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CONDIÇÃO
INTERPRETAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO
DECLARAÇÃO TÁCITA
MORA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA
2. O contrato-promessa de compra e venda pode ser condicional, se bem que o contrato-promessa não seja o mesmo que o contrato definitivo subordinado a uma condição suspensiva: este último terá a sua eficácia dependente da verificação da condição; aquele não tem, salvo se for também condicional.
3. Sempre que a cláusula adoptada num dado contrato-promessa reveste carácter estipulatório, resultando da vontade e do comportamento declarativo dos contraentes, a sua qualificação como condição depende, em derradeira análise, da interpretação do respectivo conteúdo declarativo.
4. Na interpretação dos contratos, prevalecerá, em regra, a vontade real do declarante, sempre que for conhecida do declaratário. Faltando esse conhecimento, a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante.
5. Atenta a natureza excepcional da condição (a regra é constituída pelos negócios puros) havendo dúvidas quanto à condicionalidade, é sobre o que a invoca que deverá pesar o cargo da prova da condicionalidade do negócio e não sobre a outra parte a da sua incondicionalidade.
6. Convencionado num contrato-promessa que: a) a promitente vendedora promete vender à promitente compradora ou a quem esta indicar, uma área de terreno de determinado prédio, livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades; b) que, para possibilitar a concretização da venda ora prometida, aquela promitente vendedora compromete-se a liberar o prédio do arrendamento que o onera, relativo ao contrato para exploração de massas minerais no seu subsolo, pela forma que entender, o mais tardar até 1 de Junho do ano 2000 e sem qualquer encargo para a promitente compradora; c) e que a escritura do contrato definitivo será celebrada no prazo máximo de 120 dias a contar da data em que a promitente vendedora obtenha a cessação do arrendamento do subsolo que onera o prédio, mas sempre até 1 de Junho de 2000, não estamos perante um contrato-promessa sujeito a condição suspensiva, antes em presença de um contrato-promessa no qual, como dever acessório da obrigação principal, a promitente vendedora assumiu uma obrigação concreta, no interesse da promitente compradora que era também o seu, só de si própria dependente, que se traduz numa verdadeira obrigação de resultado.
7. Ficando, no contrato, atribuído à promitente vendedora o direito de proceder à marcação da escritura do contrato definitivo, não o tendo feito esta no prazo inicialmente fixado, e tendo, depois de notificada pela promitente compradora para comparecer em dia, hora e local por esta escolhidos, para celebrar a referida escritura, a que não compareceu, vindo a solicitar, mais tarde, à promitente compradora uma prorrogação do prazo para celebração do contrato definitivo, há que concluir que, tacitamente, aceitou que a marcação da escritura passasse, desde então, a ser feita pela promitente compradora.
8. Se por acordo, elaborado na sequência da solicitação pela promitente vendedora de prorrogação do prazo, se convencionou que no caso de aquela não se aprestar à outorga da escritura do contrato prometido durante o próximo mês de Outubro de 2000, e for necessário à segunda operar nova notificação judicial avulsa, serão de conta da primeira outorgante as custas judiciais inerentes à mesma, e ficando esta responsável pelo seu reembolso, terá que se considerar que, a partir de então, foi atribuída à promitente compradora a faculdade de marcar a escritura do contrato definitivo e de convocar a autora para a respectiva celebração.
9. A mora converte-se por equiparação (ou transformação) em incumprimento definitivo, quer pela perda do interesse do credor, apreciado objectivamente, quer através da interpelação admonitória.
10. A interpelação admonitória consiste numa intimação formal, do credor ao devedor moroso, para que cumpra a obrigação dentro de prazo determinado, com a expressa advertência de se considerar a obrigação como definitivamente incumprida.
11. O incumprimento definitivo, tratando-se de um negócio bilateral, confere ao outro contraente o direito de resolver o contrato, constituindo o inadimplente na obrigação de indemnização que, no âmbito do contrato-promessa, se calcula nos termos do art. 442º, nº 2, do C.Civil: perda do sinal ou restituição do sinal em dobro.
"A, L.da" intentou, no Tribunal Judicial de Valongo, acção declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinário, contra B, pedindo que seja declarado resolvido o contrato-promessa identificado na petição inicial, por incumprimento definitivo e culposo da ré, bem como a condenação desta a pagar-lhe, a título de restituição de sinal, em dobro, a quantia de 2.465.083,81 Euros, acrescida de juros, à taxa legal de 12% ao ano, sobre 2.429.145,76 Euros e até efectivo e integral pagamento.
Alegou, em síntese, que:
- por contrato de 31/12/98, a ré prometeu vender à autora uma parcela de terreno, pelo preço de 500.000.000$00;
- a ré recebeu logo 100.000.000$00, em dinheiro, a título de sinal e princípio de pagamento;
- a quantia de 200.000.000$00 seria paga por dação em pagamento de 11 fracções autónomas - sete das quais, no valor de 143.500.000$00, já se encontravam construídas, prontas a habitar, ficaram adstritas a tal pagamento, na inteira disponibilidade da ré, podendo esta fazer as escrituras quando e para quem pretendesse;
- a ré prometeu atribuir eficácia real à promessa de venda do terreno e obrigou-se a outorgar a respectiva escritura logo que a autora para tal a convocasse;
- ficou acordado que ambas as partes deveriam proceder à demarcação do terreno até 31/01/99;
- o prazo de realização da escritura, cuja marcação ficou a cargo da ré, era de 120 dias a contar da data em que esta obtivesse a cessação do arrendamento que onerava o subsolo do dito, mas sem prejuízo da data limite de 01/06/2000;
- apesar de convocada pela autora, por carta de 12/03/99, para outorgar a escritura de atribuição de eficácia real ao contrato-promessa, a ré não compareceu, situação que se repetiu na sequência de carta de 07/04/99;
- a autora tentou obter a execução específica da promessa de atribuição de eficácia real, mas a respectiva acção foi julgada improcedente;
- esgotado o prazo de 01/06/2000, a ré não marcou a escritura, e nada comunicou, pelo que a autora, ela própria, procedeu a tal marcação para 28/06/2000;
- mas, apesar de convocada, a ré não compareceu no local para se efectuar a demarcação do prédio, nem à escritura, nem deu qualquer justificação;
- tendo a autora feito nova marcação e convocatória da ré para 29/09/2000, esta contactou-a a pedir-lhe o adiamento e comprometendo-se a outorgar a escritura durante o mês de Outubro seguinte ou, se a autora assim o preferisse, até final de Janeiro de 2001, o que a autora aceitou, ambas tendo vertido num documento esse acordo;
- a autora comunicou à ré que diferia o prazo para 31/01/2001;
- por carta de 15/01/2001, a autora convocou a ré para a escritura marcada para 31 seguinte e para comparecer no terreno a fim de o mesmo ser demarcado;
- ela compareceu à demarcação e esta fez-se;
- porém, não compareceu à escritura;
- depois disso, reafirmou que era sua intenção cumprir o contrato-promessa, mas, com diversas desculpas e evasivas, sempre se foi esquivando a celebrar a escritura;
- mais uma vez a autora marcou e notificou a ré para a escritura em 12/04/2002; porém, de novo, a ré faltou, sem mais, pelo que a autora, por carta de 07/08/2002, lhe comunicou que considerava resolvido o contrato-promessa por incumprimento definitivo e culposo da ré;
- além dos 100.000 contos, a autora entregou à ré as 7 fracções autónomas, no valor de 143.500 contos, também estas com o carácter de sinal.
