| 9343/04.3TBVNG.P1.S1 |  |
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
PRINCÍPIO DA EQUIPARAÇÃO
ARGUIÇÃO DE NULIDADES
INTERESSADO
PROMITENTE-COMPRADOR
PROMITENTE-VENDEDOR
SIMULAÇÃO
TERCEIRO
EXECUÇÃO ESPECÍFICA
DIREITO À INDEMNIZAÇÃO
- Manuel Andrade, in “Teoria Geral da Relação Jurídica – Facto Jurídico em especial o Negócio Jurídico”, vol. II, Coimbra, 1953, Almedina, pág. 169, 198 .
- Mota Pinto, Paulo, in “Interesse Contratual Negativo e Interesse Contratual Positivo”, Vol. II, Coimbra Editora, 2008, pág. 1585.
I - No regime negocial adstrito ao contrato-promessa vigora o princípio da equiparação – cf. art. 410.º do CC – segundo o qual devem aplicar-se ao contrato-promessa os requisitos e efeitos do contrato prometido.
II - O promitente-comprador, com a celebração de um contrato-promessa, independentemente da eficácia (obrigacional ou real) atribuída ao contrato, tem interesse em pedir a nulidade do contrato de compra e venda que tem como conteúdo ou objecto o mesmo que é visado com o contrato-promessa.
III - Tendo-se verificado uma simulação de um contrato de compra e venda que tinha por objecto as fracções que o promitente-vendedor tinha prometido vender a um terceiro, este tem interesse em suscitar a nulidade do contrato realizado, por com esse contrato se ilaquear a possibilidade de concretização do contrato prometido.
IV - O promitente-comprador, enquanto contraente detentor de um compromisso obrigacional (de celebrar um contrato de compra e venda) perante um outro contraente, tem um interesse (positivo) em pedir a declaração de nulidade do contrato a que este último se tinha obrigado.
V - O contraente cumpridor assume um interesse, positivo, na conclusão do contrato prometido, independentemente do direito à execução específica, interesse esse de que decorre o direito a pedir indemnização pela quebra do compromisso assumido.
I. - RELATÓRIO.
Em divergência com o decidido pelo acórdão do Tribunal da Relação do Porto em que, tendo julgado improcedente o recurso de apelação impelida pela recorrente, AA, da decisão proferida em 1.ª instância que tinha declarado “nula a escritura de compra e venda celebrada entre o 1.º Réu e a 2.ª Ré, no dia 30-12-2003, no Cartório Notarial de Espinho e que teve por objecto as fracções autónomas designadas pelas letras “B” e “G” do prédio constituído em propriedade horizontal, sito na Rua ..., descrito na CRP sob o n.º 00995/2702295”, bem como nulos todos registos efectuados com base em tal negócio jurídico, confirmou o decidido, recorre, agora de revista, tendo concluído o acervo fundante da sua oposição ao julgado com o sequente epítome conclusivo:
“1.ª O douto acórdão recorrido violou, por errada interpretação e aplicação, o disposto nos artigos 428.º, 442.º, n.º 3, 762.º, n.ºs 1 e 2, 799.º, 804.º, 805.º, n.º 2, al. a), 806.º e 830.º do Código Civil e 660.º, n.º 2, 664.º e 684.º, n.º 2 e 3 do Código Processo Civil.
2.ª Tendo o autor invocado, na acção, a nulidade do negócio, e estipulando a lei que a nulidade é invocável por qualquer interessado, a questão do interesse do Autor tinha, necessariamente, de ser apreciada através, nomeadamente, da indagação acerca da titularidade deste de um direito que fosse afectado pelo negócio em causa.
3.ª Em concreto, o Autor tinha de demonstrar que era titular do direito à execução específica do contrato-promessa, por tal se tratar de um elemento da causa, definido em função da pretensão e causa de pedir aduzidas, e configurar-se como relevante para conhecimento do respectivo objecto.
4.ª Parece manifesto que não basta ser outorgante de um contrato-promessa que tem por objecto as fracções autónomas que constituíram o objecto da escritura pública de compra e venda cuja nulidade foi peticionada, para consubstanciar interesse na invocação da nulidade.
