Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 96B930 |  |
DIREITO DE PREFERÊNCIA
PRÉDIO RÚSTICO
PRÉDIO URBANO
PRÉDIO CONFINANTE
2 - O dono de prédio urbano, constituído por edifício e logradouro ou quintal dos mesmos, não goza de direito de preferência na compra de prédio rústico confinante.
A e mulher B intentaram, com base na confinância de prédios rústicos, a presente acção de preferência, contra C e mulher D e ainda E e mulher F, estes na qualidade de compradores do prédio objecto da preferência e aqueles como vendedores desse mesmo prédio.
O pedido foi contestado conjuntamente pelos réus, que invocaram a excepção da caducidade da acção e impugnaram os factos alegados pelos autores recusando-lhes o direito de preferência.
Os autores ainda responderam à matéria da excepção, tomando também posição relativamente a outros factos alegados na petição inicial.
Findos os articulados emitiu-se o despacho saneador, onde se conheceu, nomeadamente, da aludida excepção, que foi julgada improcedente.
Simultaneamente com esse despacho organizou-se a especificação e o questionário, de que reclamaram autores e réus, mas sem êxito aliás.
Por fim, teve lugar o julgamento, após o qual se proferiu sentença, que julgou a acção improcedente, absolvendo os réus do pedido.
Os autores apelaram dessa sentença, mas a Relação de Coimbra, veio a confirmá-la.
De novo, inconformados, recorreram os autores, agora de revista, para este Supremo Tribunal.
Nas conclusões das suas alegações disseram o seguinte:
1º - O fim a relevar, para efeitos de aplicação do disposto no art. 1381, al. a) 1ª parte do Cód. Civil, não é aquele a que o terreno, objecto da preferência, esteja afectado à data da alienação, mas antes aquele destino que o adquirente pretenda dar-lhe;
2º - Sem qualquer derrogação a esta doutrina, também deverá entender-se que a finalidade distinta da cultura há-de ser contemporânea do acto da venda e traduzir-se, em termos de projecto imediato, que não numa finalidade meramente possível, potencial ou virtual, pelo que há-de já traduzir-se naquele momento em factos que concludentemente a revelem;
3º - Para preenchimento deste critério é claramente insuficiente a factualidade inscrita das als. H), I), J) e N) do relatório respeitante à matéria de facto elencada no acórdão sob recurso;
4º - De facto, no teor da al. H) não se encontra inscrito e, como tal, provado, que a viabilidade para a construção de uma habitação emitida pela Câmara Municipal de Albergaria-a-Velha, se reporte ao prédio referido na al. A), apenas nele se dizendo que se refere a um prédio sito em Branca, desse concelho de Albergaria;
5º - Mesmo que assim se não entendesse, tal facto, porque meramente revelador de que o terreno dos recorridos é apto para construção, simplesmente consubstancia a potencial - como tal, insuficiente, destinação urbana - finalidade distinta do da cultura;
6º - Os documentos de fls. 22 e 50 a 52 dos autos, que suportam, respectivamente, os factos inscritos sob as als. I) e J), meramente permitem, atentos os critérios gerais de determinação da força probatória dos documentos autênticos (art. 371 C.C.), dizer-se que o réu E declarou solicitar a passagem do prédio referido na al. A), da matriz rústica à urbana, e que em 25-11-93 os recorridos terão declarado que passasse a constar da escritura de venda que o mesmo prédio se destina à construção urbana;
7º - Ficou, por conseguinte, por demonstrar a veracidade e exactidão de tais declarações;
8º - Assim, a única realidade iniludível em termos de identificação física e económica do prédio, enquanto prédio de cultura, ao momento da compra e venda celebrada pelos réus, será aquela a que se reportam as declarações identificadas na al. A), sob pena, de resto, de se tornar manifestamente incompreensível o teor da al. A);
9º - O teor do facto inscrito na al. N) não preenche, ao contrário do sustentado no acórdão sob recurso, o requisito estabelecido na 1ª parte do art. 1381, al. a) do Cód. Civil, uma vez que o simples propósito de construção de uma casa num prédio rústico, não é probante de que esse edifício, quer atenta a área que poderá ocupar, quer pela área remanescente de solo agricultável, quer pela afectação, v.g. a fins de arrendamento rural ou de habitação própria dos réus adquirentes, tornará urbano o prédio e, muito menos, que o mesmo passará a ter um destino diferente do da cultura;
10º - Sob o ponto de vista da aplicabilidade da 1ª parte da al. a) do art. 1381 Cód. Civil, esta factualidade, a constante da al. N), revela-se, por conseguinte, inconcludente;
11º - O mesmo se dirá quanto à aplicação, acolhida nas instâncias, da 2ª parte da al. a) do art. 1381 Cód. Civil, quanto ao prédio identificado na al. B), propriedade dos recorrentes;
