Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 03B4389 |  |
PODERES DA RELAÇÃO
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA
MORA
PERDA DE INTERESSE DO CREDOR
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
RESTITUIÇÃO DO SINAL EM DOBRO
SINAL
PERDA
ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA
No conspecto esboçado, a omissão sub iudicio constitui mera irregularidade sem influência na decisão da causa, de modo algum traduzindo a arguida alteração ilegal da matéria de facto fora dos limites em que o artigo 712.º do Código de Processo Civil o permite;
II - Celebrado contrato-promessa de compra e venda de lote imobiliário livre de ónus e encargos, com sinal passado, o qual quedou incumprido, improcedem as pretensões indemnizatórias, fundadas no n.º 2 do artigo 442.º do Código Civil, de devolução do sinal em dobro, a dos promitentes compradores demandantes, e de perda do sinal, em reconvenção da ré promitente vendedora, uma vez que não há mora imputável a qualquer das partes;
III - Na verdade, o prazo contratual de celebração da escritura foi várias prorrogado por acordo das partes até ficar sem marcação de data, a obrigação a prazo converteu-se em obrigação pura, e não houve nova definição de data por acordo ou fixação judicial, conforme o n.º 2 do artigo 777.º do Código Civil, e os artigos 1456.º e 1457.º do Código de Processo Civil;
IV - Contudo, tanto os autores como a ré consideram findo o contrato-promessa na sua finalística vocação conducente à celebração da compra e venda, da qual ambas as partes abstraem na acção e na reconvenção, visando no presente processo tão-somente a indemnização pelo incumprimento moratório que reciprocamente se atribuem. Todavia, a ré recebeu dos autores a quantia de 29.013.000$000 a título de sinal, equivalente ao preço de uma alienação que não se verificou, o que tudo suscita a aplicação do instituto do enriquecimento sem causa (artigos 473.º e segs.), e a consequente condenação daquela a restituir aos demandantes a aludida soma, equivalente a 144.716,23 €, com juros legais a contar da citação, a tanto se resumindo a procedência da acção, e julgando-se improcedente a reconvenção;
V - É certo que a restituição com esse fundamento não fora equacionada pelos autores como objecto da acção, sequer a título subsidiário, estando, por conseguinte, vedada processualmente à sentença e ao acórdão recorrido, sob pena de excesso de pronúncia [artigo 668.º, n.º 1, alínea d), segunda parte, do Código de Processo Civil], a aplicação do regime do instituto, por mais imperiosa que se evidenciasse a sua adequação lógico-substantiva.
Nenhuma das partes - designadamente a ré - arguiu, todavia, a nulidade, a qual não é, por seu turno, susceptível de conhecimento oficioso pelo tribunal ad quem, estando o acórdão recorrido consequentemente transitado quanto ao conhecimento da falta;
VI - Para além, da mora que imputam à ré, carecem também de razão os autores quando sustentam inclusivamente ter havido incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte dela nos termos do artigo 808.º, pela circunstância, em primeiro lugar, de a terem notificado para a realização da escritura no prazo admonitório de 8 dias, sem que a mesma tenha sido outorgada, quando, em síntese, um semelhante prazo não deve ser considerado razoável na acepção do citado artigo, atendendo, nos condicionalismos ocorrentes, à insuficiência da própria comunicação e à exiguidade do prazo;
VII - Os autores carecem igualmente de razão ao pretenderem que o incumprimento definitivo da ré, à sombra do artigo 808.º, se teria devido, em segundo lugar, ao facto de os mesmos haverem perdido o interesse na prestação daquela.
Desde logo porque, excluída a verificação da mora da ré, inviabilizada resulta necessariamente a conversão da mora em incumprimento definitivo, termos entre os quais deve interceder um nexo causal.
Depois, consoante flui do mesmo normativo, porque não basta uma perda subjectiva de interesse na prestação, sendo indispensável que essa perda transpareça numa apreciação objectiva da situação, que se trate de uma perda objectiva e imediata daquele interesse, desideratos que a matéria de facto provada, diga-se em resumo, não permite, muito pelo contrário, afirmar.
I
1. "A" e esposa B, residentes no Estoril, instauraram na 9.ª Vara Cível da comarca de Lisboa, em 15 de Dezembro de 1998, contra C - Sociedade Imobiliária, S.A., com sede nesta cidade, acção ordinária tendente a verem reconhecido o incumprimento definitivo e culposo do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre as partes, em 24 de Maio de 1995, mediante o qual, pelo preço de 29.013.000$00, a solver em quatro prestações, aquela prometeu vender, livre de quaisquer ónus e encargos, e os autores comprar nestas condições o lote de terreno n.º 62 do loteamento que a ré empreendia na freguesia de Belas, melhor identificado nos autos (1) ..Em síntese, nos termos do contrato-promessa e de acordo adicional a este, a escritura de compra e venda deveria ser outorgada até 24 de Janeiro de 1996, e a sua não celebração por prazo superior a 30 dias sobre esta data, devido a razões não imputáveis aos autores, determinava o incumprimento definitivo do contrato pela ré e a restituição em dobro das quantias pagas, sem necessidade de qualquer decisão judicial.
Os autores pagaram as quatro prestações previstas e a escritura, várias vezes marcada e adiada por acordo das partes, ficou designada para 22 de Julho de 1996, mas os autores verificaram dias antes, que na minuta da escritura acabada de receber da ré constava afinal a menção de que sobre o imóvel prometido incidia um ónus de servidão de passagem e outro de servidão de aqueduto, quando a ré se tinha obrigado a vendê-lo livre de quaisquer ónus ou encargos.
Os autores pediram explicações à ré e desenvolveram-se nos dias subsequentes múltiplos contactos com o advogado desta sobre as diligências que a C estava desenvolvendo para a remoção dos ónus.
Nesses contactos, a situação era-lhes apresentada em vias de resolução, mas os autores sempre fizeram saber à ré a sua intenção de assegurar que no final do Verão de 1997 estivessem em condições de habitar a casa a edificar no terreno prometido, cuja construção deveria por isso iniciar-se antes da época das chuvas (artigo 52.º do petitório).
E nesta base foram acedendo aguardar pelo levantamento das servidões até ao final da 1.ª semana de Setembro de 1996, sempre dando conta ao advogado da ré dos «constrangimentos temporais» crescentes e do propósito que tinham em encontrar uma solução alternativa, caso a escritura não fosse outorgada até àquela data (artigo 53.º do mesmo articulado inicial).
Nada, porém, lhes tendo sido comunicado sobre a erradicação dos ónus até 11 de Setembro, os demandantes enviaram nesta data à ré uma carta registada com aviso de recepção, fixando-lhe o prazo de 8 dias para a realização da escritura de compra e venda do lote, livre de quaisquer ónus ou encargos, decorrido o qual considerariam o contrato-promessa definitiva e culposamente incumprido.
A ré respondeu por carta de 17 de Setembro, reconhecendo que era sua obrigação providenciar pela remoção das servidões, esperando que ainda no decorrer do mês de Setembro tal fosse concretizado.
Os autores concluíram que a ré já em Junho/Julho de 1995 teve conhecimento dos ónus sobre o terreno e só em Agosto de 1996 apresentou na Conservatória do Registo Predial de Sintra o primeiro requerimento visando a resolução do assunto.
Paralelamente, os autores começaram à procura de casa alternativa, como haviam comunicado ao advogado da ré, de cujos resultados o foram mantendo informado, vindo a descobrir em finais de Setembro uma moradia que especialmente lhes agradou, encetando negociações e apresentando uma proposta de compra em 11 de Outubro, seguida de contrapropostas até ser alcançada uma base de entendimento em 17 de Outubro.
Tratando-se de um negócio excepcional, apressaram-se os autores a que fosse celebrada a compra e venda, a qual teve lugar mediante escritura pública de 24 de Outubro de 1996, com o pagamento de 72.000 contos do preço no próprio acto.
No conspecto exposto, os autores endereçaram à ré a comunicação por carta registada com aviso de recepção e via telefax, de 18 de Outubro, na qual, fazendo o relato circunstanciado dos factos, reafirmam o incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte dela, manifestam a perda objectiva do interesse em contratar, e declaram pelas duas razões a resolução do contrato.
Propõem os autores nessa comunicação, conciliatoriamente, sem renunciarem a quaisquer direitos legais e contratuais, o pagamento pela ré de 45.000 contos como forma de pôr termo ao diferendo. Devendo a mesma, no caso de a proposta não ser aceite, considerar-se desde logo interpelada no sentido da devolução do sinal em dobro, a partir do dia 28 de Outubro.
Em 10 de Janeiro de 1997, já após a notificação para constituição do tribunal arbitral (2) ., a ré notificou os autores para a outorga da escritura no dia 28 do mesmo mês, por sinal ao mesmo tempo que procedia à nomeação do seu árbitro, tendo os demandantes representado a inutilidade do acto em face da resolução do contrato-promessa, mas comparecendo e exarando o termo de protesto junto com a petição inicial.