5.ª É que, como decorre da norma do n.º 3 do artigo 442.0 do Código Civil, a execução específica apenas pode ser requerida pelo "contraente não faltoso",
6.ª Ora, decorre dos autos que o Autor não cumpriu as obrigações que, para si, decorriam do contrato-promessa, situação que existia à data da instauração da acção (29/11/2004) e ocorre ainda hoje.
7.ª Saliente-se que o depósito feito pelo Autor, mesmo dando de barato que tivesse feito as entregas que alegou (o 1.º Réu não foi citado da segunda Petição Inicial apresentada, única peça em que foram alegados os pagamentos feitos), jamais poderia ser considerado suficiente por não contemplar os juros de mora das prestações que não foram pagas atempadamente.
8.ª Em suma, o recorrido não detinha a qualidade jurídica de "interessado" para invocar a nulidade do negócio da venda das fracções à recorrente, por inexistir o direito à execução específica dessa promessa, não apenas por impossibilidade legal mas, também, por falta de preenchimento, da parte daquele, dos requisitos legais.”
I.1. – Antecedentes úteis para a decisão.
BB instaurou acção declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinário, contra CC, AA e o Estado Português peticionando:
A) - Se decrete a execução específica, nos termos do artigo 830.º, n.º 1, do C.C do contrato-promessa que invoca, através de sentença judicial que produza os mesmos efeitos de declaração negocial do 1º R, faltoso, operando-se, deste modo para o A a transferência do direito de propriedade do prédio e fracções em causa:
B) - Declarando-se, antes, nulo por simulação absoluta o negócio celebrado entre o 1º e a 2ª Ré, familiares, através de escritura púbica de 30/12/2003, e ordenando o consequente cancelamento da cota G2 inscrita no prédio inscrito sob o nº 000995 referente à simulada aquisição das fracções B) e G) do prédio; Ou
C) - Nula a referida escritura por falta de licença de utilização formalidade essencial à sua realização e indispensável, e nulo o consequente registo predial daquela aquisição, ordenando o consequente cancelamento da cota G2 inscrita no prédio inscrito sob o nº 000995, e referente às fracções B) e G) do prédio.
Ou,
D) - Declarar-se que a impossibilidade de cumprimento do contrato promessa junto, se deve à realização indevida da referida escritura de 30/12/2003 e consequente registo, os quais realizados e autorizados pelo 3º Réu – Estado, o fazem incorrer no pagamento da indemnização dos danos patrimoniais provocados ao Autor, no valor de 20.000,00 € a título de dano contratual negativo pela frustração do negócio trazido aos autos.
Alegou para tanto e em síntese:
Por escrito particular que assinaram, em 5 de Maio de 2003, o 1º Réu declarou prometer vender ao A e este prometeu-lhe comprar-lhe, duas fracções autónomas designadas pelas letras «B» e «G» do prédio constituído em propriedade de horizontal sito na Rua ..., descrito na 1ª CRP sob o nº 00995/270295;
Mais convencionaram que a escritura seria realizada após a obtenção de todos os elementos necessários à mesma, sendo a respectiva marcação da responsabilidade do A que, para o efeito deveria notificar o 1º Réu, por carta registada com A/R, com 15 dias de antecedência.
O preço global convencionado foi de Euros 20.000, sendo que do mesmo o A já pagou euros 2.900,00.
Através de carta que o mesmo recebeu, o A em 16/02/2004, solicitou ao 1º Réu que providenciasse junto da Câmara Municipal pela obtenção de licença de habitabilidade para o prédio referido, designadamente requerendo que a mesma procedesse à vistoria deste.
Tal carta não obteve resposta.
No dia 30/12/2003, no Cartório Notarial de Espinho, o 1º Réu declarou vender à 2ª que, por sua vez, declarou comprar-lhas, as fracções autónomas referidas em A), pelo preço de 25000 euros, já recebido.
Na celebração de tal acto não foi exibida a licença de habitabilidade ou utilização das fracções em causa.
