Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 07B2487 |  |
CONDOMÍNIO
PRÉDIO
PARTES COMUNS
OBRAS
1 - Se os autores, condóminos de um prédio em regime de propriedade horizontal, aceitaram por si próprios a divisão do uso do espaço comum das garagens pelos vários condóminos de forma individual, e aceitaram o sorteio como forma de atribuição desse uso especificado a cada um dos condóminos, não podem posteriormente recusar a utilização individual acordada por se não conformarem com a sorte que lhes atribuiu, em concreto, um espaço que lhes não agrada.
2 - Os condóminos de um qualquer prédio em regime de propriedade horizontal podem disciplinar o uso das partes comuns ou de uma parte comum do prédio por forma a distribuir por cada condómino o uso concreto de determinado espaço parcelar desse espaço comum.
3 - Contra a vontade de um qualquer dos condóminos não pode a maioria, ainda que qualificada, impor obras que lhe prejudiquem a utilização do seu espaço próprio ou do espaço comum.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
AA e mulher BB intentaram, em 15 de Setembro de 2004, no Tribunal Judicial da Covilhã, acção ordinária, que recebeu o nº 1195/04, do 2º Juízo, contra
CC e mulher DD
EE
FF e mulher GG
HH e mulher JJ ( entretanto falecida, com a habilitação como seus sucessores de seu viúvo e dos filhos KK e LL )
MM e mulher NN
OO e mulher PP
QQ e mulher RR
SS e mulher TT
UU
pedindo:
a) Se declare e reconheça que o rés-do-chão do prédio urbano identificado nos autos é destinado à recolha de veículos automóveis dos utentes do prédio, pertencendo tal rés-do-chão, em partes iguais, a todos os proprietários das fracções, autores e réus;
b) Se ordene a eliminação e demolição, se necessário for, de todas as obras e/ou construções que perturbem ou ponham em causa a utilização indistintamente por todos, autores e réus, de todo o rés-do-chão e de qualquer parte do mesmo, como parte comum a todos, destinado exclusivamente à recolha de veículos automóveis dos utentes do prédio;
c) Se condenem os réus a fazer entrega de parte ou partes que individualmente ocupam, como se tal parte fosse coisa própria ou de utilização exclusiva, abstendo-se de perturbar a utilização indistinta por todos de todo o rés-do-chão, ou seja, não podendo individualmente afectá-lo a utilização própria e exclusiva, devendo tal utilização ser comum, indistintamente por todos;
d) Se condenem os réus a retirar do rés-do-chão do prédio todos os bens que lhes pertençam, nomeadamente lenha e outros materiais e objectos ofensivos do uso exclusivo do fim, recolha de veículos automóveis pelos utentes do prédio;
e) Se declarem nulas ou, se assim se não entender, anuladas todas as deliberações tomadas pelos réus, contrárias à utilização por todos, indistintamente, de todo o rés-do-chão, como parte comum a todos e como utilização exclusiva de recolha de veículos;
f) Se declare o respeito total, pelos réus, do título constitutivo de propriedade horizontal, no que concerne ao rés-do-chão, declarando-se nulas todas as deliberações e as consequências daí decorrentes, e consequentemente serem proibidas todas as acções, obras, inovações, colocação de objectos, utilização duma parte como sala de condomínio, na parte em que ponham em causa a afectação do rés-do-chão a todos, ou seja em violação do disposto no título constitutivo de propriedade horizontal.
Alegaram os autores, em síntese:
são titulares duma fracção de prédio, constituído em propriedade horizontal;
os réus são os titulares das restantes fracções do mesmo prédio, que se localiza na freguesia de Santa Maria, na cidade da Covilhã;
residem os autores nos Estados Unidos e souberam que os restantes condóminos deliberaram, à sua revelia, alterar o destino do rés-do-chão, que era, em conjunto, para aparcamento de viaturas de todos os condóminos e passou a ser dividido em várias garagens, para cada uma ser afecta a cada fracção, para além da instalação de uma sala afecta ao próprio condomínio.
Contestaram os réus ( a fls.86 todos, com excepção dos réus OO e mulher que contestaram isoladamente, embora em termos idênticos a fls. 228,) dizendo, em síntese:
o novo modo de aproveitamento do rés-do-chão é obra de todos os condóminos, incluindo os autores que foram os que mais pressionaram para que se disciplinasse aquele espaço, amplo e aberto como estava, e sujeito a devassa pública;
apesar de ausentes nos Estados Unidos, os autores estiveram sempre representados nas assembleias de condóminos onde tudo foi decidido, sendo até que numa delas estiveram mesmo presentes pessoalmente e só vieram a discordar quando a garagem que lhes coube em sorteio, a final, lhes não agradou.