12º - Vem a doutrina sustentando a propósito desse preceito, que terrenos que constituam partes componentes de prédios urbanos serão os próprios logradouros;
13º - Sendo certo que a única matéria de facto, a este propósito, pertinente, será a inscrita nas als. B), C), e M), não se vislumbra que a mesma possa fazer qualificar o prédio à natureza do prédio urbano;
14º - De facto, o teor da al. L), na parte em que esta alude à circunstância da moradia "valer mais que o terreno", e da al. M), quando alude a que "... só uma pequena parte ...", constituem meras conclusões, inferências ou ilações, impróprias para as respostas do tribunal Colectivo, ao qual meramente incumbe fixar factos materiais;
15º - Efectivamente, permanecem incógnitos os valores da moradia e do terreno, assim como a factualidade que terá levado as instâncias a concluir "o que é uma pequena parte";
16º - Por outro lado, encontrando-se concludentemente demonstrado nos autos que os recorrentes "... são donos e possuidores, por si e antecessores, (...) do prédio referido na al. B) da especificação, adubando-o, lavrando-o, colhendo os seus frutos e pagando os respectivos impostos, mas não já, como em concreto alude a al. L), os currais, cuja ligação a uma exploração é manifesta;
17º - Tal constitui, aliás, o sentido corrente da nossa ordem jurídica (cfr. p. ex. o art. 2, n. 1 da L.A.Rural, aprovada pelo DL 385/88, de 25-10; e art. 9 DL 196/89, de 14-06, que aprovou o regime da Reserva Agrícola Nacional);
18º - Acresce, ainda, que a insuficiência de matéria fáctica precisa - concretizadora das apontadas conclusões existentes nas als. L) e M) - também não poderá ser suprida nas instâncias (art. 729, n. 3 C.P.C.), posto que os articulados dos réus padecem, neste ponto, de evidente inconcludência;
19º - O acórdão recorrido violou as disposições dos arts. 1380, n. 1; 1381, n. 1, al. a) e 204, n. 2, todos do Cód. Civil.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
Estão provados os factos seguintes:
1º - por escritura de 01-02-93, os réus C e D venderam aos réus E e F, pelo preço de 2150000 escudos, uma terra lavradia de regadio, com 4 oliveiras e 50 videiras, com a área de 1657 m2, situada no lugar de Aldeia, freguesia de Branca, a confrontar do Norte com G, do Nascente com caminho, do Sul com cômoro e do Poente com H e outros, inscrita na matriz sob o art. 9890 e omisso na Cons. Reg. Predial;
2º - Os autores adquiriram, por escritura de 16-05-75, um prédio composto de terreno de cultura, sito no lugar de Aldeia, freguesia de Branca, a confrontar do Norte com cômoro e I (hoje os primeiros réus), do Sul com J, do Nascente com caminho e do Poente com H e outros, inscrito na matriz rústica sob o art. 9891 e omisso na Cons. Reg. Predial;
3º - Os autores são donos e possuidores, por si e antecessores, há mais de 30 anos, à vista de toda a gente, sem interrupção e discordância, do prédio referido em 2, adubando-o, lavrando-o, colhendo os seus frutos e pagando os respectivos impostos;
4º - O imóvel referido em 2 confina pelo seu lado Norte com o prédio referido em 1;
5º - Os réus E e F não são proprietários confinantes com o prédio referido em 1;
6º - Em 25-10-93 foi enviada ao mandatário dos autores carta registada para notificação do despacho que ordenou a citação dos réus;
7º - Em 29-10-93 os autores procederam ao depósito, à ordem de 1º juízo-2ª secção, do tribunal da comarca de Albergaria-a-Velha, da quantia de 2353440 escudos;
8º - Em 12-05-93 a Câmara Municipal de Albergaria-a-Velha enviou ao réu E o ofício de fls. 23 deferindo um "pedido de informação prévia sobra a possibilidade de construção de uma habitação num terreno sito na Branca";
9º - Em 26-05-93 o réu E solicitou a passagem do prédio referido em 1 da matriz rústica à urbana;
10º - Em 25-11-93 os réus procederam à rectificação da escritura, lavrada em 01-02-93, " no sentido de passar a constar que o prédio aí referido se destina a construção urbana";
11º - No terreno referido em 2 os autores construíram uma moradia composta de rés-do-chão e 1º andar, que habitam, vários anexos e currais;
12º - Aquela moradia vale mais do que o terreno referido em 2;
13º - Do terreno referido em 2 só uma pequena parte é utilizada como quintal;
14º - Os réus E e F compraram o terreno referido em 1 para nele construírem uma casa.
São duas as questões levantadas pelos recorrentes.
A primeira traduz-se em apurar se o objectivo visado pelos adquirentes do prédio alienado, os ora recorridos E e F, será ou não relevante para efeito de preclusão do reconhecimento do direito de preferência exercido pelos recorrentes.
