| 07A2378 |  |
COMPRA E VENDA
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
CUMPRIMENTO
RECUSA
1) A translação da mora em incumprimento no negócio fixo não absoluto impõe uma interpelação admonitória, com fixação de um prazo suplementar cominatório (peremptório) para a outorga do contrato prometido.
2) A interpelação admonitória só produz o efeito do nº 1 do artigo 808º do Código Civil se intimar à outorga do contrato prometido dentro do prazo fixado, sob pena de se verificar o incumprimento definitivo e a consequente resolução.
3) A perda do interesse na prestação, sendo também consequência da mora, independe de interpelação cominatória, gerando-se – verificada objectivamente, com base em elementos susceptíveis de valoração “a se” e perceptíveis por qualquer pessoa – o incumprimento definitivo.
4) A alienação a terceiro, pelo promitente vendedor, dos prédios prometidos vender, revela, clara e inequivocamente, recusa de celebrar o contrato prometido, traduzindo-se num incumprimento definitivo, que se presume culposo (com as consequências dos nºs 2 e 4 do artigo 442º CC), nos termos do artigo 799º do Código Civil.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
AA e outros intentaram acção com processo ordinário contra BB, pedindo a condenação dos Réus a verem executado o contrato promessa de compra e venda que outorgaram, ou, subsidiariamente, a restituir-lhes em dobro (50.000.000$00) o sinal recebido.
O Tribunal de Matosinhos julgou improcedente o pedido principal mas procedente o subsidiário condenando os Réus a pagarem aos Autores a quantia de 249.400,00 euros, correspondente ao dobro do sinal prestado, acrescida de juros vencidos e vincendos desde a citação.
Apelaram os Réus, tendo a Relação do Porto confirmado o julgado, após alteração da matéria de facto, mas com diferente fundamento.
Pedem, agora, revista, com longas conclusões, das quais se destacam, como essenciais, as seguintes:
- O ponto XII da matéria de facto deve ser suprimido: trata-se de factos que estão em contradição com a defesa considerada no seu conjunto e que só podem ser provados por documento escrito - cf. arts. 1º, 3º, 4° e 211° do Código do Registo Civil e arts. 364° e 369° do CC
- Havia sido estipulado no contrato que os AA. teriam o dever de marcar a escritura logo após a legalização dos prédios em termos matriciais e registrais (1 dos factos provados).
- A legalização em termos matriciais e de registo predial mostra-se concluída desde 10/10/1995 - fls. 404, 408, 422 e 436, documentos não impugnados pelos recorridos, que fazem prova plena (art. 376°, CC), que deverão ser tidos em consideração pelo Supremo Tribunal de Justiça na presente Revista (art. 659°, n°3, aqui aplicável ex vi arts. 713°, 726° e 722°, n°2, todos do CPC).
- Os AA. deviam pois ter promovido a marcação da escritura “logo após” o dia 10/10/1995, ou seja, a 11/10/1995, como é óbvio.
- Foi o 1° R. a tratar dessa legalização e não foi demonstrada nos autos a comunicação da mesma aos AA. antes de 13/03/1996.
- Não se poderá todavia deixar de reconhecer que a mesma estava implícita no documento, que os AA. receberam entre os dias 14/03/1996 e 20/03/1996.
- Ora, os AA., que pelo menos desde essas datas em que receberam a comunicação sabiam da legalização dos prédios, não alegaram nem demonstraram ter indicado outra data que não o dia 27/03/2005 para a realização da escritura.
- A interpelação para cumprimento a que se refere o ponto IX dos factos provados não pode deixar de se enquadrar na previsão do art. 805°, n°1, do CC e de importar o início da mora dos AA.
- Açresce que a interpelação a que se refere o ponto IX da matéria provada não se limita a constituir os AA. em mora a partir do momento da sua recepção – o 1º R., ao informar que marcou a escritura para o dia 27/03/1996, pelas 17.00 horas, e acrescentar «venho reafirmar que lhes dou a última oportunidade para cumprirem o aludido contrato, através da escritura acima assinalada», está, indiscutivelmente, a fazer também a notificação a que se refere o art. 808°, n°1, 2a parte do CC.
- Com efeito, tal interpelação concede um prazo razoável, suplementar, para além da data da constituição em mora, donde resulta nitidamente a intenção do lº R. ter a obrigação como definitivamente não cumprida – e o contrato resolvido – se não se verificasse o cumprimento até dia 27/03/1996.
