| 16/19.3T8GRD.G1.S1 |  |
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
VENDA DE BENS ALHEIOS
NULIDADE
INTERESSE CONTRATUAL POSITIVO
CÁLCULO DA INDEMNIZAÇÃO
BOA -FÉ
DOLO
CULPA
ÓNUS DA PROVA
I - Na definição de Raul Ventura, “A boa-fé consiste na ignorância da que a coisa vendida não pertencia ao vendedor e, a boa-fé, assim como o dolo apuram-se no momento do contrato; o conhecimento posterior de que a coisa é alheia não afecta as consequências de boa-fé inicial.”
II - Não havendo unanimidade na doutrina, entendemos que o art. 898.º do CC abrange os casos de atuação culposa, fazendo equivaler o “dolo” do art. 898.º a “má-fé”, sendo até maneira de colmatar a lacuna, pois que nenhum dos preceitos [arts. 898.º e 899.º] integra de forma expressa os casos de atuação com culpa.
III - A indemnização nos termos gerais, referida no art. 898.º reporta-se à previsão e ao estatuído nos arts. 562.º e ss. do CC, devendo o obrigado indemnizar dos danos que o lesado provavelmente não teria sofrido e, conforme art. 564.º a indemnização deve compreender o prejuízo causado, bem como os benefícios que o lesado deixou de obter.
IV - Podendo, excecionalmente, haver lugar a indemnização pelos danos positivos, numa ponderação casuística dos interesses em jogo, à luz do princípio da boa-fé, competirá ao contraente lesado (comprador de boa-fé) alegar e provar, além do mais, os factos que possam integrar essa situação de excecionalidade.
V - A pretensão do autor de vender o pavilhão como ferro velho e vender as captações de água -facto 25 -, não consubstancia qualquer expectativa de lucro e, também, não contem qualquer prejuízo resultante do não cumprimento do contrato, apenas revela uma intenção do autor.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça, 1ª Secção.
Na presente ação declarativa com processo comum, movida por AA contra Novo Banco S.A. e Imóvel X – Mediação Imobiliária, Ld.ª:
1. O autor:
1.1. Pediu a condenação dos réus, conjunta ou solidariamente:
a) A restituir o montante de € 37 500,00, em virtude da declaração de nulidade da compra a venda do prédio descrito no artigo 1º da petição inicial, acrescido de respetivos juros, contados à taxa legal comercial desde a outorga da escritura pública.
b) A restituir o montante de € 2 585,00 pagos pelo autor a título de impostos, encargos e despesas com a escritura pública de compra e venda, acrescido de respetivos juros contados à taxa legal comercial desde a outorga da escritura pública.
c) A pagar os prejuízos patrimoniais sofridos pelo autor com as obras efetuadas no prédio identificado no art.º 1º da petição inicial, descritas nos artigos 15º e 16º do mesmo articulado, no valor de € 46 129,54, acrescido de respetivos juros contados à taxa legal comercial desde a outorga da escritura pública.
d) A pagar indemnização por danos não patrimoniais, descritos nos artigos 75º a 90º da p. i., em valor não inferior a € 10 000,00.
e) A relegar para liquidação de sentença indemnização pela frustração das expectativas de lucro com a venda para sucata do pavilhão e exploração e venda das 3 captações de água existentes no prédio objeto da compra e venda.
1.2. Alegou, para o efeito:
a) Que comprou ao 1º réu, com intervenção da 2ª ré na qualidade de mediadora imobiliária, por escritura pública, o imóvel descrito no número 426/...30 da C. R. Predial ... e inscrito na matriz sob o nº...88, negócio que, todavia, foi declarado nulo por sentença, transitada em julgado, proferida no processo comum n.º 800/16.... do Juízo Central Cível ... – Juiz ... (intentada pela “I..., S.A.”, que reivindicou a propriedade do prédio e invocou a invalidade do negócio), por incidir sobre bem alheio, sentença em relação à qual reproduziu os factos aí provados em 18 e 21 a 51.
b) Que, face à nulidade da venda, lhe deve ser restituído o preço e deve ser indemnizado de danos, ainda que não haja dolo do vendedor (pelo interesse contratual negativo ou de confiança, por nos preliminares e na formação do negócio as partes estarem obrigadas a boa-fé, nos termos do art.227º do C. Civil, não observada), nos seguintes termos:
b1) O preço que pagou ao 1º réu, nos termos dos arts.289º e 894º do C. Civil ou 473º do C. Civil, e as despesas inerentes à outorga da escritura e impostos.
b2) As despesas de limpeza de terreno e de obras de aberturas de valas e de construção e manutenção de muros de suporte, que efetuou no prédio de boa fé, nos valores parciais de discrimina a integram o valor global de € 46 129, 54, obras que que beneficiaram as I..., S.A. e aumentaram o valor do prédio e que empobreceram o autor.
b3) O valor comercial do pavilhão que, se não conseguisse legalizar, iria vender como ferro velho, e o valor da exploração ou venda das 3 captações de água existentes no prédio, por se terem frustrado as suas legítimas expectativas de lucro, nos termos do art.564º do C. Civil.
b4) Os danos do incómodo e do profundo desgosto sofridos com o compromisso deste projeto de vida, nos termos do art.496º do C. Civil, não excluído da responsabilidade contratual dos arts.798º e 804º do C. Civil.
2. A Ré “Imóvel X” contestou a ação (fls. 91 e ss.), na qual:
2.1. Defendeu-se:
a) Por impugnação da sua responsabilidade na formação da vontade negocial do autor, invocando o desconhecimento das circunstâncias subjacentes à declaração de nulidade do negócio e mantendo que cumpriu todas as obrigações inerentes à sua função de mediadora.
b) Por exceção, defendendo que beneficia da autoridade do caso julgado da decisão proferida no âmbito do processo comum n.º 800/16.... do Juízo Central Cível ... – Juiz ..., intentada pela “I..., S.A.” contra AA (aqui autor) e “Novo Banco S.A.” (aqui 1º réu), na qual intervieram a título acessório as sociedades “Imóvel X” (aqui 2ª Ré) e “G..., S.A.” (ação na qual: a autora reivindicou a propriedade do prédio descrito no número 332/...16 da C. R. Predial ..., pedindo a declaração de nulidade do negócio titulado por escritura de compra e venda que teve por objeto o imóvel descrito no número 426/...30 da C. R. Predial ..., por incidir sobre bem alheio, e reclamando a indemnização por prejuízos sofridos; o aí Réu AA, aqui Autor, deduziu reconvenção, pedindo a condenação da aí Autora “I..., S.A.” a pagar-lhe a quantia de € 50 129,54 correspondente a benfeitorias realizadas no prédio objeto do negócio impugnado; foi proferida sentença transitada em julgado proferida nos aludidos autos, em que o pedido foi julgado procedente na parte referente à reivindicação e à declaração da nulidade da venda, improcedente na parte da indemnização, e o pedido reconvencional foi julgado integralmente improcedente), por entender: que a realidade fática já julgada e transitada em julgado não pode ser objeto de nova decisão; que há contradição entre factos provados nessa decisão e os factos alegados nesta ação como causa de pedir, que não podem ser objeto de nova prova; que não havendo nova causa de pedir, deve a ré ser absolvida da instância .
2.2. Suscitou incidente de intervenção acessória provocada da Fidelidade – Companhia de Seguros, S.A., fundado em contrato de seguro de responsabilidade civil decorrente do exercício da sua atividade de mediação imobiliária.
3. O Novo Banco, S.A. contestou a ação (fls. 108 e ss.), na qual:
3.1. Invocou a inadmissibilidade do pedido de condenação simultânea dos réus de forma solidária e também de forma conjunta, defendendo ocorrer uma exceção e dever ser absolvido da instância, nos termos dos arts.577º e 578º do C. Civil.
3.2. Defendeu a falta de cumprimento do ónus de alegação de factos quanto ao pedido e) de liquidação em execução de sentença, entendendo não haver elementos para o disposto no art.609º/2 do C. P. Civil, devendo o pedido ser julgado improcedente.
3.3. Declarou aceitar toda a factualidade da petição inicial julgada provada no processo n.º 800/16...., por força do caso julgado (indicado no art.580º do C.P. Civil) e do valor extraprocessual das provas (sustentado no indicado art.421º do C. P. Civil), julgando reproduzidos os factos provados nesse processo nos nº8, 18 a 22 e 33, factualidade que defendeu integrar uma situação culpa do comprador: por saber que o prédio examinado tinha área superior àquele que iria adquirir, que haveria um erro e uma impossibilidade do prédio que iria comprar ser aquele que visionou (9 479 m2 e não os 4 160 m2); que fez obras em área correspondente ao triplo da área comprada, dando causa exclusiva aos danos sofridos ou, pelo menos, contribuindo decisivamente para esses danos (triplicando o valor que seria o do alegado prejuízo se se tivesse confinado à área correspondente à do prédio que declarou comprar), devendo a indemnização ser totalmente excluída ou reduzida a valor não superior a 1/3 do valor.
3.4. Defendeu ocorrência de uma exceção de caso julgado ou, caso assim não se entendesse, de uma exceção de autoridade de caso julgado, por nessa sentença referida em 3.3. se ter afirmado (em termos que reproduz) que nessa ação o Novo Banco não poderia ser condenado nos prejuízos sofridos pelo autor sob pena de violação do art.609º/1 do C. P. Civil, nem poderia determinar-se a medida da “conculpa” do réu, nos termos do art.570º do C. Civil, por saber que o prédio onde andou a fazer os trabalhos tinha uma área correspondente a mais do triplo daquela declarada comprar no contrato de compra e venda.
3.5. Declarou defender-se por impugnação.
3.6. Pediu a improcedência dos pedidos, com exceção do constante da alínea a), exclusivamente quanto ao capital de € 37 500,00.
4. Admitida a intervenção acessória provocada da “Fidelidade” (fls. 121), esta apresentou contestação (fls. 126 e ss.), na qual:
4.1. Deduziu as exceções: dos efeitos do caso julgado da decisão transitada do processo n.º 800/16...., que decidiu apenas, como efeitos da nulidade, restituir o preço e indeferir a indemnização; o erro na forma do processo quanto ao primeiro pedido, uma vez que, tendo o mesmo já sido decidido no referido processo, cabia apenas instaurar ação executiva.
4.2. Impugnou factos, defendendo que o Novo Banco é que colocou o bem à venda, que antes de si o BES teve conhecimento que o bem fora expropriado (pois interveio e recebeu indemnização no processo de expropriação, apesar disso instaurou uma execução em que nomeou o bem expropriado à penhora e teve conhecimento dos embargos de terceiro que foram no mesmo foram deduzidos pela expropriante), que a ré cumpriu as suas obrigações na mediação do negócio da 1ª ré, que não foram alegados factos integrativos da sua responsabilidade, maxime, do conhecimento que a 1ª ré não tinha legitimidade para vender.
