Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
Processo:
930/04.0TVSLB.L1.S1
Nº Convencional: 7ª SECÇÃO
Relator: LOPES DO REGO
Descritores: CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA
Data do Acordão: 02/09/2012
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Privacidade: 1
Meio Processual: REVISTA
Decisão: NEGADA A REVISTA
Sumário :
1. A carta enviada pelo promitente comprador à contraparte -sociedade imobiliária - em que se afirma que o contrato promessa devia ser cumprido nos seus precisos termos, para o que se concedia à sociedade prazo até ao final do ano em curso - analisada à luz do quadro litigioso existente entre as partes há cerca de 7 anos – não pode deixar de ser interpretada, em consonância com o critério normativo da impressão do destinatário, como contendo uma válida e efectiva admonição para a realização da escritura que titularia o negócio definitivo até ao termo do ano  em curso, sob pena de se ter por definitivamente incumprida tal relação contratual.

2. Na verdade, tal missiva contém claramente a fixação de um prazo essencial e peremptório para a realização do negócio, não sendo necessário que nela se  marcasse a data da escritura ( que contratualmente cabia ao promitente vendedor), nem que se afirmasse expressamente quais as consequências jurídicas de um incumprimento do dever de tempestiva realização do negócio que a  contraparte, sociedade imobiliária , seguramente não podia ignorar.

3. A admissão ou existência de possíveis contactos entre os litigantes com vista a uma eventual transacção ou composição amigável do litígio não retira eficácia à referida interpelação admonitória, em termos de tornar legítima a conclusão de que, afinal, o promitente comprador teria, só por via desses contactos, desistido do efeito jurídico inelutavelmente associado à dita interpelação admonitória , precludindo  o efeito cominatório desta e determinando a manutenção de interesse na conclusão do negócio.

Decisão Texto Integral:

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. AA intentou acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra BB - Sociedade de Construções, Lda, pedindo que o contrato-promessa celebrado com tal sociedade fosse declarado definitivamente incumprido desde 15 de Dezembro de 1999, nos termos do artigo 808.º, n.º 1, do Código Civil, sendo a Ré declarada única e exclusiva responsável pelo seu incumprimento, e que, em consequência de tal facto, nos termos dos artigos 440.°, 441.° e 442.°, n.ºs 1 e 2 (2.ª parte), do Código Civil, fosse a Ré condenada a pagar-lhe:

- € 39.903,83 correspondentes ao dobro da importância recebida (Pte. 4.000.000$00) aquando da celebração do contrato dos autos;

- € 10.624,40 correspondentes aos juros vencidos, calculados à taxa legal de 7% desde 15.12.99 até 30.4.03 e de 4% entre 1.5.03, até 1.2.04; bem como na verba correspondente aos juros vincendos até ao pagamento efectivo e integral;

Para tanto, alegou, em síntese, que em 05 de Março de 1992 a sociedade Ré e o A. celebraram um contrato-promessa de compra e venda nos termos do qual, a Ré prometeu vender ao A. «livre de quaisquer ónus ou encargos», «o lugar de estacionamento aberto, com aproximadamente 15 m2, designado por n° 1, situado no piso «-3» (3ª cave)...» (DOC. 1, CLÁUSULAS 4 e 2).

Esse «lugar de estacionamento» é o identificado na planta anexa ao contrato-promessa como DOC. 2, sendo o preço total da venda prometida de Pte. 4.000.000$00, que o A. pagou integralmente à Ré na data da celebração do referido contrato promessa, (DOC. 1, CLÁUSULA 3 e DOC. 3).

Porque o imóvel não se encontrava concluído, em contrapartida do pagamento integral do A., a Ré obrigou-se a constituir garantia bancária em favor daquele (DOC. 1 CLÁUSULA 3°, IN FINE), que «se destinava à garantia do bom cumprimento da venda de 1 lugar de estacionamento na 3ª cave do edifício em construção» (DOC. 4).

 Essa garantia bancária foi constituída por um (1) ano - até 26 de Março de 1993 (IDEM) - porque a Ré se obrigava «a finalizar a construção total da fracção até Agosto de 1992» (DOC 1, CLÁUSULA 5).

Todavia, a sociedade Ré não concluiu, nem entregou a fracção de estacionamento que prometera vender ao A. no prazo contratado (até Outubro de 1992), bem como ainda não procedeu à renovação da garantia bancária estabelecida nos termos da cláusula 3ª in fine do contrato-promessa (DOC. 1),

Em virtude da Ré não ter cumprido a obrigação a que se vinculara, o A. já havia  intentado contra ela acção de condenação, onde peticionava a rescisão do contrato promessa celebrado em 05 de Março de 1992, por incumprimento imputável à Ré.

Na sentença proferida naqueles autos, veio, porém, a concluir-se que: «O prazo de sessenta dias - para a realização da escritura (DOC. 1 CLÁUSULA 6) - não era um prazo peremptório, mas prorrogável, daí afirmarmos que existiam dois prazos, e não constam dos autos, em termos de alegação fáctica, quaisquer indícios que quer o A. quer a Ré, tenham iniciado conversações no sentido de tal prazo de prorrogação ter sido estabelecido.

Daqui se abarca que a falta de interpelação no sentido de ser efectuada a escritura não fez a Ré incorrer em mora. Por outro lado, inexistindo qualquer outro prazo admonitório . não poderemos concluir  que estamos perante um incumprimento definitivo, mas apenas temporário”.

 Com base em tais premissas, na referida sentença veio a decidir-se que:

«... NÃO ESTANDO A RÉ EM MORA, O CONTRATO AINDA MANTÉM A SUA EFICÁCIA NO QUE À SUA ULTIMACÃO CONCERNE, ISTO É, o TERMO AD QUEM AINDA NÃO EXPIROU...».

Esta sentença foi objecto de recurso e veio a ser confirmada pelo Tribunal da Relação de Lisboa, tendo o acórdão transitado em julgado em 22 de Junho de 1998.

Na sequência de tal decisão, por carta datada de 30 de Novembro de 1999, o A. interpelou a Ré no sentido de o «contrato em questão ser cumprido nos seus exactos termos, para o que se concede a V. Exa. prazo até final do corrente ano de 1999».

Em resposta à interpelação do A., e antes ainda de terminado o prazo por este dado para cumprimento, a RÉ, POR CARTA DE 15 de Dezembro de 1999, EXPRESSAMENTE RECUSOU 0 CUMPRIMENTO DO CONTRATO EM PRESENÇA.

O A. conclui, assim, pelo incumprimento definitivo do contrato promessa celebrado entre as partes, nos termos do artigo 808.º, n.º 1, do Código Civil, quer pela recusa da Ré em cumprir o contrato promessa face à interpelação que lhe foi feita, fixando-se um prazo para esse efeito, quer pela declaração da Ré em resposta a essa interpelação, em que afirma que iria fazer seu o sinal entregue pelo A.

            Complementarmente referiu ainda o A. que o lugar de garagem em discussão, mencionado no contrato promessa dos autos, apresenta defeitos que objectivamente impossibilitam ou tornam extremamente penosa a sua utilização, face às qualidades que contratualmente tinham sido asseguradas e ao fim e normal funcionamento das coisas da mesma natureza.