Concluíram pela improcedência do pedido e, em reconvenção,
pediram a condenação dos autores - para o caso de ser ordenada a eliminação ou demolição das obras, autorizadas e efectuadas por todos os condóminos, incluindo os autores - a pagar a cada um dos réus/reconvintes a quantia de 1 930,00 euros, num total de 15 440,00 euros, acrescida da taxa de inflação referente aos anos de 2002 a 2004 e até integral pagamento, a liquidar em execução de sentença; e ainda a sua condenação, deles, autores, como litigantes de má fé, em multa e indemnização condigna, mas nunca inferior a 5 000,00 euros.
Replicaram os autores, contestando também o pedido reconvencional, a fls.245.
A fls.268 foi elaborado o despacho saneador, com alinhamento dos factos assentes e fixação da base instrutória.
Sob reclamação dos autores ( fls.277 ) , deferida por despacho de fls.323 foi rectificada condensação efectuada.
Efectuado o julgamento, com respostas nos termos do despacho de fls.375, foi proferida a sentença de fls.381 a 395 que julg|ou| improcedentes por não provados os pedidos reconvencionais, em função do que deles absolv|eu| os autores e julg|ou| a pretensão dos autores parcialmente procedente por provada em função do que declar|ou| a nulidade das deliberações da assembleia do condomínio que aprovaram a alteração da composição das fracções autónomas, por importar alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, efectuada com preterição da forma legal, estando pois em vigor, importando o seu respeito por todos, o primitivo e inalterado título constitutivo da propriedade horizontal;
declar|ou| serem, no entanto, válidas as deliberações da mesma assembleia na parte em que aprovaram o que deve ser entendido como “regulamento” do aparcamento no rés-do-chão, parte comum, destinado à recolha de veículos automóveis, como consta do título constitutivo da propriedade horizontal, bem como a criação e utilização de uma sala de condomínio;
declar|ou| que o rés-do-chão do prédio urbano, com o destino que consta do título constitutivo da propriedade horizontal, pertence em compropriedade, em partes iguais, a todos os condóminos, autores e réus;
declar|ou| estar vedado aos réus, bem como aos autores, a todos os condóminos, de resto, a prática de actos , obras, inovações, ofensivos do uso exclusivo de recolha de veículos automóveis, na partem que tal coloque em causa a afectação do rés-do-chão a todos, como parte comum que é;
ordenou a eliminação e demolição de todas as obras e ou construções, ali efectuadas, que perturbem ou ponham em causa a utilização indistintamente por todos, autores e réus, de todo o rés-do-chão e de qualquer parte do mesmo, como parte comum a todos;
condenou os réus a fazer entrega das partes que individualmente ocupam, como se tal parte foi coisa própria ou de utilização exclusiva, abstendo-se de perturbar a utilização indistinta por todos, de todo o rés-do-chão.
Inconformados, os réus CCe outros interpuseram recurso da sentença, recurso que foi recebido como de apelação, no efeito meramente devolutivo.
Por acórdão de fls.451 a 458, o Tribunal da Relação de Coimbra julg|ou| procedente a apelação em consequência do que revog|ou| a sentença recorrida e absolv|eu| os réus dos pedidos.
É agora a vez dos autores, por seu lado inconformados, pedirem revista para este Supremo Tribunal.
E, alegando a fls.471, CONCLUEM:
1° - Os Recorrentes impugnaram as actas juntas, nomeadamente os documentos 19 e 20, na Réplica, alegando que não foram sequer convocados para as assembleias, desconhecendo a ordem de trabalhos, e que, não mandataram o referido "CCC" para os representar.
2° - No requerimento de prova requereram a junção aos autos pelos Réus, quer dos avisos convocatórios, ordem de trabalhos, cartas etc., (ponto 1 ), quer, da cópia da procuração, credencial ou outro documento que conferisse poderes ao referido "CCC" que supostamente os representou.
3° - Os Réus não juntaram tais documentos, e competia aos Réus provar não só que haviam avisado os Autores, como que a pessoa que os "representou" nessas deliberações, tinha poderes para tal - e ao não juntarem tal documentação, não fizeram prova de tal factualidade.