4.3. Caracterizou o contrato de seguro celebrado com a 2ª ré, defendeu o limite da responsabilidade contratual da interveniente aos danos exclusivamente patrimoniais e ao valor máximo de cobertura de € 150 000,00.
5. A 2ª ré juntou articulado (fls. 147 e ss) respondendo à contestação da interveniente, o que mereceu desta contraditório (fls. 152 ss).
6. O autor, notificado para o efeito, tomou posição sobre as exceções suscitadas nas contestações (fls. 156 e ss), defendendo:
a) Que o pedido em relação aos réus deve entender-se feito em relação a uma condenação conjunta e, subsidiariamente, em relação a uma condenação solidária, de que pede retificação.
b) Que os danos foram alegados, para além de toda a petição inicial, nos arts.66º a 68º.
c) Que, quanto à exceção de caso julgado e quanto à autoridade do caso julgado: não existe identidade de pedido e de causa de pedir para a exceção de caso julgado e não pode haver autoridade de caso julgado com o que não foi discutido, dirimido e definido; o pedido indemnizatório formulado pelo réu na 1ª ação com base no interesse contratual negativo, com base na validade do contrato, não preclude a possibilidade de apreciar pretensão sustentada na mesma factualidade mas com fundamento em violação do interesse contratual positivo, com base na invalidade do contrato, e, também, não foi deduzido pedido reconvencional contra o Novo Banco nessa ação (nem seria admissível a dedução de pedido contra co-réu); a presente ação pede a condenação dos réus com base em factos assentes em parte na ação anterior mas que em nada contende com a causa de pedir e o pedido da ação anterior.
d) Que não existe erro na forma de processo.
7. Foi proferido despacho na fase de saneamento (fls. 160 e ss), o qual:
7.1. Admitiu a retificação da petição inicial referida em I- 6-a) supra, admitiu o requerimento de resposta junto pela 2ª ré a 17.06.2019.
7.2. Dispensou a realização da audiência prévia.
7.3. Declarou prejudicada a questão da inadmissibilidade da condenação solidária e conjunta dos réus.
7.4. Declarou julgar parcialmente procedente a exceção suscitada pela 2ª ré e pela interveniente: declarando “verificado o caso julgado relativamente” ao pedido da alínea a) e em relação ao 1º réu Novo Banco, que absolveu da instância em relação a esse pedido; declarando “não preenchidos os pressupostos do caso julgado” quanto à al.a) no que se refere à segunda ré e quanto aos demais pedidos, entendendo que quanto ao pedido c) havia identidade de pedido (entre o pedido de pagamento de obras de € 46 129, 54 desta ação e o pedido de condenação da reconvinda na 1ª ação no pagamento de € 50 129, 54 de benfeitorias), mas já não havia identidade clara quanto à causa de pedir (por, apesar de haver coincidência de factos quanto à construção, incorporação de materiais e de mão de obra, a sentença limitou-se a apreciar a obrigação de restituição do preço e não tomou posição sobre a titularidade do direito ao reembolso com os custos que o réu suportara com obras e trabalhos, considerando que apesar de não haver dúvida que o Novo Banco deu causa às despesas do réu, não pode ser condenado sob pena de violação do art.609º do C. P. Civil ou à determinação da medida de culpa concorrente do réu), nem identidade entre sujeitos (uma vez que na ação pretérita o pedido reconvencional foi dirigido contra a autora/reconvinda I..., S.A. e nesta ação foi dirigido contra o Novo Banco, SA e contra o Imóvel X- Mediação Imobiliária, SA) e sintetizando em relação aos demais pedidos que excedem a alínea a)- «Não há caso julgado, por falta de repetição de partes, e também de pronúncia quanto à respetiva causa de pedir, entre os demais pedidos da presente acção e a decisão do processo n.º800/16....».
7.5. Julgou improcedente a exceção de erro na forma do processo.
7.6. Fixou o objeto do litígio, identificou a matéria assente por acordo e documento, definiu os temas da prova e apreciou os requerimentos probatórios das partes.
8. A interveniente Fidelidade, por requerimento de 12.12.2019, reclamou do despacho-saneador, na parte em que deu como assente o teor do contrato de seguro celebrado entre a 2ª Ré e a Interveniente (fls. 182 e ss.).
9. O Novo Banco, no mesmo dia 12.12.2019, apresentou articulado superveniente, no qual: alegou ter ocorrido, depois de proferido o despacho-saneador, facto extintivo do direito arrogado pelo autor na alínea a) do pedido, que consistiu no pagamento, pelo 1º réu ao autor, do valor de € 37 500,00 em que foi condenado por sentença proferida no processo n.º 800/16....; concluiu, pedindo a absolvição do 1º réu do pedido vertido na alínea a) da inicial (fls. 185 e ss.).
10. Em face do articulado superveniente do Novo Banco, a Fidelidade pediu também a sua absolvição do pedido constante da alínea a) (fls. 198).
11. Por requerimento de 16.01.2020 (fls. 202 e ss.), o autor requereu a ampliação do pedido nos valores de € 6 885,00 e de € 1 920,00, referentes, respetivamente, a custas de parte e taxas de justiça que pagou no processo n.º 800/16...., bem com dos valores que vierem a ser apurados na conta final a elaborar no mesmo processo.
12. Realizou-se a audiência de discussão e julgamento na data designada para o efeito, com observância do legal formalismo, tendo, no início da primeira sessão (cfr. ata de 17.01.2020 – fls. 223 e ss.), sido:
a) Julgada procedente a reclamação ao saneador apresentada pela Fidelidade, determinando-se a eliminação da referência às cláusulas gerais do contrato de seguro, feita na alínea iii. da matéria assente.
b) Declarada supervenientemente inútil a lide quanto ao pedido de pagamento da quantia de € 37 500,00 formulado na alínea a), mantendo-se, todavia, a parte referente ao pagamento pela “Imóvel X” dos respetivos juros contabilizados à taxa comercial desde a outorga da escritura pública.
c) Foi admitida a ampliação do pedido requerida pelo Autor no dia 16.01.2020, atenta a superveniência dos factos que lhe servem de fundamento.
d) Foi admitida a tomada de declarações de parte à pessoa do autor.
13. A 23 de setembro de 2020 foi proferida sentença, na qual:
13.1. Foram definidas as seguintes questões a decidir:
«1. Se os Réus são contratual / extracontratualmente responsáveis perante o Autor pela reparação dos danos emergentes e / ou lucros cessantes e por danos não patrimoniais que este haja sofrido em resultado da declaração de nulidade do negócio de compra e venda descrito em 1º da p.i.;
2. Em caso de resposta afirmativa à questão anterior se, e em que medida, se verifica responsabilidade conjunta ou solidária dos Réus perante o Autor.».
13.2. Foi proferida a seguinte decisão:
«Pelo exposto, julgo:
A.
Parcialmente procedente o pedido da acção, condenando o Réu Novo Banco, S.A. a pagar ao Autor as quantias:
- de € 22.889,90 (vinte e dois mil, oitocentos e oitenta e nove euros e noventa cêntimos), acrescida de juros calculados à taxa legal, desde a data da citação até efectivo e integral pagamento;
- de € 6.885,00 (seis mil, oitocentos e oitenta e cinco euros);
- de € 1.000,00 (mil euros), acrescida de juros calculados à taxa legal desde a presente data, até efectivo e integral pagamento;
- a liquidar em execução de sentença referente às custas processuais a suportar pelo Autor no processo n.º 800/16...., a determinar de acordo com a conta a elaborar no final daqueles autos;
- a liquidar em execução de sentença, correspondente ao valor de venda do pavilhão como ferro velho e das três captações de água.
B.
Parcialmente improcedente a presente acção, absolvendo:
- o Réu Novo Banco S.A., da parte restante dos pedidos formulados pelo Autor;
- A Ré Imóvel X – Mediação Imobiliária, Ld.ª, dos pedidos formulados pelo Autor.
Custas por Autor e 1º Réu, na proporção do decaimento (art.º 527º do CPC).».
14. O Novo Banco interpôs recurso da sentença referida, sendo decidido, após deliberação, pelo Tribunal da Relação:
“Pelo exposto, as Juízes da 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães, julgando parcialmente procedente o recurso de apelação:
1. Revogam a sentença recorrida apenas no segmento de condenação do Novo Banco a pagar ao Autor as quantias «a liquidar em execução de sentença, correspondente ao valor do pavilhão como ferro velho e das três captações de água».
2. Confirmam a sentença no demais decidido.
*
Custas pelo recorrente Novo Banco e pelo recorrido AA, na proporção de ½ cada um (art.527º/1 do C. P. Civil).”
Agora inconformado, o autor interpõe recurso de revista concluindo:
“I. A questão em análise resume-se em saber o quantum indemnizatório pela frustração das expectativas de ganho, no que se viesse a liquidar (Dano Patrimonial Positivo), correspondente ao segmento da condenação do Novo Banco, em 1.ª Instância, a pagar ao autor as quantias a liquidar em execução de sentença, isto é, ao valor do pavilhão como ferro velho e das três captações de água.
II. O Tribunal de 1.ª instância (Tribunal Judicial da Comarca ... – Juízo Central Cível ... – Juiz ...), condenou o Réu Novo Banco na obrigação de indemnizar integralmente o dano emergente e lucros cessantes do negócio anulado, nomeadamente:
“v. montante a liquidar em execução de sentença, correspondente à intenção de o Autor vender o pavilhão como ferro velho e vender as três captações de água do prédio (lucro cessante).”, (facto provado em 25. e 26);
III. Já o Venerando Tribunal da Relação de Guimarães decidiu revogar essa parte da decisão “(…) apenas no segmento de condenação do Novo Banco a pagar ao Autor «as quantias a liquidar em execução de sentença, correspondente ao valor do pavilhão como ferro velho e das três captações de água.»”.
IV. Está certo o aqui autor e recorrente, atentos os factos dados como provados, no que concerne à indemnização do Autor, deverá ser tido em conta o interesse contratual positivo, aliado a um juízo de equidade assente numa ponderação prudencial e casuística e, bem assim no respeito dos critérios jurisprudências já adoptados em casos similares deste jaez, ao acórdão recorrido não deixará de merecer censura, confirmando a sentença proferida pelo tribunal de 1ª instância.