            Em contestação, a Ré impugnou a factualidade invocada, defendeu a inexistência de incumprimento definitivo que lhe pudesse ser imputável e invocou a excepção do caso julgado.

            O A. respondeu à excepção, concluindo nos termos da petição inicial.

            No despacho saneador, foi julgada improcedente a excepção dilatória do caso julgado, seguindo o processo para julgamento, tendo sido proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e, nessa medida, condenou a Ré a pagar ao A. a quantia de € 39.903,83 correspondente ao dobro do sinal, e juros de mora à taxa legal sobre essa quantia desde a data da citação desta acção, absolvendo a Ré do demais peticionado.

            2. Inconformada com o assim decidido, a Ré interpôs recurso de apelação, a que a Relação negou provimento, confirmando a sentença impugnada.

    O acórdão recorrido começa por realçar que da leitura destas duas cartas podemos, assim, ter presentes realidades que se configuram como inequívocas: a carta enviada pelo Apelado à Apelante, em 30 de Novembro de 1999, é uma verdadeira e válida interpelação admonitória para cumprir o contrato e a carta enviada pela Apelante ao Apelado, em 15 de Dezembro de 1999, é a clara tradução da sua recusa definitiva em celebrar esse mesmo contrato, imputando a este o incumprimento do contrato promessa, em data muito anterior.

            Esse incumprimento reportou-o a Apelante a 26 de Novembro de 1997, data em que enviou uma carta ao Apelado (Ponto 5 dos Factos Provados), indicando data para a realização de escritura de compra e venda. Nessa altura, porém, o Apelando estava a aguardar decisão no Proc. 578/96, já mencionado nos autos (processo em que se apreciava a perda de interesse do Apelado na celebração desse contrato).

Porém, pretender, como o pretende a Apelante, retirar consequências da não comparência do Apelado na data indicada para a celebração da escritura (indicada na carta de 26 de Novembro de 1997), quando sabia perfeitamente que não podia realizar tal marcação, conforme, aliás, o próprio Apelado a recordou  em carta enviada em 04 de Dezembro de 1997, em que dava conta desta situação – Ponto 6 dos Factos Provados – é, no mínimo, incompreensível.

Com efeito, antes do trânsito em julgado da decisão que pusesse termo à questão colocada pelo Apelado relativa à apreciação da rescisão do contrato promessa dos autos, não assistia à Apelante o direito de proceder à marcação da escritura de compra e venda uma vez que esta pressupõe a vigência desse mesmo contrato promessa.

            O argumento avançado pela Apelante para imputar ao Apelado anterior incumprimento do contrato não tinha, assim, fundamento legal, por ser inválida a interpelação admonitória que lhe dirigiu.

Regressando à análise da carta de 30 de Novembro de 1999 é ainda de ter em atenção que a recusa da Apelante em proceder à marcação de data para a celebração da escritura definitiva transformou a mora em que a Apelante se encontrava, em incumprimento definitivo, face ao decurso do prazo que ali lhe foi indicado pela Apelado, sem necessidade de fixação de um qualquer outro prazo complementar para se poder afirmar o incumprimento definitivo.

            Face à presunção de culpa neste incumprimento, que incidia sobre a Apelante e que a mesma não ilidiu, assistia ao Apelado o direito de resolver o contrato promessa com base em incumprimento definitivo e culposo da Apelante, direito esse que efectivou com a instauração da presente acção.

            Estamos, pois, perante uma situação de incumprimento definitivo do contrato promessa por parte da Apelante, incumprimento esse que é culposo, e que confere ao Apelado o direito à resolução do contrato promessa com a consequente obrigação da Apelante de lhe restituir o sinal em dobro – artigos 442.º, 432.º, 798.º. 801.º e 808.º, todos do Código Civil.

            Por outro lado, pretender, como o pretende a Apelante, que com a sua carta de 15 de Dezembro de 1999 (Ponto 8 dos Factos Provados) se iniciaram negociações entre as partes – baseadas na correspondência de fls. 83 a 86 dos autos - que, desta forma, anulavam os efeitos da carta do Apelado de Novembro de 1999 é, no mínimo, distorcer a realidade.

            Da leitura da correspondência assinalada nada se pode inferir sobre a existência e/ou conteúdo de negociações uma vez que ali apenas se pode constatar a tentativa de marcação de datas para encontros entre advogados, encontros esses que não se chegaram sequer a efectivar. 

            Por outro lado, a verdade é que podemos constatar que essa mesma troca de indicações para a realização de uma reunião, que decorre entre Janeiro a Abril de 2000, ocorre já numa altura em que o prazo dado pelo Apelado para a marcação da escritura definitiva tinha já decorrido e, portanto, a mora da Apelante tinha já se convertido em incumprimento definitivo.

            Curiosamente vemos a Apelante, já em 05 de Novembro de 2003, pretender marcar uma data para a escritura definitiva do contrato, como se, até àquele momento, nada tivesse acontecido – Ponto 9 dos Factos Provados – e a que o Apelado responde, e bem, nos termos da sua carta de 05 de Dezembro de 2003 (ali fazendo referência que a anterior missiva apesar de datada de 05 de Novembro apenas tinha sido recebida a 20 de Novembro), lembrando que o contrato promessa estava incumprido, desde 1992, por culpa exclusiva da Apelante – Ponto 10 dos Factos Provados.

          3. Novamente inconformada, a R. interpôs a presente revista, que encerra com as seguintes conclusões:

   1.      O D. Acórdão recorrido manteve a decisão de Ia instância condenando a recorrida na restituição do sinal em dobro por alegado incumprimento definitivo imputável à R., fundamentando-a na invocada recusa desta em cumprir face à sua interpelação para o cumprimento do contrato e, bem assim, na alegada declaração da Ré, em resposta a essa interpelação de que iria fazer seu o sinal entregue pelo A.

2.         No entanto, constitui firme entendimento da recorrente que os factos provados e os documentos constantes dos autos impunham uma decisão diversa da ora recorrida, tendo o Tribunal de Ia instância incorrido em erro na apreciação da prova e a uma errónea subsunção dos factos ao direito.

3.         Porquanto entendeu que " Resultou apurado que o A. enviou à Ré carta datada de 30/11/1999 na qual exarou que "deve o contrato em questão ser cumprido nos seus exactos termos, para o que se concede a V.Exa." prazo até ao final do ano de 1999", in D. Sentença, fls. 581, verso.

4.         Mais entendeu que." "Por seu lado, a Ré respondeu ainda antes do termo desse prazo, sustentando que já ocorrera anteriormente incumprimento do contrato-promessa imputável ao A/\ e que, desta forma, pretendeu

a R. afastar o incumprimento que lhe era imputado pelo A.  invocando o prévio incumprimento deste.

5.         E que, a carta de fls. 41, não configura uma interpelação admonitória válida, já que, nessa data, se encontrava pendente a apreciação em juízo da rescisão do aludido contrato-promessa, tendo o Tribunal a quo entendido que não assistia à R. o direito de proceder à marcação da escritura de compra e venda enquanto não transitasse em julgado a sentença nesses autos.

