| 255/12.8TCFUN.L1.S1 |  |
PRAZO PEREMPTÓRIO
PRAZO PERENTÓRIO
RESOLUÇÃO
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA
DIREITO CIVIL - RELAÇÕES JURÍDICAS / FACTOS JURÍDICOS / NEGÓCIOS JURÍDICOS - DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / FONTES DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS / CUMPRIMENTO E NÃO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES / FALTA DE CUMPRIMENTO IMPUTÁVEL AO DEVEDOR / INCUMPRIMENTO DEFINITIVO.
- Antunes Varela Antunes, Das Obrigações em Geral, 6.ª ed., 1.°, p. 301.
- Galvão Telles, Direito das Obrigações., 6.ª ed., pp.83-84.
- J. Baptista Machado, in “Obra Dispersa”, vol. I, pp. 187 a 193.
- J.C. Brandão Proença, Do Incumprimento do Contrato Promessa Bilateral, p. 109 e ss..
- Paulo Mota Pinto, Declaração Tácita, 1995, p.208.
- Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil” Anotado, vol. I, p. 233, em nota ao artigo 236.º.
- Vaz Serra, in RLJ, Ano 110, p. 326 e 327.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 236.º, N.º1, 238.º, 401.º, N.º1, 432.º, N.º1, 762.º, N.ºS1 E 2, 799.º, N.º1, 808.º, N.º1, 2.ª PARTE.
ACÓRDÃO DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
-DE 27.11.1997, IN BMJ 471-391.
1. Se as partes, num contrato promessa bilateral de compra e venda de uma fracção autónoma, não convencionaram um prazo certo, fazendo depender a celebração do contrato prometido da ocorrência de dois factos de verificação temporalmente incerta, ou seja: “logo que estejam reunidas as condições documentais”, simultaneamente, com a constituição da “propriedade horizontal”, sendo que a convocação para a formalização do contrato prometido dependia de solicitação da Ré promitente vendedora, acordaram num prazo meramente indicativo, dependente daquelas duas ocorrências futuras: uma de natureza documental e a outra – a constituição da propriedade horizontal – de natureza administrativa.
2. Assumindo a Ré, promitente vendedora, que “caso não proceda à prevista notificação até ao fim de Agosto ficará responsável pelo pagamento dos juros referentes ao crédito intercalar (reforço de sinal), desde essa data e até fim de Dezembro de 2010, sendo que a partir daí a mesma constitui-se em incumprimento definitivo”, acordou na natureza peremptória desse prazo, que a si mesma se impôs, prazo “fatal”, automaticamente ligado a culpa sua pelo incumprimento definitivo do contrato.
3. Face à natureza do prazo clausulado em 2., vencido ele sem que a promitente vendedora tivesse notificado o promitente comprador para outorgar a escritura de compra e venda, poderia este resolver o contrato sem sequer ter que recorrer à interpelação admonitória.
Proc.255/12.8TCFUN.L1.S1
R-524[1]
Revista
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
AA, intentou em 2 de Abril de 2012, nas Varas de Competência Mista do ... – 1ª Secção – acção declarativa de condenação com processo ordinário, contra:
BB, Lda.
Peticionando que se reconheça a resolução do contrato-promessa celebrado entre ambos e se determine a condenação da Ré no pagamento da quantia de € 77.585,98, acrescida de juros de mora, referente à devolução do sinal em dobro e às obras que efectuou na fracção prometida vender.
Para tanto alega ter celebrado com a Ré um contrato-promessa de compra e venda de uma fracção autónoma e que, decorrido o período que ficara acordado entre ambos para a celebração do contrato definitivo, a Ré não procedeu ao agendamento da respectiva escritura.
Mais alega que, em consonância com o que foi entre ambos acordado, efectuou o pagamento de € 2.585,98, referente a obras adicionais a efectuar na fracção prometida vender.
Termina referindo ter interpelado a Ré para que efectuasse a marcação da escritura definitiva e que, não tendo tal circunstância ocorrido, e tendo perdido o interesse na concretização do negócio prometido celebrar, resolveu o contrato com a Ré, através de carta que lhe enviou.
Regularmente citada, a Ré impugnou a alegação apresentada pelo Autor, defendendo que o contrato foi celebrado sob termo incerto, considerando que, por tal razão, o mesmo não tinha data fixa para ser cumprido e que, na inexistência de interpelação, nunca chegou a haver incumprimento definitivo.
Pugna, assim, pela improcedência da acção.
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Foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente, e, em consequência, decidiu:
a. Condenar a Ré a pagar ao Autor a quantia de € 75.000,00, acrescida de juros de mora, à taxa legal, contados desde 14 de Agosto de 2011 e até efectivo e integral pagamento;
b. Condenar a Ré a pagar ao Autor a quantia de € 2.585,98, acrescida de juros de mora, à taxa legal, contados desde de Agosto de 2011 e até efectivo e integral pagamento;
c. No mais peticionado, absolveu a Ré.
