Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 03B4122 |  |
FRACÇÃO AUTÓNOMA
LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
ESCRITURA PÚBLICA
MORA DO DEVEDOR
PRESUNÇÃO DE CULPA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA
II - Com efeito, mercê da presunção definida no n.º 1 do artigo 799.º do Código Civil incumbe ao devedor provar que a falta de cumprimento não procede de culpa sua, dispondo o n.º 2 do mesmo artigo que a culpa é apreciada «nos termos aplicáveis à responsabilidade civil», ou seja, de harmonia com o artigo 487.º, aferindo-se «em abstracto», pelo padrão de diligência típica de um bonus pater familiae em face das circunstâncias concretas do caso, e não «em concreto», pela diligência habitual do obrigado;
III - Não pode, pois, considerar-se em sintonia com esses parâmetros, de forma a ilidir a presunção, a actuação dos réus que, havendo-se obrigado à obtenção da licença e à celebração da compra e venda no prazo máximo de 150 dias a contar da data da promessa, apenas requereram a emissão daquela ao órgão autárquico competente mais de 4 meses volvidos sobre a consumação do aludido prazo;
IV - A relação obrigacional emergente de contrato sinalagmático, tal como o contrato-promessa delineado em I, II e III, compreende os correspectivos «deveres de prestação» - deveres de prestação primários, ou principais, que determinam o tipo da relação obrigacional, definindo-a como tal na sua peculiar especificidade, e deveres de prestação secundários, revestindo carácter acessório relativamente àqueles, conquanto participando ainda na configuração da relação obrigacional -, além de originar ademais outros «deveres de conduta» de âmbito limitado, funcionalmente auxiliares, deveres de recíproco respeito e consideração pelos interesses da contraparte que decorrem do princípio da boa fé (artigo 762.º, n.º 1, do Código Civil), traduzindo um tipo de comportamento próprio em geral dos contraentes probos e leais;
V - As aludidas obrigações dos réus emergentes do mesmo contrato-promessa não se caracterizam, porém, como deveres de conduta, mas como deveres de prestação, na acepção sumariada em IV: a obrigação de celebração da compra e venda mediante a emissão da correspondente declaração negocial, indubitavelmente como dever de prestação primário; a obrigação, por sua vez, de obtenção da licença de utilização, assumindo ainda, pela sua instrumentalidade determinante daquela, uma natureza muito próxima também dos denominados deveres de prestação primários;
VI - Dependendo a celebração do contrato prometido estritamente, por força de lei e do contrato-promesssa, da obtenção da licença de utilização, a mora no cumprimento deste dever de prestação implica a mora no cumprimento daquele, possibilitando aos autores promitentes compradores a sua conversão em incumprimento definitivo com esta extensão mediante «interpelação admonitória» (artigo 808.º, n.º 1, segunda parte, do Código Civil), e abrindo-lhes a via da resolução do contrato, além do pagamento do sinal em dobro, com os juros moratórios a que houver lugar.
I
Alegam o incumprimento dos réus, e pedem ademais a condenação destes a restituir-lhes o sinal em dobro, no montante de 6 400 000$00, e a pagar-lhes 480 000$00 de juros do crédito bancário relativo ao sinal, já despendidos, bem como as respectivas prestações vincendas na pendência da acção, de 40 000$00 mensais, além dos juros legais, a contar da citação, sobre a quantia peticionada líquida de 6 880 000$00.
Contestada a acção e prosseguindo esta os legais trâmites, veio a ser proferida sentença final, em 21 de Abril de 2002, que a julgou parcialmente procedente, declarando a resolução do contrato-promessa - com eficácia, no caso presente, a partir da citação - e condenando os réus a pagar aos autores, a título indemnizatório, 31 923, 07 euros, correspondentes a 6 400 000$00 do sinal em dobro, e os juros de mora legais sobre esta importância, a contar da citação até integral pagamento, mas considerando-os não responsáveis pelo pagamento dos valores relativos ao crédito bancário (artigo 442.º, n.º 4, do Código Civil).
Apelaram os réus, mas a Relação do Porto negou provimento ao recurso, confirmando a sentença apelada.
Do acórdão neste sentido proferido, em 20 de Maio de 2003, trazem a este Supremo Tribunal a presente revista, cujo objecto, atendendo às conclusões da alegação, à luz da fundamentação da decisão recorrida, implica a questão de saber se a outorga da escritura de celebração do contrato prometido dependia da licença de utilização do imóvel, e seus reflexos na constituição dos réus em mora enquanto pressuposto da resolução do contrato e demais aspectos da condenação.
II
1. A Relação do Porto considerou assente a matéria factual já dada como provada na 1.ª instância, à qual aditou determinados factos ao abrigo dos preceitos conjugados dos artigos 713.º, n.º 2, e 659.º, n.º 3, do Código de Processo Civil, o que tudo se dá aqui como reproduzido, ao abrigo do n.º 6 daquele artigo 713.º, seleccionando-se apenas a factualidade com específico interesse na presente revista, a saber:1.1.Autores e réus celebraram, em 20 de Fevereiro de 1997, um contrato pelo qual os réus prometiam vender e os autores comprar uma fracção autónoma B-piso 0, do prédio sito na R. da Estação, n.º ....., em S. Félix da Marinha, Vila Nova de Gaia, com licença de obras n.º 558, pelo preço de 15 500 000$0;
1.2. Os autores entregaram um cheque datado de 26 de Março de 1997 no valor de 3 200 000$00, a título de sinal e princípio de pagamento, devendo o remanescente do preço ser pago, conforme a cláusula 5.ª do contrato, no acto da escritura, a realizar 30 dias após a obtenção da licença de habitabilidade, mas dentro dos 150 dias posteriores à assinatura do contrato;
1.3. No dia 25 de Abril de 1997, os autores, mediante prévia autorização e consentimento dos réus, fixaram residência na fracção prometida vender, situação que ainda se mantém;
1.4. Expirados, contudo, os 150 dias contratuais contados de 20 de Fevereiro de 1997, ainda não tinham sido convocados os autores para a escritura, nem entregue qualquer documentação, pelo que, esgotadas outras possibilidades, requereram aqueles em 5 de Dezembro de 1997 a notificação judicial avulsa dos réus, cumprida em 9 de Janeiro de 1998, para, no prazo de 20 dias a contar da notificação, designarem «data e local para a realização da escritura de compra e venda da fracção prometida vender», ou, «em alternativa», procederem à entrega de «todos os documentos necessários à sua celebração, nomeadamente a «licença de habitabilidade» - cfr. documento de fls.18/24, de que constam, além do requerimento da notificação onde foi exarado o despacho e da certidão de cumprimento, ainda o original do contrato-promessa e cópia do cheque acima aludido;