A escritura de constituição da propriedade horizontal do prédio referido em 1º) foi celebrada em 17/02/1995, sendo que o prédio foi construído antes de 1950.
Em ordem a proceder à marcação da escritura pública de compra e venda o A obteve todos os elementos necessários com excepção da licença de utilização, a qual ainda não foi emitida pela Câmara Municipal.
O 1º Réu jamais quis vender à 2ª Ré as fracções referidas, nunca dela tendo recebido qualquer quantia a título de pagamento do preço das mesmas, nem a 2ª Ré jamais quis vender ao 1º Réu tais fracções, representando as declarações proferidas no dia 30/12/03 uma forma de, por acordo entre ambos os RR evitar que o A recorresse à execução específica do contrato promessa em causa.
A 2ª Ré contestou a fls. 83 e ss impugnando parte dos factos alegados pelo Autor.
O 3º Réu Estado, contestou a fls. 126 e ss excepcionando a incompetência do Tribunal em razão da matéria.
O A replicou a fls. 130 e SS.
O A a fls. 181 e ss depositou à ordem dos autos a quantia de euros 17.100,00.
Proferiu-se despacho saneador, fixou-se a matéria de facto assente e a base instrutória.
No âmbito de tal despacho, absolveu-se o 3º Réu da instância por incompetência absoluta do tribunal quanto a ele.
Prosseguiram os autos para apreciação dos pedidos formulados sob as alíneas A), A1) e A2).
- A fls. 229 foi requerida a junção de uma certidão respeitante ao processo disciplinar instaurado pela Direcção Geral dos Registos e Notariado à primeira ajudante do Cartório Notarial de Espinho, por ter agido com negligência na feitura da escritura de compra e venda das fracções ajuizadas a favor da Ré, AA, celebrada em 30.12-2003;
- Por despacho de fls. 357 foi admitido a intervir o marido da Ré AA, DD;
- Foi decidida a ampliação da matéria de facto por despacho de fls. 391 e aditado um quesito à base instrutória;
- Após marcação de data para prolação da decisão de facto foi decidida a reabertura da audiência para esclarecimentos relativos ao depoimento de parte de AA e do Réu CC – fls. 404 e 451 a 454 – tendo nesta sessão sido juntos documentos que pretendiam provar o pagamento do preço ter sido efectuado em prestações que foram deduzidas por conta do pagamento de rendas de uma casa pertencente à Ré “enquanto vigorou o contrato para habitação do Réu, CC e EE”;
- Por decisão proferida em que foi julgada a acção parcialmente procedente e declarada “nula a escritura pública de compra e venda celebrada entre o 1.º Réu e a 2.ª Ré no dia 330-12-2003, no Cartório Notarial de Espinho e que teve por objecto as fracções autónomas designadas pelas letras “B” e “G” do prédio constituído em propriedade horizontal sito na Rua ..., ..., Vila Nova de Gaia, inscrita na 1.ª CRP sob o n.º 00995/270295.
A fls. 357 admitiu-se a intervenção principal do marido da 2ª Ré – DD, como associado da mesma.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento e proferiu-se decisão sobre a matéria de facto controvertida.
Seguidamente foi proferida sentença cuja decisão se transcreve:
«Termos em que considere a presente acção parcialmente procedente e, por via disso:
1) - Declaro nula a escritura pública de compra e venda celebrada entre o 1º Réu e a 2ª Ré, no dia 30-12-2003, no Cartório Notarial de Espinho e que teve por objecto as fracções autónomas designadas pelas letras «B» e «G» do prédio constituído em propriedade horizontal sito na Rua Dr. ..., ..., ..., descrito na 1ª CRP, sob o nº 00995/270295;
2) - Declaro, igualmente, nulos todos os registos efectuados com base em tal negócio jurídico.
- Interposto recurso, de apelação, o Tribunal da Relação do Porto manteve o julgado.
I.2. - Questões para apreciação.
