| 31/11.5TBVLN.G1.S1 |  |
IMPUGNAÇÃO
REGISTO PREDIAL
PRESUNÇÃO DE PROPRIEDADE
DIREITO DE PROPRIEDADE
USUCAPIÃO
POSSE
COMPRA E VENDA
TERCEIRO
NULIDADE
HIPOTECA
DIREITO REAL DE GARANTIA
DIREITO DOS REGISTOS E NOTARIADO – NATUREZA E VALOR DO REGISTO – ORGANIZAÇÃO DO REGISTO / COMPETÊNCIA TERRITORIAL.
DIREITO CIVIL – RELAÇÕES JURÍDICAS / NEGÓCIO JURÍDICO / NULIDADE E ANULABILIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO – DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / GARANTIAS ESPECIAIS DAS OBRIGAÇÕES / HIPOTECA – DIREITO DAS COISAS / POSSE / USUCAPIÃO DE IMÓVEIS.
CÓDIGO DO REGISTO PREDIAL (CRGP): - ARTIGOS 7.º E 17.º.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 291.º, 686.º, 1287.º E 1293.º.
I - Com a impugnação da escritura de justificação notarial, de que a ré vendedora se serviu para proceder ao registo dos prédios em causa nos autos, desaparece a presunção derivada do registo a que alude o art. 7.º do CRgP, não podendo a mesma, como tal, ser usada pelos réus, adquirentes dos prédios que foram objecto daquela escritura, em seu benefício.
II - A aquisição por usucapião dos referidos prédios pressupõe necessariamente a posse (integrada pelo corpus e pelo animus) pública e pacífica, influindo a boa ou má fé apenas no prazo da aquisição (arts. 1287.º, e 1293.º e ss. do CC).
III - Não se tendo provado que a ré vendedora tivesse a posse dos prédios nos sobreditos termos, fica afastada a possibilidade de se considerar válida essa aquisição a favor dos réus compradores daqueles.
IV - Não tendo os réus, adquirentes dos prédios em questão, recebido do mesmo transmitente direitos incompatíveis sobre a mesma coisa, não podem ser considerados terceiros para efeitos de registo.
V - Num caso em que o registo tem efeito meramente declarativo – tal como sucede nos autos –, ainda que o mesmo seja anterior à propositura da acção, a situação dos réus adquirentes e, por reflexo, a do banco réu a favor do qual foram constituídas hipotecas sobre os prédios, não pode merecer protecção por assentar em acto originariamente nulo, posto que a ré vendedora sabia que a escritura de justificação se baseava em factos não verdadeiros (art. 17.º do CRgP).
VI - O artigo 291.º do CC não tem aplicação quando se esteja perante direitos reais de garantia já que estes não constituem um direito sobre a coisa, mas simplesmente um direito relacionado com a mesma, conferindo somente ao seu titular o direito a ser pago com preferência sobre os credores, sem direitos especiais sobre aquela, que não gozem de prioridade de registo (art. 686.º do CC).
AA, na qualidade curador do ausente BB vem intentar a presente acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, contra CC e DD e EE pedindo que se declarem impugnados os factos justificados na escritura de justificação referidas nos artigos 29º a 35º da p.i.; se declare nulo e ineficaz o conteúdo de tal escritura notarial e se ordene o cancelamento dos registos prediais efectuados com base nesse instrumento notarial; se declare a nulidade do negócio de compra e venda titulado pela escritura referida no artigo 47º da p.i., ou subsidiariamente ser tal negócio declarado ineficaz quanto ao curatelado do A., ordenando-se o cancelamento de qualquer registo predial efectuado com base nessa escritura de compra e venda.
Alegou para tanto, e em síntese, que o seu curatelado é dono e legítimo possuidor dos prédios descritos no artigo 9º da p.i., que adquiriu por sucessão, na sequência do óbito dos seus pais, encontrando-se na posse dos mesmos, à vista de toda a gente, sem oposição de ninguém, e na convicção de seu verdadeiro proprietário desde a data do falecimento dos pais.
Sucedendo que em 20/6/2002 a Ré CC outorgou escritura de justificação na qual se arvorou e declarou ser, com exclusão de outrem, dona e legítima possuidora dos imóveis descritos no artigo 9º da p.i., sendo que todas as declarações constantes da referida escritura de justificação são falsas por não corresponderem à verdade.
Ocorrendo ainda que, por escritura pública, a 1ª Ré declarou vender aos segundos Réus, os quais declararam comprar os prédios descritos no artigo 9º da p.i., não obstante saberem que tais bens não pertenciam à 1ª Ré.
