Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 07B1360 |  |
1. Por morte do usufrutuário locador, e nos termos da al. c) do art. 1051º do C.Civil, o contrato de arrendamento caduca, conheça ou não o arrendatário a qualidade de usufrutuário do locador e independentemente de o usufruto estar registado ou não.
2. Quando o contrato para habitação caduque, por força da al. c) do art. 1051º do C.Civil, o arrendatário, nos termos do nº 2 do art. 66º do RAU, tem direito a um novo arrendamento em conformidade com o art. 90º.
3. Se o arrendatário só souber da morte do usufrutuário passado mais de 30 dias do seu falecimento ou se o senhorio tiver escondido a sua qualidade de usufrutuário, intitulando-se proprietário, nestes casos, terá de se recorrer ao art. 9º do C.Civil para se encontrar a interpretação mais conforme aos objectivos legais.
4. O contrato se poderá considerar renovado à luz do art. 1056º do C.Civil.
5. A oposição do locador pode ser manifestada por qualquer meio, nos termos gerais do art. 217º do C.Civil
6. Enquanto o prazo previsto no art. 1056º do C.Civil não se mostrar decorrido, o senhorio não está limitado por qualquer posição anterior de não oposição, podendo sempre vir a tomar iniciativas conducentes à desocupação do locado.
AA instaurou a presente acção declarativa de condenação, com forma de processo ordinário, contra BB, pedindo a condenação desta a entregar ao A., livre e devoluto, o andar que identifica, bem como a pagar-lhe a quantia de PTE 80.000$00 por cada mês de ocupação do mesmo, quantia que liquida, à data da instauração da acção, em 880.000$00, e ainda quantia não inferior a 1.000$00 diários desde a data da citação, enquanto não entregar o andar.
Alegou, em síntese, que, em 01.06.1972, o seu pai CC deu de arrendamento à R. o andar identificado nos autos. CC, juntamente com sua mulher era o titular do usufruto do prédio em causa, pertencendo a propriedade de raiz ao A. e a sua irmã. A propriedade plena concentrou-se na titularidade destes após o falecimento dos respectivos pais, em Outubro de 1999, e passou a pertencer por inteiro ao A. após permuta realizada em 08.05.2000. A R. soube da morte dos respectivos senhorios e da sua qualidade de usufrutuários e não exerceu o direito a novo arrendamento, pelo que o respectivo contrato de arrendamento caducou, o que lhe foi comunicado. O montante da última renda paga pela R. foi de PTE 14.556$00, sendo o valor locativo do andar não inferior a 80.000$00.
Regularmente citada, a R. contestou por excepção e por impugnação e deduziu reconvenção, alegando, além do mais, que, na ocasião da celebração do arrendamento, desconhecia a qualidade de usufrutuário do locador e que o A. reconheceu e aceitou a posição e qualidade de arrendatário da R., em relação a si, já que sempre recebeu as rendas, por inteiro e em conjunto com sua irmã, e nunca manifestou vontade de extinguir o contrato de locação. Terminou pedindo a improcedência da acção e, subsidiariamente, uma compensação em dinheiro, a liquidar em execução de sentença, por todas as benfeitorias conservatórias e recuperatórias no locado.
Em audiência preliminar, gorada a tentativa de conciliação, foi a excepção dilatória julgada improcedente e a reconvenção julgada nula, por ineptidão, sendo o A. reconvindo absolvido da instância reconvencional.
Teve lugar a audiência de discussão e julgamento, após o que foi proferida sentença, que julgou parcialmente procedente a acção, declarando cessado, por caducidade, desde 15.6.2000, o contrato de arrendamento, condenando a R. a entregar imediatamente ao A. o andar, e condenando-a a pagar a este a quantia de € 72,63 mensais relativamente ao período desde 13.11.22001 até efectiva entrega do andar, deduzindo-se nesse montante as quantias correspondentemente entregues pela R. ao A., por cheque ou depositadas na Caixa Geral de Depósitos e indeferindo o pedido de aplicação de sanção pecuniária.
Inconformada, a R. recorreu desta decisão para o Tribunal da Relação de Lisboa, o qual, por acórdão de 23.11.2006, manteve a decisão.