Na contestação a ré impugnou parte da matéria fáctica alegada na petição, maxime:
- a concernente à entrega e disponibilidade das sete fracções referidas;
- à falta de justificação ou explicação para a não comparência à escritura;
- que se tivesse esquivado à celebração da escritura;
- que se verifiquem os motivos para resolução por culpa sua;
- que tenha havido entrega das fracções equivalente a sinal e, portanto, que o valor destas deva ser computado para o efeito;
- sempre se dispôs e dispõe a cumprir o contrato, o qual só o não foi porquanto a autora ainda não iniciou a construção das fracções (quatro) a que se alude a dado passo do respectivo documento (alínea b) da cláusula 5ª) pois que sempre afirmou que queria que estas fossem a contrapartida do negócio e não a alternativa monetária, pela qual só ela (ré) poderia optar.
Em reconvenção, alegando a confissão pela autora do seu desinteresse e que o negócio só não se efectuou devido a falta de condições da sua parte, pediu que a autora seja condenada a ver declarado perdido, a seu favor, o dinheiro entregue a título de sinal.
Na réplica a autora lembrou que a não construção das ditas quatro fracções está prevista no contrato, até em condições mais favoráveis para a ré, já que lhe permitiam receber o preço (alínea b), do nº 2, da cláusula 5ª).
Exarado despacho saneador, condensados e instruídos os autos, procedeu-se a julgamento, com decisão acerca da matéria de facto controvertida, sendo, depois, proferida sentença que julgou em parte procedente, por provada, a acção, e, em consequência, declarou resolvido o contrato-promessa, por incumprimento definitivo e culposo da ré, condenando-a a pagar à autora, a título de restituição de sinal em dobro, a quantia de 997.595,79 Euros (equivalente a 200.000.000$00) e, bem assim, os juros de mora, sobre essa quantia, à taxa legal, anual, civil, que vigorar em cada momento, desde 9 de Agosto de 2002 (data da resolução do contrato) até efectivo e integral pagamento, absolvendo-a do mais.
Inconformada, apelou a ré, sem êxito embora, já que o Tribunal da Relação do Porto, em acórdão de 16 de Maio de 2005, decidiu negar provimento ao recurso, confirmando a sentença recorrida.
Recorreu, agora, a mesma ré de revista, pretendendo a revogação do acórdão impugnado e que, em sua substituição, seja proferida decisão que decrete que o negócio em causa (o contrato promessa) não produziu quaisquer efeitos desde a sua realização, por impossibilidade objectiva, não imputável à recorrente já que, sujeito à verificação de uma condição suspensiva, esta não chegou a verificar-se, declarando-se extinta a obrigação, com o direito da autora ver-lhe restituído pela ré a importância que lhe entregou a título de sinal.
Em contra-alegações pugnou a recorrida pela improcedência do recurso e pela confirmação do acórdão recorrido.
Verificados os pressupostos de validade e de regularidade da instância, corridos os vistos, cumpre decidir.
Nas alegações do recurso formulou a recorrente as conclusões seguintes (sendo, em princípio, pelo seu teor que se delimitam as questões a apreciar - arts. 690º, nº 1 e 684º, nº 3, do C.Proc.Civil):
1. Constitui causa de pedir na presente acção um contrato-promessa de compra e venda de imóvel em que é promitente vendedora a recorrente e promitente compradora a recorrida celebrado em 31 de Dezembro de 1998 - Facto levado à Especificação - factos provados.
2. Conforme cláusula 4ª deste Contrato "para possibilitar a concretização da venda ora prometida", a promitente vendedora comprometeu-se a liberar o prédio do arrendamento que o onerava para exploração de massas minerais no seu subsolo e celebrado em 28 de Novembro de 1928, efectivando a cessação daquele contrato, pela forma que entender, o mais tardar até 1 de Junho de 2000 - Provado na Especificação.
3. Com objectivo referido no corpo desta Cláusula ("possibilitar a concretização da venda ora prometida") a recorrente já havia enviado à arrendatária, carta registada com aviso de recepção, em 19 de Junho de 1998, a denunciar o contrato para 1 de Junho de 2000 (Provado na Especificação).
4. E para o mesmo fim, a recorrente já havia instaurado pelo 1° Juízo do Tribunal Judicial de Valongo uma acção de despejo contra a mesma arrendatária visando a cessação/extinção do arrendamento e que tomou o nº 167/97 - facto levado à Especificação.
5. Mais se obrigou a recorrente a fazer cessar as situações de facto criadas por pessoas que cultivavam certas partes do prédio prometido vender, gratuitamente e por mero favor, sem qualquer título que legitimasse a sua ocupação, no prazo máximo de sessenta dias - Provado na Especificação.
6. A escritura definitiva de compra e venda do contrato prometido seria outorgada no prazo máximo de 120 dias, a contar da data em que a recorrente obtivesse a cessação do arrendamento do subsolo que onera o prédio - Provado na Especificação.
7. Competindo-lhe comprovar tal facto perante a recorrida e proceder à marcação da escritura notarial, convocando a recorrida por meio de carta registada com aviso de recepção - Provado na Especificação.
8. Todos estes factos se encontram provados por acordo das partes - Especificação - alínea A), fls. 10 da decisão proferida na 1ª instância e confirmada pelo tribunal a quo.