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Inconformada, a Ré recorreu para o Tribunal da Relação de Lisboa, que, por Acórdão de 16.4.2015 – fls. 332 a 338 –, julgou procedente a apelação, revogando a sentença recorrida, absolvendo a Ré dos pedidos.
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Inconformado, o Autor recorreu para este Supremo Tribunal de Justiça, e alegando, formulou as seguintes conclusões:
I - O presente recurso é admissível e deve ser admitido.
II – O presente recurso tem como principal fundamento o erro na análise da estrutura formal do texto patente em contrato promessa de compra e venda, uma vez que se limitou a interpretar o sentido estrutural (do modo como se encontrava organizada o texto da Cláusula Quarta) do contrato promessa sub judice, não dando qualquer relevância à vontade das partes na redacção do referido contrato.
III – Existe erro notório na apreciação da prova quando no texto da decisão recorrida se dá por provado, ou não provado, um facto que contraria com toda a evidência, segundo o ponto de vista de um homem de formação média, a lógica mais elementar e as regras da experiência comum.
IV. O Tribunal de 1ª Instância julgou parcialmente procedente a acção, condenando a Ré a:
a. Pagar ao Autor a quantia de 75.000,00€, acrescida de juros de mora, à taxa legal.
b. Pagar ao Autor a quantia de 2.585,98€, acrescida de juros de mora à taxa legal, contados desde Agosto de 2011 e até efectivo e integral pagamento.
V – O Tribunal da Relação decidiu dar provimento ao Recurso apresentado pela Ré e, em consequência, revogar a decisão de primeira instância absolvendo a Ré dos pedidos contra si formulados.
VI – Ora, salvo melhor opinião, e com o devido respeito, parece-nos que o Tribunal da Relação de Lisboa limitou-se a interpretar o sentido estrutural (do modo como se encontrava organizada o texto da Cláusula Quarta) do contrato promessa sub judice, não dando qualquer relevância à vontade das partes na redacção do referido contrato e, atendendo aos factos provados, a uma análise em função do critério de um homem de bom senso razoável que, numa ponderação global do caso, entre em linha de conta com o comportamento do Réu e o propósito subjectivo do próprio Autor.
VII. Efectivamente no intróito da Cláusula Quarta do contrato promessa junto a fls.l2 a 17, se refere que: “A escritura que definitivamente titulará a prometido transacção, deverá ter lugar logo que reunidas os condições documentais para tal, simultaneamente à de constituição de propriedade horizontal, e a solicitação da primeira (prom. Vendedora) ou do seu representante […]”, o que coadjuvada com os números seguintes parece transparecer que se está perante uma condição, e que só e apenas quando, tivessem reunidas as condições documentais, se poderia notificar para realizar escritura.
VIII. Ora, efectivamente essa seria a intenção das partes caso, a documentação estivesse disponível, prevendo-se que estariam até Agosto de 2010 ou até 31 de Dezembro de 2010.
IX. Contudo, as partes no nº2 da referida Cláusula Quarta convencionam expressamente que caso a Promitente Vendedora, agora Ré, não proceda à prevista notificação até ao fim de Agosto de 2010, ficará responsável pelo pagamento dos juros referentes ao crédito intercalar forço de sinal), desde essa data até fim de Dezembro de 2010, sendo que o partir daí ou já, a partir desta data, 31 de Dezembro de 2010, a Ré, Promitente Vendedora, constitui-se incumprimento definitivo, (sublinhado é nosso).
X. Este clausulado é muito claro e demonstra a real intenção das partes pois, se fosse para fazer depender a celebração do contrato definitivo somente da reunião de toda a documentação, sem prazo certo, não seria necessária a estipulação de dois prazos, Agosto de 2010 e 31 de Dezembro de 2010, e muito menos se colocaria a expressão “a partir desta data, a mesma constitui-se em incumprimento definitivo.” (a insistência pelo sublinhado continua a ser nossa).
XI. As partes estipularam um prazo máximo a partir do qual consideram haver incumprimento definitivo da Recorrida e não o fazem depender de qualquer notificação ou interpelação, pois partem do princípio, comummente de que se entre Agosto de 2010 (data previsível para a obtenção de toda a documentação) e Dezembro do mesmo ano, não for celebrada a escritura, verifica-se, sem mais, o incumprimento definitivo do contrato.
