| 17322/17.4T8LSB.L1.S2 |  |
TÍTULO CONSTITUTIVO
MODIFICAÇÃO
REGISTO PREDIAL
NATUREZA JURÍDICA
DIREITOS DE TERCEIROS
BOA -FÉ
DIREITO CIVIL – DIREITO DAS COISAS / DIREITO DE PROPRIEDADE / PROPRIEDADE HORIZONTAL / CONSTITUIÇÃO / MODIFICAÇÃO DO TÍTULO.
- Aragão Seia, Propriedade Horizontal, Coimbra, 2001, p. 48;
- Henrique Mesquita, A Propriedade Horizontal no Código Civil Português, Revista de Direito e de Estudos Sociais, Ano XXIII, p. 94;
- Mónica Jardim, Efeitos substantivos do Registo Predial – Terceiros para Efeitos de Registo, Coimbra, 2013, p. 475;
- Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. III, 2.ª ed., reimpressão, Coimbra, 1987, p. 414.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGO 1419.º.
CÓDIGO DO REGISTO PREDIAL (CRGP): - ARTIGOS 4.º, N.º 1 E 5.º, N.º 1.
ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
- DE 11-04-2019, PROCESSO N.º 622/08.1TVPRT.P2.S1;
- DE 11-04-2019, PROCESSO N.º 22616/16.3T8LSB-A.L1.S1;
- DE 19-06-2019, PROCESSO N.º 2100/11.2T2AGD-A.P2.S2, IN WWW.DGSI.PT.
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ACÓRDÃO DO TRIBUNAL RELAÇÃO DE LISBOA:
- DE 27-04-2010, PROCESSO N.º 5207/09.2TBFUN.L1-1.
I – O título constitutivo da propriedade horizontal é um acto modelador do estatuto da propriedade horizontal e as suas determinações têm eficácia real, constituindo uma alteração ao mesmo, e não rectificação, as modificações que não se reportem a documentos anteriores que fazem parte do título, nem resultem do contexto do acto de constituição da propriedade horizontal.
II – Apesar do sistema registal português, desde o Código Civil de Seabra, ser declarativo, pois constitutivo de direitos é o contrato, o registo assume-se como condição de eficácia do acto relativamente a terceiros, nos termos do art.º 5.º, n.º 1, do CRgP.
III – No âmbito da propriedade horizontal, a função do registo é a de facultar a quem adquire fracções autónomas de um prédio urbano toda a informação respeitante a situação jurídica de tal imóvel, o que inclui o âmbito das panes comuns e os direitos e obrigações que virão a competir-lhe no condomínio.
IV – No tendo as alterações ao título constitutivo da propriedade horizontal sido registadas, as mesmas não são oponíveis aos adquirentes de boa-fé e a título oneroso de fracções autónomas que tenham registado a sua aquisição apôs as operadas modificações – art.º 5.º, n.º 1, do CRgP -, apenas podendo ser invocadas entre as próprias partes ou os seus herdeiros, nos termos do art. 4.º, n.º 1, do mesmo Código.
Processo n.º 17322/17.4T8LSB.L1.S2[1]
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça – 1.ª Secção[2]:
I. Relatório
AA, Lda., instaurou acção declarativa, com processo comum, contra BB e o CC, nº …, em Lisboa, pedindo que a 1.ª Ré seja condenada:
- a restituir à Autora o lugar de aparcamento na cave, indicado por ela quando da compra, e ainda condenada nos danos morais, na importância de dez mil euros, com juros legais comerciais, desde a citação até integral pagamento.
Em alternativa:
- a pagar à Autora a importância de cinquenta mil euros de danos materiais e dez mil euros de danos imateriais ou morais, tudo na quantia de sessenta mil euros, com juros legais comerciais, desde a citação até integral pagamento;
- a pagar à Autora, nos termos do art.º 565.º do C. Civil, a importância de 250 euros mensais, com juros legais comerciais, desde um de Junho de 2017, até trânsito em julgado da decisão do presente pleito, pois é público a morosidade dos nossos Tribunais;
- a requerer o cancelamento do registo predial, com a apresentação de Maio de 2017, subsistindo o registo da apresentação de 1 de Fevereiro de 1973, cuja descrição n.º ..., do Lvº ..., respeitando o preceituado no art.º 6.º do CRP.
Subsidiariamente:
Seja o Réu Condomínio condenado:
- a restituir à Autora, o seu lugar de aparcamento na cave do edifício;
- a pagar à Autora, nos termos do art.º 565.º do C. Civil, a importância de 150 euros mensais, com juros legais comerciais, até trânsito em julgado da decisão do presente pleito;
- a registar na Conservatória Predial o Regulamento do Condomínio para obtenção da segurança e fé pública dos registos - art.º 1.º do CRP.
Para tanto, alegou, em síntese, que, em Dezembro de 2008, adquiriu à 1.ª Ré a fracção …, do prédio do referido Condomínio, no pressuposto de à mesma estar atribuído o direito exclusivo de uso de um determinado espaço de estacionamento, situado na cave desse prédio, em conformidade com o título constitutivo da propriedade horizontal, datado de 1973; em Maio de 2017, foram-lhe retiradas as chaves e o comando de acesso à cave, com a invocação de não pertencer à fracção por si adquirida o direito a estacionar, em face de uma rectificação à escritura de constituição da propriedade horizontal de 1978, a qual, contudo, só foi registada em Maio de 2017; a fracção foi vendida por um preço superior ao que seria devido no caso de não ter um lugar de estacionamento, em cerca de € 50.000,00; toda esta situação causou danos patrimoniais e morais à Autora.
Os réus contestaram por excepção e por impugnação. A ré excepcionou a ineptidão da petição inicial e a caducidade, e o réu a sua ilegitimidade. Concluíram pela procedência das excepções e pela improcedência da acção.
A autora replicou sustentado a improcedência das excepções suscitadas e pediu a condenação do réu como litigante de má fé em multa e indemnização.
Realizada uma audiência prévia, foi proferido despacho saneador, onde foram julgadas improcedentes as excepções dilatórias da ineptidão e da ilegitimidade, relegou-se para final o conhecimento da excepção da caducidade, foi identificado o objecto do litígio e foram enunciados os temas da prova, sem reclamações.
Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença, que concluiu pelo seguinte dispositivo:
«Pelo exposto, julgando a presente acção parcialmente procedente, decido condenar a Ré BB a restituir à Autora a quantia que se vier a liquidar em sede de execução de sentença, correspondente ao valor de mercado do direito a um lugar de estacionamento num prédio, em Lisboa, em 2008, absolvendo-a do mais peticionado.
Mais se decide absolver o Réu Condomínio, nomeadamente como litigante de má fé».
