Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 4320/07.5TVLSB.L1.S1 |  |
CLÁUSULA CONTRATUAL
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
1. Havendo mora no cumprimento do contrato-promessa, permite a lei que o credor fixe ao devedor um prazo razoável para cumprir, sob pena de se considerar impossível o cumprimento. Trata-se de uma interpelação admonitória, uma intimação formal dirigida ao devedor moroso para que cumpra a sua obrigação dentro de certo prazo determinado, sob pena de se considerar o seu não cumprimento como definitivo.
2. Nada impede as partes de, logo no momento da constituição do vínculo obrigacional, fixarem o prazo exigido pelo art. 808.º, nº 1 do CC, com a cominação de, ultrapassado o mesmo, se verificar, por banda do violador, o incumprimento definitivo do contrato.
ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
AA, casada com BB, veio intentar acção, com processo ordinário, contra P... – INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, SA, pedindo para “ser o contrato promessa considerado incumprido por causa exclusivamente imputável à R., e como tal validamente resolvido pelo A., e em consequência ser a mesma condenada a restituir ao A., o montante de € 389.966,16 (correspondente ao dobro do sinal entregue no montante de € 194.983,08 (…), ao qual acrescem os juros moratórias, às taxas legais, desde 16 de Janeiro de 2006, que contados até à presente data ascendem ao montante de € 41.142,09, tudo no montante global de 431.108,25 (…), por força do disposto no n° 2 do art. 442° do C. Civil, acrescido dos juros moratórios legais vencidos e vincendos, desde a data da entrada da presente (acção), até efectivo e integral pagamento, acrescido de sanção pecuniária compulsória, prevista no art. 829° - A do C.Civil, após o trânsito em julgado da douta sentença condenatória”.
Alegando, para tanto, e em suma:
Como promitente-compradora, sucedeu na posição contratual num contrato-promessa de compra e venda outorgado no dia 10 de Outubro de 2001, entre a ora R. e a sociedade V...A... – Construções Lda, respeitante à promessa de compra e venda do lote de terreno designado por “Lote 24-15”, com moradia, correspondente ao projecto do Tipo J5, sito na Quinta da Sapec, freguesia da Quinta do Anjo, concelho de Palmela, integrante do processo de loteamento nº 7/2001, devidamente aprovado pela Câmara Municipal de Palmela, correspondente ao empreendimento turístico denominado “Palmela Village Sports Residence”.
Em cumprimento do aludido contrato-promessa, foram entregues pela autora, a título de sinal e princípio de pagamento, quantias no valor total de € 194.983,08, valor devidamente recebido e aceite pela ré.
Nos termos da cláusula IV do contrato, existiu incumprimento da promessa por parte da ré, que não marcou a escritura definitiva no prazo peremptório nela previsto.
Interpelou a autora a ré para a realização da competente escritura pública, que não se realizou por falta da mesma.
O que legitimou a resolução do contrato por parte da autora, devendo ser-lhe reconhecido o direito a obter o dobro dos montantes entregues a título de sinal.
Citada a ré, veio a mesma contestar, alegando, também em síntese:
Esteve temporariamente impossibilitada de cumprir a promessa, por atraso no licenciamento do empreendimento, por questões registais e por ter tido de mudar de empreiteiro na construção do empreendimento onde se insere o imóvel prometido vender à autora, não respondendo, assim, pela mora no cumprimento.
O devedor, em casos de impossibilidade temporária, não responde pela mora no cumprimento.
A autora não invoca a perda de interesse na celebração do negócio.
Não existe incumprimento definitivo por banda da ré, não lhe tendo fixado a autora, para cumprir, prazo razoável.
Deduz, ainda, reconvenção, pedindo que a autora seja condenada a cumprir pontualmente o contrato, ou seja, a celebrar a escritura pública de compra e venda, assim adquirindo a propriedade da moradia que prometeu comprar e a, nesse mesmo momento, pagar à R. o remanescente do preço, que é a quantia de 129. 988,73 €.
Caso assim não se entenda, deve o Tribunal reduzir equitativamente o montante do sinal a devolver à A.
Replicou a A., pedindo, alem do mais, a improcedência do pedido reconvencional.
Foi elaborado o despacho saneador, tendo sido fixados os factos tidos por assentes e organizada a base instrutória.
Realizado o julgamento, foi decidida a base instrutória, conforme consta da acta de fls 327.
Foi proferida a sentença, na qual, e na procedência da acção, foi declarado resolvido o contrato-promessa dos autos, por causa exclusivamente imputável à ré, tendo a mesma sido condenada a pagar aos autores a quantia de € 389 966,16, acrescida de juros. Tendo sido julgada improcedente a reconvenção, com a absolvição dos autores do pedido.