4° - Pela resposta dada ao quesito 3, resulta provado que os Réus não foram avisados das reuniões, nem posteriormente do teor das deliberações.
5° - Ao não juntarem credencial ou procuração, também não provaram os Réus, a legitimidade do "representante" dos Autores, nas assembleias, e das próprias actas (docs. 19 e 20) nada constando sobre os poderes ou instrumento passado pelos Recorrentes, ao seu pretenso "representante".
6° - Tais deliberações foram tomadas à revelia e no desconhecimento total dos Recorrentes, violando o disposto no artigo 142, nomeadamente nos nºs1, 2 e 5 do Código Civil, sendo anuláveis no que respeita aos Recorrentes (artigo 1433 do Código Civil).
7° - Os Recorrentes, impugnam tais deliberações, nomeadamente intentando apresente acção, pois tais deliberações são inválidas e ferem os legítimos direitos dos Recorrentes.
8° - O Tribunal recorrido, não se pronunciou sobre tal questão, apesar de suscitada desde logo na acção, quer na petição inicial, quer no decurso do processo, limitando-se a interpretar as respostas dadas aos quesitos 18 e 19, tendo por base o doc. 20, acta de Setembro de 2002.
9° - Para fazer a interpretação de tal acta (doc. 20) onde o Tribunal recorrido "descobriu" uma deliberação prévia do uso e numa posterior de atribuição do domínio, partiu do pressuposto de que a Câmara Municipal da Covilhã, atenta a resposta dada ao quesito 16, licenciara tal divisão.
10° - Tal conclusão também é errada ou precipitada – pois, a resposta ao quesito 16, tem duas respostas numa - na 1ª parte, prova-se que a C.M.C. aprovou o licenciamento n° 346/02, analisando os documentos juntos (memória descritiva do projecto e licença, alcança-se que só se pediu e foi autorizado o fecho dos portões, não se pedindo, nem sendo autorizada a divisão (vide documentação junta emitida pela C.M.C.).
11° - Tal resposta, na 2ª parte, consta que foi feita a demarcação do espaço - mas foi feita por iniciativa dos Recorridos, e não porque a C.M.C. os tenha autorizado.
12° - Resulta assim que, só existindo licenciamento para o fecho dos portões, a demarcação dos espaços (sala de condomínio e espaço de garagem) não foi autorizado, daí que, mesmo que se entendesse ter havido uma deliberação quanto ao uso do espaço ( como interpretou o Tribunal da Relação) tal deliberação estava também ferida de legalidade porque não autorizada pela entidade competente.
13° - Acontece que os lugares da garagem não são iguais e dois deles, entre os quais o que atribuíra aos Recorrentes, não permitem o aparcamento duma viatura, ficando assim uns beneficiados, em relação aos demais, ficando uns andares beneficiados em relação a outros andares.
14° - No doc. 20 - aliás, na sequência do doc. 19 - não consta da ordem de trabalhos, qualquer análise ou deliberação quanto ao uso do espaço e sim um sorteio de espaço, e também tal discussão não constava do teor da própria acta.
15° - Da deliberação consta expressamente "atribuição em propriedade única e exclusiva aos condóminos de acordo com a planta: - não podendo haver outra interpretação - teve-se em conta a atribuição da propriedade (única e exclusiva) e não do uso do local.
16° - E, no seguimento de tal deliberação, mandatou-se um dos Advogados intervenientes para formalizar tal deliberação.
17° - Não se tratou de lapso ou erro de escrita, constando expressamente que se trata de "atribuição de propriedade única e exclusiva", e não de uso.
18° - O Tribunal da Relação de Coimbra, ao "descobrir" uma deliberação de uso, prévia, à deliberação de atribuição do domínio, não só ultrapassou o teor da escrita, como a própria letra e o contexto onde foi tomada a deliberação.
19° - A interpretação dele pelo Tribunal recorrido, não tem o mínimo apoio, nem no texto da ordem de trabalhos, nem no texto de deliberação, nem no respectivo contexto - pois o que se pretendeu e deliberou foi atribuir (em propriedade exclusiva) a propriedade de cada espaço e não o uso desse espaço.