2. A co-ré DD contestou invocando a excepção da ilegitimidade passiva, por falta de intervenção na acção do Banco a favor de quem foi constituída hipoteca sobre o prédio descrito na al. a) do artigo 9º da p.i. No mais impugnou os factos invocados pelo A. atinentes aos pressupostos/fundamentos da usucapião, sendo certo que adquiriram os prédios à 1ª Ré a título oneroso, tendo pago o respectivo preço.
A contestante e o seu marido investiram mais de 150 mil euros na reconstrução da casa, tendo estado sempre de boa-fé na mais absoluta convicção de que adquiriram os prédios à sua legítima proprietária, até porque residiam e eram naturais da freguesia da situação dos bens, reconhecendo a vendedora, desde sempre como sua legítima proprietária, sendo esta quem há mais de 25 anos fruía dos prédios e retirou dos mesmos a sua utilidades, limitando-se a adquirir os prédio, sendo que publicitou essa mesma aquisição junto da CRP logo no ano de 2002. Desta forma, a contestante e o marido, por si e antepossuidores, têm estado na posse dos prédios em causa, desde há mais de 10, 20 e 25 anos, roçando mato, cortando árvores, fazendo benfeitorias, à vista de toda a gente, sem oposição de ninguém, de forma contínua, na convicção de exercerem um legítimo direito de propriedade sobre os mesmos, invocando desta forma a usucapião, para além da presunção decorrente do registo predial.
3. Em reconvenção, pediram que se reconheça a aquisição a seu favor e do marido, por acessão industrial imobiliária, do prédio urbano indicado no artigo 9º, al. a) da p.i..
Subsidiariamente, pediram que o A. seja condenado a pagar-lhes a quantia de € 181.000.00, correspondente ao valor das benfeitorias realizadas no prédio, valor este a actualizar desde a incorporação das mesmas. Por último, a título subsidiário, peticionou que se condene o A. no pagamento desta quantia por manifesto enriquecimento sem causa.
Replicou o A. a fls. 131 e ss dos autos, respondendo à excepção, impugnando os factos invocados pela Ré contestante e excepcionando a ilegitimidade da reconvinte por preterição do litisconsórcio necessário entre os cônjuges.
4. A fls. 160 foi chamado a intervir ao lado da reconvinte o co-réu, seu marido, o qual a fls. 162 aderiu ao articulado já apresentado pela Ré contestante.
5. A fls. 182 foi admitida intervenção principal provocada passiva do "Banco FF, SA", o qual deduziu a contestação de fls. 185 e ss, alegando em síntese que celebrou com os Réus DD e marido dois contratos de mútuo e hipoteca, sendo que à data da celebração das respectivas escrituras públicas os prédios dados em hipoteca ao Banco encontravam-se definitivamente inscritos a favor dos referidos Réus. Mais alegou que o Banco interveniente beneficia da presunção conferida pelo artigo 17º, nº 2 CRP, sendo que a eventual declaração de nulidade das aquisições deve ser considerada totalmente ineficaz em relação a si, pois que adquiriu as hipotecas sobre os imóveis em causa de boa-fé, a título oneroso e motivado pela certeza e segurança jurídica subjacente ao princípio da fé pública registal, tanto mais que não se encontra registada a propositura da presente acção. Por último, o Banco interveniente deve ser considerado um terceiro de boa-fé nos termos e para efeitos do disposto no artigo 291º Cód. Civil.
6. O A. respondeu a fls. 249 e ss alegando que a constituição da hipoteca é inoponível por incidir sobre coisa alheia para a qual não ocorreu autorização ou transmissão de dívida; não beneficiando o Banco interveniente da protecção decorrente do disposto no artigo 291º CC que a apenas se aplica a direitos de igual conteúdo e respeita a aquisição de um direito real e não à constituição de uma garantia de cumprimento de uma obrigação. Mais alegou que o Banco interveniente não beneficia da protecção registal, considerando que a conduta do Banco é enquadrável no instituto do abuso de direito.
No saneador conheceu-se da validade e regularidade da instância.