Inconformada, veio a ré interpor recurso de apelação para o Tribunal da Relação de Lisboa, que foi julgado improcedente.
De novo irresignada, veio pedir revista para este Supremo Tribunal de Justiça, formulando, na sua alegação, as seguintes conclusões:
1ª - Na decisão recorrida, o Tribunal da Relação de Lisboa considerou que os Autores procederam à interpelação admonitória da Ré, não tendo esta outorgado a escritura pública de compra e venda no prazo de 45 meses estipulado na Cláusula Sexta nº 6 do contrato-promessa de compra e venda, prazo considerado como termo essencial por aquele Alto Tribunal.
2ª - No entanto, entende a Recorrente que, se por um lado não pode considerar-se que a marcação da escritura pública pelos Autores consubstancia uma interpelação admonitória nos termos do contrato-promessa celebrado, por outro lado não pode concordar-se com a natureza que o Tribunal da Relação de Lisboa quer atribuir ao prazo constante da Cláusula Sexta, n.º 6, do referido contrato.
3ª - Com efeito, as partes consagraram que, caso a Ré não procedesse à marcação da escritura pública de compra e venda no prazo acordado na Cláusula Quarta, os Autores poderiam interpelá-la para proceder a tal marcação no prazo suplementar de 180 dias, incorrendo em incumprimento definitivo caso não o fizesse - interpelação a que os Autores não procederam.
4ª - Acresce que, ao comunicarem à Ré a marcação da escritura pública os Autores não cominam a sua não outorga com o incumprimento definitivo do contrato, nem, por outro lado, estabelecem qualquer prazo razoável para a outorga da escritura.
5ª - Na Cláusula Sexta, n.º 6, do contrato-promessa de compra e venda as partes estipularam que se considera incumprimento definitivo pela Ré " ... a não realização da escritura pública de compra e venda, por causa exclusivamente imputável à PROMITENTE VENDEDORA, no prazo de 45 (quarenta e cinco) meses a contar da data da assinatura do presente contrato promessa de compra e venda" (negrito e sublinhado nossos), não o simples decurso do prazo de 45 meses sem a outorga da escritura pública, como entende o Tribunal da Relação de Lisboa.
6ª - Pelo que, para concluir pela inexistência de incumprimento definitivo, a Ré teria de demonstrar que a não outorga da escritura pública de compra e venda dentro do prazo de quarenta e cinco meses se deveu a causa que não lhe é exclusivamente imputável, o que, salvo melhor entendimento, foi efectivamente feito.
7ª - Com efeito, foi dado como provado que os empreiteiros se atrasaram face aos prazos contratualmente previstos, já resultando da matéria de facto dada como provada pelo Tribunal de lª instância que a Câmara Municipal de Palmela não conferiu as licenças necessárias nos prazos a que se encontrava adstrita por força do Protocolo celebrado.
8ª - Tendo sido dado também como provado que a Câmara Municipal de Palmela apenas emitiu a licença de utilização da moradia em apreço nos presentes autos quase um ano depois da Ré, ora recorrente, a ter requerido, não podendo concluir-se que a escritura pública de compra e venda não tenha sido outorgada por causa exclusivamente imputável à Ré.
9ª - Pelo que, o Tribunal a quo, ao contrário do que fez, deveria ter decidido no sentido de contratualmente não estarmos perante um incumprimento definitivo da Ré, sob pena de violação dos arts. 405. °, n.º 1, do Código Civil.
10ª - Em consequência, por não se verificar a existência de incumprimento definitivo da Ré recorrente no âmbito das disposições contratuais, e tendo em atenção toda a factualidade dada como provada, deveria o Tribunal recorrido decidir no sentido de estarmos perante um incumprimento temporário da Ré.
11ª- A Ré, ora recorrente, sempre quis cumprir com as suas obrigações, envidando esforços para que a mesma se processasse com celeridade, e só não o fez por motivos exteriores à sua vontade, nomeadamente os atrasos de construção por parte do empreiteiro geral e da Câmara Municipal de Palmela na emissão das licenças.
12ª- Isto significa que, havendo incumprimento temporário, os Autores recorridos tinham direito a ver ressarcidos os possíveis danos que a mora lhe haja causado, mas nunca teria o direito a resolver o contrato, uma vez que tal direito não lhe é atribuído, por via do art. 792.° do Código Civil.
13ª- Acresce que o Tribunal da Relação de Lisboa considerou que o prazo estipulado na Cláusula Sexta, n.º 6, consubstancia " ... um prazo peremptório, um prazo limite, inequivocamente essencial, e cujo mero decurso pressupõe a perda do interesse das partes na respectiva celebração do contrato definitivo e determina o imediato incumprimento definitivo".