9. As promitentes, compradora e vendedora, quiseram, assim, fazer depender a assinatura da escritura definitiva do contrato prometido, e consequentemente, o cumprimento do contrato, da verificação de um facto futuro e incerto - o de "liberar o prédio do arrendamento que o onera".
10. A promitente compradora tinha perfeito conhecimento de todos estes factos antes da feitura e celebração e assinatura do contrato promessa, em 31 de Dezembro de 1998 - Provado na Especificação.
11. São claras e inequívocas as declarações de vontade expressas no contrato: "para possibilitar a concretização da venda ora prometida, a 1ª Outorgante comprometeu-se a liberar o prédio do arrendamento que o onera".
12. A promitente vendedora cumpriu todos os compromissos a que estava obrigada contratualmente.
13. A cessação do contrato de arrendamento que onerava o prédio prometido vender foi registada no contrato-promessa como condição suspensiva para assinatura da escritura definitiva e cumprimento do contrato, como de resto se vê do art. 17º da petição inicial, entrada em juízo em 24 de Setembro de 2002.
14. A data limite de 1 de Junho de 2000 para outorga da escritura definitiva consta do contrato-promessa como um objectivo temporal dos interessados, aliás coincidente com o prazo que a promitente vendedora comunicou à mandatária por carta registada para denúncia do contrato - Ver nº 3 supra.
15. Prazo ajustado pelos contratantes, mas que alterado por mais de uma vez, se tornou irrelevante, já que a não verificação da condição ocorreu posteriormente a tal data e quando a autora já havia posto termo ao contrato.
16. Quem contratualmente ficou obrigado (e ficou com o direito de) a marcar a escritura notarial definitiva do contrato prometido no Notário, foi a promitente vendedora e nunca a promitente compradora.
17. Se o contrato promessa contivesse uma data certa para celebração da escritura definitiva, nomeadamente 1 de Junho de 2000, naturalmente que ficaria estipulado que a marcação da escritura definitiva competia à promitente compradora. E não ficou.
18. Estando pendente ainda o período da condição suspensiva, sem que ela tivesse ocorrido, a promitente vendedora não estava obrigada a comparecer no Notário para outorga de uma escritura que ambas as partes sabiam não ser possível ainda.
19. Esta vontade real das partes em fazer depender o cumprimento do contrato definitivo da cessação do contrato de arrendamento que onerava o prédio já tinha assento num primeiro contrato promessa com o mesmo objecto, e celebrado em 29 de Abril de 1998 e que acabou por dar origem ao dos autos.
20. Na pendência em Juízo da acção 167/97 - 1° Juízo do Tribunal Judicial de Valongo - proposta pela promitente vendedora, que visava a resolução do contrato de arrendamento que onerava o prédio prometido vender, ambas as contratantes, em 19 de Setembro 2000, diferiram por acordo a data limite de 1 de Junho de 2000 para 31 de Janeiro de 2001.
21. Em meados de Agosto de 1998 a promitente vendedora informou a promitente compradora que "ainda não tinha conseguido liberar o prédio do arrendamento do subsolo, pois ainda se encontrava em negociações, para além de continuar a correr termos a sobredita acção judicial n° 167/97".
22. Esta acção 167/97 foi julgada improcedente por decisão da 1ª Instância de 15 de Julho de 2002.
23. Após recurso pela promitente vendedora, foi tal decisão confirmada pelo Venerando Tribunal da Relação do Porto mercê de Acórdão de 27 de Março de 2003.
24. Em recurso de Revista, foi aquela decisão confirmada por Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 25 de Novembro 2003.
25. Só após o trânsito em julgado desta decisão do STJ de 25 de Novembro de 2003 é que, em conformidade com a vontade contratual real declarada por ambas as partes, a promitente compradora poderia ter invocado o termo do negócio por impossibilidade da sua realização, dada a não verificação da condição suspensiva. E não antes, como fez.
26. De acordo com o disposto no art. 270º do C. Civil, seria nesse momento (trânsito em julgado do Ac. STJ de 25 de Novembro de 2003) que as partes contratantes se confrontariam com a não produção de efeitos jurídicos do contrato promessa celebrado.
27. Ocorreu neste momento temporal a constatação pelas partes de que a prestação se tomou impossível (impossibilidade objectiva) por causa não imputável ao devedor e, como tal, a obrigação extinguiu-se, ficando o devedor liberado da obrigação e o sinal irrelevante - art. 790º do C. Civil.
28. Consequentemente, a promitente compradora ficou com o direito de receber o que houvera prestado à contraparte, in casu, a restituição da importância entregue a título de sinal, não havendo lugar a indemnização - art. 795º do C. Civil, ex vi dos arts. 289º e 280º ambos do Código Civil.
29. Durante a pendência da condição (período que decorre até que o acto condicionante se ver ou deixe de ver - art. 272º C. Civil) o credor condicional não tem ainda um direito exercitável em relação ao devedor (Professor Mota Pinto, Teoria Geral, 1976, 327).
30. É impossível a prestação que se tomou impossível subsequentemente à constituição do vínculo creditório (Galvão Teles, Obrigações, 3ª Edição, 317, nota 1).
31. Se o incumprimento resultar da acção de terceiros, imprevisível à data da outorga do contrato, haverá tão somente de declarar-se a resolução, mas cada contraente só terá que restituir aquilo que houver recebido - Ac. RE de 22.10.1998.
32. A decisão em crise não considerou assim, antes fazendo diferente interpretação da vontade real das partes manifestada no contrato promessa de 31 de Dezembro de 1998, confirmando - embora temerariamente-a decisão da 1ª Instância.
33. Fez o Tribunal a quo incorrecta interpretação e aplicação do disposto no art. 236º do C. Civil que, no seu nº 2, estipula que "sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida".
34. Ora, é a todos os títulos inquestionável que a promitente compradora (declaratária) conhecia bem e com razão de ciência a vontade real da promitente vendedora (declarante).
35. A promitente vendedora sabia bem e estava disso ciente de que a promitente compradora só compraria, só celebraria a escritura definitiva, desde que ela conseguisse fazer cessar/extinguir o sobredito contrato de arrendamento.
36. A promitente compradora jamais manifestou vontade de celebrar a escritura definitiva do contrato prometido mantendo-se em vigor o contrato de arrendamento - o contrato promessa não o prevê e nada posteriormente o alterou em tal sede.
37. Conforme o citado art. 236, nºs 1 e 2 do Código Civil, a vontade emitida no contrato vale de acordo com a vontade real do declarante.