XII. Contudo, ainda que ainda assim não se entendesse, da leitura do contrato, designadamente, do n°3 da Cláusula Quarta, resulta que “No caso do segundo não comparecer à escritura de compra e venda, no dia e hora estipulados, de acordo com o acima mencionado no parágrafo primeiro, constitui-se em incumprimento definitivo, pelo que a primeiro terá a faculdade de resolver o presente contrato mediante notificação dirigida à outra parte, por correio registado com aviso de recessão, sem necessidade de qualquer outra interpelação […]”.
XIII. Ou seja, as partes estipularam que se houvesse um incumprimento por parte do Recorrente, promitente-comprador, bastaria uma notificação dirigida à outra parte, por correio registado com aviso de recepção, sem necessidade de qualquer outra interpelação, logo por uma questão de igualdade sistemática de raciocínio, na lógica do contrato haverá que considerar o mesmo procedimento para o Recorrente, por analogia, ou seja, havendo incumprimento definitivo por parte da Promitente Vendedora, Ré, nos termos da nº2 da Cláusula Quarta, bastaria uma notificação dirigida à Ré, por correio registado com aviso de recepção, sem necessidade de qualquer outra interpelação, o que foi efectivamente feito e se encontra a fls. 41 e 43 dos autos.
XIV. O Recorrente entende que não necessitava de tal interpelação já que o contrato é claro e objectivo no sentido de definir o que acontecia em Dezembro de 2010 – o incumprimento definitivo, sem necessidade de qualquer interpelação; mas, no limite, na interpretação do contrato, entende o Recorrente que não lhe pode ser exigida formalidade distinta daquela que expressamente se previu para a Recorrida, daí que as duas interpelações formalizadas e já mencionadas, após Dezembro de 2010, só podem ser entendidas como a confirmação e formalização do incumprimento.
XV. Parece-nos pois claro que, as Partes ao convencionarem que caso a Promitente Vendedora, agora Ré, não proceda à prevista notificação até ao fim de Agosto de 2010, ficará responsável pelo pagamento dos juros referentes ao crédito intercalar (reforço de sinal), desde essa data até fim de Dezembro de 2010, sendo que a partir daí ou seja, a partir desta data, 31 de Dezembro de 2010, a Ré, Promitente Vendedora, constitui-se em incumprimento definitivo, tinham como principal intenção que se a escritura não fosse realizada até 31 de Dezembro de 2010, resolvia-se o contrato, com culpa da Promitente Vendedora, conferindo assim o direito ao Recorrente de receber o sinal em dobro.
XVI. É entendimento consensual dos nossos Tribunais que, constituindo o contrato promessa um contrato de natureza obrigacional, é-lhe aplicável o regime geral dos contratos e do cumprimento (ou incumprimento) contratual, em tudo o que não se mostre afastado pelas normas que regem tal tipo de contrato, assim como as estabelecidas para o tipo de contrato prometido – cfr. artigo 410º, nº, do Código Civil.
XVIII. A resolução caracteriza-se ainda por ser normalmente de exercício vinculado (e não discricionário), no sentido de que só pode ocorrer caso se verifique um fundamento legal ou convencional que autorize o seu exercício (artigo 432º, n.ºl). Assim, se ocorrer esse fundamento, o contrato pode ser resolvido. Se não ocorrer, a sua resolução não é permitida (artigo 406º, nºl). O fundamento legal mais comum para a resolução do contrato é o incumprimento da outra parte (vide artigo 801º, nº 2). Quanto aos fundamentos contratuais é livre a sua estipulação, através das denominadas cláusulas resolutivas expressas, pelas quais se indicam circunstâncias cuja verificação eventual permite o recurso à resolução do contrato.
XIX. Poder-se-á, pois, considerar que o direito de resolução é um direito potestativo, extintivo dependente de um fundamento, isto é, para que exista tem de verificar-se um facto determinativo ou constitutivo desse direito, sendo que tal facto ou fundamento é o facto do incumprimento ou situação de inadimplência.
XX. No que toca à sua formalidade, a resolução do contrato consubstancia-se numa declaração unilateral e receptícia pela qual uma das partes, dirigindo-se à outra põe termo ao contrato, independentemente da vontade desta, a qual, pela sua eficácia retractiva, é equiparada à nulidade ou anulabilidade dos negócios jurídicos.
XXI. A resolução do contrato tem, assim, como decorre do preceito citado em último lugar, de ser consequência, legal ou convencional, da violação do programa negocial e não é admitida sem que a mora se converta em incumprimento definitivo, seja através de interpelação admonitória, seja pela verificação de perda, objectivamente considerada, do interesse do credor na manutenção do contrato – artigo 808º, nºs1 e 2 do Código Civil.