6.         Entendeu, pois, o tribunal que os efeitos produzidos pela carta do A., datada de 30/11/1999, de fls. 43 e 44, foram OS de "fixação de prazo dela constante reveste a natureza de intimação para a outra parte cumprir um prazo peremptório. ", in D. Sentença recorrida, fls. 582, verso, e que:

"(...) não tendo a Ré procedido à marcação da escritura de compra e venda nesse prazo, antes declarando que o contrato-promessa já se resolvera em virtude de incumprimento do A., a mora em que a R. se encontrava converteu-se em incumprimento definitivo. "

7.         Ao sobredito, o Tribunal da Relação entendeu que "A marcação da escritura incumbia contratualmente à Apelante, que tinha o bem em seu poder e que o não tinha entregue na data da celebração do contrato promessa por as obras não se encontrarem ainda terminadas (...) "

8.         Que "A Apelante conhecia o entendimento que o Apelado tinha quanto à não celebração do contrato definitivo, mais que espelhado na anterior acção interposta contra a Apelante, em que pedia a rescisão daquele contrato e sabia que, a interpelação que lhe estava a ser dirigida naquele momento só podia só podia ter como efeito, até pela decisão proferida naquela anterior acção, pôr fim à mora e, consequentemente, tornar o incumprimento como definitivo, caso o contrato não viesse a ser celebrado na data proposta. " In D. Acórdão, pág. 26.

9.         Que "Da leitura destas duas cartas podemos, assim, ter presentes realidades que se configuram como inequívocas: a carta enviada pelo Apelado à Apelante, em 30 de Novembro de 1999 , é uma verdadeira e válida interpelação admonitória para cumprir o contrato e a carta enviada pela Apelante ao Apelado, em 15 de Dezembro de 1999, é a clara tradução da sua recusa definitiva em celebrar esse mesmo contrato, imputando a este o incumprimento do contrato promessa, em data muito anterior." In D. Acórdão, pág. 27.

10.       E que "Face à presunção de culpa neste incumprimento, que incidia sobre a Apelante e que a mesma não ilidiu, assistia ao Apelado o direito de resolver o contrato promessa com base em incumprimento definitivo e culposo da Apelante, direito esse que efectivou com a instauração da presente acção".

11.       Concluindo pela aplicação in casu do disposto nos arte. 422°, 432°, 798°, 801° e 808° do Código Civil.

12.       Entendeu, ainda, o Tribunal da Relação que a Apelante distorce a realidade ao pretender que com as negociações com o Apelado - does. De fls. 83 a 86 - anularam os efeitos da carta do Apelado de 30 de Novembro de 1999, uma vez que, no seu entendimento, de tal correspondência não se pode inferir sobre a existência e/ou conteúdo de negociações ou que se os encontros entre advogados se chegaram sequer a efectivar.

13.       Contudo, a expressão contida no, aliás, D. Acórdão, "encontros esses que não se chegaram sequer a efectivar ",pág. 29, não pode proceder.

14.       Pois, Consta do DOC. de fls. 86 - (...) Data: 12/04/2000- V/Referência: BB Lda. - Drs AA Exma. Colega,

Na sequência da nossa reunião de Fevereiro passado, e dado não Ter sido possível contactá-la telefonicamente, venho pela presente via perguntar se, porventura, terá já alguma resposta da sua constituinte em relação às propostas de acordo que então considerámos. (...)".

15.       Ou seja, houve uma reunião entre os advogados, onde foi discutida a forma de chegar a acordo, sendo que a Apelante informou o Apelado, através de seus advogados, que apenas estaria interessada em outorgar a escritura.

16.       Do documento de fls. 85 se retira que o advogado do recorrido recebeu um fax da advogada da recorrente, enviado a 29 Dezembro 1999, antes do prazo alegadamente admonitório. O qual recebeu como resposta que "pela presente via, sou a reafirmar a disponibilidade do meu constituinte para uma solução acordada, desde que razoável, com a sua representada BB - LDA., para o que me coloco desde iá à disposição da Exma" Colesa para conversarmos, em data que deixo a sua consideração (...)"

17.       Ou seja, dentro daquele prazo, a recorrente, na sequência da disponibilidade do Apelado para a resolução do litígio por forma consensual, contactou o seu advogado nesse sentido, disponibilidade que foi reafirmada por este: "sou a reafirmar a disponibilidade do meu constituinte para uma solução acordada, desde que razoável, com a sua representada BB - LDA., para o que me coloco desde já à disposição da Exma" Colega para conversarmos, em data que deixo a sua consideração (...)".

18.       Ora, só reafirma (doe. de fls. 85), quem já afirmou (parte final do doe. de fls 43 e 44) !!

19.       Após Abril de 2000, o Apelado nada mais disse ou fez, tendo então sido enviada, pelo Apelante, a carta de fls. 48, datada de 05-09-2003, solicitando que os documentos necessários à instrução da escritura fossem entregues no Cartório Notarial do Seixal.

20.       Ou seja, só mais de 3 anos após a carta de 30 de Novembro de 1999 é que o recorrido se manifesta.

21.       Em suma, esteve mal o Tribunal da Relação - evidentemente com todo o respeito -quando não valorou correctamente os documentos de fls. 43 e 44, 46 e 47, pois que não teve em conta parte do conteúdo e dos efeitos de tais documentos, em sede de verificação do (in)cumprimento do contrato por parte da Apelante.

22.       Bem como desvalorizou o conteúdo dos documentos de fls. 83 a 86 que supra se transcreveram, os quais provam, inequivocamente, a derrogação do alegado prazo para cumprimento constante do documento de fls. 43 e 44.

23.       Ora, em face do conteúdo:

a)         da ultima parte do documento de fls. 43 e 44 "(...)Todavia, caso V.Ex". entendam ser preferível uma resolução amigável do referido contrato-promessa, em vez cio reatamento via judicial com vista à solução da situação presente, sou, desde já, a manifestar a minha disponibilidade para o efeito, mediante proposta razoável, a qual, nesse caso, ficaria a aguardar", (sublinhado nosso).

b)         da ultima parte do documento de fls. 43 e 44 "(•••) Contudo, não enjeita a BB a possibilidade de, sem prejuízo do que acima se deixou exposto, acordar com V.Exa. em ordem à obtenção de uma solução deste assunto, a contento de ambas as partes, conforme também mencionado no último parágrafo da sua carta, e, portanto, desde já se coloca a BB na inteira disponibilidade de V.Exa. solicitando, para o efeito, que V.Exa contacte a sua mandatária, Exma. Sra. Dra. CC, com escritório à Rua Prof. ............, n° ... ......., 1600-637 Lisboa".

c)   do conteúdo dos documentos de fls. 83 a 86:

•    sou a reafirmar a disponibilidade do meu constituinte para uma solução acordada, desde que razoável, com a sua representada BB- LDA.. para o que me coloco desde iá à disposição da Exma"Colesa para conversarmos, em data que deixo a sua consideração (...)", documento de fls. 85.