Nos termos expostos, à luz do direito que têm por aplicável, pedem os autores em suma a condenação da ré C a pagar-lhes a quantia de 58.026.000$00 - correspondente ao dobro das importâncias entregues a título de sinal, e por outro lado também equivalentes à totalidade do preço -, acrescida dos juros legais contados desde o dia 29 de Outubro de 1996, até integral pagamento, liquidando os vencidos à data da instauração da acção no montante de 12.336.487$00.
2. A panorâmica do litígio que vem de se esboçar tal como introduzido em juízo mediante 141 artigos de petição tornava-se indispensável, pese a extensão, ao bom entendimento da exposição subsequente.
E nessa base contestou a ré, por negação em parte da factualidade articulada, alegando que os ónus sobre o prédio prometido não se deviam a culpa sua, e que desenvolveu todos os esforços para rectificar a situação logo que dela teve conhecimento. Por outro lado, não há incumprimento definitivo, seja pela interpelação, de 11 de Setembro de 1996, seja por não haver perda objectiva do interesse dos autores, improcedendo totalmente a pretensão destes.
Deduz ademais o pedido reconvencional de perda do sinal, no montante de 29.013.000$00, com fundamento no incumprimento definitivo do contrato-promessa pelos autores, consubstanciado na recusa categórica dos mesmos à celebração da compra e venda em Janeiro de 1997.
3. Prosseguindo o processo os trâmites legais, veio a ser proferida sentença final, em 3 de Maio de 2002, que julgou a acção parcialmente procedente, condenando a ré a pagar aos autores o quantitativo de 144.716,23 € (correspondentes a 29.013.000$00), por enriquecimento sem causa, acrescido dos juros legais a contar da citação, improcedendo a reconvenção com a absolvição dos demandantes.
Apelaram os autores e a ré, sem sucesso, tendo a Relação de Lisboa negado provimento aos recursos em confirmação da sentença.
E do acórdão neste sentido proferido, em 27 de Março de 2003, interpõem ambas as partes as presentes revistas, sintetizando as respectivas alegações nas conclusões que seguidamente se reproduzem.
4. Eis, por conseguinte, as conclusões 1.ª a 20.ª da alegação de revista dos autores:
4.1. «Vem o presente recurso interposto do despacho que decidiu pela improcedência da apelação interposta a fIs. (...) pelos ora recorrentes. Nas decisões até ao momento proferidas, pelos tribunais de 1.ª instância e recorrido, quanto ao fundo da presente causa, a razão pela qual foram, naquelas, julgados improcedentes os pedidos formulados pelos autores é a de que estes teriam acordado com a ré. no adiamento sine die da data de celebração da escritura pública prometida, pelo que a obrigação de proceder a esta celebração se teria convertido em obrigação sem prazo com consequente necessidade de recurso ao processo especial de fixação de prazo (o que nunca aconteceu);
4.2. «No entanto, constitui firme entendimento dos autores que os factos provados não autorizam a referida conclusão da decisão recorrida, no sentido de que, por acordo das partes, a celebração do contrato definitivo ficou adiada sem marcação de nova data, aí se fundando, em termos essenciais, a razão da não conformação dos autores com essa mesma decisão;
4.3. «Na verdade, e em primeiro lugar, quando, no despacho de folhas 489 a 595, o tribunal de 1.ª instância, em sede de decisão sobre a matéria de facto nos termos do artigo 653.º do Código de Processo Civil (resposta ao ponto 45.º da base instrutória), veio dar como provado, em face da prova produzida, que ‘os autores e a ré acordaram, em que esta procedesse à rectificação dos registos das servidões mencionadas na minuta de escritura, antes da celebração da mesma escritura’, mas sempre ‘sem prejuízo do apurado quanto aos factos 15, 16 e 17’ [sic], na decisão recorrida toma-se como pressuposto fáctico da mesma decisão, pura e simplesmente, que ‘os autores e a ré acordaram em que esta procedesse à rectificação dos registos das servidões mencionadas na minuta de escritura, antes da celebração da mesma escritura’ (ponto 4.1.88.);
4.4. «Omite-se assim, na enunciação dos pressupostos de facto considerados para efeitos de decisão recorrida, a parte final da referida resposta ao ponto 45.º da base instrutória, onde se ressalvava o provado quantos aos factos 15, 16 e 17 (pontos 4.1.61., 4.1.62. e 4.1.63. do relatório de facto da decisão recorrida), coincidentes precisamente com a referência expressa, sempre comunicada pelos autores à ré, de que a celebração da escritura nunca poderia ocorrer após o termo da primeira semana de Setembro e que este constituía o prazo limite até ao qual os autores acediam esperar pelo levantamento dos ónus registados sobre o imóvel prometido vender livre de ónus e encargos;
4.5. «Deste modo, aquela conclusão da decisão recorrida quanto à existência de um adiamento sine die da data de celebração da escritura prometida assenta exclusivamente na existência de uma divergência relevante entre a decisão proferida, nos termos ao artigo 653.º do Código de Processo Civil, em sede de julgamento da matéria de facto e os pressupostos de facto assumidos na decisão recorrida, no que respeita à resposta ao ponto 45.º da base instrutória e ao que consta do correspondente ponto 4.1.88. da decisão recorrida;
4.6. «Em conclusão, não podem os autores conformar-se com uma decisão que toma como pressuposto fundamental que os autores e a ré acordaram no adiamento sine die da data de celebração da escritura pública quando:
a) por um lado, o único argumento que poderia ser alegadamente invocado nesse sentido é o de que, por ocasião do acordo cuja existência foi considerada provada no facto 4.1.88., não existe referência a qualquer limite temporal até ao qual a escritura pública deveria ser outorgada; e
b). por outro lado, tal ausência de referência a um qualquer limite temporal se deve, única e exclusivamente, à circunstância de o tribunal recorrido ter optado por suprimir, sem que nada o justificasse, a parte final da resposta ao ponto 45.º da base instrutória, onde resultava claramente expressa a referência expressa a essa mesma limitação temporal;
4.7. «Aquela supressão/divergência, traduzida na modificação da matéria de facto assente aquando da decisão da matéria de facto pelo tribunal recorrido, fora dos casos em que tal lhe é permitido nos termos limitados do artigo 712 do Código de Processo Civil, constitui causa de nulidade da decisão recorrida, nos termos do artigo 668.º do mesmo Código (aplicável ex vi o artigo 716), devendo a mesma nulidade ser conhecida e decidida pelo Supremo Tribunal de Justiça;
4.8. «Deste modo, e porque o Supremo Tribunal de Justiça - uma vez declarada a competente nulidade e feita a consequente reparação da matéria de facto - se encontra munido de todos os elementos necessários à decisão da presente causa, deve o mesmo Supremo Tribunal de Justiça, na decisão da presente causa, dar como assente que o ‘acordo’ a que se refere o ponto 4.1.88 - a considerar como pressuposto de facto essencial àquela decisão - assume um conteúdo conforme ao que, em face da prova efectivamente produzida, lhe foi atribuído no julgamento da matéria de facto, nos termos do artigo 653.º do Código de Processo Civil;
4.9. «Ou seja, deve o Supremo Tribunal de Justiça decidir a presente causa assumindo como pressuposto que ‘os autores e a ré acordaram em que esta última procedesse à rectificação dos registos das servidões mencionadas na minuta de escritura, antes da celebração daquela, escritura, sem prejuízo de que aquelas rectificações e celebração deveriam sempre verificar-se até ao final da primeira semana de Setembro’ e não, conforme o fez a decisão recorrida, que os autores e a ré acordaram no adiamento sine die da outorga da escritura por forma a permitir à ré que procedesse à rectificação dos registos das servidões mencionadas na minuta de escritura, antes da celebração desta;
