Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 2406/06.2TVSLB.S1 |  |
EMPREENDIMENTO TURÍSTICO
DEVERES ACESSÓRIOS
I – As obrigações laterais ou acessórias surgem como o resultado do comprometimento das partes, ligadas ao cumprimento das obrigações principais, com estas coenvolvidas, estando, muitas vezes, na base de todo o desenvolvimento negocial, quiçá determinando-o.
II – As obrigações de um promitente-vendedor de uma fracção, que, posteriormente, foi objecto de um contrato-promessa de exploração turística, mostram-se satisfeitas com a outorga do respectivo contrato prometido, sabido que nenhuma outra obrigação foi, por ele, expressa ou tacitamente, assumida, nomeadamente no que diz respeito à obtenção de licença para a sua exploração turística.
III – O simples facto de o promitente-comprador da fracção ter outorgado este segundo contrato-promessa relativo à cessão da exploração turística da fracção com terceiro, não permite, por si só, concluir que, lateralmente, acessoriamente, o promitente-vendedor tenha assumido aqueloutra obrigação de obter, a favor daquele, a almejada licença de exploração turística, ainda que tenha apadrinhado a feitura do segundo contrato-promessa.
IV – Daí que, nenhuma responsabilidade possa ser assacada ao promitente-vendedor pelos eventuais prejuízos derivados da não obtenção da licença de exploração turística, com base em violação dos deveres acessórios ou laterais.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
1.
AA e BB instauraram, no Tribunal Cível da Comarca de Lisboa, acção ordinária tendente a obterem a condenação solidária de CC-Gestão Hoteleira Lª e de D.C.G.-Direcção, Controlo e Gestão Lª, no pagamento das seguintes importâncias:
- 11.320,00 €, por conta da contrapartida da cessão de exploração relativa ao período de 01.05.2004 a 01.05.2005, acrescida dos juros de mora vencidos no valor de 415,01 € e vincendos, computados à taxa legal, desde 02.04.2006 até efectivo e integral pagamento;
- 11.320,00 €, por conta da contrapartida da cessão de exploração relativa ao período de 01.05.2005 a 01.05.2006, acrescida dos juros de mora vincendos, computados à taxa legal, desde 02.05.2006 até efectivo e integral pagamento;
- 3.315,00 €, correspondente ao valor do prejuízo que lhes provocou o facto de não terem gozado 51 dias de férias nos anos de 2004 e 2005;
- 7.500,00 €, a título de indemnização pelos danos morais decorrentes da celebração dos contratos-promessa de cessão de exploração e respectivo incumprimento por parte da R. CC.
Subsidiariamente, para o caso de não proceder o pedido anterior, pediram a condenação da R. “CC Resort” no pagamento de todas as referidas quantias.
Em qualquer caso, a condenação da R. “D.C.G.” no pagamento de uma indemnização pelo valor que vier a ser apurado, em sede de execução de sentença, pela desvalorização dos dois apartamentos, decorrente da falta de classificação do empreendimento e da falta de emissão da licença de utilização turística que, provisoriamente, fixaram no montante global de 20.000,00 €, sendo 10.000,00 € por cada apartamento, e no pagamento de uma sanção pecuniária, a ser fixada pelo Tribunal, nos termos do disposto no artigo 829º-A do Código de Processo Civil, por cada dia de atraso até à conclusão do empreendimento e início da exploração turística do mesmo, em virtude do incumprimento de obrigações decorrentes dos contratos que firmaram com as duas firmas, que tiveram por objecto as fracções de que são proprietários, sitas no lugar de ..., Carvoeiro, concelho de Lagoa.
As RR. contestaram, pugnando ambas pela absolvição, tendo a R. “CC” deduzido, inclusive, pedido reconvencional contra os AA., a pedir a sua condenação no pagamento da quantia de 4.245 €, correspondente ao montante de rendas que teria auferido se lhes tivessem cedido as ditas fracções na data acordada (1 de Maio de 2004), o que, em termos de compensação, a obrigaria apenas ao pagamento de 7.765 €.
Seguiram-se os demais articulados até ao saneador, altura em que foi decidido não admitir o pedido reconvencional.
Seleccionada a matéria de facto, provada e controvertida, a acção seguiu para julgamento e, findo este, foi proferida sentença a condenar apenas a R. D.C.G.-Direcção, Controle e Gestão, Lda. no pagamento de 11.320,00 €, acrescida dos juros de mora vencidos, no valor de 415,01 € e dos juros de mora vincendos, computados à taxa legal de 4%, desde 02.04.2006 até efectivo e integral pagamento, salvo se outra taxa, entretanto, entrar em vigor, acrescida da quantia de 11.320,00 €, acrescida dos juros de mora vencidos e vincendos, computados à taxa legal de 4%, desde 02.05.2006 até efectivo e integral pagamento, salvo se outra taxa, entretanto, entrar em vigor, mais 3.315 €, a título de indemnização pela privação do uso, e de 20.000 €, como compensação dos danos morais sofridos.
Mediante apelação da R., o Tribunal da Relação de Lisboa confirmou por inteiro o julgado.
Continuando irresignada, pede, ora, revista, a coberto das seguintes conclusões, com que fechou a respectiva minuta:
- A ora alegante prometeu vender e os AA. prometeram comprar as fracções autónomas em causa.
