Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 07B2256 |  |
TRADIÇÃO DA COISA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
DIREITO DE RETENÇÃO
1. No caso de ter havido tradição da coisa objecto do contrato-promessa de compra e venda (um imóvel para habitação), o promitente-comprador goza, nos termos gerais, do direito de retenção sobre ela, pelo crédito (valor do sinal em dobro e juros) resultante do incumprimento definitivo do contrato pelo promitente-vendedor.
2. Tal direito confere ao promitente-comprador a faculdade de não abrir mão da coisa enquanto se não extinguir o seu crédito.
3. Esse direito de retenção não se mantém, porém, para além da venda do imóvel, que vier a operar-se em execução judicial, ainda que o promitente-comprador – que será pago com preferência relativamente a credor hipotecário, mesmo que com registo anterior – não logre obter, pelo produto da venda, a satisfação integral do crédito que detém sobre o promitente-vendedor.
4. Na verdade, como qualquer outro direito real de garantia, o direito de retenção caduca sempre com a venda executiva, nos termos da 1ª parte do n.º 2 do art. 824º do Cód. Civil, transferindo-se para o produto da venda, nos termos do n.º 3 do mesmo preceito.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
1.
AA e mulher BB intentaram, em 21.04.2005, no Tribunal Judicial da comarca de Póvoa de Varzim, contra CC, L.da, acção com processo ordinário, pedindo que se declare resolvido o contrato-promessa de compra e venda celebrado em 21.02.2002 entre os autores e a ré, por incumprimento definitivo por parte desta, e, consequentemente, que a ré seja condenada a restituir, em dobro, o montante do sinal (€ 237.825,02), acrescido dos juros legais já vencidos desde a data da interpelação para pagamento (€ 5.316,86) e dos vincendos até integral pagamento, sendo ainda expressamente reconhecido aos autores o direito de retenção sobre o imóvel prometido vender até que as quantias devidas pela ré se encontrem inteiramente pagas.
A ré, devidamente citada, não contestou.
Cumprido o disposto no art. 484º/2 do CPC, foi proferida sentença que, julgando a acção parcialmente procedente, deu atendimento à pretensão dos autores, tal como acima indicada, salvo no que concerne ao direito de retenção sobre o imóvel objecto da promessa de compra e venda, reconhecendo aos autores esse direito sobre o dito imóvel, mas apenas até à venda judicial.
Os autores recorreram da sentença, na parte desfavorável.
Admitido o recurso para a Relação – apelação, com efeito devolutivo – apresentaram os recorrentes a respectiva alegação, no termo da qual requereram, invocando o estatuído no art. 725º/1 do CPC, a subida directa (per saltum) do recurso ao STJ, para aqui ser apreciado.
Notificada desta pretensão, a ré/recorrida – que não apresentou alegações – disse nada ter a opor.
Subidos os autos a este Supremo Tribunal, aqui foi proferido despacho, a admitir o recurso para ser processado como revista, mantendo-se o efeito meramente devolutivo.
Na sua peça alegatória, os recorrentes apresentaram um alargado leque conclusivo, todavia recondutível a estas ideias-força:
- A sentença recorrida deve ser revogada, apenas na parte em que limita a existência do direito de retenção reconhecido até ao momento da venda judicial;
- Deve ser reconhecido que o direito de retenção que os recorrentes detêm sobre o imóvel prometido vender, se mantém até pagamento integral do crédito que o mesmo garante, i.e., se traduza no poder de facto de recusar abrir mão do referido imóvel, não obstante a procedência de penhora, venda em hasta pública ou qualquer diligência realizada no âmbito de uma execução judicial.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
E, do que ficou referido, logo se intui que apenas uma questão constitui o thema decidendum no recurso – a da definição do momento até ao qual se mantém o direito de retenção. Do que se trata é de saber se o aludido direito subsiste, in casu, até ao momento de uma eventual venda judicial do imóvel objecto do contrato-promessa, ou se perdura até ao momento do pagamento integral do crédito que tal direito garante.
2.