1.5. Entretanto, e após a entrada em tribunal da notificação, foram entregues aos autores diversos documentos, nomeadamente: duas cópias autenticadas do alvará de licença de construção n.º 2189/97, com a validade de 6 meses, terminada em 17 de Maio de 1998; cópia autenticada do modelo 129 e respectivo requerimento entregue na 2.ª Repartição de Finanças de Vila Nova de Gaia; requerimento de apresentação, para efeitos de registo predial, da aquisição provisória, a favor dos autores, com as assinaturas dos réus devidamente reconhecidas;
1.6. Faltando a licença de habitabilidade e encontrando-se por resolver ainda outros aspectos foi remetida carta registada (cfr. cópia a fls. 33) denunciando, além do mais, a falta desses elementos;
1.7. Após a notificação judicial, os réus comunicaram, via fax de 19 de Janeiro de 1998 (cfr. cópia a fls. 35), que os autores já se encontravam na posse de todos os documentos necessários à outorga da escritura, mas se a pretendessem outorgar «com base na licença de habitabilidade (...) terão de aguardar que a câmara municipal a emita, o que ainda não fez por motivos a que o Sr. C é totalmente alheio», tendo este, todavia, «razões para crer que dentro de 30 dias (no máximo) a licença já terá sido emitida, podendo então marcar a escritura»;
1.8. Em 23 de Janeiro de 1998 foi dada resposta a esse fax por carta registada, anunciando-se, mais uma vez, a falta de licença de habitabilidade (fls. 36/37);
1.9. Os réus não obtiveram a licença no prazo contratual, no prazo concedido pelos autores e tão-pouco posteriormente;
1.10. Nos termos do contrato-promessa não ficou acordado a quem incumbia a marcação da escritura de compra e venda;
1.11. Os autores por diversas vezes interpelaram os réus para apresentarem os documentos tendentes à celebração da escritura, nomeadamente a licença de habitabilidade;
1.12. Os réus construíram todo o prédio, de acordo com o projecto apresentado à câmara municipal, que emitiu a competente licença de construção;
1.13. Terminada a construção, os réus pediram a licença de habitabilidade à câmara, a qual não a emitiu;
1.14. Os autores recusaram outorgar a escritura apenas com a licença de construção;
1.15. Os réus nunca se recusaram a celebrar a escritura, e remeteram toda a documentação aos autores, com excepção da licença de habitabilidade;
1.16. Solicitada em 28 de Novembro de 1997 a emissão de licença de utilização do prédio com excepção das fracções C, G, Q e V, e não tendo esta sido emitida, o réu marido requereu ao Tribunal Administrativo de Círculo do Porto a intimação do presidente da câmara municipal de Vila Nova de Gaia para que emitisse o respectivo alvará - [quer o pedido da licença, quer do alvará haviam entretanto sido objecto de deferimento tácito] -, o que foi ordenado por sentença confirmada pelo acórdão do Supremo Tribunal Administrativo, de 13 de Janeiro de 1999, junto por fotocópia a fls. 90/99 (cfr. infra, nota 4);
1.17. A licença veio a ser emitida em 3 de Fevereiro de 1999 (doc. a fls. 89), e junta pelos réus aos presentes autos em 13 de Outubro de 1999 (fls. 87).
2 A partir dos factos que deu como provados, o tribunal de Vila Nova de Gaia julgou a acção parcialmente procedente nos termos já introdutoriamente aludidos.
Interpretando neste sentido a cláusula 5.ª do contrato (supra, II, 1.2.) (2), à luz do artigo 236.º, n.º 1, do Código Civil, concluiu, na perspectiva da «impressão do destinatário», em primeiro lugar, que o prazo limite de 150 dias não é um «prazo absoluto», «conducente à caducidade do contrato» por perda de interesse do credor. Tanto assim que, após o decurso desse prazo, diversas vezes os autores interpelaram «os réus para celebrarem a escritura pública ou para apresentarem a licença de habitabilidade em falta».
Em segundo lugar, que «a celebração do contrato prometido ficou subordinada, por expressa vontade das partes, à obtenção de licença de habitabilidade».
A emissão desta licença era, pois, «essencial à celebração da escritura de compra e venda, não só porque as partes assim o convencionaram, mas também porque tal documento decorria de uma exigência legal formulada no artigo 44.º da Lei n.º 46/85, de 20 de Setembro, na redacção do artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 74/86, de 23 de Abril, ressalvado de revogação nos termos do artigo 3.º, n. os 1, alínea i), e 6, do Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro (RAU) (3).
Acresce que, segundo os mesmos parâmetros normativos de interpretação da declaração negocial acolhidos no n.º 1 do artigo 236.º do Código Civil, não tendo ficado contratualmente definido «a qual das partes competia a marcação da escritura definitiva», qualquer delas poderia fazê-lo, mas «a obrigação de obtenção da licença de habitabilidade cabia aos réus, na sua qualidade de promitentes vendedores».
Assim, impendiam sobre estes, com fonte no contrato-promessa, duas sortes de obrigações «conexas, interdependentes»: além da obrigação principal «de celebrar futuramente um contrato de compra e venda», a obrigação acessória «de obtenção da licença de habitabilidade, cujo incumprimento, justamente, «impossibilita o cumprimento da primeira».
Sucede que os réus não cumpriram esta obrigação até ao termo do prazo contratual de 150 dias (20 de Julho de 1997), decorrido o qual, mercê da presunção estabelecida no n.º 1 do artigo 799.º, se constituíram em mora imputável.
Os réus não ilidiram, com efeito, a presunção, uma vez que apenas requereram à edilidade a emissão da licença de utilização, concluída a construção do prédio, em 28 de Novembro de 1997, quer dizer, mais de 4 meses após o termo do prazo aludido, tal com resulta do acórdão do Supremo Tribunal Administrativo, de 13 de Janeiro de 1999, junto de fls. 91 a 99 (4).
Depois, os autores ainda interpelaram diversas vezes os réus, inclusive mediante notificação judicial avulsa, efectuada em 9 de Janeiro de 1998, que lhes assinou um prazo suplementar de 20 dias para a realização da escritura ou a entrega de todos os documentos necessários, maxime da licença de utilização, sob cominação da resolução do contrato (5), o que os réus não satisfizeram.
Termos em que o contrato se tornou definitivamente incumprido, facultando aos autores a resolução do mesmo através da presente acção.
3. Com base na factualidade descrita há momentos a Relação do Porto, ponderando que as questões objecto da apelação tinham sido «bem tratadas na sentença recorrida», fez uso da faculdade prevista no n.º 5 do artigo 713.º do Código de Processo Civil, confirmando-a.
Mas não deixou de expender determinadas considerações em reforço da fundamentação da 1.ª instância.
Desde logo, quanto à exigibilidade da licença de utilização/habitabilidade na perspectiva da celebração da escritura de compra e venda da fracção autónoma, quer por imposição da cláusula 5.ª do contrato-promessa, quer por imperativo do artigo 44.º da Lei n.º 46/85, de 20 de Setembro, citado na sentença.
E, no tocante em particular a este normativo, sublinha o acórdão sub iudicio que a alternativa nele equacionada - «licença de construção ou de utilização, quando exigível» (6) - se resolve pela necessidade daquela ou desta licença, «consoante o prédio esteja a ser construído ou já pronto, respectivamente».