Inconformada, a autora apelou para o Tribunal da Relação de Lisboa que, por acórdão de 12/2/2019, deliberou negar provimento ao recurso e confirmar a sentença recorrida sem voto de vencido e com fundamentação substancialmente idêntica.
Novamente inconformada, a autora interpôs recurso de revista excepcional formulando as seguintes conclusões:
«1ª- Há possibilidade da admissibilidade da revista excecional, porquanto há uma dupla conforme entre sentença e acórdão da Relação e está em causa uma questão cuja apreciação, pela sua relevância jurídica, é claramente necessária para uma melhor aplicação do direito e estão em causa interesses de relevância social, e há oposição entre acórdão recorrido e o acórdão fundamento quanto à modificação do título constitutivo da PH, não registado e registado.
2ª - Com efeito, quem a seu favor a presunção legal decorrente do registo, nos termos dos arts 6º e 7º do CRPredial, está isento do provar o fato a que conduz aquela presunção -art. 350º do CCivil.
3ª- O acórdão fundamento decidiu que "Visando o registo proteger a confiança de terceiros que fica salvaguardada, dado essas alterações se aplicarem a futuros proprietários das frações, não tendo obtido o consentimento dos RR. não lhes podem ser oponíveis tais modificações, por entretanto, aquelas modificações não terem sido registadas antes da aquisição da mencionada fração pelos mesmos'".
4ª- Na decisão do douto Acórdão, recorrido "Nunca, ninguém ficaria seguro de, numa cidade como a de Lisboa, ter adquirido uma fração cognoscível."
5ª - Conforme Parecer “A matéria do uso exclusivo de parte comum constará, em regra, do título constitutivo: artigo 1418º/2, b), a fortiori: se o título pode especificar o regulamento do qual conste a disciplina do uso de partes comuns, por maioria de razão tal disciplina poderia constar do próprio título. O título constitutivo tem eficácia absoluta, erga omnes após ter sido registado”
6ª- O importantíssimo nº 3 do art 1421º do C. Civil, com a redação da lei nº 116/2008
estabelece:
"O título constitutivo pode afetar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns".
7ª - Esse uso exclusivo incluiu-se no conteúdo da propriedade horizontal: tem natureza real, sujeitando-se ao registo predial, com todas as consequências.
8ª - O adquirente de boa-fé e a título oneroso de uma fração autónoma que, segundo o título inscrito, tenha o uso exclusivo de um estacionamento, adquire uma posição que prevalece sobre anteriores alterações (ou "rectificações”) do título, não-registadas à data da aquisição.
9ª- A partir de janeiro de 2009, até 31 de maio 2017, (mais de 8 anos) o sócio-gerente da Autora, estacionou um veículo no local indicado pela 1ª Ré, à vista de todos, designadamente administradores e condóminos, sem qualquer oposição ou reparo.
10ª- Arguição de nulidades do douto Acórdão recorrido:
- Os documentos juntos ao processo que não foram impugnados nem arguidos de falsidade, provam, plenamente a materialidade das declarações neles constantes, pelo que nos termos do art. 303º-3 do C. Civil, "...não é admissível prova testemunhal quando o facto estiver plenamente provado por documento ..."
11ª- A Ré BB não agiu com zelo e diligência e teve consciência do prejuízo que iria causar à Autora, dando azo ao abuso de direito na modalidade contra factum proprium e o eventual direito, caso existisse não poderia ser exercido por abuso, art 334º C.Civil.
12ª - Segundo Pires de Lima e Antunes Varela, no Código Civil Anotado, Vol. I da 4ª ed., pág.298, "A conceção adoptada de abuso de direito é OBJECTIVA. Não é necessária a consciência de se excederem, com o seu exercício os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do Direito, bastam que se excedam os limites" (cfr. no mesmo sentido, Galvão Telles, Obrigações, 3ª ed., b).
13ª- O acórdão, nada disse sobre o Parecer junto que contém doutrina muito útil para interpretação das normas jurídicas relativas ao Condomínio.
14ª- O Regulamento do Condomínio, foi aprovado por unanimidade, 17 anos depois do documento de retifícação, da PH, confere à Autora - recorrente um lugar de estacionamento, embora não registado, é válido para todos os condóminos.
15ª- A violação do direito a um julgamento equitativo e a sua eventual reparação é de conhecimento oficioso.
Pela tramitação processual da sentença e do douto Acórdão, constata-se que não foi observado a prova por documentos, designadamente do Parecer, do Regulamento, cujo valor não foi contestado.
Constata-se que não há um justo equilíbrio entre as partes, pelo que foi violado o artigo 20º, nº 4, da Constituição da República e o artigo 6º, nº 1, da Convenção Europeia dos Direitos do Homem.
16ª- A Recorrente vem suscitar, previamente, a inconstitucionalidade do art. 1421º-3 do C. Civil, que estabelece "O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns" se o Tribunal decidir que o referido lugar de aparcamento pertence à referida fração "…", isto é, se interpretar aquele normativo no sentido de "atribuir o uso exclusivo de um lugar de aparcamento à fração "…", pois tal interpretação do art. 1421º-3 do C. Civil, é inconstitucional, por violar os art. 1º, 5º do CRPre., violando, consequentemente, o princípio da confiança dos cidadãos no estado de direito democrático, consagrado nos arts. 2º e 3º-2 e ainda o art. 18º-3 da Constituição.
17ª- Suscita-se, também a inconstitucionalidade 672º-3 e 4 do CPC quando interpretado no sentido de não admissão do presente recurso porquanto "Os órgãos e agentes administrativos estão subordinados à Constituição e à lei e devem actuar, no exercício das suas funções, com respeito pelos princípios da igualdade, da proporcionalidade, da justiça, da imparcialidade e da boa fé.
TERMOS EM QUE:
Deve ser admitida a Revista excecional, a subir imediatamente, nos próprios autos e com efeito devolutivo.
Deve ser decidida a oposição de julgados.
Devem ser supridas as nulidades invocadas.
Deverá a Ré BB:
Restituir à Autora, o seu lugar de aparcamento na Cave do edifício;
Pagar à Autora, nos termos do art. 565º do C. Civil, a importância de 250 euros mensais, com juros legais comerciais, até trânsito em julgado da decisão do presente pleito;
Condenada a requerer, a expensas dela, o cancelamento do registo predial, cuja apresentação é de Maio de 2017, subsistindo o registo da apresentação de 1 de fevereiro de 1973, cuja descrição nº ..., do Lvº ..., respeitando o preceituado no art 6º do CRP.»
Não foram apresentadas contra-alegações.
A Formação deste Supremo Tribunal prevista no n.º 3 do art.º 672.º do CPC, por acórdão de 27/6/2019, decidiu admitir a revista excepcional subsumida, ao que parece, às alíneas a) e b) do n.º 1 do mesmo preceito legal.
