidas não subsistem quanto à sua legitimidade activa, na acção de preferência, que aquele cabe por inteiro.
Porém, quando sobre o prédio incide um único direito de preferência, mas com vários titulares, a preferência deve ou pode ser exercida, simultaneamente, por todos, como acontece, v. g., no caso do direito legal de preferência na venda do prédio dominante, a favor do prédio serviente, a que se reporta o artigo 1555º, nº 1, do CC, na hipótese de este pertencer a dois ou mais comproprietários, ou, no caso do direito convencional de preferência, atribuído, simultaneamente, a várias pessoas, que só pode ser exercido, em conjunto, por todas elas, nos termos do disposto pelo artigo 419º, nº 1, do CC, ou, então, exercido, tão-só, por um deles, como acontece na situação em que o direito de preferência [direito convencional de preferência] pertence a mais de um titular, mas houver de ser exercido apenas por um deles, a que alude o artigo 419º, nº 2, do mesmo diploma legal (1).
Finalmente, e esta é a hipótese que agora compete analisar, existindo pluralidade de direitos de preferência concorrentes, oriunda da pluralidade de arrendatários do mesmo prédio, sendo cada um deles o titular do respectivo direito de preferência, distinto dos que competem a cada um dos restantes, pode, isoladamente, cada qual propor a mesma acção, desacompanhado dos demais, sem prévio recurso obrigatório ao processo de notificação para preferência, a que alude o artigo 1465º, do CPC (1).
Dispõe o artigo 1465º, nº 1, do CPC, que ”se já tiver sido efectuada a alienação a que respeita o direito de preferência e este direito couber simultaneamente a várias pessoas, o processo para a determinação do preferente segue os termos do artigo 1460º, com as alterações seguintes: a) o requerimento inicial é feito por qualquer das pessoas com direito de preferência;”.
Porém, a questão de saber se o titular do direito de preferência tem o dever jurídico de requerer a notificação dos outros preferentes não decorre do estipulado pelo artigo 1465º, do CPC, mas antes das regras substantivas sobre a legitimidade dos sujeitos no exercício da preferência e das normas processuais aplicáveis à determinação da legitimidade das partes na concreta acção a considerar.
Existindo direitos de preferência concorrentes ou competitivos, distintos entre si, mas da mesma natureza, situados no mesmo plano, e não uma situação de contitularidade de direitos dos vários locatários, pode o interessado na propositura da acção de preferência requerer a notificação prévia dos titulares dos outros direitos de peempção, enquanto mera faculdade e não como dever jurídico, devendo, então, os preferentes preteridos, a quem não foi dado conhecimento prévio daquela instauração da acção, lançar mão do processo especial de notificação para preferência, a que alude o artigo 1465º, do CPC.
Com efeito, enquanto que os artigos 1458º a 1464º, do CPC, se referem à notificação para preferência requerida pelo obrigado à preferência, como acto preliminar da alienação, a efectuar a requerimento daquele que pretende alienar a coisa onerada com o correspondente direito, notificação essa de natureza obrigatória, dado o disposto no artigo 416º, do CC, já o artigo 1465º, também do CPC, contempla a notificação para preferência como acto preliminar da acção de preferência, ou seja, em que o obrigado à preferência não cumpriu o dever jurídico que o artigo 416º, do CC, ou alguma das disposições paralelas que se lhe impõem, e em que as pessoas preteridas têm que recorrer à acção de preferência, se quiserem exercer o seu direito substantivo, isto é, quem requer a notificação, neste caso, não é o obrigado à preferência mas um dos diversos titulares da preferência (2) Antunes Varela, RLJ, Ano 115º, 284 e 285 e nota (6); Alberto dos Reis, Processos Especiais, II, 1982, 533 e 534..
Ora, neste caso do artigo 1465º, do CPC, não esclarecendo a lei processual se tal notificação é obrigatória como preliminar da acção de preferência que algum daqueles titulares pretenda instaurar, nem impondo tal obrigatoriedade a legislação substantiva, entende-se ser de concluir que aquela notificação prévia não é obrigatória, mas, meramente facultativa, uma vez que cada um dos titulares tem um direito autónomo e distinto dos demais, susceptível de ser exercido, isoladamente.
Tudo está no entendimento de cada inquilino que, par evitar o risco de futuras questões com os demais, sendo certo que estes não perdem o seu direito, apesar do exercício da preferência por aquele, derivadas do exercício do direito de preferência, pode recorrer à aludida notificação, que, também, qualquer um dos outros pode desencadear, como preliminar da nova acção de preferência a instaurar contra o anterior preferente que se tenha tornado proprietário do prédio, para que os demais declarem se estão ou não interessados no exercício dos respectivos direitos.
É que cada um dos autores, é, de per si, o único titular do direito real de preferência que invoca, não se impondo o prévio recurso ao processo de notificação para preferência, contemplado pelo artigo 1465º, nº 1, b), c) e d), do CPC, a fim de determinar, pela via da licitação, qual dos preferentes seria admitido a fazer seu o prédio, em posterior acção de preferência.
