Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
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INSTITUIÇÃO BANCÁRIA
REGISTO PREDIAL
PUBLICIDADE
ANÚNCIO
TRANSMISSÃO DA POSIÇÃO DE LOCADOR
DIR REGIS NOT.
CRP84 ARTIGO 2 M ARTIGO 5.
II- Tal direito, de raiz meramente obrigacional subsiste mesmo depois da submissão do prédio em que se integra a fracção ou regime de propriedade horizontal, não sendo possível esgrimir - contra tal subsistência - uma mera alegada falta do registo do arrendamento como pretenso direito real que sem tal registo seria inoponível aos (novos) condóminos na qualidade de terceiros.
III- E isto porque a protecção do direito do locatário, globalmente considerado, se manterá, eficaz contra os eventuais subadquirentes, condóminos ou não, e independentemente do registo, por força do princípio "empatio non tollit locatum" consagrado no artigo 1057 do CCIV.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
A, como administrador do prédio em regime de propriedade horizontal sito em Lisboa veio propor a presente acção, com processo ordinário contra o Banco Totta & Açores S.A., com sede na Rua ..., em Lisboa, pedindo que esta seja condenada a retirar o anúncio que colocou na fachada do prédio urbano referido, no prazo de cinco dias a contar do trânsito em julgado da sentença, sob pena de ser condenada em sanção pecuniária compulsória (artigo 829-A do Código Civil) a fixar pelo Tribunal, por cada dia de atraso.
Alega em síntese: a Ré ocupa com uma sua dependência bancária, a fracção C do referido prédio constituída por uma loja de r/c; na parte fronteira duma loja já sobre uma parede que integra a estrutura do prédio (parede comum) instalou um anúncio sem estar previamente autorizada pela assembleia de condóminos e contra o que esta tem reagido repetidamente.
Na contestação, a Ré opõe, em síntese:
O anúncio em apreço foi autorizado pela cláusula 5 do contrato de arrendamento, ao abrigo do qual a Ré vem ocupando a aludida fracção C.
Esse contrato de arrendamento foi celebrado antes dos proprietários do prédio em apreço o terem constituído em regime de propriedade horizontal.
A culminar o julgamento foi proferida sentença, onde se julgou a acção improcedente absolvendo-se a Ré do pedido.
Esta decisão foi confirmada pelo Acórdão da Relação de Lisboa de 15 de Abril de 1999, constante de folhas 304 e seguintes dos autos.
Ainda inconformado o Autor recorreu para o Supremo, tendo concluído as suas alegações do seguinte modo:
a) sendo o local onde se encontra colocado o reclame do Banco recorrido parte comum do prédio (artigo 1421 n. 1 alíneas a) e b), n. 2 alínea e) do Código Civil) e estando a administração do mesmo adstrita à assembleia de condóminos (artigos 1430 e 1422 n. 2 alínea d) e n. 3 do Código Civil) sempre teria a mesma colocação de ser autorizada pela assembleia de condóminos - e não o foi;
b) Não sendo oponível a estes a autorização dada pelo senhorio antes de constituído o prédio sob o regime de propriedade horizontal, desde logo porque, como direito real que é, a sua oponibilidade e invocação a terceiros depende de registo;
c) e os condóminos (recorrente incluído) são terceiros em relação a tal autorização - artigo 5 do Código de Registo Predial;
d) sendo que o direito da sequela não abrange a situação de colocação do anúncio em parte comum do prédio, por tal espaço não estar na disponibilidade do senhorio, nem o mesmo se poder sobrepor, em termos de prejudicar ou afastar, as regras inerentes ao registo;
e) revelando-se violados pela decisão recorrida os supra-mencionados artigos, bem como o artigo 1057 do Código Civil;
f) não ocorrendo, no caso, qualquer comportamento enquadrável no âmbito da definição do abuso do direito, tal como enquadrado no artigo 334 do Código Civil.
g) Deve o presente recurso ser julgado precedente, revogando-se a decisão recorrida, com as consequências legais.
Na contra-alegação, a Ré sustenta dever manter-se a decisão em crise.
Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir:
Factos apurados:
1 - O prédio sito na Praça ..., em Lisboa, encontra-se em regime de propriedade horizontal, estando inscrito na matriz predial urbana sob o n. 652, da freguesia do Campo Grande - alínea A) da especificação de folha 69.
2 - A fracção autónoma desse prédio, identificado pela letra "C" é composta por uma loja no r/c, com entrada pelos ns. 2-A e 2-B, é composta por uma loja no r/c, digo, com entrada pelos ns. 2-A a 2-D, composta por uma sala ampla, com sete divisões anexas e três instalações sanitárias, sendo a mesma ocupada por uma dependência bancária da Ré - alínea B) da especificação.