38. A autora não se associou às démarches ou iniciativas necessárias à resolução do contrato de arrendamento, já que tal era obrigação exclusiva da ré, mas ficou associada contratualmente ao resultado dessas démarches ou iniciativas, co-obrigando-se com a ré a celebrar o contrato prometido quando e se verificasse a cessação/resolução/extinção do contrato de arrendamento. Mais que associação, a autora vinculou-se e ficou obrigada a contratar definitivamente.
39. A autora tinha perfeito conhecimento das diligências feitas pela ré com vista à resolução/extinção do contrato de arrendamento, bem como da evolução das mesmas.
40. A data limite fixada contratualmente pelas partes para outorga do contrato definitivo e que constitui elemento essencial inalterado do contrato promessa é a de cento e vinte dias a contar da data em que a ré obtenha a cessação do contrato de arrendamento, agora ainda possível por via da acção judicial n° 167/97 a correr seus termos.
41. Só a partir do trânsito em julgado desta decisão a autora poderia ter invocado o termo do negócio por impossibilidade da sua realização, dada a não verificação da condição suspensiva - art. 270º do C.Civil.
42. Só que, se procedesse assim, a autora só tinha direito a receber a importância que a título de sinal havia entregue à ré - art. 795º do C.Civil ex vi dos arts. 289º e 290º ambos do Código Civil.
43. Antecipando-se da forma que o fez, a autora tentou ser indemnizada, o que logrou na 1ª Instância no Tribunal a quo sendo que neste o foi por erro na interpretação e aplicação da lei no que toca à interpretação dos contratos.
44. A ré não podia "impor" à arrendatária do terreno um acordo extrajudicial, como o Tribunal a quo considerou.
45. O Tribunal a quo faz errada interpretação da cláusula quarta e seus parágrafos do contrato promessa, porquanto a co-responsabilidade aí prevista só teria lugar se após a celebração da escritura definitiva do contrato prometido a compradora, já formalmente proprietária, fosse perturbada nos seus direitos de posse.
46. Nunca também por aqui ficou prevista a eventualidade de tal escritura ser celebrada sem que antes ocorresse a cessação do contrato de arrendamento.
47. Nos artigos 8° a 12º da petição dos autos de arresto apensos, entrado em juízo em 07/05/2002, a autora reitera inequivocamente a imprescindibilidade de resolução do contrato de arrendamento para outorga da escritura e cumprimento do contrato.
48. A ré, aqui recorrente, cumpriu todas as suas obrigações contratuais.
49. O Tribunal a quo fez errada interpretação quando considerou que a ré, não comparecendo no Notário para outorga da escritura definitiva a notificação da autora, entrou em incumprimento e, daí, a sua mora culposa.
50. A ré não tinha qualquer obrigação contratual de comparecer, sob notificação da autora, no Cartório Notarial para outorga da escritura definitiva do contrato prometido.
51. A ré tinha obrigação de marcar a escritura definitiva no Cartório Notarial no prazo de cento e vinte dias a contar da data em que obtivesse a cessação do arrendamento e, nesse espaço de tempo, comunicar tal facto à autora.
52. A autora resolve o contrato quando estava em curso ainda o período da verificação da condição e invocou temerariamente a figura da perda do interesse, agindo contra os ditames da boa fé, já que não podia comprometer a integridade do direito da ré - art. 272º do C. Civil.
53. Dispõe o art. 237º do C. Civil que "em casos de dúvida sobre o sentido da declaração, prevalece, nos negócios onerosos, o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações".
54. Ao julgar, como julgou, o tribunal a quo julgou em perfeito desequilíbrio das prestações, favorecendo sem causa a autora, e prejudicando gravemente a ré.
55. Com a decisão em crise, o Tribunal da Relação violou o disposto na lei substantiva, nomeadamente o disposto nos arts. 236º, nºs 1 e 2; 224º, 237º, 270º, 271º, 272º, 712º, nºs 3 e 4, 721º, 790º, 795º, 808º, ex vi dos arts. 289º e 280º, do Código Civil.
Mostra-se fixada a seguinte matéria de facto:
i) - em 31 de Dezembro de 1989 foi celebrado entre a ré B, como 1ª outorgante, e a autora "A", como 2ª outorgante, o contrato junto aos autos de arresto em apenso de fls. 7 a 13, submetido às seguintes cláusulas:
PRIMEIRA
"A 1ª outorgante é a única dona e legítima possuidora do prédio rústico denominado "Quinta do Alto de Fernandes", sito no Lugar do ..., freguesia de Valongo, concelho de Valongo, composto de terra a cultura, vinha, eucaliptal, pinhal, mato e pastagens, com a área de 72.7000 m2, a confrontar do Norte, Sul e Nascente com caminho, e do Poente com a Travessa Alto de Fernandes, linha férrea e vendedora, que é parte do descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 02814/040396 - Valongo, e inscrito na respectiva matriz sob o artigo 677°;
SEGUNDA
Pelo presente contrato, a 1ª outorgante promete vender à 2ª outorgante ou a quem esta indicar, e esta promete comprar, a área aproximada de 55.000 m2 do referido prédio, identificada na planta anexa a este contrato e que dele passa a fazer parte integrante sob a designação de Anexo I, livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades;
Parágrafo Primeiro - A 1ª outorgante promete, ainda, atribuir eficácia real à presente promessa de venda, obrigando-se a outorgar a respectiva escritura logo que a 2ª outorgante o pretenda e para tal a convoque, por meio de cada registada expedida com a antecedência mínima de cinco dias, podendo a 2ª outorgante exigir a sua execução específica, em caso de incumprimento;
Parágrafo Segundo - Sem prejuízo do disposto no parágrafo anterior, é conferido à 2ª outorgante o direito de proceder ao registo provisório da aquisição ora prometida, para cujo efeito a 1ª outorgante neste acto lhe entrega três requisições devidamente assinadas, destinadas a tal registo e suas eventuais renovações, comprometendo-se a acompanhar a 2ª outorgante ao Cartório Notarial de Valongo até ao próximo dia 5 de Janeiro de 1999, a fim de reconhecer presencialmente a sua assinatura.