V. Foi a seguinte matéria de facto dada como provada ao que aqui interessa:
“(…)
25. O Autor pretendia vender o pavilhão como ferro velho e vender as suas capações de água (artigos 23º e 67º da p.i.);
26. Existem no prédio aludido no facto provado número 1, três captações de água (artigo 24º da p.i.); (…)
VI. O recorrente não se conforma com o segmento (e respectiva fundamentação) em que o Douto Acórdão proferido pelo Venerando Tribunal da Relação de Guimarães, revoga a sentença de 1.ª instância no que diz respeito às quantias a liquidar em execução de sentença, para indemnização dos lucros cessantes decorrentes da declaração de nulidade da compra e venda do prédio referido em 1. dos factos provados, conforme se transcreve:
“b) Não se lhe pode reconhecer a indemnização por lucros cessantes decorrentes do interesse contratual positivo, ao abrigo do regime vigente do art.898º do C. Civil, e sem que as partes tenham colocado à discussão do Tribunal ad quo e ad quem a indemnização pela não convalidação do contrato do art.900º do C. Civil. De facto, o autor/recorrido não pediu lucros cessantes decorrentes das «oportunidades de lucro que (…) perdeu por ter celebrado o contrato e que teria tido se não o tivesse celebrado», próprios do interesse contratual negativo, mas pediu apenas o ressarcimento por lucros cessantes que «teria recebido se, tendo o contrato sido celebrado, viesse a ser pontualmente cumprido», do interesse contratual positivo (nas definições do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça citado), reportados às expectativas de ganho do contrato válido, alegados e provados nos factos 25 e 26 da sentença recorrida.”
VII. O pedido do Autor aqui recorrente, sob a alínea e) da petição inicial é pedido o seguinte:
«e) relegar para liquidação de sentença a indemnização pelos prejuízos decorrentes da frustração das legitimas expectativas de lucro com a venda para a sucata do pavilhão e exploração e venda das 03 (três) captações de água existentes no prédio objecto de compra e venda.»
VIII. A pretensão indemnizatória do autor tem por base a decisão proferida no processo n.º 800/16...., isto é, a declaração de nulidade do contrato de compra e venda, por venda de coisa alheia, imputado ao Réu Novo Banco S.A., vendedor.
IX. O Autor/recorrente, como bem observa o Acórdão agora recorrido “(…) pediu apenas o ressarcimento por lucros cessantes que «teria recebido se, tendo o contrato sido celebrado, viesse a ser pontualmente cumprido», do interesse contratual positivo.”.
X. Lucros cessantes esses, que nunca poderiam ser pedidos pelo interesse contratual negativo, porquanto, «oportunidades de lucro que (…) perdeu por ter celebrado o contrato e que teria tido se não o tivesse celebrado», nunca ocorreria, uma vez que, se não tivesse celebrado esse contrato (compra e venda) nunca teria na sua esfera jurídica o pavilhão e as captações de água para as vender.
XI. A questão elencada no Douto Acórdão sobre a convalidação (900.º CC) do contrato, que passaria em tese, pelo Novo Banco, S.A., sanar a venda anulada adquirindo à I..., S.A., o prédio em causa, sanando a falta, essa questão nunca foi aventada/transmitida ao Autor/comprador AA, ou sanada, pelo que se mantém em falta.
XII. Por esse facto e, pelo facto de continuar a subsistir o contrato declarado nulo, o aqui Autor/recorrente, ao propor a acção teve que efectuar uma escolha, de acordo com o previsto no n.º 2 do artigo 900.º, optando, pela indemnização por lucros cessantes «pela celebração do contrato nulo», tendo por isso direito a (898.º CC) «ser indemnizado, nos termos gerais, de todos os prejuízos que não teria sofrido se o contrato fosse válido desde o começo, ou não houvesse sido celebrado, conforme venha ou não a ser sanada a nulidade.», nulidade essa que, nunca foi sanada pelo Novo Banco, S.A..
XIII. Trata-se, portanto, de uma indemnização estribada na violação do chamado interesse contratual positivo – dano in contractu -, a título de lucros cessantes (benefícios que o lesado deixou de obter em consequência do dano sofrido), consubstanciada na venda de coisa alheia, por parte do vendedor, imputado exclusivamente a este, mas na situação específica em que ocorreu, por via judicial.
XIV. A indemnização prevista no artigo 898.º, do Cód. Civil, fundada no dolo, prevê o ressarcimento do interesse contratual positivo (danos emergentes e lucros cessantes).
XV. Foi dado como provado e confirmado pelo acórdão agora recorrido, que o Réu Novo Banco S.A., agiu dolosamente, no sentido do previsto no artigo 235.º do Código Civil, não se encontrando ilidida a presunção de culpa e de má-fé do Novo Banco, S.A., pelo deve aplicar-se o regime previsto no artigo 898.º do Código Civil e, consequentemente, reconhecido o interesse contratual positivo.
XVI. No entanto, o Acórdão recorrido vem dizer que, não lhe pode reconhecer a indemnização o por lucros cessantes decorrentes do interesse contratual positivo, sem que as partes tenham colocado à discussão do Tribunal ad quo e ad quem, a indemnização pela não convalidação do contrato do artigo 900.º CC.
XVII. No caso dos presentes autos o Autor pede a indemnização dos lucros cessantes alicerçado na sentença que declarou nulo o contrato de compra e venda, porquanto, o Réu Novo Banco S.A., vendeu coisa alheia, assim se enquadrando na 1.ª parte do n.º 2 do artigo 900.º CC.
XVIII. Mas, ainda que assim não fosse, caberia igualmente na hipótese consagrada na 2.ª parte do n.º 2 do artigo 900.º CC, porquanto, o Réu Novo Banco, S.A., continua em falta na convalidação da venda, prevista no artigo 897.º do mesmo Código.
XIX. O douto Acórdão recorrido confirma que “não se encontra ilidida a presunção de culpa e de má-fé do vendedor” devendo aplicar-se o regime estatuído no artigo 898.º do Código Civil,
XX. Mas, aplica os efeitos de ressarcibilidade previstos no artigo 899.º, do mesmo diploma, que apenas prevê a indemnização do interesse contratual negativo (danos emergentes), ainda que de forma limitada, ou seja, desde que não resulte de despesas voluptuárias.
XXI. Do preceituado no artigo 801.º, n.º 2, do CC, no respeitante à ressalva do direito a indemnização, em caso de resolução de contratos bilaterais, nenhum argumento interpretativo substancialmente decisivo se pode extrair no sentido de excluir o direito de indemnização pelos danos positivos resultantes do incumprimento definitivo, desde que, não se encontrem cobertos pelo aniquilamento resolutivo das prestações que eram devidas;
XXII. Nessa medida, tendo em conta a “diversidade ontológica” da invalidade e da resolução, deve ser relativizada a eficácia retroativa atribuída a esta pelos artigos 897.º e 900.º do CC, por equiparação aos efeitos daquela estatuídos nos artigos 289.º e 290.º do CC, em termos de salvaguardar a vertente da tutela ressarcitória (a par da tutela restituitória ou recuperatória), quanto aos danos positivos resultantes do incumprimento que serviu de fundamento à mesma resolução e não abrangidos pelo obliteração resolutiva das prestações que eram devidas, assim se ressalvando a finalidade da resolução (que se tem por restrita) a que se refere a parte final do citado artigo 898.º do CC;
XXIII. Ao contraente fiel (comprador), perante o incumprimento definitivo imputável ao outro contraente (vendedor), assistirá a faculdade de optar, em simultâneo, pela resolução do contrato de forma a libertar-se do respetivo dever típico de prestar ou a recuperar a prestação já por si efetuada, e pelo direito a indemnização dos danos decorrentes daquele incumprimento não satisfeitos pelo valor económico das prestações atingidas pela resolução;
XXIV. O entendimento adoptado na decisão de 1.ª Instância, permite equacionar a pretensão indemnizatória ajuizada em sede da violação do interesse contratual positivo, com vista à reparação do alegado e provado dano sofrido pelo comprador, em consequência do incumprimento definitivo da compra e venda (o qual se requer seja declarado), imputado ao vendedor, e que serviu de fundamento à declaração de venda de coisa alheia, pelo que não devia ter sido revogada a decisão de 1.ª Instância.
XXV. Tratam-se, pois, de lucros cessantes consistentes na frustração das vantagens patrimoniais que aquele comprador (aqui Autor/recorrente) obteria pela venda do pavilhão para a sucata e venda das três captações de água.
XXVI. Tal prejuízo, embora decorrente daquele da declaração de nulidade por venda de coisa alheia, por parte do vendedor (Novo Banco), não se encontra reparado por via da extinção resolutiva, com eficácia retroativa, da correspetiva contraprestação ao comprador.
XXVII. Com efeito, por efeito da compra e venda o comprador “ 25. O Autor pretendia vender o pavilhão como ferro velho e vender as suas capações de água (artigos 23º e 67º da p.i).”.
XXVIII. Significa isto que, o direito do comprador - pela conclusão do contrato de compra e venda - propiciava a este uma via contratual de obter a condição básica – aquisição da propriedade do pavilhão e das captações de água, para venda, como factor de lucro - para aceder às vantagens patrimoniais dessa venda em perspetiva.
XXIX. Mutatis mutandis, a este propósito, PAULO MOTA PINTO, escreve o seguinte:
«Aquele interesse no cumprimento coincidirá, pois, em regra (salvo hipóteses excepcionais, em que a causa da invalidade ou a ineficácia não devesse ser ultrapassada pelo devedor), com o interesse, positivo, na conclusão (válida e eficaz) do contrato prometido, pelo menos em sistemas, como o nosso, que consideram o contrato-promessa como fonte de uma obrigação juridicamente vinculante, de uma prestação de facto, dirigida à conclusão do contrato prometido, com validade e eficácia. E isto, mesmo independentemente do direito à execução especifica (…), pois também no caso de o credor não ter tal direito, ou de não lançar mão da execução específica, pode seguramente reclamar ao devedor do contrato-promessa uma indemnização pelo não cumprimento da prestação a que teria direito, consistente na realização do contrato prometido.»
E, como refere o mesmo Autor:
“Em caso de não cumprimento do contrato-promessa – e abstraindo (…) das hipóteses em que existe sinal passado sem estipulação a salvaguardar qualquer outra indemnização (artigo 442.º, n.º 4), ou haja uma cláusula de fixação antecipada de indemnização – a indemnização devida pelo promitente faltoso, por não cumprimento do contrato-promessa, corresponde ao interesse contratual positivo.»
XXX. Nessa conformidade, a sobredita vantagem patrimonial de investimento na compra do prédio com o pavilhão propiciava ao comprador, por via da aquisição do direito de propriedade, não pode deixar de estar incluída no interesse contratual positivo do próprio contrato de compra e venda.
XXXI. Daí que a declaração de nulidade deste contrato, decorrente da respetiva venda de coisa alheia, já definitivo, imputável, a título de dolo nos termos do art.º 235.º do CC, ao vendedor Novo Banco, S.A., se mostra lesivo enquanto supressor daquela vantagem adicional que consistiria na obtenção de lucro na venda do pavilhão para sucata e venda das três captações de água.