- Os AA. não invocaram a excessiva brevidade do prazo, pelo que ele deve ter-se como razoável.
- A redacção do escrito reproduzido no ponto IX dos factos provados não deixa dúvidas quanto ao carácter terminante e inequívoco da admonição.
- A mora, que se verificava em relação a cada Autor desde as datas em que receberam a comunicação do ponto IX da matéria de facto, converteu-se em incumprimento definitivo no dia 27/03/1996, data em que o contrato de deve ter como resolvido, face aos pontos IX e X da matéria provada.
- Note-se que, verificados os referidos pressupostos, nada impede que as interpelações dos arts. 805°, n°1, 808°, n°2, 2a parte e 436°, n°1, do CC sejam simultâneas, agrupadas num único documento.
- E também nada impede que a declaração de resolução seja tácita – art. 217°, n°2 do CC – se a escritura de 27/03/1996 era apresentada aos AA. como a última oportunidade de cumprirem o contrato, terá necessariamente que se inferir que a partir daí se consideraria o contrato não apenas definitivamente incumprido como resolvido.
- E mesmo que assim se não entendesse, o que por mero dever de patrocínio se admite, sempre teriam os AA recusado absoluta e inequivocamente a prestação no dia 27/03/1 996, o que, só por si, importaria o incumprimento definitivo do contrato.
- Já que não estava na disponibilidade do 1°R resolver ou denunciar o contrato de arrendamento existente nem alterar o teor as certidões predial e matricial (os “documentos apresentados”) que, de acordo com a declaração dos AA exarada no certificado reproduzido no ponto X da matéria assente, inviabilizavam, do ponto de vista dos AA. a escritura!
- Acresce que, como resulta do ponto VI-A da matéria supra tida como provada, os AA sempre souberam, mesmo antes de celebrarem o contrato-promessa, que os imóveis vinham sendo utilizados pelo Sr. CC e pretendiam que os mesmos viessem a ficar livres do arrendamento que sobre eles vigorava (pontos III e VI da matéria provada).
- Mais: para a não celebração da escritura, concorreram também as seguintes circunstâncias (ponto X da matéria de facto): a) não comparência do A. DD; b) não entrega dos documentos comprovativos da identificação dos AA. (de que eles deveriam forçosamente ser portadores, sabendo que se deslocavam ao Cartório para outorgar uma escritura); c) não apresentação do conhecimento de sisa - tudo obstáculos ao cumprimento do contrato promessa, que os AA podiam remover mas não removeram nem manifestaram intenção de remover.
- Bem pelo contrário, declararam expressamente que não pretendiam outorgar a escritura pelas razões referidas a X dos factos provados, que, curiosamente, à data da propositura da presente acção, já não constituíam entrave ao pedido de execução específica aqui formulado.
- É assim insustentável que se considere que «a falta de um dos AA. e a recusa dos restantes em outorgarem o contrato prometido no dia, hora e local escolhidos pelos RR foram legítimas, uma vez que lhes competia, segundo o estipulado, a designação do tempo e lugar do cumprimento da obrigação prometida» quando nem antes nem depois da data designada pelo 1° R. quiseram os AÀ. designar data e hora para a celebração da escritura.
- De qualquer modo, é bem claro que pelo menos em dois momentos os AA faltaram ao cumprimento das obrigações que para eles decorriam do contrato: A) não cumpriram a obrigação de marcação da escritura logo após a interpelação de 13/03/1996 (IX dos factos provados); e B) não cumpriram o dever de celebrar a escritura e pagar o correspondente preço no dia 27/03/1996 (X da matéria provada).
- O contrato não previa que o imóvel seria vendido livre e devoluto de pessoas e bens, mesmo sabendo os AA., já na altura em que celebraram a promessa, que ali morava um terceiro (cf. ponto VI-A da matéria provada).
- Quanto à diferença entre a área constante da inscrição matricial à data da promessa de compra e venda (4.320,00 m2) e a real (3.699,40m2) – ponto IV da matéria provada – foram os AA quem deu causa a esses erros ao indicarem no contrato referido em 1 um artigo matricial urbano pertencente a outra casa
-Na verdade, os Autores/Recorridos alegaram no art. 1º da p.i. que o Réu BB, outorgando por si e na qualidade de gestor de negócios dos restantes RR lhes prometeu vender o imóvel em causa.
- E, no art. 15º da réplica alegaram que «a procuração emitida a favor do ilustre mandatário dos Réus – Vd. Doc. n°8 junto com a contestação – traduz-se no instrumento de ratificação do negócio celebrado pelo primeiro Réu».
