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ESTABELECIMENTO INDUSTRIAL
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
CESSÃO DE EXPLORAÇÃO
COMUNICAÇÃO AO SENHORIO
RESOLUÇÃO
MATÉRIA DE FACTO
MATÉRIA DE DIREITO
BENFEITORIAS
AMPLIAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO
1. O contrato de cessão de exploração ou de locação de estabelecimento é aquele pelo qual uma pessoa transfere, temporária e onerosamente, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial, industrial ou de serviços nele instalado.
2. Celebrado o contrato de locação do estabelecimento em 2004, era obrigatória a sua comunicação ao locador do prédio respectivo, sob pena de lhe assistir o direito à resolução do contrato de arrendamento que haja.
3. A expressão no sentido de que o rés-do-chão foi dado de arrendamento à ré, destinado a café e pastelaria, porque se traduz em mera conclusão jurídica, matéria de direito, é insusceptível de revelar a estrutura do contrato de arrendamento em que o comprador do prédio terá sucedido.
4. A indisponibilidade de factos relativos ao contrato de arrendamento e às benfeitorias ditas realizadas no locado pela arrendatária implicam a ampliação da matéria de facto.
I
AA e BB intentaram, no dia 4 de Novembro de 2004, contra a Pastelaria CC Ldª, acção declarativa constitutivo- condenatória, pedindo a resolução do contrato de arrendamento relativo ao rés-do-chão do prédio urbano sito no Largo ...., Mafra, com fundamento na sua posição de senhorios e na de inquilina da ré, na falta de comunicação atempada da cessão da exploração do estabelecimento, e a condenação na entrega do locado livre de pessoas e bens e no pagamento das rendas que se vençam até ao trânsito em julgado da sentença e, após, a titulo de indemnização, a quantia correspondente ao dobro do valor da renda.
A ré, em contestação, sustentou não serem aplicáveis à cessão de exploração os comandos das alíneas f) e g) do artigo 1038º do Código Civil, e que apenas a comunicou por cortesia, e, para a hipótese de assim não ser entendido, em reconvenção, pediu a condenação dos autores a pagar-lhe a quantia de € 70 000 relativa ao valor das benfeitorias úteis e necessárias realizadas no locado.
Na resposta, os autores afirmaram desconhecer a realização pela ré das benfeitorias e a sua natureza e, na fase da condensação, por sentença proferida no dia 14 de Abril de 2006, o tribunal da primeira instância julgou a acção improcedente sob o fundamento de a alínea g) do artigo 1038º do Código Civil se não aplicar ao contrato de cessão de exploração do estabelecimento comercial, e, por isso, não apreciação o fundamento da reconvenção.
Apelaram os autores, e a Relação, por acórdão proferido no dia 1 de Fevereiro de 2007, manteve a sentença recorrida, negando provimento ao recurso.
Interpuseram os apelantes recurso de revista, formulando, em síntese, as seguintes conclusões de alegação:
- a comunicação da cessão de exploração ao locador é obrigatória, no prazo de quinze dias, por virtude do disposto no artigo 1038º, alíneas f) e g), do Código Civil;
- a arrendatária tem o dever acessório da mencionada comunicação aos senhorios, porque estes têm que lhes assegurar o gozo da coisa locada;
- a cessão em causa é ineficaz em relação aos recorrentes e constitui fundamento de resolução do contrato de arrendamento;
- o acórdão recorrido violou os artigos 1038º, alíneas f) e g), do Código Civil e o artigo 64º, nº 1, do Regime do Arrendamento Urbano.
Respondeu a recorrida, em síntese de alegação:
- deve haver a maior prudência na aplicação das leis por analogia e na determinação das relações de semelhança ou identidade, não podendo ser ampliadas as normas de carácter excepcional;
- as alíneas f) e g) do artigo 1038º do Código Civil são inaplicáveis à locação do estabelecimento, pelo que não é obrigatória a comunicação do mencionado contrato ao senhorio.