Ora, nos termos do contrato-promessa, «a escritura definitiva de compra e venda iria transmitir a propriedade dum apartamento ‘concluído’, apto a ser utilizado/habitado, e não em construção», pelo que a licença a provar concretamente perante o notário e a mencionar na escritura, conforme o citado preceito, era necessariamente a licença de utilização.
Por outro lado, sendo objecto do contrato a transmissão da propriedade da fracção autónoma do prédio em causa, a falta do título constitutivo da propriedade horizontal e de documento comprovativo da sua inscrição no registo predial - que não se mostram juntos aos autos, nem se incluem entre os documentos enviados pelos réus aos autores (supra, II, 1.5.) - obviaria igualmente à celebração da escritura nos termos do artigo 62.º, n.º 1, do Código do Notariado.
Isto, por conseguinte, em relação à exigibilidade legal da licença de utilização.
Quanto, por seu turno, à obtenção desta licença e à constituição do prédio em propriedade horizontal, aduz por fim o acórdão recorrido, citando o artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro, tratar-se de obrigações que, na falta de estipulação expressa em contrário, indubitavelmente impendiam sobre os réus como promitentes vendedores (7).
4. Do aresto dissentem, todavia, os réus, sintetizando a alegação da revista nas proposições conclusivas que se transcrevem:
4.1. «O douto acórdão recorrido reduz a alegação dos recorrentes às duas questões nucleares de saber se não houve de sua parte incumprimento culposo da obrigação a que se vincularam na promessa e se não há lugar à restituição do sinal em dobro;
4.2. «Por ter sido entendido que estas questões foram bem tratadas na sentença recorrida, os venerandos Desembargadores, recorrendo à faculdade prevista no n.º 5 do artigo 713.° do Código de Processo Civil, negaram provimento ao recurso, remetendo para os fundamentos daquela decisão;
4.3. «Salvo o devido respeito e melhor opinião, parece aos recorrentes que o douto acórdão, ao manter o decidido com os mesmos fundamentos, viola igualmente as disposições substantivas dos artigos 804.°, 805.°, 808.º e 442.° do Código Civil e não responde efectivamente às questões suscitadas pelos recorrentes na apelação e que a fundamentaram, incorrendo assim no vício da alínea d) do n.° 1 do artigo 668.° do CPC;
4.4. «O douto acórdão mantém o entendimento de que a licença de habitabilidade era essencial à celebração da escritura de compra e venda prometida e, por outro lado, de que a obtenção de tal licença decorre de uma exigência legal;
4.5. «Os recorrentes argumentaram que não foi dado como provado que a obtenção da licença de habitabilidade fosse essencial à celebração da escritura e o texto do contrato-promessa não contém nenhuma cláusula que estabeleça expressamente uma condição resolutiva ou de caducidade do contrato no caso de não obtenção atempada da licença de habitabilidade;
4.6. «Por outro lado os recorrentes desde logo alegaram que o prazo de 150 dias estipulado na promessa não era um prazo absoluto de caducidade e os recorridos não perderam o interesse em contratar após o decurso daquele prazo, como ficou provado pelas diversas interpelações que fizeram aos recorrentes para contratar;
4.7. «Esta alegação e argumentação dos recorrentes, que estes entendem pertinente e justa, não mereceu dos venerandos Desembargadores qualquer ponderação ou pronúncia;
4.8. «Quanto à questão da obtenção da licença decorrer de uma exigência legal, os recorrentes entendem que a interpretação restritiva da lei feita pela veneranda Relação não tem apoio no seu texto nem tão pouco no seu espírito e, por último, não corresponde à sua aplicação real e efectiva ao longo dos anos da sua vigência, entendendo pelo contrário que a exigência legal é a da exibição imprescindível da licença de construção e não da licença de habitabilidade ou utilização, para a celebração de escrituras da primeira transmissão da propriedade do prédio;
4.9. «Entenderam ainda os venerandos Desembargadores que a argumentação de os recorrentes não terem sido interpelados para escriturar não colhe, tratando-se de uma falsa questão, pois de nada valeria aos recorridos marcar dia e local para a escritura se não estavam munidos da necessária licença de habitabilidade;
4.10. «A lei estabelece que o devedor se considera constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efectuada no tempo devido e, se a obrigação não tiver prazo certo, o devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir (artigos 804,º e 805.º do CC);
4.11. «Contrariamente ao afirmado no douto acórdão, a marcação de dia e local para a escritura valeria e serviria aos recorridos precisamente para a constituição dos recorrentes em mora, sendo este um facto essencial e legalmente imprescindível para se considerar verificado o incumprimento definitivo da obrigação;
4.12. «Não estando os recorrentes em mora, não há incumprimento definitivo do contrato pelo que não há igualmente fundamento para aqueles serem condenados à restituição do sinal recebido em dobro.»
Os autores contra-alegam no sentido da confirmação do acórdão em recurso.
III
Presentes em conformidade com o exposto os elementos necessários ao julgamento da revista, cumpre decidir.Inicialmente se adiantou que o objecto do recurso se reconduz à questão de saber se a outorga da escritura de celebração do contrato prometido dependia da licença de utilização do imóvel, e seus reflexos na constituição dos réus em mora, como pressuposto sine qua non da resolução do contrato e demais aspectos objecto da condenação, sendo esta, por conseguinte, a problemática a resolver (8).
1. O tema, em primeiro lugar, da licença de utilização/habitabilidade, na perspectiva da escritura de compra e venda da fracção autónoma discutida no processo, apresenta-se em duas vertentes: a exigibilidade dessa licença em detrimento da licença de construção; e a titularidade da obrigação de diligenciar pela sua obtenção.
Vejamo-las sucessivamente.
1.1. Quanto à primeira vertente pronunciaram-se as instâncias no sentido de ser indispensável à outorga da escritura a licença de utilização, não bastando a licença de construção, quer por imposição da lei, quer por força do contrato-promessa.
E, com efeito, a exigência de prova daquela licença perante o notário, bem como da sua menção na escritura, resultava do n.º 1 do artigo 44.º da Lei n.º 46/85, de 20 de Setembro, de cujo teor há pouco nos inteirámos (supra, nota 2).
É certo que a dicotomia «licença de construção ou de utilização, quando exigível», vertida no citado preceito, se prestou a dúvidas, suscitando duas interpretações.
Segundo uma delas, a escritura podia ser celebrada desde que qualquer das licenças em alternativa, de construção ou de utilização, fosse exibida, atribuindo-se à expressão «quando exigível» o sentido útil de compreender residualmente as situações não sujeitas a licenciamento.
Na outra interpretação, bem ao invés, devia antes ser exibida a licença concretamente exigível: de construção se o prédio estivesse em construção; de utilização se já estivesse construído - como era o caso da escritura de compra e venda da fracção autónoma a que respeitam os presentes autos; tanto assim que os autores ali fixaram residência em 25 de Abril de 1997 (supra, II, 1.3.).