Ainda irresignada, recorreu de revista para o Supremo Tribunal de Justiça, concluindo a respectiva alegação pela seguinte forma:
A douta sentença recorrida violou a lei substantiva, consistente em erro de interpretação e aplicação das normas jurídicas competentes aplicáveis;
Considerando que quem negoceia com outrem para a conclusão de um negocio, tanto nos preliminares como na formação deve proceder segundo as regras da boa fé, o outorgante do contrato, na qualidade de senhorio, ao assim não actuar, agiu com reserva mental, realidade que, por não ser do conhecimento da recorrente, não prejudica a validade daquela declaração, nos termos do disposto no nº 2 do art. 244º do CC;
O gozo do locado pelo lapso de um ano, nos termos do disposto no art. 1056º do CC preclude a possibilidade de não se poder considerar o contrato de arrendamento como não renovado;
A inscrição no registo da qualidade de usufrutuário não dá à arrendatária a obrigação de a conhecer, não sendo relevante a caducidade do arrendamento fundada na qualidade de usufrutuário do senhorio, quando o mesmo se intitulou de proprietário no contrato e nunca deu conhecimento ao inquilino daquela outra qualidade;
O regime legal a que se subsume a apreciação da caducidade do contrato de arrendamento é o da data da extinção do usufruto, devendo o mesmo mencionar a natureza do direito do locador sempre que seja celebrado com base num direito temporário ou em poderes de administração de bens alheios;
A falta deste elemento não determina a invalidade ou ineficácia do contrato, quando a mesma possa ser suprimida nos termos gerais;
Não é relevante a caducidade do arrendamento fundada na qualidade de usufrutuário do senhorio, quando ele se intitulou proprietário no contrato;
O início do prazo para exercer o direito a um novo arrendamento está pendente e só pode ocorrer com o conhecimento da cessação do direito do usufruto;
Quando fundado num direito temporário, a apreciação da caducidade do contrato de arrendamento subsume à data do óbito do usufrutuário, que, no caso, sendo o DL. nº 321B/90, de 15 de Outubro, na al. b) do nº 2 do art. 8º prescreve que o contrato de arrendamento deve mencionar a natureza do direito do locador;
Cada um dos cônjuges tem legitimidade para praticar os actos de administração ordinária relativamente aos bens comuns do casal, sendo e constituindo a locação, para o locador, um acto de administração ordinária, não caducando o mesmo se for celebrado pelo cônjuge administrador.
Nas contra-alegações, o autor pronuncia-se pela manutenção do acórdão impugnado.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
2.
Estão provados os seguintes factos:
Por escritura outorgada em 30 de Janeiro de 1970, DD - Sociedade de Investimento e Construção, SARL, declarou vender ao A. e a sua irmã, EE, que declararam aceitar a venda, a raiz ou nua propriedade do prédio sito no Monte Abraão, lote ......., Queluz Ocidental, descrito na respectiva conservatória sob o nº ......, a fls. 112 do livro B-21, conforme consta do documento de fls. 24 a 30 dos autos.
No mesmo acto, DD - Sociedade de Investimento e Construção, SARL, declarou vender a CC e mulher, FF, que declararam aceitar a venda, o usufruto vitalício, simultâneo e sucessivo do referido prédio.
Na Conservatória do Registo Predial de Queluz, relativamente ao prédio descrito sob o nº ......, a fls. 112 do livro B-21, pela apresentação 6, de 19 de Março de 1970, figura a inscrição do usufruto simultâneo e sucessivo do referido prédio, a favor de CC e mulher, FF e, pela apresentação 169, de 5 de Julho de 2000, o cancelamento da referida inscrição, conforme consta do documento de fls. 15 a 22 dos autos.
Na Conservatória do Registo Predial de Queluz, relativamente ao prédio em causa, mostra-se inscrita, pela cota G-1, apresentação 7, de 19 de Março de 1970, a aquisição da propriedade a favor de AA e EE, por compra e, pela cota G-2, apresentação 49, de 26 de Junho de 2000, a aquisição de 1/2 a favor do primeiro, por permuta, conforme consta do documento de fls. 15 a 22 dos autos.
Em 1 de Junho de 1972, CC celebrou com a R. um contrato de arrendamento, destinado à habitação, que tinha por objecto o 5° andar direito do prédio em causa.
No escrito que corporizou o referido contrato, CC declarou ser "dono e possuidor" do andar em questão, conforme consta do documento de fls. 32.
A partir de 1 de Junho de 1972, a R. passou a pagar a renda acordada a CC.
CC faleceu em 7 de Outubro de 1999 e FF faleceu em 17 de Outubro de 1999.
Após o falecimento de CC e FF, a irmã do A. solicitou à R. que o pagamento da renda fosse enviado à sua ordem e solicitou a actualização da renda.
Após 17 de Outubro de 1999, foram pagas pela R. e aceites pela irmã do A. e pelo A., pelo menos, as rendas com vencimento nos meses de Novembro de 1999 a Junho de 2000, inclusive.
Por escrito, cujo teor consta de fls. 47, datado de 12 de Maio de 2000, o A. deu conhecimento à R. de que tinha passado a ser o único proprietário do prédio em causa, por via da escritura de permuta realizada no antecedente dia 8 de Maio e que o montante integral da renda devida pelo arrendamento da fracção deveria ser-lhe enviado por cheque para endereço que indicou.