Prosseguiram os autos os respectivos termos, acabando por ser proferida sentença que julgou a acção procedente por provada decidindo:
a) Declarar impugnado, para todos os efeitos legais, o facto justificado na escritura de justificação de 20/6/2002 no Cartório Notarial de …, por a co-ré CC não ter adquirido os prédios nela identificados, descritos em 1.2. a 1.6. dos factos provados por usucapião.
b) Declarar ineficaz e de nenhum efeito essa mesma escritura de justificação por forma a que os Réus não possam, através dela, registar quaisquer direitos sobre os prédios nela identificados.
c) Determinar o cancelamento de quaisquer registos operados com base na dita escritura.
d) Declarar a nulidade do negócio de compra e venda titulado pela escritura pública outorgada a 13/1/2003 no Cartório Notarial de …, celebrado entre a 1ª Ré CC e os Réus DD e marido, tendo por objecto os prédios descritos em 1.2. a 1.6. dos factos provados, bem como nulas as hipotecas constituídas sobre tais prédios a favor do "Banco FF, SA", actualmente "Banco GG, SA".
e) Determinar o cancelamento de quaisquer registos operados com base na escritura referida em d), incluindo o registo das hipotecas referidas em 1.35. e 1.36. dos factos provados.
Mais se decidiu julgar parcialmente procedente a reconvenção e, em consequência, declarar-se que os reconvintes DD e marido EE adquiriram, por acessão imobiliária industrial, o direito de propriedade sobre o prédio urbano descrito em 1.2. dos factos provados e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 222º, sito no lugar de …, freguesia de …, concelho de V…, omisso na CRP de …, mediante o pagamento ao A. do montante de € 7.595,25 (sete mil, quinhentos e noventa e cinco euros e vinte e cinco cêntimos), no prazo de trinta dias contado da data do trânsito em julgado da decisão, sob pena de caducidade do dito direito de aquisição, condenando-se o A. a reconhecer o direito de propriedade dos reconvintes sobre tal prédio.
O Banco GG e AA interpuseram recurso de apelação, mas sem êxito, já que a Relação confirmou o decidido em 1ª instância.
Inconformado o Banco GG recorre, agora de revista excepcional, insistindo na sua tese.
O recurso foi admitido no termos requeridos.
Os RR. responderam pugnando pela confirmação do decidido.
Usando da faculdade a que se reporta o artigo 656º do Código de Processo Civil o relator decidiu individualmente negar a revista.
O Banco GG veio, nos termos do estatuído no artigo 652º nº 3 do citado Diploma Legal requerer que sobre a matéria do decidido recaia um acórdão.
Cabe decidir.
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2. FUNDAMENTOS.
O Tribunal da Relação deu como provados os seguintes,
2.1. Factos.
2.1.1. Por sentença proferida a 14/12/2009 foi instituída a curadoria provisória dos bens do ausente BB ao Autor AA, publicada a 7/5/2010.
2.1.2. Inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 222º encontra-se o prédio urbano, composto de casa de dois pavimentos, com área de cento e sete metros quadrados, sito no lugar de …, freguesia de …, concelho de V…, omisso na CRP de V….
2.1.3. Inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 2476º encontra-se o prédio rústico composto de terreno de cultura, com área de 270 m2, sito no lugar de …, freguesia de …., V…, omisso na CRP de V….
2.1.4. Inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 251º encontra-se o prédio rústico composto de terreno de cultura, com área de 280 m2, sito no lugar de …, freguesia de …, V…, omisso na CRP de V….
2.1.5. Inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 2525º encontra-se o prédio rústico composto de terreno de cultura, com área de 210 m2, sito no lugar de …, freguesia de …, V…, omisso na CRP de V….
2.1.6. Inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 2568º encontra-se o prédio rústico composto de terreno de cultura, com área de 1010 m2, sito no lugar de …, freguesia de …, V…, omisso na CRP de V….
2.1.7. Na década de 20 do século passado, o referido BB emigrou para os Estados Unidos da América, no estado de solteiro, aí tendo fixado residência e passado a exercer a sua profissão.
2.1.8. Nunca mais regressou a Portugal, nem em gozo de férias, nem para o exercício de qualquer actividade.
2.1.9. O referido BB era considerado por todos da freguesia de …, com idade de há 50 anos até hoje e que residem naquela freguesia, Comarca de …, como dono e legítimo possuidor dos referidos imóveis.
2.1.10. Após a emigração de BB e após a morte das irmãs deste, HH e II, relativamente ao prédio urbano e prédio rústico adjacente, passou a ser o A. e ainda JJ a zelar pela conservação, manutenção e aproveitamento de tais prédios, procedendo a trabalhos de conservação, reparação, reposição e reconstituição de árvores e culturas em geral, podando e atando vinhas, cavando e lavrando, plantando, semeando e colhendo as respectivas produções.