14ª- No entanto, o regime do termo essencial só deve ser aplicado quando da interpretação do contrato não restem dúvidas que as partes o quiseram estabelecer, estando cientes das suas eventuais consequências, não resultando da interpretação do contrato-promessa de compra e venda em apreço que as partes quisessem estabelecer tal regime.
15ª- A Cláusula Sexta, n. ° 6, do contrato-promessa de compra e venda apenas estabelece, para além da exclusão da responsabilidade da Ré por actos de terceiros, o prazo para o cumprimento da obrigação, findo o qual a Ré se encontraria em mora, nos termos do artigo 805.°, n.º 2, alínea a), do Código Civil.
16ª- Pelo que, encontrando-se a Ré em mora e não em incumprimento definitivo, não poderiam os Autores proceder à resolução do contrato-promessa de compra e venda em apreço, não lhes assistindo o direito a receber em dobro o sinal prestado à Ré.
Os recorridos não contra-alegaram.
Corridos os vistos legais, cumpre, agora, apreciar e decidir.
*
Vem dado como PROVADO:
l. No dia 10 de Outubro de 2001, foi celebrado entre a ora ré e a sociedade V...A... - Construções Lda., um acordo, denominado «CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA», relativo ao lote de terreno designado por "Lote 24-15", com moradia correspondente ao projecto do Tipo J5, sito na Quinta da Sapec, freguesia da Quinta do Anjo, concelho de Palmela, integrante do processo de loteamento nº 7/2001, devidamente aprovado pela Câmara Municipal de Palmela, correspondente ao empreendimento turístico denominado "Palmela Village Sports Residence", conforme cópia do mesmo que constitui o documento nº 1 junto com a petição inicial e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (alínea A) da matéria de facto assente);
2. Por contrato de cessão de posição contratual, a sociedade V...A... -Construções Lda, cedeu a sua posição contratual a CC (alínea B));
3. Após o referido em 2), por contrato de cessão de posição contratual datado de 3 de Abril de 2003, CC, cedeu a sua posição contratual a DD, conforme cópia do mesmo que constitui o documento n° 2 junto com a petição inicial e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (alínea C));
4. A autora veio a assumir a posição de promitente compradora, no contrato promessa referido em A) assumindo todos os direitos e obrigações emergentes, que assistiam ao contraente originário, por contrato de cessão de posição contratual, datado de 20 de Novembro de 2003,onforme cópia do mesmo que constitui o documento nº 3 junto com a petição inicial, e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (alínea D));
5. Em cumprimento do acordo referido em A) foi entregue a ré, que a aceitou, a quantia global de € 194.983,08, a título de sinal e princípio de pagamento, nos termos seguintes:
a) Na data de celebração (10 de Outubro de 2001) 6.515.100$00/ € 32.497,18, cuja quitação foi dada em tal acto;
b) No dia 10 de Fevereiro de 2002, o montante de 3.257.550$00 / € 16.248,59, a título de reforço de sinal;
c) No dia 10 de Abril de 2002, o montante de 6.515.100$00 / € 32.497,18 a título de reforço de sinal;
d) No dia 10 de Julho de 2002, o montante de € 16.248,59, a título de reforço de sinal;
e) No dia 10 de Outubro de 2002, o montante de € 32.497,18 a título de reforço de sinal;
f) No dia 10 de Janeiro de 2003, o montante de € 16.248,59, a título de reforço de sinal;
g) No dia 10 de Abril de 2003, o montante de € 16.248,59, a título de reforço de sinal;
h) No dia 10 de Julho de 2003, o montante de € 16.248,59, a título de reforço de sinal; e-
i) No dia 10 de Outubro de 2003, o montante de € 16.248,59, a título de reforço de sinal (cfr. alínea E));
6. A cláusula VI do acordo referido em A) tem a seguinte redacção: -- INCUMPRIMENTO DEFINITIVO (…)
5. O incumprimento definitivo pela PROMITENTE VENDEDORA, traduzida na não tradição de pleno direito da fracção ora prometida comprar e vender a favor da PROMITENTE COMPRADORA, confere a esta última o direito de resolver o presente contrato e exigir da promitente vendedora a restituição em dobro de todas as importâncias entregues ao abrigo do mesmo, nomeadamente as a titulo de sinal e sucessivos reforços de sinal.