4.10. «Caso o Supremo Tribunal de Justiça entenda que aquela correcção excede os seus poderes de cognição, o que só por cautela se concebe, deverá o mesmo Tribunal, pelas mesmas razões antes aduzidas, mandar baixar o processo, a fim de se fazer a reforma da decisão anulada, nos termos do número 2 do artigo 731.º do Código de Processo Civil;
4.11. «No entanto, mesmo que se restrinja a matéria dada por assente nos termos expressos e limitados do facto 4.1.88 da decisão do tribunal de 1.ª instância (posteriormente retomado pela decisão agora recorrida) ao simples acordo das partes quanto a que a ré promovesse o cancelamento dos ónus registados em momento anterior à outorga da escritura pública, a decisão recorrida não poderá (ainda assim) deixar de ser revogada, tendo em conta que, compaginando este facto com os demais factos dados por provados e com os critérios legais de interpretação das declarações negociais constantes do n.º 1 do artigo 236.º do Código Civil, nunca poderia aquele acordo valer com o sentido de que os autores tinham aceite o adiamento sine die da outorga da escritura pública prometida, conforme constitui pressuposto essencial da decisão agora recorrida;
4.12. «Com efeito, seguindo os imperativos legais impostos pelo artigo 236.º na interpretação das declarações negociais, o que se pode concluir do acordo dado como provados nos termos do facto 4.1.88. (mesmo desconsiderando a sua divergência substancial relativamente ao elemento processual de que deriva e com o qual se deveria manter conforme isto é, a resposta ao ponto 45.º da base instrutória) é que:
a) a ré, para todos os efeitos, reconheceu que (i) a existência dos ónus era um elemento bastante para impedir a celebração da escritura na data marcada; e que (ii) impendia sobre a mesma ré a consequente obrigação de promover o cancelamento prévio dos mesmos ónus;
b) se a declaração dos autores de que a ré deveria proceder ao levantamento dos ónus antes da celebração da escritura pública deve (nos termos do n.º 1 do artigo 236.º do Código Civil) valer com o sentido que a ré, em função do conhecimento específico que tinha dos propósitos dos autores, deveria dela deduzir, parece que nunca a ré, que sempre tinha sido informada/advertida dos constrangimentos temporais a que os autores se encontravam sujeitos (factos 4.1.50. e 4.1.61. a 4.1.63. da decisão recorrida), poderia ter razoavelmente concluído que os autores a tinham liberado da obrigação de cumprimento de um qualquer prazo;
c) quando ficou provado que os autores foram acedendo em esperar até ao final da primeira semana de Setembro da 1996 para levantamento das servidões de passagem e aqueduto (factos 4.1.61. a 4.1.63.), em ordem à celebração da escritura pública, nos termos contratados, do que se trata é da definição - nos termos do artigo 808.º, n.º 2, do Código Civil -, de um prazo (superior, em mais de 15 dias, àquele prazo de 30 dias a que os autores se encontravam obrigados nos termos do contrato promessa celebrado - 4.l.6.), destinado à purgação da mora pela ré (prazo admonitório) e não de uma qualquer modificação consensual do contrato-promessa celebrado;
4.13. «Assim, os factos provados demonstram que a ré se constituiu em mora, pelo menos, desde que se verificou que, na data de mútuo acordo aprazada para o efeito (22 de Julho de 1996), não estava em condições de cumprir o contrato-promessa celebrado, uma vez que o imóvel prometido vender se encontrava onerado e a sua promessa era a de o vender livre de ónus e encargos;
4.14. «Na sequência, os factos ilustram que foi concedido à ré um prazo admonitório até final da primeira semana de Setembro de 1996 para que a ré. levantasse os ónus incidentes sobre os imóveis e, consequentemente, pudesse celebrar o contrato prometido nos termos acordados;
4.15. «Não tendo procedido ao levantamento dos ónus e à celebração do contrato prometido, nem no prazo admonitório inicialmente acordado, nem no prazo suplementar de oito dias que lhe foi fixado pelos autores, nem sequer (finalmente ainda) no prazo suplementar até ao final do mês de Setembro solicitado pela própria ré aos autores como medida do que era razoável pedir a estes, a ré incumpriu definitivamente o contrato o que deve ser declarado pelo Tribunal;
4.16. «O prazo admonitório concedido, de cerca de um mês e meio, depois prolongado por mais uma semana pelos autores e por mais 15 dias a solicitação da própria ré, era manifestamente razoável, o que resulta desde logo de:
a) Ser muito superior ao prazo que as partes haviam contratualmente estabelecido, ao prever, aquando da celebração do contrato--promessa em apreço, que a não celebração da escritura na data acordada, por razões não imputáveis aos autores e por período superior a 30 dias, determinaria o incumprimento definitivo do contrato-promessa pela ré, implicando a restituição em dobro das quantias pagas, sem necessidade de qualquer decisão judicial nesse sentido;
b) ter sido aceite pela própria ré, conforme o demonstra, à exaustão, a matéria de facto dada como provada e, em especial, a carta desta mesma ré de 17 de Setembro de 1996 (facto 4.1.27.);
c) o termo final do prazo admonitório ter acabado por ser fixado pela própria R., na sua referida carta de 17 de Setembro, quando esta apela à compreensão e à razoabilidade dos autores para que estes esperem até ao final do mês de Setembro;
d) Não pode deixar de ser devidamente valorado (e veementemente censurado), também a este propósito, o comportamento da ré que, sabendo da existência dos ónus desde Junho/Julho de 1995, opta por nada fazer no sentido de proceder ao seu cancelamento ; esconde aos autores a existência daqueles e, mais grave ainda, exige destes o pagamento do preço como se estivesse em condições de celebrar a escritura prometida - ou seja, tivesse a ré actuado em termos conformes aos .imperativos da boa fé (artigo 762.º do Código Civil) não teria certamente chegado a Julho de 1996 com esta situação por resolver, em claro prejuízo do interesse dos autores;
4.17. «Dos factos provados resulta ainda que, à data em que a ré se colocou em posição de poder cumprir o contrato, já os autores se haviam comprometido, em conformidade com a posição que sempre haviam assumido e comunicado à ré, com uma solução alternativa e tinham, portanto, perdido o interesse, em termos objectivos e definitivos, na prestação devida à ré;
4.18. «Nestes termos, impõe-se a conclusão de que o contrato-promessa foi definitivamente incumprido pela ré, com qualquer um dos dois fundamentos apresentados no artigo 808.º, n.º 2, do Código Civil, pelo que esta se encontra obrigada à devolução, aos autores, do sinal em dobro, nos termos do artigo 442.º do Código Civil, o que ora se requer para todos os efeitos legais;
4.19. «A bondade dos argumentos supra, além de profusamente atestada pela globalidade da matéria de facto dada como provada, é ainda reforçada pela. confirmação implícita da mesma pela própria ré, o que razoavelmente se deduz da sua carta de 17 de Setembro de 1996 (facto 4.1.27.);
4.20. «A decisão recorrida violou, pois, os artigos 653.º, 659.º, 666.º, 668.º, 712.º e 716.º do Código de Processo Civil, e ainda os artigos 236.º, 405.º, 442.º, 762.º, 777.º, 804.º, 805.º e 808.º do Código Civil.»
A ré contra-alega em refutação da argumentação sumariada, pronunciando-se pela improcedência da revista dos autores e o provimento da sua.