- Ora o documento n°8 junto com a contestação (fls.193 ou ponto X da matéria de facto) não é procuração alguma – trata-se apenas do certificado emitido pelo 1° Cartório Notarial de Matosinhos onde é atestado que ali compareceu o Senhor Dr. EE na qualidade de procurador dos aqui recorrentes para outorgar a escritura prometida.
- Daquele documento não é possível retirar que do conteúdo das procurações se inferisse que as mesmas se destinaram a atribuir efeitos ao contrato promessa de fls. 47 e ss.
- Os AA nunca juntaram cópia das procurações nem requereram (caso não dispusessem delas) que os RR ou o procurador fossem notificados para juntá-las.
- E as instâncias nem sequer fizeram constar da matéria de facto relevante para a apreciação da causa qualquer quesito onde fosse perguntado se os aqui recorrentes ratificaram ou não o contrato-promessa de fls. 47.
- Outra razão que evidencia a erro de julgamento em que incorreu a Relação decorre dos AA. não terem sequer invocado o pagamento de qualquer sinal aos Recorrentes, nem isso sequer consta do contrato – cf. fls. 47.
- O sinal foi pago apenas ao 1°R, por conta do preço que ele teria a receber pela venda dos imóveis - só ele pode restituir o que se recebeu.
- Aliás, ainda a este propósito, o Acórdão recorrido esquece por completo que estamos no domínio da responsabilidade contratual, onde as obrigações são conjuntas, não solidárias – art. 513º, CC.
- Logo, cada promitente-vendedor apenas podia ser condenado a pagar o que tivesse recebido, não o que outro promitente-vendedor tivesse recebido.
- Por outro lado, é unanimemente reconhecido, pela doutrina e pela jurisprudência, que a sanção do n°2 do art. 442° do CC só se pode aplicar uma vez resolvido o contrato.
- Não basta portanto a mora, nem tão pouco o incumprimento definitivo - é preciso que o contrato seja resolvido.
- No caso vertente não se reconheceu nem provou (ou sequer alegou) que os AA tivessem resolvido o contrato promessa.
- Nem eles o pedem nos autos – bem pelo contrário clamam pela execução específica, a qual tem como pressuposto lógico a vigência do contrato.
- Também não se pode dizer que a venda dos imóveis a terceiro (ponto XI da matéria de facto) tornou impossível a prestação e extinguiu a obrigação porquanto só a impossibilidade não imputável ao devedor extingue a obrigação – art. 790°, n°1, CC, analisado comparativamente com o art. 801° do mesmo Código.
- Aliás, mesmo que se considerasse que o 1° R. não resolveu o contrato-promessa ou que não estavam reunidas as condições necessárias para o poder fazer – caso em que de facto não podia vender os imóveis objecto da venda prometida – o incumprimento por parte dos AA seria, como vimos, sempre indesmentível e anterior.
- Estaríamos nessa eventualidade perante um incumprimento bilateral do contrato (dos promitentes-vendedores e dos promitentes-compradores)
- A impossibilidade da prestação por causa imputável ao devedor confere ao credor a possibilidade de resolver o contrato, desde que não seja, também ele, inadimplente.
- Donde nunca os AA podiam resolver ou requerer a resolução do contrato, pois essa faculdade está reservada ao credor adimplente, epíteto que, como supra se viu, definitiva e infelizmente não se pode aplicar aos AA. – cf. pontos I, V, VI-A, IX e X da matéria de facto provada.
- O conjunto de soluções previstas no n°2, art. 442°, do CC só pode visar o incumprimento definitivo unilateral.
- Quando o incumprimento é bilateral, será forçoso recorrer-se ao regime dos arts. 562° e ss., designadamente do art. 570° do CC.
Contra alegaram os recorridos em defesa do julgado.
A Relação fixou a seguinte matéria de facto:
1 - No dia 28-03-1994, BB, AA, FF, GG, HH, II, JJ, e LL subscreveram um escrito com o seguinte conteúdo:
“Contrato-promessa de compra e venda
Primeiro outorgante: BB, viúvo. outorga por si e como gestor de negócios de seus filhos:
MM, casada;
NN, casado;
OO, solteiro, maior;
PP, solteiro, maior.
Segundos outorgantes:
AA, por si e como gestor de negócios de QQ,
FF,
GG,
HH,
II
JJ,
LL
Os segundos outorgantes GG e HH detêm uma participação de 2/10 e os restantes de 1/10.