- Em lugar algum do contrato-promessa de compra e compra e da subsequente escritura, se alcança dos respectivos teores que competia à ora alegante obter a licença para Exploração Turística das fracções em causa.
- Aliás, a escritura só se poderia realizar com a obtenção da licença de habitação, e a licença para exploração turística só seria possível de ser requerida depois de obtida a licença de habitação.
- Dos próprios termos do contrato-promessa de compra e venda se pode, facilmente, concluir que não seria exequível a R., ora alegante, celebrar a escritura no mês seguinte à obtenção da licença de habitação, conforme previa o contrato- promessa e simultaneamente poder apresentar a licença para exploração turística das mesmas fracções.
- Em qualquer caso, jamais se poderá falar em mora da R..
- O contrato-promessa de compra e venda previa, e diga-se e repita-se era uma previsão, a escritura de compra e venda teria lugar no mês seguinte à obtenção da licença de habitação.
- E efectivamente foi isso que assim que se procedeu.
- De facto previa-se que tal licença fosse obtida num determinado momento, sendo certo que tal prazo foi ultrapassado.
- Mas o que efectivamente marcava a data para a escritura era a obtenção da licença de habitação e tal cumpriu-se.
- Também é verdade que se a escritura teve lugar em data posterior ao previsto, também é verdade que os AA. apenas pagaram a parte final do preço, mais de 36% do valor total em prazo também alargado, tendo, por outro lado, a ora alegante prejuízos financeiros, motivados por tal situação.
- Não há mora, haverá errada interpretação dos artigos 804° e 805° do Código Civil, bem como do artigo 879° do mesmo Código.
Os recorridos pugnaram pela manutenção do aresto censurado, apresentando contra-alegações que fecharam com as seguintes conclusões:
- O negócio acordado entre as partes não se esgotava na mera celebração das escrituras de compra e venda das fracções.
- Ao lado da obrigação principal, havia um conjunto de obrigações complementares, laterais ou acessórias, de cujo cumprimento os apelados fizeram depender a celebração do negócio e que passavam pela construção, aprovação e licenciamento do empreendimento turístico onde as fracções negociadas se integrariam, a sua conclusão em termos de permitir aos adquirentes das fracções a sua exploração turística, a edificação de um clube, de uma piscina, de jardins, em suma, o cumprimento de múltiplas obrigações que concorriam para a perfeição do negócio e que competia à apelante promover e executar para bem cumprir as obrigações a que se vinculara, não defraudando as expectativas dos apelados.
- Tendo promovido e patrocinado a celebração de contratos de prestação de serviço e de manutenção e de contratos-promessa de exploração das fracções na mesma altura em que promoveu a celebração dos contratos-promessa de compra e venda, assumindo a responsabilidade pela conclusão das obras e do empreendimento turístico até Abril de 2004, a apelante não se podia limitar a celebrar as escrituras de compra e venda, um ano após a data prevista para a conclusão da obra, sem cumprir nenhuma das obrigações acessórias a que estava vinculada.
- A apelante, celebrando a escritura muito tempo depois da data prevista para a conclusão e não cumprindo as suas obrigações complementares acessórias, deixando o empreendimento turístico inacabado, por licenciar, sem piscina, sem jardins, sem clube social, com montes de areia e tapumes e sem condições para a sua exploração turística por parte dos adquirentes, falhou o cumprimento integral das suas obrigações, constituiu-se em mora, tornou-se responsável pelos prejuízos causados aos apelados e, por isso mesmo, obrigada a indemnizá-los.
- Não ocorreu qualquer erro de interpretação ou aplicação dos artigos 804°, 805° ou 879° do Código Civil.
2.
As instâncias deram como provados os seguintes factos:
- A aquisição do direito real de propriedade sobre as fracções autónomas designadas pelas letras A e B, correspondentes ao rés-do-chão e ao primeiro andar do prédio urbano designado por lote nove, situado em ..., Freguesia do Carvoeiro, Concelho de Lagoa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lagoa (Algarve), sob o número 1.234, encontra-se inscrita nessa mesma Conservatória na titularidade dos AA. (inscrição G-l Ap.l1/280405).
- Em 21 de Agosto de 2002, D.C.G.-Direcção, Controle e Gestão, Lda., como primeiro outorgante, e AA, como segundo, declararam ajustar entre si o acordo de fls. 44 (doc. 4), por meio do qual declararam: a primeira declarou prometer vender ao segundo e este declarou prometer comprar-lhe a fracção autónoma correspondente ao rés-do-chão da moradia em banda a edificar no lote 9, na Urbanização CC Club Carvoeiro, sito no ..., Freguesia do Carvoeiro, Concelho de Lagoa, pelo preço de € 118.500,00.
- Foi então acordado que a escritura de compra e venda será outorgada no mês seguinte à obtenção da licença de habitabilidade que se prevê para o 1º trimestre de 2004.
- Em 21 de Agosto de 2002, D.C.G.-Direcção, Controle e Gestão, Lda., como primeiro outorgante, e AA, como segundo, declararam ajustar entre si o acordo de fls. 50 (doc.5), por meio do qual declararam: a primeira declarou prometer vender ao segundo e este declarou prometer comprar-lhe a fracção autónoma correspondente ao primeiro andar da moradia em banda a edificar no lote 9, na Urbanização CC Club Carvoeiro, sito no ..., Freguesia do Carvoeiro, Concelho de Lagoa, pelo preço de € 134.500,00.