20º - Tal interpretação (ou seja, duas deliberações numa) não tem qualquer suporte no teor da acta ( quer na ordem de trabalhos, quer nas deliberações subsequentes) quando é certo que pelas regras de interpretação (artigo 236 e seguintes do Código Civil) teria que ter um sentido adequado a um declaratário normal, e neste caso, não tem qualquer suporte no texto, em violação clara da regras de interpretação, quer dos contratos quer da lei (artigo 236° e artigo 9° ambos do Código Civil).
21° - Tal interpretação, não se cingindo à letra de texto, ao seu conteúdo e contexto, é violadora dos princípios constantes do artigo 236 do Código Civil, e bem assim da própria interpretação das leis, com tal interpretação o Tribunal da Relação de Coimbra, ultrapassou os poderes consignados no artigo 712 do C.P.C., violando também tal disposição legal.
22° - A deliberação constante do doc.20, ao atribuir a propriedade única e exclusiva de cada espaço, a cada fracção, ficando uns com garagem e outros sem garagem ( duas delas, pelo menos, já que no espaço não se pode aparcar um carro) constituem uma violação do título de constituição de propriedade horizontal que atribui tal espaço a todos, indistintamente para seu uso.
23° - Tal deliberação, porque violadora do título é nula, como se decidiu no Acórdão proferido na 1ª Instância.
24° - Em suma, nem tal deliberação é oponível aos Recorrentes, já que não foram sequer convocados para tal assembleia, nem a pessoa que os "representou" tinha poderes, nem posteriormente lhes foi comunicada tal deliberação, daí que deve ser anulada tal deliberação, quer por estas razões, ou seja por violação do disposto nos artigos 1432 e 1433 do Cód. Civil, quer porque violado o título constitutivo de propriedade horizontal, seria sempre nula por violar o disposto no art.149º, nº3 do Código Civil e, de qualquer modo, o acórdão recorrido, na interpretação que fez, viola as regras de interpretação previstas nos arts.9º e 236º do Código Civil e ultrapassou os poderes conferidos pelo art.712º, nº1 do CPCivil.
Contra – alegando a fls.501 pugnam os recorridos CCe outros pelo bem fundado da decisão do Tribunal da Relação e pela improcedência do recurso.
Estão corridos os vistos legais.
Cumpre apreciar e decidir.
Antes de mais, os factos tais como o acórdão recorrido os importou da 1ª instância:
1. Os Autores são donos da fracção que corresponde ao 1º andar esquerdo do prédio urbano, constituído no regime de propriedade horizontal e inscrito na matriz urbana da freguesia de Santa Maria, da Covilhã, sob o art.º 693 e inscrito a seu favor na Conservatória do Registo Predial da Covilhã sob o n.º ......., a fls. 155, V, B-... - Fracção...
2. Os primeiros, segunda, terceiros, quartos, quintos, sextos, sétimos, oitavos e nona rés, são donos e legítimos possuidores das fracções "A", "C", "D", "E", "F", "G", "H", "I" e "J", correspondentes respectivamente, ao 1º andar direito, 2º andar direito, 2º andar esquerdo, 3º andar direito, 3º andar esquerdo, 4º andar direito, 4º andar esquerdo, 5º andar direito, 5º andar esquerdo, 6º andar direito e 6º andar esquerdo do mesmo prédio.
3. Os autores e todos os réus, à excepção dos primeiros, segunda e nona rés, ou seja CC e mulher, EE e, UU, mas em conjunto com os antecessores destes, ou seja, com VV e mulher, XX, a quem as primeiras rés sucederam, ZZ a quem a 2ª ré sucedeu, e, AAA e mulher BBB a quem a nona ré sucedeu, adquiriram em comum e na proporção de uma décima parte, para cada um, um lote de terreno com a área de 297 m2 destinado a construção urbana, então inscrito na matriz rústica de Sta. Maria sob o artigo 434.
4. Nesse lote de terreno levaram a cabo a construção dum prédio urbano, composto de rés-do-chão, destinado à recolha de veículos automóveis, primeiro, segundo, terceiro, quarto, quinto e sexto andares, todos estes com parte direita e parte esquerda, destinados a habitação e sótão, área coberta de duzentos e noventa e sete metros quadrados, prédio esse que inscreveram na respectiva matriz urbana da freguesia de Sta. Maria do concelho da Covilhã.
5. Que igualmente submeteram ao regime de propriedade horizontal com as atrás aludidas fracções ou seja fracções A a J, inclusive, tudo nos termos constantes da escritura de constituição de propriedade horizontal outorgada no Cartório Notarial da Covilhã em 27.04.1979 e bem assim da certidão passada pela Conservatória do Registo Predial da Covilhã e as aludidas alterações de titularidade, 1ºs, 2ºs e 9ºs réus.