Entre o primeiro e os segundos outorgantes é celebrado o presente contrato-promessa, que será regido pelas cláusulas constantes dos artigos seguintes:
1º
O primeiro outorgante é legítimo proprietário de um prédio denominado Quinta Élio Amorim, composto por casa térrea, anexos e mais pertenças e logradouro, inscrita na matriz predial urbana da freguesia de Perafita sob o art° 2117 urbano sito à R. Élio Amorim, sem número, e um terreno de bouça e cultivo inscrito na matriz predial rústica da mesma freguesia de Perafita, sob o art° 787, a confrontar do Norte com a casa atrás descrita, do Sul e Poente com a referida Rua do Amorim e do Nascente com TT, que são parte do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o n° 2258, a fls. 78 verso, do Livro B – oito.
2°
Por este contrato promete vender aos segundos ou à pessoa que estes indicarem, pelo preço de 50.000.000$00 o imóvel atrás referido, livre de quaisquer ónus ou encargos.
3º
O pagamento será efectuado da seguinte forma:
A) A título de sinal e princípio de pagamento, os segundos outorgantes entregam ao primeiro, nesta data, a quantia de 25.000.000$00, que lhes é dada a competente quitação.
B) Vinte e cinco milhões de escudos, na outorga da escritura pública de compra e venda, que será celebrada por marcação dos segundos outorgantes, logo após a legalização em termos matriciais e de registo predial dos prédios objecto do presente contrato.
…“ (alíneas A), B) e C) E) e F) dos factos assentes e resposta aos quesitos 3º e 4°, alteradas por este Tribunal da Relação, nos termos do art° 712°, do C.P.C.).
II - JJ cedeu a posição que detinha no acordo referido em 1, correspondente a um décimo, a RR, casada com SS, no regime de comunhão de adquiridos (alínea 1) dos factos assentes).
III - O gozo da parte urbana do prédio descrito em 1 encontra-se cedido, por documento particular, mediante uma contrapartida, a CC, o qual dispõe igualmente de tal gozo, por declaração verbal, mediante contrapartida, da restante parte rústica do mesmo prédio (alínea G dos factos assentes)
IV – A parte rústica do prédio referido em 1 tem efectivamente a área de 3.699,50 m2 e não 0,4320 hectares, conforme consta da descrição matricial, e a parte urbana, era omissa na matriz, não pertencendo o prédio inscrito no art. 2117, da matriz urbana aos Réus (alínea H dos factos assentes, alterada por este Tribunal da Relação, nos termos do art° 712°, do C.P.C.).
V – Quem deu causa aos erros ditos em IV foram os Autores que indicaram no acordo descrito em 1 um artigo matricial urbano pertencente a outra casa (resposta ao quesito 16°).
VI – Era essencial para a formação da vontade de contratar dos Autores assegurar que os imóveis referidos em 1, viessem a ficar livres do arrendamento mencionado em III, de modo a poderem ser afectos à construção, e tal era do conhecimento do 1° Réu (resposta ao quesito 1°, alterada por este Tribunal da Relação, nos termos do art° 712°, do C.P.C.).
VII – O 1° Réu marcou a escritura para o dia 11/07/1995, pelas 15 horas, no cartório notarial de Vila do Conde (resposta ao quesito 11°).
VIII – A escritura não foi lavrada por falta de documentos, e à mesma compareceram o 1º Réu, os restantes Réus representados por procurador, não tendo comparecido nenhum dos Autores (resposta ao quesito 12°).
IX – O 1° Réu marcou uma outra escritura no cartório notarial de Matosinhos para o dia 27/03/1996, tendo o 1° Réu enviado em 13/3/1996, a AA, QQ, FF, GG, II, LL, cartas que estes receberam, respectivamente em 20/3/1996, 14/3/1996, 14/3/1996, 14/3/1996, 14/3/1996 e 15/3/1996, com o seguinte conteúdo:
“Tive conhecimento que V.Exa e demais promitentes-compradores do prédio sito no Cabo do Mundo, prometido vender por contrato de 28 de Março de 1994, estão a procurar desculpas para não efectuarem a escritura que há muito devia ter sido realizada e novamente marcada agora para o dia 27.03.96, pelas 17 horas, no Cartório Notarial de Matosinhos.
Para além de múltiplas desculpas já dadas para o atraso verificado, agora vêm com mais uma que é a questão do inquilino Sr. CC
Ora, tal questão foi sempre destinada a ser resolvida pelos promitentes-compradores nada eu tendo a ver com o assunto.