- Foi então acordado que a escritura de compra e venda será outorgada no mês seguinte à obtenção da licença de habitabilidade que se prevê para o 1º trimestre de 2004.
- Em 21 de Agosto de 2002, CC – Gestão Hoteleira, Lda., como primeiro outorgante, e AA, como segundo, declararam ajustar entre si o acordo de fls. 51 (doc. 6), sujeito, entre outras, às seguintes cláusulas:
Cláusula Primeira:
O segundo contratante celebrou nesta data um contrato-promessa de compra e venda respeitante à fracção autónoma correspondente ao R/C da moradia em banda a edificar no lote 9, na Urbanização CC Clube Carvoeiro.
Cláusula Segunda:
O presente contrato terá início no dia da escritura de compra e venda da fracção autónoma referida na cláusula anterior.
Cláusula Terceira:
1- A primeira outorgante compromete-se a prestar a expensas do Segundo Outorgante, e em relação à fracção autónoma referida na Cláusula anterior, e à urbanização em que a mesma está inserida, os seguintes serviços:
- Limpeza das ruas da urbanização.
- Limpeza e conservação dos espaços exteriores e jardins da urbanização.
- Recolha do lixo.
- Vigilância.
- Limpeza e conservação das piscinas da urbanização.
- Limpeza e conservação das instalações do Clube (lotes 58 e 59).
- Pintura exterior do apartamento de quatro em quatro anos a contar da data do início do presente contrato.
- Serviço de recepção e de gestão.
2 - Ao Segundo Outorgante é facultado o acesso e a utilização das zonas comuns do empreendimento – jardins e arruamentos – e ainda às instalações do Clube.
Cláusula Quarta:
1- O preço anual da prestação de serviços previstos na cláusula anterior é de € 1.000, 00 e deverá ser liquidado até ao dia 31 de Janeiro de cada ano.
2 - (...);
- À data da escritura de compra e venda da moradia (fracção autónoma) objecto do presente contrato o Segundo Contratante liquidará o valor devido relativo ao ano em curso. Para este efeito, será considerado o valor mensal de € 83,33, multiplicado pelo número de meses que decorrerão do dia 1 do mês seguinte até ao final do ano.
Cláusula Quinta:
1- A Primeira Contratante é livre de ceder os direitos e obrigações emergentes deste contrato a outra entidade (…)
- Em 21 de Agosto de 2002, D.C.G. – Direcção, Controle e Gestão, Lda., como primeira outorgante, e AA, como segundo outorgante, celebraram entre si uma adenda ao acordo referido em 40, constante de fls. 52, sujeita às seguintes cláusulas:
Cláusula Primeira:
A Primeira Outorgante vai levar a efeito a construção das instalações do Clube – Lotes 58 e 59 – da Urbanização acima identificada.
A data prevista para a conclusão das obras é o mês de Abril de 2004.
Cláusula Segunda:
A partir da data da entrada em vigor do Contrato de Prestação de Serviços e Manutenção, do qual a presente Adenda faz parte integrante, e até à data de conclusão das instalações mencionadas na Cláusula anterior, a Primeira Outorgante assume as obrigações do Segundo Outorgante constantes da Cláusula Quarta do mesmo contrato.
A CC – Gestão Hoteleira Lª aceita o ora estabelecido entre os outorgantes.
- Em 21 de Agosto de 2002, CC-Gestão Hoteleira, Lª, como primeiro outorgante, e AA, como segundo, declararam ajustar entre si o acordo de fls. 60 (doc.9), sujeito, entre outras, às seguintes cláusulas:
Cláusula Primeira:
O segundo contratante celebrou nesta data um contrato-promessa de compra e venda respeitante à Fracção autónoma correspondente ao 1º andar da moradia em banda a edificar no lote nº 9, na Urbanização CC Club Carvoeiro, sito no ..., freguesia de Carvoeiro, concelho de Lagoa (…);
Cláusula Segunda:
O presente contrato terá início no dia da escritura de compra e venda da fracção autónoma referida na Cláusula anterior.
Cláusula Terceira:
1- A primeira outorgante compromete-se a prestar a expensas do Segundo Outorgante, e em relação à fracção autónoma referida na Cláusula anterior, e à urbanização em que a mesma está inserida, os seguintes serviços:
- Limpeza das ruas da urbanização.
- Limpeza e conservação dos espaços exteriores e jardins da urbanização.
- Recolha do lixo.
- Vigilância.
- Limpeza e conservação das piscinas da urbanização.
- Limpeza e conservação das instalações do Clube (lotes 58 e 59).
- Pintura exterior do apartamento de quatro em quatro anos a contar da data do início do presente contrato.
- Serviço de recepção e de gestão.
2 - Ao Segundo Outorgante é facultado o acesso e a utilização das zonas comuns do empreendimento – jardins e arruamentos – e ainda às instalações do Clube.
Cláusula Quarta:
1 - O preço anual da prestação de serviços previstos na cláusula anterior é de € 1.000,00 e deverá ser liquidado até ao dia 31 de Janeiro de cada ano.
2 - (…)
3 - À data da escritura de compra e venda da moradia (fracção autónoma) objecto do presente contrato o Segundo Contratante liquidará o valor devido relativo ao ano em curso. Para este efeito, será considerado o valor mensal de 83,33 €, multiplicado pelo número de meses que decorrerão do dia 1 do mês seguinte até ao final do ano.