5. Neste sentido, as 23 conclusões A a W da alegação de revista da ré - que reproduzem, aliás, literalmente as conclusões da alegação de apelação, com ligeiros retoques discursivos, e o aditamento apenas das duas conclusões U e V - vêm, por seu turno, libeladas como segue:
5.1. «A recorrente C concorda inteiramente com o tribunal da Relação de Lisboa, na parte em que adere à sentença de 1.a instância e, consequentemente, considera que:
- ‘(...) por acordo entre as partes a celebração do contrato definitivo ficou adiada sem marcação de nova data (...)’;
- ‘(...) pelo que, a obrigação - que anteriormente era a prazo - se converteu numa obrigação pura (o que conduz, e porque não temos o estabelecimento de um prazo, à fixação do mesmo ou por acordo das partes ou por fixação judicial, nos termos do artigo 777, n.° 2, do Código Civil) (...)’;
- ‘(...) esse acordo entre autores (recorridos Câmara Pestana) e ré (recorrente C) não existiu (...)’;
- ‘(...) a solução teria, pois, sempre que passar pela interpelação judicial, por via do processo previsto no artigo 1456.° do Código de Processo Civil (...)’;
5.2. «Mesmo que não tivesse ficado consagrada a aplicação do n.° 2 do art. 777 do Código Civil, seria sempre aplicável à situação sub judice o n.° 2 do artigo 907.° do mesmo Código, que também obriga à fixação judicial de prazo no caso de cancelamento de registo de ónus ou limitações existentes, em caso de falta de acordo entre as partes;
5.3. «Ora, a recusa dos recorridos Câmara Pestana começou por se fundamentar no registo de ónus de servidão de aqueduto e de passagem sobre o lote de terreno prometido vender;
5.4. «Como esses ónus não existiam, a recorrente C tratou de promover a sua rectificação no registo predial competente, que ficou concluída em 23 de Outubro de 1996, com efeitos retroactivos;
5.5. «Assim sendo, os recorridos Câmara Pestana estavam obrigados a requerer ao tribunal a fixação de prazo para a recorrente C remover - ou rectificar -, à sua custa, os ónus registados sobre o lote de terreno prometido vender, não podendo, na falta de acordo, fixar unilateralmente o prazo de oito dias através da carta recebida em 12 de Setembro de 1996;
5.6. «Por outro lado, a recorrente C não pode concordar com a parte do acórdão recorrido que ao aderir à sentença proferida pelo tribunal de 1.a instância conclui pela desconsideração do incumprimento definitivo dos recorridos Câmara Pestana;
5.7. «Em abono da tese do incumprimento definitivo dos recorridos Câmara Pestana citámos atrás doutrina e jurisprudência que, em resumo, considera que a declaração de incumprimento que seja certa, séria e segura e que revele uma vontade inequívoca, categórica e definitiva de não querer cumprir configura uma declaração antecipada de não cumprir, a qual tem consequências jurídicas imediatas, como, por exemplo, a aplicação de todos os remédios ou sanções previstos contra o incumprimento;
5.8. «Os factos dados como provados na sentença de 1.a instância e confirmados pelo acórdão ora recorrido, que apontam para a existência de várias declarações de incumprimento inequívocas, certas, sérias e seguras dos Recorridos Câmara Pestana, que foi confirmada com a sua recusa em outorgar a escritura pública notarial de compra e venda do lote de terreno prometido, não podem merecer qualquer dúvida quanto às intenções dos recorridos Câmara Pestana e do seu valor jurídico;
5.9. «A notificação feita pela recorrente C em 10 de Janeiro de 1997, para a realização da escritura em 28 de Janeiro, constituiu apenas uma última tentativa para trazer os recorridos Câmara Pestana à razão, já com as declarações anteriores a qualificarem uma situação de incumprimento definitivo por parte dos recorridos Câmara Pestana;
5.10. «De acordo com toda a doutrina e jurisprudência citadas, a sentença recorrida violou assim os artigos 798.° e 801.° do Código Civil, ao não considerar a conduta dos recorridos Câmara Pestana como incumprimento definitivo, não sendo por isso necessária qualquer notificação por parte da recorrente C através do processo de fixação judicial de prazo, nos termos do n.° 2 do artigo 777.° ou n.° 2 do artigo 907° do Código Civil e artigo 1456.° do Código de Processo Civil;
5.11. «A execução dos remédios ou sanções legais aplicáveis ao incumprimento definitivo, neste caso, consiste na perda do sinal e reforços de sinal entregues pelos recorrentes Câmara Pestana à recorrente C, de acordo com o disposto no n.° 2 do art. 442.° do Código Civil;
5.12. «A recorrente C não pode também concordar com a parte do acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, que ao aderir à sentença do tribunal de 1.a instância aplica o regime do enriquecimento sem causa ao caso sub judice;
5.13. «Por razões óbvias, se for devidamente considerada a situação de incumprimento definitivo dos recorridos Câmara Pestana atrás defendida, fica desde logo afastada a figura do enriquecimento sem causa e a consequente obrigação de restituir, porque o enriquecimento da recorrente C não é ilegítimo, nem injustificado e sem motivo; trata-se apenas do pagamento de uma indemnização devida (perda do sinal);
5.14. «Por outro lado, se este entendimento não vingar, o que só como hipótese académica se configura, sem se conceder, nunca seria aplicável a tese do enriquecimento sem causa, nos termos do regime definido no artigo 475.° do Código Civil, que isenta da obrigação de restituir aqueles casos em que, ‘(...) ao efectuar a prestação, o autor sabia que o efeito com ela previsto era impossível ou se, agindo contra a boa fé, impediu a sua verificação’;
5.15. «Esta previsão legal configura uma verdadeira situação de tu quoque, impedindo aquele que viola uma norma de a executar em seu benefício;
5.16. «Para esse efeito, temos que demonstrar que estamos, de facto, perante uma flagrante conduta de má fé dos recorridos Câmara Pestana, por terem impedido a verificação do efeito visado no contrato-promessa de compra e venda em causa, ou seja, a realização da escritura pública notarial de compra e venda que a recorrente C pretendia realizar e chegou mesmo a marcar;
5.17. «A demonstração dessa conduta foi dada como provada na sentença de 1.a instância e confirmada pelo acórdão ora recorrido, tendo sido atrás elencados os factos considerados inequívocos e mais relevantes;
5.18. «E, da análise desses factos e da sua cronologia, resulta que os recorridos Câmara Pestana tudo fizeram para impedir a realização da escritura pública de compra e venda do lote de terreno prometido com a recorrente C, mas apenas a partir da data em que encontraram uma casa de habitação maior, melhor e pronta a habitar, em local mais valorizado (Estoril) e por preço mais baixo (72.000.000$00), tendo em conta que ao preço do lote de terreno prometido (29.013.000$00) acresceria o preço da construção de uma moradia com 479m2;
5.19. «Corno os recorridos Câmara Pestana agiram de má fé, inviabilizando a celebração da escritura pública notarial de compra e venda do lote de terreno prometido, não pode proceder a obrigação de restituir, pelos motivos consignados no artigo. 475.° do Código Civil (fórmula tu quoque), em flagrante consonância, aliás, com o exemplo clássico do passeio não realizado por obstaculização de quem havia previamente pago para a sua realização;
5.20. «O recorridos Câmara Pestana nada teriam perdido se tivessem aguardado pela conclusão do processo de rectificação do registo dos ónus de servidão de aqueduto e de passagem, de que sempre estiveram a par, tendo até em consideração que a recorrente C os tinha autorizado a avançar com o projecto de licenciamento da moradia em 7 de Maio de 1996 e que o mesmo só foi aprovado pela câmara municipal de Sintra em 11 de Dezembro de 1996, quase dois meses após a rectificação do registo daqueles ónus, em 23 de Outubro de 1996;
5.21. «Aliás, regularizado o problema registal e tendo os autores pago integralmente o lote, assim como liquidado a respectiva sisa, a alegação por estes efectuada de perda do interesse no contrato e a recusa de o cumprir foi objectivamente irrazoável e, de facto, injustificada, pois a celebração do contrato não implicava para eles qualquer encargo adicional e sempre poderiam efectuar algum lucro com a eventual revenda do mencionado lote;
5.22. «De facto, a opção de peticionar judicialmente o dobro da quantia paga a título de sinal, além de configurar uma violação da regra de conduta de boa fé, nomeadamente através de uma clara tentativa de locupletamento ilícito à custa da ré, denuncia uma falta de critério na forma como os próprios autores escolheram acautelar os seus interesses, pela qual só eles foram responsáveis;
5.23. «Por esses motivos, a sentença de 1.a instância e o acórdão recorrido violaram o disposto no art. 475.° do Código Civil, ao aplicar a figura do enriquecimento sem causa ao caso sub judice.»
Contra-alegam por seu lado os autores, contrariando os argumentos expendidos e pugnando pela improcedência do recurso da ré à luz do mérito do seu próprio recurso.
6. Flui das conclusões tanscritas, à luz da fundamentação da decisão em recurso, que os objectos das duas revistas, interpenetrando-se em larga medida numa dialéctica de sinais contrários, consiste fundamentalmente - além da questão factual, por assim dizer, suscitada nas conclusões 1.ª/10.ª da alegação de revista dos autores, que subsequentemente se abordará com prioridade - no problema de saber se o contrato-promessa restou definitivamente incumprido por forma imputável a alguma ou ambas as partes, e suas consequências, implicando a resolução em especial das seguintes questões: a) validade ou eficácia da interpelação admonitória dos autores à ré, de 11 de Setembro de 1996, na perspectiva do artigo 808.º do Código Civil; b) perda do interesse dos autores na prestação da ré para efeitos do mesmo normativo; c) significado da interpelação da ré aos autores para celebrarem a escritura de compra e venda em Janeiro de 1997; d) verificação dos pressupostos substantivos da obrigação de restituição da ré por enriquecimento sem causa.
II
1. A Relação considerou assente a matéria de facto dada como provada na 1.ª instância, em relevante medida aliás descrita no intróito, para a qual, não impugnada e devendo aqui manter-se inalterada, desde já se remete, nos termos do n.º 6 do artigo 713.º do Código de Processo Civil, sem prejuízo de alusões pertinentes.Respeita, todavia, ao conspecto factual assim definido a questão equacionada nas conclusões 1.ª/10.ª da alegação dos autores, interessando por isso examiná-la antes da abordagem da decisão recorrida.
1.1. Vejamos.
O quesito 45.º do questionário, cuja redacção os autores transcrevem na 3.ª conclusão in fine - «Os autores e a ré acordaram em que esta procedesse à rectificação dos registos das servidões mencionadas na minuta de escritura, antes da celebração da mesma escritura?» -, foi considerado provado no julgamento de facto da 1.ª instância, com a menção «sem prejuízo do apurado quanto aos factos 15, 16 e 17» (fls. 490).
E o teor do quesito 45.º foi vertido no ponto 4.1.88 dos factos assentes descritos na sentença.
Percorre-se, contudo, este elenco, e nele não figura essa menção, maxime no respectivo ponto de facto 4.1.88. da sistemática do julgado, como se esperaria.