Venho reafirmar que lhes dou a última oportunidade para cumprirem o aludido contrato, ‘através da escritura acima assinalada, desejando lamentar a falta de cumprimento de várias obrigações a que se comprometeram na altura da celebração do contrato-promessa.”
(resposta ao quesito 13°).
X – Compareceram no cartório o 1° Réu, os restantes Réus, representados por procurador, e os compradores, com excepção de QQ, não se tendo realizado a escritura por:
- o comprador QQ não ter comparecido;
- as partes não terem entregue os documentos comprovativos de identificação dos compradores;
- as partes não terem apresentado o respectivo conhecimento de sisa.
Os compradores presentes declararam que não celebravam a escritura por não estarem verificados os requisitos negociais tais como:
1 – A marcação da escritura competia aos compradores de acordo com o contrato promessa.
2 – Não há identidade entre os documentos apresentados ao notário relativo à identificação do prédio e o contrato promessa.
3 – Os compradores tomaram conhecimento de que existe um terceiro a reclamar o direito de arrendamento sobre a propriedade rústica quando, no entanto, na negociação entre compradores e vendedores estes se obrigavam a entregar o referido imóvel livre de quaisquer ónus ou encargos, e também livre de qualquer direito sobre o mesmo imóvel, sendo essencial para a formação de vontade de contratar dos compradores, que o referido imóvel se encontrasse livre e disponível, para ser afecto à construção, o que era do prévio conhecimento dos vendedores.
(resposta ao quesito 14°).
XI – Os Réus transmitiram a terceiros a propriedade dos prédios referidos em 1 (alínea I dos factos assentes).
XII – A 3a Ré encontra-se casada no regime de comunhão de adquiridos com o 2° Réu, tendo também recebido e beneficiado da quantia entregue a título de sinal pelos Autores (factos articulados nos art° 16° e 17° da réplica, em ampliação da causa de pedir (art° 273°, n° 1, do C.P.C.), e não impugnados pelos Réus na tréplica, pelo que devem ter-se como assentes, por acordo tácito das partes, nos termos dos art° 505° e 490°, do C.P.C.).
Foram colhidos os vistos.
Conhecendo,
1- Matéria de facto.
2- Resolução do contrato promessa.
3- Alienação a terceiros.
4- Conclusões.
1- Matéria de facto
Insurgem-se os recorrentes contra o ter sido dado por provado que a 3ª Ré é casada com o 2º Réu, beneficiando, por também ter recebido a quantia entregue a titulo de sinal pelos Autores.
É sabido que este Supremo Tribunal não pode, em princípio, e em sede de revista, sindicar a fixação dos factos materiais da causa, baseada na prova livremente apreciada pelo julgador.
Salvo situações de excepção, o STJ só conhece matéria de direito, “ex vi” do artigo 26º da Lei de Organização e Funcionamento dos Tribunais Judiciais, aprovada pela Lei nº 3/99, de 13 de Janeiro.
Em consequência, o tribunal de revista limita-se a aplicar aos factos definitivamente fixados pelo tribunal recorrido o regime jurídico adequado (artigo 729º nº 1 do Código de Processo Civil).
As situações de excepção atrás acenadas consistem no erro de apreciação das provas e na fixação dos factos materiais da causa praticado pela Relação, se ocorrer violação expressa de norma que exija certa espécie de prova para a existência de um facto ou fixe a força probatória de certo meio de prova para a existência de um facto, ou estabeleça a força probatória de certo meio de prova, tal como resulta dos artigos 722º nº 2 e 729º nº2 da lei adjectiva.
Assim o STJ só pode conhecer do juízo de prova fixado pela Relação quando tenha sido dado como provado um facto sem que tivesse sido produzida a prova que a lei declare indispensável para demonstração da sua existência ou tiverem sido violadas as normas reguladoras da força probatória de alguns meios de prova.
Mas os recorrentes invocam, precisamente, a excepção da primeira parte do nº 2 do citado artigo 722º (exigência de certo meio – certidão – para provar o casamento, embora não ponham em causa a existência desse vinculo).
Sem razão, porém.
Muito sucintamente dir-se-á que o STJ (Acórdão de 15 de Março de 2005 – Pº 4661-04-1ª) entende, “una voce sine discrepanti”, que “ em acção de dívida dirigida contra marido e mulher, na qual não resulte impugnado o estado civil dos Réus, como sendo casados entre si, não é exigível que o Autor faça prova de tal facto através de documento autêntico, já que tal estado é apenas um dos fundamentos do pedido e não o próprio objecto da acção”.