•    Na sequência da nossa reunião de Fevereiro passado, e dado não Ter sido possível contactá-la telefonicamente, venho pela presente via perguntar se, porventura, terá já alguma resposta da sua constituinte em relação às propostas de acordo que então considerámos. (...)", do documento de fls. 86.

d) Conjugado com o conteúdo do documento de fls. 46 e 47 do qual não se extrai que a recorrente, tenha declarado inequívoca e peremptoriamente ao credor que não iria cumprir o contrato, como o entendeu a sentença de que se recorre, nem da mesma se conclui que a Ré declarou que iria fazer seu o sinal entregue.

24.       Se deve entender que o contrato continuava a ter interesse para as partes já que ambas manifestaram a manutenção do interesse no seu cumprimento, tanto mais que, nos documentos supra aludidos, previram a possibilidade de não cumprir o prazo constante do documento de fls. 43 e 44, o que acabaram por fazer equacionando propostas de acordo para a resolução consensual, DOCS. De fls. 85 e 86, pelo que o prazo ali constante não era essencial nem peremptório.

25.       Pois, o recorrido não considerou o prazo que estabeleceu no documento de fls. 43 e 44, como prazo fixo, mantendo-se o seu interesse no contrato (que nem sequer alegou que tivesse perdido), como manifestamente evidenciado pelo descrito comportamento (parte final do documento de fls. 43 e 44) quando abre a possibilidade de encontrar com a R. uma outra solução para o contrato que não a resolução, tendo até havido uma reunião para o efeito, reafirmando o que já tinha afirmado no doe. de fls. 43 e 44, no documento de fls. 85.

26.       Resolução amigável que a R. aceitou e encontra-se, aliás, consubstanciada no documento de fls. 46 e 47, que se transcreve: "/Vão enjeita a BB a possibilidade de, sem prejuízo do que acima se deixou exposto, acordar com V.Exa. em ordem à obtenção de uma solução deste assunto, a contento de ambas as partes, conforme também mencionado no último parágrafo da sua carta, e, portanto, desde já se coloca a BB na inteira disponibilidade de V.Exa. solicitando, para o efeito, que V.Exa contacte a sua mandatária, Exma. Sra. Dra. CC, com escritório à Rua Prof.........., n° ... ....., 1600-637 Lisboa" — al.H dos Factos Assentes).

27.       Assim, a alegada interpelação por banda do A. perdeu o seu efeito útil, pois que ultrapassada no tempo, em face das negociações levadas a cabo (entre meados de Dezembro de 1999 e Abril de 2000), por ambas as partes, vide documentos de fls. 83 a 86, sendo certo que o A. não voltou a fixar à R. um novo prazo admonitário válido que esta tivesse desprezado, goradas que estivessem as referidas negociações.

28.       Ora, semelhante procedimento por parte do A. atesta claramente a subsistência do seu interesse, doe. fls. 85, como credor, na outorga do contrato definitivo.

29.       A Ré enviou, em 05/09/2003* ao A., perante a falta de notícias deste, a carta de Fls. 48, na qual o informa que procedera ao agendamento da escritura do contrato definitivo e solicitava-lhe que remetesse os documentos necessários à sua instrução a fim de que pudesse ser marcado dia e hora para a sua outorga.

30.       Ao que o A. respondeu, por carta de fls. 50 a 51 que: "Considerando as razões aduzidas, principalmente em 1 a 4, sou, assim a comunicar a V.Ex"s. que tenho o contrato-promessa, que celebrámos em 1992, por incumprido, por exclusiva responsabilidade de V.Ex^., nomeadamente, pela vossa recusa escrita em resposta ao meu pedido de cumprimento datado de Novembro de 1999. " ai. J) dos Factos Assentes).".

31.       Do teor da carta de fls. 46 e 47, não se pode concluir que a Ré, ora apelante, tenha declarado inequívoca e peremptoriamente ao credor que não iria cumprir o contrato, como o entendeu a sentença e acórdão de que se recorre, nem da mesma se conclui que a Ré declarou que iria fazer seu o sinal entregue, mas esta entendia que a falta de comparência do A. à escritura, permitia a aplicação do regime consagrado no n° 2 do art° 410° do CC e que considerava o aludido contrato numa situação de incumprimento imputável ao A. o que, por sua vez, permitir-lhe-ia fazer seu o sinal entregue.

32.       Contudo, da comunicação acima mencionada, não resulta (em rigor) que a ora apelante tivesse afirmado que o contrato celebrado com a ora apelada estivesse resolvido, por incumprimento, nem tão pouco que tivesse feito seu o sinal por esta entregue, tendo, ao contrário, bem claro que se disponibilizava para uma solução acordada do contrato.

33.       Do supra exposto se conclui que A. e R. acordaram em resolver o litigio por forma consensual, tendo o alegado prazo admonitório constante do documento de fls. 43 e 44, sido derrogado pela vontade de ambas as partes.

 34.       Esteve, pois, mal o Tribunal de Ia instância, bem como o Tribunal da Relação, evidentemente com todo o respeito, quando deixou de apreciar e valorar correctamente os documentos de fls. 43 e 44, 46 e 47, pois que ignorou parte do conteúdo e dos efeitos de tais documentos, em sede de verificação do (in)cumprimento do contrato por parte da Ré.

35.       Ignorando ainda o tribunal de Ia instância o conteúdo dos documentos de fls. 83 a 86 que provam inequivocamente a derrogação do alegado prazo para cumprimento constante do DOC. de fls. 43 e 44, pelo que este não era essencial nem peremptório, tendo o Tribunal da Relação entendido que não houve qualquer encontro entre os advogados, entendimento que contraria, sobremaneira o conteúdo do documento de fls. 86.

36.       Contudo, face ao exposto e em ordem aos efeitos de uma interpelação admonitória, o A. deveria ter interpelado a R. para outorgar o contrato definitivo, fixando-lhe para isso um novo prazo, o que não fez.

37.       Por outro lado, do documento de fls. 43 e 44, também não resulta que recorrido, na qualidade de promitente comprador tivesse advertido a recorrente das consequências do incumprimento desse prazo (derradeiro), sem prejuízo de que o prazo constante do referido documento de fls. 43 e 44, havia sido derrogado pelas partes, conforme acima se deixou consignado.

38.       É que não basta, numa interpelação admmonitória, o recorrido fixar um prazo suplementar à recorrente para cumprir. Importa que, da referida interpelação, conste expressa e inequivocamente a advertência feita pelo interpelante de que, não cumprindo o devedor dentro do prazo suplementar fixado, a obrigação se terá para todos os efeitos por não cumprida.

39.       Pelo que, entende a recorrente ter sido incorrecta a qualificação feita pelo tribunal recorrido da carta de fls. 43 e 44, já que o conteúdo da mesma não configura, em rigor, um interpelação admonitória válida.