II
É a seguinte a factualidade declarada provada no acórdão recorrido:
1. O rés-do-chão do prédio urbano sito no Largo ..., freguesia e concelho de Mafra, descrito na Conservatória do Registo Predial de Mafra sob o número 2.716, do livro B – 10, inscrito na matriz sob o artigo 883º da freguesia de Mafra foi dado de arrendamento à ré, destinado a café/pastelaria.
2. Por escritura pública lavrada no Cartório Notarial de Mafra no dia 8 de Outubro de 1993, MN, EM e JL, por um lado, e AA, por outro, declararam, os primeiros vender e o último comprar, por vinte milhões de escudos, o prédio urbano mencionado sob 1, e esta aquisição foi inscrita sob o nº 29.042, do livro G – 38, na Conservatória do Registo Predial de Mafra na titularidade do último.
3. No dia 15 de Setembro de 2004, MD como primeiro outorgante, em representação da Pastelaria CC Ldª, por um lado, e WF, por outro, declararam em documento simples:
- ser a primeira arrendatária de um estabelecimento comercial destinado a pastelaria instalado no rés-do-chão do prédio mencionado sob 1 e ceder o direito de exploração do estabelecimento comercial de pastelaria ao último;
- compreender a cessão de exploração todo o equipamento, máquinas, móveis e utensílios e tudo o mais que faz parte do estabelecimento em causa como unidade jurídica;
- ser a exploração feita pelo prazo de três anos, com início no dia 15 de Setembro de 2004 e ser o valor da cessão de € 54 000, a pagar em trinta e seis prestações mensais de € 1 500 cada.
4. Por força de sucessivas actualizações, extraordinárias e legais, a renda era, em 2004, de € 140 mensais, e, desde a data assinalada sob 2, as rendas são liquidadas directamente por MD gerente da ré, nos escritórios dos autores.
5. No dia 6 de Outubro de 2004, quando MD se dirigiu aos escritórios dos autores para liquidar a renda, informou-os, verbalmente, de que havia cedido o seu estabelecimento.
6. MD gerente da ré, comunicou à autora, por carta datada de 6 de Outubro de 2004, remetida no dia 11 seguinte, que a partir do próximo passado dia 15 de Setembro de 2004, para o seu estabelecimento do rés-do-chão mencionado sob 1 fora feito um contrato de cessão de exploração para WF, por três anos, com transferência onerosa da sua exploração.
III
A questão essencial decidenda é a de saber se os apelantes têm ou não direito a impor à recorrida a resolução do contrato de arrendamento que invocam.
Tendo em conta o conteúdo do acórdão recorrido e das conclusões de alegação da recorrente e dos recorridos, a reposta à referida questão pressupõe a análise da seguinte problemática:
- natureza e efeitos do contrato celebrado entre a recorrente e WF;
- é ou não obrigatória a comunicação ao senhorio da celebração do contrato de locação do estabelecimento pelo inquilino?
- os factos disponíveis revelam ou não a estrutura do contrato do contrato no qual os recorrentes afirmaram ter sucedido?
- pode ou não conhecer-se no recurso do mérito das pretensões formuladas pelos recorrentes e pela recorrida?
- síntese da solução para o caso decorrente dos factos provados e da lei.
Vejamos, de per se, cada uma das referidas subquestões:
1.
Comecemos pela determinação da natureza e dos efeitos do contrato celebrado entre a recorrente e WF.
O estabelecimento comercial ou industrial é a estrutura aterial e jurídica integrante, em regra, de uma pluralidade de coisas corpóreas e incorpóreas – coisas móveis e ou imóveis, incluindo as próprias instalações, direitos de crédito, direitos reais e até a clientela ou aviamento - organizados com vista à realização do respectivo fim.
A propósito do contrato de cessão de exploração de estabelecimento, expressa a lei não ser havido como arrendamento de prédio urbano ou rústico o contrato pelo qual alguém transfere temporária e onerosamente para outrem, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado (artigo 1085º, n.º 1 do Código Civil e 111º, n.º 1, do RAU).