Este entendimento é actual e de acolher sem reservas.
(cf. ainda os Acórdãos de 18 de Maio de 2006 – 06 A1222 – desta mesma conferência – e de 12 de Janeiro de 2006 – 05B3427).
Para além da prova do casamento, o mais constante do ponto XII dos factos assentes – que nuclearmente se reconduz ao proveito comum do casal – é pura matéria de facto que a Relação apurou, com as razões constantes da respectiva nota de fundamentação (confissão “ficta”, nos termos dos artigos 505º e 490º CPC).
É que, embora o proveito comum, como requisito de responsabilização de ambos os cônjuges, nos termos da alínea a) do nº 1 do artigo 1691º do Código Civil integre um conceito jurídico, o mesmo deduz-se de factos materiais (aqui, “recebido e beneficiado da quantia entregue…” cuja afirmação é, como se enfatizou da exclusiva competência das instâncias.
Não há, pois, que eliminar o ponto XII.
2- Resolução do contrato promessa.
2.1- Como principio, a resolução do contrato promessa, quer por consenso, quer “ope legis” erradica-o “ex tunc”, mau grado o facto que o origina ocorra após a sua celebração.
O direito à resolução é potestativo e tem na base o incumprimento, efectivando-se, como regra, por declaração recepticia do contraente cumpridor ao contraente faltoso, nos termos conjugados dos artigos 224º nº 1 e 436º nº 1 do Código Civil.
Terá na sua origem uma situação de incumprimento transitório – ou mora – traduzido na não realização da prestação no prazo acordado, e ao qual, portanto, o devedor se vinculou, mas o qual ainda será possível.
A obrigação só se considera definitivamente não cumprida se ocorrer uma das três situações: se o devedor fizer uma declaração, clara, inequívoca e peremptória que não cumprirá o contrato; se, e existindo mora, o devedor não cumprir no prazo, razoável, que o credor, mediante interpelação, lhe fixar; se, em consequência da mora, o credor perder o interesse na prestação.
Muito brevemente – e por não relevar na economia desta decisão – dir-se-á, quanto à primeira causa que se impõe “que o renitente emita uma declaração séria, categórica e que não deixe que subsistam quaisquer dúvidas sobre a sua vontade (e propósito) de não outorgar o contrato prometido”. (cf. o Acórdão do STJ – desta mesma conferência – de 5 de Dezembro de 2006 – 06 A3914 – onde, ainda, se refere que essa causa “tem de ser expressa por uma declaração absoluta e inequívoca de repudiar o contrato” e se citam, em abono desta tese, o Dr. Brandão Proença, in “Do Incumprimento do Contrato Promessa”, 91e “inter alia” os Acórdãos do STJ de 7/3/91 – BMJ 405-456, de 28/03/2006 – Pº 327/06-1ª e de 18/04/2006 – Pº 844/06).
Com este breve apontamento, deixemos a figura do “anticipatory breach of contract”.
2.2- A interpelação admonitória (ou cominatória) consiste na fixação de um prazo razoável, podendo até ser marcada nova data para a escritura, e, nesse acto de fixação, ser estabelecida a cominação da resolução automática do contrato.
Coenvolve uma intimação de cumprimento, a fixação de um termo peremptório e uma declaração de que a obrigação padecerá de incumprimento definitivo, se não cumprida dentro do novo prazo fixado.
Para que possa validar-se esta interpelação impõem-se uma de duas condições: que o prazo fixado “ab initio” não tenha sido clausulado, expressa e inequivocamente, como prazo fatal; que tenha havido um retardamento da prestação.
Impõe-se ainda que o novo prazo fixado – que não se confunde nem acresce ao termo inicial – seja razoável, isto é, estabelecido em coerência com os princípios da boa fé, da cooperação dos contraentes e do não exercício abusivo do direito.
Na primeira das condições o prazo tem a ver com a finalidade da obrigação, nos termos em que foi firmada, o que acontece nos negócios fixos absolutos e o seu decurso é gerador da caducidade do contrato, já que o objectivo proposto não pode ser alcançado com a prestação ulterior.
O retardamento (mora) implica que, perante um negócio fixo não absoluto (“usual, relativo ou simples” – RLJ 110-326-327) o devedor se atrasa culposamente (aqui, a culpa é de presumir – nº 1 do artigo 799º CC) mas a prestação ainda é possível, sendo que o devedor em “mora solvendi” continua obrigado à satisfação da prestação.