6. Considera-se incumprimento para o efeito do numero anterior, a não realização da escritura pública de compra e venda, por causa exclusivamente imputável à PROMITENTE VENDEDORA, no prazo de 45 (quarenta e cinco) meses a contar da data da assinatura do presente contrato promessa de compra e venda" (alínea F));
7. Em 14 de Dezembro de 2005, a autora remeteu à ré, que a recebeu em 19 de Dezembro de 2005, a carta cuja cópia consta de fls. 62-63 dos autos - doc. 4 junto com a petição inicial - e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, de onde consta escrito, designadamente, que:
“( ... ) Assunto: CPCV - Lote 24-15 com moradia do Tipo J5 Palmela Village
( ... ) Serve a presente missiva, para junto de V. Exas. transmitir o meu desagrado e mau estar, relativamente ao atraso verificado na entrega da habitação supra referida. Como é de vosso conhecimento, sucedi na posição contratual no contrato promessa da habitação em causa, já durante o ano de 2003 (contrato promessa inicial celebrado, corria o ano de 2001), com a "promessa" de um real e efectivo cumprimento dos diversos prazos naquele estabelecidos e a tal não ser, com a entrega da fracção em momento anterior à data da escritura. No entanto, constato que até à presente data, mais nenhuma notícia tive de V. Exas., quanto ao assunto que nos prende, desde o último reforço de sinal efectuado, sendo que, actualmente o meu interesse na habitação em causa, é diminuto, visto não poder continuar a suportar os diversos encargos financeiros a que me propus, sem daí obter qualquer proveito, a que acresce a necessidade de trocar de habitação.
Sabendo que V. Exas, já desde a algum tempo, se encontram a celebrar escrituras de venda de vários lotes com habitação concluída, no empreendimento em causa e, pese embora entenda que o contrato em causa, mostra-se já incumprido, venho ainda pela presente informar V. Exas. que, mostrando-se ultrapassados todos os prazos contratualmente previstos e aceitáveis, vos concedo sem prescindir, um período suplementar e final, de 10 dias, para procederem à marcação e celebração do contrato prometido, em cartório Notarial da cidade de Lisboa, em dia e hora a indicar por V. Exas. (vossa obrigação, conforme decorre do estipulado na cláusula 4ª do CPCV), entregando-me a respectiva habitação devidamente concluída e apta a habitar, sendo que, se tal não for cumprido no aludido prazo, será o contrato promessa considerado definitivamente incumprido, reservando-me o direito de o resolver, com as legais consequências ( ... )” (alínea G));
8-A ré respondeu à carta referida em 7), por carta datada de 19 de Dezembro de 2005, cuja cópia consta a fls. 64 dos autos - doc. 5 junto com a petição inicial - e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, de onde consta escrito, designadamente, que:
«( ... ) Assunto: Aldeamento Turístico Palmela Village Lote nº 2415 ( ... )
Acusamos a recepção da prezada carta de 14 de Dezembro, que desde já agradecemos e à qual passamos a responder.
A P... está disponível para entregar a V. Exa. a moradia site no lote 24-15 prometida comprar e vender. Para tal, apenas será necessário que V. Exa. realize vistoria prévia à moradia, tendo em vista a sua recepção no mais curto espaço de tempo possível.
Assim, vimos propor a V. Exa. a realização de uma reunião na actual sede da P..., sita na Rua Ivone Silva, nº..., Edifício Arcis, em Lisboa, com a presença de um dos Directores da P..., para o que aguardamos o contacto de V. Exa. ( ... }» (alínea H));
9. A autora remeteu à ré, datada de 26 de Dezembro de 2005, a carta cuja cópia consta a fls. 65-66 dos autos - doc. 6 junto com a petição inicial - e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, de onde consta escrito, designadamente, que:
«( ... ) Assunto: CPCV - Lote 24-15 com moradia do Tipo J5 Palmela Village.
Resposta à vossa missiva datada de 19 de Dezembro de 2005 (…).
Apraz-me registar a vossa pronta resposta à missiva por mim remetida, mas que por falta de conteúdo real, não posso deixar de demonstrar a minha perplexidade. Com efeito, mais uma vez, se denota o intuito dilatório de V. Exas. relativamente ao assunto em causa. Como é de vosso conhecimento e, como facilmente demonstrarei com documentação a tal relativa, a habitação em causa, está longe de estar apta a me ser entregue, visto estar ainda na fase de acabamentos no interior, encontrando-se o exterior em fase ainda muito despicienda. Mas mais, o que solicitei foi o cumprimento integral do contrato em causa e, não unicamente uma “das consequências obrigacionais" da compra e venda, sendo que a tal, V. Exas. não se dignaram a responder. Assim, e dado que em entender de V. Exas. a habitação em causa se encontra apta a ser entregue e, por forma a mais uma vez, permitir a V. Exas. honrarem o contrato em causa, sou a informar e, agora definitivamente, que se encontra marcada para o próximo dia 6 de Janeiro de 2005, no cartório Notarial T...V..., sito no Parque das Nações, Passeio do Adamastor, Lote 2.02.03a, em Lisboa, pelas 8h e 45 m, a escritura pública de compra e venda da habitação em causa, solicitando a V. Exas. o envio até 48 H antes da seguinte documentação:
a) Fotocópias do NIPC e documentação pessoal do administrador(es) ou, mandatário que irá outorgar a escritura.