Precise-se, no entanto, que a factualidade por aquela forma ressalvada pelo julgador de facto - os factos 15, 16 e 17 - constava dos quesitos com os mesmos números do questionário, cuja redacção reproduz inclusive alegações dos artigos 52.º e 53.º da petição inicial dos autores há pouco referidas no intróito (cfr. supra, I, 1.):
Quesito 15.º
«Pela parte dos autores, nos vários contactos havidos com a ré, sempre estes fizeram saber a esta que era sua intenção assegurar que no final do Verão de 1997 estivessem em condições de habitar a casa a construir sobre o terreno prometido comprar e vender e que a construção se deveria iniciar antes da época das chuvas?Quesito 16.º
Quesito 17.º
Ora, os três quesitos foram também dados como provados na 1.ª instância e enquanto tais acolhidos literalmente no catálogo de factos assentes enunciado na sentença, aceite pela Relação de Lisboa, respectivamente sob os pontos de facto 4.1.61., 4.1.62. e 4.1.63.
Pois bem. Pretendem não obstante os autores recorrentes que a supressão no ponto 4.1.88. da menção da parte final da resposta ao correlativo quesito 45.º, traduz alteração da matéria de facto fora dos limites em que o artigo 712.º do Código de Processo Civil o permite, conduzindo a que a decisão recorrida, abstraindo daquela limitação, tomasse como seu pressuposto fundamental «que os autores e a ré acordaram no adiamento sine die da data de celebração da escritura pública».
Numa palavra. O acórdão recorrido estaria incurso em nulidade sancionada pelo artigo 668.º, que o Supremo Tribunal deve agora conhecer e declarar, dando como adquirido que o acordo a que se refere o ponto de facto 4.1.88. tem um conteúdo limitado nos termos da aludida resposta, ou, caso entenda que a correcção extravasa dos poderes de cognição do tribunal de revista, mandar baixar o processo para reforma da decisão anulada nos termos do n.º 2 do artigo 731.º
1.2. Nada nos custa por ser de justiça reconhecer o fundo da razão que assiste aos recorrentes, devendo, porém, balancear-nos dentro dos parâmetros e limites de razoabilidade adequados ao nível processual da aporia suscitada.
Observaríamos por isso, nuclearmente, que a remissão exarada na resposta ao quesito 45.º para os factos constantes dos quesitos transcritos há instantes carece verdadeiramente de autonomia no tema da prova, assumindo, se não se erra, um carácter de simples prevenção ao julgador do direito, que sempre de resto estaria obrigado, em ponderação integrada da matéria de facto, a considerar os aludidos factos na decisão da causa. Mesmo na falta da prudencial menção.
E sucede até que a sentença da 9.ª Vara Cível não se julgou dispensada de os sopesar, ao referir que a ré bem conhecia os «constrangimentos temporais dos autores», citando explicitamente os pontos de facto em apreço «4.1.61., 4.1.62. e 4.1.63.», em rejeição da tese do incumprimento definitivo dos demandantes por ela sustentada.
No conspecto esboçado, a omissão sub iudicio constitui se bem julgamos mera irregularidade sem influência na decisão da causa, de modo algum traduzindo alteração ilegal da matéria de facto.
Os próprios recorrentes não especificam qual das alíneas do artigo 668.º teria sido infringida - e não seria menor a nossa hesitação na qualificação da situação como alguma das nulidades tipificadas no preceito.
Improcedem, por conseguinte, as conclusões 1.ª a 10.ª da revista dos autores.
2. Posto isto, a partir da factualidade provada, considerando o direito aplicável, a 9.ª Vara Cível julgou a acção como sabemos parcialmente procedente com base no enriquecimento sem causa, veredicto que a Relação de Lisboa confirmou praticamente por remissão, nos termos do artigo 713.º, n.º 5, do Código de Processo Civil.
2.1. Assim, numa primeira vertente, considerando primacialmente o regime de inadimplemento de contrato-promessa havendo sinal passado, emergente do artigo 442.º, n.º 2, do Código Civil, e normativos gerais acerca do cumprimento das obrigações concorrendo no caso concreto, com subsídios doutrinários e jurisprudenciais pertinentes, a sentença concluiu em resumo o seguinte.
Desde logo, que nenhuma das partes chegou na verdade a encontrar-se em mora quanto ao cumprimento do contrato preliminar ajuizado, improcedendo, consequentemente, as respectivas pretensões indemnizatórias: de devolução do sinal em dobro, a dos autores, e de perda do sinal, em reconvenção da ré.
Relevou essencialmente em tal sentido que, apesar de o cumprimento do contrato--promessa - ou seja, o cumprimento da obrigação fundamental de emissão das declarações negociais típicas da compra e venda mediante a respectiva escritura pública - ter prazo certo contratualmente previsto, todavia a outorga da escritura, inicialmente designada conforme esse prazo, foi várias vezes adiada por acordo das partes, até ficar sem marcação de data.
Nestas condições, verificando-se uma prorrogação acordada do prazo contratual cuja duração não ficou estabelecida, aquela obrigação, anteriormente a prazo, converteu-se em obrigação pura, cujo tempo de cumprimento, na falta de prazo, postula a fixação do mesmo por acordo, ou por decisão judicial, nos termos do artigo 777.º, n.º 2, do Código Civil.
E na falta deste acordo das partes, que aliás se interpelaram mutuamente em momentos e para momentos distintos, a solução teria sempre de passar pela interpelação judicial mediante o processo previsto nos artigos 1456.º e 1457.º do Código de Processo Civil, «em razão do motivo que determinou a prorrogação» (Ana Prata), e na concepção doutrinária da «não aplicação mecânica», neste domínio, «do regime de vencimento das obrigações puras» (Brandão Proença).
Em conclusão, não tendo os promitentes acordado, no caso sub iudicio, quanto ao tempo de cumprimento da obrigação pura, nem qualquer deles recorrido ao mecanismo da fixação judicial de prazo, daí que nenhuma das partes tenha interpelado devidamente a outra de modo a colocá-la em mora, com a consequente improcedência dos respectivos pedidos fundados no sinal.
2.2. Na segunda vertente do acórdão em revista aduz-se que tanto os autores como a ré consideram findo o contrato-promessa - na sua finalística vocação, assim se entende, conducente à celebração da compra e venda do imóvel, de que ambas as partes abstraem realmente na acção e na reconvenção, visando no presente processo tão-somente a indemnização pelo incumprimento.
Todavia, a ré recebeu dos autores a quantia de 29.013.000$00, correspondente ao preço de uma alienação que não se verificou, o que tudo suscita a aplicação do instituto do enriquecimento sem causa, na configuração e requisitos, positivos e negativos, definidos nos artigos 473.º e segs. do Código Civil, a saber: o manifesto enriquecimento da ré à custa dos autores pelo montante aludido; o correspondente empobrecimento dos autores; o nexo de causalidade entre o enriquecimento e o empobrecimento; ausência de causa justificativa; inexistência de outro meio legal de os autores serem indemnizados ou restituídos.
2.3. Foi a ré consequentemente condenada a restituir aos autores a aludida soma, equivalente ao montante de 144.716,23 €, acrescido dos juros legais a contar da citação, a tanto se resumindo a procedência da acção, e julgando-se improcedente a reconvenção.
3. Tudo ponderado, atendendo articuladamente à globalidade da matéria de facto provada, e sem prejuízo do que subsequentemente se aduzirá quanto à fundamentação, inclinamo-nos a acompanhar as conclusões das instâncias nas apontadas vertentes do incumprimento do contrato-promessa e do enriquecimento sem causa, que determinaram a procedência parcial da acção e a improcedência da reconvenção.
A sua legalidade e mérito jurisprudencial melhor se aferirá, de resto, posta à prova das principais objecções dos recorrentes, que se passam a apreciar.
4. Os autores argumentam tão-somente no plano do contrato-promessa.
4.1. E a sua primeira objecção relaciona-se com a questão processual ventilada nas conclusões 1.ª/10.ª, há pouco decidida (supra, II, 1.1./1.2.).
Segundo os autores recorrentes, como já vimos, os factos provados não autorizam a ilação de que, «por acordo das partes, a celebração do contrato definitivo ficou adiada sem marcação de nova data» (conclusão 2.ª), e sem qualquer referência a um limite temporal, como flui da literalidade do ponto de facto 4.1.88. (conclusão 6.ª), quando dos pontos de facto 4.1.61./4.1.63. - pontos esses cujo teor se transcreveu (supra, II, 1.1.) - resulta que a rectificação dos registos das servidões mencionadas na minuta da escritura e a celebração desta «nunca poderia ocorrer após o termo da primeira semana de Setembro, e que este constituía o prazo limite até ao qual os autores acediam esperar» (conclusões 4.ª e 9.ª)
Não entenderam assim as instâncias, nem a nós parece viável, salvo o devido respeito, à luz dos critérios do artigo 236.º, n.º 1, do Código Civil para que os autores apelam, similar interpretação da matéria de facto assente.