XXXII. Neste contexto, atentos os valores em jogo, a não reparação daquele interesse é suscetível de gerar um grave desequilíbrio na relação de liquidação resultante da resolução do contrato e no quadro alargado do programa negocial, para o que se mostra mais adequada a solução de atender à indemnização pela violação do interesse contratual positivo, não se divisando, por outro lado, que desta solução advenha ao credor lesado qualquer benefício injustificado.
XXXIII. É, a nosso ver, quanto basta para, admitida que está, em tese, a cumulação da resolução e da indemnização pelo dano positivo, considerar que ela se justifica no caso vertente, independentemente de saber se o deverá ser como regra ou como excepção.
XXXIV. Refere RODRIGUES BASTOS que “no caso de dolo de uma das partes, o chamado interesse positivo compreende o ressarcimento integral de qualquer dano directo e imediato, no sentido em que dispõe o artigo 564.º, como os lucros cessantes, ou seja, os benefícios que o lesado deixou de obter em consequência do dano sofrido”.
XXXV. A questão suscitada pelo Venerando Tribunal da Relação de Guimarães, sobre a possibilidade de indemnização de lucros cessantes pelo interesse contratual positivo, em face do artigo 900.º/2 do C. Civil, dizendo que não foi suscitada de facto e de direito, junto do Tribunal a quo e ad quem, independentemente dos pressupostos que a mesma dependesse para que o Tribunal devesse apreciar essa questão, não será assim, até porque essa questão consta, além do mais (P.I.), das contra-alegações;
XXXVI. Sendo certo, que o contrato nulo não foi convalidado, de facto, o vendedor Novo Banco S.A., tão-pouco procurou convalidar o contrato nulo, não sanando a nulidade, adquirindo a propriedade da coisa ou o direito vendido.
XXXVII. De facto, o comprador aqui Autor/recorrente, escolhe como escolheu a indemnização pelo interesse contratual (positivo), verificado que está o incumprimento definitivo pelo Novo Banco S.A., o qual, desde já, deve ser declarado pelo Tribunal.
Termos em que, pelos fundamentos expostos, deverão V/Exas. Juízes Conselheiros, declarar o incumprimento definitivo do Novo Banco, S.A., pela não convalidação do contrato, bem como, revogar o segmento da decisão em 1. do Douto Acórdão da Relação de Guimarães confirmando a Sentença de 1.ª Instância,
Assim decidindo, farão Vossas Excelências a acostumada, JUSTIÇA!”
Contra-alegou o réu concluindo:
“I. Não se conforma o Recorrente com o Douto Acórdão na parte em que o aqui Recorrido foi absolvido de “pagar ao Autor «as quantias a liquidar em execução de sentença, correspondente ao valor do pavilhão com ferro velho e das três captações de água.»” (sic Douto Acórdão e Alegações do Recorrente)
II. No entanto, entende o Réu/Recorrido, que a Decisão aqui em crise quanto à absolvição em questão, não merece qualquer reparo, pelo que carece de fundamento, salvo devido respeito por melhor entendimento, a motivação aduzida pelo Recorrente na sua alegação, como adiante se logrará demonstrar.
III. Decidiu o Douto Acórdão recorrido, em suma, o seguinte: “b) Não se lhe pode reconhecer a indemnização por lucros cessantes decorrentes do interesse contratual positivo, ao abrigo do regime vigente do art.898º do C. Civil, e sem que as partes tenham colocado à discussão do Tribunal ad quo e ad quem a indemnização pela não convalidação do contrato do art.900º do C. Civil. De facto, o autor/recorrido não pediu lucros cessantes decorrentes das «oportunidades de lucro que (…) perdeu por ter celebrado o contrato e que teria tido se não o tivesse celebrado», próprios do interesse contratual negativo, mas pediu apenas o ressarcimento por lucros cessantes que «teria recebido se, tendo o contrato sido celebrado, viesse a ser pontualmente cumprido», do interesse contratual positivo (nas definições do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça citado), reportados às expectativas de ganho do contrato válido, alegados e provados nos factos 25 e 26 da sentença recorrida.
Desta forma, improcede o recurso de apelação quanto à condenação no pagamento das obras (ainda que com fundamentos parcialmente distintos dos da sentença recorrida) e procede quanto à condenação pelas expectativas de ganho frustradas, no que se viesse a liquidar (por razões distintas do recurso da recorrente).” (com destaque nosso) (sic Douto Acórdão)
IV. Para o efeito, o Insigne Tribunal a quo fundamenta resumidamente:
“Apesar da indemnização pela não convalidação do contrato nulo, prevista no art.900º do C. Civil (em relação à obrigação legal do art.897º do C. Civil), parecer poder abranger a possibilidade de indemnização de lucros cessantes pelo interesse contratual positivo, em face do art.900º/2 do C. Civil, de acordo com o que defendem Menezes Leitão e Carneiro da Frada xxiii, verifica-se que a indemnização com este fundamento não foi suscitada, de facto e de direito, junto do Tribunal a quo e deste Tribunal ad quem, independentemente dos pressupostos de que a mesma dependesse (Pires de Lima e Antunes Varelaxxiv e Menezes Leitãoxxv fazem depender a mesma da verificação de mora, impossibilidade e incumprimento definitivo no cumprimento da obrigação do art.897º do C. Civil, de acordo com regime geral dos arts.804º, 801º e 798º ss do C. Civil, ao contrário de Carneiro da Frada, que faz depender a mesma da existência da violação da uma obrigação de resultado de sanação do vendedor de má-fé, independentemente da culpa no inadimplemento da obrigação de convalidação xxvi), para que este Tribunal devesse apreciar esta questão.” (com destaque nosso) (cfr. Douto Acórdão recorrido)
V. Ora, para afastar o entendimento vertido no Acórdão sub judice o Recorrente nas suas alegações tenta adequar a jurisprudência, que transcreve textualmente ao longo da sua alegação e conclusões, inaplicável ao caso sub judice.
VI. Na verdade, o recurso do Recorrente sustenta-se em citações de Ilustres Autores, que em nada afastam a falta de invocação, no momento próprio, dos pressupostos de que a indemnização agora pretendida implica, como de resto é reconhecido na conclusão XI do Recurso aqui em crise.
VII. Nem mesmo pode proceder a semântica em que se refugia o Recorrente de que escolhe ou escolheu a indemnização pelo interesse contratual positivo quando não suscitou para o efeito os pressupostos necessários!
VIII. Neste sentido leia-se o Douto Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça com o nº 343/04.4TBMTJ.P1.S1, datado de 24/01/2021, acessível em www.dgsi.pt:
“I –A conversão da mora em incumprimento definitivo pode verificar-se: pelo decurso do prazo admonitório, que razoavelmente for fixado; pela perda do interesse do credor; pela recusa categórica do devedor em não cumprir; pela extinção da obrigação, designadamente por impossibilidade superveniente do cumprimento. (…)
VII – Em regra, a indemnização fundada no não cumprimento definitivo, que se cumula com a resolução, respeita apenas ao interesse contratual negativo ou de confiança, visando colocar o credor na situação em que estaria se não tivesse sido celebrado o contrato, e não naquela em que se acharia se o contrato tivesse saído cumprido.
VIII – No caso concreto, não há quaisquer interesses em jogo que nos afastem desta regra geral, que só não deverá ser seguida em casos excepcionais.” (destaque nosso)
IX. Acresce que, in casu, seguir-se o entendimento do Recorrente seria violar razões de equidade, de justiça material e de proibição do enriquecimento sem causa, pois, pretende descurar tais conceitos, no arbitramento de uma qualquer indemnização pelo interesse contratual positivo.
X. Na verdade, em caso de resolução, poderá ser ainda assim desatendida a indemnização pelos danos positivos, quando esta revele desequilíbrio grave na relação de liquidação ou se traduza em benefício injustificado para o credor, ponderado, à luz do princípio da boa fé, o concreto contexto dos interesses em jogo, atento o tipo de contrato em causa, sem prejuízo, nessas circunstâncias, do direito a indemnização em sede do interesse contratual negativo nos termos gerais.
XI. Portanto, não se tendo apurado, porque remetidos para liquidação de sentença, em qualquer caso, os valores presumíveis da venda do pavilhão como ferro velho e as suas captações de água (sic conclusão XXVII. Do Recurso do Recorrente), mas sem se conhecerem, em substância, os valores, a indemnização deverá ser arbitrada, segundo a equidade, evitando-se “carta branca” num putativo incidente de liquidação que venha a ocorrer!
XII. Aliás, em qualquer caso, tem sido entendimento tradicional, considerar legalmente inadmissível a cumulação do interesse contratual positivo com a resolução, admitindo-se, isso sim, a hipótese de cumular esta com a indemnização por violação do interesse contratual negativo – o designado dano de confiança.
XIII. Nesta indemnização, poderá incluir-se, como lucros cessantes, as vantagens patrimoniais que se teriam obtido se o contrato, entretanto resolvido, não tivesse sido celebrado; por exemplo aquelas que o lesado deixou de auferir por não ter celebrado outros negócios alternativos, mas nunca as vantagens frustradas decorrentes da própria inexecução das obrigações aniquiladas pela resolução.
XIV. Neste sentido, leia-se o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça que cita Menezes Leitão: “É claro que a tese referida permite o desconto da contraprestação na indemnização pelo interesse contratual positivo, mas essa solução não deixa de representar um desequilíbrio na estrutura sinalagmática do contrato na medida em que atribui ao contraente fiel simultaneamente uma pretensão restituitória da sua própria prestação e uma pretensão indemnizatória pelo interesse de cumprimento, quando superior a esta, enquanto o contraente faltoso perde qualquer pretensão em relação à outra parte. Nesse enquadramento, a resolução por incumprimento praticamente transformaria o contrato sinalagmático em unilateral, uma vez que determinaria uma sua liquidação num só sentido. Ora, parece que não é seguramente essa a solução do nosso direito, que estabelece o carácter retroactivo da resolução (arts. 433.º, 289.º e 290.º). Assim sendo, parece seguro que a indemnização terá que ser limitada ao interesse contratual negativo, na medida em que não pode abranger os danos resultantes da frustração das utilidades proporcionadas pela própria prestação. Tal não significa, porém, que não possa ocorrer uma indemnização por lucros cessantes, bastando ao credor demonstrar que a celebração daquele contrato o impediu de celebrar outro que lhe teria proporcionado benefícios que assim deixou de obter (art.º 564.º, n.º 1).»” (destaque nosso)
XV. Portanto, além de não terem sido suscitados os fundamentos de facto e de direito suscetíveis de fundamentar a pretensão do Autor/Recorrente; também se deverão atender aos princípios de equidade, de justiça material e de proibição do enriquecimento sem causa que a condenação pretendida por aquele redundaria; sendo, de qualquer modo, sempre afastada a responsabilidade pelo interesse contratual positivo uma vez que “a resolução por incumprimento praticamente transformaria o contrato sinalagmático em unilateral, uma vez que determinaria uma sua liquidação num só sentido”!