TERCEIRA
O prédio objecto do presente contrato já se encontra devidamente delimitado pelos seus lados Norte, Sul e Nascente; para a sua separação e demarcação com o que dele confronta a Poente, e que pertence à 1ª outorgante, a 2ª outorgante edificará, às suas custas, um muro de vedação com a altura máxima de 1,20 metros, a desenvolver no sentido Sul-Norte com início na R. da Chã, alinhado a dez metros de distância do muro anexo à parede Nascente da sua moradia, e termo na Rua Alto de Fernandes a 10 metros da parede Nascente da casa do caseiro;
Parágrafo Primeiro - A demarcação da extrema de ambos os prédios e da linha onde se situará o muro de separação a construir, deverá ser efectuada no prazo máximo de trinta dias a contar da presente data, com a presença de ambos os outorgantes, que se poderão fazer assessorar dos respectivos Advogados e de quaisquer outros técnicos ou peritos;
Parágrafo Segundo - O muro a que se refere a presente cláusula, ficará de meação, deverá ser edificado em blocos de cimento "chapiscado" no prazo máximo de três meses a contar da data da celebração da escritura de compra e venda, sobre a extrema de ambos prédios;
QUARTA
Para possibilitar a concretização da venda ora prometida, a 1ª outorgante (a ré B) compromete-se a liberar o prédio do arrendamento que o onera, relativo ao contrato para exploração de massas minerais no seu subsolo, celebrado em 28 de Novembro de 1928 entre o seu antecessor C e "D Limited", actualmente denominada "Empresa E, SA", efectivando a cessação daquele contrato, pela forma que entender, o mais tardar até 1 de Junho do ano 2000 e sem qualquer encargo para a 2ª outorgante.
Parágrafo Primeiro - Com o objectivo referido no corpo desta cláusula, a 1ª outorgante já enviou à arrendatária, em 19 Junho 98, uma carta registada com aviso de recepção, a denunciar o Contrato para o dia 1 Junho do ano 2000, carta essa de cujo conteúdo a 2ª outorgante tem pleno conhecimento; para além disso, corre termos pelo 1º Juízo do tribunal judicial de Valongo, sob o n° 167/97 uma acção de despejo intentada pela 1ª outorgante contra a arrendatária, também com vista à cessação do referido contrato.
Parágrafo Segundo - Caso a 2ª outorgante venha a ser accionada pela "Empresa E, SA" ou por ela impedida de exercer livremente a posse do prédio com fundamento no contrato de arrendamento referido, após a realização da escritura, tem o direito de co-responsabilizar, na proporção de metade, a 1ª outorgante por todas as despesas e encargos que tiver de suportar para a desoneração e desocupação prédio.
Parágrafo Terceiro - A 1ª outorgante declara que, para além do referido no corpo desta cláusula, não existe qualquer outro arrendamento ou contrato que onere o prédio prometido vender; todavia, e dado que parte do mesmo se encontra actualmente a ser cultivado por diversas pessoas, gratuitamente e por mero favor, compromete-se a obter, de todas elas, no prazo máximo de sessenta dias, ou a desocupação ou declarações de reconhecimento de que se encontram a utilizar o prédio nessa situação, a título precário e sem a constituição de qualquer direito, sendo da sua inteira responsabilidade assegurar a total desocupação do prédio por aquelas até à data da realização da escritura, suportando todos os eventuais custos, encargos ou indemnizações, que daí possam advir.
QUINTA
O preço da venda prometida é de 500.000.000$00, a pagar da seguinte forma:
- a) 100.000.000$00, a título de sinal e princípio de pagamento, que a 1ª outorgante já recebeu e de que confere a respectiva quitação;
- b) 200.000.000$00 pela dação em pagamento das seguintes onze fracções autónomas:
b’) Três fracções autónomas, da tipologia T3, denominadas por "AI", no 1º andar, "AU", no 3° andar e "W" no 3° andar, do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, denominado "Califa", sito na R. Ilhar Mourisco, em Valongo, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n° 02762/260196 - Valongo, inscrito na matriz sob o artigo 183°, a que ambos os outorgantes atribuem o valor unitário de 23.500.000$00, no total, pois, de 70.500.000$00;
b’’) Três fracções autónomas, da tipologia T3, denominadas por "AA", no rés-do-chão, "AG", no 1° andar e "AS" no 3° andar do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, denominado "Califa", sito na R. Ilhar Mourisco, em Valongo, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n° 02762/260196 - Valongo, inscrito na matriz sob o artigo 1183°, a que ambos os outorgantes atribuem o valor unitário de 21.000.000$00, no total, pois, de 63.000.006$00;
b’’’) Uma fracção autónoma, da tipologia T0, com a área de cerca de 55 m2, com lugar de garagem, denominada "AD", no rés-do-chão do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, denominado "Edifício Pacífico", sito na Rua da Ilha, 72, em Valongo, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 02713/241095 - Valongo, inscrito na matriz sob o artigo 0000°, a que ambos os outorgantes atribuem o valor de 10.000.000$00;
b ‘‘‘‘) Quatro fracções autónomas, da tipologia T2, com a área coberta mínima prevista de 80 m2 cada e com lugar de garagem, do edifício a construir na R. da Estação, em Valongo, em terreno descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 02028/080992 - Valongo, inscrito na matriz sob o artigo 1183°, a que ambos os outorgantes atribuem o valor unitário de 14.125.000$00, no total, pois, de 56.500.000$00, e que deverão ser disponibilizadas à 1ª outorgante devidamente acabadas com materiais de qualidade equivalente ao das fracções acima referidas nas alíneas b’) e b’’;
c) Os restantes 200.000.000$00 deverão ser pagos na data da realização da escritura de compra e venda.
Parágrafo Primeiro - A 2ª outorgante obriga-se a outorgar as escrituras de transmissão da propriedade das fracções autónomas referidas na alínea b) livres de quaisquer ónus ou encargos, a favor da 1ª outorgante ou de quem esta indicar, nas seguintes condições:
a) As escrituras relativas às fracções identificadas nas alíneas b’), b’’) e b’’’), nas datas que a 1ª outorgante pretender, devendo, para o efeito, proceder à respectiva marcação e avisar a 2ª outorgante do dia, hora e local da sua realização, por meio de carta registada com aviso de recepção expedida com, pelo menos, quinze dias de antecedência;
b) As escrituras relativas às fracções identificadas na alínea b ’‘‘‘), nas mesmas condições referidas na alínea anterior, mas somente a partir da data de emissão da respectiva licença de habitabilidade, que a 2ª outorgante se obriga a obter no prazo máximo de 18 meses a contar da presente data; findo este prazo sem que as fracções disponham de licença de habitabilidade a 1ª outorgante tem o direito de exigir da 2ª outorgante o pagamento de juros, à taxa de 10% ao ano, calculados sobre o valor aqui atribuído às fracções durante o período da mora, podendo, neste caso, a 2ª outorgante optar pelo pagamento do capital e juros entretanto vencidos, em substituição da dação em pagamento das fracções, tudo sem prejuízo do disposto no parágrafo seguinte;
Parágrafo Segundo - Em alternativa à dação em pagamento das fracções referidas nas alíneas b’’’) e b’’’’) supra, a 1ª outorgante pode optar por receber em dinheiro o respectivo valor, quanto ao da alínea b"’), e o respectivo valor acrescido de 2000.000$00, isto é 14.325.000$00 quanto às da alínea b’’’’), decorridos que sejam cento e oitenta dias após a celebração deste contrato, devendo, para o efeito comunicar, por escrito, a sua vontade à 2ª outorgante.