- A única questão que vem suscitada pela recorrente cinge-se á indagação da qualidade de interessado para suscitar a nulidade, por simulação, do contrato de compra do imóvel que lhe tinha sido prometido vender pelo
II. - FUNDAMENTAÇÃO.
II.A. – DE FACTO.
É a seguinte a matéria de facto dada como provada nas instâncias:
“1) - Por escrito particular que assinaram, em 5 de Maio de 2003, o 1º Réu declarou prometer vender ao A e este prometeu comprar-lhe, duas fracções autónomas designadas pelas letras «B» e «G» do prédio constituído em propriedade de horizontal sito na Rua ..., ... , Vila Nova de Gaia, descrito na 1ª CRP sob o nº 00995/170295.
Mais convencionaram que a escritura seria realizada após a obtenção de todos os elementos necessários à mesma, sendo a respectiva marcação da responsabilidade do A que, para o efeito, deveria notificar o 1º Réu, por carta registada com A/R, com 15 dias de antecedência.
O preço global convencionado foi de euros 20.000 sendo que do mesmo o A já pagou euros 2.900,00.
Tudo conforme consta do documento de fls. 17 e ss do apenso A que aqui se dá por reproduzido;
2) - Através, de carta que o mesmo recebeu, o A em 16/02/2004, solicitou ao 1º Réu que providenciasse junto da Câmara Municipal pela obtenção de licença de habitabilidade para o prédio referido em 1º) nomeadamente requerendo que a mesma procedesse à vistoria deste;
3) - O A em 05-03-2004, através de carta que a mesma recebeu, deu conhecimento à 2ª Ré da existência do contrato referido em 1º);
4) - A tal carta a 2ª Ré respondeu alegando desconhecer a existência do dito contrato e solicitou ao A o envio de cópia do mesmo o que este fez;
5) - No dia 30-12-2003, no Cartório Notarial de Espinho, o 1º Réu declarou vender à 2ª que, por sua vez, declarou comprar-lhas, as fracções autónomas referidas em 1º), pelo preço de 25.000 euros, já recebido;
Na celebração de tal acto não foi exibida a licença de habitabilidade ou utilização das fracções em causa.
Tudo conforme consta do documento de fls. 43 que aqui se dá por reproduzido.
6) - O prédio referido em 1º) foi construído antes de 1950;
7) - A escritura de constituição da propriedade horizontal do prédio referido em 1º) foi celebrado em 17-02-1995, conforme consta do documento de fls. 89 aqui reproduzido; (da base instrutória);
8) - Em ordem a proceder à marcação da escritura pública de compra e venda o A obteve todos os elementos necessários com excepção da licença de utilização, a qual ainda não foi emitida pela Câmara Municipal;
9) - A carta referida em 2º) não obteve qualquer resposta por parte do 1º Réu marido;
10) - O 1º Réu jamais quis vender à 2ª Ré as fracções referidas em 1º) e 5º) nunca dela tendo recebido qualquer quantia a título de pagamento do preço das mesmas;
11) - A 2ª Ré jamais quis comprar ao 1º Réu as fracções referidas em 1º) e 5º);
12) - Representando as declarações referidas em 5º) uma forma de, por acordo entre ambos os RR evitar que o A recorresse à execução especifica do contrato referido em 1º);
13) - Nos vinte anos anteriores à celebração da escritura publica referida em 7º) foram realizadas várias obras de ampliação e modificação do prédio referido em 1º), designadamente a construção de raiz de, pelo menos, duas casas de habitação correspondentes, hoje, a fracções autónomas do mesmo prédio.”
II.B. – DE DIREITO.
Como se deixou anunciado a única questão a que se deve atender e prover no presente recurso prende-se com a questão da qualificação/posição de interessado para reclamar do vício de simulação (nulidade) numa relação contratual. Ou, escandido a questão que vem posta nas conclusões, saber se um terceiro que tenha celebrado com o simulador um contrato de promessa de compra e venda de imóvel pode, se não demonstrar que o contrato está dotado de execução especifica, pode, legitima e substantivamente, impugnar o acto simulado.