São os seguintes os factos provados, com interesse para a decisão:
1. Por contrato particular, reduzido a documento escrito e celebrado em 21 de Fevereiro de 2002, a sociedade ré, legalmente representada pelos seus sócios e gerente, respectivamente, JD, AF eDS, prometeu vender aos autores, e os autores prometeram comprar-lhe, livre de quaisquer ónus ou encargos, uma moradia de cave, rés-do-chão e 1º andar integrada no empreendimento denominado “Tapada d’...”, sito no Lugar da ..., freguesia de ..., concelho de Vila do Conde, mais precisamente a quinta moradia, a contar do poente do lote 1 do referido empreendimento, hoje correspondente à fracção “E” do edifício composto de cinco moradias, sito na Rua das ..., ..., Vila do Conde, descrito na Conservatória do Registro Predial de Vila do Conde sob o n.º 1576/010611 e inscrito na matriz predial urbana respectiva com o artigo 4038º.
2. O preço acordado para a prometida compra e venda da referida fracção foi de Esc. 12.000.000$00, correspondente actualmente a € 164.613,00.
3. Entregaram os autores, promitentes-compradores, à ora ré, promitente vendedora, a quantia de € 82.301,65, de que foi dada a respectiva quitação, na data da assinatura do contrato acima mencionado.
4. Foi estipulado que a quantia correspondente ao restante valor do preço, de € 82.301,65, seria paga no momento em que a competente escritura de compra e venda fosse outorgada, o que ocorreria até ao termo do segundo semestre de 2002, devendo a data, hora e local da mesma ser atempadamente comunicada aos autores pela ora ré.
5. Os autores, a pedido da ré, entregaram-lhe, nos dias 10.09.2003, 01.10.2003, 30.10.2003, 06.02.2004 e 02.03.2004, os montantes adicionais de € 9.975,96, € 9.975,96, € 9.975,96, € 1.695,00 e € 4.987,98, (perfazendo o total de € 118.912,51), como “reforço de sinal”.
6. A ré manteve o imóvel onerado com duas hipotecas, uma constituída a 20 de Julho de 2001 a favor da Caixa Económica Montepio Geral e uma outra, constituída posteriormente à assinatura do contrato mencionado em 1., a favor de ...., situação que se mantém ainda hoje.
7. Os autores por diversas vezes insistiram com a ré para que diligenciasse no sentido de tais hipotecas serem objecto de distrate e a escritura de compra e venda ser marcada, tendo-se confrontado com sucessivas promessas de resolução que não vieram a cumprir-se.
8. Os autores dirigiram à ré, em 22 de Abril de 2005, uma carta solicitando que esta, num prazo de 30 dias, agendasse a competente escritura de compra e venda do imóvel prometido vender e, até à data e hora da referida escritura, procedesse à liberação de todos os ónus e encargos, o que não aconteceu.
9. Procederam os autores à marcação da competente escritura de compra e venda do imóvel prometido vender, dando disso conhecimento à ré mediante carta de 01 de Agosto de 2005.
10. Nessa comunicação era a ré intimada a comparecer no 1º Cartório Notarial de Competência Especializada do Porto, no dia 06 de Setembro de 2005, a fim de ser finalmente outorgada a referida escritura pública de compra e venda e a proceder à libertação de todos os ónus e encargos pendentes sobre o imóvel prometido vender, sob pena de ser dado o contrato promessa por definitivamente incumprido, com todas as consequências legais daí decorrentes.
11. No local, data e hora previamente fixados para efeitos de outorga da escritura pública de compra e venda do imóvel prometido vender, o legal representante da ré não compareceu.
12. Os autores remeteram nova carta à ré, a 27 de Setembro de 2005, onde declararam resolver, por aquele meio, o contrato-promessa, intimidando-a ao pagamento, em dobro, das quantias entregues a título de sinal, num montante global de € 237.825,02.
13. A referida comunicação foi recebida a 28 de Setembro de 2005.
14. No início de 2004 a ré entregou aos autores as chaves do imóvel prometido vender.
15. Aí passando os autores a habitar, fazendo do imóvel a sua residência habitual, aí colocando todos os seus pertences pessoais, aí pernoitando, aí fazendo as suas refeições, aí recebendo familiares e amigos, aí recebendo a sua correspondência.
3.
Foi com base nestes factos que a sentença da 1ª instância considerou que
- entre os autores e a ré foi celebrado um contrato-promessa de compra e venda do imóvel supra identificado;
- a ré incorreu em incumprimento definitivo do aludido contrato-promessa;
- esse incumprimento conferiu aos autores o direito – que actuaram – à resolução do contrato e à restituição do sinal em dobro;
- e ainda o direito de retenção, nos termos do art. 755º/1.f) do CC, como garantia da quantia a que têm jus, correspondente ao dobro do sinal, e dos respectivos juros moratórios; e que
- o direito de retenção, como direito real de garantia que é, caduca com a venda em execução, transferindo-se os direitos de crédito assim garantidos para o produto da venda dos respectivos bens, pelo que aquele direito só pode ser reconhecido aos autores até à venda judicial.