40. Acresce que, do contrato-promessa de compra e venda, resulta da cláusula 6a que:"A escritura definitiva de compra e venda será celebrada no prazo máximo de 60 dias após a conclusão da respectiva fracção, para tanto o PRIMEIRO OUTORGANTE notificará o SEGUNDO OUTORGANTE, da data, hora e local da celebração da referida esxritura, com a antecedência de 15 dias". Par. ÚI11CO, foi acordada pelas partes que o prazo ali fixado poderia ser alterado: "a data de celebração da referida escritura poderá ser alterada por circunstâncias atinentes a serviços públicos ".

41.0 prazo fixado na cl. 6a do contrato promessa configura um termo certo, prazo este a favor da sociedade ora apelante a quem incumbia a marcação da escritura.

42.       Porém, porque a escritura não foi celebrada neste primeiro prazo, e as partes não diligenciaram pela prorrogação do mesmo interpelando-se mutuamente nesse sentido, a falta de interpelação pela recorrente ao recorrido nesse primeiro prazo (certo) não fez aquela incorrer em mora, mantendo-se o prazo (incerto) do par. único da cl. 6a do contrato em apreço sem fixação de qualquer termo certo, convertendo-se as correspondentes obrigações em obrigações puras, a que se aplica o disposto no art. 805°, n° 1, do C.C.

43.       Prazo este incerto e, por isso, a favor de ambas as partes, em que qualquer uma delas poderia marcar a escritura, sendo que a recorrente não logrou marcar a escritura durante este prazo incerto, nem o recorrido, que também o poderia ter feito, o não fez.

44.       Ora, aproveitando este prazo incerto a ambas as partes, na alegada interpelação feita pelo recorrido de fls. 43 e 44, sempre haveria de constar a data, hora e local para a celebração da escritura e, ainda, a advertência expressa e inequívoca de que, não cumprindo o devedor dentro do prazo suplementar fixado, a obrigação seria considerada todos os efeitos por não cumprida.

45.       A interpelação constitui um acto jurídico que deve ser explícito quanto ao modo e momento em que o cumprimento deve ser efectuado, não se compadecendo com uma mera indicação do promitente de que pretende que o contrato prometido seja celebrado, como a que consta do documento de fls. 43 e 44 "(...) deve o contrato em questão ser cumprido nos seus exactos termos, para o que se concede a V.Exa. prazo até ao final do corrente ano de 1999. ".

46.       A interpelação admonitória é uma intimação formal do credor ao devedor moroso para cumprir a obrigação no prazo determinado, contendo, dia hora e local para o cumprimento e com a expressa advertência de se considerar a obrigação como definitivamente incumprida, sob pena de podermos concluir pela inexistência de mora da recorrente.

47.       Com efeito, não determinado, quer no próprio contrato-promessa, quer em momento posterior, dia, hora e local para a celebração do contrato definitivo, esta fica dependente de interpelação para que tal se concretize, como claramente resulta daquele n° 1 do art. 805° do CC.

48.       Bem pode dizer-se que, na falta de fixação de prazo razoável para o cumprimento da obrigação, com explícita cominação de que esta se terá por definitivamente não cumprida se não ocorrer o cumprimento nesse prazo, não pode considerar-se ter ocorrido tal interpelação, nos termos e para os efeitos do art. 808°, n° 1, do C.Civil.

49.       Donde, também com esta fundamentação, considera a ora recorrente ter sido incorrecta a qualificação feita pelo tribunal recorrido da carta de fls. 43 e 44, já que o conteúdo da mesma não configura, em rigor, e pelos fundamentos acima enunciados, uma interpelação admonitória válida.

50.       A obrigação a prazo converteu-se em obrigação pura, e não houve nova definição de data por acordo ou fixação judicial, conforme o n.° 2 do artigo 777.° do Código Civil, e os artigos 1456.° e 1457.° do Código de Processo Civil.

51.       Consequentemente, porque se não provou o incumprimento definitivo pela R. da obrigação de outorgar o contrato prometido, é improcedente o pedido principal deduzido pelo A., ou seja, a condenação da R. no pagamento em dobro do sinal entregue.

52.       Acresce que, o tribunal de Ia instância omitiu, ainda, os concretos meios de prova constantes de fls. 83 a 86 dos autos, os quais, caso tivessem sido valorados, teriam justificado uma decisão sobre a matéria de facto diversa da ora recorrida, tendo o Tribunal da Relação efectuado uma apreciação sobre os mesmos, nomeadamente os documentos de fls. 85 e 86 contrária ao seu conteúdo.

53.       Donde, deveria o tribunal recorrido ter reconhecido o interesse do promitente comprador no negócio prometido, a que acresce a circunstância de que este não logrou interpelar validamente a R. fixando-lhe novo prazo, nem advertindo-a de que, se não cumprisse, deveria o contrato-promessa subjudice considerar-se definitivamente incumprido, prazo esse que a R. tivesse desprezado.

54.       Ao decidir diversamente, violou o tribunal de Ia instância e, bem assim, o Tribunal da Relação, os arts. 805°, n° 1 e 808°, n° 1 do Código Civil.

Termos em que deverá, a decisão constante do D. Acórdão recorrido, ser revogada em conformidade e substituída por outra que reconheça, a improcedência do pedido formulado pelo A. dele se absolvendo a R., ora apelante, com todas as consequências legais.

            4. As instâncias fizeram assentar a decisão do pleito na seguinte matéria de facto:

1. O autor e réu subscreveram no original do documento cuja cópia se encontra de Fls. 20 a 22, intitulado " contrato promessa de compra e venda", com o seguinte teor:

"CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA

1 - BB, SOCIEDADE DE CONSTRUÇÃO, LDA, com escritório na Av. ............, ....., em Lisboa, corno PRIMEIRO OUTORGANTE

2 - AA residente na Rua ........,, ....,...., A, em Lisboa, corno SEGUNDO OUTORGANTE

Celebram entre si o presente Contrato Promessa de Compra e venda, subordinado às cláusulas seguintes:

PRIMEIRA

O PRIMEIRO OUTORGANTE, é dono e legítimo proprietário de um edifício em fase de construção, localizado na Av. ............. ..., em Lisboa, e que se destina a habitação, comércio e estacionamento de viaturas.

.SEGUNDA

Pelo presente contrato, o PRIMEIRO OUTORGANTE promete vender ao SEGUNDO OUTORGANTE ou a quem este indicar, e o SEGUNDO OUTORGANTE promete comprar para si ou para quem indicar, o lugar de estacionamento aberto, com aproximadamente 15 m2, designado por n.º 1, situado no piso -3 (3.ª cave), no edifício referenciado na cláusula anterior.

TERCEIRA

A fracção referenciada na cláusula anterior, será vendida pelo preço global de Esc. 4.000000$00 (QUATRO MILHOES DE ESCUDOS) pagos integralmente na data deste contrato por transferência bancária da conta n° 000000000000 no Barclays Bank, agência da Av.ª Miguel Bombarda, do SEGUNDO OUTORGANTE, para a conta n.º 0000000000, no BIC, agência de Cascais, do PRIMEIRO OUTORGANTE contra garantia bancária a prestar por este, a fim de garantir o bom cumprimento.

QUARTA

A fracção será vendida livre de qualquer ónus ou encargos.       

QUINTA

O PRIMEIRO OUTORGANTE obriga-se a finalizar a construção total da fracção devendo a mesma ficar pronta e acabada até final do mês de Agosto do presente ano.