Cláusula Quinta:
- A Primeira Contratante é livre de ceder os direitos e obrigações emergentes deste contrato a outra entidade (...).
- Em 21 de Agosto de 2002, D.C.G. – Direcção, Controle e Gestão, Lda., como primeira outorgante, e AA, como segundo outorgante, celebraram entre si uma adenda ao acordo referido em 6°, constante de fls. 61, sujeita às seguintes cláusulas:
Cláusula Primeira:
A Primeira Outorgante vai levar a efeito a construção das instalações do Clube – Lotes 58 e 59 – da Urbanização acima identificada.
A data prevista para a conclusão das obras é o mês de Abril de 2004.
Cláusula Segunda:
A partir da data da entrada em vigor do Contrato de Prestação de Serviços e Manutenção, do qual a presente Adenda faz parte integrante, e até à data de conclusão das instalações mencionadas na Cláusula anterior, a Primeira Outorgante assume as obrigações do Segundo Outorgante constantes da Cláusula Quarta do mesmo contrato.
A CC-Gestão Hoteleira Lª aceita o ora estabelecido entre os outorgantes.
- Em 21 de Agosto de 2002, AA, como Primeiro Contratante, e CC-Gestão Hoteleira Lda., como Segunda, declararam ajustar entre si o acordo de fls. 53 (doc. 7) e sujeito, entre outras, às seguintes cláusulas:
Cláusula Primeira:
O Primeiro Contratante é promitente-comprador da fracção autónoma identificada no ponto 2 da Divisão 1 do presente contrato (fracção autónoma correspondente ao R/C da moradia em banda a edificar no lote 9, na Urbanização CC Clube Carvoeiro).
Cláusula Segunda:
Pelo presente contrato, o Primeiro Contratante promete ceder a exploração à Segunda Contratante, que promete aceitá-la, da fracção autónoma identificada no ponto 2 da Divisão 1 do presente contrato, nas condições constantes das cláusulas seguintes.
Cláusula Terceira:
O apartamento destina-se à exploração hoteleira ou de alojamento turístico.
Cláusula Quarta:
O prazo da cessão é de um ano, com início no dia 1 de Maio de 2004.
Cláusula Quinta:
1- O preço anual é o que consta do ponto 3.1 da Divisão 1 deste contrato e será pago conforme definido no ponto 3.2 da mesma Divisão 1 (Divisão 1- 3. Preço e condições de pagamento. 3.1 - Preço: € 5.140,00;3.2 - Condições de pagamento: o preço de cessão é pago anualmente sendo o pagamento devido um ano após o início da cessão).
2 - Quando a qualquer uma das Contratantes não convenha a continuação da sessão para além do prazo em curso, deverá avisar a outra, por carta registada, com, pelo menos, 6 (seis) meses de antecedência.
Cláusula Sexta:
1- (…)
2 - Para além dos descontos previstos no ponto anterior, o Primeiro Contratante poderá ocupar o apartamento objecto do presente contrato sem qualquer encargo:
- 14 Dias em época média ou baixa.
- A ocupação hoteleira do Primeiro Contratante, nos termos dos números 1 e 2 da presente Cláusula, beneficia de todos os serviços hoteleiros – limpeza, mudanças de roupa e apoio de serviços de manutenção e recepção – habitualmente fornecidos pela Segunda Contratante a todos os seus clientes e está sujeita a reserva e confirmação da mesma pela Segunda contratante em função da disponibilidade hoteleira.
Cláusula Sétima:
Enquanto durar a cessão ora contratada, serão da responsabilidade da Segunda Contratante as despesas comuns da urbanização definidas no Contrato de Prestação de Serviços e de Manutenção anexo ao presente contrato.
Cláusula Décima Primeira:
O local cedido é mobilado, constando o respectivo inventário de documento anexo a este contrato e que do mesmo faz parte integrante.
- Em 21 de Agosto de 2002, AA, como Primeiro Contratante, e CC-Gestão Hoteleira Lda., como Segunda, declararam ajustar entre si o acordo de fls. 56 (doc.8), sujeito, entre outras, às seguintes cláusulas:
Cláusula Primeira:
O Primeiro Contratante é promitente-comprador da fracção autónoma identificada no ponto 2 da Divisão 1 do presente contrato (fracção autónoma correspondente ao 1º andar da moradia em banda a edificar no lote 9, na Urbanização CC Clube Carvoeiro).
Cláusula Segunda:
Pelo presente contrato, o Primeiro Contratante promete ceder a exploração à Segunda Contratante, que promete aceitá-la, da fracção autónoma identificada no ponto 2 da Divisão 1 do presente contrato, nas condições constantes das cláusulas seguintes.
Cláusula Terceira:
O apartamento destina-se à exploração hoteleira ou de alojamento turístico.
Cláusula Quarta:
O prazo da cessão é de um ano, com início no dia 1 de Maio de 2004.
Cláusula Quinta:
1- O preço anual é o que consta do ponto 3.1 da Divisão 1 deste contrato e será pago conforme definido no ponto 3.2 da mesma Divisão 1 (Divisão 1-3. Preço e condições de pagamento.
3.1 - Preço: 6.180,00 €, 3.2 Condições de pagamento: o preço de cessão é pago anualmente sendo o pagamento devido um ano após o início da cessão).