Escreveu-se, ali, nomeadamente que, independentemente de saber se, no caso concreto se verifica o invocado fundamento da oposição de julgados, “o certo é que o confronto entre os acórdãos sinaliza a existência de uma divergência jurisprudencial, que gera insegurança na aplicação do direito idónea a justificar, suficientemente, a excepcional intervenção deste Supremo Tribunal, com vista a clarificar o entendimento sobre a matéria e a ultrapassar tal insegurança, podendo o seu impacto determinar, para além do concreto litígio, a apreciação de outros casos em que se suscite uma semelhante controvérsia, conhecida que é a carência de estacionamentos, sobretudo, nas grandes metrópoles, com manifesta acuidade para as relações de vizinhança e a paz social. O que aponta, com nitidez, para a necessidade em aceder ao terceiro grau de jurisdição.”
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir o mérito do presente recurso.
Face às conclusões do recurso de revista que, como é sabido, nos termos dos art.ºs. 608.º, n.º 2, 635.º, n.º 4 e 639.º, todos do CPC, delimitam o seu objecto e atento o teor do acórdão da Formação que admitiu a revista excepcional, a única questão que importa dirimir consiste em saber:
Se a alteração ao título constitutivo da propriedade horizontal, no que concerne ao uso exclusivo de um lugar de estacionamento considerado parte comum, não é oponível à autora, por não ter sido registada, antes da aquisição da sua fracção.
As restantes questões suscitadas nas conclusões do recurso, que aqui nos dispensamos de enunciar, ficam excluídas da presente fase da instância recursória.
Com efeito, tal como já afirmámos noutras ocasiões, designadamente no acórdão de 19/6/2019, processo n.º 2100/11.2T2AGD-A.P2.S2[3], tem vindo a entender-se, neste Supremo Tribunal de Justiça, que, nos casos de admissão excepcional da revista, “(…) os poderes cognitivos da conferência julgadora circunscrevem-se às questões suscitadas no recurso relativamente às quais foi, em antecedente acórdão da formação de apreciação preliminar, decidido que se verificavam um ou alguns dos pressupostos específicos que, para aquele efeito, são enunciados no n.º 1 do artigo 672.º do Cód. Proc. Civil. É que, se assim não fosse, afrontar-se-ia o cariz restritivo da admissibilidade da revista subjacente à instituição da dupla conforme e contornar-se-ia o respectivo regime legal. Consequentemente, o objecto do recurso, assim delimitado, não abarca quaisquer outras questões que, cumulativa e paralelamente, hajam sido enunciadas na revista e contornar-se-ia o respectivo regime legal. (…)”[4].
Nessa conformidade e não tendo sido reconhecida, quanto àqueloutras questões, a verificação de qualquer um dos pressupostos de que depende a admissibilidade da revista excepcional, há que considerar que as mesmas estão excluídas do âmbito da revista, atento o cariz definitivo daquele aresto (n.º 1 do artigo 620.º e n.º 4 do artigo 672.º, ambos do Código de Processo Civil).
Impõe-se, em consonância, enjeitar o conhecimento desse segmento do objecto da revista.
II. Fundamentação
1. De facto
As instâncias consideraram provada a seguinte factualidade:
«1. A Autora “sondou” o comércio imobiliário, com vista à compra de uma fracção com estacionamento onde pudesse instalar escritório para a sua sede, na ....
2. Um dos seus sócios gerentes é advogado, com mais de 40 anos de exercício de funções.
3. A Autora possui, naquela zona, alguns prédios urbanos, que gere e administra.
4. Um amigo dos sócios da Autora encontrou na ..., nº …, uma fracção à venda, para escritório.
5. A vendedora, ora 1ª Ré, garantiu ao “negociador” que a fracção em venda tinha um lugar para estacionamento para uma viatura, na cave.
6. A 1ª Ré mostrou ao “negociador” a fracção e o lugar de estacionamento que lhe foi destinado, na cave, debaixo da rampa de entrada e saída de veículos.
7. A cave tem lugares demarcados, com risco no pavimento, e alguns lugares têm placa referente à fracção e (ou) ao condómino da fracção.
8. A existência de lugar para estacionamento de uma viatura foi determinante para a decisão da compra da referida fracção.
9. O sócio gerente, como advogado, consultou na 1ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa o que ali constava, referente à fracção “…”, em venda pela 1ª Ré, do prédio sito na ..., nº …, da freguesia de ....
10. O prédio, onde se situa o escritório, fracção “…”, foi constituído em propriedade horizontal, através de escritura pública, outorgada no 10º Cartório Notarial de Lisboa, em 23/01/1973, levada ao registo pela apresentação de 1 de Fevereiro de 1973.
11. Em Dezembro, antes da outorga da escritura de compra e venda, consultou a escritura de constituição da propriedade horizontal onde consta que a fracção “…”, correspondente ao sexto andar frente, tinha o direito ao estacionamento de uma viatura.
12. A Administração do condomínio do referido prédio, em 15/12/2008, declarou que “a fracção do 6º Frt. Propriedade da Drª BB não deve nada ao condomínio até final do ano de 2008, mais informa que não existe nenhum assunto pendente sobre a referida fracção e todos os assuntos se encontram resolvidos.”
13. Em 22 de Dezembro de 2008, foi celebrada a escritura de compra e venda, entre Autora e 1ª Ré, tendo sido exibida a certidão da Conservatória do Registo Predial, emitida em 18 de Dezembro de 2008.
14. Na mesma ocasião, a 1ª Ré recebeu da Autora o cheque visado da ..., com o preço ajustado de € 152.500,00.
15. A 1ª Ré, nessa ocasião, entregou ao sócio gerente da Autora as chaves da porta da fracção e o comando do portão da garagem.
16. A partir de Janeiro de 2009, o sócio gerente DD estacionou, reiteradamente, um veículo, no lugar indicado pela 1ª Ré, à vista de toda a gente, designadamente dos administradores e restantes condóminos, sem qualquer oposição ou reparo.
17. Em data não concretamente apurada, a Autora colocou na parede, por cima do seu lugar de estacionamento, indicado pela 1ª Ré, em sítio bem visível a qualquer condómino, uma placa com o seu nome e a fracção a que respeita.
18. A Autora, desde a compra, sempre contribuiu para as despesas relativas à garagem, pois o valor do trimestre para as fracções que não usavam lugar de estacionamento situava-se em € 74,01, sendo que a fracção da Autora pagou € 137,79.
19. Em 15/05/2017, um funcionário da sociedade que administra o prédio, veio solicitar ao sócio da Autora, DD, o comando do Portão da Garagem, dizendo que necessitava de ser corrigido e que seria devolvido dentro de dias.