A escritura foi inicialmente marcada para 12 de Fevereiro de 1996, e sucessivamente adiada para 12 de Março, 10 e 22 de Julho, por acordo das partes (pontos de facto 4.1.10. e segs.). Dias antes desta última data os autores verificaram, através da minuta da escritura, que do registo do lote prometido vender livre de quaisquer ónus ou encargos constavam, todavia, servidões de passagem e de aqueduto assim impeditivas da outorga da escritura (pontos 4.1.56. e segs.). Entrou-se, por conseguinte, num período de contactos entre as partes visando a resolução da dificuldade mediante a rectificação pela ré daquelas menções registrais, a que justamente se referem os factos mencionados nos pontos 4.1.61/4.1.63.
Pois bem. Não se afigura, portanto, que estes factos devam ser entendidos no sentido, ora pretendido pelos autores recorrentes, de que a rectificação dos registos das servidões mencionadas na minuta da escritura e a sua celebração nunca pudessem ocorrer após o termo da primeira semana de Setembro, e que este constituísse em rigor um prazo-limite até ao qual os autores acediam esperar.
O que flui dos mesmos factos não é uma tal força categórica das declarações dos autores quanto ao limite temporal da primeira semana de Setembro, mas, segundo a «impressão do destinatário» dessas comunicações, se com objectividade se interpretam, uma posição maleável, de contemporização, ou conciliação de interesses, que se diria harmónica com os ditames do artigo 762.º, n.º 2, do Código Civil, na perspectiva inclusive das dificuldades de registo predial a remover pela ré, concitando da parte desta a responsabilidade de idêntico comportamento bona fide.
Depõem neste sentido, nomeadamente, a vaguidade, ou imprecisão, e uma certa margem de manobra deixadas mercê das referências à intenção de habitarem a nova moradia no fim do Verão de 1997, cuja construção se deveria portanto iniciar antes da época das chuvas, e os meros constrangimentos temporais crescentes a que a situação os sujeitava, bem como o propósito de encontrarem uma solução alternativa, sem especificarem.
Atitude bem distinta, se não erramos, da fixação do prazo peremptório improrrogável, da primeira semana de Setembro, para que os autores apontam na alegação.
Pensa-se, por conseguinte, terem as instâncias concluído judiciosamente que a outorga da escritura, inicialmente designada conforme o prazo contratual, foi várias vezes adiada por acordo das partes, até ficar sem marcação de data, verificando-se uma prorrogação acordada do prazo cuja duração não ficou definida, e a conversão em obrigação pura, com as consequências antes evidenciadas.
4.2. Emerge, pois, dos factos em apreço, dito de outro modo na perspectiva da conclusão 13.ª, uma atitude suficientemente consensual dos autores para arredar a mora da ré que os recorrentes objectam na referida conclusão ter ocorrido a partir de 22 de Julho de 1996, atitude, aliás, susceptível de implicar relevação dessa mora (3) quando eventualmente se tivesse como verificada pelo facto da não celebração da escritura no aprazado dia.
E isto sem falar da necessidade, sublinhada nas instâncias, da fixação judicial de prazo, decerto pela natureza da prestação e a finalidade do contrato (4) , no condicionalismo de remoção dos ónus que o registo predial dava como impendendo sobre o lote objecto da promessa, e de emissão simultânea e concertada das declarações de vontade negocial perante o notário.
4.3. Mais ainda do que a mora na celebração da compra e venda, contrapõem, no entanto, os autores ter havido incumprimento definitivo do contrato-promessa pela ré, nos termos do artigo 808.º do Código Civil [conclusões 12.ª, alínea c), 14.ª, 15.ª, 16.ª].
Em primeiro lugar, pelo facto de, passada a primeira semana de Setembro, mais exactamente a 11 deste mês haverem notificado a ré, ao abrigo do citado normativo, sem sucesso, para a realização da escritura relativa ao lote livre de ónus e encargos, no prazo admonitório máximo de 8 dias (pontos de facto 4.1.24./4.1.26.),.
Muito dificilmente, porém, a nosso ver, em face das circunstâncias vertentes, se poderia concluir ser este um prazo razoável, na acepção do artigo 808.º, atendendo à insuficiência funcional da própria comunicação e à exiguidade do prazo.
Reconheça-se, com efeito, que a interpelação não explicita o comportamento pretendido da ré como apto à satisfação da admonição no aludido prazo. Deveria nomeadamente a ré marcar a escritura e comunicá-lo aos autores, sendo apenas esta comunicação que estava sujeita ao prazo, ou deveria inclusive providenciar por que a própria escritura fosse realizada dentro de 8 dias, com a presença dos autores? O contrato-promessa não primava pela precisão quanto à obrigação de marcação da escritura, limitando-se a prever que para a outorga da mesma «à C bastará apenas notificar o segundo contraente, através de carta (...) a enviar para a morada respectiva (...) com a antecedência de (...) da data, hora, e Cartório (...)» (cláusula 4.ª, n.º 2 ).
Considere-se, ademais, a subsistência do problema da rectificação do registo e a necessidade de marcar e instruir a outorga da escritura junto de um cartório notarial.
No conspecto exposto o prazo era indubitavelmente exíguo.
O artigo 1454.º do Código Civil italiano estipula não dever esse prazo ser inferior a 15 dias, o que para nós pode constituir ponto de referência, diz-nos a doutrina (5), na falta de disposição afim no direito português.
Sendo o lapso de tempo de 8 dias, por consequência, a todas as luzes não razoável para efeitos do artigo 808.º, invocado pelos recorrentes, acrescentam estes que o prazo admonitório compreende, além desses 8 dias, ainda os dois períodos indicados nas conclusões 12.ª, alínea c), 14.ª, 15.ª e 16.ª, de 22 de Julho à primeira semana de Setembro, e de 17 até ao fim deste mês, este solicitado pela ré na carta de 17 de Setembro, sumariada introdutoriamente, e transcrita com as razões justificativas no ponto de facto 4.1.27.
Quanto ao primeiro desses períodos, tratou-se, aliás, da definição de um prazo totalizando um período de tempo superior em 15 dias ao prazo (admonitório) de 30 dias previsto no contrato-promessa - cuja inobservância determinaria o incumprimento definitivo deste, com a restituição em dobro do sinal, sem necessidade de qualquer decisão judicial nesse sentido -, e não de uma qualquer modificação consensual do mesmo.
Pensa-se que a construção do prazo admonitório com a extensão ensaiada pelos recorrentes não merece acolhimento.
No tocante ao período subsequente a 22 de Julho, já vimos a natureza que deve ser-lhe atribuída.
Desde logo, a fixação de um prazo admonitório nos termos do artigo 808.º obedece a requisitos de precisão e inequivocidade do intuito do credor (6) no sentido de conversão da mora em incumprimento definitivo - que abre a porta, inclusive, à resolução do contrato bilateral, até aí inviável - dificilmente conciliáveis com a vaguidade e o tom de contemporização, como dissemos, que nos parece fluir do teor das respectivas declarações dos autores registadas nos pontos de facto 4.1.61./4.1.63.
Por outro lado, não se afigura que a cláusula do contrato-promessa que estabelecia a respeito da mora da ré e do incumprimento o específico regime agora evocado pelos recorrentes (cfr. o ponto de facto 4.1.6.) ainda pudesse subsistir, e conferir sentido lógico--finalístico ao prazo que os autores pretendem haver administrado nas suas comunicações, a partir do momento em que a ré deu cumprimento ao convénio com a primeira marcação da escritura - e sem falar da segunda e da terceira -, adiada por um mês a pedido e conveniência dos autores (pontos de facto 4.1.10., 4.1.11. e 4.1.51.), implicando provavelmente um consensual contrarius actus com a consequente revogação tácita da cláusula aludida.
A prova disso é que os autores não se julgaram dispensados de efectuar a admonição de 8 dias, de 11 de Setembro de 1996, que aparentemente se tornava desnecessária se o especial regime do contrato permanecesse vigente.
Em relação, por sua vez, ao período solicitado pela ré em 17 de Setembro, na sequência da notificação, para ultimação da rectificação do registo até final desse mês (ponto de facto 4.1.27.), não se vê da matéria de facto provada que tenha sequer merecido aquiescência dos recorrentes, os quais já a partir da primeira semana do mesmo mês, e aproveitando até o período de férias, procuravam casa, que vieram a encontrar nos últimos dias de Setembro, adquirindo-a por escritura de 24 de Outubro seguinte (pontos de facto 4.1.66./4.1.74., e 4.1.29.).
Parece assim que esse outro prazo não pode assumir qualquer função na economia do tipo legal do artigo 808.º.