2 - Quando a qualquer uma das Contratantes não convenha a continuação da sessão para além do prazo em curso, deverá avisar a outra, por carta registada, com, pelo menos, 6 (seis) meses de antecedência.
Cláusula Sexta:
1- (...);
Para além dos descontos previstos no ponto anterior, o Primeiro Contratante poderá ocupar o apartamento objecto do presente contrato sem qualquer encargo:
- 14 Dias em época média ou baixa.
- A ocupação hoteleira do Primeiro Contratante, nos termos dos números 1 e 2 da presente Cláusula, beneficia de todos os serviços hoteleiros – limpeza, mudanças de roupa e apoio de serviços de manutenção e recepção – habitualmente fornecidos pela Segunda Contratante a todos os seus clientes e está sujeita a reserva e confirmação da mesma pela Segunda contratante em função da disponibilidade hoteleira.
Cláusula Sétima:
Enquanto durar a cessão ora contratada, serão da responsabilidade da Segunda Contratante as despesas comuns da urbanização definidas no Contrato de Prestação de Serviços e de Manutenção anexo ao presente contrato.
Cláusula Décima Primeira:
O local cedido é mobilado, constando o respectivo inventário de documento anexo a este contrato e que do mesmo faz parte integrante (alínea J) da matéria assente);
- Em Setembro de 2002, deu entrada na Direcção-Geral do Turismo, enviado pela Câmara Municipal de Lagoa, um pedido de informação prévia sobre a alteração do Conjunto Turístico nº 15188, sito em ...-Carvoeiro, tendo aquela Direcção comunicado que, sob o ponto de vista turístico, nada tinha a opor à proposta de alteração do alvará de loteamento.
- Por referência a 18 de Abril de 2006, o “CC”, sito em ..., Freguesia do Carvoeiro, Concelho de Lagoa, não se encontrava classificado como empreendimento turístico.
- Os AA. não ocuparam os apartamentos aludidos.
- Os AA. não receberam quaisquer quantias pela exploração dos apartamentos.
- O A. expediu para a 2ª R., que a recebeu, a comunicação de fls. 83 (doc. 13), datada de 16.07.2004.
- O A. expediu para a 2ª R., que a recebeu, a comunicação de fls. 84 e seguintes (doe. 14), datada de 06.12.2005.
- Em 22 de Outubro de 2005, o A. recebeu uma comunicação da R. com o teor constante de fls. 87 (doc. 15).
- O ilustre advogado do A. enviou para a 1ª R., em 12.01.2006, a carta de fls. 88 e seguintes (doc. 16), que foi devolvida ao remetente com menção de desconhecido (doc. 17).
- O ilustre advogado do A. enviou para a 1ª R., em 25.01.2006, que a recebeu (doc. 19), a carta de fls. 94 (doc. 18).
- Em Março de 2006, o empreendimento “CC Clube Carvoeiro” tem a piscina e o Clube por construir, com os jardins inacabados e com montes de terra e tapumes.
- Em 5 de Abril de 2006, a 1ª R. enviou à A. a comunicação, com anexo, de fls. 111 e seguintes (doc. 33).
- A 1ª R. disponibilizou por dois dias, o seu empreendimento de Cabanas, para utilização de um familiar dos AA..
26° A 1ª R. disponibilizou os seus apartamentos aos AA., entre 30 de Dezembro e 2 de Janeiro de 2005, sem serventia e apoio hoteleiro.
- A tabela de preços 2005/2006 praticada pela 2ª R. é a constante de fls. 114 (doc. 34).
- Os AA. entregaram, em 2003, à 1ª R. o valor relativo ao mobiliário dos apartamentos.
- A segunda R. propôs ao A. que na mesma data em que fossem consigo celebrados os contratos-promessa de compra e venda, fossem também assinados dois contratos de prestação de serviços e de manutenção para cada uma das fracções prometidas adquirir e dois contratos-promessa de cessão de exploração, incidentes sobre as mesmas fracções.
- Todos os instrumentos aludidos foram preparados pelas RR. e dados a assinar ao A..
- Os acordos aludidos foram celebrados com o patrocínio da 2ª R..
- A 2ª R. comprometeu-se a ter o empreendimento turístico concluído, em Abril de 2004.
- A 1 1ª R. comprometeu-se a iniciar a exploração turística das fracções aludidas, em 1 de Maio de 2004.
- As partes acordaram que os acordos de prestação de serviços e de manutenção apenas teriam início no dia das escrituras de compra e venda das fracções autónomas.
- Sendo estipulado nos acordos de prestação de serviços que os mesmos teriam início aquando da celebração da escritura pública, nos acordos promessa de cessão de exploração contratual ficou estipulado que teriam início a 1 de Maio de 2004.
- A construção das fracções foi conclusa em Setembro de 2004.
- Os apartamentos referidos foram cedidos à 1ª R., em Março de 2005.
- A falta de classificação do empreendimento por parte da Direcção Geral do Turismo e a não atribuição de Licença de Utilização Turística provocam uma desvalorização de € 10.000,00 em cada um dos apartamentos.
- A situação provocada pelas RR., a sua falta de cooperação, o desinteresse que revelam, a impossibilidade de utilização dos apartamentos por parte dos AA., a falta de pagamento das quantias a que têm direito e a perspectiva de passarem mais três verões (2006 a 2008) sem poderem usufruir os apartamentos foi e é causa de imensas angústias e sofrimento dos AA., pela incerteza e desconforto que tal estado de coisas lhes provoca.