O tribunal da Relação do Porto incoou por descartar o conhecimento da questão “nova” suscitada pelo recorrente no recurso que interpôs da decisão da 1.ª instância, “contudo, sempre se dirá que o Autor como outorgante de um contrato-promessa que tem por objecto as fracções autónomas que, igualmente, constituem o objecto da escritura pública de compra e venda cuja nulidade peticionou, detém a qualidade de interessado a que se reporta o citado art. 286º, do C. Civil já que a consistência tanto jurídica como prática do referido contrato é afectada pela compra e venda titulada pela dita escritura pública.”.
Contudo, possibilitou que uma questão “nova” se transformasse numa questão conhecida e assente, o que possibilitou mais um nível de recurso.
A simulação “é a divergência intencional entre a vontade e a declaração, procedente do acordo entre o declarante e o declaratário e determinada pelo intuito de enganar terceiros”. (1) “São terceiros, para efeitos de simulação, quaisquer pessoas que não sejam os simuladores, nem os seus herdeiros (ou legatários), a menos que (quanto a estes) se trate de herdeiros legitimários que venham impugnar o negócio simulado para defender as suas legítimas. Ocorre todavia que as mesmas pessoas sejam titulares de um direito (situação ou posição jurídica) ilicitamente prejudicado - ainda que só na sua consistência prática (credores) com a validade ou nulidade do negócio simulado.”(2)
Para a recorrente a qualidade de interessado, para efeitos da arguição da simulação do contrato de compra e venda celebrado entre o promitente vendedor e a recorrente, não deve bastar-se com o mero interesse “obrigacional” decorrente da obrigação que decorria para este de celebrar o contrato com o promitente comprador, antes teria que adir um quid mais, qual fosse a de este ter de demonstrar que tinha direito á execução específica do contrato prometido.
O contrato de promessa é uma “[c]onvenção pela qual ambas as partes, ou apenas uma delas, se obrigam, dentro de certo prazo ou verificados certos pressupostos, a celebrar determinado contrato”. “O contrato-promessa cria a obrigação de contratar, ou mais concretamente, a obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido. A obrigação assumida por ambos os contraentes, ou por um deles se a promessa é apenas unilateral, tem assim por objecto uma prestação de facto positivo, um facere oportere”. (3)
Tratando-se de contrato em que cada um dos contraentes criou perante o outro uma obrigação de contratar, ou seja de celebrar o contrato prometido – de compra e venda - surge um interesse (positivo) comum, recíproco ou simultâneo para que a celebração do contrato se venha a realizar. No caso concreto, e independentemente da possibilidade de o contraente cumpridor poder exigir a execução especifica do contrato prometido, ou seja a de o promitente que tenha cumprido a sua obrigação poder pedir que o tribunal profira uma sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, (4) o promitente cumpridor adquire a qualidade de interessado. É que, como defendem os autores (5), no regime negocial adstrito ao contrato-promessa vigora o princípio da equiparação – cfr. artigo 410.º do Código Civil - segundo o qual se devem aplicar ao contrato-promessa os requisitos e efeitos do contrato prometido. Afigura-se-nos irrefragável que o promitente-comprador, com a celebração de um contrato-promessa, independentemente, da eficácia (obrigacional ou real) atribuída ao contrato, tem interesse pedir a nulidade do contrato de compra e venda que tem como conteúdo ou objecto o mesmo que é visado com o contrato-promessa.
No caso em apreço, tendo-se verificado uma simulação de um contrato de compra e venda que tinha como objecto as fracções que o promitente-vendedor tinha prometido vender a um terceiro, este tem interesse em suscitar a nulidade do contrato realizado, por com esse contrato se ilaquear a possibilidade de concretização do contrato prometido. Vale por dizer que o promitente-comprador que vê frustrada a possibilidade de realização de uma declaração de vontade conforme à vontade declarada na promessa de venda, por ter alienado, simuladamente, o objecto que constava da referida promessa tem interesse em ver declarada a nulidade do contrato de compra e venda. Só deste modo recupera a primacial situação contratualizada e vê surgir na sua esfera jurídica a relação obrigacional, autonomamente assumida por parte do contraente faltoso.