4.4. A propósito da razoabilidade do prazo admonitório em exame consideram os autores recorrentes dever ainda ser valorado - e censurado - o comportamento da ré, que, sabendo da existência dos ónus desde Junho/Julho de 1995, optou por nada fazer no sentido do seu cancelamento, procedendo como se estivesse em condições de celebrar a escritura, e agindo em desconformidade com os imperativos da boa fé moldados no artigo 762.º do Código Civil, em termos de chegar ao mês Julho de 1996 com a situação por resolver [conclusão 16.ª, alínea d)].
A afirmação olvida, porém, a realidade na sua completude dada como provada a esse respeito. Basta considerar o que consta designadamente dos pontos de facto, por ordem lógica, 4.1.64., 4.1.85. / 4.1.87, 4.1.75. / 4.1.80., 4.1.17., 4.1.35., para bem avaliar até que ponto a asserção peca por defeito.
De facto, a ré teve conhecimento das servidões de passagem e de aqueduto em Junho/Julho de 1995, e só em Agosto de 1996 - por razões em todo o caso explanadas na carta transcrita no ponto 4.1.27. - apresentou o primeiro requerimento na Conservatória. Mas isto depois de desenvolvidas várias diligências de funcionários e advogados junto da conservadora adjunta, logo desde 1995, até ser obtida a rectificação/cancelamento dos ónus em 23 de Outubro de 1996.
Para a sua obtenção, a ré teve que envolver os serviços de um ilustre advogado, identificado no ponto 4.1.79., que manteve diversos contactos com os serviços da Conservatória, examinou a questão do ponto de vista jurídico e tabular, falou com o conservador, apresentou requerimentos, obteve documentos e desenvolveu enfim todo um intenso labor para conseguir a rectificação.
Sem embargo, a ré depois de ter conhecimento das servidões ficara convencida de que não existiam, e que o registo estava desconforme com a realidade. E tinha toda a razão, parece, desde logo porque no lote 62 não havia sinais de nenhuma passagem, ou canalização de água, e o alvará de loteamento não fazia referência a qualquer servidão que onerasse o mesmo lote, ou qualquer outro.
Provou-se inclusivamente que as servidões de passagem e aqueduto em apreço incidiam apenas sobre o prédio descrito sob o n.º 01565, entendido como «único prédio serviente», ficando o lote n.º 62 implantado em área de terreno que anteriormente não correspondia a esse prédio.
Bem se compreende, pois, que nenhum outro comprador se recusasse a celebrar a escritura por virtude da existência dos registos em causa, sendo certo que todos os promitentes compradores que outorgaram as suas escrituras antes do cancelamento do registo das servidões o fizeram com perfeito conhecimento desse facto, obedecendo as escrituras respectivas a uma minuta em tudo semelhante à que foi enviada aos autores.
4.5. E não menos se compreendem porventura as marcações da escritura exprobadas à ré pelos demandantes recorrentes.
Tratava-se meramente de um erro registral, cuja correcção não dependia exclusivamente da demandada, mas dos serviços cadastrais e do registo predial, pela qual a mesma vinha diligenciando desde o início na expectativa por certo de a conseguir a todo o tempo.
A censura que transpira a alínea d) da conclusão 16.ª desde cedo fora, aliás, infundida na presente acção pelos autores na veste de que a ré jamais estivera em condições de outorgar a escritura, não obstante as marcações a que procedeu (artigos 2.º, 34.º e segs., 64.º da petição inicial).
Não virá assim a despropósito que procuremos situar o argumento nas devidas proporções.
Não se esqueça, pois, em contraponto que na data da assinatura do contrato--promessa de compra e venda do lote n.º 62, a 24 de Maio de 1995, nem sequer existiam ainda juridicamente os lotes de terreno, como se provou, mas apenas um prédio em fase de loteamento, que corria termos na Câmara Municipal de Sintra e cujo alvará, aprovando a constituição de 121 lotes, veio a ser registado em 20 de Junho (pontos de facto 4.1.40. / 4.1.43.).
Daí que o contrato-promessa reflectisse a situação, consubstanciando a promessa de compra e venda do futuro lote 62 livre de ónus e encargos. Isto é, como das suas cláusulas e considerandos bem transparece, a promessa de compra e venda de coisa futura livre de ónus e encargos, que, enquanto tal, por definição (artigo 211.º do Código Civil), não se encontrava ainda juridicamente na titularidade da ré à data da celebração do contrato, sem prejuízo evidentemente da validade deste (7) ..
Uma álea característica dos negócios sobre coisa futura, necessariamente aceite pelos contraentes, ficou, por consequência , a pairar sobre o aperfeiçoamento e a execução do contrato preliminar, extensiva à própria celebração do contrato prometido, endereçando aos promitentes peculiares exigências à luz do artigo 762.º, n.º 2, do mesmo corpo de leis.
Pois bem. Tanto quanto nos é dado ajuizar, se os autores foram cumprindo esses deveres nos contactos subsequentes a 22 de Julho, como há pouco se notou, o mesmo deverá reconhecer-se no tocante à ré, ponderando todas as diligências por ela empreendidas desde 1995 no sentido da rectificação do registo das virtuais servidões sobre o lote.
4.6. Falecendo, em suma, a razoabilidade do prazo admonitório, pressuposto do efeito jurídico do incumprimento definitivo visado pelos autores, pretendem estes, em segundo lugar, que o mesmo incumprimento se verificou também, à sombra do artigo 808.º do Código Civil, por haverem perdido o interesse na prestação da ré.
Pensar-se-ia desde logo que, excluída a verificação da mora da ré, como vem entendido, inviabilizada resultaria necessariamente a conversão da mora em incumprimento definitivo, por perda do interesse na prestação, desenhada no mencionado normativo (8) .
Não deixaremos em todo o caso de nos colocar na perspectiva dos autores, que abstrai por completo deste pressuposto elementar, para observar o seguinte.
Consoante flui do n.º 2 do citado artigo, não basta «uma perda subjectiva de interesse na prestação», sendo necessário, pondera a doutrina, que «essa perda transpareça numa apreciação objectiva da situação», que se trate de uma «perda objectiva e imediata» daquele interesse (9) .
O critério significa, por outras palavras, «que a importância de tal interesse, embora aferida em função da utilidade concreta que a prestação teria para o credor, não se determina de acordo com o seu juízo arbitrário, mas considerando elementos susceptíveis de valoração pelo comum das pessoas» (10) .
«A lei impõe, em síntese - ensina o autor que estamos a acompanhar -, uma perda subjectiva do interesse com justificação objectiva. Daí a insuficiência da simples mudança de vontade do credor ou de um motivo que ele repute fundado, mas o não seja à luz de uma orientação razoável.»
Exige-se, além disso, «a efectiva perda do interesse do credor», sendo o caso mais frequente o «desaparecimento da necessidade que a prestação se destinava a satisfazer.»
Ora, os autores recorrentes alegam que a perda do seu interesse na aquisição do lote 62 deriva da circunstância de terem comprado uma outra casa, por escritura de 24 de Outubro de 1996, nas condições oportunamente referidas.
Contudo, tinham iniciado na Câmara Municipal de Sintra, em 24 de Maio de 1996, o processo de licenciamento da edificação a erigir no lote 62, e ainda teriam que elaborar e apresentar os vários projectos de especialidade - telefone, águas, electricidade, comportamento térmico, gás, esgotos, cálculos de estabilidade -, antes de requererem a emissão da licença de construção e poderem iniciar as obras, tramitação que em circunstâncias normais implicava alguns messes de demora (pontos de facto 4.1.36. / 4.1.39., 4.1.81., 4.1.89.).
Para o efeito, os autores suportaram o custo de projectos, escolheram materiais e contrataram um arquitecto que tratou directamente em nome deles do processo de licenciamento da construção da moradia (pontos de facto 4.1.90., 4.1.92./4.1.94., além de outros).
Pendente na Câmara de Sintra o licenciamento, assiste-se em 27 de Agosto de 1996 ao levantamento de objecções ao projecto por parte da edilidade, sequentemente comunicadas aos autores, os quais, precedendo explicações pedidas à C, vieram por intermédio do seu arquitecto a apresentar na Câmara, já em 25 de Setembro, novos desenhos com a legenda alterada, seguindo a sugestão da ré, que por seu lado prometeu também agir junto da Câmara para desbloquear a situação (pontos de facto 4.1.47., 4.1.102. / 4.1.104.).
O novo parecer camarário foi emitido em 2 de Outubro seguinte ( ponto 4.1.48.), e enquanto o processo se encontrava retido na Câmara de Sintra, o arquitecto concluía os projectos de especialidades e os autores pediam orçamentos detalhados de construção (ponto 4.1.105.
E a licença veio a ser concedida por deliberação da Câmara, de 11 de Dezembro de 1996 (ponto 4.1.36.).
Em conclusão. Nos fins de Setembro, princípios de Outubro, o processo da construção da moradia dos autores no lote 62 prosseguia - inclusive com a cooperação da ré, e não obstante a notificação admonitória de 11 de Setembro - os trâmites normais do licenciamento municipal, que veio a ser outorgado em 11 de Dezembro.