3 - Na parte fronteira da loja, a Ré instalou um anúncio aposto numa parede comum do prédio - alínea C) da especificação.
4 - Por várias vezes a assembleia de condóminos tem reagido contra a existência do citado anúncio - alínea D) da especificação.
5 - A propriedade horizontal do identificado prédio, de que faz parte a loja locada ao Banco, foi constituída por escritura pública de 20 de Setembro de 1974 - alínea E) da especificação.
6 - Nessa escritura, os proprietários do prédio declararam que a loja do r/c com entradas pelos ns. 2 A e B está actualmente ocupada por uma dependência bancária (Letra "C") - alínea F, da especificação).
7 - A constituição da propriedade horizontal foi notificada por escritura de 15 de Novembro de 1974 - alínea G) da especificação).
8 - A constituição da propriedade horizontal foi registada pela apresentação 08/011074 e encontra-se averbada à descrição - alínea H) da especificação.
9 - O Banco Réu é arrendatário, desde 1 de Junho de 1972 da loja esquerda, com os ns. 2 A e B da Praça ... - alínea I) da especificação.
10 - Consta da cláusula 5 da escritura de arrendamento da loja, hoje fracção "C", o seguinte:
"O Banco inquilino fica desde já autorizado a colocar letreiros ou reclamos, luminosos ou não, do seu nome e do seu comércio, no exterior do prédio de que faz parte integrante a loja arrendada, desde que a sua localização em altura não ultrapasse os seis metros do solo" - alínea L) da especificação.
10 - A venda das fracções iniciou-se em 1975 - alínea J) da especificação.
11 - O Banco Réu colocou um letreiro ou reclamo, do seu nome e comércio, no exterior do prédio, com os ns. 2 A e B, da Praça ... do questionário.
12 - Não há acesso à pala do terraço onde se encontra fixado o supra - mencionado letreiro - n. 2 do questionário.
13 - Tal reclamo ou letreiro foi desde sempre visível e não ultrapassa os seis metros em altura - n. 5 do questionário.
14 - O mesmo letreiro tem a aprovação da Câmara Municipal de Lisboa, entidade a quem o Banco vem pagando anualmente a respectiva taxa - ns. 6, 7 e 8 do questionário.
15 - Os proprietários que arrendaram o locado (loja) foram os mesmos que posteriormente constituíram a propriedade horizontal - documentos de folhas 148 e 156.
Através de contrato celebrado em 1 de Junho de 1972, os proprietários do prédio urbano atrás identificado deram de arrendamento ao Réu a respectiva loja esquerda com os ns. 2 A e B, hoje fracção "C".
Em consonância com o estabelecido na cláusula 5 desse contrato, o Banco locatário colocou um letreiro ou reclamo, do seu nome e comércio, no exterior do prédio em apreço.
Este mesmo prédio foi constituído em regime de propriedade horizontal por escritura pública de 20 de Novembro de 1974, pelos mesmos proprietários.
A assembleia de condóminos tem reagido contra a colocação do reclamo referido, sem êxito, daí o recurso aos Tribunais para dirimir tal questão.
A posição do condómino, aqui representado pelo respectivo administrador assenta na ideia de que só com autorização da Assembleia de condóminos poderia ter sido colocado o reclamo em referência, conforme o disposto nos artigos 1430 e 1422 n. 2, alínea d) e n. 3, do Código Civil, sendo inoponível aos condóminos a autorização dada anteriormente pelos senhorios / proprietários, nos termos aludidos.
Não sufragamos a tese resumida que é a vinculada pelo recorrente.
Como já tem sido entendido neste Supremo Tribunal, o direito do Banco / recorrido à colocação do letreiro, decorrente de consentimento expresso dos locadores, encontra o seu fundamento numa cláusula do contrato de arrendamento, integrando-se neste mesmo contrato e assume a natureza de um direito de crédito referente a uma coisa e não de um direito real sobre uma coisa, como sustenta o recorrente.
O que efectivamente existe é um direito pessoal de gozo que se localiza no campo específico das relações obrigacionais.
Para assim se caracterizar tal direito, não basta analisar o poder que o respectivo sujeito exerce sobre a coisa. Importa atender também, como justamente observa o Professor Henriques Mesquita (Obrigações Reais e Ónus Reais, páginas 50 e seguintes) "à fonte de onde promana tal poder e aos efeitos que produz na relação jurídica a que dá origem".