2.1.11. À vista de toda a gente, sem oposição de ninguém, de forma contínua e ininterrupta e na plena convicção do exercício do direito de propriedade pertencente a BB, praticando tais actos sempre no interesse deste e salvaguarda dos seus direitos.
2.1.12. Em 20 de Junho de 2002 a Ré CC outorgou, enquanto justificante, escritura de justificação na qual declarou ser, com exclusão de outrem "dona e legítima possuidora dos imóveis identificados supra em 1.2. a 1.6..
2.1.13. Nesse acto e documento a Ré CC declarou "que adquiriu os referidos imóveis, já no estado de viúva, por compra verbal que fez em dia que não pode precisar do mês de Dezembro do ano de mil novecentos e oitenta e um a BB, solteiro, maior, residente que foi no lugar de …, freguesia de …, concelho de V…, sem que tenha sido lavrado o competente título formal para titular a aquisição e desde essa data entrou na posse dos referidos prédios.
2.1.14. Mais declarou a Ré CC que "na verdade ela justificante é quem de forma ininterrupta e há mais de 20 anos, se tem mantido na posse e fruição dos citados prédios, sempre usufruindo de todas as utilidades por eles proporcionadas, designadamente habitando o urbano, procedendo nele a obras de reparação e conservação e nos rústicos semeando e colhendo os respectivos frutos, cortando o mato, pagando as contribuições e impostos, administrando-os com ânimo de quem exercita direito próprio, pacificamente, Proc. nº 31/11.STBVLN porque sem violência, pública e continuamente, tudo sempre à vista de toda agente e sem oposição de ninguém, pois todos reconhecem nela a verdadeira e única possuidora dos imóveis, posse que sempre foi exercida no convencimento e com a intenção de estar a exercer os poderes correspondentes ao seu direito de propriedade sobre coisa própria.
2.1.15. A Ré CC nunca esteve na posse dos supra-identificados prédios, nunca os fruiu, nunca retirou qualquer das suas utilidades, nunca habitou o prédio urbano (casa de habitação), nem nele efectuou obras de reparação e conservação; nunca nada semeou, nem colheu e não cortou mato nos prédios rústicos; nunca pagou qualquer contribuição ou imposto incidentes sobre tais prédios ou respectivos rendimentos; nunca ocupou, mesmo de forma ocasional ou esporádica os citados terrenos e casa; nunca sobre eles praticou algum acto que permitisse por qualquer pessoa a conclusão de que era dona dos mesmos; nenhuma pessoa residente na freguesia de … a considerou ou considera como dona e legítima possuidora de tais prédios.
2.1.16. A Ré CC nunca comprou verbalmente ao curatelado BB qualquer bem, em especial os prédios supra-descritos, nunca tendo havido qualquer negócio entre ambos.
2.1.17. Ninguém, incluindo a Ré CC sabia ou soube do paradeiro ou residência do referido BB, como à data por aquela referida na escritura de justificação como sendo a do negócio subjacente à justificação, e em décadas anteriores, ninguém sabia desse paradeiro, nem dele tinham notícia.
2.1.18. A Ré CC não é parente, nem afim do referido BB, nem com ele lidou ou teve relação de proximidade, amizade ou convivência ou algum contacto isolado.
2.1.19. Por escritura pública e compra e venda outorgada no Cartório Notarial de V…, em 13 de Janeiro de 2013 pela 1ª Ré na qualidade de vendedora e por KK, na qualidade de procurador, em nome e representação da Ré DD, casada com EE, no regime da comunhão de adquiridos, na qualidade de compradores, aquela declarou vender a estes que, por intermédio do seu aludido comprador, declararam comprar, os prédios identificados supra em 1.2. a 1.6.
2.1.20. Os prédios referidos supra em 1.2. a 1.6. encontram-se actualmente descritos na CRP de V… sob os nº 835, 760, 762 e 763, encontrando-se a titularidade dos mesmos inscrita a favor dos Réus DD e marido EE por compra, abrangendo 5 prédios, a CC.
2.1.21. Sobre tais prédios encontra-se inscrita e registada hipoteca voluntária a favor do Banco FF, SA.
2.1.22. No prédio urbano que lhes foi vendido pela 1 ª Ré, os segundos RR DD e marido, identificado supra em 1.2., construíram a sua casa.
2.1.23. Quando os co-réus DD e marido adquiriram o prédio urbano o mesmo encontrava-se em ruínas: as quatro paredes exteriores não estavam intactas, encontrando-se parcialmente no chão; não possuía paredes interiores; nem placa; nem telhado.