No referido escrito, o A. fez referência a carta anterior em que declara ter comunicado o falecimento de CC e FF, explicitando ainda que estes eram os usufrutuários do prédio, nos termos que consta de fls. 47.
Em 15 de Junho de 2000, o A. enviou à R., que recebeu, a carta cujo teor consta de fls. 51, na qual refere designadamente o seguinte: "Na sequência da minha comunicação do passado dia 23 de Novembro de 1999, bem como da minha comunicação do passado dia 12 de Maio de 2000, constato que o contrato que titulava a ocupação do andar habitado por V. Exa. caducou (...), sem que V. Exa. tenha exercido o direito a novo arrendamento (...). Desta forma, e dado que V. Exa. deixou de ter qualquer título para ocupar o andar em questão, venho solicitar que o mesmo me seja entregue, livre e devoluto de pessoas e bens, até ao próximo dia 30 de Junho de 2000".
O andar referido é composto de quatro assoalhadas, cozinha, dispensa, arrumação, duas casas de banho, corredor e duas varandas.
Em 1 de Janeiro de 1996, o 5° andar esquerdo do mesmo prédio, idêntico ao 5° andar direito, foi arrendado por PTE 80.000$00 mensais.
A renda do mês de Julho de 2000 acordada com a R. era do montante de PTE 14.562$00.
Em 30 de Novembro de 1999, a R. recebeu do A. a carta, cuja cópia é de fls. 41 dos autos, comunicando o falecimento dos pais do A. e a sua qualidade de usufrutuários do prédio arrendado.
O arrendado em causa situa-se a distâncias não superiores a dois quilómetros das estações de caminho de ferro de Queluz - Belas e Queluz - Massamá, quatro quilómetros do IC19 e a cerca de 150 metros de uma paragem do autocarro, que faz o percurso Sete Rios Terraços do Jamor.
Na zona onde se situa o arrendado existem, pelo menos, alguns canteiros com relva e árvores, uma escola primária em frente, supermercado e igreja a distância não superior a 500 metros.
Nos meses de Julho de 2000 até Janeiro de 2001, inclusive, a R. entregou mensalmente ao A., que recebeu, as quantias de PTE 14.562$00 e, nos meses de Fevereiro de 2001 a Maio de 2003, a R. depositou, mensalmente, na Caixa Geral de Depósitos, as quantias de PTE 14.562$00 ou correspondentemente € 72,63, com a menção de que as mencionadas quantias se referem a renda do prédio sito na Rua Sousa Lopes,..., ..., Dto, Queluz e identificando como senhorio AA.
3. O Direito.
A questão essencial a dilucidar consiste em saber se ocorreu a caducidade do contrato de arrendamento.
Caducidade é a extinção automática do contrato, como mera consequência de algum evento a que a lei atribui esse efeito. Aqui, o contrato resolve-se ipso jure, sem necessidade de qualquer manifestação de vontade, jurisdicional ou privada, tendente a extingui-lo (cfr. Galvão Telles, in Contratos Civis, BMJ, 83-151).
Por morte do usufrutuário locador, e nos termos da al. c) do art. 1051º do C.Civil, o contrato de arrendamento caduca, conheça ou não o arrendatário a qualidade de usufrutuário do locador e independentemente de o usufruto estar registado ou não, sem prejuízo de o locador ficar sujeito à obrigação de indemnizar, por força do disposto nos arts. 1034º, nº1, al. b) e 1032º do C.Civil. A indemnização ao locatário deriva, além do mais, de o locador se ter apresentado como proprietário, quando era apenas usufrutuário no momento da entrega do imóvel locado.
E como à caducidade do contrato de arrendamento se aplica a lei vigente no momento em que ela opera, é incontroverso que a lei em vigor à data da morte do usufrutuário é a que regula a caducidade do arrendamento que ele tenha celebrado à sombra desses poderes.
Assim, quando o contrato para habitação caduque, por força da al. c) do art. 1051º do C.Civil, o arrendatário, nos termos do nº 2 do art. 66º do RAU, tem direito a um novo arrendamento em conformidade com o art. 90º, devendo o direito ao novo arrendamento ser exercido mediante declaração escrita enviada ao novo senhorio nos 30 dias subsequentes à caducidade do contrato anterior – art. 94º, nº1.
Porém, se o arrendatário só souber da morte do usufrutuário passado mais de 30 dias do seu falecimento ou se o senhorio tiver escondido a sua qualidade de usufrutuário, intitulando-se proprietário, nestes casos, terá de se recorrer ao art. 9º do C.Civil para se encontrar a interpretação mais conforme aos objectivos legais.
A interpretação legal lógica, diz Aragão Seia (Arrendamento Urbano, pag. 368) “leva-nos a atender a que, se a lei concede ao arrendatário o direito a um novo arrendamento, tem de lhe facultar os meios necessários à sua consecução. E esses são o de lhe permitir que exercite o seu direito nos 30 dias subsequentes ao conhecimento da caducidade”.