De facto, esta segunda interpretação correspondia ao entendimento dominante do segmento legal em questão, perfilhado inclusivamente pelo Supremo Tribunal de Justiça (9).
A exigência legal da licença de utilização procede ainda de algum modo do artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro - citado no acórdão em recurso; cfr. supra, nota 7 -, na medida em que impõe a sua obtenção para a hipótese de ter sido celebrado contrato-promessa de compra e venda e, portanto, na óptica finalisticamente da outorga de escritura do contrato prometido.
Posto isto, resultando da lei neste conspecto a necessidade de instruir a escritura de compra e venda com a licença de utilização da fracção autónoma, o certo é que a mesma exigência dimanava também inequivocamente do contrato-promessa.
A cláusula 5.ª do contrato é expressa no sentido de que a escritura devia ser outorgada no prazo de 30 dias a contar da obtenção da aludida licença, mas no prazo máximo de 150 dias a contar da data da assinatura do contrato-promessa, que teve lugar em 20 de Fevereiro de 1997 (supra, II, 1.1. e 1.2.).
E essa cláusula, interpretada nas instâncias à luz dos ditames do n.º 1 do artigo 236.º do Código Civil, a nosso ver sem motivo de reparo, conduz seguramente ao entendimento de que as partes subordinaram a escritura de celebração do contrato prometido à licença de utilização. Tanto mais que a licença de construção já existia no momento da outorga do contrato-promessa (cfr. supra, II, 1.1.).
Sendo esta, por conseguinte, a lei do contrato, segundo o princípio consignado no artigo 405.º, n.º 1, do Código Civil, tanto bastava para se concluir pela imprescindibilidade da licença em causa nas relações entre os contraentes, ainda que o mesmo imperativo porventura não resultasse do n.º 1 do artigo 44.º da Lei n.º 46/85, de 20 de Setembro.
Bem se compreende, de resto, uma semelhante estipulação atenta a maior garantia de perfeito acabamento da fracção em ordem ao respectivo fim que na licença de utilização vai implicada, e, por seu turno, alheia à específica funcionalidade original do licenciamento da construção.
Em face dessa interpretação do negócio jurídico que flui normativamente da factualidade provada, carece, por conseguinte, de pertinência a objecção segundo a qual «não foi dado como provado que a obtenção da licença de habitabilidade fosse essencial à celebração da escritura» (cfr. supra, II, conclusões 4.4., e 4.5., primeira parte).
E nada releva também, salvo o devido respeito, o argumento no mesmo plano aduzido, ex adverso, de que o contrato-promessa «não contém nenhuma cláusula que estabeleça expressamente uma condição resolutiva ou de caducidade do contrato no caso de não obtenção atempada da licença de habitabilidade», ou ainda «que o prazo de 150 dias estipulado na promessa não era um prazo absoluto de caducidade e os recorridos não perderam o interesse em contratar após o decurso daquele prazo» (supra, II, conclusões 4.4., 4.5., segunda parte, e 4.6.) - questões na verdade mais concernentes à questão da mora debitoris e da resolução do contrato que dentro em pouco serão abordadas.
1.2. Postulando, por consequência, a outorga da escritura, por virtude da lei e do contrato, a licença de utilização, parece a todas as luzes evidente que a sua obtenção incumbia aos réus recorrentes, obrigação que estes nem sequer contestam.
Efectivamente, enquanto construtores do prédio (supra, II, 1.12.) assumiram os réus a posição de principais interessados na prossecução dos polimórficos trâmites procedimentais do regime de licenciamento municipal de obras particulares, gizado, ao tempo quiçá, no Decreto-Lei n.º 445/91, de 20 de Novembro (10) (Capítulo II, artigos 10.º a 50.º-A), desenvolvendo-se desde um eventual pedido inicial de informação prévia (artigos 10.º e segs.), e passando pelo pedido de licenciamento (artigos 14.º e segs.), até à concessão da licença de construção e à emissão do respectivo alvará (artigos 20.º e segs.).
E tudo culminando, concluído o edifício (cfr. os artigos 26.º e segs.), na licença de utilização e respectivo alvará - a «comprovar a conformidade da obra concluída com o projecto aprovado, com as eventuais alterações (...), com as condições do licenciamento e com o uso previsto no alvará de licença de construção» (artigo 26.º, n.º 2).
A mesma qualidade de construtores sujeitava ademais os réus à incidência das taxas consignadas no diploma, e ao sistema de fiscalização e sancionamento em caso de inobservância de deveres nele previstos, salientando-se neste último plano a tipificação de contra-ordenações e respectivas sanções acessórias nas hipóteses de execução de obras sem licença de construção, e de ocupação de edifícios ou suas fracções autónomas, justamente, sem licença de utilização (artigos 54.º e 55.º).
A título, por seu turno, de promitentes vendedores eram também os réus que nas relações internas dos contraentes se encontravam em posição vocacional de promover a emissão da licença de utilização, por isso mesmo em princípio sobre eles fazendo impender essa obrigação, como vimos, o artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro.
2. Flui do exposto que, por força da lei e do contrato, a licença de utilização era indispensável à outorga da escritura, competindo aos réus recorrentes a sua obtenção no prazo contratual máximo de 150 dias a contar de 20 de Fevereiro de 1997, de forma a poder realizar-se a escritura, sem exceder aquele prazo, dentro de 30 dias a contar da consecução da licença.
2.1. Sucede, porém, que os réus não a obtiveram dentro do prazo aludido, quedando incumprida essa obrigação e, por consequência, a obrigação de outorga da escritura, daquela estritamente dependente.
Tratando-se, pois, de obrigações a prazo, nem pelo simples decurso deste sem os réus terem cumprido se verificava, todavia, o incumprimento definitivo, posto que os autores continuaram a manifestar interesse no cumprimento, ainda possível, das aludidas obrigações. E tanto assim que diversas vezes concitaram os devedores à apresentação da licença de habitabilidade e à celebração da escritura (cfr. supra, II, 1.4., 1.6., 1.8. e 1.11.).
Verificou-se em semelhante circunstancialismo mera dilação do cumprimento, configurando juridicamente uma situação de mora solvendi, devido a facto dos réus, acrescente-se, e, por conseguinte, a estes imputável (artigo 804.º, n.º 2, do Código Civil).
Na verdade, conforme o artigo 799.º, n.º 1, incumbe ao devedor provar que a falta de cumprimento da obrigação não procede de culpa sua, mas não havendo os réus logrado ilidir a presunção tem-se a culpa destes como assente (artigos 344.º, n.º 1, e 350.º) (11).
É certo que os réus depararam com entraves na outorga da licença de utilização e respectivo alvará por parte da autarquia, vendo-se obrigados a intimar judicialmente o presidente da câmara de Vila Nova de Gaia para a emissão do último (supra, II, 1.16.).