XXII. Digamos pois que, no caso em apreço as partes convencionaram expressamente que, havia incumprimento definitivo:
a) da Parte da Vendedora, Ré, quando esta não procedesse à prevista notificação até ao fim de Agosto de 2010,
b) da Parte da Compradora, Autor, quando este não comparecesse na escritura de compra e venda, no dia e hora estipulados pela Vendedora, Ré.
XXIII. No caso dos autos, estamos perante o previsto na alínea a) supra, ou seja, perante uma situação de mora da ré, que não cumpriu a sua obrigação (de marcação da escritura pública de compra e venda) no prazo estipulado no contrato promessa (até 30 de Dezembro de 2010).
XXIV. Efectivamente, o devedor considera-se constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, não realiza a prestação no tempo devido, entrando assim em imediato incumprimento definitivo, conforme foi expressamente estipulado pelas partes.
XXV. Temos pois, que a fixação do dia 30 de Dezembro de 2010 comportou um chamado “negócio fixo absoluto” em que o termo é essencial, permitindo assim ao credor, agora Recorrente, resolver o contrato.
XXVI. No presente caso, estamos perante uma situação em que a obrigação tinha prazo certo (31 de Dezembro de 2010), pelo que o Autor não carecia de interpelar a Ré para cumprir, mas apenas notificá-lo, por carta registada, da resolução do contrato.
XXVII. Com efeito, as Partes ao terem convencionado uma segunda data ou seja, para além da primeira data Agosto de 2010, agendarem a data de 31 de Dezembro de 2010, parece-nos que este prazo reveste a natureza de prazo limite absoluto, cujo decurso determina o imediato incumprimento definitivo, possibilitando a resolução, ou de um prazo fixo relativo, determinante de simples situação de mora.
XXVIII. Temos pois que, como acima se deixou dito, tinha o Recorrente todo o direito de resolver o contrato, por claro e expresso incumprimento definitivo por parte da Ré, tendo assim direito a receber o sinal em dobro, conforme havia sido, e bem, decidido no Tribunal de Primeira Instância (artigo 442º, nº2, 2ª parte, do Código Civil).
Normas violadas: 405º,410º,442/nº1 e nº2 (2ª parte) e 804º do Código Civil.
Termos em que, se pede a revogação do douto acórdão recorrido mantendo-se a decisão proferida pela primeira instância.
A Ré contra-alegou, pugnando pela confirmação do Acórdão.
***
Colhidos os vistos legais cumpre decidir, tendo em conta que a Relação considerou provados os seguintes factos:
A. Entre o Autor e a Ré foi celebrado e assinado em 15 de Julho de 2009, o contrato promessa de compra e venda junto por cópia a fls. 11 a 17 dos autos, cujo teor aqui se dá por inteiramente reproduzido e integrado para todos os efeitos legais;
B. No âmbito do referido contrato, a Ré ficou obrigada a vender ao Autor, uma fracção habitacional, na edificação urbana a denominar “P...”, sita na freguesia de ..., concelho do ..., inscrita na matriz da referida freguesia sobre o artigo n° 73/7, da secção “E”, descrita na Conservatória do Registo Predial do ... sob o n°… da referida freguesia, ao abrigo do alvará de obras de construção n° 186/2007, designada provisoriamente pela letra "AD", situada no 5° piso, do bloco 2;
C. O preço desta prometida transacção foi estabelecido no montante global de € 180.000,00 (cento e oitenta mil euros), a ser pago da seguinte forma:
- € 25.000,00 (vinte e cinco mil euros) pagos a título de sinal aquando da celebração do referido contrato;
- € 25.000,00 (vinte e cinco mil euros), como reforço do sinal, a ser pago até ao dia 31 de Agosto de 2009;
- € 130.000,00 (cento e trinta mil euros), aquando da outorga da Escritura
Pública de Compra e Venda;
D. O Autor procedeu ao pagamento da quantia de € 25.000,00 (vinte e cinco mil euros) referente ao sinal, na data de celebração do contrato e, em 28 de Agosto de 2009, procedeu ao pagamento da quantia € 25.000,00 (vinte e cinco mil euros) a título de reforço de sinal;
E. Para efeitos do pagamento das referidas quantias, o Autor recorreu a um empréstimo intercalar, junto da Caixa ...;
F. Foi estipulado no contrato promessa, na sua cláusula 4ª, que “A escritura que definitivamente titulará a prometida transacção, deverá ter lugar logo que se encontrem reunidas as condições documentais para tal, simultaneamente à de constituição da propriedade horizontal (…)”, a solicitação da Ré, prevendo-se reunidas tais condições até Agosto de 2010;
G. A Ré não procedeu, até ao dia 31 de Agosto de 2010, a qualquer notificação do Autor para efeitos de marcação da escritura pública definitiva;
H. De acordo com a cláusula 5ª do contrato promessa de compra e venda, poderia a promitente vendedora, ora Ré, “efectuar algumas alterações relativamente ao projecto inicial, no fogo prometido vender”:
L. Em 15 de Julho de 2009, foi outorgado entre as partes, um Acordo de Adjudicação de obras extra, a efectuar no fogo referido no contrato promessa de compra e venda, conforme documento junto por cópia a fls. 35 a 37 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os seus efeitos legais;
J. Por via deste Acordo, o Autor, promitente-comprador, pagou à Ré a quantia de € 2.585,98 (IV A incluído à taxa de 14%);
K. Não tendo a Ré notificado o Autor para efeitos de celebração da escritura definitiva, o Autor encetou diversas diligências no sentido de ser agendada a sua outorga, o que não aconteceu até a presente data;
L. Como tivessem sido goradas todas as tentativas no sentido do cumprimento do acordado, o promitente-comprador, ora Autor, por carta datada de 12 de Maio de 2011, junta por cópia a fls. 41 a 43 dos autos, cujo teor aqui se dá por reproduzido e integrado para os devidos efeitos, resolveu o contrato e reclamou todas as quantias que entendeu serem-lhe devidas pela promitente vendedora, ora Ré;
M. Como, mais uma vez, todas as diligências se revelaram infrutíferas, o Autor remeteu nova missiva à Ré, promitente vendedora, datada de 2 de Agosto de 2011, reclamando o pagamento das quantias que lhe entregara até à data, ao abrigo do contrato ajuizado, incluindo os juros vencidos, devidos pelo empréstimo intercalar, carta essa junta por cópia a fls. 46 a 47 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os seus efeitos legais;
N. A escritura pública de compra e venda não foi realizada até à presente data por causas imputáveis à Ré, que não tem os documentos para tanto necessários, em especial as licenças camarárias necessárias para a sua realização, pois atrasou-se na conclusão das obras;
O. Encontrando-se a Ré impossibilitada de celebrar a escritura de compra e venda com o Autor;
P. O Autor foi contratado para trabalhar na Holanda, onde começou a trabalhar em 1 de Abril de 2012;
Q. Não tendo agora, por esse motivo, qualquer interesse em comprar um apartamento na Madeira, para onde não intenção de voltar;
R. Razão pela qual perdeu todo o interesse na concretização do negócio sub judice;
Nela foram dados como não provados, fundadamente os seguintes pontos:
I. A empresa referida em P. seja holandesa;
2. A Ré, por variadíssimas vezes, deu explicações e informou o Autor sobre as causas do atraso da celebração da escritura pública que iria tutelar a transmissão ajuizada, demonstrando-lhe sempre uma vontade clara de pretender cumprir com as suas obrigações; 3.A Ré nunca garantiu ao Autor que a fracção autónoma estaria “pronta a escriturar” em Agosto de 2010;
No 1º grau não se respondeu, por alegadamente inserirem alegações, ilações e ponderações de valor, aos seguintes pontos da B.I:
Alínea 6 – O processo de construção de um edifício de habitação colectiva está sujeito a muitos procedimentos burocráticos e a muitas vicissitudes e depende de uma complexa teia de relações com diversas entidades (nomeadamente Câmara Municipal, Entidades Bancárias, quando existe financiamento, o que é o caso, empreiteiros, subempreiteiros...) que não permitem ao dono da obra fixar um prazo rigoroso;
Alínea 7 – Existem muitas interligações e dependências que obstam a que a Ré tenha plena independência na gestão do tempo de construção;
Alínea 8 – Foram todas estas razões que levaram à inclusão do termo incerto na cláusula 4a do contrato ajuizado;
Alínea 9 - O atraso na construção do prédio em causa, decorrente de factos alheios à vontade da Ré e que tiveram a ver com a actual conjuntura económica e financeira do País, sobretudo com a mudança de atitude da banca em relação aos financiamentos, que foram muito restringidos, e a necessidade de obter toda a documentação necessária para a realização das escrituras públicas de constituição de propriedade horizontal e de compra e venda, não foi possível outorgar a escritura prometida dentro do prazo previsto.
Fundamentação:
Sendo pelo teor das conclusões das alegações do recorrente que, em regra, se delimita o objecto do recurso – afora as questões de conhecimento oficioso – importa saber se o Autor recorrente, promitente comprador, resolveu, com fundamento, o contrato, o que passa por interpretar as cláusulas estipuladas, mormente, quanto à natureza do prazo.
O contrato celebrado por escrito em 15.7.2009, entre o Autor e a Ré é, inquestionavelmente, um contrato-promessa de compra e venda sem eficácia real.
Trata-se de um contrato bilateral através do qual e mediante o pagamento integral do preço convencionado, a Ré prometeu vender e o Autor prometeu comprar-lhe uma fracção autónoma em regime de propriedade horizontal.