Salvaguarda-se a validade do referido tipo contratual, não obstante o seu duplo objecto mediato, envolvente do prédio, sede do estabelecimento, e dos bens móveis e direitos integrantes do seu substrato material, à margem das regras especificas dos contratos de arrendamento.
Dir-se-á, por isso, em síntese, que o contrato de locação de estabelecimento é aquele pelo qual uma pessoa convenciona com a outra a transferência temporária e onerosa, com ou sem o gozo do prédio, da exploração da universalidade que constitui o estabelecimento.
É essencialmente um contrato de locação de estabelecimento porque o respectivo titular cede a outrem, temporária e onerosamente, a fruição da universalidade dos elementos materiais e dos direitos que o integram (artigo 1022º do Código Civil).
É regido pelas cláusulas postas pelas partes, de harmonia com o princípio da liberdade contratual, prevista no artigo 406º, n.º 1, do Código Civil, e, subsidiariamente, pelas pertinentes normas de aplicação não excluída do contrato típico de estrutura mais próxima - o arrendamento comercial - e, na sua falta, pelas regras comuns dos contratos (artigos 1022º, 1023º e 1086º, n.º 1, do Código Civil, 1º e 110º do RAU).
Considerando os factos mencionados sob II 3, certo é que, no dia 15 de Setembro de 2004, a Pastelaria CC Ldª e WF celebraram um contrato de cessão de exploração de estabelecimento, a primeira na posição de cedente e o último na de cessionário.
2. Atentemos agora se a lei impõe ou não a comunicação ao senhorio da celebração do contrato de cessão de exploração do estabelecimento.
No acórdão recorrido foi considerado em sentido negativo, sob o fundamento de não ser aplicável à locação do estabelecimento o que a lei prescreve quanto à transmissão do gozo do local arrendado.
Quanto a esta questão tem havido divergência não só na doutrina como também na jurisprudência, entendendo uns exigir a lei a comunicação da cessão para que possa ser oponível ao senhorio, à semelhança do que ocorre com o trespasse, por força do disposto na alínea g) do artigo 1038º do Código Civil, e outros não resultar da lei tal exigência, por virtude de o caso se não integrar na cessão da posição contratual, na sublocação ou no comodato.
Importa, pois, determinar se a celebração do contrato de locação do estabelecimento deve ser dada a conhecer ao senhorio por virtude de o estabelecimento locado estar instalado em imóvel objecto mediato de anterior contrato de arrendamento.
Sabe-se que a locação do estabelecimento não afecta a relação de arrendamento e que a obrigatoriedade da sua comunicação ao senhorio não interfere com a liberdade de o negociar.
Todavia, da locação do estabelecimento decorre que uma pessoa diversa do arrendatário do imóvel passa a usá-lo como o faria o arrendatário titular do estabelecimento.
O artigo 111º, nº 1, do Regime do Arrendamento Urbano visa essencialmente a não aplicação ao contrato de locação de estabelecimento das regras de imposição ao senhorio da prorrogação do contrato de arrendamento.
Resulta, por outro lado, do nº 2 do referido artigo que, verificando-se alguma das circunstâncias previstas no nº 2 do artigo 115º do mesmo diploma, o contrato passa a ser havido como arrendamento.
Daí resulta implicitamente o interesse do senhorio em conhecer do contrato configurado como de locação do estabelecimento, com vista a inteirar-se se vale como tal ou como mero subarrendamento, e, em qualquer caso, sobre quem foi investido no seu gozo e a forma como o exerce.
Expressa o proémio e a alínea g) do artigo 1038º do Código Civil ser obrigação do locatário, além do mais, a comunicação ao locador, dentro de quinze dias, da cedência do gozo da coisa por algum dos títulos a que se reporta, quando permitida ou autorizada.