20. O referido sócio entregou o comando.
21. Nesse mesmo dia, a Autora recebeu uma carta registada, com A/R, da 1ª Ré, com o assunto: “Ocupação ilícita de lugar de estacionamento”, “requer a V. Exas que procedam à imediata desocupação do lugar de estacionamento sito na cave do Prédio, uma vez que nos termos da escritura de constituição da propriedade horizontal do Prédio, conforme rectificada, o direito ao uso exclusivo do referido lugar de estacionamento assiste à fracção autónoma “…” e não à fracção autónoma “…”.
“Pelo acima exposto, solicito a imediata desocupação do lugar de estacionamento cujo direito de uso exclusivo assiste à fracção autónoma “…”, e bem assim, que seja removida a placa afixada no referido lugar de estacionamento”.
22. Em 24 de Maio de 2017, a Autora recebeu da Administração do condomínio carta datada de 23 de Maio, registada, com A/R, nos seguintes termos:
“Informamos que rececionámos uma carta da EE, LDA proprietária da fracção autónoma "…” correspondente ao 6°. andar esquerdo solicitando a entrega do comando de garagem, no prazo de 24 horas, alegando que a utilização do lugar de garagem lhes pertence conforme consta no registo na Conservatória do Registo Predial, lugar esse que está a ser ocupado por V.Exas. indevidamente.
Neste contexto queiram devolver a chave de elevador que dá acesso à garagem, à administração para posterior entrega à proprietária da fração "…", no prazo máximo de 8 dias.”.
23. Em 31 de Maio 2017, a Autora entregou ao Administrador a chave do elevador que dá acesso à garagem.
24. O preço acordado para a venda da fracção “…” teve por base o direito a um lugar de aparcamento na cave do prédio.
25. Correu termos uma acção ordinária - processo nº 713/98, 15º Juízo, 3ª seção - contra o Condomínio e respectivos Condóminos do edifício sito na ..., nº …, em Lisboa, relativa ao reconhecimento do direito de uso exclusivo de estacionamento para a fracção “…”, no âmbito da qual foi citada, entre outros, a proprietária da fracção “…”, BB, residente em …, na Rua ..., nº …, …Dtº.
26. A decisão final proferida em tal processo - acórdão do STJ – transitou em julgado em 17 de Março de 2003, tendo a acção sido julgada improcedente.
27. A escritura pública de constituição da propriedade horizontal foi rectificada por (outra) escritura pública, de 30 de Outubro de 1978, nos termos da qual “a referência às fracções “…” e “…” nesse exclusivo de utilização do estacionamento referido foi feita por lapso pois as fracções que se queria e devia ter referido eram as designadas na constituição de propriedade horizontal pela letra “…” e “…”.”
28. O Regulamento do Condomínio foi aprovado por unanimidade, na Assembleia de 24 de Janeiro de 1995, de acordo com a escritura lavrada em 23 de Janeiro de 1973, levada ao registo por Ap. de 1 de Fevereiro de 1973, designadamente quanto ao uso das partes comuns.
29. A escritura rectificativa da constituição da propriedade horizontal foi levada ao registo por Ap. de 20 de Fevereiro de 2017.
30. A ... é muito movimentada e o custo dos parquímetros, durante o horário de trabalho, das 9 horas às 19 horas, tem um custo de € 4,80 por cada 4 horas.
31. A solicitação dos comandos de acesso à garagem por parte da Administração do condomínio foi feita na sequência de “abusos” na utilização da garagem, com vista a alterar os códigos de acesso.
32. Nessa altura, a Ré BB interpelou a administração no sentido de lhe ser entregue a ela o comando referente ao lugar de garagem que a Autora utilizava, afecto à sua fracção (“….”).»
2. De direito
Para melhor dirimir a questão supra enunciada, importa começar por confrontar o acórdão recorrido com o que foi junto como fundamento, sem descurar o conteúdo dos autos e a factualidade dada como provada.
Dos autos consta, a fls. 51 e segs., informação sobre o registo da aquisição do direito de propriedade a favor da recorrente, através da apresentação de 23/12/2008, sobre a referida fracção “…”, por compra à ré BB.
Com base na factualidade provada acima referida, e quanto à questão a decidir, o acórdão recorrido considerou que as alterações ao título constitutivo da propriedade horizontal, apesar de não estarem registadas antes da aquisição da fracção pela autora, lhe são oponíveis, pelo que não tem esta última o direito ao uso exclusivo do lugar de garagem, nos termos por si pretendidos, com base nos seguintes argumentos:
1. A escritura pública lavrada em 30 de Outubro de 1978 definiu quais as fracções que tinham o exclusivo de utilização do estacionamento, ou seja, foi aquela a fonte constitutiva de direitos.
2. O negócio celebrado entre a autora e a ré relativamente à aquisição da fracção «…», é exógeno ao título constitutivo da propriedade horizontal, não sendo possível através daquela aquisição fazer ocorrer qualquer alteração do título, o qual só poderia ocorrer se houvesse acordo de todos os condóminos para o efeito, ou seja, através de uma nova alteração daquele título.
3. A autora não pode impor aos restantes condóminos do prédio, o uso exclusivo para si de um estacionamento, quando a sua fracção disso não beneficia no título constitutivo da propriedade horizontal.
4. O facto de a escritura pública rectificada não se encontrar registada, tal só por si não tem a virtualidade de alterar os direitos consagrados no título.
5. Com efeito, não é o registo predial que cria ou retira direitos.
6. Os factos jurídicos que determinem a constituição ou a modificação da propriedade horizontal estão de facto sujeitos a registo, nos termos constantes da alínea b) do n.º 1 do art. 2.º do Código do Registo Predial (doravante CRgP), mas, nos termos do art. 7.º do mesmo corpo de normas, o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define.
7. O registo efectuado em 20 de Fevereiro de 2017, relativamente à escritura rectificativa da constituição da propriedade horizontal, não veio criar o direito definido na mesma.
8. A escritura é válida só por si, nunca tendo aquela sido colocada em causa.
9. A falta de registo da nova escritura não poderia ter como efeito repristinar a escritura anterior constitutiva da propriedade horizontal, ainda que registada, pois não corresponderia à vontade nem ao acordo de todos os condóminos.
10. As definições que fazem parte do título constitutivo, tendo uma natureza real, prevalecem sobre qualquer negócio obrigacional que com elas se não harmonize.
11. Por isso, não pode a apelante pretender, como o faz, que as alterações ao título constitutivo, por não estarem registadas antes da aquisição da sua fracção, lhe não sejam oponíveis.
12. A eficácia erga omnes não reside no registo, mas no título constitutivo da propriedade horizontal.
13. Os contratos celebrados com os adquirentes das várias fracções autónomas não podem proceder contra o que consta do título constitutivo da propriedade horizontal.