3.1. Não cabe questionar, no âmbito do recurso, a bondade das soluções que antecedem a enunciada em último lugar, transitada que se acha a decisão recorrida no que concerne àquelas apontadas soluções.
Cumpre, pois, passar, de imediato, à apreciação daquele que acima definimos como thema decidendum do recurso.
3.2. A sentença recorrida desenvolve o seguinte raciocínio:
O art. 824º do CC, respeitante à venda em execução, estatui no seu n.º 2 que “os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerarem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo”.
Se o direito de garantia consubstanciado na retenção da coisa fosse um dos casos a que se refere a parte final do normativo transcrito, o direito de retenção subsistiria, com esse fundamento, até ao pagamento do crédito garantido, mesmo que a coisa retida já tivesse sido vendida em juízo.
Mas o certo é que a parte final do n.º 2 do citado art. 824º não tem que ver com os direitos reais de garantia. Estes caducam com a venda judicial, transferindo-se os créditos que eles asseguram para o produto da venda dos respectivos bens. Nessas vendas, os bens são transmitidos livres de ónus, e os direitos dos credores que têm a sua fonte no direito de retenção, deixando de estar garantidos com a posse, que a perderam, passam, em contrapartida, a estar suportados pelo produto da venda, retido à ordem do processo até à sua distribuição pelos credores reconhecidos e graduados, conforme a ordem legalmente fixada.
Manter-se a retenção do bem pelos credores com o respectivo direito importaria uma paralisação prejudicial do comércio jurídico e duplicação desnecessária de garantia de pagamento. À retenção da coisa somaria o credor o direito a ser pago pelo valor realizado na sua venda.
Não parece solução necessária à realização do escopo da lei.
Por isso, não se adopta, seguindo-se a orientação jurisprudencial que entende transferir-se a garantia dos créditos para o produto da venda dos respectivos bens.
Os recorrentes dissentem deste entendimento, avançando com uma outra interpretação das pertinentes normas legais, assente nestas ideias-força:
O direito de retenção tem, em princípio, duas funções: uma, de coerção, outra de garantia, possibilitando ao seu titular, não só a não entrega da coisa retida a quem a ela tem direito enquanto este não cumprir uma obrigação que tem para com ele, como também, em caso de venda do bem em execução, ser pago pelo seu valor com preferência a qualquer outro credor do mesmo devedor que não disponha de privilégio imobiliário sobre ela.
O direito de retenção, resultante de incumprimento de contrato-promessa de compra e venda em que houve tradição da coisa, surge, nos diplomas que o consagraram, como uma verdadeira protecção do consumidor.
No caso em apreço, considerando o valor da compensação a que têm jus, muito superior ao valor do imóvel, fixado à data da celebração do contrato-promessa, se este fosse agora vendido judicialmente e os recorrentes recebessem a totalidade do preço, ainda assim ficaria por ressarcir uma elevada quantia (cerca de € 86.008,96), que deixaria de estar garantida – o que vale dizer que o direito dos recorrentes nunca será integralmente garantido pelo produto da venda do bem retido.
O direito de retenção, resultando directamente da lei e constituindo um direito real de garantia não sujeito a registo, que produz efeitos erga omnes, integra a excepção da parte final do art. 824º/2 do Código Civil. E por isso, embora não impeça a penhora ou a venda judicial do bem retido, tal direito não caduca, mantendo-se até que os recorrentes sejam pagos do seu crédito.
3.3. Qual a melhor perspectiva de enfoque da questão?
Vejamos.
O direito de retenção integra, como é sabido, o alargado elenco das garantias especiais das obrigações, dedicando-lhe o Código Civil (1) os arts. 754º a 761º.
No dizer do Prof. VAZ SERRA, “a razão de ser prática do direito de retenção está na consideração de que é equitativo reconhecer ao detentor de uma coisa o direito de a reter enquanto a outra parte não cumprir a obrigação em que se constituiu para com o detentor por causa da mesma coisa” (2).