E, se cada um dos singulares sujeitos desse direito de preferência plural, pode propor, individualmente, a acção de preferência, sem prévio recurso obrigatório ao processo de notificação para preferência, por maioria de razão, o pode fazer a totalidade dos titulares do direito em causa, sem necessidade de recorrer ao mecanismo previsto pelo artigo 1465º, do CPC.
É que só quando o direito de preferência único pertença, simultaneamente, a vários titulares, e deva ser exercido, por todos, em conjunto, e mesmo assim com ressalva de algum ou alguns declararem que o não querem exercer, ou quando pertença a mais do que um titular e haja de ser exercido, apenas, por um deles, a tramitação processual a observar é a constante do artigo 1459º-B, do CPC.
Não tendo sido feita aos autores, como ficou assente, a comunicação prévia da venda projectada, é manifesto que foi violada, pelos proprietários dos prédios em causa, a obrigação que sobre eles recaía, como sujeitos à preferência, procedendo à venda, sem darem aqueles titulares do respectivo direito a oportunidade de, querendo, fazer seus os prédios urbanos de que eram arrendatários.
Ora, estipula o artigo 1410º, nº 1, do CC, que “o comproprietário a quem se não dê conhecimento da venda ou…tem o direito de haver para si a quota alienada, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção”.
Se a lei obriga o alienante a comunicar a todos os preferentes, quer titulares de preferências simultâneas, quer de preferências sucessivas, o projecto de venda e as respectivas cláusulas, o mesmo já não sucede com o preferente que pretende reagir contra a alienação efectuada, o qual tem a faculdade, mas não o dever jurídico ou o ónus jurídico, de notificar os restantes preferentes, para que, definitivamente, de uma vez por todas, se decida quem quer e pode preferir.
Deste modo, o arrendatário habitacional, titular plural do direito de preferência legal na venda a outrem do objecto do locado, habitado há mais de um ano, não está obrigado a notificar os restantes preferentes no sentido de dizerem se pretendem ou não exercer o seu direito de preferir ou de instaurar a acção em conjunto com os demais concorrentes, dada a pluralidade de preferentes com direitos distintos entre si.
E, não se tendo provado que o direito dos autores se extinguiu, seja em consequência de renúncia, seja por caducidade da acção, deve a mesma, em princípio, ser julgada procedente.
Não colhem, pois, com o devido respeito, as conclusões constantes das alegações da revista da ré.
CONCLUSÕES
I - Ainda que um prédio com vários andares não tenha sido submetido ao regime da propriedade horizontal, é o prédio, no seu todo físico, porque só este goza de autonomia jurídica e matricial, que importa considerar, para o efeito de subsunção da questão da preferência na alienação do prédio no seu todo.
II - Se a alienação projectada ou realizada se referir à totalidade do imóvel, não subordinado ao regime da propriedade horizontal, a preferência competirá a todos os co-arrendatários das partes do mesmo prédio, cujo contrato perdure há mais de um ano.
III – Existindo distintos inquilinos do mesmo prédio, unitariamente considerado, está-se perante uma situação de coexistência ou de concorrência de vários direitos legais de preferência, de que são sujeitos activos os distintos inquilinos dos respectivos locais arrendados, e não em face de uma situação de contitularidade de um mesmo e único direito, em relação à totalidade do prédio.
IV - Só quando o direito de preferência único pertença, simultaneamente, a vários titulares, e deva ser exercido, por todos, em conjunto, e, mesmo assim, com ressalva de algum ou alguns declararem que o não querem exercer ou quando pertença a mais do que um titular e haja de ser exercido apenas por um deles, a tramitação processual a observar é a constante do artigo 1459º-B, do CPC.
V - O arrendatário habitacional, titular plural do direito de preferência legal na venda a outrem do objecto do locado, habitado há mais de um ano, pode, isoladamente, propor acção de preferência, desacompanhado dos demais, não estando obrigado a notificar os restantes preferentes no sentido de dizerem se pretendem ou não exercer o seu direito de preferir ou de instaurar a acção, em conjunto com os demais concorrentes, dada a pluralidade de preferentes com direitos distintos entre si.
DECISÃO:
Por tudo quanto exposto ficou, acordam os Juízes que constituem a 1ª secção cível do Supremo Tribunal de Justiça, em negar a revista, confirmando, inteiramente, o douto acórdão recorrido.
*
Custas da revista, a cargo da ré FF – Investimentos e Imobiliária, Lda.
*
Notifique.
Supremo Tribunal de Justiça
Lisboa, 25 de Março de 2010
Helder Roque (Relator)
Sebastião Póvoas
Moreira Alves
_________________________________
(1) O artigo 419º, nº 1, do CC, trata da situação de um único direito convencional de preferência, com pluralidade de titulares, que só pode ser exercido, em conjunto, por todos, e não do direito legal de preferência, Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, I, 4ª edição revista e actualizada, 1987, 396; Vaz Serra, RLJ, Ano 105º, 160; Antunes Varela, RLJ, Ano 115º, 285 a 287
(2) Antunes Varela, RLJ, Ano 115º, 284 e 285 e nota (6); Alberto dos Reis, Processos Especiais, II, 1982, 533 e 534.
(3) Antunes Varela, RLJ, Ano 116º, 288.