SEXTA
A escritura de compra e venda será outorgada no prazo máximo de cento e vinte dias a contar da data em que a 1ª outorgante obtenha a cessação do arrendamento do subsolo que onera o prédio, competindo-lhe comprovar tal facto, proceder à marcação da escritura e convocar a 2ª outorgante por meio de carta registada com aviso de recepção, expedida com a antecedência mínima de sessenta dias, tudo sem prejuízo do prazo limite estabelecido na cláusula quarta deste contrato independentemente da realização das escrituras a que se refere o Parágrafo Primeiro da cláusula quinta.
SÉTIMA
A partir da assinatura deste contrato, a 1ª outorgante obriga-se a assinar todos os requerimentos e documentos que lhe sejam apresentados pela 2ª outorgante relativos a pedidos de viabilidade, de loteamento, de aprovação de projectos de construção e quaisquer outros que se mostrem necessários à urbanização do prédio objecto deste contrato, ou passar procuração para o efeito, sendo da responsabilidade da 2ª outorgante todas as despesas daí decorrentes e inerentes, nomeadamente preparos, taxas, emolumentos, derramas, mais-valias camarárias ou quaisquer outras;
OITAVA
Em caso de incumprimento do presente contrato, a parte não faltosa poderá atribuir-lhe força de execução específica".
ii) - sete das fracções referidas na cláusula 5ª do contrato-promessa, no valor total de 143.500.000$00, já se encontravam construídas e prontas a habitar na data da celebração do contrato promessa;
iii) - por carta registada com A/R expedida pela autora, em 12 de Março de 1999 e recebida em 17 de Março de 1999 pela ré, a autora convocou a ré para comparecer no Cartório Notarial de Valongo no dia 25 de Março de 1999, às 14,30 horas, a fim de outorgar a escritura do contrato-promessa de compra e venda com a prometida eficácia real;
iv) - a ré não compareceu à escritura;
v) - a autora convocou novamente a ré por carta registada com A/R que expediu em 7 de Abril de 1999, e que foi recebida em 8 de Abril de 1999, para comparecer no Cartório Notarial de Penafiel no dia 15 de Abril de 1999, às 14 horas, a fim de outorgar a escritura referida em iii);
vi) - a ré não compareceu nessa data;
vii) - o teor do acórdão do STJ junto aos autos de arresto em apenso a fls. 21 a 29;
viii) - a ré não procedeu à marcação da escritura de compra e venda até à data de 1 de Junho de 2000, nem comunicou à autora se já tinha obtido a cessação do arrendamento;
ix) - a autora procedeu à marcação da escritura no Cartório Notarial de Valongo para o dia 28 de Junho de 2000, às 14,30 horas;
x) - por meio de notificação judicial avulsa que a autora requereu em 5 de Junho de 2000 e a ré recebeu em 13 de Junho de 2000, convocou-a para:
1 - comparecer no local onde situa o prédio, no dia 20 de Junho de 2000, pelas 10 horas, a fim de procederem à demarcação da extrema, conforme estabelecido na Cláusula 3ª do contrato referido em i);
2 - comparecer no Cartório Notarial de Valongo no dia 28 de Junho de 2000, às 14,30, a fim de outorgar a escritura;
xi) - a ré não compareceu no prédio no dia 20 de Junho de 2000, nem no Cartório Notarial de Valongo no dia 28 de Junho de 2000;
xii) - por meio de notificação judicial avulsa que a autora requereu em 15 de Setembro de 2000 e a ré recebeu em 20 de Setembro de 2000, convocou-a para:
1 - comparecer no local onde situa o prédio, no dia 22 de Setembro de 2000, pelas 10 horas, a fim de procederem à demarcação da estrema, conforme estabelecido na Cláusula 3ª do contrato referido em i).
2 - comparecer no Cartório Notarial de Valongo no dia 29 de Setembro de 2000, às 14,30 horas, a fim de outorgar a escritura.
xiii) - a ré contactou a autora e pediu-lhe que adiasse a realização da escritura, dando sem efeito a marcação efectuada para o dia 29 de Setembro de 2000;
xiv) - a ré comprometeu-se a outorgar a escritura durante o mês de Outubro de 2000 ou, se a autora assim o preferisse, até final do mês de Janeiro de 2001;
xv) - no dia 29 de Setembro de 2000, autora e ré outorgaram o acordo constante de fls. 37 dos autos em apenso, do seguinte teor:
"Que, em 31 de Dezembro de 1998, foi celebrado entre eles um contrato promessa de compra e venda relativo a uma parcela de terreno com área aproximada de 55.000 m2, a destacar do prédio rústico, denominado, "Quinta do Alto Fernandes", sito no Lugar do Espinheiro, freguesia de Valongo, concelho de Valongo, composto de terra a cultura, vinha, eucaliptal, pinhal, mato e pastagem, com a área de 72.700 m2, a confrontar do Norte, Sul e Nascente com caminho, e do Poente com a Travessa Alto de Fernandes, linha férrea e promitente vendedora, que é parte do descrito na Conservatória do Registo Predial de Valongo sob o n° 02814/040396 e inscrito na matriz predial sob o art. 677º.
Que, com data de 20 de Setembro de 2000, a promitente vendedora foi notificada, judicialmente, através do Tribunal Judicial de Valongo, secção de serviço externo, processo nº 2.536/00, registada na secção central sob o nº 28.394, para outorga da escritura do contrato prometido no dia 29 de Setembro de 2000, pelas 14,30 horas.