6. Da escritura de propriedade horizontal e registo na Conservatória resulta que por vontade dos então donos do prédio urbano que submeteram à propriedade horizontal, ficou comum a todas as fracções, o rés do chão, destinado a recolha dos veículos.
7. Nesse referido rés-do-chão fica ainda situada a entrada do prédio com acesso à escada e elevador, e ainda duas pequenas divisórias, uma destinada à recolha de lixos e outra a botijas de gás, que são comuns.
8. Todo o rés-do-chão, durante muitos anos, sempre esteve amplo com acesso ao mesmo porquanto tal espaço estava aberto, tomou-se um local de passagem de pessoas e até recolha e dormitório de toxicodependentes, começando assim a surgir um movimento junto dos proprietários das fracções, no sentido de tal rés-do-chão vir a ser, pelo menos, encerrado e com acesso só reservado ao prédio.
9. Após 2002, foi, então, vedado ao público, com portões, tal espaço comum e dividido, criando-se novos espaços, um a que denominaram "sala de condomínio" e comum a todos, e a restante parte subdividiram-na em dez novos espaços a que denominaram "garagens individuais" ou "espaços de estacionamento individual" e foi atribuído um espaço a cada fracção, passando a ser parte individual e coisa própria ou pelo menos de uso exclusivo de cada condómino, ou fracção a quem foi entregue ou distribuído, e vedado o acesso aos restantes condóminos dos restantes espaços.
10. Na meada de 2002, alguns condóminos resolveram solicitar um projecto a um gabinete de engenharia no sentido de ser fechado o rés-do-chão, nomeadamente estudando-se a colocação de portões.
11. O rés-do-chão era usado pelos condóminos que o quisessem, para recolher os seus veículos, limitado à capacidade de 6.
12. O projecto foi aproveitado para se proceder à divisão de tal espaço comum.
13. Aos autores não eram enviadas ou notificadas as deliberações.
14. Os autores vieram a saber pelo telefone, da execução das obras e de qual o espaço concreto, que lhe estava destinado para aparcamento, tendo vindo, então, a manifestar a sua discordância, depois de ter constatado, em Maio de 2003, que o veículo que conduzia, um VW Passat, não cabia no espaço delimitado, que lhe fora atribuído.
15. Apesar das diligências feitas pelo seu procurador, junto do condomínio, e a oposição manifestada, a situação de facto manteve-se e mantém-se até à presente data.
16. No ano de 1997, em 28.11.1997, foi efectuada uma reunião de condomínio, onde os autores se fizeram representar por procurador, seu irmão, aqui sétimo réu Sr. QQ, em que pela primeira vez os condóminos fizeram uma tentativa de dividir e fechar o espaço do rés-do-chão tendo inclusivamente solicitado um estudo técnico a um engenheiro civil.
17. Até o irmão do autor, o réu QQ a se ter mudado, em Maio de 2002, para Idanha a Nova, era este que o representava nas questões referentes ao condomínio.
18. Depois passou a ser representado pelo sobrinho, filho daquele irmão, CCC, que continuou a residir no 4º andar esquerdo.
19. E os referidos procuradores dos autores actuavam e agiam no interesse e vontade destes, pois além de o representarem nas reuniões de condomínio, por ele pagavam as quotas de condomínio, quer normais, quer extraordinárias, tinham as chaves da sua fracção, arrendavam a sua fracção, recebiam as rendas e de tudo o mais tratavam que fosse necessário à sua fracção e ao condomínio.
20. No dia 23.4.2002, os condóminos presentes, tendo faltado apenas um, deliberaram, proceder ao encerramento das garagens.
21. No dia 6.6.2002, em assembleia geral de condomínio, foi apresentado, pelo administrador, um projecto prévio de engenharia civil, para o fecho das garagens, tendo-se deliberado, pedir ao autor do projecto, que o completasse, por forma a que dele constasse a área de cada lugar destinado ao estacionamento e a sua numeração, para mais facilmente se poder efectuar o sorteio, tendo-se falado, com base numa estimativa do custo das obras a realizar, fixado o valor dos encargos previsíveis, a suportar por cada um dos condóminos.
22. Nesta assembleia, o autor esteve presente, pessoalmente e anuiu e concordou com tudo o que foi discutido, tendo-se analisado o projecto apresentado pelo engenheiro.