O paradigma normal do direito de retenção assenta, pois, na faculdade de uma pessoa recusar licitamente a restituição de uma coisa alheia que possui ou detém, enquanto o credor da restituição não cumprir, por seu turno, uma obrigação que sobre ele impende.
Cumpre esse direito as suas funções de garantia através de um efeito compulsório – o decorrente da pressão psicológica que a retenção exerce sobre o dono da coisa – e, sobretudo, através de um efeito de realização pecuniária, relacionado com as faculdades executivas, que conferem ao seu titular pagamento preferencial pelo valor da coisa.
O Dec-lei 236/80, de 18 de Julho, na alteração que introduziu no art. 442º, e tendo por finalidade assegurar protecção aos promitentes-compradores de unidades habitacionais para fins habitacionais, tantas vezes vítimas – desprotegidas ou insuficientemente protegidas – de incumprimento por parte de construtores menos escrupulosos, veio conceder o direito de retenção ao promitente-comprador, nos termos constantes da nova redacção que conferiu ao n.º 3 do mencionado preceito, e que foi a seguinte:
No caso de ter havido tradição da coisa objecto do contrato-promessa, o promitente-comprador goza, nos termos gerais, do direito de retenção sobre ela, pelo crédito resultante do incumprimento pelo promitente-vendedor.
Tratou-se, pois, claramente, de um desvio ao traçado geral ou à traça original do direito de retenção, uma vez que tal direito era concedido a pessoa que, em princípio, não estaria sujeita a qualquer obrigação de restituição: o contrato-promessa não envolve, para o promitente-comprador, qualquer obrigação de restituição.
Este novo preceito, não obstante as razões que estiveram na sua génese, foi alvo de severas críticas, que apontavam para “a infundada distinção assim conferida ao direito de indemnização do promitente-comprador” (3).. É que, prevalecendo o direito de retenção sobre a hipoteca, ainda que anteriormente registada, a solução afectava a segurança e a solidez do crédito hipotecário, penalizando as instituições de crédito financiadoras da construção de imóveis que, as mais das vezes, asseguravam o seu crédito, logo no início da obra, pela via da hipoteca sobre o terreno ou as fracções a construir, e que, perante o direito de retenção do promitente-comprador que só mais tarde havia celebrado o seu contrato, corriam o risco de ver claudicar o seu direito ao reembolso do financiamento efectuado, preterido pelo direito do promitente-comprador.
O certo é que, não obstante as críticas apontadas, o legislador do Dec-lei 379/86, de 11 de Novembro – que introduziu alterações no diploma de 1980, designadamente na disciplina do funcionamento do sinal e da execução específica do contrato-promessa – manteve o aludido direito de retenção, deslocando embora a respectiva norma “para lugar mais adequado”, incluindo-a entre os demais casos de direito de retenção, enunciados no art. 755º/1. Passou ela a preencher a alínea f) do apontado n.º 1, tendo este passado a dispor que goza ainda do direito de retenção
f) O beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do artigo 442º.
Cabe salientar que o legislador do Dec-lei 379/86 não deixou de ponderar as críticas que tinham visado o diploma de 1980, justificando, no preâmbulo, a manutenção da solução assumida por este quanto ao direito de retenção.
Vale a pena transcrever alguns passos relevantes do dito preâmbulo – transcrição que ajuda a compreender as razões determinantes da opção legislativa de concessão do direito de retenção neste caso:
“ O legislador de 1980, para o caso de tradição antecipada da coisa objecto do contrato definitivo, concedeu ao beneficiário da promessa o direito de retenção sobre a mesma, pelo crédito resultante do não cumprimento (artigo 442º, n.º 3). Pensou-se directamente no contrato-promessa de compra e venda de edifícios ou fracções autónomas deles.” (...)
“Mas, será uma garantia oportuna do contrato promessa e, por isso, de conservar? A análise da questão conduziu a uma resposta afirmativa.
Tem de reconhecer-se que, na maioria dos casos, a entrega da coisa ao adquirente apenas se verifica com o contrato definitivo. E quando se produza antes, não há dúvida de que se cria legitimamente, ao beneficiário da promessa, uma confiança mais forte na estabilidade ou concretização do negócio. A boa fé sugere, portanto, que lhe corresponda um acréscimo de segurança.