Decorre do art. 410º, nº1, do Código Civil que contrato-promessa “é a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato”.
O contrato-promessa, tem como objecto imediato para os seus outorgantes uma obrigação de “facere”, infungível, que se exprime pelo compromisso de emitir a declaração de vontade conducente à celebração do contrato definitivo (prometido).
O Código Civil define no art. 410º, nº1, contrato-promessa nos seguintes termos:
“1. À convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa.
2. Porém, a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral.
3. (...)”
“É um acordo preliminar que tem por objecto uma convenção futura, o contrato prometido.
Mas em si é uma convenção completa, que se distingue do contrato subsequente.
Reveste, em princípio, a natureza de puro contrato obrigacional, ainda que diversa seja a índole do contrato definitivo.
Gera uma obrigação de prestação de facto, que tem apenas de particular consistir na emissão de uma declaração negocial.
Trata-se de um “pactum de contrahendo” (Galvão Telles, Direito das. Obrigações., 6. ° ed. -83).
É bilateral se ambas as partes se obrigam a celebrar o contrato definitivo; unilateral se apenas uma das partes se vincula” – (ob. cit., 83-84).
Na definição de Antunes Varela Antunes, “Das Obrigações em Geral”, 6ª ed., 1. °-301 - “Contrato-promessa é a convenção pela qual, ambas as partes ou apenas uma delas, se obrigam, dentro de certo prazo, ou verificados certos pressupostos, a celebrar determinado contrato.”
Para se poder falar em incumprimento imputável ao devedor, importa que o obrigado não cumpra, culposamente, a prestação a que se obrigou.
“O devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado” – art. 762º, nº1, do Código Civil.
A questão nuclear do processo passa pela interpretação da Cláusula 4ª do contrato, mormente, quanto a saber se o prazo nela constante é um prazo fixo ou peremptório, ou prazo relativo, infixo.
Vejamos o teor dessa Cláusula:
“A escritura que definitivamente titulará a prometida transacção, deverá ter lugar logo que reunidas as condições documentais para tal, simultaneamente constituição de propriedade horizontal, e a solicitação da primeira (promitente vendedora) ou do seu representante, que ao segundo (promitente comprador) deverá notificar, por carta registada com aviso de recepção, emitida com a antecedência mínima de cinco dias, e enviada para o endereço constante do presente contrato.
1- Se, reunidas as ditas condições, o que se prevê até Agosto de 2010, a primeira não proceder à prevista notificação, a mesma faculdade poderá ser exercida pelo segundo, que àquela poderá notificar, desde que com respeito por igual forma e prazo.
2- Caso a primeira não proceda à prevista notificação até ao fim de Agosto de 2010, ficará responsável pelo pagamento dos juros referentes ao crédito intercalar (reforço de sinal), desde essa data e até afim de Dezembro de 2010, sendo que a partir daí a mesma constitui-se em incumprimento definitivo.
3- No caso do segundo não comparecer à escritura de compra e venda, no dia e hora estipulados, de acordo com o acima mencionado no parágrafo primeiro, constitui-se em incumprimento definitivo, pelo que a primeira terá a faculdade de resolver o presente contrato mediante notificação dirigida à outra parte, por correio registado com aviso de recepção, sem necessidade de qualquer outra interpelação”.
As partes não convencionaram um prazo certo: fizeram depender a celebração do contrato prometido da verificação de dois factos de verificação temporalmente incerta, ou seja: “logo que estejam reunidas as condições documentais”, simultaneamente com a constituição da “propriedade horizontal”, sendo que a convocação para a formalização do contrato prometido dependia de solicitação da Ré promitente vendedora.
As partes, certamente por convir ao interesse da Ré, porquanto se diz no ponto 1. “se, reunidas as ditas condições” (que só a ela Ré incumbiam), “o que se prevê até Agosto de 2010”, estipularam que se a Ré não procedesse a tal notificação, esta poderia ser exercida pelo promitente comprador.
Logo aqui há a fixação de uma prazo meramente indicativo, dependente daquelas duas ocorrências futuras de natureza documental, uma, e a constituição da propriedade horizontal, a outra.
Não era, pois, o mero decurso daquele prazo, sem que tivesse havido de parte a parte a marcação da escritura, que haveria ipso facto mora: o prazo correspondia a uma estimativa, a uma previsão, dependente da verificação daquelas duas “condições”.
A chave da questão está no nº2 da referida Cláusula, pois que a Ré assume aí um prazo final, que situa até final de Agosto de 2010, afirmando que “caso não proceda à prevista notificação até ao fim de Agosto ficará responsável pelo pagamento dos juros referentes ao crédito intercalar (reforço de sinal), desde essa data e até fim de Dezembro de 2010, sendo que a partir daí a mesma constitui-se em incumprimento definitivo. (sublinhado nosso)
Ficou acordado que se o Autor não fosse notificado até final de Dezembro de 2010 para celebrar a escritura, a Ré entrava em incumprimento definitivo.