23. A acta desta assembleia não está assinada pelo autor, pois que entretanto, quando a mesma foi elaborada, já ele se tinha ausentado para os EUA, sendo hábito a acta ser dactilografada e, só depois, ser assinada.
24. E em 08.07.2002 foi novamente realizado uma assembleia-geral de condomínio em que os autores se fizeram representar pelo seu sobrinho Sr. CC, para tratar de assuntos relacionados com as obras do rés-do-chão.
25. Veio a ser aprovado pela Câmara Municipal da Covilhã um processo de licenciamento, com o nº. .../0, e que se efectuou a demarcação no piso do rés-do-chão, do espaço, todos da mesma dimensão, a cada um dos condóminos reservado, para aparcamento.
26. E todos os condóminos vieram, incluídos os autores, a contribuir e custear os encargos com as obras do rés-do-chão na proporção do que tinha sido deliberado nas duas últimas assembleias-gerais.
27. E, no dia 11.09.2002, pelas vinte e uma hora, foi realizada a assembleia-geral de condomínio que procedeu ao sorteio dos lugares de estacionamento pelos respectivos condóminos onde os autores se fizeram representar, mais uma vez, pelo seu sobrinho CCC.
28. Aos autores, proprietários da fracção B, 1º Esq., foi atribuído, por sorteio, o lugar n.º 9 como tudo se observa da planta que está anexa à referida acta da assembleia-geral.
29. E, no dia 03.05.2003, o autor marido enviou uma carta ao administrador do condomínio, seu sobrinho Sr. CCC, pedindo uma reunião extraordinária de condomínio por não estar satisfeito com o lugar que lhe foi atribuído em sorteio.
30. E, no dia 07.05.2003, pelas vinte e uma hora, foi realizada assembleia geral de condomínio onde esteve presente o autor marido, o qual manifestou que não estava satisfeito com o lugar de garagem que lhe tinha sido atribuído em sorteio por não ter espaço suficiente para colocar o seu carro.
31. O autor tentou trocar o lugar que lhe fora sorteado, com outro condómino.
32. No dia 05.06.2003, pelas vinte e uma hora, foi efectuada nova assembleia-geral de condomínio, os autores fizeram-se representar pelo Sr. CCC, onde o assunto da atribuição dos lugares de estacionamento foi novamente debatido pelos condóminos.
33. E, no dia 21.07.2003, o Sr. Administrador de condomínio recebeu uma carta registada de um novo procurador dos autores, Sr. Dr. DDD, que novamente manifestava a discordância pelo lugar que lhe tinha sido atribuído e solicitava a marcação de uma assembleia-geral extraordinária.
34. E, no dia 23.09.2003, veio novamente a ser efectuada uma assembleia-geral onde esteve presente o referido procurador, Sr. Dr. DDD, na qual todos os condóminos presentes foram unânimes em aceitar o sorteio das garagens e dar o assunto por encerrado.
35. O sobrinho do autor estaciona o seu veículo no espaço destinado ao tio, quando este se não encontra em Portugal.
36. Na assembleia-geral de 11.09.2002, onde os autores se fizeram representar pelo Sr. CCC, os condóminos decidiram, por unanimidade, adjudicar em propriedade individual cada lugar de estacionamento aos respectivos condóminos.
37. E foi também deliberado alterar o título constitutivo de propriedade do edifício para consagrar as alterações introduzidas no rés-do-chão e afectação de cada lugar de estacionamento à respectiva fracção de cada um dos condóminos.
38. Cada um dos condóminos gastou, com a realização das obras realizados no dito rés-do-chão, o equivalente a € 1 930.00.
É preciso começar por dizer – porque isso nos ajudará a definir o objecto do presente recurso – que nem tudo na 1ª instância foi vencimento dos autores.
Tanto assim que a acção foi declarada, por sentença, parcialmente procedente.
Então também - por natureza - parcialmente improcedente.
Improcedente na parte em que viu declaradas válidas as deliberações da mesma assembleia na parte em que aprovaram o que deve ser entendido como “regulamento” do aparcamento no rés-do-chão, parte comum, destinado à recolha de veículos automóveis, como consta do título constitutivo da propriedade horizontal, bem como a criação e utilização de uma sala de condomínio.
E da sentença só os réus CC e outros interpuseram ( fls.400 ) recurso de apelação.