O problema só levanta particulares motivos de reflexão precisamente em face da realidade que levou a conceder essa garantia: a da promessa de venda do edifício ou de fracções autónomas destes, sobretudo destinadas a habitação, por empresas construtoras, que, por via de regra recorrem a empréstimos, maxime tomados de instituições de crédito. Ora, o direito de retenção prevalece sobre a hipoteca, ainda que anteriormente registada (artigo 759º, n.º 2, do Código Civil). Logo, não faltarão situações em que a preferência dos beneficiários de promessas de venda prejudique o reembolso de tais empréstimos.
Neste conflito de interesses, afigura-se razoável atribuir prioridade à tutela dos particulares. Vem na lógica de defesa do consumidor. Não que se desconheçam ou se esqueçam a protecção devida aos legítimos direitos das instituições de crédito e o estímulo que merecem como elementos de enorme importância na dinamização da actividade económico-financeira. Porém, no caso, estas instituições, como profissionais, podem precaver-se, por exemplo, através de critérios ponderados de selectividade do crédito, mais facilmente de que o comum dos particulares a respeito das deficiências e da solvência das empresas construtoras.
Persiste, em suma, o direito de retenção, que funciona desde 1980. No entanto, corrigem-se inadvertências terminológicas e desloca-se essa norma para lugar mais adequado, incluindo-a entre os restantes casos de direito de retenção [artigo 755º, n.º 1, alínea, f)].”
É, assim, claro que, na ponderação dos dois mais relevantes – mas, de certa forma, antagónicos – aspectos decorrentes da atribuição do direito de retenção ao promitente-comprador, o legislador de 1986 privilegiou o alcance social do direito, em detrimento dos inconvenientes que dele decorriam para o crédito bancário hipotecário. E, por isso, manteve o direito de retenção do dito promissário.
Como enfatiza o Prof. ANTUNES VARELA (4)., o direito de retenção é hoje um verdadeiro direito real de garantia – que não de gozo – em virtude do qual o promitente-comprador que seja credor da indemnização prevista no art. 442º, goza, contra quem quer que seja, da faculdade de não abrir mão da coisa enquanto se não extinguir o seu crédito.
Trata-se, pois, de um direito que, decorrendo apenas de uma certa conexão eleita pela lei, e não, por exemplo, da própria natureza da obrigação, representa uma garantia directa e especialmente concedida pela lei; desde que o credor tenha um crédito relacionado, nos termos legalmente previstos, com a coisa retida, reconhece-se-lhe o direito de garantia, válido erga omnes.
Direito de garantia, não de gozo.
Há que distinguir dois diferentes direitos, que podem surgir na esfera jurídica do promitente-comprador com tradição: um direito pessoal de gozo sobre a coisa, que radica na entrega ou tradição desta, e que se assemelha, v.g., ao do locatário ou do comodatário, e um direito real de garantia (o direito de retenção).
Só por si, o contrato-promessa não é susceptível de transmitir a posse ao promitente-comprador: se este obtém a entrega da coisa antes da celebração do contrato prometido, adquire o corpus possessório, mas não o animus possidendi, ficando, pois, na situação de mero detentor ou possuidor precário.
Esta posição tem sido contestada por alguns autores, designadamente pelo Prof. MENEZES CORDEIRO, que entende que, reconhecendo a lei a existência da promessa com tradição, daí resulta, quer pela via da tradição, quer pelo direito de retenção (que implica posse), uma posse (causal) em termos de contrato promessa. A posição do promitente-comprador congregaria, assim, dois traços reais – uma posse em nome próprio, em termos de promessa, e um direito de retenção – configurando, pois, uma situação jurídica combinada, compreendendo elementos reais e obrigacionais.
Ainda assim, este emérito jurista, ao qualificar o direito do promitente-adquirente que possua a coisa prometida, por tradição, acaba por expressar o entendimento de que o dito promitente é, face à promessa, titular de mero direito de crédito, concluindo, assim, pela natureza não real de tal direito, desde que globalmente considerado (5).
Ora, retomando o pensamento de ANTUNES VARELA, os direitos pessoais de gozo do promitente-comprador, embora compreendam as faculdades de uso e fruição da coisa, “assentam sempre sobre a pura expectativa da alienação prometida, e não podem, por essa razão, exceder os limites impostos por tal situação” (6).