14. Quando a apelante adquiriu a sua fracção em 2008, já existia escritura rectificada do título constitutivo da propriedade horizontal, desde 30 de Outubro de 1978, ou seja, já o direito estava consolidado.
15. Assim, não pode a apelante pretender que lhe seja reconhecido o direito ao uso exclusivo do lugar de garagem, pois tal conflituaria com o direito dos condóminos do prédio que nada tiveram a ver com as negociações entre a autora e a ré.
Em sentido divergente à argumentação acima referida, pronunciou-se o Acórdão da mesma Relação de Lisboa datado de 27-04-2010, processo n.º 5207/09.2TBFUN.L1-1, constante de fls. 379 e segs., apresentado nesta revista excepcional como acórdão fundamento, que considerou que as alterações ao título constitutivo da propriedade horizontal que não tenham sido registadas antes da aquisição de uma fracção autónoma por um novo adquirente, não são oponíveis a este último, caso o mesmo não dê o seu consentimento a essas alterações.
Baseou-se este último acórdão nos seguintes argumentos:
1. Para que os factos jurídicos que determinam a constituição ou modificação da propriedade horizontal sejam oponíveis a futuros adquirentes é necessário que sejam levados ao registo.
2. É o que determinam os arts. 2.º, n.º 1, al. b) e 5.º, n.º 1, ambos do CRgP, e 62.º, n.º 1 do Cód. do Notariado.
3. Com efeito, “O escopo da obrigatoriedade do registo …é facultar a quem pretenda adquirir fracções autónomas de um prédio urbano os elementos indispensáveis a que se possa conhecer, antes da celebração do negócio aquisitivo, o âmbito detalhado da fracção ou fracções em que esteja interessado, bem como as partes comuns do edifício e dos direitos e obrigações que virão a competir ao condomínio” permitindo-lhe todos os elementos de informação e reflexão necessários a indagar as características do prédio onde se insere a fracção ou fracções a adquirir (Henrique Mesquita, RDES, XXIII, págs. 95/96).
4. Não tendo as alterações ao título constitutivo da propriedade horizontal sido registadas, tais factos não são oponíveis aos adquirentes após as operadas modificações – cfr. artº 5º/1 do CRgP – apenas podendo ser invocadas entre as próprias partes ou seus herdeiros – cfr. artº 4º/1 do CRgP.
5. As modificações ao título de propriedade horizontal só têm eficácia erga omnes, se devida e atempadamente registadas.
6. Sobre a questão de saber se estes novos adquirentes de uma fracção autónoma, que registaram a sua aquisição antes do registo das alterações ao título constitutivo da propriedade horizontal, integram o conceito de terceiros de boa fé para efeitos de registo, tal como definido no Ac. do STJ nº 3/99 de 18/05/1999 e subsequentemente adoptado pelo nº 4 do artº 5º do CRgP, por via da redacção introduzida pelo DL nº 533/99 de 11/12, considerou-se no referido Acórdão que:
a. Os adquirentes não adquiriram quaisquer direitos incompatíveis sobre a fracção autónoma hoje de sua propriedade, nem de boa fé nem de má fé, pela simples razão de que não se mostra provado que o anterior proprietário por exemplo tenha celebrado dois negócios jurídicos incompatíveis a propósito da fracção adquirida por esses adquirentes;
b. Assim, o anterior proprietário da fracção adquirida não lhes transmitiu qualquer modificação ao título pré-existente de propriedade horizontal, porque nada havia a transmitir neste segmento, atenta a não publicidade registal da mesma.
c. Independentemente do conceito de terceiro que se adopte, a regra da inoponibilidade deve abranger os factos que determinem a modificação da propriedade horizontal, cujo registo se omitiu.
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No caso concreto destes autos, importa, antes de mais, apreciar a chamada “rectificação” da escritura pública de constituição da propriedade horizontal, no sentido de apurar se a mesma deve ser qualificada como uma “rectificação” ou se, ao invés, constitui uma modificação do título que deve obedecer ao regime previsto no art.º 1419.º do Código Civil (doravante CC).
Resultou provado que a escritura pública de constituição da propriedade horizontal foi rectificada por outra escritura pública, de 30 de Outubro de 1978, nos termos da qual “a referência às fracções “…” e “…” nesse exclusivo de utilização do estacionamento referido foi feita por lapso pois as fracções que se queria e devia ter referido eram as designadas na constituição de propriedade horizontal pelas letras “…” e “…”.”
Sobre este aspecto, pronunciou-se o Acórdão do STJ de 14-02-2008, Revista n.º 29/08 - 7.ª Secção (Relator Custódio Montes), no qual se defendeu que “não é de considerar como rectificação, mas, antes, alteração do título, a alegada “rectificação” do título constitutivo da propriedade horizontal, se essa “rectificação” não se reporta a documentos anteriores que fazem parte do título, nem o alegado erro resulta do contexto do acto de constituição da propriedade horizontal.”
No caso dos autos, não consta que o invocado lapso na referência às fracções “…” e “…”, em vez das fracções designadas pelas letras “…” e “…” resulte do contexto da escritura original de constituição da propriedade horizontal ou que tal lapso estivesse evidenciado em documentos anteriores que fazem parte do título.
Assim, a escritura pública de 30 de Outubro de 1978 constitui uma verdadeira alteração do título sujeita à disciplina do art.º 1419.º do CC, o qual exige acordo de todos os condóminos.
Voltando à questão central que é objecto de discussão, é pacífico na doutrina e na jurisprudência que no direito civil português o registo tem natureza declarativa, ou seja, a constituição, transmissão, modificação e extinção do direito real ocorre extratabularmente. É o que resulta do art.º 408.º, n.º 1, do CC, que consagra o principio da consensualidade, estatuindo que “a constituição ou transferência de direitos reais sobre coisa determinada dá-se por mero efeito do contrato, salvo as excepções previstas na lei”.
Neste sentido, veja-se o Acórdão do STJ de 03-03-2016, Revista n.º 373/11.0TBLLE.E1.S1 (Relator Orlando Afonso), onde se pode ler que “constitui jurisprudência pacífica que, no nosso ordenamento jurídico, o registo predial tem natureza declarativa e não constitutiva – por não dar nem tirar direitos –, destinando-se o mesmo a dar publicidade à situação jurídica dos prédios tendo em vista a segurança do comércio imobiliário – art. 1.º do CRgP.”
Também é pacífico que o título constitutivo da propriedade horizontal, “é um acto modelador do estatuto da propriedade horizontal e as suas determinações têm eficácia real. Trata-se de um dos poucos casos em que a autonomia da vontade pode intervir na fixação do conteúdo dos direitos reais, o qual, nesta medida, deixa de ter um conteúdo típico”[5].