XVI. Em conclusão, não merece a Decisão recorrida qualquer reparo quanto à parte em que absolveu o aqui Recorrido, devendo improceder o recurso apresentado, mantendo-se o Acórdão inalterado.
Nestes termos, e nos que V. Ex.as muito doutamente suprirão,
Deve ser negado provimento ao recurso, mantendo-se a Decisão recorrida, com as legais consequências. Assim se fazendo JUSTIÇA”
*
O recurso foi admitido.
Cumpre apreciar e decidir.
*
Nas Instâncias foram julgados como provados e não provados, os seguintes factos:
“1.1.1. Factos provados:
«1. Por escritura pública de “compra e venda” outorgada a 19.02.2015, no Cartório da Sr.ª Notária ..., na cidade ..., exarada de fls. 66 a fls. 67 v.º do Livro de Notas para Escrituras Diversas número 72 – A, o Novo Banco S.A. declarou vender a AA, pelo preço de € 37.500,00 já pago, e este declarou aceitar, o prédio rústico denominado “...”, situado no lugar de ..., da freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...26-..., definitivamente registado a favor do Banco vendedor pela inscrição Ap. ...09, inscrito na respectiva matriz sob o artigo ...88 (cfr. cópia de escritura junta como documento número 1 da p.i. - fls. 14 e ss. dos autos);
2. Por sentença, transitada em julgado, proferida nos autos de acção de processo comum n.º 800/16.... da ... Vara Mista de Guimarães, intentada pela “I..., S.A.” reivindicando a propriedade do prédio descrito no número 332/...16 da C. R. Predial ..., pedindo a declaração de nulidade, por incidir sobre bem alheio, do negócio titulado por escritura de compra e venda identificada no facto provado anterior, e reclamando indemnização por prejuízos sofridos, contra AA (aqui Autor) e “Novo Banco S.A.” (aqui 1º Réu), na qual intervieram a título acessório as sociedades “Imóvel X” (aqui 2ª Ré) e “G..., S.A.”, foram julgados procedentes os pedidos de reivindicação e de declaração da nulidade da venda, improcedente o pedido de indemnização, e foi julgado integralmente improcedente o pedido reconvencional formulado pelo aí Réu AA (aqui Autor), de condenação da aí Autora “I..., S.A.” a pagar-lhe a quantia de € 50.129,54 correspondente a benfeitorias realizadas no prédio objecto do negócio impugnado.
Consta, entre outros factos provados do aludido processo, que:
16. Conhecendo embora os autos de expropriação, onde se apresentou a requerer a transferência do valor depositado por conta da indemnização, o BES promoveu acção executiva contra A... S.A., entidade na qual se transformou a expropriada S..., Ld.ª, a qual foi registada sob o n.º 1601/1...., do ... Juízo do Tribunal Judicial ... e, nessa acção, apresentou à penhora um prédio que integrava a parcela expropriada e, designadamente, o pavilhão que estava implantado na parcela sobrante entretanto expropriada.
17. No âmbito dessa execução, a autora apresentou embargos de terceiro em 25 de Julho de 2014, aduzindo que o prédio onde se mostra implantado o pavilhão fora objecto de expropriação. (cfr. certidão junta como documento número 21 da p.i. - fls. 60 e ss. dos autos);
3. A 2ª Ré, no âmbito da actividade que desenvolve sob a marca ERA, cuja rede de franchising é gerida pela sociedade G..., S.A., foi mediadora imobiliária no negócio a que se reporta o facto provado número 1 (artigos 37º e 38º da p.i.);
4. A sociedade “G...” celebrou com o 1º Réu, em 7 de Outubro de 2014, contrato escrito intitulado “Acordo e Contrato de Mediação Imobiliária Para Compra / Arrendamento em Regime de Não Exclusividade”, cujo teor se reproduz no documento número 5 junto com a p.i., fls. 19 e ss. dos autos, do qual, entre outras coisas, consta:
(…)
A) O Novo Banco é proprietário de bens imóveis (…) destinados a diversos fins, designadamente, a habitação, comércio, serviços, armazéns, instalações industriais, terrenos urbanos e terenos rústicos (…);
H) A parceria que se pretende desenvolver deverá assentar em princípios de boa fé, transparência, lealdade e lisura, não só na relação entre si, mas também e sobretudo para com os futuros potenciais compradores e arrendatários dos imóveis; (…)
J) O Novo Banco, por seu turno, assume o compromisso de prestar toda a informação às mediadoras, através da G..., sobre o estado físico e documental dos imóveis, pagar atempadamente as comissões pelos serviços prestados e permitir o acesso aos imóveis para os fins previstos no presente contrato; (…)
Cláusula 4ª (Ónus e encargos)
O Novo Banco desde já declara que os imóveis encontram-se em condições legais de serem vendidos, bem como livres de quaisquer ónus e encargos, não ficando no entanto as Mediadoras, pela presente declaração, dispensadas de confirmar, consultar e/ou solicitar toda a informação sobre o estado físico e jurídico dos imóveis. (artigos 39º da p.i. e 15º a 19º da contestação da 2º Ré);
5. A sociedade imobiliária ERA procedeu à negociação, promoção e publicitação através de meios de publicidade que utiliza normalmente: a plataforma do programa G..., onde o 1º Réu coloca os seus imóveis para venda, para a loja de cada zona geográfica proceder à comercialização (artigo 40º da p.i.);
6. O 1º Réu autorizou, publicitou e promoveu a venda do prédio aludido no facto provado número 1 (artigo 41º da p.i.);
7. O imóvel foi colocado na plataforma da G... através de processo informático previsto no acordo aludido no facto provado número 4, pelos colaboradores do 1º Réu no dia 17.12.2014, que o identificaram através da localização em ..., concelho ..., distrito ..., com área de 4.160 m2, preço de venda de € 41.000,00, uma fotografia de parte do terreno na qual surgia o pavilhão, havendo no ficheiro enviado pelo 1º Réu um link, do qual constavam 5 fotografias do terreno, onde era visível um pavilhão construído no prédio rústico em causa (artigos 22º, 57º e 58º da contestação da 2ª Ré);
8. Face à manifestação de interesse pelo Autor, a 2ª Ré solicitou ao 1º Réu toda a documentação relativa ao imóvel, nomeadamente caderneta predial, certidão predial e outra eventualmente existente (artigo 25º da contestação da 2ª Ré);
9. Após recepção da documentação enviada pelo 1º Réu, a 2ª Ré detectou que na caderneta predial e no registo predial não constava o pavilhão que se visualizava nas fotografias colocadas pelo 1º Réu na plataforma G... (artigo 26º da contestação da 2ª Ré);
10. O facto mencionado no número anterior foi imediatamente comunicado ao Autor, a pedido de quem a 2ª Ré entrou em contacto com o gestor de imóveis do 1º Réu, BB (artigos 27º e 29º da contestação da 2ª Ré);
11. BB informou o colaborador da 2ª Ré que o terreno estava delimitado por um muro (artigo 32º da contestação da 2ª Ré);
12. BB disse ao Autor e à 2ª Ré que o pavilhão fazia parte do terreno e que não constava da descrição predial e da caderneta predial por ter sido construído ilegalmente (artigos 30º e 31º da contestação da 2ª Ré);
13. A 2ª Ré comunicou ao Autor as informações a que se reportam os factos provados números 11 e 12 (artigo 32º da contestação da 2ª Ré);
14. A 2ª Ré apresentou ao Autor o imóvel descrito no facto provado número 1, não obstante este ter já conhecimento da intenção de venda pelo 1º Réu, e coadjuvou o 1º Réu na marcação e concretização da escritura de compra e venda (artigo 21º da contestação da 2ª Ré);
15. Preliminarmente à conclusão do negócio mencionado no facto provado número 1, um representante da 2ª Ré deslocou-se, juntamente com o Autor, ao local físico onde se situava o prédio, indicando a sua localização, bem como as suas confrontações, de acordo com as informações que obteve junto do 1º Réu (artigos 8º da p.i., 47º e 48º da contestação da 2ª Ré);
16. Na sequência das informações e diligências a que se reportam os anteriores factos provados, o Autor decidiu adquirir o terreno (artigo 39º da contestação da 2ª Ré);
17. O Autor e representante da 2ª Ré assinaram o documento intitulado “reserva”, datado de 23.01.2015, cujo teor se reproduz no documento número 6 junto com a p.i. (fls. 23 e ss. dos autos) do qual, entre outras coisas, consta manuscrito: “9º Se for o terreno com o pavilhão.” (artigo 9º da p.i.);
18. O representante da 2ª Ré informou o Autor que o prédio aludido no facto provado número 1 estava livre de ónus ou encargos (artigo 10º da p.i.);
19. Após a celebração da escritura aludida no facto provado número 1, o Autor procedeu à limpeza do terreno, à abertura de valas e à construção e manutenção de muros de suporte (artigo 11º da p.i.);
20. Para executar os trabalhos mencionados no facto provado anterior, o Autor utilizou maquinaria pesada, mão-de-obra e materiais de construção: granito e serviços de transporte de materiais, numa área de terreno superior à indicada na escritura (artigos 13º da p.i. e 50º da contestação do Novo Banco);
21. O Autor trabalhou durante dois meses no prédio na realização de parte das obras referidas no facto provado número 20 (artigo 14º da p.i.);
22. Para realização dos trabalhos aludidos no facto provado número 20, o Autor despendeu:
- € 14.304,90 em limpeza do terreno, abertura de valas, muro de suporte em alvenaria de granito, perpianho em pedra azul;
- € 3.500,00 em movimentações de terras; e
- € 2.500,00 em muro de suporte de granito amarelo (artigo 15º da p.i.);
23. O Autor pagou as quantias de:
- € 410,00 no Cartório Notarial pela celebração da escritura pública; - € 1.875,00 de Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas;
- € 300,00 de Imposto de Selo (artigos 19º a 21º da p.i.);
24. A declaração de nulidade da compra e venda aludida no facto provado número 1, causou a frustração do projecto que o Autor tinha para o imóvel, gerando neste incómodos e desgosto e sentimento de que foi enganado pelo 1º Réu (artigo 88º da p.i.);
25. O Autor pretendia vender o pavilhão como ferro velho e vender as suas capações de água (artigos 23º e 67º da p.i.);
26. Existem no prédio aludido no facto provado número 1, três captações de água (artigo 24º da p.i.);
27. O Autor terá de suportar no processo n.º 800/16...., o valor de € 6.885,00 a título de custas de parte (requerimento de fls. 202 e ss.)».