- Os apartamentos foram adquiridos com o produto de anos de trabalho, a maior parte passados longe de Portugal, como emigrantes.
3.
Quid iuris?
O que está em causa é apenas saber se a R. “D.C.G.” entrou em mora relativamente a obrigações assumidas para com os AA., sendo, por isso mesmo, responsável pelos prejuízos alegados e dados como provados.
A 1ª instância, em longa dissertação sobre a natureza jurídica dos contratos firmados entre AA. e R.-recorrente, acabou por concluir que as fracções que foram objecto dos contratos-promessa celebrados “fariam parte integrante de um empreendimento turístico”. E, daqui, partiu, apoiada em várias tiradas doutrinais, para a conclusão de que a R.-recorrente não cumpriu a obrigação acessória de obter o licenciamento, que permitisse aos AA. a exploração turística dos apartamentos comprados (“extrai-se, assim, a conclusão de que a ré D.C.G. se vinculou, também, à prestação acessória da obrigação principal, que era relevante na economia dos contratos, de tal forma que o seu incumprimento não pode deixar de ser visto como incumprimento dos próprios contratos-promessa de compra e venda das fracções”), chegando, mesmo, a invocar, em abono da sua posição, o preâmbulo do Decreto-Lei nº 167/97, de 04 de Julho, onde é afirmado que o objectivo do diploma é “tornar o promotor o primeiro responsável pelo cumprimento das regras respeitantes aos empreendimentos”. Foi, pois, esta via a encontrada para a responsabilização da R.-recorrente.
E, apesar de esta, na apelação, ter feito notar que a sua responsabilidade apenas deveria ser “medida” em função do que está contratualizado – obrigações de vendas de fracções aos AA., o que foi concretizado –, não podendo, portanto, ser responsabilizada nos termos em que o foi, o certo é, como dito, a Relação não ouviu as suas explicações, e acabou por concluir que “a recorrente comprometeu-se a vender as fracções dos autos em condições de serem exploradas na actividade turística em benefício dos recorridos. Aquela cumpriu a venda, mas não a prestação complementar de licenciamento que permitia a exploração contratualmente assumida”.
Ora bem.
O problema, o grande problema, que temos de resolver é, precisamente, o de saber em que medida a R.-recorrente pode ser responsabilizada pelos prejuízos sofridos pelos AA., decorrentes da não exploração turística dos apartamentos que compraram àquela. Dito de outra forma, saber se a R. se comprometeu, perante os AA. a obter o licenciamento turístico das fracções que vendeu.
Torna-se claro que se a resposta a esta questão vier a ser positiva, o caminho a trilhar está deveras facilitado, pois é certo que os AA. não têm, ainda hoje, em seu poder a dita licença e que, por via disso, sofreram prejuízos.
A obtenção da resposta exacta passa, natural e compreensivelmente, pela análise do que foi contratado entre as Partes.
Da análise dos contratos firmados entre AA. e a R.-recorrente nada mais decorre que esta se obrigou a vender duas fracções, logo que fosse obtida a respectiva licença de habitabilidade. Esta obrigação foi cumprida, pois os AA. são hoje os proprietários das fracções que foram objecto daqueles contratos-promessa, como se alcança das inscrições feitas no Registo Predial (cfr. fls. 29 e 30).
É bem certo que os AA. se obrigaram a respeitar o Regulamento da Urbanização e se comprometerem a celebrar contratos de prestação de serviços e de manutenção, os quais acabaram por ser feitos com a outra R., a “CC”.
É, ainda, verdade que na cláusula 3ª dos contratos-promessa que os AA. celebraram com a R. “CC” consta que os apartamentos se destinam à exploração hoteleira ou alojamento turístico.
Mas não se nos afigura correcto, do ponto de vista da hermenêutica, tirar a conclusão de que a R.-recorrente se comprometeu para com os AA. a obter a licença de exploração turística dos ditos apartamentos: é que nos contratos-promessa que celebraram estas Partes nada consta a este respeito.
Do facto de constar nos contratos-promessa e exploração celebrados entre AA. e a R. “CC” que os apartamentos se destinam àqueles fins específicos não permite, como é evidente, a conclusão de que a R.-recorrente se obrigou perante aqueles a obter a licença, junto das entidades competentes, que permitiria a sua utilização nos apontados termos.
Poder-se-á dizer que a R./recorrente se comprometeu a ter o empreendimento turístico concluído até Abril de 2004, certo que o “CC Resort”, em Abril de 2006, ainda não se encontrava classificado como empreendimento turístico.
Mas as perguntas (pertinentes) a fazer são estas: comprometeu-se perante quem? E como?
Não sabemos.
E não sabemos pela simples razão de que nada há nos autos que permita concluir que a R.-recorrente se comprometeu para com os AA. a obter as licenças que permitiriam a utilização dos apartamentos para os fins consignados … nos contratos de exploração que estes firmaram com a R. “CC”.
Temos, pois, como abusiva, em face do que ficou provado, a conclusão de que a R.-recorrente está numa situação de mora no cumprimento da obrigação acessória de obtenção da licença de utilização turística do empreendimento.