Que, pelo presente documento, as outorgantes acordam em dar sem efeito tal notificação judicial avulsa.
Que, no caso de a primeira outorgante não se aprestar à outorga da escritura do contrato prometido durante o próximo mês de Outubro de 2000, e for necessário à segunda operar nova notificação judicial avulsa, serão de conta da primeira outorgante as custas judiciais inerentes à mesma, e ficando esta responsável pelo seu reembolso.
Que a segunda outorgante, e se assim o entender, poderá ainda diferir o prazo da celebração da escritura pública agora fixado até ao próximo dia 31 de Janeiro de 2001, faculdade essa que, se vier a ser exercida, terá de ser comunicada à primeira outorgante, por escrito, e até ao próximo dia 15 de Outubro de 2000".
xvi) - no dia 13 de Outubro a autora expediu uma carta registada com A/R à ré, que esta recebeu no dia 16 de Outubro, a comunicar-lhe, nos termos desse acordo, diferia o prazo da realização da escritura para o dia 31 de Janeiro de 2001;
xvii) - por carta com A/R expedida no dia 15 de Janeiro, que a ré recebeu, a autora notificou-a para:
1 - comparecer no local onde se situa o prédio, no dia 24 de Janeiro de 2001, pelas 10 horas, a fim de procederem à demarcação da extrema, conforme estabelecido na Cláusula 3ª do contrato referido em i).
2 - comparecer no Cartório Notarial de Valongo no dia 31 de Janeiro de 2001, às 14,30, a fim de outorgar a escritura, devendo previamente, e com a antecedência mínima de oito dias, enviar-lhe cópia dos seus documentos de identificação civil e fiscal e informar se pretendia outorgar, na mesma escritura, a dação em pagamento das fracções identificadas nas alíneas b'), b") e b'") da Cláusula 5ª do contrato referido em i).
xviii) - a ré compareceu no local onde se situa o prédio, no dia marcado, 24 de Janeiro, e em conjunto com os legais representantes da autora, procedeu à demarcação da extrema do prédio, conforme estabelecido na Cláusula 3ª do referido contrato, com aposição de marcos;
xix) - a ré não facultou à autora os documentos solicitados, nem compareceu no Cartório Notarial de Valongo no dia 31 de Janeiro de 2001, motivo pelo qual não foi possível realizar a escritura prometida;
xx) - a autora voltou a contactar a ré e esta reafirmou que era sua intenção cumprir o contrato-promessa;
xxi) - a autora procedeu, mais uma vez, à marcação da escritura no Cartório Notarial de Valongo para o dia 12 de Abril de 2002, às 9,30 horas;
xxii) - por meio de notificação judicial avulsa que a autora requereu em 26 de Março de 2002 e a ré recebeu em 27 de Março de 2002, convocou-a para:
- comparecer no Cartório Notarial de Valongo no dia 12 de Abril de 2002, às 9,30 horas, a fim de outorgar a escritura definitiva de compra e venda do terreno, devendo previamente, e com a antecedência mínima de oito dias, enviar-lhe cópia dos seus documentos de identificação civil e fiscal e informar se pretende outorgar, na mesma escritura, a dação em pagamento das fracções identificadas nas alíneas b'), b") e b'") da Cláusula 5ª do contrato referido em i), sob pena de incorrer em incumprimento do contrato promessa, com todas as legais consequências;
xxiii) - a ré não compareceu à escritura, no dia 12 de Abril de 2002;
xxiv) - a autora, através de carta registada com A/R, enviada no dia 7 de Agosto de 2002 e que a ré recebeu em 9 de Agosto seguinte, comunicou-lhe que considerava resolvido o contrato promessa, por incumprimento definitivo e culposo da ré;
xxv) - o teor da decisão proferida nos autos em apenso, constante de fls. 65 a 76 desses autos (foi decretado o arresto sobre o prédio prometido vender pela ora ré);
xxvi) - no decurso do prazo para a autora intentar a acção definitiva, a ré propôs-lhe celebrar novo contrato, desistindo a autora do arresto e de intentar aquela acção, o que esta aceitou, vindo a ser celebrado o contrato;
xxvii) - em Outubro de 1998, a ré entendeu resolver o contrato e fazer seu o sinal entregue, o que comunicou à autora por notificação judicial avulsa de 26 de Outubro de 1998;
xxviii) - durante a negociação do contrato referido em i), que decorreu entre as 10 e as 21 horas do dia 31 de Dezembro de 1998, a ré vistoriou todas as 7 (sete) fracções autónomas aludidas nas alíneas b´), b´´), e b´´´) e esteve sempre acompanhada e aconselhada pelos seus dois advogados que participaram na redacção das respectivas cláusulas;
xxix) - a autora já perdeu todo o interesse na celebração do negócio;
xxx) - desde o momento da celebração do contrato-promessa, as referidas 7 (sete) fracções ficaram reservadas pela autora ao cumprimento da obrigação a respeito delas referida na cláusula 5ª do contrato-promessa;
xxxi) - a autora, por tal motivo, nunca vendeu as referidas sete fracções;
xxxii) - a ré nunca deu qualquer justificação pelo facto de não comparecer às datas designadas para celebração das escrituras para que foi convocada;
xxxiii) - a autora ainda não iniciou a construção das fracções a que se alude na alínea b´´´´) da cláusula 5ª do contrato referido em i).
Das longas, pouco sintéticas e, muitas vezes, argumentativas conclusões formuladas pela recorrente - que, na prática, copiou as que já apresentara na apelação, acrescentando-lhe mais umas quantas - importa conhecer, no essencial, das questões atinentes ao incumprimento do contrato-promessa celebrado, sendo que no respectivo âmbito se impõe analisar, antes de mais, se, como sustenta a recorrente, o contrato-promessa celebrado entre as partes foi sujeito a condição suspensiva (se essa é a única conclusão interpretativa que pode extrair-se do teor das cláusulas contratuais apostas pelos contraentes) que se tornou impossível (objectivamente) por facto não imputável à ré.
Defende, na verdade, a recorrente que, na cláusula 4ª do contrato-promessa e seus três parágrafos, está fixada uma condição suspensiva, nos termos da qual a celebração da escritura definitiva ficou dependente da verificação de um evento futuro e incerto: o de liberar o prédio, do arrendamento que o onerava.
Não se nos afigura, contudo, razoável o seu entendimento, aliás como bem se demonstrou no acórdão recorrido (que nos poderíamos, sob pena de eventual repetição do que já foi dito, limitar a reproduzir).