b) Fotocópia de toda a documentação relativa ao imóvel e necessária para a celebração da escritura em causa ( ... ) “ (alínea I));
10. A escritura pública mostrou-se aprazada para o dia 6 de Janeiro de 2006, cerca de 8 dias após as épocas festivas, pelas 8h e 45 m no cartório Notarial, Dra T...V..., sito na Zona da Expo 98 (alínea J));
11. Pese embora a comparência da autora, a ré não compareceu, nem justificou a sua ausência, nem remeteu a documentação, necessária à instrução da escritura pública (alínea L));
12. A autora remeteu à ré, datada de 9 de Janeiro de 2006, a carta cuja cópia consta a fls. 67 dos autos - doc. 7 junto com a petição inicial - e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, de onde consta escrito, designadamente, que: ---
“(…) Assunto: CPCV – Lote 24-15 com moradia do Tipo J5 – Palmela Village
Falta à escritura pública aprazada para dia 6 de Janeiro de 2005 e consequente resolução do contrato promessa ( ... ).
Serve a presente missiva para informar V. Exas., que o contrato promessa por nós firmado, se mostra definitivamente incumprido por razões estritamente imputáveis a V. Exas.---
Com efeito, V. Exas., ao contrário do que me havia sido proposto na vossa missiva datada de 19 de Dezembro de 2004, não estavam aptos a entregar a fracção em causa e, muito menos, conforme se veio a constatar, celebrar a competente escritura pública de Compra e Venda. Atendendo a vossa falta pessoal e documental, à escritura por mim aprazada para dia 6 de Janeiro de 2005, nada mais me resta do que, resolver o contrato em epígrafe e solicitar a V. Exas. ao abrigo da lei, a devolução do dobro do sinal, entregue em cumprimento do mesmo (...)” (alínea M));
13. A ré remeteu à autora, datada de 25 de Janeiro de 2006, a carta cuja cópia consta a fls. 69 dos autos - doc. 8 junto com a petição inicial - e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, de onde consta escrito, designadamente, que:
«( …) Assunto: Aldeamento Turístico Palmela Village Lote nº 24-15 (…)
Acusamos a recepção da prezada carta de 9 de Janeiro, que desde já agradecemos. ---
Tendo em vista encontrar uma solução que vá ao encontro dos interesses de ambas as partes, vimos propor a V. Exa. a realização de uma reunião na actual sede da P..., sita na Rua Ivone Silva, nº ..., Edifício Arcis, em Lisboa, com a presença do Senhor Dr. EE, Director Comercial da P..., para o que aguardamos o contacto de V. Exa. (...)” (alínea N));
14. A ré remeteu à autora, datada de 2 de Fevereiro de 2006, a carta cuja cópia consta a fls. 70 dos autos - doc. 9 junto com a petição inicial - e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, de onde consta escrito, designadamente, que: ---
« ( ... ) Assunto: Contrato-Promessa de Compra e Venda relativo ao lote nº 24-15 sito no Aldeamento Turístico Palmela Village" ( ... )
Temos o prazer de comunicar a V. Exa. que a moradia prometida comprar e vender identificada em epígrafe se encontra pronta para ser vistoriada ( ... ) (alínea O));
15. A autora remeteu à ré, datada de 6 de Fevereiro de 2006, a carta cuja cópia consta a fls. 71-72 dos autos - doc. 10 junto com a petição inicial - e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, de onde consta escrito, designadamente, que:
«(….) Assunto: CPCV - Lote 24-15 com moradia do Tipo J5 Palmela Vil/age Resposta à vossa missiva datada de 02 de Fevereiro de 2006 (…)
Serve a presente para, mais uma vez, realçar a falta de hombridade com que V. Exas. me têm brindado ao longo de todo este calvário. Com efeito, mais uma vez se constata, que ao arrepio da vossa missiva datada de 19 de Dezembro de 2005, onde afirmavam a disponibilidade para entrega da moradia em causa, “no mais curto espaço de tempo", vem-se agora a constatar, na missiva a que se responde, que só agora volvidos que estão quase 2 meses, é que afinal a moradia em causa estará "eventualmente pronta", para ser vistoriada (…). Mais uma vez, informo V. Exas., que o contrato em causa, foi por mim resolvido, por causas exclusivamente imputáveis a V. Exas., conforme missiva datada de 9 de Janeiro de 2006, continuando a aguardar, que V. Exas., procedam no imediato ao pagamento do dobro do sinal entregue em cumprimento, acrescido de juros moratórios após a interpelação (…)” (alínea P)).