Desde essa data não consta no processo que a Ré tenha dirigido qualquer comunicação ao Autor, aprazando a data da escritura pública de compra e venda.
Qual a natureza deste prazo?
Como ensina Vaz Serra, in RLJ, Ano 110, págs. 326 e 327: “A estipulação de um prazo para execução de um contrato não tem sempre o mesmo significado. Pode querer dizer que, decorrido o prazo, a finalidade da obrigação não pode já ser obtida com a prestação ulterior, caducando por isso o contrato; mas pode também ser apenas uma determinação do termo que não obste à possibilidade de uma prestação ulterior, que satisfará ainda a finalidade da obrigação, caso em que o termo do prazo não importa a caducidade do contrato, mas tão somente a atribuição ao credor do direito de resolvê-lo. Na primeira hipótese, estamos perante um negócio fixo absoluto.
Na segunda, estamos perante um negócio fixo, usual, relativo ou simples.”
Sobre a mesma matéria se pronunciou, J. Baptista Machado, in “Obra Dispersa”, vol. I, pág. 187 a 193.
Como refere J.C. Brandão Proença, in “Do Incumprimento do Contrato Promessa Bilateral”, pág. 109 e segs:
“…É natural e normal que os promitentes incluam, no contrato, uma cláusula de termo, estipulada, em regra e implicitamente, a favor de ambos, o que significa fazer recair sobre os contraentes, não só o dever de cooperação para a marcação do dia, hora e local da celebração do contrato definitivo, na ausência da sua indicação, mas também uma presunção de culpa nesse incumprimento…” para, mais adiante, afirmar “… Importante é a indagação do significado do prazo certo fixado para serem emitidas as declarações de vontade e que terá de ser “deduzido do material interpretativo fornecido pelas partes, da natureza da promessa, do comportamento posterior dos promitentes (existência ou não de prorrogações) ou de outras circunstâncias coadjuvantes.
O fulcro da questão reside na essencialidade (subjectiva) ou não do termo fixado como característica inerente ao contrato, e na sua projecção no acordo celebrado…”.
A resposta à pergunta formulada, implica que se interprete a declaração negocial constante do contrato, à luz do conteúdo contratual pesquisando o sentido das declarações negociais nele inseridas – art. 236º, nº1, do Código Civil – tal como o faria um declaratário normal colocado na posição do declaratário real. A declaração negocial pressupõe que os sujeitos contratantes representem correctamente, ou seja, de harmonia com a sua vontade livre e esclarecida, a realidade determinante e decisiva para a celebração do contrato.
No que concerne à interpretação da declaração negocial o citado normativo que, dispõe:
“1. A declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.
2. Sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida”.
Os Professores Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, vol. I, pág. 233, em nota ao art. 236º do Código Civil, ensinam:
“ [...] A regra estabelecida no nº l, para o problema básico da interpretação das declarações de vontade, é esta: o sentido decisivo da declaração negocial é aquele que seria apreendido por um declaratário normal, ou seja, medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante. Exceptuam-se apenas os casos de não poder ser imputado ao declarante, razoavelmente, aquele sentido (nº 1), ou o de o declaratário conhecer a vontade real do declarante (nº 2).
(...) O objectivo da solução aceite na lei é o de proteger o declaratário, conferindo à declaração o sentido que seria razoável presumir em face do comportamento do declarante, e não o sentido que este lhe quis efectivamente atribuir.
Consagra-se assim uma doutrina objectivista da interpretação, em que o objectivismo é, no entanto, temperado por uma salutar restrição de inspiração subjectivista.
(...) A normalidade do declaratário, que a lei toma como padrão, exprime-se não só na capacidade para entender o texto ou conteúdo da declaração, mas também na diligência para recolher todos os elementos que, coadjuvando a declaração, auxiliem a descoberta da vontade real do declarante.”
O declaratário normal deve ser uma pessoa com “Razoabilidade, sagacidade, conhecimento e diligência medianos, considerando as circunstâncias que ela teria conhecido e o modo como teria raciocinado a partir delas, mas fixando-a na posição do real destinatário, isto é, acrescentando as circunstâncias que este conheceu concretamente e o modo como aquele concreto declaratário poderia a partir delas ter depreendido um sentido declarativo” – Paulo Mota Pinto, in “Declaração Tácita”, 1995, 208.
Por se tratar de um contrato formal, as regras de interpretação aplicáveis constam do art. 238º do Código Civil:
“1. Nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.