1.1.2. Factos não provados:
«1. Quando o Autor comprou o pavilhão mencionado no facto provado número 1, pretendia legalizá-lo como Centro de Abate Automóvel (artigo 65º da p.i.);
2. O Autor sabia, na ocasião da celebração do negócio descrito no facto provado número 1 que a área real do prédio rústico mencionado no facto provado número 1 com o pavilhão, era de 9.479 m2 (artigos 46º a 48º da contestação do 1º Réu);
3. Para realização dos trabalhos aludidos no facto provado número 20, o Autor despendeu: - € 2.000,00 em granito azul rachado;
- € 8.000,00 em serviços de giratória e camião;
- € 1.180,00 em manilhas de 1,00 por 1,20 metros; - € 500,00 em serviço de camião;
- € 3.000,00 em serviço de giratória;
- € 5.000,00 em serviço de limpeza e serviço de camião; - € 1.144,64 em varas de pinho tratado e transporte;
- € 5.000,00 em serviço de retro; (artigo 15º da p.i.);
4. Os trabalhos mencionados nos factos provados números 19 a 22 aumentaram o valor do prédio (artigo 11º da p.i.).».
1.2. Matéria de facto provada, oficiosamente aditada nesta Relação (art.607º/4 do C. P. Civil, ex vi do art.663º/2 do C. P. Civil):
1.2.1. O prédio rústico denominado ..., descrito na Conservatória de Registo Predial ... sob o nº...30, com artigo matricial ...88, com área indicada de 4160 m2, tem as seguintes inscrição de propriedade anteriores o ato referido em 1 da sentença de III-1-1.1. supra:
a) Uma inscrição de propriedade em favor do Banco Espírito Santo, SA, por adjudicação em venda judicial a A... Unipessoal, Lda., pela Ap. ...13.
b) Uma inscrição de propriedade em favor do Novo Banco, SA, pela Ap. ...31 de 2015/02/09, por transferência de património do Banco Espírito Santo, SA, com a menção «Transferência de património por medida de resolução deliberada pelo Conselho de Administração do Banco de Portugal em reuniões de 03 de Agosto e de 28 de Outubro de 2014» (documento de fls.16 ss).
1.2.2. Na sentença e no acórdão do processo nº800/16....:
a) Foi julgado provado, nomeadamente:
“1. A autora, na qualidade de representante do Estado (… ) procedeu à expropriação (…) de uma parcela de terreno com área de 9 479 m2, designada parcela 112 (…), sem qualquer menção à descrição predial no local destinado à referida indicação.
2. (…) tendo sido proferido, em 13 de Fevereiro de 2004, o despacho de adjudicação da “parcela de terreno, assinalada na planta sob o nº112, com área de 9 479 m2, a destacar do prédio sito no lugar ..., freguesia ..., deste concelho, omisso na respetiva matriz predial e omisso na respetiva Conservatória de Registo Predial (…)
4. Aquando da V... era ainda desconhecido, pela expropriante, que ao prédio relativamente ao qual a área expropriada, com a dimensão total de 9 479 m2, seria a destacar, havia registo matricial e artigo descritivo. (…)
6. (…) a expropriada requereu a expropriação total do prédio (…)
7. Para tanto, (…) alegou que, em face da expropriação parcial, “ficou inviabilizada a construção do pavilhão industrial previsto de 5.050 m2 de área coberta, devido ao mesmo se situar no meio das duas vias de comunicação (…). Esta parte já construída corresponde ao pavilhão que está em causa nestes autos (…).
8. A 12 de Fevereiro de 2007 foi proferida sentença que conheceu favoravelmente do pedido de expropriação total, na qual se consignou, entre o demais, o seguinte: “Compulsados os autos, e das diligências realizadas, verifica-se que: 1. Do prédio sito no Lugar ..., ..., descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ...32 com a área de 14.989m2, foi destacada a parcela expropriada com o n.º ...12, com a área de 9.479 m2 4. Na parte sobrante do prédio encontra-se um pavilhão, tipo industrial, com cerca de 2.100m2, e na envolvente da fachada nascente de tal pavilhão, situa-se na proximidade da estaca n.º 315, um poço de captação de água (…). Pelo exposto, defere-se o pedido de expropriação total do prédio em questão”.
9. A decisão proferida foi confirmada pelo Tribunal da Relação de Guimarães, em Ac. proferido a 5 de Junho de 2008. (…)
18. Por meio de escritura pública de compra e venda celebrada em 19.02.2015, AA declarou comprar ao NB, que declarou vender, pelo preço de € 37.500,00, o prédio ali identificado como estando descrito sob o artigo ...26 da CRP, com o artigo matricial ...88, da qual consta uma área total de 4.160 m 2.
19. O prédio referido em 18) corresponde à área onde está implantado o pavilhão tipo industrial, integrando a parcela nº ...12 expropriada pela I..., S.A.».
b) Na apreciação jurídica foi considerada a nulidade da venda realizada pelo Novo Banco a AA, por ter sido vendido bem alheio, nos termos do art.892º do C. Civil:
«Da factualidade apurada (…) não restam dúvidas de que o prédio adquirido pelo réu AA integra o prédio expropriado, mais concretamente a parcela sobrante que a autora foi forçada a expropriar.
Sendo esta uma forma de aquisição originária da propriedade, constitutiva e não translativa, (…) impõe-se a procedência dos pedidos atinentes ao reconhecimento do direito de propriedade da autora e, bem assim, da declaração da nulidade da venda do prédio que integra aquele que a si ficou a pertencer por via da expropriação, nos termos dos arts.1º do CE, 1316º, 892º (já que a ora autora não surge como vendedora no âmbito do contrato de compra e venda referido em 18) (…).»
c) Na parte da decisão, consta:
«(…) Mais vai declarada nula a escritura de compra e venda do prédio inscrito na matriz 2788, descrito na CRP com a descrição ...30, declarando-se que nessa venda foi abarcado o prédio físico correspondente à parcela sobrante da parcela ...12, determinando-se a imediata desocupação do mesmo.»
1.2.3. No presente processo foram praticados os atos processuais relatados em I supra, dos quais se destaca a prolação do despacho de 25.11.2019, proferido em fase de saneamento, relatado em I-7 supra, no qual:
a) Foi decidido, sob a epígrafe «Do caso julgado» e depois de ser enunciado que a segunda ré e a interveniente invocaram a «excepção de caso julgado com base na decisão proferida no âmbito do processo nº800/16... do Juízo Central Cível ...»:
«Nos termos do disposto no art.º 580º, n.º 1, do Código de Processo Civil quando há uma repetição da causa depois da primeira ter sido decidida por sentença que já não admite recurso ordinário, há uma situação de caso julgado que, de acordo com o disposto nos artºs. 576º, n.º 2, 577º, al.ª i) e 578º, do CPC, constitui uma excepção dilatória de conhecimento oficioso e obsta a que o tribunal conheça do mérito dos pedidos, dando lugar à absolvição da instância.
A repetição da causa verifica-se quando se propõe uma acção idêntica a outra quanto aos sujeitos, pedido e causa de pedir (cfr. art.º 581º, do CPC).
Compulsados os autos e o teor da decisão judicial transitada em julgado proferida no processo comum n.º 800/16.... do Juiz ... do Juízo Central Cível ... (cfr. certidão / documento 21 junto com a p.i. – fls. 31 e ss.) verifica-se que:
I.
Há identidade entre os pedidos formulados: (…) b)
Na alínea c) da presente acção por AA – de pagamento dos prejuízos patrimoniais sofridos com as obras efectuadas no prédio melhor descrito no artigo 1º da p.i., no valor de € 46.129,54 – e o pedido reconvencional que deduziu no processo 800/16.... reclamando a condenação da aí Reconvinda “I..., S.A.” a pagar-lhe a quantia de € 50.129,54 correspondente a benfeitorias realizadas no prédio;
II.
Quanto às causas de pedir: (…) b)
Já quanto aos …prejuízos patrimoniais sofridos com as obras efectuadas no prédio melhor descrito no artigo 1º da p.i. - alínea c) do pedido da presente acção -, se afigura menos evidente a conclusão, na medida em que, embora haja coincidência de factos, nomeadamente referentes à realização dos trabalhos de construção, com incorporação de materiais e de mão-de-obra – cfr. artigos 12º a 17º da p.i. dos presentes autos e os factos provados números 49 e 50 e não provado alínea e) da sentença do processo 800/16.... (fls. 45 v.º e 46) – a sentença proferida limitou expressamente a apreciação dos fundamentos à questão da obrigação de restituição ao Reconvinte do preço pago, não tomando posição sobre a titularidade do direito ao reembolso dos custos que este suportou com obras e trabalhos que lhe interessou efectuar. Atente-se, a propósito, na seguinte passagem da fundamentação da douta sentença proferida pela Juiz ... deste Juízo Central Cível: …considerando que o pedido reconvencional vai dirigido à autora, apesar de não haver dúvidas de que o réu NB sabia que o prédio que vendeu (…) integrava uma área – designadamente o pavilhão – que a autora arrogava ser sua (…) tendo dado causa às despesas efectuadas pelo réu AA, não poderá nesta acção proceder-se à condenação deste réu no ressarcimento dos prejuízos sofridos, sob pena de violação do disposto no n.º 1 do art.º 609º do CPC, ou à determinação da medida da conculpa do próprio réu AA nos termos do artigo 570º do CC que, por seu turno, sabia também que o prédio onde andou a efectuar obras e trabalhos tinha uma área correspondente a mais do triplo daquela que declarou comprar aquando do contrato de compra e venda (fls. 55 v.º dos autos – sublinhado meu).
III.
Por fim, no que concerne aos sujeitos: (…) b)
Não há identidade entre as demandadas na alínea c) do pedido da presente acção - o “Novo Banco, S.A.” e a “Imóvel X – Mediação Imobiliária, Ld.ª” - e a demandada do pedido reconvencional formulado na acção n.º 800/16.... apenas contra a “I..., S.A.”, sendo ainda certo que o “Novo Banco” e a “Imóvel X” não podiam ter sido sujeitos passivos do pedido reconvencional deduzido por AA no processo 800/16...., pois o primeiro (NB) ali ocupava, tal como AA, a posição de co-Réu (cfr. artigo 266º, nºs. 1 e 4 do CPC) e a “Imóvel X” era mera interveniente acessória (cfr. artigos 321º, n.º 2 e 322º, n.º 2, ambos do CPC).
*
Sintetizando as conclusões decorrentes da precedente exposição, temos que:
(…) b)
Não há caso julgado, por falta de repetição das partes, e também de pronúncia quanto à respectiva causa de pedir, entre os demais pedidos da presente acção e a decisão proferida no processo n.º 800/16....
*
Termos em que, julgo:
- parcialmente procedente a excepção suscitada, declarando verificado o caso julgado relativamente à alínea a) do pedido da presente acção e à pessoa do 1º Réu Novo Banco, que se absolve da instância.