§ ÚNICO: a utilização da referida fracção ficará dependente a circunstâncias atinentes a serviços públicos.         

SEXTA

A escritura definitiva de compra e venda será celebrada no prazo máximo de 60 dias após a conclusão da respectiva fracção, para tanto o PRIMEIRO OUTORGANTE notificará o SEGUNDO OUTORGANTE, da data, hora e local da celebração da referida escritura, com a antecedência de 15 dias.

§ ÚNICO: a data de celebração da referida escritura poderá ser alterada por circunstâncias atinentes a serviços públicos.

SÉTIMA

Todas as despesas com escritura, sisa e registo serão da responsabilidade do SEGUNDO OUTORGANTE.

OITAVA

Para resolução de qualquer litígio emergente do presente contrato ë competente o Tribunal da Comarca de Lisboa, com expressa renúncia a qualquer outro.      

Celebrado em Lisboa, em 5 de Março de 1992, sendo o original para o SEGUNDO OUTORGANTE e o duplicado para o PRMEIRO OUTORGANTE" — (al. A) dos Factos Assentes).

2. Em anexo ao documento acima referido encontrava-se uma planta cuja cópia se encontra a fls. 23 dos autos. — (al. B) dos Factos Assentes).

3. A fracção de estacionamento prometida vender ao autor não foi concluída nem entregue a este até Outubro de 1992 - (al. C) dos Factos Assentes).

4. Não foi renovada a garantia bancária estabelecida nos termos da cláusula 3.ª do documento a que alude o artigo 1.°- (al. D) dos Factos Assentes).

5. Foi enviada ao mandatário do autor o original da carta cuja cópia se encontra a Fls. 41, datada de 26-11-1997, com o seguinte teor:

"A meu constituinte, BB, LDA, que o informasse que no próximo dia 9 de Dezembro de 1997, pelas 14 horas, poderá realizar-se a escritura de compra e venda da fracção autónoma (lugar de parqueamento) prometida vender.

A escritura de compra e venda terá lugar no 4.º Cartório Notarial de Lisboa.

Caso o Exmo. Colega assim o entenda, poderá enviar cópia do B.I., n° de contribuinte e SISA logo que possível”. - (al. E) dos Factos Assentes).

6. Foi enviada à mandatária da Ré o original da carta cuja cópia se encontra a Fls. 42, datada de 04-12-1997, com o seguinte teor:

“Em resposta à sua carta datada do passado dia 26 de Novembro, recebida apenas a 2 do corrente, sou a informar que, dado o atraso verificado no cumprimento da sua representada BB do estipulado no contrato promessa em questão — mais de cinco anos - o meu constituinte - Dr. AA - perdeu o interesse que tinha na mesma, como, aliás, resulta dos autos a que se refere o proc.º 578/96 (15° Juízo - 3.ª Secção) - nomeadamente da resposta à contestação – a aguardar decisão do Tribunal da Relação de Lisboa" – al. P) dos Factos Assentes).

7. O A. enviou à Ré o original da carta cuja cópia se encontra a Fls. 43 e 44, datada de 30-11-1999, com o seguinte teor:

"Exmos. Senhores,

Em virtude do enorme atraso na celebração da escritura em causa no contrato-promessa que celebrei com V.Exas. em 5.3.92 - relativo a uma fracção de estacionamento na Av.ª ............, em Lisboa -, escritura essa que deverá ter ocorrido nos sessenta dias subsquentes, i.e., até 5.5.92, e que até ao momento presente não foi realizada;

Em virtude também da continuada falta de licença de utilização da garagem onde se situa a fracção de estacionamento que V.Exas. prometeram vender-me - factor impeditivo da respectiva utilização -, levou à interposição da acção (e respectivo recurso) que sob o n.º 578/96, correu termos na 3.ª Secção do, então 15.° Juízo do Tribunal Cível da Comarca de Lisboa, onde pedia a declaração da rescisão do aludido contrato promessa.

Sucede que, como é do conhecimento de V.Exas., a acção e o recurso referidos não acolheram a minha pretensão de ver rescindido o contrato, nos termos em que a mesma se encontrava fundamentada, tendo ao invés, sido decidido que o contrato-promessa em questão continuava válido e eficaz.

Em face do que antecede, deve o contrato em questão ser cumprido nos seus exactos termos, para o que se concede a V.Exas. prazo até ao final do corrente ano de 1999.

Todavia, caso V.Exas entendam ser preferível uma resolução amigável do referido contrato-promessa, em vez do reatamento da via judicial com vista à solução da situação presente, sou, desde já a manifestar a minha disponibilidade para o efeito, mediante proposta razoável, a qual, nesse caso, ficaria a aguardar”. - (al. G) dos Factos Assentes).

8. A Ré enviou ao A. a carta de Fls. 46 a 47, datada de 15-12-1999, como seguinte teor:

Exmo. Senhor

Em resposta à vossa prezada carta, datada de 30/11/99, por nós recebida em 2/12/99, somos a inflamar V.Exa. do seguinte:

1 - Em 26/11/97, foi remetida pelo nosso advogado, Exmo. Sr Dr. DD, ao vosso mandatário, Exmo. Sr. Dr. EE, uma carta na qual se informava da marcação da escritura pública de compra e venda referente à fracção prometida vender pela BB, Lda.

2 - A referida escritura deveria ter sido celebrada no dia 9 de Dezembro de 1997, pelas 14 horas, no 4.º Cartório Notarial de Lisboa, conforme notificação enviada a V.Exa. pelo nosso mandatário.

3 - À referida escritura não se dignou V.Exa. comparecer pessoalmente, nem por representação, apesar de devidamente notificado para o efeito.

4 - De igual modo V.Exa. se não dignou enviar os documentos requeridos na carta referida no ponto 1, tendo em vista a necessidade de instrução da referida escritura.

5 - Por carta datada de 4/12/97, limitou-se o vosso mandatário a informar apenas da alegada perda de interesse na celebração da escritura conforme conteúdo da mesma que aqui se dá por integralmente reproduzido.

6 - Sucede, porém, que a falta de comparência de V.Fxa. na referida escritura, aliada ao reconhecimento pelo Tribunal da não verificação, em concreto, da pretensão de V.Exa. permitem a rescisão do contrato promessa de compra e venda e justifica, no entendimento da BB, a aplicação do regime consagrado na 1.ª parte do n°2 do art.º 442.º do Código Civil.

Concretamente, considera a BB o aludido contrato promessa de compra e venda numa situação de incumprimento imputável ao promitente comprador pelo que lhe confere o direito de fazer seu o sinal entregue por V Exa.

Contudo, não enjeita a BB a possibilidade de, sem prejuízo do que acima se deixou exposto, acordar com V.Exa. em ordem à obtenção de uma solução deste assunto, a contento de ambas as partes, conforme também mencionado no último parágrafo da sua carta, e, portanto, desde já se coloca a BB na inteira disponibilidade de V.Exa. solicitando, para o efeito, que V.Exa. contacte a sua mandatária, Exma Sra. Dra. CC, com escritório à Rua Prof. ..........., n.º .. . ....., 1600-637 Lisboa”. - (al. H) dos factos Assentes).