E é por não se compreender que a mora se mantenha por tempo indefinido que a lei (artigo 808º nº1) dá ao credor a faculdade de estabelecer um prazo suplementar, agora, sim, peremptório.
2.3- Assim, para transformar a mora em incumprimento pode ser necessária a fixação de um prazo suplementar cominatória (cf. Prof. Galvão Telles, in “ O Direito”, 120 – 587) sendo que essa interpelação admonitória é, na expressão do Prof. A. Varela (R.L.J 128º, 138) “uma ponte obrigatória de passagem para o não cumprimento (definitivo) da obrigação.”
E esse prazo suplementar “ tem de ser uma dilação razoável” (Prof. A. Varela, in “ Das obrigações em geral” II, 119).
Só se decorrido o novo prazo para o devedor não cumprir, é que o credor pode resolver o contrato. (Acº do STJ de 11/12/03 – 03ª3363, e de 7/2/06 – 05A 3670).
Esse segundo prazo não se confunde, nem pode ser somado, com o prazo inicial nem com o período de mora, uma vez que é um novo prazo de natureza peremptória.
Quando o contrato fixa um novo prazo de cumprimento há que apurar se se trata de um prazo – limite, a ser tido como termo essencial, ou não. Há, então, que apurar se ocorre a perda do interesse do credor (essencial para operar a conversão da mora) situação a apreciar “ objectivamente” (artigo 808º nºs 1 e 2 do Código Civil); ou, e como refere o Prof. Menezes Cordeiro, por “ recurso ao padrão da pessoa normal funcionando em concreto” (in “Estudos de Direito Civil”, I 55).
Mas, aderindo ao decidido por este Supremo Tribunal – Acórdão de 25 de Setembro de 1991, BMJ 409-769 – a natureza de prazo limite tem de ser fixada posteriormente (aquando da interpelação translativa da mora em incumprimento), embora se conceda que possa ser clausulado no contrato mas, então, de forma clara e inequívoca referindo expressamente a cominação de a obrigação deixar de interessar ao credor a partir daquela data, tal como sucede para a notificação admonitória ou interpelação cominatória, (em abono desta tese, vide Prof. A. Varela, “Das obrigações em geral”, II, 4ª Ed., 120 e o Acórdão do STJ de 12 de Março de 1991, BMJ 405-434) tal como acima se acenou, (cf. ainda, o Acórdão do STJ de 6 de Outubro de 2003 – 04B368, e de 21 de Setembro de 2004 – 05B170).
2.3- Perante este quadro da dogmática do incumprimento do contrato promessa, não é difícil concluir pela inexistência de resolução válida o que é resultante da matéria de facto provada.
Verifica-se que não foi fixado “ab initio” qualquer prazo fatal, antes constando do clausulado que a escritura seria “celebrada por marcação dos segundos outorgantes, logo após a legalização em termos matriciais e de registo predial.”
Outrossim, verifica-se terem sido os Autores – ora recorridos – quem deu casa a uma discrepância de áreas ao indicarem “um artigo matricial urbano pertencente a outra casa.”
Quando o primeiro Réu – ora recorrente – procedeu à primeira marcação da escritura a mesma não pode ser lavrada, não só por falta de documentos mas por não comparência dos Autores.
Procedeu, então a uma segunda marcação – para 27 de Março de 1996 – enviando aos Autores – em 13 de Março do mesmo ano – a carta transcrita no ponto IX da matéria de facto. (resposta ao quesito 13).
Da leitura desse documento não resulta a cominação expressa da resolução do contrato, essencial, como acima se disse, para o considerar uma interpelação admonitória.
Não se pode tergiversar num plano de equivocidade, deixando o devedor – como declaratário normal – na dúvida se está perante um prazo peremptório cujo decurso originaria o termo do contrato.
E nem se invoque o critério da interpretação expectável, nos termos do nº 1 do artigo 236º do Código Civil, pois que se a interpelação não contém – clara e inequivocamente a determinação de celebrar o contrato prometido com a cominação de incumprimento definitivo (gerador da resolução), não pode ser eficaz como tal.
Isto é, se verificada a mora culposa do promitente faltoso, só através da interpelação admonitória (sempre com a fixação de um prazo suplementar peremptório) para a outorga do contrato, contendo a cominação expressa da resolução.