A este propósito, vejam-se os Acórdãos do STJ de 18-11-2010, Revista n.º 164/2000.P1.S1, de 15-10-2009, Revista n.º 2620/06.0TJPRT.S1, de 14-02-2008, Revista n.º 29/08 (todos relatados por Custódio Montes), de 22-03-2011 (Revista n.º 321/2002.E1.S1 (Relator Moreira Alves), de 31-10-2006, Revista n.º 2603/06 (Relator Nuno Cameira) e de 13-01-2000, Agravo n.º 1117/99 (Relator Lúcio Teixeira).
Citando o Prof. Henrique Mesquita, no acórdão recorrido defendeu-se que as definições que fazem parte do título constitutivo, tendo uma natureza real, prevalecem sobre qualquer negócio obrigacional que com elas se não harmonize. E que por isso, não pode a aqui recorrente pretender, como o faz, que as alterações ao título constitutivo, por não estarem registadas antes da aquisição da sua fracção, lhe não sejam oponíveis.
Porém, não se explica no acórdão recorrido como se compatibiliza a argumentação acima referida com o disposto no art.º 5.º, n.º 1, do CRgP, o qual dispõe que “os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo”, com as excepções previstas no n.º 2 do mesmo artigo, no qual não se encontra prevista a situação dos autos.
A modificação do título constitutivo da propriedade horizontal está sujeita a registo nos termos previstos na alínea b) do n.º 1 do art.º 2.º, do CRgP, pelo que nos termos dessa disposição legal, e do disposto no artigo 5.º, n.º 1, do mesmo Código, a modificação do título só produz efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo. Ou seja, a eficácia erga omnes do título constitutivo da propriedade horizontal está dependente do registo, sob pena de o mesmo produzir efeitos apenas entre as partes ou seus herdeiros nos termos do disposto no art.º 4.º, n.º 1, do mesmo Código.
Neste sentido, já se pronunciou este Supremo Tribunal em Acórdão de 19/02/1998 (BMJ n.º 474, págs. 467 e segs.), em que se sustentou que “o estatuto contido no título constitutivo da propriedade horizontal goza de eficácia erga omnes, dada a sua natureza real, desde que conste do registo”. No mesmo sentido, vejam-se os acórdãos do STJ de 15-10-2009, Revista n.º 2620/06.0TJPRT.S1 e de 14-02-2008, Revista n.º 29/08, ambos acima já citados.
Defende o Prof. Henrique Mesquita no mesmo artigo acima citado (págs. 100 e 101), a propósito do título constitutivo da propriedade horizontal e das regras que nele se estabeleçam que completem o regime legal ou dele se afastem, na medida em que a lei o permita, que “estas regras, embora resultantes de uma declaração negocial, adquirem força normativa ou reguladora, vinculando, desde que registadas, os futuros adquirentes das fracções, independentemente do seu assentimento” (sublinhado nosso).
Segundo o mesmo autor, entre um negócio obrigacional e o que resulta do título constitutivo, prevalece este último, “dada a natureza real – e, portanto, a eficácia erga omnes – do estatuto que nele se contém” (op. cit., págs. 101 e 102). Mas acrescenta o mesmo autor que tal apenas sucederá desde que o título constitutivo “se encontre registado” (op. cit., nota 60, pág. 102).
Pois, “o escopo da obrigatoriedade do registo – obrigatoriedade que só existe para a propriedade horizontal e não para os prédios em regime de propriedade normal – é facultar a quem pretenda adquirir fracções autónomas de um prédio urbano os elementos indispensáveis a que possa conhecer, antes da celebração do negócio aquisitivo, o âmbito detalhado da fracção ou fracções em que esteja interessado, bem como o âmbito das partes comuns do edifício e dos direitos e obrigações que virão a competir-lhe no condomínio” (op. cit., págs. 95 e 96).
No mesmo sentido, a propósito da inoponibilidade a terceiros do título constitutivo da propriedade horizontal não registado, se pronunciaram Pires de Lima e Antunes Varela, defendendo que: “A falta de registo, além de impedir, nos termos do artigo 76.º do Código do Notariado, a realização das escrituras de alienação ou oneração das fracções autónomas, torna o acto de constituição do condomínio inoponível a terceiros. Esta inoponibilidade pode operar, por exemplo, na hipótese seguinte, se as fracções estiverem arrendadas e o prédio for vendido como um todo unitário (isto é, como se não estivesse constituída a propriedade horizontal), os arrendatários, se quiserem preferir, terão de o fazer, em relação a todo o imóvel. A nenhum deles será lícito limitar a preferência à fracção de que é locatário, pois o comprador pode opor-se ao exercício de direitos que pressuponham a existência do condomínio”[6].
Também Aragão Seia, a propósito do regulamento do condomínio, apesar deste não ter de constar necessariamente do título constitutivo, defende que “se constar do título constitutivo, e a este for submetido a registo predial, passa a ser oponível a terceiros –artigos 2.º, n.º 1, alínea a) e 5.º, n.º 1, do CRP. Caso o título não tenha sido registado o regulamento pode ser invocado entra as próprias partes ou seus herdeiros – n.º 1 do artigo 4.º.”[7]
Em suma, apesar do sistema registal português, desde o Código Civil de Seabra, ser declarativo, pois constitutivo de direitos é o contrato, o registo assume-se como condição de eficácia do acto relativamente a terceiros, nos termos do artigo 5.º, n.º 1, do CRgP.[8]
Assim, ao contrário do que é referido no acórdão recorrido, não está em causa a validade da escritura modificativa do título de constituição da propriedade horizontal pois, de facto, o registo não é condição de validade desse negócio jurídico. Porém, nos termos acima expostos, o registo é condição de eficácia.
Nas palavras da Prof.ª Mónica Jardim: “em Portugal vigora o sistema do título. Consequentemente, por um lado, o registo não é pressuposto para que ocorra a constituição, transmissão ou extinção do direito cujo facto jurídico é publicado. Assim, a inscrição registal definitiva não assume, em regra, a função de modus adquirendi, desempenha “apenas” uma função declarativa: dos direitos reais adquirem-se, modificam-se e extinguem-se à margem do Registo. Mas, estando os correspondentes factos aquisitivos, modificativos ou extintivos sujeitos a registo, só veem a sua oportunidade erga omnes – adquirida à margem do Registo – consolidada, definitivamente, perante certos e determinados “terceiros”, após a respectiva inscrição registal, obtida com prioridade”.[9]
Encontra-se também junta aos autos, a fls. 85 e segs., cópia de um Acórdão do STJ datado de 13/02/2003, em acção proposta pela locadora e locatária da fracção “…” do prédio em causa nestes autos, no qual também se discutiu a oponibilidade a terceiros da escritura de rectificação do título constitutivo da propriedade horizontal acima referida. Não se encontra junta aos autos certidão desse acórdão, mas apenas a referida cópia, segundo a qual se defendeu nesse aresto que “as instâncias decidiram, concordando, que o regime da utilização dessa parte comum, porque é alheio à dominialidade, não tem que constar do registo predial. Não temos dúvida em sufragar tal entendimento pois não se trata, na verdade, de um direito real de uso. Pelo menos não foi com esse conteúdo que ele foi estabelecido na escritura de constituição de propriedade horizontal o que claramente resulta de tal direito não ter sido inscrito na inscrição predial respectiva.”