9. A Ré enviou ao A. a carta de Fls. 48, datada de 05-09-2003, com o seguinte teor:

"Exmo. Senhor,

Reportamo-nos ao contrato-promessa de compra e venda celebrado entre a BB - Sociedade de Construções Lda. e V.Exa. e vimos à sua presença para informar que, tendo a nossa empresa promovido, junto do Cartório Notarial do Seixal, sito no prédio do Tribunal, a marcação da correspondente escritura pública de compra e venda da fracção denominada pela letra "H", objecto do mencionado contrato, ficou a mesma condicionada á entrega da documentação necessária que se encontra em poder de V.Exa., a saber:

- fotocópia do bilhete de identidade do outorgante (comprador);

- fotocópia do cartão de contribuinte fiscal;

- indicação do regime matrimonial de bens (se for casado);

- conhecimento de sisa emitido pela competente Repartição de Finanças;

- indicação da morada do outorgante comprador;

Advertimos V.Exa. que sem a entrega dos documentos supra referidos, não é possível a designação de dia e hora para a outorga daquela escritura.

Tendo em vista a realização da acima mencionada escritura, solicitamos, pois, a V.Exa., o envio dos documentos necessários à instrução e marcação daquela”. - (ali I) dos Factos Assentes).

10. O A. enviou à Ré o original da carta cuja cópia se encontra de Fls. 50 a 51, datada de 05-12-2003, com o seguinte teor:

Exmos. Senhores,

Em resposta à vossa carta datada de 5.11.03, recebida em 20.11.03, sou a recordar V.Exas. o seguinte:

1. pela minha carta de 30.11.99 (e apesar dos sete anos decorridos sobre o contrato promessa, e o meu pagamento integral do preço), dei a V.Exas. prazo até final do mesmo ano (31.12.1999) para cumprirem com a vossa parte no mesmo contrato.

Apesar do vosso atraso de anos (7), aceitava, então, ainda, o lugar de estacionamento" que V.Exas. haviam prometido vender-me e que eu havia prometido comprar, ou seja, com as

características constantes do contrato promessa pelo qual paguei a totalidade do preço (4 mil contos) vai para doze (12) anos.

2. Em resposta, V.Exas., por carta de 15.12.99, optaram por "empurrar" para mim culpas num hipotético incumprimento que não me podiam ser assacadas, mas, principalmente, expressando a vossa recusa em cumprir o contrato em questão, afirmando até, irem “fazer seu o sinal entregue”, aí sim, incumprindo V.Exas. o indicado contrato.

3. Considerado o que antecede, é, pois, com enorme surpresa que, mais cerca de quatro anos decorridos sobre aquela vossa negação de cumprimento, sou confrontado com o pedido de elementos com vista ao cumprimento do contrato por mim expressamente pedido em Novembro de 1999, e que como referi já, V.Exas. por carta de 15.12.99, expressamente recusaram.

4. Em face do que antecede, sou, assim, a informar que tenho o aludido contrato por incumprido por culpa exclusiva de V.Exas., posto o que, única questão que considero ainda pendente, será a indemnização que entendo ser-me devida pelo pagamento que efectuei, vai para doze anos, no valor de 4.000 contos sem que para tal haja alguma vez beneficiado de qualquer contrapartida; bem, assim como, pelas despesas que suportei por causa do contrato que celebrei convosco.

5. Sem prejuízo do que antecede, e à laia de desabafo, não posso deixar de manifestar a minha perplexidade ainda, pelo facto de V.Exas. virem agora oferecer-se para celebrar a escritura que recusaram quando por mim pedida em 1999, principalmente quando, ao que apuro da documentação obtida da Câmara Municipal de Lisboa, a " fracção de estacionamento" do contrato-promessa que celebrámos vai para doze anos (e a "garagem” em que a mesma se insere) não apresentam as características especificadas no aludido contrato em aspectos essenciais, nomeadamente no que toca a dimensões e a equipamentos de uso em condições de segurança, numa estrutura daquele tipo.

Considerando as razões aduzidas, principalmente em 1 a 4, sou, assim a comunicar a V.Exas. que tenho o contrato-promessa, que celebrámos em 1992, por incumprido, por exclusiva responsabilidade de V.Exas., nomeadamente, pela vossa recusa escrita em resposta ao meu pedido de cumprimento datado de Novembro de 1999.'' – al. J) dos Factos Assentes).

           11. O aqui A. intentou contra a ora ré, a Acção Declarativa peticionando a condenação da Ré ao pagamento da quantia de Pte. 8.000.000$00 (Oito milhões de escudos) correspondente à atribuição do sinal em dobro em consequência da rescisão por incumprimento imputado à Ré no contrato promessa de compra e venda celebrado em 05-03-1992 - (al. L) dos Factos Assentes).

12. No âmbito da referida acção foi proferida sentença em 23-04-1997, julgando-se improcedente a mesma e absolvendo-se a Ré do pedido aí formulado – (al. M) dos Factos Assentes).

            13. A referida sentença foi confirmada por acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa lavrado a 04.06.1988, já transitada em julgado – (al. N) dos Factos Assentes).

14. O    lugar de estacionamento que a Ré prometeu vender ao autor situa-se numa 3.ª cave, pelo que, o veiculo deste só ali poderá aceder através do "monta-carros” - (al. O) dos Factos Assentes).

15. A terceira cave encontra-se concluída, em termos de construção, desde Agosto de 1994 — (al. P) dos Factos Assentes).

16. A Ré enviou ao A. a carta cuja cópia se encontra a Fls. 78, datada de 09.09.94, com o seguinte teor:

"Vimos por este meio informar que no próximo dia 14 de Setembro de 1994 pelas 11h30m será entregue provisoriamente as chaves do elevador-auto do edifício referido.

Agradecemos que a utilização do elevador seja feita só pelos veículos automóveis e não pelo condutor que deverá usar a escuda de serviço até à vistoria final.

Com os meus melhores cumprimentos.” - (al. Q) dos Factos Assentes).

17. O alvará de licença de utilização do prédio da Ré foi emitido em 27-05-1997 (al. R) dos Factos Assentes).

18. A área utilizável do lugar de garagem tem 1257 m2. — (art. 1.º da B.I).

19. O poço onde funciona o monta-cargas que serve de lugar a garagem prometida vender ao A., tem de largura útil 2,10 m (art. 2.º da B.I.).

20. Após a entrada da viatura no "monta-carros", será difícil o condutor sair do veículo para accionar o mecanismo de subida e descida, sobrando-lhe entre 15 a 30 centímetros (dependendo das dimensões do veículo) para fazer entrar e sair a sua viatura (art. 3.° da B.I.).

21. À data da propositura da acção o utilizador teria que deixar o carro destravado dentro do "monta-carros", descer até à 3.ª cave, para entrar no veículo e retirá-lo do interior do monta-carros, e conduzi-lo até ao lugar de estacionamento - (art. 5.º da B.I).