- parcialmente improcedente a excepção em apreço, declarando não preenchidos os pressupostos do caso julgado da mesma alínea a) do pedido relativamente à 2ª Ré “Imóvel X” e à Interveniente “Fidelidade”, bem como das demais alíneas do pedido relativamente a ambos os Réus e à Interveniente.» (sublinhados nossos).
b) Foi explicado, antes de ser identificado o objeto do litígio a julgar: «O estado dos autos não permite que se conheça, desde já, do mérito da causa, pois tal depende da prova a produzir, pelo que se passará a identificar o objecto do litígio e a enunciar os temas de prova.».”
*
Conhecendo:
São as questões suscitadas pelos recorrentes e constantes das respetivas conclusões que o tribunal de recurso tem de apreciar – artigos 635º, nº 3 a 5 e 639º, nº 1, do C.P.C.
Questiona-se:
- Determinar o quantum indemnizatório pela frustração das expectativas de ganho, no que se viesse a liquidar (Dano Patrimonial Positivo), correspondente ao segmento da condenação do réu Novo Banco, em 1.ª Instância, a pagar ao autor as quantias a liquidar em execução de sentença, isto é, ao valor do pavilhão como ferro velho e das três captações de água.
Já supra se referiu, no relatório, que, o réu foi condenado, em 1ª Instância, a pagar ao autor (além do mais), a quantia a liquidar em execução de sentença, correspondente ao valor de venda do pavilhão como ferro velho e das três captações de água.
E o Tribunal da Relação, no acórdão recorrido, revogou a sentença quanto a este segmento de condenação do Novo Banco a pagar ao Autor as quantias «a liquidar em execução de sentença, correspondente ao valor do pavilhão como ferro velho e das três captações de água».
Sobre esta questão entendeu-se na sentença que, “Houve, portanto, conduta omissiva do 1º Réu na prestação ao Autor de toda a informação que possuía sobre o objecto do negócio, consciente de que estava ser judicialmente questionada a titularidade do seu direito de propriedade sobre o prédio onde se situava o pavilhão e que o Autor, baseado em garantias dadas pelo próprio 1º Réu, acreditava que o pavilhão fazia parte do prédio, condição essencial à formação a sua vontade negocial.
Deste modo, impende sobre o 1º Réu a obrigação de indemnizar o Autor pelo seu interesse contratual positivo no negócio anulado, o que compreende o ressarcimento integral do dano emergente (todas as despesas suportadas por força da aquisição) e dos seus lucros cessantes (benefícios que o lesado deixou de obter em consequência do dano sofrido.”
E foi entendimento do acórdão recorrido: “Assim, não se encontrando ilidida a presunção de culpa e de má-fé do vendedor, nos termos e para os efeitos do art.898º do C. Civil, deve aplicar-se este regime.
Por outro lado, reapreciando a aplicação do regime do art.898º do C. Civil feita na sentença, nos termos como esta norma foi interpretada em III- 2.2.3.2. supra, verifica-se que o recorrido:
a)Tem claramente direito a obter o ressarcimento dos danos emergentes dos custos das obras (realizadas no prédio ao abrigo dos poderes de proprietário que julgou legitimamente ter adquirido com a aquisição, nos termos do art.1305º do C. Civil), por os mesmos corresponderem a prejuízos que não teria sofrido se não tivesse celebrado o contrato declarado nulo, estando integrados no âmbito indemnizatório do interesse contratual negativo do art.898º do C. Civil. (…).
b) Não se lhe pode reconhecer a indemnização por lucros cessantes decorrentes do interesse contratual positivo, ao abrigo do regime vigente do art.898º do C. Civil, e sem que as partes tenham colocado à discussão do Tribunal ad quo e ad quem a indemnização pela não convalidação do contrato do art.900º do C. Civil. De facto, o autor/recorrido não pediu lucros cessantes decorrentes das «oportunidades de lucro que (…) perdeu por ter celebrado o contrato e que teria tido se não o tivesse celebrado», próprios do interesse contratual negativo, mas pediu apenas o ressarcimento por lucros cessantes que «teria recebido se, tendo o contrato sido celebrado, viesse a ser pontualmente cumprido», do interesse contratual positivo (nas definições do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça citado), reportados às expectativas de ganho do contrato válido, alegados e provados nos factos 25 e 26 da sentença recorrida.
Desta forma, improcede o recurso de apelação quanto à condenação no pagamento das obras (ainda que com fundamentos parcialmente distintos dos da sentença recorrida) e procede quanto à condenação pelas expectativas de ganho frustradas, no que se viesse a liquidar (por razões distintas do recurso da recorrente).”
Em causa a o eventual direito de indemnização por lucros cessantes decorrentes do interesse contratual positivo, face à nulidade do negócio por se tratar de venda de bem alheio.
Matéria relevante para a questão do recurso é, a constante dos pontos 24 a 26 dos provados:
“24. A declaração de nulidade da compra e venda aludida no facto provado número 1, causou a frustração do projecto que o Autor tinha para o imóvel, gerando neste incómodos e desgosto e sentimento de que foi enganado pelo 1º Réu (artigo 88º da p.i.);
25. O Autor pretendia vender o pavilhão como ferro velho e vender as suas capações de água (artigos 23º e 67º da p.i.);
26. Existem no prédio aludido no facto provado número 1, três captações de água (artigo 24º da p.i.);”
Em causa as expetativas, de ganho, criadas pelo autor contraente comprador de prédio onde se encontravam implantadas benfeitorias, constituídas por um pavilhão como ferro velho e três capações de água, sendo que o contrato de compra e venda foi declarado nulo por se tratar de bem alheio.
Certo está que o negócio em causa nos autos, contrato de compra e venda do prédio identificado no ponto 1 dos factos provados, foi declarado nulo por o contrato se reportar a venda de bem alheio.
O Cód. Civil no art. 892º estabelece como regra a nulidade do contrato de venda de bens alheios.
Os efeitos/consequências da venda de bens alheios vêm consignados nos arts. 892º e seguintes, do Cód. Civil.
Sendo que, no caso, afastada ficou a possibilidade de sanação da nulidade (convalidação do negócio) – arts. 895º a 897º, do Cód. Civil.
E em relação ao dano em causa (perda do interesse contratual positivo), relevante se torna saber se, na venda, a atuação do vendedor foi de boa-fé, se foi dolosa ou, se agiu sem dolo nem culpa.
“A boa-fé consiste na ignorância da que a coisa vendida não pertencia ao vendedor e, a boa-fé, assim como o dolo apuram-se no momento do contrato; o conhecimento posterior de que a coisa é alheia não afecta as consequências de boa-fé inicial.” – Raul Ventura in “O Contrato de Compra e Venda no Código Civil – Venda de Bens Alheios – Venda com Expedição”, in https://portal.oa.pt.
Age de boa-fé aquele que atua em conformidade com os princípios éticos e com o direito, estando em causa, no caso, a boa-fé subjetiva.
O Ac. deste STJ, de 17-05-2012, no Proc. nº 2841/03.8TCSNT.L1.S1, é feita a distinção: “1. O conceito normativo de boa fé é utilizado pelo legislador em dois sentidos distintos: no sentido de boa fé objectiva, enquanto norma de conduta , ou seja, no plano dos princípios normativos, como base orientadora e fundamento de efectivas soluções reguladoras dos conflitos de interesses, alcançadas através da densificação, concretização e preenchimento pelos Tribunais desta cláusula geral ; e no sentido de boa fé subjectiva ou psicológica, isto é, como consciência ou convicção justificada de se adoptar um comportamento conforme ao direito e respectivas exigências éticas.”
Age com dolo quem através da sua atuação revela a intenção de prejudicar. A lei, art. 253º, nº 1 do Cód. Civil define dolo como “… qualquer sugestão ou artifício que alguém empregue com a intenção ou consciência de induzir ou manter em erro o autor da declaração, bem como a dissimulação, pelo declaratário ou terceiro, do erro do declarante” e, Menezes Leitão in “Direito das Obrigações”, vol. III, “Contratos em especial”, 7ª ed., Almedina, 2010, p. 107, entende que a expressão “dolo” do art. 898º do Cód. Civil é a mesma do art. 253º e que abrange não só o ilícito intencional, mas também “o praticado com negligência consciente”.
E entendimento semelhante manifestam Menezes Cordeiro e António Manuel da Rocha in “Da Boa Fé No Direito Civil”, vol. I, Almedina, 2007, págs. 497 e segs. referindo que relativamente à venda de bens alheios, a lei utiliza a expressão “dolo” para designar a má-fé, no sentido do conceito do art. 253º.
E Oliveira Ascensão in “Direito Civil – Teoria Geral”, vol. II e, “Acções e Factos Jurídicos”, 2.ª ed., Coimbra Editora, pág. 157, diz que a lei não exige a intenção de induzir em erro para que tenha havido dolo, bastando a consciência de que a outra parte se encontra em erro, “o que releva é a má fé subsequente”.
Entendimentos que levam Sónia Moreira in “A interpretação do conceito de dolo do art. 253º”, in https://revistas.ucp.pt, a concluir que “De facto, a letra do art. 253.º, n.º 1, parece deixar lugar a algo mais do que a intencionalidade, quando refere “a intenção ou consciência de induzir ou manter em erro”; a forma como interpretarmos esta expressão é decisiva. Seguramente, abrange os casos de dolo eventual, mas poderá entender‑se que também aqui cabem os casos de negligência consciente?
Se ficarmos pela primeira hipótese, o conceito de dolo do art. 253.º será um conceito restrito; se defendermos a segunda hipótese, concluímos que o art. 253.º consagra um conceito alargado de dolo.”
E conclui esta autora, “…faz mais sentido concluir pela vigência no art. 253.º de um conceito‑regra – o conceito tradicional e restrito de dolo – ao qual se reportam, nomeadamente, os regimes da venda de bens onerados e da venda de coisas defeituosas. Na verdade, a própria colocação sistemática do art. 253.º na parte geral do Código Civil já seria indicativa do facto de se tratar de um regime geral que, conforme situações específicas, permite derrogações ou desvios. Será o que sucede no regime especialíssimo que é o regime da venda de bens alheios. O conceito alargado de dolo do art. 892.º (e 898.º) será, assim, uma excepção ao conceito‑regra do art. 253.º.
Em suma, entendemos que vigora no art. 253.º um conceito restrito de dolo, o conceito tradicional, onde apenas cabe o dolo eventual, mas já não a negligência consciente.”
Assim, a indemnização será determinada ao abrigo do disposto no art. 898º se tiver havido dolo (ou culpa) e, nos termos do art. 899º, no caso de não se demonstrar dolo nem culpa.
Não havendo unanimidade na doutrina, entendemos que o art. 898º abrange os casos de atuação culposa, fazendo equivaler o “dolo” do art. 898º a “má-fé”, como suprarreferido, sendo até maneira de colmatar a lacuna, pois que nenhum dos preceitos integra de forma expressa os casos de atuação com culpa.