De facto, o conteúdo obrigatório do título constitutivo da propriedade horizontal encontra-se previsto no n.º 1 do art.º 1418.º do CC, nele não se abrangendo a afectação ao uso exclusivo de um dos condóminos de certas zonas das partes comuns, cuja inclusão no título é meramente facultativa nos termos previstos no n.º 3 do art.º 1421.º do mesmo Código.
Porém, o que releva para o caso dos autos não é a existência de algum direito real de uso de partes comuns, mas sim a oponibilidade a terceiros do regime de utilização das partes comuns previsto no título constitutivo da propriedade horizontal. Se é verdade que a aqui recorrente não é titular de qualquer direito real de uso sobre o lugar de estacionamento, também é certo que à mesma não pode ser oponível uma cláusula de uma escritura de rectificação não registada na qual a mesma não participou.
Sobre este aspecto pronunciou-se directamente o Professor Henrique Mesquita no artigo já citado ao defender que: “A lei só exige que o título constitutivo especifique as partes do edifício correspondentes às várias fracções e indique o valor relativo de cada uma delas (arts. 1418.º do Cód. Civil e 110.º, n.º 1, do Cód. Reg. Predial). A inclusão de regras sobre o estatuto do condomínio é, portanto, meramente facultativa, podendo sempre o proprietário, de resto, impô-las caso por caso, ao adquirente de cada uma das fracções, mediante cláusula inserida no negócio de alienação. O mais indicado, no entanto, será fazê-las constar do título constitutivo, pois só assim adquirirão, uma vez registadas, eficácia erga omnes.”[10].
Mais uma vez, importa salientar que a função do registo é precisamente a de facultar a quem adquire fracções autónomas de um prédio urbano toda a informação respeitante a situação jurídica de tal imóvel, o que inclui o âmbito das partes comuns e os direitos e obrigações que virão a competir-lhe no condomínio.
Além de que importa tutelar a confiança de quem, ao adquirir uma fracção autónoma, confie na realidade constante do registo segundo a qual aquela fracção tem direito ao uso exclusivo de um lugar de estacionamento, não podendo ser surpreendida com uma declaração negocial na qual não consentiu e que não foi levada ao registo para que pudesse ser oponível erga omnes.
Afigura-se, assim, correcta a afirmação contida no Acórdão da Relação de Lisboa datado de 27-04-2010, apresentado como acórdão fundamento, de que não tendo as alterações ao título constitutivo da propriedade horizontal sido registadas, tais factos não são oponíveis aos adquirentes após as operadas modificações – cfr. art.º 5.º, n.º 1, do CRgP – apenas podendo ser invocadas entre as próprias partes ou seus herdeiros – cfr. art.º 4.º, n.º 1 do CRgP.
Porém, importa perceber se, no caso concreto dos autos, a aqui recorrente, enquanto adquirente da fracção autónoma “…” em 22 de Dezembro de 2008 e que confiou na realidade constante do registo nessa data, segundo a qual a referida fracção, correspondente ao sexto andar frente, tinha o direito ao estacionamento de uma viatura, beneficia do estatuto de terceiro para efeitos do disposto no art.º 5.º do CRgP.
Esse conceito de terceiro encontra-se definido no n.º 4 do mesmo art.º 5.º segundo o qual: “terceiros, para efeitos de registo, são aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis entre si”.
Esta definição foi introduzida pelo DL n.º 533/99 de 11/12 que visou pôr termo à divergência jurisprudencial existente nesta matéria que culminou com a publicação do Ac. uniformizador do STJ nº 3/99 de 18/05/99 (DR I série de 19/07/99), nos termos do qual terceiros, para efeitos do art.º 5.º do CRgP, são os adquirentes de boa fé, de um mesmo transmitente comum, de direitos incompatíveis, sobre a mesma coisa.
De acordo com a argumentação contida no referido Acórdão da Relação de Lisboa datado de 27-04-2010, os adquirentes não adquiriram quaisquer direitos incompatíveis sobre a fracção autónoma hoje de sua propriedade, nem de boa fé nem de má fé, pois não resultava provado nesses autos que o anterior proprietário, por exemplo, tivesse celebrado dois negócios jurídicos incompatíveis a propósito da referida fracção objecto de aquisição. Assim, o anterior proprietário da fracção adquirida não lhes transmitiu qualquer modificação ao título pré-existente de propriedade horizontal, porque nada havia a transmitir neste segmento, atenta a não publicidade registral da mesma. Conclui o referido aresto que, independentemente do conceito de terceiro que se adopte, a regra da inoponibilidade deve abranger os factos que determinem a modificação da propriedade horizontal, cujo registo se omitiu.
Ora, a dificuldade em subsumir ao referido conceito restrito de terceiro a situação do adquirente de fracção autónoma que registou a sua aquisição antes do registo da modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, não pode ser resolvida com o afastamento da aplicação daquele comando legal.
No caso concreto dos autos, não resulta provado que a aqui recorrente tenha adquirido a fracção “…” ao mesmo transmitente da fracção “…”, a qual beneficia do exclusivo de utilização do estacionamento nos termos da alteração ao título constitutivo.
Porém, importa referir que, neste caso, a aqui ré BB, vendedora da fracção “…” à recorrente, transmitiu-lhe o direito de propriedade exclusivo dessa fracção, bem como o direito de compropriedade das partes comuns do edifício, mas não estava ao seu alcance a definição das regras de afectação ao uso exclusivo dos condóminos de zonas determinadas das partes comuns. Aliás, nem sequer resultou provado que, aquando da venda da fracção pela ré BB à recorrente, aquela tivesse conhecimento da alteração do título constitutivo da propriedade horizontal segundo a qual a fracção “…” deixou de beneficiar do uso exclusivo de um lugar de estacionamento no prédio.
Com efeito, constando as regras de afectação exclusiva de lugares de estacionamento, enquanto partes comuns do prédio, no título constitutivo da propriedade horizontal, escapa por completo ao domínio da ré BB a definição unilateral dessas regras, cuja alteração exigem o acordo de todos os condóminos, não resultando dos factos provados, que essa ré tenha sequer participado na escritura pública de constituição de propriedade horizontal, ou na escritura “rectificativa” da mesma.