Apesar de vencidos na parte em que foram vencidos, passe o pleonasmo, os autores não interpuseram dessa parte da decisão. E só eles o podiam fazer. E não o fizeram, nem mesmo subordinadamente – art.682º, nº1 do CPCivil.
Ou seja, nessa parte, a que o tribunal de 1ª instância chegou com fundamento em que
« nada impede que a assembleia delibere sob a forma como deve ser organizado o aparcamento, no referido espaço comum, de que todos são comproprietários, o que foi feito, no caso, aproveitando-se o decidido, artigo 292º do CCivil, que passa a valer como “regulamento” do aparcamento. Os autores estão de acordo com as obras para encerramento do rés-do-chão, só não aceitam a divisão duma parte comum em partes individuais, próprias ou afectas individualmente a cada fracção autónoma, seja à alteração do título. Não podem é impedir que a assembleia, bastando a maioria dos condóminos, que representem 2/3 do valor total do prédio, requisito verificado in casu, a votar, nesse sentido, arts.1425º, nº1 e 1432º, nº2 do CCivil, delibere no sentido de regulamentar a forma de utilização dos comproprietários, em relação ao rés-do-chão, para aparcamento e criação de uma sala de condomínio ...
... Não pode, por isso, o direito, acolher a tese dos autores de não estarem, nunca, representados, nas assembleias de condomínio que se foram efectuando através dos tempos, o que além do mais importa a caducidade, pelo decurso do prazo legal, para o efeito, do direito de impugnar as deliberações, consagrado no art.1433º do CCivil », a sentença está transitada em julgado.
Fica sem objecto, assim, a (re)discussão à volta das questões de saber da genuinidade da representação dos autores nas sucessivas assembleias de condóminos e da afirmação nestas das deliberações ( e da sua sequente validade ) que disciplinaram o uso de um espaço comum.
É caso até para fazer ressaltar que, no momento chave do processo deliberativo, os autores estavam aliás presentes por si próprios e não apenas representados.
Se no ano de 1997, em 28.11.1997, foi efectuada uma reunião de condomínio, onde os autores se fizeram representar por procurador, seu irmão, aqui sétimo réu Sr. QQ, em que pela primeira vez os condóminos fizeram uma tentativa de dividir e fechar o espaço do rés-do-chão tendo inclusivamente solicitado um estudo técnico a um engenheiro civil,
e no dia 23.4.2002, os condóminos presentes, tendo faltado apenas um, deliberaram, proceder ao encerramento das garagens, a verdade é que
no dia 6.6.2002, em assembleia geral de condomínio, foi apresentado, pelo administrador, um projecto prévio de engenharia civil, para o fecho das garagens, tendo-se deliberado, pedir ao autor do projecto, que o completasse, por forma a que dele constasse a área de cada lugar destinado ao estacionamento e a sua numeração, para mais facilmente se poder efectuar o sorteio, tendo-se falado, com base numa estimativa do custo das obras a realizar, fixado o valor dos encargos previsíveis, a suportar por cada um dos condóminos
e – vai sublinhar-se agora a negrito - nesta assembleia, o autor esteve presente, pessoalmente e anuiu e concordou com tudo o que foi discutido, tendo-se analisado o projecto apresentado pelo engenheiro.
E desta acta ( fls.160 e 161 ) - que o autor só não assinou pois que entretanto, quando a mesma foi elaborada, já ele se tinha ausentado para os EUA, sendo hábito a acta ser dactilografada e, só depois, assinada - consta expressamente que no projecto para o “fecho das garagens” « ficassem a constar os lugares destinados a estacionamento com as áreas respectivas, devidamente numerados para mais facilmente se poder efectuar o sorteio ».
Ou seja:
os autores aceitaram – por si próprios, pelo autor marido – o “fecho das garagens” e a divisão do uso do espaço comum delas, já fechado, pelos vários condóminos de forma individual, e aceitaram o sorteio como forma de atribuição desse uso a cada um dos condóminos.
E assim, veio a ser aprovado pela Câmara Municipal da Covilhã um processo de licenciamento, com o nº346/0, e se efectuou a demarcação no piso do rés-do-chão, do espaço, todos da mesma dimensão ( sublinhado nosso ), a cada um dos condóminos reservado, para aparcamento.
E, no dia 11.09.2002, pelas vinte e uma horas, foi realizada a assembleia-geral de condomínio que procedeu ao sorteio dos lugares de estacionamento pelos respectivos condóminos onde os autores se fizeram representar, mais uma vez, pelo seu sobrinho CCC.