Os títulos a que o mencionado normativo se reporta, constantes na alínea f) do mencionado artigo, são a cessão onerosa ou gratuita da posição jurídica do locatário, a sublocação e o comodato.
Todavia, porque a locação do estabelecimento envolve a cessão do gozo do prédio a pessoa que não é parte no contrato de arrendamento, a letra e o escopo finalístico dos mencionados normativos comportam a sua interpretação extensiva em termos de a abrangerem.
É esta, aliás, a solução legal actual, decorrente da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, porquanto o artigo 1109º, nº 2, do Código Civil prescreve que a transferência temporária e onerosa de estabelecimento instalado em local arrendado não carece de autorização do senhorio, mas deve ser-lhe comunicada no prazo de um mês.
Importa, por tudo que vem exposto, concluir, ao invés do que foi entendido no acórdão recorrido, na hipótese de estar assente a existência do contrato de arrendamento, no sentido da obrigatoriedade de comunicação da locação do estabelecimento em causa aos senhorios.
No caso de existir contrato de arrendamento celebrado entre a recorrente e outrem, certo é que o recorrido, ao assumir a posição de proprietário do prédio arrendado, encabeçou a posição jurídica de locador em relação à primeira (artigo 1057º do Código Civil).
Nesse caso, celebrado o referido contrato de locação de estabelecimento, entre a recorrente e WF, no dia 15 de Setembro de 2004, impunha-se à primeira que o comunicasse ao recorrido no prazo de quinze dias (artigo 1038º, alínea g), do Código Civil).
Mas só no dia 6 de Outubro de 2004, ou seja, vinte e um dias depois da celebração do mencionado contrato de locação de estabelecimento, é que a recorrente a comunicou aos recorridos.
Assim, nessa hipótese, não cumpriu a recorrente o comando legal que lhe impunha a comunicação da celebração do contrato de locação de estabelecimento comercial com WF.
Ora, o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário subarrendar ou emprestar, total ou parcialmente, prédio arrendado, ou ceder a sua posição contratual, nos casos em que estes actos são ilícitos, inválidos por falta de forma ou ineficazes em relação ao senhorio, salvo o disposto no artigo 1049º do Código Civil.
O locador só não tem direito à resolução do contrato de arrendamento com fundamento na violação do disposto nas alíneas f) e g) do artigo 1038º do Código Civil, se tiver reconhecido o beneficiário da cedência como tal, ou ainda no caso da alínea g), se a comunicação lhe tiver sido feita por este (artigo 1049º do Código Civil).
Como nem a recorrida nem WF comunicaram aos recorrentes a locação do referido estabelecimento no prazo legal, nem os últimos reconheceram o segundo como locatário do estabelecimento, a conclusão é no sentido de que, a verificar-se a existência do contrato de arrendamento, ocorreria, na espécie, o fundamento legal para a sua resolução.
3. Vejamos agora se os factos disponíveis revelam ou não a estrutura do contrato de arrendamento em que os recorrentes dizem ter sucedido.
Os direitos de que umas pessoas são titulares no confronto de outras têm a sua origem em factos jurídicos que os constituem, pelo que se elas deles se pretenderem valer em juízo têm, em regra, de os alegar e provar (artigo 342º, nº 1, do Código Civil).
Assim, os direitos da titularidade das pessoas são individualizados através dos factos jurídicos que os originaram, ou seja, por via da respectiva causa de pedir.
Os factos materiais são, grosso modo, os eventos materiais e concretos, nomeadamente os comportamentos de acção ou de omissão das pessoas em geral; e os factos jurídicos os referidos factos materiais perspectivados à luz de normas e critérios de direito.
Os factos jurídicos são, assim, os acontecimentos da vida real conformados com as previsões normativas concedentes dos direitos cujo reconhecimento é pretendido pelas partes.
Impunha-se, por isso, que os recorrentes indicassem, como fundamento do direito que invocaram, os pertinentes factos jurídicos - factos concretos juridicamente relevantes para o efeito – integrantes da respectiva causa de pedir (artigos 193º, nºs 1 e 2, 264º, nº 1, 467º, nº 1, alínea d) e 498º, nº 4, do Código de Processo Civil).