Não obsta ou afasta este interesse o facto de o contraente cumpridor não ter logrado a execução especifica do contrato. O contrato, no caso, só não se realizou, por não ter sido promovida a obtenção da licença de utilização junto da Câmara Municipal, licença essa que possibilitaria e poderia proporcionar a celebração do contrato-prometido e cuja obtenção estava a cargo do promitente vendedor. Seria premiar o faltoso, que para se eximir à celebração do contrato prometido distraiu na obtenção da licença de utilização e mesmo sem estar de posse deste elemento alienou, simuladamente, as fracções que tinha prometido vender. O promitente-comprador enquanto contraente detentor de um compromisso obrigacional (de celebrar um contrato de compra e venda) perante um outro contraente, tem um interesse (positivo) em pedir a declaração de nulidade do contrato a que este último se tinha obrigado.
“O interesse no cumprimento do contrato-promessa é difícil de distinguir da indemnização correspondente ao interesse na conclusão do contrato prometido, pois a prestação devida segundo o contrato-promessa consiste, justamente, na celebração do contrato prometido. Aquele interesse no cumprimento coincidirá, pois, em regra (salvo hipóteses excepcionais, em que a causa da invalidade ou ineficácia não devesse ser ultrapassada pelo devedor), com o interesse, positivo, na conclusão (válida e eficaz) do contrato prometido, pelo menos em sistemas, como o nosso, que consideram o contrato-promessa como fonte de uma obrigação juridicamente vinculante, de uma prestação de facto, dirigida à conclusão do contrato prometido, com validade e eficácia. E isto, mesmo independentemente do direito à execução específica (ou, evidentemente, da eficácia meramente obrigacional do contrato-promessa), pois também no caso de o credor não ter tal direito, ou de não lançar mão da execução específica, pode seguramente reclamar ao devedor do contrato-promessa uma indemnização pelo não cumprimento da prestação a que teria direito, consistente na realização do contrato prometido.” (6)
Na esteira do defendido pelo autor citado, o contraente cumpridor assume um interesse, positivo, na conclusão do contrato prometido, independentemente do direito à execução específica, interesse esse de que decorre o direito a pedir indemnização pela quebra do compromisso assumido.
Não colhe, pois, a tese defendida pela recorrente de que teria de que para adquirir a qualidade de “interessado” o promitente comprador teria de ter direito á execução especifica. A qualidade de “interessado” para pedir a nulidade de um contrato de compra e venda que tem como objecto coisa imóvel que tinha sido prometida vender advém para o promitente cumpridor do facto em ver realizado um interesse contratual positivo, ou seja, no caso, em ver realizado o contrato prometido, verificada que se mostre desassoreada a condição suspensiva que impede a concretização, no caso a obtenção da licença de utilização, que só o proprietário pode solicitar á edilidade.
III. - DECISÃO.
Na defluência do exposto, decidem os juízes que compõem este colectivo, na 1.ª secção do Supremo Tribunal de Justiça, em:
- Negar a revista.
- Condenar a recorrente nas custas.
Lisboa, 6 de Julho de 2011
Gabriel Catarino (Relator)
Sebastião Povoas
Moreira Alves
-----------------------------
(1) Cfr. Manuel Andrade, in Teoria Geral da Relação Jurídica – Facto Jurídico em especial o Negócio Jurídico”, vol. II, Coimbra, 1953, Almedina, pág. 169.
(2) Cfr. Manuel Andrade, in op. loc. cit., pág. 198.
(3) Antunes Varela, João, in “Das obrigações em geral”, vol. I; 1989, 6.ª edição, Almedina, pág. 301 e 302.
(4) Cfr. Antunes Varela, João, in op. loc. cit. pág. 320 e 321.
(5) Cfr. Antunes Varela, João, in op. loc. cit. pág. 308 a 316.
(6)Cfr. Mota Pinto, Paulo, in “Interesse Contratual Negativo e Interesse Contratual Positivo”, Vol. II, Coimbra Editora, 2008, pág. 1585.