E é esse segundo prazo fatal e a referência inequívoca ao seu transcurso como facto desencadear da resolução que, como já se disse, não conta do escrito de 13 de Março de 1996, retirando-lhe, em consequência, eficácia resolutória.
2.5- Os recorrentes referem, ainda, o nº 2 do artigo 808º do Código Civil. Precisando o disposto no nº 1 do artigo 808º do Código Civil, a perda do interesse do credor, sequente à mora do devedor cria uma situação de incumprimento paralela ao não acatamento da interpelação admonitória.
Daí que este preceito coloque essas situações em alternativa (“…perder o interesse que tinha na prestação ou esta não for realizada…”).
São duas realidades distintas, já que se é fixado um prazo suplementar é porque ainda há interesse na prestação; desaparecido este a inexecução existe desde logo.
O único elemento comum é a mora, pois é este atraso que provoca ou o desinteresse ou a fixação de prazo suplementar fatal para cumprir.
Na situação que se aprecia, os recorrentes não declararam inequivocamente que a não comparência à escritura representaria a perda do seu interesse na prestação.
E só a ocorrência efectiva – e objectiva – da perda de interesse é que é geradora do direito potestativo à resolução do contrato.
Conclui-se, assim, que os recorrentes não resolveram validamente o contrato promessa de compra e venda, e que os recorridos não se colocaram em situação de incumprimento.
3- Alienação a terceiros.
Mas provou-se que os recorrentes transmitiram a terceiros a propriedade dos prédios prometidos vender. (facto XI).
Colocaram-se assim em situação de incumprimento definitivo. (cf. Prof. Menezes Leitão – “Direito das Obrigações”, I, 201; e Doutora Ana Prata in “O Contrato Promessa e seu Regime Civil”, 1999, 693).
A alienação a terceiros da coisa prometida vender revela, inequívoca e manifestamente, o propósito de incumprir o contrato promessa, equivalendo, portanto, a um incumprimento definitivo. (cf., neste sentido, o Prof. Baptista Machado – RLJ, 118, 275, nota 2 e 332, nota 35, ao anotar o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 8 de Novembro de 1983; Prof. Almeida Costa in “Direito das Obrigações”, 8ª ed, 393, nota 2; Prof. Menezes Cordeiro, in “A violação positiva do contrato”, apud “Estudos de Direito Civil”, I, 134; Prof. Calvão da Silva, “Sinal e Contrato Promessa”, 91 e, “inter alia”, os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 7 de Janeiro de 1993 – CJ/S.T.J, I, 1, 15; de 26 de Maio de 1998 – CJ/S.T.J VI, 2, 100 e de 21 de Junho de 2006 – www.dgsi.pt).
O inadimplemento presume-se culposo (artigo 799º do Código Civil) e tem as consequências dos nºs 2 e 4 do artigo 442º do Código Civil, traduzindo-se numa recusa aliada à impossibilidade subjectiva e objectiva.
Improcedem, em consequência, as alegações do recorrente, valendo, no eventualmente omisso, a motivação do aresto recorrido, designadamente quanto à responsabilidade do 2º a 5º Réus, nos termos do nº 5 do artigo 713º do Código de Processo Civil.
4- Conclusões.
De concluir que:
a) A translação da mora em incumprimento no negócio fixo não absoluto impõe uma interpelação admonitória, com fixação de um prazo suplementar cominatório (peremptório) para a outorga do contrato prometido.
b) A interpelação admonitória só produz o efeito do nº 1 do artigo 808º do Código Civil se intimar à outorga do contrato prometido dentro do prazo fixado, sob pena de se verificar o incumprimento definitivo e a consequente resolução.
c) A perda do interesse na prestação, sendo também consequência da mora, independe de interpelação cominatória, gerando-se – verificada objectivamente, com base em elementos susceptíveis de valoração “a se” e perceptíveis por qualquer pessoa – o incumprimento definitivo.
d) A alienação a terceiro, pelo promitente vendedor, dos prédios prometidos vender, revela, clara e inequivocamente, recusa de celebrar o contrato prometido, traduzindo-se num incumprimento definitivo, que se presume culposo (com as consequências dos nºs 2 e 4 do artigo 442º CC), nos termos do artigo 799º do Código Civil.
Nos termos expostos, acordam negar a revista.
Custas pelos recorrentes.
Supremo Tribunal de Justiça, 13 de Dezembro de 2007
Sebastião Póvoas (Relator)
Moreira Alves
Alves Velho