A segunda tem a ver com a determinação da natureza do prédio dos recorrentes, com base no qual exerceram a preferência, para efeito de reconhecimento desse direito.
Estão essas duas questões relacionadas com a aplicação ao caso vertente das excepções ao exercício do direito de preferência, previstas na al. a) do art. 1381 do Cód. Civil.
Analisemos, pois, cada uma delas.
1ª questão
Os recorrentes começam, nas conclusões das suas alegações de recurso, por aderir à tese segundo a qual o que releva para efeito de funcionamento de excepção ao exercício do direito de preferência, estabelecida na 2ª parte da al. a) do art. 1381 do Cód. Civil, é o destino que o adquirente pretende dar ao prédio, objecto da preferência.
Mas, logo na conclusão segunda dessas alegações, os recorrentes referem que a finalidade, distinta da cultura, há-de ser contemporânea do acto da venda, e traduzir-se em termos de projecto imediato, que não numa finalidade meramente possível, acrescentando que, para esse efeito, é insuficiente a matéria de facto inscrita nas als. H), I), J) e N) do relatório do acórdão recorrido.
Depois, na conclusão 9ª, um tanto estranhamente, os recorrentes parecem aderir a entendimento diverso daquele, quando referem que o simples propósito de construção de uma casa num prédio rústico não é probante de que esse edifício tornará urbano o prédio e, muito menos, que o mesmo passará a ter um destino diferente do da cultura.
Há que salientar a propósito que a 2ª parte da al. a) do art. 1381 do Cód. Civil exclui o direito de preferência em relação aos seus proprietários de terrenos confinantes, quando algum desses terrenos se destine a algum fim que não seja a cultura.
Portanto, de acordo com esse normativo, o que prevalece para efeito de reconhecimento do direito de preferência é o fim visado pelo adquirente do terreno, objecto da alienação. Assim, se esse fim for diverso do da cultura, aos donos dos terrenos confinantes ser-lhes-à retirado o direito de preferência.
Deste modo, as excepções enunciadas nas alíneas do art. 1381 do Cód. Civil funcionam como factos impeditivos do direito de preferência.
Ora, no nosso caso, provou-se (resposta dada ao quesito 5º) que os réus E e F compraram o terreno, objecto da preferência, para nele construírem uma casa.
Tanto bastaria, na tese que defendemos, e em função do que se dirá mais à frente, para que a acção improcedesse, já que se reputa indiferente, para a sorte ou desfecho final do pleito, que aquele objectivo fosse revelado logo na altura da celebração do contrato de compra e venda, ou que ficasse a constar da respectiva escritura.
Tal como sustenta o Prof. Henrique Mesquita (parecer publicado na Col., ano 11, tomo 5, pág. 52) a simples intenção de afectar um terreno de cultura a fim diferente desse, por exemplo, a um fim urbanístico, mesmo que fique a constar da escritura de alienação, não pode, só por si, bastar para precludir o direito de preferência de um proprietário confinante. Fácil se tornaria (acrescenta aquele Professor), nesse caso, defraudar o preceito, de interesse e ordem pública, que atribui reciprocamente aos proprietários de terrenos agrícolas confinantes o direito de opção na alienação de qualquer deles.
Mas será, por outro lado, exigível que o fim diferente da cultura seja já uma realidade ao tempo do negócio?
Ou, por outras palavras, será exigível que o terreno a alienar se encontre já, aquando da celebração do contrato, afectado, em consequência, por exemplo, da outorga de uma licença, a um fim diferente do da cultura?
Também se nos afigura dispensável esta exigência.
Refere, a este respeito, aquele Professor (local e obra citados), que a autorização administrativa, a licença, para construir só se requer e obtém após a alienação, pela simples razão de que o alienante não tem, em regra, qualquer interesse em requerer a licença de construção e o adquirente só dispõe de legitimidade para o fazer depois de se tornar proprietário do terreno.
E conclui que, para afastar o direito de preferência dos proprietários confinantes, ao abrigo do citado normativo, não deve reputar-se necessário que, à data da alienação, o terreno a alienar se mostre já afectado a um fim diferente da cultura. Basta (citando os Profs. P. Lima e A. Varela, in "Cód. Civil Anot.", vol 3, 2 ed., nota 3 do art. 1381) que o adquirente pretenda dar-lhe um fim diferente da cultura, fim esse que não tem que constar necessariamente da escritura de alienação, podendo provar-se por outros meios.
Ora, na hipótese vertente, ficou provado que os compradores do prédio em questão quiseram afectá-lo a um fim diferente da cultura, mais precisamente, querem destiná-lo à construção de uma casa, sendo indiferente as considerações que os recorrentes fazem sobre a correspondência do prédio alienado com aquele a que respeita a informação camarária, pois que melhor cabimento teriam aquando da dedução do articulado da resposta, e aí admitiram (cfr. art. 17 desse articulado) existir essa mesma correspondência.