16. Até à presente data, a ré não entregou aos autores a quantia solicitada nas cartas datadas de 9 de Janeiro de 2006 e 6 de Fevereiro de 2006;
17. A R. é uma sociedade comercial que tendo-se fundido, por incorporação com a sociedade M..., se dedica à actividade de promoção imobiliária, a qual consiste, em síntese, no seguinte:
compra de terrenos aptos para construção;
elaboração de projectos de empreendimentos imobiliários ;
comercialização dos empreendimentos (captação de clientes e celebração de contratos-promessa de compra e venda);
adjudicação de empreitadas de construção;
celebração das escrituras de compra e venda dos imóveis construídos (resposta dada ao artigo 12.º);
18. A R. não procede à construção dos empreendimentos que comercializa, adjudicando a sua construção a terceiros (resposta dada ao artigo 22.º) ;
19-A R. tem a seu cargo toda a parte administrativa dos empreendimentos que comercializa, sendo, em especial, da sua responsabilidade a apresentação, junto das entidades municipais competentes, dos projectos imobiliários que pretende promover, dos pedidos de emissão de licença de construção e, posteriormente, dos pedidos de licenças de utilização (resposta dada ao artigo 32.ª);
20. A ré assinou com a Câmara Municipal de Palmela um protocolo relativo ao empreendimento turístico Palmela Village, nos termos constantes do documento de fls. 120 a 129 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (resposta dada ao artigo 42.º);
21. A ré adjudicou a empreitada de construção do empreendimento Palmela Village ao grupo de construção civil A...& F..., Lda/IPoliAF, S.A. (resposta dada ao artigo 62.º);
22. A ré iniciou a comercialização do empreendimento turístico Palmela Village, o que sucedeu em 16 de Setembro de 2001 (resposta dada ao artigo 82.º);
23. A Câmara Municipal de Palmela não emitiu as licenças antecipadas de construção, como se comprometera (resposta dada ao artigo 92.º);
24. A ré requereu em 22 de Abril de 2003, à Câmara Municipal de Palmela, a emissão das licenças de construção para o lote objecto do contrato-promessa (resposta dada ao artigo 102º);
25. A Câmara Municipal de Palmela apenas em 8 de Junho de 2005 veio a notificar a ré da aprovação da construção e para, no prazo de um ano requerer o alvará da licença de construção (resposta dada ao artigo 11°);
26. Em Agosto de 2003, a execução da obra pela A...& F..., Ld/PoliAF, S.A. não se encontrava concluída (resposta dada ao artigo 12º);
27. Em Março de 2004 a ré rescindiu o contrato de empreitada com a A...& F..., Lda./PoliAF, S.A. (resposta dada ao artigo 14°);
28. Após a rescisão referida em 27), a ré, para conclusão da obra, contratou a empresa M... - Construções Civis, S.A. (resposta dada aos artigos 15º) e 16º) da base instrutória);
29. A R. requereu o alvará da licença de construção, para o lote em causa, em 21 de Julho de 2005 (resposta dada ao artigo 17°) ;
30. A Câmara Municipal de Palmela emitiu o alvará da licença de construção a 4 de Agosto de 2005 (resposta dada ao artigo 18°) ;
31. A licença de utilização para o lote 24-15 foi requerida pela R. a 4 de Maio de 2006 (resposta dada ao artigo 25º);
32. A Câmara Municipal de Palmela emitiu a licença de utilização do imóvel, em 28 de Fevereiro de 2007 (resposta dada ao artigo 26º);
33. Quando ocorreu a rescisão referida em 27) houve dificuldade na retoma da obra pela nova empreiteira, relacionada com o desaparecimento de documentação e ficheiros informáticos a ela respeitantes (resposta dada ao artigo 27°).
São, como é bem sabido, as conclusões da alegação do recorrente que delimitam o objecto do recurso – arts 684º, nº 3 e 690º, nº 1 e 4 do CPC, bem como jurisprudência firme deste Supremo Tribunal.
Sendo, pois, as questões atrás enunciadas e que pela recorrente nos são colocadas que cumpre apreciar e decidir.
As quais se podem resumir à questão essencial de saber se o contrato-promessa celebrado se deve considerar definitivamente incumprido, tal como decidiram as instâncias, ou se houve mero incumprimento temporário do mesmo por banda da ré.
Vejamos:
Estamos, sem dúvida, face a um contrato-promessa (1) que um dia foi celebrado entre o ré/recorrente e os autores/recorridos – contrato bilateral, sinalagmático, criador da obrigação, para cada uma das partes, de outorgar num futuro contrato de compra e venda, respectivamente como compradora e vendedora (art. 410º do CC (2) ) – que, como acordo vinculativo de vontades, deveria ter sido, pelos contraentes, pontualmente cumprido, ou seja, ponto por ponto, em toda a linha, em todos os sentidos (art. 406º, nº 1).
Cumprindo o devedor a obrigação quando realiza a prestação - cujo conteúdo resulta da vontade das partes - a que está obrigado (arts 398º, nº 1, 405º e 762º, nº 1).