Eles têm por fundamento uma relação obrigacional assumida pela pessoa a quem compete o gozo da coisa (o contrato-promessa, com tradição) e são, por isso, direitos relativos, dependentes e ligados à respectiva matriz, da qual nunca se desprendem. E, por isso, são inoponíveis a terceiro a quem a coisa seja vendida, quer a alienação seja efectuada pelo promitente-vendedor infiel, quer resulte de venda forçada, em processo de execução contra este instaurado.
Mas, com o incumprimento do contrato-promessa e o nascimento do direito à indemnização prevista no art. 442º, passaram os recorrentes, promitentes-compradores, a ter um direito de retenção, esse sim, um direito real de garantia.
E, com tal direito, gozam da faculdade de não abrir mão da coisa enquanto se não extinguir o seu crédito.
Certo é, porém, que, por se tratar de um puro direito real de garantia (e não de um direito real de gozo), o aludido direito de retenção não impede a penhora da moradia em causa, objecto da retenção, (nem, consequentemente, a sua ulterior venda executiva) no âmbito de qualquer execução judicial. Na verdade, os seus titulares, os ora recorrentes, encontrarão satisfação no esquema da acção executiva, onde têm a faculdade de reclamar o seu crédito sobre o promitente-vendedor infiel, transferindo-se, com a venda, para o respectivo produto, o direito de garantia em causa, assim assegurando o pagamento com preferência aos demais credores do executado.
Ou seja: prosseguindo a execução até à venda judicial, o direito de retenção – direito real de garantia – caduca com esta venda, nos termos do n.º 2 do art. 824º, transferindo-se para o produto da venda, nos termos do n.º 3 daquele mesmo normativo.
Na verdade, o citado n.º 2, ao dispor sobre os efeitos da venda em execução e da sua repercussão nos direitos reais de gozo e de garantia que incidem ou oneram os bens vendidos, distingue claramente as situações de uns e outros.
Quanto aos direitos reais de gozo há, antes de mais, que considerar se a sua oponibilidade a terceiros depende ou não de registo.
No primeiro caso, tais direitos só caducam se não tiverem um registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, isto é, se o respectivo registo não for anterior à mais antiga destas garantias; no segundo caso – de direitos reais de gozo que produzem efeitos em relação a terceiros independentemente de registo – estes não caducam se tiverem sido constituídos anteriormente à mais antiga de qualquer uma daquelas mencionadas garantias.
No que concerne aos direitos reais de garantia, caducam todos com a venda executiva: os bens são sempre transmitidos livres de todos eles, sejam de constituição anterior ou posterior à penhora, tenham registo ou não tenham, tenha havido ou não reclamação na execução dos créditos que garantem.
É neste sentido o entendimento largamente maioritário da doutrina, citando-se, a título meramente exemplificativo, os nomes de CASTRO MENDES(7), PIRES DE LIMA/A. VARELA (8), LEBRE DE FREITAS (9)., SALVADOR DA COSTA (10). e F. AMÂNCIO FERREIRA (11). Na jurisprudência, pode conferir-se, no mesmo sentido, os acórdãos deste Tribunal, de 26.05.94 e de 25.11.99 (12).
Não se ignora a posição, de sentido oposto, ensaiada por MENEZES CORDEIRO (13), para quem o n.º 2 do art. 824º não permite concluir, nem pela letra nem pelos seus antecedentes, pela caducidade de todos os direitos de garantia.
No entender deste ilustre Mestre, a excepção da parte final do preceito abrange também os direitos de garantia, pelo que não caducam os que, sendo anteriores à penhora, sejam oponíveis a terceiros, independentemente de registo. De todo o modo, ficam ressalvados os direitos de gozo, anteriores, e não registáveis, entre os quais a posse em nome próprio, e o promitente-adquirente tem uma posse própria e legítima, uma posse que lhe assegura o gozo legítimo da coisa. O seu direito de retenção, uma vez que visa também assegurar o gozo da coisa, tendo natureza real, cai duplamente no âmbito da excepção incluída no final daquele normativo.
Afigura-se-nos, porém, não ser de sufragar este entendimento, pese embora a autoridade que dimana do seu arauto.
A letra do preceito dá mais forte apoio, sugere mais fortemente, a interpretação acima expressa, face à que expressa MENEZES CORDEIRO. Só a 1ª parte do preceito se refere aos direitos de garantia – Os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerarem – dizendo respeito, tudo o mais, incluindo a excepção, aos “demais direitos reais”, isto é, aos direitos reais de gozo e apenas a estes.