Em suma, os ora recorridos E e F provaram que compraram o terreno para nele construírem uma casa, e provaram ainda que a Câmara Municipal de Albergaria-a-Velha deferiu o pedido de viabilidade de construção de uma habitação nesse terreno, informação prestada muito antes (cerca de meio ano antes) da apresentação da contestação, o que significa que o interesse dos recorridos E e F na construção da casa se manifestou logo depois da celebração do contrato de compra e venda, não sendo um expediente de última hora.
Pode, pois, mesmo no plano administrativo, a intenção daqueles recorridos concretizar-se, nenhum obstáculo existindo à mudança do destino do prédio, mudança que, por isso mesmo, é legalmente possível, requisito igualmente exigido por Henrique Mesquita, no aludido parecer.
Teria, pois, a pretensão dos recorrentes de soçobrar, como soçobrou, nas instâncias.
Nem se argumente, para alcançar resultado diverso, com a natureza atribuída ao prédio na escritura de compra e venda, visto que a natureza rústica aí mencionada correspondia à realidade, mas não obstava à sua posterior alteração em função do destino que lhe viesse a ser dado pelos respectivos compradores.
Portanto, desse facto nenhuma ilação válida poderá retirar-se, com eventual reflexo no desfecho da demanda.
O mesmo poderá dizer-se com a matéria compreendida na al. C) da especificação, a qual apenas se destinou a comprovar a aquisição originária do prédio por banda dos ora recorrentes.
2ª questão
Os recorrentes sustentaram neste domínio (se bem compreendemos as suas alegações e respectivas conclusões) que o prédio de que são donos não perdeu a natureza rústica, não obstante a construção da moradia que aí edificaram.
E adiantaram ainda que, mesmo admitindo-se essa alteração ela só poderia ter ocorrido em parte, passando a existir, por efeito da construção da moradia, dois prédios distintos e inconfundíveis, um urbano e outro rústico, dizendo o primeiro respeito à casa e o segundo ao terreno sobrante, sendo que o direito de preferência fora exercido com base no segundo.
A questão que se nos coloca há-de, portanto, reconduzir-se a saber se com a construção da moradia o prédio dos recorrentes manteve a natureza primitiva, e ainda se essa construção deu lugar aos dois mencionados prédios.
Sabemos, a propósito, que os recorrentes adquiriram, por escritura de 16-05-75, um terreno lavradio de cultura e que, por si e antecessores, há mais de 30 anos, à vista de todos, ininterruptamente, como se de coisa própria se tratasse, o vêm agricultando e dele colhendo os respectivos frutos.
Mais se provou que nesse terreno os recorrentes construíram uma moradia, composta de rés-do-chão e 1º andar, que habitam, e ainda lá construíram vários anexos e currais, sendo certo que a moradia vale mais do que o terreno, do qual só uma pequena parte é utilizada como quintal.
Sabemos também que com o direito de preferência, exercido com base no disposto no art. 1381 Cód. Civil, teve o legislador em vista alcançar o emparcelamento de terrenos de cultura, evitando-se, assim, a sua dispersão e difusão, de modo a conseguir uma maior rentabilidade, com menor esforça e poupança de dinheiro.
Portanto, a exclusão desse direito de preferência há-de ter lugar sempre que aquele objectivo não estiver em causa ou não puder ser atingido.
E não pode, desde logo, ser atingido sempre que um dos prédios não esteja afecto ao cultivo, pois nessa hipótese o emparcelamento não é possível.
Ora, no caso vertente, ainda que o prédio, objecto da alienação, continuasse afecto à cultura por parte dos respectivos adquirentes, nem por isso seria viável o reconhecimento do direito de preferência, porque o prédio dos recorrentes também não estava destinado à cultura, isto é, a fins de exploração agrícola, tendo perdido a sua natureza rústica por efeito da construção da moradia.
E também não seria possível ficcionar a constituição no prédio dos recorrentes de dois outros, um urbano, este relativo à moradia, e um rústico, referente ao quintal, de modo a permitir o exercício da preferência com base neste último, desde logo por não poder reconhecer-se autonomia ao quintal, que funciona como logradouro ou parte componente da moradia.
Assim, em consonância com o disposto no art. 204, n. 2 do Cód. Civil o prédio dos recorrentes é um só, e assume-se como urbano, o que igualmente obstava ao reconhecimento do direito de preferência que os recorrentes se propunham fazer valer.
Improcedem, assim, todas as conclusões constantes das alegações dos recorrentes.
Termos em que, negando a revista, se confirma o acórdão recorrido.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 3 de Março de 1998.
Herculano Namora,
Sousa Inês,
Nascimento Costa.