Só podendo o mesmo extinguir-se, por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei (citado art. 406º, nº 1).
Sendo a resolução do contrato um dos casos admitidos na lei para a sua extinção – arts 432º e ss.
Sendo o direito de resolução um direito potestativo extintivo, dependente de um fundamento.
Necessitando, assim, de se verificar um facto que crie esse direito.
Sendo tal facto ou fundamento o incumprimento do contrato.
Não tendo a resolução em princípio de ser objecto de declaração judicial, impondo-se, porém, como declaração de vontade receptícia, que o seja por via de comunicação do credor ao devedor (arts 224º, nº 1 e 436º, nº 1).
Consistindo a falta de cumprimento do contrato-promessa na não realização do contrato prometido com carácter definitivo.
Pois, como é sabido, o não cumprimento da obrigação pode assumir diferentes modalidades: não cumprimento definitivo, mora e cumprimento defeituoso (não estando aqui em causa, seguramente, esta última modalidade).
Sendo certo que a resolução do contrato-promessa, por via da lei, só poderá ocorrer se estivermos perante uma impossibilidade culposa do cumprimento da prestação ou se houver um incumprimento definitivo – arts 808º e 801º, nº 2.
Também aqui se entendendo que, para que o credor possa resolver o contrato, desonerando-se da sua prestação, torna-se necessário, não a simples mora do devedor, mas que ela se tenha convertido num não cumprimento definitivo por banda deste.
Não podendo, assim, o credor resolver o contrato em consequência da simples mora do devedor.
Já que esta, representando um simples retardamento da prestação por causa imputável ao devedor, só dá ao credor o direito de exigir o cumprimento da obrigação e a indemnização pelos danos causados – art. 804º (3)
E, havendo mora no cumprimento, permite a lei que o credor fixe ao devedor um prazo razoável para cumprir, sob pena de se considerar impossível o cumprimento.
Tal prazo, destinado a conceder ao devedor uma derradeira possibilidade de manter o contrato, terá de ter uma dilação razoável em vista dessa finalidade. Tendo, ainda, de ser fixado em termos de claramente deixar transparecer a intenção do credor (4)
.
Tratando-se, pois, de uma interpelação admonitória, uma intimação formal dirigida ao devedor moroso para que cumpra a sua obrigação dentro de certo prazo determinado, sob pena de se considerar o seu não cumprimento como definitivo (5)
Entendendo-se, assim, ser necessário o incumprimento definitivo do contrato para que resolução válida e eficaz possa haver, pode o mesmo, alem do mais, sobretudo resultar:
a) da ultrapassagem de prazo fixo, essencial e absoluto;
b) da recusa de cumprimento, declarada de forma categórica;
c) da conversão da mora em incumprimento definitivo por via dos mecanismos previstos no citado art. 808º, ou seja, da ultrapassagem do prazo suplementar razoável fixado na interpelação admonitória feita pelo credor da prestação em falta ou pela perda objectiva de interesse, por banda deste, na celebração do contrato prometido, em consequência da mora do faltoso (6)
Competindo ao devedor, aqui à ré, tal como bem se diz no acórdão recorrido, ilidir a presunção de culpa que sobre si impende no incumprimento contratual (art. 799.º, nº 1), ficando tal presunção ilidida se conseguir provar que actuou com a diligência devida (numa perspectiva de actuação diligente que a boa fé contratual sempre supõe).
Entendeu o acórdão recorrido, desde logo, interpretando o contrato-promessa celebrado, mormente as suas cláusulas quarta (escritura pública) e sexta (incumprimento do contrato), que o simples decurso do prazo nele inserto, tratando-se de um “prazo peremptório, um prazo limite, inequivocamente essencial” – devendo a escritura pública de compra e venda que aquele visava ocorrer até ao dia 10/7/2005, no máximo – fazia incorrer o promitente, seu violador, em incumprimento definitivo.
Ora, sempre se dirá, constitui matéria de facto a interpretação da vontade negocial, só cabendo na competência deste Supremo Tribunal de Justiça, como questão de direito, decidir se, nessa interpretação, a Relação violou as regras dos arts 236.º a 238.º.
Podendo este Tribunal censurar o resultado interpretativo da Relação se o mesmo não coincidir com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, pudesse deduzir do comportamento do declarante ou, tratando-se da situação contemplada no art. 238.º, nº 1, não tenha um mínimo de correspondência no texto do documento, ainda que imperfeitamente expresso.
Constituindo, assim, matéria de direito, sindicável por este Tribunal, determinar se, na interpretação das declarações foram observados os critérios legais impostos pelos citados arts 236.º e 238.º, para definição do sentido que há-de vincular as partes, face aos factos concretamente apurados pelas instâncias.