22. O monta-carros é uma plataforma metálica com uma soleira e 2 paredes laterais com cerca de 1,03 metros de altura, sem tecto, sem porta de fundo e com 1 porta de funcionamento automáticas em cada andar. - (art. 7.º da B.I.).

  23. A presente acção deu entrada em Tribunal no dia 06 de Fevereiro de 2004.

         5. Importa começar por realçar os traços fundamentais da situação litigiosa:

- as partes celebraram em Março de 1992 contrato promessa de compra e venda de determinado lugar de estacionamento em edifício em construção, estipulando expressamente que a construção total da fracção devia ficar obrigatoriamente pronta e acabada até final do mês de Agosto desse ano e que o negócio definitivo devia ser realizado no prazo máximo de 60 dias após conclusão da referida fracção, sendo o preço devido logo integralmente pago;

- porque o negócio definitivo se não mostrasse celebrado no prazo contratado, até Outubro de 1992, nem a Ré tivesse procedido entretanto à renovação da garantia bancária estipulada, o promitente comprador intentou contra a sociedade Ré acção de condenação em Julho de 2006 pugnando pelo reconhecimento de que teria ocorrido incumprimento definitivo do contrato promessa; tal acção veio a improceder por decisão transitada em julgado, proferida pela Relação em Julho de 1988; por se ter entendido que se não verificava uma situação de incumprimento definitivo dessa relação contratual;

- na pendência dessa acção, em Novembro de 1997, a Ré notificou o A./promitente comprador para realização da escritura na data aí fixada, tendo este respondido que já havia perdido o interesse na prestação, dado o retardamento na consumação do negócio por mais de 5 anos, em conformidade com o sustentado na referida acção, nesse momento a aguardar a prolação de decisão do Tribunal da Relação;

- perante o desfecho dessa causa, o A. enviou à Ré carta, em Novembro de 1999, em que expressamente afirmava que o contrato promessa devia ser cumprido nos seus precisos termos, para o que se concedia à sociedade prazo até ao final do corrente ano de 1999 – afirmando, porém, no termo dessa carta, disponibilidade para uma eventual resolução amigável do litígio que dispensasse o reatamento da via judicial,

-a Ré respondeu, considerando que considerava o contrato definitivamente incumprido por facto imputável ao promitente comprador: a falta de comparência deste na escritura agendada na pendência da primeira acção, aliada à improcedência desta;

- em Setembro de 2003, a Ré voltou a notificar o promitente comprador para realização da escritura, tendo este recusado, por considerar o contrato definitivamente incumprido em 1999 – sendo nessa sequência que foi proposta a presente acção, em Fevereiro de 2004.

   Note-se que a entidade recorrente não questiona, na alegação ora apresentada, o entendimento da Relação de que antes do trânsito em julgado da decisão que pusesse termo à questão colocada pelo Apelado, relativa à apreciação da rescisão do contrato promessa dos autos, não assistia à Apelante o direito de proceder à marcação da escritura de compra e venda uma vez que esta pressupõe a vigência desse mesmo contrato promessa. É, assim, inválida a interpelação admonitória que dirigiu ao Apelado para esse efeito.

   E, efectivamente, temos como seguro que o princípio da boa fé sempre obstaria a que o contraente em situação de anormal retardamento na realização da prestação a seu cargo se pudesse aproveitar da pendência da acção em que a contraparte pugnava pelo reconhecimento judicial de uma situação de incumprimento definitivo para se aprestar a oferecer a prestação – que, durante 5 anos, se não havia disponibilizado para efectivar.

   A sua discordância centra-se antes no entendimento segundo o qual. a recusa da Apelante em proceder à marcação de data para a celebração da escritura definitiva transformou a mora em que a Apelante se encontrava, em incumprimento definitivo, face ao decurso do prazo que ali lhe foi indicado pela Apelado, sem necessidade de fixação de um qualquer outro prazo complementar para se poder afirmar o incumprimento definitivo – sustentando que a interpelação efectuada não seria válida e eficaz, mantendo-se o interesse do A. na conclusão do negócio.

   Ora, perante o fundamental quadro litigioso, atrás traçado, é claramente improcedente a artificiosa tese sustentada pela sociedade Ré ao longo da sua alegação.

   Na verdade, temos como inquestionável que a carta endereçada pelo promitente comprador à sociedade Ré – devidamente integrada e analisada à luz do quadro litigioso existente entre as partes há cerca de 7 anos – não pode deixar de ser interpretada, em consonância com o critério normativo da impressão do destinatário, como contendo uma válida e efectiva admonição para a realização da escritura que titularia o negócio definitivo até ao termo do ano de 1999 em curso, sob pena de se ter por definitivamente incumprida tal relação contratual.

   É que, ao contrário do sustentado pela entidade recorrente, o teor de tal missiva não podia deixar de ser interpretado como contendo a fixação de um prazo essencial e peremptório para a realização do negócio, não sendo obviamente necessário que nela se  marcasse a data da escritura ( que contratualmente cabia, aliás, ao promitente vendedor), nem que se afirmasse expressamente quais as consequências jurídicas de um incumprimento do dever de tempestiva realização do negócio que a sociedade imobiliária recorrente seguramente não podia ignorar.

   Por outro lado – e neste quadro fundamental – é evidente que:

- a interpelação admonitória não tem naturalmente de ser repetida ou reiterada sucessivamente ao longo do tempo, ficando em situação de incumprimento definitivo a parte que não cumpriu a obrigação a que estava vinculada no prazo inicialmente fixado pelo credor;

- a admissão ou existência de possíveis contactos entre os litigantes com vista a uma eventual transacção ou composição amigável do litígio não retira obviamente eficácia à referida interpelação admonitória, em termos de tornar legítima a conclusão de que, afinal, o promitente comprador teria, só por via desses contactos, desistido do efeito jurídico inelutavelmente associado à dita interpelação admonitória , precludindo  o efeito cominatório desta e determinando a manutenção do seu interesse na conclusão do negócio – sendo, por isto,  matéria obviamente irrelevante a que se traduz em saber se houve ou não contactos entre as partes e seus mandatários ( aliás, necessariamente inconclusivos, face ao ulterior desenrolar do litígio, que culminou na propositura desta acção).

   Ora, representando a missiva endereçada à sociedade imobiliária Ré uma claramente apreensível notificação admonitória para conclusão do negócio, acordado há 7 anos, até ao termo do ano de 1999 – e tendo tal sociedade recusado expressamente a marcação da escritura, com o argumento de que considerava tal relação contratual definitivamente incumprida por facto imputável à contraparte, é manifesto que se consumou uma situação de incumprimento definitivo pela Ré em Dezembro de 1999- sendo obviamente irrelevante, por intempestiva, a disponibilidade, manifestada em 2003, para finalmente outorgar na escritura.

   Não se mostram, deste modo, violadas pelo acórdão recorrido as disposições legais invocadas pela sociedade recorrente.

         6. Nestes termos e pelos fundamentos apontados, nega-se provimento à revista.

   Custas pela recorrente.

Lisboa, 09 de Fevereiro de 2012

Lopes do Rego (Relator)

Orlando Afonso

Távora Victor