Esta interpretação, que encontra, manifestamente, arrimo na letra da lei, é a única que está em consonância com o espírito proteccionista do locatário, subjacente à legislação do arrendamento habitacional e tem, particularmente, em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias em que a lei foi elaborada e as condições do tempo em que é aplicada. Logo, deve ela ser acolhida, dado que deve presumir-se «que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados».
Na hipótese sub juditio, a ré tomou conhecimento, em 30.11.99, através da carta do autor, cuja cópia é de fls. 41 dos autos, não só do falecimento dos pais dele, como também da qualidade de usufrutuários do prédio arrendado.
Todavia, a despeito desse conhecimento, não usou da faculdade que o nº 2 do art. 66º do RAU lhe consentia.
Assim sendo, como é, apenas resta analisar se o contrato se poderá considerar renovado à luz do art. 1056º do C.Civil.
Dispõe este preceito:
“Se, não obstante a caducidade do arrendamento, o locatário se mantiver no uso da coisa pelo lapso de um ano, sem oposição do locador, o contrato considera-se igualmente renovado nas condições do art. 1054º”.
Acerca da interpretação deste preceito legal, observam os Profs. Pires de Lima e Antunes Varela (Anotado, 3ª ed., vol. III, pag. 423): «A exigência da falta de oposição do locador, para que se verifique a renovação do contrato, mostra que este artigo se funda numa presunção – a de que as partes acordaram tacitamente na renovação».
A oposição do locador pode ser manifestada por qualquer meio, nos termos gerais do art. 217º do C.Civil (v. Prof. Pereira Coelho, in Arrendamento – Direito Substantivo e Processual, pag. 323, nota 1; e João de Matos, in Manual do Arrendamento e do Aluguer, pag. 182).
E, como resulta dos arts 52º, nº 2 e 55º, nº 2, do RAU, a acção de despejo continua a ser um dos meios possíveis, embora não obrigatório, de o senhorio manifestar a sua oposição à permanência do inquilino no locado.
No caso dos autos, está provada a oposição extrajudicial do autor – sendo irrelevante o facto da não inscrição no registo predial da sua qualidade de único proprietário, dada a natureza meramente declarativa do registo predial -, manifestada pela carta que, em 15 de Junho de 2000, enviou à R., que a recebeu, carta essa cujo teor consta de fls. 51, na qual refere designadamente o seguinte: "Na sequência da minha comunicação do passado dia 23 de Novembro de 1999, bem como da minha comunicação do passado dia 12 de Maio de 2000, constato que o contrato que titulava a ocupação do andar habitado por V. Exa. caducou (...), sem que V. Exa. tenha exercido o direito a novo arrendamento (...). Desta forma, e dado que V. Exa. deixou de ter qualquer título para ocupar o andar em questão, venho solicitar que o mesmo me seja entregue, livre e devoluto de pessoas e bens, até ao próximo dia 30 de Junho de 2000".
E como o direito de obter o despejo não tem, necessariamente, de ser exercido de imediato por morte do usufrutuário senhorio, é possibilitado ao dono do prédio poder ir recebendo as rendas subsequentes à morte do usufrutuário, como aqui aconteceu, a título de indemnização, sem que tal facto queira, em princípio, significar que renuncia ao direito ao despejo.
De resto, a falta de oposição do senhorio tem de durar um ano.
Enquanto esse período não se mostrar decorrido, o senhorio não está limitado por qualquer posição anterior de não oposição, podendo sempre vir a tomar iniciativas conducentes à desocupação do locado.
Com efeito, nada impede que o senhorio se pronuncie, em momentos diversos, acerca do seu propósito de manter ou não um contrato de arrendamento caducado.
É perfeitamente admissível que, disposto, em dado momento, a anuir à renovação de um contrato caduco, o senhorio venha a resolver coisa diversa, desde que ainda não tenha decorrido o prazo de um ano a que alude o citado art. 1056º (cfr. Ac. STJ de 22.5.2001, CJ, II-99).
Tanto basta para concluir que a renovação do contrato não se operou.
Finalmente, importa referir que não se verifica no caso ajuizado a excepção à caducidade do contrato prevista na al. c) do art. 1052º do C.Civil.
A lei quis cobrir, com o disposto nesta alínea, os casos em que o administrador dê de locação bens próprios do outro cônjuge.
Não é, seguramente, o caso dos autos, certo que os poderes ao abrigo dos quais o pai do A. deu de arrendamento à R. o prédio dos autos foram os próprios de usufrutuário, sendo a cessação do usufruto a causa da caducidade.
4. Face ao exposto, decide-se negar a revista.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 17 de Maio de 2007
Relator : Oliveira Rocha
Adjuntos : Gil Roque
Oliveira Vasconcelos