Todavia, estando obrigados a obter a licença no prazo de 150 dias a contar de 20 de Fevereiro de 1997, ou seja, até 20 de Julho do mesmo ano - recte, inclusive antes dessa data, posto que, segundo a cláusula 5.ª do contrato, dentro daquele mesmo prazo havia que celebrar a escritura -, os réus apenas a requereram ao órgão autárquico no dia 28 de Novembro, como se provou (supra, II, 1.16.), mais de 4 meses volvidos sobre a consumação do termo contratual.
Neste conspecto, dispõe o n.º 2 do artigo 799.º que a culpa do devedor na falta de cumprimento da obrigação é apreciada «nos termos aplicáveis à responsabilidade civil». E a remissão significa que no sector da responsabilidade contratual vigora, inter alia, o princípio básico formulado no artigo 487.º, segundo o qual «a culpa do devedor se mede em abstracto, tendo como padrão a diligência típica de um bom pai de família - em face das circunstâncias de cada caso, precisa o normativo - e não em concreto, de acordo com a diligência habitual do obrigado» (12).
Ora, não se afigura, salvo o devido respeito, que a conduta dos réus possa considerar-se em sintonia com estes parâmetros, quando, apesar do horizonte temporal de Julho de 1997 convencionado para o cumprimento da obrigação, e a despeito de dificuldades burocrático-administrativas no seio da municipalidade, maiores ou menores, mas sempre previsíveis, se abstiveram, durante mais de 9 meses, de dirigir à administração autárquica o requerimento indispensável à concessão da licença.
Em suma. Não só não foi ilidida pelos réus a presunção de culpa, mas provou-se inclusivamente que agiram com falta de diligência em função do cumprimento da obrigação.
E daí a imputabilidade da mora em que incorreram.
2.2. Nestas condições lançaram ainda mão os autores do derradeiro recurso da interpelação admonitória prevista no n.º 1, segunda parte, do artigo 808.º, fazendo notificar judicialmente os réus (cfr. supra, II, 1.4.) para, no prazo suplementar de 20 dias - cuja razoabilidade, de resto, não vem questionada (13) -, designarem data e local para a realização da escritura, ou, em alternativa, entregarem todos os documentos necessários à sua celebração, maxime a licença de utilização/habitabilidade, sob pena de resolução do contrato (14).
E a falta de cumprimento pontual da admonição teve como consequência, nos termos do citado normativo, considerar-se «para todos os efeitos não cumprida a obrigação», convertendo-se a mora em falta definitiva de cumprimento.
Surgiu consequentemente na esfera jurídica dos autores o direito à resolução do contrato (15), além do direito de indemnização dos danos - que a mora, aliás, já lhes conferia (artigo 804.º, n.º 1) -, restrito na espécie vertente ao dobro do sinal (artigo 442.º, n.os 2, segunda parte, e 4), sem prejuízo dos juros moratórios, o que tudo vieram exercer legitimamente mercê da presente acção.
2.3. Contrapõem fundamentalmente os réus recorrentes que nas obrigações sem prazo certo «o devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir» (artigo 805.º, n.º 1; cfr. o ponto 21.º da alegação da revista).
Contudo, os recorrentes «nunca foram interpelados pelos recorridos para comparecer em cartório notarial, em dia e hora certos, para outorgar a escritura, não estando por isso em mora» (cfr. o ponto 25.º da alegação). E a mora seria por sua vez legalmente imprescindível à verificação do incumprimento definitivo da obrigação e à condenação no pagamento do dobro do sinal, que por isso carece de fundamento jurídico (no sentido exposto, cfr., supra, II, conclusões 4.9., 4.10., 4.11. e 4.12.).
Se bem se interpreta a posição exposta, não bastaria, por conseguinte, o decurso dos 150 dias contratuais a contar da celebração da promessa - 20 de Fevereiro de 1997 - para os recorrentes ficarem constituídos em mora, uma vez que esse prazo, fixado na cláusula 5.ª do contrato, não se referiria à obrigação de comparência para outorga da escritura, que assim seria uma obrigação pura.
Por isso quiçá a necessidade de interpelação no tocante a esta obrigação.
3. Entende-se, tudo ponderado, que os recorrentes carecem de razão.
3.1. Como se constatou oportunamente, a 1.ª instância situara o problema no plano das relações entre a obrigação, principal, de celebração da compra e venda prometida mediante a escritura - competindo a marcação desta a qualquer das partes, visto que o contrato não cometia o encargo nem a uma nem a outra - e a obrigação, secundária, impendente sobre os réus, de obtenção da licença de utilização.
Nesse nível, considera a sentença, as relações de interdependência das duas sortes de obrigações definem-se de modo tal que, assumindo a segunda funcionalmente natureza instrumental da primeira, o seu incumprimento impede o cumprimento desta, e a mora imputável aos promitentes vendedores relativamente à obrigação acessória produz «reflexos idênticos» na obrigação principal, implicando a correspectiva mora.
Por sua vez o acórdão em recurso, aderindo à mesma linha de orientação, acrescenta certeiramente traduzir a tese dos réus «uma falsa questão», porque «de nada valeria aos autores marcarem dia e local para a escritura se não estavam munidos da necessária licença de habitabilidade, apesar de por diversas vezes terem interpelado os réus para que a apresentassem, sem êxito».
Neste quadro do incumprimento contratual interessa, porém, introduzir certas precisões.
3.2. Através de um contrato-promessa bilateral, de um «pré-contrato», precisamente, na sugestiva terminologia divulgada na Alemanha («Vorvertrag»), as partes não concluem imediatamente o contrato que pretendem celebrar - v. g., de compra e venda, de arrendamento, de sociedade -, apenas se vinculando de imediato a concluí-lo posteriormente. Cada uma das partes obriga-se perante a outra, sob determinados pressupostos ou dentro de certo prazo, a celebrar o «contrato principal» tido em vista («Hauptvertrag») - cfr. o artigo 410.º, n.º 1, do Código Civil português.
Emerge consequentemente do contrato-promessa, para cada um dos promitentes, o direito de exigir do outro a celebração do contrato principal e a correlativa obrigação de o celebrar, direitos e obrigações que têm por objecto a emissão das necessárias declarações negociais correspondentes ao contrato prometido (16).
Regressando contudo ao nosso caso, uma coisa é a obrigação de celebrar a escritura no sentido que vem de se precisar, outra diferente a obrigação de marcação do acto notarial, implicando a prática dos actos preparatórios concernentes.
Mas os recorrentes polarizaram a alegação na falta de interpelação para comparecerem num cartório notarial em vista da outorga da escritura (cfr. os passos citados supra, 2.3.), enleando as duas obrigações, e assim introduzindo, salvo o devido respeito, um elemento perturbador da lógica argumentativa, cuja clarificação não pode dispensar-se, pese a oneração sobremodo da simplicidade de decisão da presente revista.
Centrando-se, por conseguinte, a outorga ou celebração da escritura na emissão das declarações negociais, a obrigação correlativa impende sobre cada uma das partes, constituindo elemento nuclear do vínculo consubstanciado no contrato--promessa.