Ora, in casu, fácil é verificar que a Relação se moveu dentro dos critérios legais impostos, não os extravasando.
Pelo que, a interpretação que efectuou das cláusulas contratuais ora em apreço, é aqui insindicável.
Acrescendo que, e pelas precisas razões vertidas no douto acórdão recorrido, que aqui se têm como reproduzidas, a ré não conseguiu ilidir a presunção de culpa que sobre ela impende, a propósito do seu incumprimento contratual, pois não demonstrou que este se deveu a terceiros, mesmo que parcialmente. E, não exclusivamente a ela.
Pois que, e desde logo, os autores são alheios a tais relações.
Houve, assim, e tal como bem explanado está no acórdão recorrido, incumprimento definitivo da ré.
Com possibilidade, por banda dos autores, de resolução do contrato.
Com as consequências devidas, mormente as prescritas no art. 442.º, nº 2.
Podendo, assim, a outra parte, ou seja, os ora autores, exigirem o dobro do que prestaram.
Pois, o que importa é que a promitente vendedora AA não cumpriu a sua obrigação, a realização da escritura do contrato prometido, para a qual, na promessa outorgada, tinha sido designado prazo com a cominação do incumprimento definitivo para a parte faltosa. E nada impedia as partes de fixarem esse prazo admonitório « logo no momento da constituição do vínculo obrigacional»(7) .
Estando o prazo exigido pelo art. 808º, nº1 aqui fixado por antecipação. Nenhuma ( nova) interpelação admonitória sendo necessária.(8)
Mas, mesmo que assim se não entendesse, sempre, e atentos os princípios atrás expostos, e por outra via, se teria também verificado o incumprimento definitivo do contrato-promessa em apreço, já que a autora, mesmo depois de há muito esgotado o prazo peremptório clausulado, com a cominação nele constante, efectuou uma interpelação admonitória à ré, concedendo-lhe, por carta de 14/12/2005, um novo prazo suplementar de 10 dias para fazer a escritura em falta (com a consequente entrega do prédio), sob a cominação de, não o fazendo, o contrato se ter como definitivamente incumprido. E, não tendo a mesma satisfeito a exigência (legítima) da autora, veio esta, de novo, e por carta de 29/12/2005, conceder-lhe – e avisando-a que não haveria mais dilações – novo prazo até ao dia 6 de Janeiro de 2006, para a realização da aludida escritura pública. E, a ré não compareceu à escritura, pelo que a autora lhe comunicou, em seguida, que considerava o contrato definitivamente incumprido, com o direito de o resolver, com as legais consequências.
Tendo que se considerar o prazo concedido, atentas as circunstâncias, como razoável.
Pois, há muito se havia esgotado o prazo clausulado – de 45 meses a contar da data da assinatura do contrato-promessa, o qual, quando foi estipulado, e tendo em conta a regular actividade da ré, deveria ter sido bem pensado e tido, mesmo com contratempos que sempre poderão surgir em situações análogas, como suficiente para a conclusão do imóvel – sendo concedido dois novos prazos, que a ré sistematicamente deixou esgotar. Não se podendo olvidar que, desde o termo do prazo fixo clausulado e até à marcação final de prazo pela autora suplementarmente concedido, ocorreram quase seis meses.
O recurso da ré não pode, pois, proceder.
Face a todo o exposto, se acorda neste Supremo Tribunal de Justiça em se negar a revista, confirmando-se, em consequência, o acórdão recorrido.
Custas pela ré.
Supremo Tribunal de Justiça, 23 de Setembro de 2010
Serra Baptista (Relator)
Álvaro Rodrigues
Bettencourt de Faria
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(1) Que é regido, quanto ao incumprimento, pelas disposições dos arts 790.º e ss do CC, já que o art. 410.º, nº 1 do mesmo diploma legal faz equiparar o contrato-promessa ao contrato prometido.
(2) Sendo deste diploma legal todas as disposições a seguir citadas sem referência expressa.
(3) E Ac. do STJ de 2/11/89, Bol. 391, p. 538..
(4) A. Varela, “Das Obrigações em Geral”, II vol., p. 119.
(5) Baptista Machado, Pressuposto da Resolução por Incumprimento, p. 42.
(6) Neste sentido, entre muitos outros, Acs do STJ de 10/7/08 (A. Sobrinho), Pº 08B1849), de 27/5/08 (Salvador da Costa), Pº 08B1085, de 29/4/08 (A. Ramos), Pº 07A4246 e de 1/4/08 (N. Cameira), Pº 07A4775.
(7) Almeida Costa, Direito das Obrigações, pág.899.
(8) Neste mesmo sentido, ac. do STJ de 27/11/2008 (Pires da Rosa), Pº nº 08B1270, in www.dgsi.pt.