2.1.24. Além da casa, e confrontando com esta existe um terreno, actualmente delimitado em parte por um muro, e em parte em rede arame e esteios de pedra, vedação esta que igualmente envolve a casa, vedando ambos (casa e terreno) como um todo.
2.1.25. O descrito terreno adjacente tem a área de 557 m2, possuindo o valor de € 20,00/m2.
2.1.26. As obras levadas a cabo pelos co-Réus DD e marido consistiram na recuperação de todas as paredes exteriores e construção de paredes novas, colocação de placas de piso e de cobertura, colocação de telhado novo, realização de paredes interiores e divisórias, colocação de caixilharia exterior nova, colocação de instalação eléctrica e canalizações novas, colocação de pavimentos cerâmicos e de madeira, afagamento e pintura de Proc. nº 31/11.STBVLN paredes e tectos, vedação da casa e do terreno adjacente, tudo conforme consta da memória descritiva do projecto que deu entrada e que foi licenciado junto da Câmara Municipal de V….
2.1.27. Os segundos RR., DD e marido, investiram quantia equivalente a € 123.500,00, acrescida de IVA, num total de € 151.905,00 (quantia respeitante ao custo das obras de reconstrução da moradia), na reconstrução daquela casa, recorrendo a empréstimos bancários com vista a tal desiderato para o que tiveram que hipotecar o prédio.
2.1.28. Antes das obras de reconstrução o valor do prédio urbano ascendia a 5% do custo da reconstrução, ou seja, € 7.595,25.
2.1.29. Foi a demandante e o seu marido, com exclusão de qualquer outra pessoa, quem levou a cabo as obras na casa, e na convicção que eram donos e legítimos proprietários dos mesmos.
2.1.30. A co-ré DD comprou os prédios à co-Ré CC, na convicção de que esta era dona e legítima proprietária dos mesmos.
2.1.31. Caso suspeitasse que os prédios não eram propriedade da co-ré CC jamais os co-réus DD e marido teriam construído a sua casa no prédio urbano e investido as suas economias e contraído empréstimo para a sua reconstrução com constituição de hipotecas sobre o mesmo.
2.1.32. Foi necessário, dada a natureza das obras a levar a cabo mandar executar um projecto de arquitectura e de diversas especialidades para instruir o processo de licenciamento para a reconstrução da casa.
2.1.33. No âmbito das suas relações comerciais, o Banco Interveniente contratou com DD e EE, dois contratos de mútuo e hipoteca, titulados por duas escrituras públicas, ambas datadas de 18.09.2009.
2.1.34. Ao celebrar aqueles contratos, o Banco Interveniente obrigou-se: a) A conceder um empréstimo aos Réus DD e EE, Proc. nº 31/11.5TBVLN destinado à liquidação de um empréstimo anteriormente contraído junto do Banco LL, S.A. (este último destinado a obras em habitação própria permanente), no valor de C 152.481,07, ao abrigo do Regime Geral do Crédito à Habitação, pelo prazo de 480 meses, na modalidade de prestações mensais, constantes e sucessivas, conforme melhor resulta da escritura pública; b) a conceder um empréstimo aos Réus DD e EE, no valor de C 15.000,00, pelo prazo de 480 meses, na modalidade de prestações mensais, constantes e sucessivas, conforme melhor resulta da escritura pública respectiva.
2.1.35. Para garantia do pagamento dos dois empréstimos que o Banco Interveniente lhes concedeu, os Réus DD e EE constituíram, através de cada uma daquelas escrituras, duas hipotecas voluntárias a favor daquele, sobre os seguintes imóveis:
a) Prédio rústico, composto por terreno de cultura, sito no lugar de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de V… sob o n.º 760, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 2.4 76;
b) Prédio rústico, composto por terreno de cultura, sito no lugar de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de V… sob o n.º 762, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 2.525;
c) Prédio rústico, composto por terreno de cultura e vinha, sito no lugar de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de V… sob o n.º 763, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 2.568;
d) Prédio urbano, composto por casa de dois pavimentos e logradouro, com área coberta de 10 m2 e descoberta de 277 m2, sito no lugar de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de V… sob o n.º 835, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 587.