O autor aceitou a divisão do uso do espaço comum das garagens. E o sorteio como forma de atribuição desse uso.
O que já não aceitou foi ... a sorte.
E, no dia 07.05.2003, pelas vinte e uma horas, foi realizada assembleia geral de condomínio onde esteve presente o autor marido, o qual manifestou que não estava satisfeito com o lugar de garagem que lhe tinha sido atribuído em sorteio por não ter espaço suficiente para colocar o seu carro. | E | tentou trocar o lugar que lhe fora sorteado, com outro condómino.
Em suma:
o autor aceita até ao fim – até à possibilidade de trocar o “seu” espaço por um espaço de outro condómino - aquilo que o direito pode controlar ( o uso e a divisão do uso de um espaço comum e o sorteio como forma acordada de atribuição desse uso ); só não aceita aquilo que o direito já não pode controlar – a sorte na qual a livre expressão da vontade das partes colocou a atribuição individual do uso de espaços concretos do espaço comum por todos os condóminos.
Ora o direito pode e deve afirmar – como acertadamente concluiu o acórdão recorrido – que os condóminos de um qualquer prédio em regime de propriedade horizontal podem disciplinar o uso das partes comuns ou de uma parte comum do prédio por forma a distribuir por cada condómino o uso concreto de determinado espaço parcelar desse espaço comum – o art.1422º, nº1 do CCivil remete para as regras da compropriedade e – art.1406º, nº1 – deixa no acordo dos comproprietários exactamente a disciplina do uso da coisa comum.
E já se disse que os autores afirmaram o acordo nessa disciplina ( inclusive na definição concreta dela através da ... sorte ).
Como o direito também pode e deve afirmar – como mais uma vez acertadamente concluiu o acórdão recorrido – que se esse novo uso implica obras essas dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio – art.1425º, nº1.
É certo que o nº2 da mesma disposição estabelece que nas partes comuns não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.
Mas isto quer apenas dizer que, contra a vontade de um qualquer dos condóminos não pode a maioria, ainda que qualificada, impor obras que lhe prejudiquem a utilização do seu espaço próprio ou do espaço comum.
Não é aqui o acaso, porque os autores estão também na génese ( e na aprovação ) das obras que agora entendem como limitadoras ( não tão limitadoras, todavia, que não tenha o autor marido pretendido trocar o seu espaço com outro condómino e que o sobrinho do autor estacione o seu veículo no espaço destinado ao tio, quando este se não encontra em Portugal ).
Com se vê:
todos os condóminos vieram, incluídos os autores, a contribuir e custear os encargos com as obras do rés-do-chão na proporção do que tinha sido deliberado nas duas últimas assembleias-gerais.
Então – como conclui, bem, o acórdão recorrido – não há que eliminar ou demolir as obras efectuadas nem há que impedir o uso individual por parte de cada um dos condóminos do espaço individual que, por sorteio, a cada um foi atribuído.
E, para concluir:
não foi o Tribunal da Relação quem – 18ª das conclusões apresentadas pelos recorrentes - “descobriu” uma deliberação de uso prévia à deliberação do domínio – foi o tribunal de 1ª instância que afirmou essa deliberação e a sua validade e os recorrentes quem, da sentença não recorrendo nessa parte, aceitou a decisão.
E é com esse sentido que foi afirmada a validade das deliberações emanadas da assembleia de condóminos. Que não têm a virtualidade de transformar em espaço próprio ou que é espaço comum ( o que é comum continua a ser comum embora com a regulamentação do usos nos termos deliberados ) ou de servirem de suporte à escritura de pública sem a qual o título constitutivo da propriedade horizontal não pode ser alterado – art.1419º, nº1 do CCivil.
Com esta precisão, que aliás consta do acórdão recorrido - « do que é pedido apenas se confirma que o rés-do-chão do prédio urbano, com o destino que consta do título constitutivo da propriedade horizontal, pertence em compropriedade, em partes iguais, a todos os condóminos, autores e réus », se mantém a decisão recorrida.
D E C I S Ã O
Na improcedência do recurso, nega-se a revista e confirma-se o acórdão recorrido.
Custas a cargo dos recorrentes.
Lisboa, 8 de Maio de 2008
Pires da Rosa (Relator)
Custódio Montes
Mota Miranda