A obrigação de marcação da escritura é, por seu turno, acessória da celebração, e o contrato não especifica se a mesma incumbe aos autores ou aos réus, como a sentença desde cedo fez notar.
Faltando em todo o caso a licença de utilização, debalde se procurará com utilidade autonomizar o incumprimento dessa outra obrigação, tanto mais quando, omisso o contrato a seu respeito, podia a mesma incumbir, repete-se, quer aos réus, quer aos autores, em função porventura da posse da licença (cfr. a propósito o artigo 239.º do Código Civil).
Deve, pois, abstrair-se da marcação da escritura por falta de actualidade na economia do incumprimento, e pela sua acessoriedade relativamente à obrigação principal de celebração propriamente dita do contrato prometido.
Posto isto, importa noutra tónica precisar o seguinte.
Quando na cláusula 5.ª do contrato-promessa se remete o remanescente do preço para o acto de outorga da escritura - a realizar 30 dias após a obtenção da licença, mas dentro dos 150 dias a contar da data do contrato - tem-se decerto em vista o acto de emissão das declarações de vontade, e não propriamente a obrigação de marcação da escritura, acerca da qual é o contrato omisso, como vem decidido.
É, pois, manifesto, ao invés da ideia subjacente à argumentação dos recorrentes, que o prazo previsto na cláusula 5.ª se refere, quer à obtenção da licença de utilização, quer à celebração da escritura, sendo esta também uma obrigação sujeita a prazo.
E daqui duas ilações.
Por um lado, não ficando contratualmente definido a qual das partes incumbia a marcação do acto notarial, não se pode em rigor afirmar que pela consumação do prazo contratual incorressem os réus em mora quanto a esta obrigação.
Mas também por isso mesmo não podiam os réus pretender ser interpelados pelos autores para comparecerem no notário, como pressuposto da sua colocação em mora: primeiro, porque a obrigação de marcação do acto tanto podia recair sobre eles como impender sobre os autores; segundo, porque na falta da licença de utilização, imputável a mora dos réus, não podia a escritura ter lugar.
Acresce que, encontrando-se sujeita a prazo a emissão da declaração negocial através da celebração da escritura, e havendo o mesmo decorrido sem os réus a terem emitido, parece não poder deixar de se concluir que incorreram em mora quanto a essa obrigação independentemente de interpelação (dies interpellat pro homine; artigo 805.º, n.º 2, alínea a), do Código Civil).
Tanto assim que tal se deveu à falta da licença, por sua vez imputável a mora dos réus e obstruindo ao mesmo tempo a emissão da declaração negocial dos autores.
Ensaiaremos neste sentido um passo mais, intentando perscrutar na estrutura do contrato a articulação do incumprimento da obrigação de obtenção da licença, decorrido o prazo contratual a que se encontrava sujeita (artigo 805.º, n.º 2, alínea a), do Código Civil), com a mora da essencial obrigação de outorga do contrato prometido, dando azo à conversão em incumprimento definitivo, contestada pelos recorrentes.
Revertemos consequentemente à conexão entre essas duas obrigações aludidas na cláusula 5.ª do contrato-promessa, conforme a orientação que a sentença de Vila Nova de Gaia decisivamente imprimiu à temática litigiosa, acolhida e desenvolvida pela Relação do Porto.
3.3. A relação obrigacional emergente do contrato sinalagmático - assim no caso sub iudicio - caracteriza-se como relação jurídica em que dois ou mais sujeitos se encontram reciprocamente investidos no direito de exigir e na obrigação de cumprir em correspectividade certas prestações que justamente determinam o tipo da relação obrigacional (17).
Além destes «deveres de prestação» (Leistungspflichten) que a caracterizam, pode a relação obrigacional gerar ainda «outros deveres de conduta» (weitere Verhaltenspflichten), de âmbito limitado, assumindo normalmente uma função auxiliar, a que adiante voltaremos. Mas o que fundamentalmente lhe confere conteúdo e significado, definindo o seu carácter, é aquele determinado dever de prestação; certa prestação do devedor, ou de ambas as partes na relação bilateral, cuja realização representa normalmente a consecução do escopo em que se esgota a relação obrigacional (18).
Duas espécies de deveres de prestação constituem objecto de análise doutrinária.
Desde logo, os denominados «deveres de prestação primários» ou «principais» (primäre Leistungspflichten; Hauptleistungspflichten), mercê dos quais nasce a relação jurídica obrigacional como tal, cunhada na sua peculiar especificidade - v. g., os deveres de entrega da coisa do vendedor e de pagamento do preço do comprador.
Ao lado destes, podem as partes, no entanto, convencionar determinados deveres de prestação acessórios, de menor significado no confronto com os deveres principais, conquanto participando com estes na configuração da relação obrigacional.
Trata-se agora de «deveres de prestação secundários» (secundäre Leistungspflichten) que, podendo surgir no desenvolvimento ulterior da relação, nem por isso, na moderna concepção, deixam de repousar na relação obrigacional originária - v. g., o dever de indemnização por danos resultantes da mora ou cumprimento defeituoso de um dever de prestação primário.
Significativa também para nós neste momento é ainda a destrinça entre a categoria dos deveres de prestação e a dos «outros deveres de conduta» com fonte na relação obrigacional, há momentos referidos (weitere Verhaltenspflichten).
Surgem com efeito da mesma relação, lateralmente aos deveres de prestação, conforme a intensidade da específica vinculação, em diversa medida e extensão, deveres de recíproco respeito e consideração pelos interesses da contraparte, traduzindo aquele tipo de comportamento em geral que se pode esperar de contraentes probos e leais.
Está-se portanto ante deveres decorrentes do princípio da boa fé - da Treu und Glauben plasmada no § 242 do BGB, com assento também no artigo 762.º, n.º 1, do nosso Código Civil -, que deve nortear o comportamento de qualquer das partes e não só do devedor, visando, ora a protecção do credor de danos susceptíveis de atingirem os seus bens jurídicos na vida da relação obrigacional (Schutzpflichten), ora a conservação da relação de confiança indispensável ao desenvolvimento de relações jurídicas duradouras, tais as relações laborais e societárias (Loyalitätspflichten).
A diferenciação das duas categorias de deveres - que originou o adágio «todo o dever de prestação é dever de conduta, mas nem todo dever de conduta é dever de prestação» - radica em dois aspectos fundamentais.
Primeiro, os deveres de prestação, designadamente os deveres primários, definem, conforme a sua modalidade e enlace, o tipo da relação obrigacional. Enquanto os outros deveres de conduta, de uma ou outra espécie, podem apresentar-se em todas as situações, sem ligação privilegiada a determinado tipo de obrigação.
Em segundo lugar, o conteúdo dos deveres de prestação está por via de regra definido de antemão, tornando possível a exigência judicial da prestação mediante a acção de cumprimento.