2.1.36. As hipotecas vindas de referir encontram-se registadas, a favor do Banco Interveniente, pelas Ap. 3276 e 3760, de 20.08.2009, convertidas em definitivas em 23.09.2009, conforme melhor resulta das certidões prediais actualizadas, cuja consulta se encontra disponível no site www.predial online.pt, através dos códigos de acesso PP-0699- 26…3-16…6-0007…, PP-0699-26…1-16…6-0007…, PP-0699-26…0-16…6-0007… e PP-0699-26…5-16…6-0008…, respectivamente.
2.1.37. Sendo certo que o imóvel descrito em 1.35., a alínea d) resulta da anexação do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de V… sob o n.º 759, da freguesia de …, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 222, e do prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de V… sob o n.? 761, da freguesia de …, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 2.510.
2.1.38. Os prédios dados de hipoteca são os prédios em discussão nos presentes autos e descritos supra em 1.2. a 1.6 ..
2.1.39. À data da celebração das escrituras de mútuo e hipoteca (18.09.2009), os prédios dados em hipoteca ao Banco Interveniente encontravam-se, e encontram-se, também, na presente data, definitivamente inscritos a favor dos Réus DD e EE pela Ap. 2 de 2003/02 /10.
2.1.40. O Banco Interveniente desconhecia por completo, desde a data da celebração dos contratos de hipoteca voluntária e até à citação para contestar a presente acção, a existência de qualquer diferendo relativamente à propriedade dos imóveis sobre os quais adquiriu aqueles direitos reais de garantia.
2.1.41. E, por último, o Banco Interveniente, após a realização das escrituras públicas, procedeu à conversão em definitivos os registos provisórios de hipoteca a seu favor - todos estes registos anteriores ao registo da acção de nulidade.
2. Factos Não Provados.
1. O curatelado do A., BB entrou na posse dos imóveis descritos em 1.2. a 1.6. por sucessão decorrente do óbito dos seus pais MM e NN, óbitos esses ocorridos há mais de 50 anos.
2. Os co-réus DD e marido sabiam que os bens vendidos pela co-ré CC e por eles comprados não pertenciam a esta última, como também sabia o procurador dos primeiros que outorgou em representação deles na escritura de compra e venda.
3. Nos últimos 10, 20, 35 anos e de forma ininterrupta as pessoas que faziam a manutenção dos prédios, nomeadamente roçando o mato, procedendo ao cultivo dos mesmos e colhendo os seus frutos, na convicção do exercício legítimo do direito de propriedade era a vendedora dos mesmos, a co-ré CC, directamente ou através de pessoas a seu mando, que sempre fizeram à vista de toda a gente e sem oposição de ninguém.
4. Há mais de 25 anos que era a co-ré CC quem fruía os prédios e retirou dos mesmos as suas utilidades, era ela ou pessoas a seu mando que mandava roçar o mato no prédio urbano e que cultivava os rústicos.
5. Há mais de 10, 15 e 20 anos tem sido a co-ré DD e o seu marido, por si e antepossuidores dos prédios adquiridos, em especial a co-ré CC quem à vista de toda a gente os tem curado, nomeadamente neles roçando o mato, cortando árvores, ajardinando, fazendo benfeitorias, colhendo os seus frutos, deles fruindo na sua plenitude, e isto à vista de toda a gente, sem oposição de ninguém, de forma contínua, na convicção de exercerem um legítimo direito de propriedade sobre os mesmos.
6. E nunca ninguém com anterioridade questionou o direito de propriedade da co-ré CC.
7. A casa/prédio urbano tinha e tem uma área de implantação de cerca de 54 m2.
8. O terreno adjacente ao prédio urbano, referido e descrito em 1.24. dos factos provados, desde tempos imemoriais é utilizado como logradouro da casa, nunca tendo sido objecto de aproveitamento independente desta.
9. Sempre esta parcela de terreno teve uma utilização como logradouro da casa, quer cultivada como horta, quer como espaço ajardinado, quer para a recolha de animais, alfaias e produtos agrícolas.
10. Também a construção teve sempre um valor inferior ao terreno adjacente e que circunda a casa.
11. A casa e o terreno adjacente sempre formaram uma unidade, constituindo uma única propriedade.
12. A casa e o terreno teriam à data da aquisição um valor de € 5.000,00, correspondendo € 2.000,00 ao terreno adjacente e € 3.000,00 à casa.
13. As obras de reconstrução levadas a cabo pelos segundos co-réus DD e marido, descritas nos factos provados, valorizaram e melhoraram o terreno adjacente, pelo menos, em igual valor.
14. A Contestante e o seu marido despenderam 6.000,00 € no projecto de arquitectura e especialidades.
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2.2. O Direito.