Ademais, não resulta minimamente da lei – seja do Decreto-lei nº 167/97, de 4 de Julho, seja de qualquer outro diploma legal – que seja obrigação do vendedor de fracções, situadas em local destinado a empreendimento turístico, obter a licença de exploração turística, a par das demais obrigações assumidas pelos contratos-promessa de venda das mesmas.
Aquele diploma legal, no seu artigo 24º, prescreve que “o funcionamento dos empreendimentos turísticos depende apenas de licença de utilização turística, …, a qual constitui, relativamente a esses empreendimentos, a licença prevista no artigo 26º do Decreto-Lei nº 445/91, de 20 de Novembro. E este último preceito legal, prescreve, no seu nº 1, que “o presidente da câmara municipal, a requerimento do interessado, emite o alvará de licença de utilização dos edifícios novos, reconstruídos, reparados, ampliados ou alterados, cujas obras tenham sido realizadas ao abrigo do competente alvará de licença de construção”.
Note-se que os AA. adquiriram as ditas fracções para habitação, nada os obrigando a explorar as mesmas do ponto de vista turístico, fosse por administração directa, fosse por cessão.
É claro, por outro lado, que os acordos celebrados entre os AA. e a R. “CC” foram preparados por ambas as RR. e assinados pelo A., sob o patrocínio da R.-recorrente.
Mas, “isso” do patrocínio reforça até a ideia de que a R.-recorrente em nada se obrigou no que diz respeito à obtenção da dita licença de utilização turística, em termos de se afirmar que isso constituía mesmo uma obrigação acessória dos contratos-promessa de compra e venda que celebrou com os AA..
Com efeito, a R.-recorrente propôs ao A. que, na mesma data em que fossem celebrados consigo os contratos-promessa de compra e venda, fossem também assinados dois contratos de prestação de serviços e de manutenção para cada uma das fracções prometidas adquirir e dois contratos-promessa de cessão de exploração, incidentes sobre as mesmas fracções (cfr. resposta dada ao quesito 1º).
E o facto de a aqui R./recorrente ter “apadrinhado” a celebração dos contratos que os AA. acabaram por celebrar com a R. “CC”, nomeadamente os contratos-promessa de cessão de exploração, não permite tirar outra ideia que não seja a de que o seu único intuito era apenas o de procurar uma solução rentável para o que prometeu vender e vendeu efectivamente. Mas, mais nada do que isso: nem, legitimamente, se pode falar aqui de união de contratos, como a recorrente pretendeu invocar em sua defesa.
E mesmo que se pudesse, não podemos olvidar que, nesse caso, os contratos nos surgiriam como autónomos e, por isso mesmo, a pedirem ambos a aplicação do regime próprio que lhes competisse (Antunes Varela, Das Obrigações em geral, Vol. I, 8ª edição, páginas 283 a 288, Mário Júlio de Almeida Costa, Direito das Obrigações, 9ª edição, páginas 342 e 343, Inocêncio Galvão Telles, Manual dos Contratos em Geral, páginas 397 a 401, e, desenvolvidamente, Pedro Pais de Vasconcelos, Contratos Atípicos, 2ª edição, 2009, páginas 218 a 226).
O facto de a recorrente ter dado o patrocínio à celebração dos contratos que os AA. prometeram celebrar com a R. “CC” mais aclara a ideia de que, com a celebração dos contratos-promessa de compra e venda a nada mais se obrigou do que vender as fracções, como, de resto, acabou por acontecer.
Partir daí para a violação de deveres laterais é cousa que se nos antolha como perfeitamente censurável.
É sabido, com efeito, que ao lado das obrigações principais, decorrentes da celebração de contratos, surgem ou podem surgir outras obrigações, sejam elas resultantes de deveres laterais ou acessórios, de puras expectativas, de direitos potestativos, sujeições ou ónus jurídicos.
As obrigações laterais ou acessórias” surgem-nos como o resultado do comprometimento das partes e ligadas ao cumprimento das obrigações principais, com estas coenvolvidas, estando muitas vezes na base de todo o desenvolvimento negocial, quiçá determinando-o (Antunes Varela, obra citada, página 73, Menezes Cordeiro, Da Boa Fé, I, página 73, Mário Júlio Almeida Costa, obra citada, página 63, Mota Pinto, Cessão da Posição Contratual, página 337, Pedro Pais de Vasconcelos, obra citada, páginas 401 a 410, Carneiro da Frada, Teoria da Confiança e Responsabilidade Civil, página 443, e Contrato e Deveres de Protecção, páginas 36 e seguintes, e António Pinto Monteiro, Erro e Vinculação Negocial, página 48).
A questão é, como dito e redito, saber se, no concreto, a R.-recorrente, através da celebração dos contratos-promessa de compra e venda, para além de vender as fracções aos AA., se comprometeu a colocar-lhes na mão a licença de utilização turística com vista a poderem auferir os ganhos resultantes da sua exploração.
Sem necessidade de grande esforço intelectual, podemos concluir que os contratos firmados entre o A. e a R. “CC” foram determinados por sugestão da R./recorrente, mas isso, repete-se, não permite concluir que os contratos-promessa que celebrou com aquele tinham, acessoriamente, lateralmente, subjacente a obrigação de esta tratar da licença de utilização turística, junto das entidades competentes para o efeito.