Como refere Sónia Moreira in ob. e loc. citados, “Assim, o art. 898.º estabelecerá o regime a aplicar para a indemnização em caso de existir culpa – seja devido a uma indução dolosa em erro, seja meramente negligente (conceito alargado de dolo) – e o art. 899.º estabelecerá uma responsabilidade objectiva do vendedor, que terá de indemnizar o comprador de boa fé, ainda que não tenha tido culpa.”
No caso concreto, além de outros factos, ficou provado que:
- Por escritura pública de “compra e venda” outorgada a 19.02.2015, o Novo Banco S.A. declarou vender a AA, pelo preço de € 37.500,00 já pago, e este declarou aceitar, o prédio rústico denominado “...”;
- O representante da 2ª Ré informou o Autor que o prédio aludido estava livre de ónus ou encargos;
- A declaração de nulidade da compra e venda aludida causou a frustração do projeto que o Autor tinha para o imóvel, gerando neste incómodos e desgosto e sentimento de que foi enganado pelo 1º Réu;
- O Autor pretendia vender o pavilhão como ferro velho e vender as três capações de água;
- Em 13 de Fevereiro de 2004, foi proferido o despacho de adjudicação da parcela de terreno a expropriar;
- A 12 de Fevereiro de 2007 foi proferida sentença que conheceu favoravelmente do pedido de expropriação total, incluindo o pavilhão em causa;
- A decisão proferida foi confirmada pelo Tribunal da Relação de Guimarães, em Ac. proferido a 5 de Junho de 2008;
- O prédio a que se reporta a escritura pública de compra e venda celebrada em 19.02.2015 corresponde à área onde está implantado o pavilhão tipo industrial, integrando a parcela nº ...12 expropriada pela I..., S.A.;
- Este prédio tem uma inscrição de propriedade em favor do B..., SA, por adjudicação em venda judicial a A... Unipessoal, Lda., pela Ap. ...4..., uma inscrição de propriedade em favor do Novo Banco, SA, pela Ap. ...31 de 2015/02/09, por transferência de património do Banco Espírito Santo, SA.
Face a estes factos o vendedor, na venda que veio a ser declarada nula, sabia que estava a vender bem alheio, não tendo qualquer relevo a alegação de que o autor Novo Banco é entidade diferente e autónoma do BES, o autor tinha de ter conhecimento da expropriação ocorrida sobre aquela parcela de terreno.
E se não são factos demonstrativos da intenção de prejudicar o vendedor, são reveladores de que não atuou em conformidade com os princípios éticos e com o direito, isto é, atuou de má-fé ou de forma negligente, isto é, com culpa.
Pelo que a indemnização a que o comprador tem direito será a determinar pelo art. 898º, do Cód. Civil, conclusão a que chegou, também, o tribunal recorrido.
A sentença proferida nos autos condenou pelos danos emergentes (do valor das obras) e pelos lucros cessantes (do valor das expectativas de ganho), decorrente de venda de bem alheio, nos termos do art.898º do Cód. Civil.
Nos termos do art. 898º, o contraente de boa-fé deve ser indemnizado, nos termos gerais, dos prejuízos que não teria sofrido:
- Se o contrato fosse válido desde o início (no caso de vir a ser sanada a nulidade). Compreende os prejuízos que o comprador teve por não ser válida a venda desde a celebração do contrato.
- Se o contrato não houvesse sido celebrado (no caso de não ser sanada a nulidade). Compreende todos os prejuízos que resultaram da celebração.
E como referem P. de Lima e A. Varela em anotação ao art. 898º do seu Código Civil anotado, vol. II, “independentemente do direito conferido ao comprador de obter a restituição integral do preço, se estiver de boa-fé e não for convalidada a venda (art. 894º)”.
Ultrapassada a questão da convalidação, que não ocorreu, e reconhecido o direito a o autor ser restituído do preço que pagou e das obras e outras despesas que teve, resta analisar se houve outros prejuízos, que não ocorreriam se o contrato tivesse sido pontualmente cumprido.
É um prejuízo para o autor/comprador o gorar de expectativas (com a venda do armazém para ferro velho e a venda das captações de água)?
Como referido no Ac. deste STJ de 12-02-2009, no Proc. nº 08B4052, “Por regra, a resolução contratual abre caminho a indemnização apenas pelos danos negativos. 2 . Pode, porém, excepcionalmente, ter lugar indemnização pelos danos positivos. 3. Se a parte que resolveu o contrato pretende indemnização por este tipo de danos, terá de alegar e provar, além do mais, os factos que possam integrar essa situação de excepcionalidade”.
A indemnização nos termos gerais, referida no art. 898º reporta-se à previsão e ao estatuído nos arts. 562º e segs., do Cód. Civil, devendo o obrigado indemnizar dos danos que o lesado provavelmente não teria sofrido e, conforme art. 564º a indemnização deve compreender o prejuízo causado, bem como os benefícios que o lesado deixou de obter.
Temos que se encontra prevista a indemnização por perda do interesse contratual positivo, mas que tem de ser analisada caso a caso, com ponderação a fazer, à luz do princípio da boa-fé, no concreto contexto dos interesses em jogo, nomeadamente em função do tipo de contrato em causa, de modo a evitar situações de grave desequilíbrio na relação ou de benefício injustificado por parte do credor lesado.
Haverá que analisar, se face aos factos provados se constata perda de vantagem patrimonial para o autor, isto é, se se verifica justificado o pretenso benefício.
Almeida e Costa, in “Direito das Obrigações”, 9ª edição, pg. 548, reportando-se à distinção entre os chamados danos positivos ou de cumprimento e os danos negativos ou de confiança, refere que “é uma classificação particularmente ligada à responsabilidade contratual, pelo que se alude, em correspondência, à violação do interesse contratual positivo e do interesse contratual negativo”, acrescentando “A indemnização pelo dano positivo destina-se a colocar o lesado na situação em que se encontraria se o contrato fosse exactamente cumprido. Reconduz-se, assim, aos prejuízos que decorrem do não cumprimento definitivo do contrato ou do seu cumprimento tardio ou defeituoso. Ao passo que a indemnização do dano negativo tende a repor o lesado na situação em que estaria se não houvesse celebrado o contrato, ou mesmo iniciado as negociações com vista à respectiva conclusão.
Por outras palavras, encara-se o prejuízo que o lesado evitaria se não tivesse, sem culpa sua, confiado em que, durante as negociações, o responsável cumpriria os específicos deveres a elas inerentes e derivados de boa fé, maxime, convencendo-se de que a manifestação da vontade deste entraria no mundo jurídico tal como esperava, ou que havia entrado correcta e validamente”.
Podendo, excecionalmente, haver lugar a indemnização pelos danos positivos, numa ponderação casuística dos interesses em jogo, à luz do princípio da boa-fé, competirá ao contraente lesado (comprador de boa-fé) alegar e provar, além do mais, os factos que possam integrar essa situação de excecionalidade.
Factos provados e relevantes para a questão apenas temos:
24. A declaração de nulidade da compra e venda aludida no facto provado número 1, causou a frustração do projecto que o Autor tinha para o imóvel, gerando neste incómodos e desgosto e sentimento de que foi enganado pelo 1º Réu (artigo 88º da p.i.);
25. O Autor pretendia vender o pavilhão como ferro velho e vender as suas capações de água (artigos 23º e 67º da p.i.);
26. Existem no prédio aludido no facto provado número 1, três captações de água (artigo 24º da p.i.);
Da matéria apontada resulta a insuficiência de factos, para que se considere ter havido dano positivo, não resulta provada a situação de excecionalidade geradora de danos resultantes, nem provados danos resultantes, apenas, do não cumprimento do contrato.
Dessa insuficiência da matéria de facto resulta que, a atribuir-se indemnização pelo dano positivo, o autor, comprador no contrato declarado nulo, apesar de credor lesado iria receber um benefício injustificado.
E a verificação desses factos era requisito constitutivo daquele seu pretendido crédito indemnizatório, conforme art. 342º, nº 1, do Cód. Civil.
Está em causa a não prova de factos demonstrativos da ocorrência de danos, nesta sede, e não apenas a falta de elementos para fixar o objeto ou a quantidade – art. 609º, nº 2, do CPC.
Em contrário do alegado pelo recorrente que tem como suficiente a matéria dos factos 25 e 26.
Mas a pretensão do autor de vender o pavilhão como ferro velho e vender as capações de água -facto 25-, não consubstancia qualquer expectativa de lucro e, também, não contem qualquer prejuízo resultante do não cumprimento do contrato, apenas revela uma intenção do autor.
Assim, são julgadas improcedentes as conclusões do recurso, devendo ser negada a revista e mantido o acórdão da Relação.
*
Sumário elaborado nos termos do art. 663º nº 7 do CPC:
I- Na definição de Raul Ventura, “A boa-fé consiste na ignorância da que a coisa vendida não pertencia ao vendedor e, a boa-fé, assim como o dolo apuram-se no momento do contrato; o conhecimento posterior de que a coisa é alheia não afecta as consequências de boa-fé inicial.”
II- Não havendo unanimidade na doutrina, entendemos que o art. 898º do Cód. Civil abrange os casos de atuação culposa, fazendo equivaler o “dolo” do art. 898º a “má-fé”, sendo até maneira de colmatar a lacuna, pois que nenhum dos preceitos [art. 898º e 899º] integra de forma expressa os casos de atuação com culpa.
III- A indemnização nos termos gerais, referida no art. 898º reporta-se à previsão e ao estatuído nos arts. 562º e segs., do Cód. Civil, devendo o obrigado indemnizar dos danos que o lesado provavelmente não teria sofrido e, conforme art. 564º a indemnização deve compreender o prejuízo causado, bem como os benefícios que o lesado deixou de obter.
IV- Podendo, excecionalmente, haver lugar a indemnização pelos danos positivos, numa ponderação casuística dos interesses em jogo, à luz do princípio da boa-fé, competirá ao contraente lesado (comprador de boa-fé) alegar e provar, além do mais, os factos que possam integrar essa situação de excecionalidade.
V- A pretensão do autor de vender o pavilhão como ferro velho e vender as capações de água -facto 25-, não consubstancia qualquer expectativa de lucro e, também, não contem qualquer prejuízo resultante do não cumprimento do contrato, apenas revela uma intenção do autor.
*
Decisão:
Pelos fundamentos expostos, julga-se improcedente a revista e, consequentemente, mantem-se o acórdão recorrido.
Custas pelo recorrente.
Lisboa, 14-03-2023
Fernando Jorge Dias - Juiz Conselheiro relator
Jorge Arcanjo- Juiz Conselheiro 1º adjunto
Isaías Pádua - Juiz Conselheiro 2º adjunto