Nos termos do preceituado nos arts.º 608.º nº 2, 635.º nº 3 e 690.º nº 1 do Código de Processo Civil, e sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha, as conclusões da alegação de recurso delimitam os poderes de cognição deste Tribunal. Nesta conformidade e considerando também a natureza jurídica da matéria versada, cumpre focar os seguintes pontos:
- Breve súmula da questão nos seus pontos essenciais.
- Do alcance das hipotecas à luz do preceituado no artigo 291º do Código Civil.
Argumentos do recorrente.
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2.2.1. Breve súmula da questão nos seus pontos essenciais.
AA na qualidade de curador do ausente BB intentou acção contra os RR. CC e EE pretendendo ver declarados impugnados os factos 29º a 35º da PI; se declare nulo e ineficaz o conteúdo de escritura notarial ordenando-se o cancelamento dos registos prediais com base em tal instrumento.
O Autor alegou que o seu curatelado é dono dos prédios referidos no artigo 9º da PI que adquiriu por sucessão por óbito dos pais.
A 1ª Ré, CC outorgou em 26/6/2002 escritura de justificação notarial arrogando-se à qualidade de dona e legítima possuidora na dos imóveis.
Este acto acabou por ser impugnado tendo a 1ª instância:
- Declarado ineficaz e sem nenhum efeito por forma a que os RR. não possam através dela registar quaisquer direitos sobre os prédios impugnados; determinar o cancelamento de quaisquer registos operados com base na dita escritura.
- Declarado a nulidade do negócio de compra e venda titulado pela escritura pública outorgada em 13-1-2003 no Cartório Notarial de V… celebrado entre a 1ª Ré CC e os RR. DD e Marido tendo por objecto os prédios descritos em 1.2. a 1.6., bem como nulas as hipotecas constituídas sobre tais prédios a favor do Banco FF, SA., actualmente Banco GG.
- Mais se decidiu determinar o cancelamento de quaisquer registos operados com base na escritura supra-referida incluindo o registo das hipotecas referidas nos itens 1.35 e 1.36 dos factos provados.
- Por outro lado, decidiu julgar parcialmente procedente a reconvenção e, em consequência, declarar que os reconvintes DD e marido EE adquiriram por acessão imobiliária industrial o direito de propriedade sobre o prédio urbano descrito em 1.2. dos factos provados e inscrito na matriz predial urbana sob o artº 222 sito no lugar de …, freguesia de …, concelho de V…, omisso na Conservatória de Registo Predial de Valença mediante o pagamento ao Autor do montante de € 7.595,25 no prazo de 30 dias contado da data do trânsito em julgado da decisão sob pena de caducidade do dito direito de aquisição, condenando-se o Autor a reconhecer o direito dos reconvintes sobre tal prédio.
Interpostos recursos pelo Autor e pelo Banco GG, SA foram os mesmos julgados improcedentes.
Ainda inconformado recorre, agora de revista excepcional, o Banco GG, SA., pedindo a revogação do acórdão e a respectiva substituição por outro que na esteira do acórdão que juntam a fls. decida pela aplicação do preceito do artigo 291º do Código Civil, julgando válidas as hipotecas constituídas a favor do recorrente.
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2.2.2. Do alcance das hipotecas à luz do preceituado no artigo 291º do Código Civil.
Argumentos do recorrente.
Como é sabido as instâncias declararam ineficaz a escritura de justificação notarial por forma a que os RR. não possam através dela registar quaisquer direitos sobre os prédios e bem assim determinar o cancelamento de quaisquer registos operados baseados na dita escritura.
Estatui o artigo 291º do Código Civil que “1 – A declaração de nulidade ou a anulação do negócio jurídico que respeite a bens imóveis, ou a móveis sujeitos a registo, não prejudica os direitos adquiridos sobre os mesmos bens, a título oneroso, por terceiro de boa-fé, se o registo da aquisição for anterior ao registo da acção de nulidade ou anulação ou ao registo do acordo entre as partes acerca da invalidade do negócio.
2 – Os direitos de terceiro não são, todavia, reconhecidos, se a acção for proposta e registada dentro dos três anos posteriores à conclusão do negócio.
3 – É considerado de boa-fé o terceiro adquirente que no momento da aquisição desconhecia, sem culpa, o vício do negócio nulo ou anulável”.