Parece assim que a compra de outra casa alegada pelos autores para efeitos do artigo 808.º se traduziu numa circunstância de carácter subjectivo, mas correspondente a uma simples mudança de vontade no sentido há momentos teorizado, a qual, apreciada em termos objectivos, legitima dúvidas, atendendo inclusive à incerteza acerca do desfecho favorável de aspectos do litígio entre os contraentes, sobre a perda do interesse dos demandantes quanto ao lote 62 e à moradia que nele planeavam edificar.
Tanto mais que o preço do lote estava pago integralmente, bem como a própria sisa, os serviços de arquitectura contratados em separado pelos autores tinham sido realizados, e a construção fora licenciada no município de Sintra.
E as sérias dúvidas, no critério comum das pessoas, de que a compra da nova casa represente um efectivo e imediato desinteresse dos autores pelos vultuosos elementos patrimoniais em apreço, não podem, todavia, redundar em seu favor, quando sobre eles impendia o respectivo ónus probatório (artigo 342.º, n.º 1, do Código Civil).
Por isso que também sob este prisma não possa a nosso ver concluir-se pela verificação do efeito do incumprimento definitivo da ré pela via da perda do interesse contratual adequadamente apreciada.
5. Confirmando-se, pois, nos termos oportunamente referidos (supra, II, 2. e 3.), as conclusões das instâncias relativamente à pretensão dos autores formulada na sua revista, com os aditamentos de fundamentação que vêm de se explanar, o mesmo entendimento, e pelas mesmas razões, se deixou expresso no tocante ao pedido reconvencional de perda do sinal que subjaz à revista de ré (conclusões 6.ª/11.ª).
5.1. No ponto de vista da recorrente, os autores teriam incumprido definitivamente o contrato-promessa conforme a construção teórica, sustentada em Calvão de Silva, Antunes Varela, Carneiro da Frada, segundo a qual, «a declaração de incumprimento que seja certa, séria e segura e que revele uma vontade inequívoca, categórica e definitiva de não querer cumprir - citamos da conclusão 7.ª - produz o efeito do não cumprimento definitivo independente de interpelação nos termos do artigo 808.º - em todo o caso levada a efeito através da notificação, de 10 de Janeiro de 1997, para a outorga da respectiva escritura em 28 do mesmo mês.
No entanto, esta notificação foi considerada ilegítima no tribunal a quo pelo facto, como sabemos, de a ré - e bem assim os autores em estrita similitude - não ter recorrido, como se tornava mister, à fixação judicial de prazo.
E quanto, por seu turno, às declarações peremptórias de não cumprimento dos autores, não se deve, por indivisibilidade, abstrair pura e simplesmente das circunstâncias em que tal atitude lhes pode ser atribuída, quer ao declararem a resolução do contrato-promessa, quer ao recusarem a celebração da escritura a 28 de Janeiro de 1997.
Na verdade, os autores agiram na convicção, conquanto mal fundada, como se mostrou, de que o contrato-promessa estava definitivamente incumprido pela ré, o que parece colocar a situação fora dos parâmetros teóricos evocados pela recorrente.
5.2. A ré recorrente insurge-se ainda contra a sua condenação na devolução das importâncias com que injustamente se enriqueceu à custa dos autores (conclusões 12.ª e segs.), aspecto a que de seguida se aludirá.
6. Resta, com efeito, abordar a questão do enriquecimento sem causa.
6.1. Interessa, porém, salientar liminarmente que a restituição com esse fundamento não fora equacionada pelos autores como objecto da acção, sequer a título subsidiário, estando, por conseguinte, vedada processualmente à sentença e ao acórdão recorrido, sob pena de excesso de pronúncia [artigo 668.º, n.º 1, alínea d), do Código de Processo Civil], a aplicação do regime do instituto, por mais imperiosa que se evidenciasse a sua adequação lógico-substantiva.
Nenhuma das partes - designadamente a ré - arguiu, todavia, a nulidade, a qual não é, por sua vez, susceptível de cognição oficiosa pelo tribunal ad quem (11) , estando o acórdão recorrido consequentemente transitado quanto ao conhecimento da falta.
6.2. Posto isto, observe-se que as instâncias, considerando os artigos 473.º e segs. do Código Civil, reconheceram a verificação de todos os requisitos do enriquecimento sem causa, os quais, tal como oportunamente referidos (supra, II, 2.2.), não vêem de resto questionados pelos recorrentes.
Assim, o enriquecimento da ré à custa dos autores pela importância de 144.716,23 € (29.013.000$00), e o correspondente empobrecimento destes no mesmo valor; sem causa justificativa - no sentido pelo menos de que a deslocação patrimonial teve lugar em vista de um efeito, a compra e venda prometida, que não se verificou; e sem outro meio apropriado que faculte aos empobrecidos fazerem-se indemnizar ou restituir, exceptuando, bem entendido, a presente acção fundada no contrato-promessa improcedente neste processo.
E a decisão suscita também nesta parte a nossa concordância.
Diga-se de todo o modo, em aparte, que um empobrecimento propriamente dito de alguém, que seja causalmente determinado pelo enriquecimento de outrem, não constituirá em rigor dogmático requisito geral da figura em exame, para todas as situações compreendidas no seu âmbito, maxime as de enriquecimento por intervenção ou intromissão, sob pena de se cair numa construção dualista do instituto (12) .
A questão é, pois, teórico-construtiva, mas destituída aqui de relevo prático--jurídico, uma vez que um enriquecimento causal do empobrecimento ocorre efectivamente no caso sub iudicio.
6.3. Com fundamento no artigo 475.º, contesta a ré recorrente em todo o caso a obrigação de restituir, nos termos que se deixaram transparecer (conclusões 12.ª/22.ª da sua alegação).
Mas, sem quebra do devido respeito, a matéria de facto provada não confere a nosso ver qualquer viabilidade à inusitada tese da verificação das hipóteses desenhadas no citado normativo.
III
Nos termos expostos, acordam no Supremo Tribunal de Justiça em negar as revistas, confirmando o acórdão recorrido com as nuances e complementos de fundamentação que fluem do presente aresto.Custas por ambas as partes recorrentes na proporção do decaimento (artigo 446.º do Código de Processo Civil).
Lisboa, 22 de Setembro de 2005
Lucas Coelho, (Relator)
Bettencourt de Faria,
Moitinho de Almeida.
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(1) Referem os autores como «questão prévia» que a cláusula 11.ª do contrato-promessa continha uma cláusula compromissória deferindo a árbitros a resolução dos litígios, nomeadamente, relativos ao mesmo. Foi celebrada a convenção de arbitragem e, constituído o tribunal arbitral, chegaram as partes a apresentar os articulados. A acção arbitral findou, contudo, por caducidade da convenção, decisão que transitou em julgado, sendo, por conseguinte, competente para a presente acção o tribunal cível da comarca de Lisboa.
(2) Cfr. supra, nota 1.
(3) Mário Júlio de Almeida Costa, Direito das Obrigações, 9.ª edição, revista e aumentada, Almedina, Coimbra, Outubro de 2001, pág. 985.
(4) Almeida Costa, op. cit., pág. 943.
(5) Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. II, 7.ª edição (Reimpressão da 7.ª edição - 1997), Almedina, Coimbra, Julho de 2001, pág. 125, nota 2; cfr. neste sentido o acórdão do Supremo, de 15 de Janeiro de 2004, revista n.º 4122/03, 2.ª Secção.
(6) Devendo ser fixado «em termos de claramente deixar transparecer a intenção do credor», observa Antunes Varela, op. cit., pág. 125.
(7) Alberto Trabucchi, Instituzioni di Diritto Civile, 41.ª edizione, a cura di Giuseppe Trabucchi, CEDAM, Padova, 2004, págs. 179/180, e 627/628.
(8) Palandt/Heinrichs, Bürgerliches Gesetzbuch, 61. neubearb. Auf., C. H. Beck, München, 2002, pág. 437, ponderando, em face do homólogo § 326, alínea II, do Código Civil alemão, com ilustração doutrinária e jurisprudencial, que a perda do interesse do credor deve ocorrer em consequência da mora. Ou seja, entre a mora e a perda do interesse deve interceder um nexo de causalidade.
(9) Antunes Varela, op. cit., págs. 124/125.
(10) Almeida Costa, op. cit., pág. 984, que ora se segue momentaneamente.
(11) Em aplicação do princípio, concretamente quanto a uma omissão de pronúncia, cfr., v. g., o recente acórdão deste Supremo, de 13 de Janeiro de 2005, revista n.º 3905/04, 2.ª Secção.
(12) Acerca da problemática focada veja-se o acórdão do Supremo, de 24 de Junho de 2004, revista n.º 3105/03, 2.ª Secção, com amplos subsídios doutrinários e jurisprudenciais.