O mesmo não sucede com os demais deveres de conduta, cujo conteúdo não surge normalmente determinado no momento do nascimento da relação, mas só com o seu desenvolvimento ulterior, em função do caso concreto: as partes ficam mutuamente obrigadas a comportar-se, consoante as exigências da situação dada, de modo a não frustrarem o escopo da obrigação, a evitarem danos, a facilitarem a execução.
Por isso se compreende que não possa geralmente accionar-se à partida o cumprimento de «outros deveres de conduta» enquanto tais, restando em regra no caso de violação o recurso à sanção ulterior do dever de indemnização e, sendo caso disso, do exercício dos direitos de resolução ou de denúncia (19).
Apesar de tudo, subsiste sempre a possibilidade de as partes, definindo com precisão determinado comportamento e incluindo-o no conteúdo da obrigação, configurarem certos deveres como deveres de prestação (acessórios), que podem assim vir a tornar-se objecto autónomo de acção judicial de cumprimento - v.g., se ficou acordado no contrato de arrendamento que o arrendatário procederia a determinadas reparações.
Esboçada a diferenciação entre as duas classes de deveres, não deixará ainda de se mencionar a opinião segundo a qual a mora do devedor relativa ao cumprimento de um dever acessório, seja de conduta, seja de prestação, não põe em causa, por via de regra, a subsistência da relação obrigacional no seu todo - mediante o exercício, por exemplo, do direito de resolução -, aferindo-se a valoração do dever em mora como principal ou secundário, para este efeito, pelo conteúdo do contrato, as circunstâncias que o rodeiam e, primacialmente, o escopo visado pelas partes através dele (20).
3.4. Pois bem. Em presença da densificação ensaiada, pode seguramente concluir-se que as obrigações contratuais dos réus, de obtenção da licença de utilização e de emissão da declaração negocial de venda através da celebração da escritura pública, não se caracterizam como deveres de conduta na acepção teorizada, mas com deveres de prestação.
Trata-se, na verdade, de deveres que nascem com a celebração do contrato-promessa, definindo pela sua precisão e concretização desde o início os contornos da relação obrigacional que nele teve a sua génese, em lugar de se limitarem a importar e interpretar, no desenvolvimento dinâmico da situação jurídico-concreta, difusos imperativos de consideração e protecção da contraparte ou as injunções de lealdade e honorabilidade que fluem dos ditames da boa fé.
E tratando-se indubitavelmente de deveres de prestação, não se suscitam também dúvidas de que a emissão da declaração negocial mediante outorga da escritura constitui irrecusável dever de prestação primário, quando se cogite que o objecto e escopo nuclear do contrato-promessa reside precisamente na celebração do contrato prometido, mercê da emissão das correspondentes declarações negociais (supra, 3.2. e nota 16).
Quanto à obrigação de obtenção da licença de utilização, dir-se-ia à primeira vista, observando a sua aparência acessória e instrumental relativamente àquele dever primário, ser a mesma qualificável como dever de prestação secundário.
Propendemos no entanto a pensar, tudo ponderado, que não se pode reduzir a esse plano a natureza jurídico-concreta de um semelhante dever.
Por força da lei e do contrato, como oportunamente houve o ensejo de mostrar com razões para que se remete (supra, 1.1.), a celebração da escritura e a emissão das declarações negociais da compra e venda dependia estritamente da obtenção da licença de utilização, assumindo esta obrigação uma instrumentalidade determinante da obrigação primária que a deve aproximar da natureza desta.
Também por isso se deverá admitir que o dever em apreço concorreu de algum modo para a definição na origem da relação obrigacional, emergindo esta, aliás, de um negócio jurídico, como o contrato-promessa, delineado em abstracto na lei mediante uma tipicidade dir-se-ia aberta, apenas embrionariamente condicionada pelo tipo concreto do contrato prometido.
E a obtenção da licença não deixa por fim de poder construir-se como resultado (cfr. supra, nota 18), de cuja efectiva consecução se fez depender o pontual cumprimento do contrato pelos promitentes vendedores.
3.5. Salvo melhor opinião, decorre a nosso ver do exposto que a obrigação, impendente sobre os recorrentes, de obterem a licença de utilização da fracção prometida no prazo fixado na cláusula 5.ª do contrato reveste na estrutura da relação obrigacional uma natureza muito próxima dos denominados deveres de prestação primários ou principais.
E a obrigação de celebração da escritura, com a emissão das correspondentes declarações negociais, foi colocada na estrita dependência desse dever, de tal forma que a mora no adimplemento deste não podia deixar de implicar a mora no cumprimento daquela.
Era, por consequência, possível aos autores a conversão da mora em incumprimento definitivo com esta extensão, abrindo-se a via da resolução do contrato, do pagamento do sinal em dobro e dos juros moratórios sancionados pelas instâncias.
4. Resta a omissão de pronúncia de que os recorrentes argúem o acórdão da Relação do Porto (supra, II, conclusões 4.1. a 4.3. e 4.7.
Permita-se, todavia, observar a este respeito, evocando a explanação antecedente, tratar-se de uma arguição injusta.
O acórdão sub iudicio remeteu substancialmente a decisão para a sentença de Vila Nova de Gaia, pelo facto de as questões de que cumpria conhecer haverem sido aí correctamente equacionadas e resolvidas.
Mas não se cingiu o aresto em recurso ao uso, indiscutivelmente legítimo, da faculdade legal. Aduziu importantes elementos de fundamentação em reforço da sentença, e visando a recta convicção dos apelantes, de modo a poder afirmar-se não haver subsistido nenhuma questão, quiçá um argumento em aberto, que tornasse indispensável o presente recurso.
O acórdão recorrido apreciou e decidiu, por conseguinte, todas as questões de que cumpria conhecer (artigo 660.º, n.º 2, segunda parte, do Código de Processo Civil), tanto obstando à verificação da nulidade tipificada na alínea d), primeira parte, do n.º 1 do artigo 668.º
5. Improcedendo conforme o exposto todas as conclusões da alegação, acordam no Supremo Tribunal de Justiça em negar a revista, confirmando o acórdão recorrido.
Custas pelos réus recorrentes (artigo 446.º do Código de Processo Civil).
Lisboa, 15 de Janeiro de 2004
Lucas Coelho
Santos Bernardino
Bettencourt de Faria
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(1) Os autores litigam com o benefício de apoio judiciário, na modalidade de dispensa do pagamento de preparos e de prévio pagamento de custas, oportunamente concedido (fls. 70)..
(2) Que para melhor elucidação se transcreve na íntegra: «A parte remanescente do capital em dívida isto é Esc. 12 400 000$00 (doze milhões e quatrocentos mil escudos), serão pagos no acto de outorga da escritura definitiva de compra e venda que será feita em nome do segundo outorgante [os autores, promitentes compradores] ou de quem ele nomear, até 30 dias após a obtenção da licença de habitabilidade, prazo este que não poderá ultrapassar os 150 dias desta data.»