O que distingue os direitos pessoais de gozo e lhes confere especificidade, quando confrontados com outros direitos de natureza creditória, "é apenas a circunstância de possibilitarem ao titular, com vista à satisfação do seu interesse, o gozo directo e autónomo de determinada coisa e gozo que ele poderá depender enquanto não se provar que é ilegítimo, contra todas as agressões que o impeçam ou perturbem ... quer sejam cometidos por terceiros, quer pelo sujeito do direito no que se vinculou em consenti-lo" (cfr. quanto à locação, artigo 1037, n. 2 e quanto ao comodato, artigo 1133, n. 2 - normas estas que, como preconiza o Professor Henriques Mesquita, cuja lição vimos decalcando (ob. cit., página 51) devem ser aplicadas por analogia a todas as relações creditórias que confiram o gozo autónomo do respectivo objecto).
"O poder de gozo, porém, tem por base ou fundamento uma relação obrigacional, da qual nunca se desprende" (cfr. também, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça 14 de Outubro de 1997, Colectânea, Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, 1997, Tomo III, páginas 80 e seguintes, relatado pelo Conselheiro Torres Paulo).
Não há, pois, que esgrimir, aqui com a falta de registo do arrendamento figurado, pelo recorrente, como direito real, e como tal inoponível aos condóminos, como terceiros (artigo 5 do Código de Registo Predial).
É que - e tendo em vista sempre a natureza creditória da relação em apreço - o artigo 1057 do Código Civil, confere uma protecção "exceptional" ao locatário, mantendo-o o seu direito, globalmente considerado, eficaz contra os subadquirentes ou condóminos posteriormente constituídos nesta posição (emptio non tollit locatum) independentemente dos direitos destes se apresentarem devidamente registados (cfr. Professor Galvão Telles, Contratos Civis, página 49; Professor Henriques Mesquita, ob. loc. cit.).
Doutro modo, o novo senhorio para quem fossem transmitidos os direitos e obrigações do primeiro locador, usufruiria de um expediente fácil, de pôr cobro ao arrendamento ou a qualquer cláusula nele integrada, pois ficaria no fundo com a possibilidade de revogar unilateralmente o contrato ou de provar arbitrariamente o locatário do uso de toda a coisa locada ou parte dela (cfr. artigo 1437 do Código Civil; Professor Pires de Lima e Antunes Varela, Anotado, I, 3. edição, página 391).
Cumpre agora salientar, tendo em conta o princípio da tipicidade ou do "numerus clausus" que vigora no âmbito do direito registral (Professor Oliveira Ascensão, Direito Civil - Reais, 5. edição, página 342; Monteiro Guerreiro, Noções de Direito Registral, 2. edição, página 46 - só são registáveis os factos e situações enumerados no artigo 2 do Código de Registo Predial - que o arrendamento em causa nunca poderia ser submetido a registo - mesmo que se considerasse, na companhia de alguns dos nossos mais representativos civilistas (Professor Oliveira Ascensão, ob. cit., página 336; Professor Mota Pinto, Direitos Reais, páginas 147 e seguintes; Professor Menezes Cordeiro, Da Natureza Jurídica do Direito do Locatário, página 138, in Direitos Reais, II, página 948) que esta espécie negocial reveste natureza real - pois, nos termos do artigo 2 alínea m) do Código de Registo Predial, só estão sujeitos a registo os arrendamentos por mais de seis anos, o que não é o caso, pois segundo a cláusula 1 do contrato em referencia "o arrendamento é feito pelo prazo de seis meses", sem prejuízo da possibilidade de renovação.
Isto, todavia, de per si não obsta a que se possa insistir na natureza real do arrendamento - embora não perfilhemos tal entendimento, como resulta do exposto - pois, como se sabe nem todos os direitos reais são registáveis.
Em relação a alguns desses direitos sustenta-se que a publicidade é assegurada, unicamente ou primacialmente, através de posse (Professor Menezes Cordeiro, ob. cit., I, páginas 392 e 396 e seguintes).
A publicidade resultante de posse exteriorizável diz-se automática ou espontânea.
E o Professor Menezes Cordeiro, não hesita em concluir: - conclusão aqui trazida, mais a título de curiosidade, como demonstrativa das dificuldades que tem como as do recorrente poderão enfrentar, mesmo no reduto onde se escoram - "Sendo a publicidade espontânea, comum a todos os direitos, a presunção derivada da posse pode conflituar com a do registo. Aplica-se então a regra geral da prioridade, vence a presunção mais antiga".
Nestes termos, nega-se a revista condenando-se o recorrente nas custas.
Lisboa, 23 de Novembro de 1999.
Machado Soares,
Fernandes Magalhães,
Tomé de Carvalho.
15. Juízo Cível de Lisboa - Processo 8776/92 - 2. Secção.
Tribunal da Relação de Lisboa - Processo 73/99 - 2. Secção.