Com efeito, a lei exige que as partes cumpram o princípio da substanciação, que decorre, além do mais, do nº 4 do artigo 498º do Código de Processo Civil, o que não acontece se expressarem, como se tratasse da vertente fáctica da causa de pedir, afirmações de pendor puramente jurídico, meramente conclusivo ou envolvendo juízos de valor.
A causa de pedir no que concerne aos contratos consubstancia-se nas respectivas declarações negociais.
O que consta de II 1, parte final, extraído das declarações produzidas pelos recorrentes sob o nº 2º da petição inicial da acção, é uma mera conclusão jurídica, sem o pertinente suporte fáctico.
A conclusão é, por isso, no sentido de que os factos disponíveis não revelam a estrutura do contrato de arrendamento em que os recorrentes dizem ter sucedido.
4. Atentemos agora se os factos disponíveis permitem ou não que se conheça no recurso do mérito das pretensões formuladas pelos recorrentes e pelo recorrida.
Aos factos materiais fixados pelo tribunal recorrido, o Supremo aplica definitivamente o regime jurídico que julgue adequado (artigo 729º, nº 1, do Código de Processo Civil).
No caso vertente, porém, como a decisão de mérito foi proferida na fase da condensação do processo, no sentido favorável à recorrida, ficou prejudicado o conhecimento do pedido indemnizatório por benfeitorias formulado por aquela no confronto dos recorrentes.
Acresce que, por virtude da sede da mencionada decisão, não foi seleccionada matéria de facto para julgamento concernente ao mencionado pedido reconvencional formulado pela recorrida.
Ademais, não há factos disponíveis que permitam a conclusão de que se está perante um válido contrato de arrendamento, certo que, não se conhecendo o tempo da celebração, nem é possível determinar qual é a lei aplicável.
Por isso, não há factos assentes que permitam o conhecimento por este Tribunal das pretensões formuladas pelos recorrentes e pela recorrida.
Em consequência, impõe-se a prévia ampliação da matéria de facto em ordem a constituir base suficiente para a decisão de direito quanto à matéria da causa (artigo 729º, nº 3, do Código de Processo Civil).
Importa, por isso, que o processo volte à Relação a fim de operar a mencionada ampliação da matéria de facto em termos de aplicação do pertinente regime jurídico.
5. Atentemos, finalmente, na síntese da solução para o caso decorrente dos factos provados e da lei.
A recorrida e WF celebraram um contrato de locação de estabelecimento industrial.
Havendo contrato de arrendamento, deve o locador do estabelecimento comunicá-la ao senhorio no prazo legalmente previsto, no regime aqui aplicável em quinze dias.
Provada existência de contrato de arrendamento com a posição de senhorio encabeçada nos vendedores da fracção predial onde está instalado o estabelecimento em causa, verificar-se-iam os pressupostos da sua resolução.
Mas os factos disponíveis não permitem a conclusão da existência de um contrato de arrendamento do prédio onde o estabelecimento locado está instalado, nem se a recorrida tem ou não direito a indemnização decorrente de benfeitorias.
Com os factos disponíveis não pode este Tribunal aplicar o regime jurídico pertinente, pelo que se impõe a devolução do processo à Relação a fim de ampliar a decisão da matéria de facto.
As custas do recurso são da responsabilidade da parte vencida a final, na proporção em que o for (artigo 446º, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil).
IV
Pelo exposto anula-se o acórdão recorrido e determina-se a devolução do processo à Relação a fim de ampliar a matéria de facto com vista à aplicação do pertinente regime jurídico, para além do que acima ficou definido, e condena-se no pagamento das custas do processo a parte vencida a final, na respectiva proporção.
Lisboa, 10 de Julho de 2007.
Salvador da Costa (relator)
Ferreira de Sousa
Armindo Luis