A letra ou texto da lei constitui o ponto de partida da interpretação, e cabe-lhe, como assinala BAPTISTA MACHADO, além de uma função negativa, que se traduz em eliminar os sentidos que não tenham qualquer apoio ou correspondência nas palavras da lei, uma função positiva, no sentido, por um lado, de que se o texto comporta apenas um sentido, é esse o sentido da norma (salvo se se concluir que a redacção expressa atraiçoou o pensamento do legislador), e, por outro, “quando as normas (fórmulas legislativas) comportam mais do que um sentido, então a função positiva do texto traduz-se em dar mais forte apoio a, ou sugerir mais fortemente, um dos sentidos possíveis”.
O sentido que melhor e mais imediatamente corresponde ao significado natural das expressões verbais utilizadas, no suposto de que o legislador soube exprimir com correcção o seu pensamento, é, no caso, aquele que acima deixámos evidenciado; e este sentido não é contrariado, antes é confirmado, por uma interpretação lógica ou racional, que remonta ao espírito da lei.
A correcta interpretação do n.º 2 do art. 824º é a aqui defendida e acima enunciada. Particularmente impressivo e convincente neste sentido é o já citado acórdão deste Tribunal, de 26.05.94.
A argumentação esgrimida pelos recorrentes, com o objectivo precípuo de defender a manutenção do seu direito de retenção sobre a moradia, mesmo para além da venda judicial que eventualmente venha a ocorrer, não pode, pois, proceder.
É certo que o direito de retenção surgiu, nos diplomas que vêm sendo referidos, com um claro intuito de protecção do consumidor. Isso mesmo transparece do texto preambular de um deles, que transcrevemos na sua parte nuclear. Mas essa protecção, que reputados juristas e comentadores consideraram ter ido longe demais e redundar em manifesta injustiça, concretizou-se através dos efeitos decorrentes da atribuição do direito, por via do qual se colocaram os promitentes-compradores que dele podiam valer-se, em situação privilegiada relativamente aos demais credores do promitente-vendedor, mesmo que com garantia real anteriormente registada.
O direito de retenção do promitente-comprador existe para lhe garantir o crédito de indemnização por incumprimento do contrato-promessa, e não para lhe facultar o uso da coisa prometida vender. Quando ocorre a venda executiva, essa função de garantia transfere-se do bem vendido para o produto da venda, operando a garantia sobre o respectivo montante, e não mais sobre o bem alienado.
Daí que, se tal montante for inferior ao valor do crédito do promitente-comprador, seja inevitável a insatisfação (parcial) deste crédito. Mas essa é uma situação que resulta da disparidade entre o valor do crédito e o valor do objecto da garantia, a que o direito de retenção já não pode acudir, uma vez que, transferido para o produto da venda, deixa de onerar o bem vendido. Mas a função de garantia do direito de retenção não deixa de ser cumprida, embora dentro das forças e nos limites permitidos pelo valor do bem onerado.
4.
Face a tudo quanto se deixa exposto, nega-se a revista.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 13 de Setembro de 2007
Santos Bernardino (relator)
Bettencourt de Faria
Pereira da Silva
______________________________
(1)Diploma a que pertencem os normativos indicados na exposição subsequente sem indicação da sua origem.(2)Cfr. BMJ n.º 65, pág. 103 e ss.
(3)Prof. ANTUNES VARELA, RLJ ano 120, pág. 293
(4)Na Revista decana, ano 124, pág. 351
(5)Cfr. autor citado, “O Novo Regime do Contrato-Promessa (Comentário às alterações aparentemente introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 236/80, de 18 de Julho, ao Código Civil)”, no BMJ 306, págs. 46 e 47.
(6) Autor cit., na RLJ, ano 124, pág. 349.
(7) Direito Processual Civil (Acção Executiva) – ed. da AAFDL, 1971, pág. 176 e ss.
(8) Cód. Civil Anotado, vol. II, 4ª ed., pág. 97.
(9)A Acção Executiva, 2ª ed., pág. 274
(10)O Concurso de Credores, 3ª ed., pág. 232/233.
(11)Curso de Processo de Execução, 9ª ed., pág. 392
(12)Na Col. Jur. (Acs. do STJ), ano II, tomo 2, pág. 118 e ano VII, tomo 3, pág. 118, respectivamente.
(13)Cfr. Da Retenção do Promitente na Venda Executiva, na ROA, ano 57, tomo II, pág. 547 e ss.