É que os compradores das fracções podiam mui bem optar entre o uso pessoal das fracções ou a procura de um rendimento, mediante um contrato de cessão de exploração, como, de resto, está bem explicado no documento junto a fls. 63, facto que é corroborado pelo teor do artigo 11º da petição inicial.
Nada, pois, os obrigava a destinar os apartamentos à utilização e exploração turística, podendo mui bem terem, antes, projectado os mesmos ao uso próprio.
O certo é que, no seguimento de tais promessas, de tal patrocínio, da R.-recorrente, os AA. acabaram por celebrar dois contratos-promessa com a R. “CC”, sendo um deles relativo à cessão de exploração dos apartamentos e outro respeitante a prestação de serviços e manutenção.
Que a celebração destes contratos-promessa com a R. “CC” surge, aos olhos de qualquer observador minimamente atento, como desenvolvimentos dos contratos-promessa de compra e venda outorgados com a R.-recorrente não se pode duvidar. Que de tal facto se possa concluir pela obrigação assumida por esta para com os AA./recorridos de alcançar a licença de exploração turística das fracções é que não nos parece.
Queremos com isto dizer que é perfeitamente normal, do ponto de vista negocial, que a R./recorrente, proprietária dos apartamentos, interessada na sua venda, tenha convencido os AA. da utilidade da compra, designadamente pela via da exploração turística, “oferecendo-se” até para arranjar quem poderia tratar-lhes do assunto, via cessão da exploração, como acabou por acontecer com a entrada em cena da R. “CC”.
Mas, isso não é suficiente para podermos dizer que a R.-recorrente se comprometeu, por qualquer forma, com os AA. na obtenção da dita licença de exploração turística.
Em reforço desta mesma ideia, é curioso reparar em dois pormenores deveras importantes:
1º - O artigo 82º do Código de Registo Predial, no seu nº 2, prescreve que na descrição genérica de prédios de empreendimentos turísticos classificados para fins turísticos deve constar essa circunstância. Acontece que da descrição junta aos autos nada consta a este respeito.
2º Em carta que os AA. dirigiram à R. “CC”, pela pena de seu ilustre advogado, avisaram-na de que tendo já outorgado os contratos de compra e venda” toda a responsabilidade pelo cumprimento do disposto nos contratos-promessa de 21 de Agosto de 2002 passou a ser da vossa inteira responsabilidade”, o que atesta bem o reconhecimento de que a R./recorrente é irresponsável pelos prejuízos alegados e decorrentes do incumprimento dos contratos promessa de cessão da exploração turística celebrados com aquela (cfr. docs. 16,17,18 e 19).
Em suma, não vemos, nem à luz do que consta dos contratos-promessa que a R.-recorrente celebrou com os AA., nem de qualquer disposição legal, que aquela haja violado qualquer dever (lateral/acessório) de obter a licença de exploração turística.
Por essa mesma razão, não podemos concordar com a premissa tirada pela Relação de Lisboa, segundo a qual a apelante, tendo embora cumprido a obrigação a que se comprometeu, vendendo as fracções aos AA., seus promitentes-compradores, não cumpriu “a prestação complementar de licenciamento que permitia a exploração contratualmente assumida”.
Vistas bem as cousas, a Relação de Lisboa deu por provado o que lhe competia patentear, que era, precisamente, saber se a R.-apelante tinha assumido a obrigação de obter o licenciamento turístico que permitisse a exploração dos apartamentos, tal-qualmente os AA. contratualizaram com a R. “CC”.
Tendo dado por adquirido o que efectivamente estava controvertido, a Relação, ao confirmar o julgado na 1ª instância, acabou por desvirtuar a verdade da realidade fáctica apurada.
O facto assinalado e dado como provado de que a R.-recorrente se comprometeu a ter o empreendimento concluído em Abril de 2004 (ponto nº 32 da matéria de facto dada como provada) não é, per se, suficiente, como vimos, para extrapolar a assumpção de qualquer outra obrigação assumida, à parte daquelas respeitantes às vendas e que foram, indiscutivelmente, cumpridas.
E, aqui chegados, vendo que a R.-recorrente, não incumpriu qualquer obrigação lateral, pela singela razão de que não assumiu nenhuma, não podemos deixar de contrariar a posição das instâncias, segundo a qual esta terá entrado em mora e, como assim, ter-se-ia tornado responsável pelos prejuízos sofridos pelos AA., por mor do incumprimento dos contrato de cessão de exploração celebrados com a R. “CC”.
Ao contrário do que defendem os recorridos, nas suas contra-alegações, não só não ficou provado que eles fizeram depender a celebração dos negócios firmados com a R.-recorrente da obtenção, por parte desta, entre outras, da obrigação de obtenção de licença de exploração turística, como, muito menos, que competia a esta, em face do contratualizado, obter tal documento junto das entidades competentes.
Como assim, ilegítimo se torna falar em mora da recorrente: ela cumpriu para com os AA.-recorridos as obrigações, todas as obrigações, que se comprometeu, perante eles, a honrar.
Procede, pois, a argumentação que a R.-recorrente, desde o início, vem defendendo, no sentido de ser isentada das responsabilidades assacadas pelos AA. com a propositura da presente acção.
4.
Concede-se a revista e condenam-se os recorridos no pagamento das custas devidas.
Supremo Tribuna de Justiça, aos 14 de Julho de 2009
Urbano Dias (relator)
Paulo Sá
Mário Cruz