Assim, no caso concreto dos autos, o “autor comum” a que se refere o n.º 4 do art.º 5.º do CRgP não pode ser identificado como o mero transmitente das fracções “…” ou “…”.
A este propósito, consta dos autos um parecer subscrito pelo Prof. Menezes Cordeiro, junto pela aqui recorrente, constante de fls. 221 e segs., em cuja página 17 se afirma que: “no caso da propriedade horizontal, todos os condóminos adquirem a sua posição a partir do titular inicial do contrato. O título constitutivo é registado. Quem adquira na base desse registo fica com uma posição que não pode ser afastada por subsequentes vicissitudes não anteriormente registadas”.
Ora, no caso sub judice, a recorrente adquiriu a fracção autónoma “…” confiando no registo do título constitutivo da propriedade horizontal, segundo o qual, era concedido ao proprietário daquela fracção o uso exclusivo de um certo lugar de estacionamento no prédio. Se surgem agora os adquirentes de outras fracções que reivindicam o mesmo direito ao uso exclusivo da mesma parte comum com base numa alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, concluímos que se tratam de direitos incompatíveis entre si que se fundam no mesmo título constitutivo da propriedade horizontal que teve por autor o titular inicial do prédio, ou a unanimidade dos condóminos que aprovou a respectiva alteração do título, não resultando provado que algum dos actuais proprietários das frações autónomas “…” ou “…” tenha outorgado a escritura “rectificativa” do título constitutivo da propriedade horizontal.
Em suma, consideramos que a aqui recorrente é também um terceiro para efeitos de registo, de acordo com o conceito restrito adoptado no n.º 4 do art.º 5.º do CRgP, a que acresce o facto da recorrente ter adquirido a sua fracção a título oneroso, estando provado que o preço acordado para a venda da fracção “…” teve por base o direito a um lugar de aparcamento na cave do prédio. Acresce também que a recorrente adquiriu de boa-fé, pois resulta da factualidade provada que o representante legal da mesma, em Dezembro de 2008, antes da outorga da escritura de compra e venda, consultou a escritura de constituição da propriedade horizontal, a única constante do registo nessa data, onde constava que a fracção “…”, correspondente ao sexto andar frente, tinha o direito ao estacionamento de uma viatura.
Assim, em conclusão, sendo a recorrente um terceiro de boa-fé, uma vez que a escritura modificativa do título constitutivo da propriedade horizontal apenas foi registada em data posterior à aquisição da fração “…” pela recorrente, aquela modificação do título não lhe é oponível. Não se trata de qualquer invalidade da escritura, mas apenas de ineficácia da mesma em relação à recorrente.
E porque não está em causa a validade da modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, mas apenas a sua ineficácia, carece de sentido o pedido de cancelamento do registo dessa alteração datado de Maio de 2017.
Destarte, o recurso procede na parte referente à questão aqui em causa, havendo que reconhecer à autora/recorrente o direito de obter da 1.ª ré a restituição ao uso exclusivo do lugar de aparcamento, conforme pedira a título principal.
Sumário a que alude o art.º 663.º, n.º 7, aplicável ex vi do art.º 679.º, ambos do CPC:
1. O título constitutivo da propriedade horizontal é um acto modelador do estatuto da propriedade horizontal e as suas determinações têm eficácia real, constituindo uma alteração ao mesmo, e não rectificação, as modificações que não se reportem a documentos anteriores que fazem parte do título, nem resultem do contexto do acto de constituição da propriedade horizontal.
2. Apesar do sistema registal português, desde o Código Civil de Seabra, ser declarativo, pois constitutivo de direitos é o contrato, o registo assume-se como condição de eficácia do acto relativamente a terceiros, nos termos do art.º 5.º, n.º 1, do CRgP.
3. No âmbito da propriedade horizontal, a função do registo é a de facultar a quem adquire fracções autónomas de um prédio urbano toda a informação respeitante à situação jurídica de tal imóvel, o que inclui o âmbito das partes comuns e os direitos e obrigações que virão a competir-lhe no condomínio.
4. Não tendo as alterações ao título constitutivo da propriedade horizontal sido registadas, as mesmas não são oponíveis aos adquirentes de boa-fé e a título oneroso de fracções autónomas que tenham registado a sua aquisição após as operadas modificações – art.º 5.º, n.º 1, do CRgP –, apenas podendo ser invocadas entre as próprias partes ou seus herdeiros, nos termos do art.º 4.º, n.º 1, do mesmo Código.
III. Decisão
Pelo exposto, acorda-se em julgar o recurso de revista parcialmente procedente e revogar o acórdão recorrido, reconhecendo-se à autora/recorrente o direito à restituição do lugar de aparcamento na cave do prédio nos termos por si peticionados, a título principal, e condenando-se a Ré BB nessa restituição, absolvendo-se dos restantes pedidos.
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Custas: do recurso pelos recorridos e da acção por ambas as partes na proporção do respectivo decaimento (art.º 527.º, n.ºs 1 e 2, do CPC).
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Lisboa, 24 de Outubro de 2019
Fernando Samões (Relator)
Maria João Vaz Tomé
António Magalhães
___________________________
[1] Do Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa, Juízo Central Cível de Lisboa – Juiz 14.
[2] Relator: Fernando Samões
1.º Adjunto: Juíza Conselheira Dr.ª Maria João Vaz Tomé
2.º Adjunto: Juiz Conselheiro Dr. António Magalhães
[3] Acessível, tal como os outros que se mencionarão sem indicação de outro lugar, em www.dgsi.pt.
[4] Excerto do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11 de Abril de 2019, proferido no processo n.º 622/08.1TVPRT.P2.S1, onde também estão citados outros arestos.
[5] Henrique Mesquita, “A Propriedade Horizontal no Código Civil Português”, in Revista de Direito e de Estudos Sociais, Ano XXIII, pág. 94, nota 41.
[6] In Código Civil anotado, vol. III, 2.ª ed., reimpressão, Coimbra, 1987, pág. 414.
[7] In Propriedade Horizontal, Coimbra, 2001, pág. 48.
[8] Cfr. Acórdãos do STJ de 11-04-2019 , Revista n.º 22616/16.3T8LSB-A.L1.S1 (Relator Tomé Gomes), de 20-05-2014, Revista n.º 8424/06.3TBVNG.P1.S1, Relator Martins de Sousa) e de 26-11-1996 (Processo n.º 234/96 (Relator Ramiro Vidigal).
[9] “Efeitos substantivos do Registo Predial – Terceiros para Efeitos de Registo”, Coimbra, 2013, pág. 475.
[10] Obra citada, pág. 101, nota 55.