Ora a Ré Banco GG, SA. pretende precisamente que seja aplicado o normativo em análise, mantendo-se os negócios hipotecários abrangendo os prédios que com aqueles se prendem. Salienta de igual modo que os próprios adquirentes são gravemente prejudicados já que não podem provar os pressupostos do artigo supracitado e o Banco poderá apenas exigir a restituição ou reforço da hipoteca por aplicação analógica do artigo 701º do Código Civil.
Como é sabido a justificação notarial a que alude o artigo 101º do Código de Notariado constitui o meio conducente ao registo de que a CC, Ré vendedora, se serviu para proceder ao registo dos prédios. Todavia a presunção derivada do registo a que alude o artigo 7º desaparece com a impugnação do mesmo, pelo que os RR. não a podem usar em seu benefício.
No entanto há ainda que ver se porventura será caso de considerar a aquisição por usucapião dos prédios que foram objecto da escritura de justificação notarial, nos termos do estatuído nos artigos 1287º do Código Civil, a saber "A posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida por certo lapso de tempo, faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua actuação: é o que se chama usucapião". Ao abordar a prescrição aquisitiva impõe-se ter presente que a mesma só poderá ser considerada viável se o for a posse; para que a mesma se possa ter como tal, é necessário que nela se constate a existência do corpus e o animus, característica imaterial; traduz-se o primeiro na conservação do possuidor do objecto debaixo do seu domínio e o segundo no agir parte do mesmo com a convicção de que exerce o direito correspondente ao direito a que se arroga.
No mais são características fundamentais da usucapião a posse pública e pacífica. A boa ou má-fé são requisitos que influem apenas no prazo da aquisição - artigos 1293º ss.
Revertendo ao caso concreto decorre da factualidade recolhida não se verificarem os pressupostos para adquirir os prédios por usucapião da parte da vendedora CC consequentemente inquinando o negócio efectuado com os 2sº RR.. Mas também ficam em causa as hipotecas constituídas pelo Banco GG em relação aos prédios em análise.
No entanto haverá ainda que atentar nos artigos 291º do Código Civil e 17º do Código de Registo Predial.
O primeiro tem redacção acima vertida sendo certo que o segundo estatui que “1 – A nulidade do registo só pode ser invocada depois de declarada por decisão judicial com trânsito em julgado.
2 – A declaração de nulidade do registo não prejudica os direitos adquiridos a título oneroso por terceiro de boa-fé, se o registo dos correspondentes factos for anterior ao registo da acção de nulidade.
3 – A acção judicial de declaração de nulidade do registo pode ser interposta por qualquer interessado e pelo Ministério Público, logo que tome conhecimento do vício”.
Deverá considerar-se que os Réus compradores não são terceiros para efeitos de registo considerando-se como tal os que do mesmo adquirente recebem direitos incompatíveis sobre a mesma coisa.
No caso em análise em que o registo tem efeito meramente declarativo – exceptuada a situação que imediatamente antecede – a situação dos RR. compradores e por reflexo do Banco GG detentor das hipotecas, não pode merecer protecção, tendo em linha de conta que a mesma assenta em acto originalmente nulo; a 1ª Ré, sabendo que a escritura de justificação assentava em factos não verdadeiros introduziu neste caso um estado de falsidade o qual pela sua gravidade não pode colher aceitação pela ordem jurídica tendo efeitos muito mais alargados que a estrita consideração da hipótese excepcional a que acima aludimos.
Nesta conformidade não pode proceder a tese da Ré Banco GG ainda que o registo das hipotecas seja anterior à propositura desta acção.
Adiante-se ainda que o artigo 291º não parece estar vocacionado para resolver a problemática que o Banco GG coloca; é que, na verdade, estamos perante direitos reais de garantia que outro efeito não têm, para além de conferir ao titular o direito a ser pago sobre os credores sem direitos especiais sobre a coisa que não gozem de prioridade de registo – artigo 686º do Código Civil e não constitui um direito sobre a coisa mas simplesmente relacionado com a mesma, i.e. propter rem continuando a usar e fruir os prédios hipotecados.
Tal significa apenas que o Banco GG não pode fazer valer as hipotecas aos Autores, o que dita a negação da revista.
No que toca à argumentação do Banco GG, nomeadamente na sua reclamação para esta conferência limita-se no fundo a discordar do decidido pretendendo reiteradamente impor a sua tese sendo certo que o despacho do Relator já contempla as suas objecções.
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3. DECISÃO.
Acorda-se em julgar improcedente a reclamação, confirmar a decisão singular do Relator e negar a revista.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 21 de Setembro de 2017
Távora Victor (Relator)
António Joaquim Piçarra
Fernanda Isabel Pereira