(3) O n.º 1 do artigo 44.º, que não obstante a redacção de 1986 reproduz a versão original do artigo, é do seguinte teor: «Não podem ser celebradas escrituras públicas que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos sem que se faça perante o notário prova suficiente da inscrição na matriz predial e da existência da correspondente licença de construção ou de utilização, quando exigível, da qual se fará sempre menção na escritura.» (frisado agora)..
(4) Flui ainda deste aresto que os réus, na sequência de deferimentos tácitos da emissão da licença de utilização e do respectivo alvará, vieram a requerer no Tribunal Administrativo de Círculo do Porto a intimação do presidente da câmara para a emissão do alvará, pedido cuja procedência o STA confirmou (cfr. supra, II, 1.16.)..
(5) Cujo sentido, tal como se encontra expresso no artigo 12.º do requerimento da notificação (fls.18), é muito claro e assaz peremptório na advertência endereçada aos requeridos de que na falta de cumprimento dentro do prazo assinado, citamos, «os requerentes pedirão a resolução do contrato, por incumprimento contratual, com a consequente devolução do sinal em dobro se outra indemnização legal não for exigida».
(6) Cfr. o texto do inciso supra, nota 3
(7) Dispõe, na verdade, este normativo, sob a elucidativa epígrafe Obrigação de constituição da propriedade horizontal e de obtenção da licença de utilização: «Celebrado contrato-promessa de compra e venda de fracção autónoma a constituir, e salvo estipulação expressa em contrário, fica o promitente--vendedor obrigado a exercer as diligências necessárias à constituição da propriedade horizontal e à obtenção da correspondente licença de utilização.»
(8) Abstrai-se, por conseguinte, da questão de saber se, havendo sinal passado, a simples mora confere de imediato o direito de resolução do contrato-promessa, sem observância do regime regra gizado no artigo 808.º do Código Civil, ou se, ao invés, se torna para o efeito sempre indispensável a conversão da mora em incumprimento definitivo nos termos do mesmo normativo. Na verdade, este tema não se controverte na revista, insurgindo-se os recorrentes tão-somente quanto à verificação da própria mora. E os autores recorreram em todo o caso, como de seguida melhor se verá, ao procedimento de conversão previsto no n.º 1 daquele artigo, pelo que, a existir a mora que os réus recorrentes contestam, sempre o direito de resolução seria indiscutível, qualquer que fosse a tese perfilhada na aludida problemática. Não sendo este, portanto, o ensejo adequado para assumir posição compromissória na querela, refira-se apenas a título elucidativo, a favor da primeira alternativa equacionada, Mário Júlio de Almeida Costa, Direito das Obrigações, 9.ª edição revista e aumentada, Almedina, Coimbra, Outubro de 2001, págs. 397 e segs., e 928, nota 1, com recensão doutrinária e citação de jurisprudência deste Supremo Tribunal nos dois sentidos..
(9) Acórdão de 24 de Fevereiro de 1999, «Boletim do Ministério da Justiça», n.º 484, págs. 186 e segs., e «Boletim dos Registos e do Notariado», n.º 3/99, de Março de 1999, págs. 11 e seguintes. No sentido exposto, cfr. o parecer do Conselho Consultivo da Procuradoria-Geral da República n.º 9/2000, de 16 de Junho de 2000, «Diário da República», II Série, n.º 280, de 4 de Dezembro de 2001, págs. 20 167 e segs., onde se estudou a história e o enquadramento teleológico do preceito até à sua revogação pelo Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de Julho (artigo 7.º), o qual originou igualmente tremendas dificuldades de aplicação que o parecer bem ilustra. Idêntica interpretação do artigo 44.º, n.º 1, prevalecia, além do mais, no Conselho Técnico da Direcção-Geral dos Registos e do Notariado, consoante as informações coligidas na nota 9 do citado parecer.
(10) Alterado por ratificação pela Lei n.º 29/92, de 5 de Setembro, com as extensas modificações a breve trecho introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 250/94, de 15 de Outubro.
(11) Acerca da justificação dogmática desta presunção, cfr. Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. II, 7.ª edição (Reimpressão da 7.ª edição - 1997), Almedina, Coimbra, Julho de 2001, pág. 101, nota 1, citando doutrina italiana e alemã.
(12) Antunes Varela, op. cit., pág. 100.
(13) Justamente, como ensina Antunes Varela, op. cit., pág. 125, nota 2, o artigo 1454.º do Código Civil italiano estipula não dever esse prazo ser inferior a 15 dias, o que para nós pode constituir ponto de referência, na falta de disposição semelhante no direito português.
(14) Cfr. supra, nota 5. Acerca do instrumento da notificação admonitória, ou interpelação cominatória na terminologia de certos autores, aplicável à generalidade dos contratos bilaterais, incluindo o contrato-promessa bilateral ou sinalagmático, com ou sem constituição de sinal, veja-se uma vez mais Antunes Varela, op. cit. (vol. II), págs. 125/126, referenciando outra doutrina portuguesa, italiana, alemã, e vol. I, 10.ª edição, revista e actualizada (Reimpressão), Almedina, Coimbra, Fevereiro de 2003, págs. 344 e seguintes.
(15) Efectivamente, na lição de Antunes Varela, op. cit., vol. II, pág. 121, nota 2, «a resolução do contrato, quando a obrigação do faltoso se integre num contrato bilateral, não é um efeito da mora», emergindo para o credor tão-somente «quando a mora se converta, por qualquer das vias já apontadas [e, de entre estas, justamente, a notificação admonitória], em não cumprimento definitivo da obrigação». Cfr., todavia, supra, nota 8.
(16) No sentido exposto, Karl Larenz, Lehrbuch des Schuldrechts, B. I, Allgemeiner Teil, 14., neubearb. Auf., C. H. Beck’sche Verlagsbuchhandlung, München, 1987, págs. 85/86. Que a emissão da declaração negocial constitui o objecto dos direitos e obrigações que integram o conteúdo do contrato-promessa revela-o indirectamente o n.º 1 do artigo 830.º do Código Civil, ao referir que a sentença de execução específica produz «os efeitos da declaração negocial do faltoso».
(17) Larenz, op. cit., págs. 6 e segs., que por momentos estamos a acompanhar; também entre nós Antunes Varela, op. cit., vol. I, págs. 121/128.
(18) Anota-se, por outro lado, que a prestação, podendo consistir numa acção ou omissão, não raro compreende também um resultado a produzir pelo acto do devedor - v. g., a atribuição do uso ou gozo de uma coisa, a edificação de uma obra -, situações em que este apenas cumpre se o resultado se verificar. Ademais, desde que a verificação do resultado dependa ainda de outros factores, além da actuação do devedor - v. g., de uma autorização administrativa, ou de um registo -, considera neste caso a doutrina alemã não se poder dar por já cumprido o dever de prestação enquanto o resultado efectivamente não sobrevier, apesar de o devedor, que à sua produção se obrigou, haver eventualmente feito por seu lado tudo o que devia fazer.
(19) Neste sentido também Antunes Varela, op. cit., vol. I, pág. 127.
(20) Larenz, op. cit., pág. 359.