2. Esse sentido pode, todavia, valer, se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade.”
Não tendo a Ré aprazado a marcação da escritura de compra e venda até ao final de Dezembro de 2010, ainda aí o Autor aguardou até 12.5.2011, data em que comunicou à Ré a resolução do contrato – documento de fls. 41 a 43.
À data de 31.12.2010, a Ré ficou incursa em incumprimento definitivo.
O Acórdão recorrido, a fls. 338, afirma – “As partes na “convenção de prazo” da cláusula 4ª não estipularam um data certa para a conclusão do negócio definitivo, nem estipularam um período certo, não definiram um prazo máximo, ainda que com especificidades ou transformações. Não previram a circunstância da não verificação da condição suspensiva, bem como não previram um prazo para a sua verificação.
[…] A condição resolutiva ainda se não verificou – factos N) e O). Não há factos que nos permitam dizer que a Ré entrou em mora cumprimento. E que se encontre em incumprimento definitivo. Daí que a declaração resolutória do contrato emitida pelo Autor não possa ser operativa.”
Salvo o devido respeito não concordamos com a interpretação perfilhada.
No caso “sub judice”, estamos perante um negócio fixo absoluto, no dizer de Sacco, perante um prazo fatal; ou, no dizer de J. Baptista Machado, perante um termo essencial objectivo ou termo essencial subjectivo absoluto, em que a finalidade da obrigação não pode já ser obtida, impondo-se a caducidade do contrato ou a sua resolução automática, pelo que não tinha o Autor que proceder a interpelação admonitória – art. 808º, nº1, 2ª parte, do Código Civil.
De notar que sobre a Ré, nos termos do art. 799º, nº1, do Código Civil impendia presunção de culpa que ela não ilidiu.
Nem sequer consta que, entre a data que ela mesmo acertou como termo final peremptório e a data da carta do Autor, de quase meio ano depois, lhe tivesse feito qualquer comunicação no sentido de tentar acertar outra data para a celebração do contrato prometido, como deveria ter feito se tivesse intenção de honrar o seu compromisso, comportamento que seria de esperar à luz da actuação de boa fé – art. 762º, nº2, do Código Civil.
A resolução do contrato é um direito potestativo que assiste ao contraente final, existindo justa causa para a resolução e verificados os seus pressupostos, sejam de índole convencional ou legal – art. 432º, nº1, do Código Civil.
“O direito de resolução de um contrato, com o subsequente pedido de indemnização, apenas encontra fundamento na impossibilidade culposa da prestação (artigos 801º e 802º do Código Civil), sendo certo que a mora culposa do devedor (artigos 805º e 799º, nº1, do Código Civil) é equiparada ao não cumprimento definitivo quando, em resultado do mesmo (retardamento), se verifique uma de duas situações: ou o credor perdeu o interesse que tinha na prestação ou o devedor não a ter cumprido no prazo razoável que o credor lhe fixou – (art. 808º do Código Civil)” – citámos do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 27.11.1997, in BMJ 471-391.
No caso, como vimos, tendo a Ré promitente compradora ligado o decurso de um prazo – a data de final de Dezembro de 2010 – ao seu incumprimento definitivo sem quaisquer reservas ou condições, ipso facto, o credor da prestação, assim definitivamente não cumprida por culpa presumida e efectiva da contraparte pode resolver o contrato.
Concluímos assim que com carta de 12.5.2011 o Autor resolveu validamente o contrato, sendo que essa decisão, que, ademais, já tinha produzido os seus efeitos por ter sido recebida pela Ré (a declaração resolutiva é receptícia), foi reafirmada por carta de 2.8.2011, sem que mais uma vez a Ré nada dissesse.
Por outro lado, como consta em N) dos factos provados, a Ré continua a não ter os documentos necessários, em especial as licenças camarárias para a realização da escritura de compra e venda por se ter atrasado na conclusão das obras.
Neste entendimento, e porque a Ré incumpriu, por culpa sua, o contrato promessa entrando em incumprimento definitivo, no final de Dezembro de 2010, foi válida e operante a resolução do contrato por parte do Autor/recorrente, promitente comprador.
Destarte, não pode manter-se o Acórdão recorrido.
Sumário:
Decisão.
Nestes termos, concede-se a revista, revogando-se o Acórdão recorrido, assim se repristinando a decisão da primeira Instância.
Custas pela Ré, neste Tribunal e nas Instâncias.
Supremo Tribunal de Justiça, 17 de Novembro de 2015
Fonseca Ramos (Relator)
Fernandes do vale
Ana Paula Boularot
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[1] Relator – Fonseca Ramos.
Ex.mos Adjuntos:
Conselheiro Fernandes do Vale.
Conselheira Ana Paula Boularot.