É certo que "as partes podem subordinar a um acontecimento futuro e incerto a produção dos efeitos do negócio jurídico ou a sua resolução: no primeiro caso, diz-se suspensiva a condição; no segundo, resolutiva (art. 270º do C.Civil).
"A condição é, na definição dada pelo nº 1 do art. 270º do Código Civil, um acontecimento futuro e incerto ao qual as partes subordinam a produção ou a resolução dos efeitos do negócio jurídico". (1)
Pode definir-se como "a cláusula por virtude da qual a eficácia de um negócio (o conjunto de efeitos que ele pretende desencadear) é posta na dependência dum acontecimento futuro e incerto, por maneira que ou só verificado tal acontecimento é que o negócio produzirá os seus efeitos (condição suspensiva), ou então só nessa eventualidade é que o negócio deixará de os produzir (condição resolutiva). (2)
A condição "exprime uma vontade hipotética (quero se") e não uma vontade peremptória ou categórica. Corresponde nos domínios da volição ao juízo hipotético nos domínios da intelecção"; doutro passo, "a estipulação condicional não se desdobra em duas declarações de vontade, sendo a segunda limitativa da primeira. Constitui uma declaração de vontade única e incindível, como a própria volição que exprima. A condição faz corpo com o negócio a que é aposta. O negócio condicional constitui um todo único, um bloco, um monólito". (3)
"A estipulação condicional tem a sua origem num estado de incerteza, por parte do declarante, acerca de quais sejam os seus verdadeiros interesses, por serem estes dependentes de circunstâncias futuras que lhe aparecem como problemáticas. A dúvida é a raiz psicológica dessa cláusula. E, pode dizer-se, é a mãe da condição". (4) .
Ora, tal como muitos outros contratos, também o contrato-promessa pode ser condicional, se bem que o contrato-promessa não seja o mesmo que o contrato definitivo subordinado a um condição suspensiva. Este último tem a sua eficácia dependente da verificação da condição; aquele não tem, salvo se for também condicional". (5)
Com efeito, importa realçar que o contrato-promessa, ainda que encarado como um contrato preliminar de outro contrato definitivo, é sempre ele mesmo um contrato definitivo e que se completa com as declarações de vontade nele expressas, de que resultam para as partes concretas obrigações de facere: a emissão das declarações de vontade tendentes à realização do contrato prometido.
É o que se infere do art. 410º, nº 1, do C.Civil, segundo o qual "à convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa".
O contrato-promessa é, pois, "um acordo preliminar que tem por objecto uma convenção futura, o contrato prometido. Mas em si é uma convenção completa, que se distingue do contrato subsequente. Reveste, em princípio, a natureza de puro contrato obrigacional, ainda que diversa seja a índole do contrato definitivo. Gera uma obrigação de prestação de facto, que tem apenas de particular consistir na emissão de uma declaração negocial. Trata-se de um pactum de contrahendo" (6)
Em todo o caso, revestindo a condição carácter estipulatório, resultando da vontade e do comportamento declarativo dos contraentes, a qualificação da cláusula acessória adoptada em um dado contrato, como in casu, depende, em derradeira análise da interpretação do respectivo conteúdo declarativo.
O que não impede, atenta a natureza excepcional da condição (a regra é constituída pelos negócios puros) que "se houver dúvidas quanto à condicionalidade, é sobre o réu que deverá pesar o cargo da prova da condicionalidade do negócio e não sobre o autor a da sua incondicionalidade". (7)
Impõe-se, assim, interpretar a cláusula 4ª e seus parágrafos de modo a averiguar se as partes submeteram a produção dos efeitos contratuais a um evento futuro e incerto: a obtenção pela promitente vendedora da liberação do prédio objecto da promessa.
Em sede de interpretação das declarações negociais vigora no nosso direito, por força do disposto no art. 236º, nº 1, do Código Civil, a denominada teoria da impressão do destinatário, que estabelece como regra que "o sentido da declaração negocial é aquele que seria apreendido por um declaratário normal, isto é, um declaratário medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante". (8)
Releva, assim, o sentido que seria considerado por uma pessoa normalmente diligente, sagaz e experiente em face dos termos da declaração e de todas as circunstâncias situadas dentro do horizonte concreto do declaratário.
Porém, "em conformidade com o ditame da velha máxima falsa demonstratio non nocet, o nº 2 do artigo 236º estabelece que, sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida. Neste caso a vontade real, podendo não coincidir com o sentido objectivo normal, correspondeu à impressão real do destinatário concreto, seja qual for a causa da descoberta da real intenção do declarante. O sentido querido realmente pelo declarante releva, mesmo quando a formulação seja ambígua ou inexacta, se o declaratário conhecer este sentido (com as limitações decorrentes, para os negócios formais, do art. 238º, nº 2). Quer dizer: a ambiguidade objectiva, ou até a inexactidão, da expressão externa não impedem a relevância da vontade real, se o destinatário a conheceu. Houve coincidência de sentidos (o querido e o compreendido), logo, este é o sentido decisivo". (9)
Resumindo: "na interpretação dos contratos prevalecerá, em regra, a vontade real do declarante, sempre que for conhecida do declaratário. Faltando esse conhecimento, a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante". (10)
Sendo certo que "constituem circunstâncias atendíveis para a interpretação dos termos do negócio os interesses em jogo (e a consideração de qual seja o seu mais razoável tratamento, a finalidade prosseguida pelo declarante, as negociações prévias, as precedentes relações negociais entre as partes, enfim, todos os elementos que um declaratário medianamente instruído, diligente e sagaz, na posição do declaratário efectivo, teria tomado em conta)". (11)
Ora, resulta da cláusula 2ª do contrato-promessa, que a ré prometeu vender à autora o terreno livre de ónus ou encargos. Tendo-se comprometido, para possibilitar a concretização da venda prometida, a liberar o prédio do arrendamento que o onerava, assumindo ela o compromisso de efectivar a cessação desse contrato pela forma que entendesse (cláusula 4ª).
À semelhança, aliás, do que se convencionou no Parágrafo Terceiro da mesma cláusula quanto às pessoas que actualmente cultivam o prédio, gratuitamente e por mero favor, no qual a ré se "comprometeu a obter, de todas elas, no prazo máximo de sessenta dias, ou a desocupação ou declarações de reconhecimento de que se encontram a utilizar o prédio nessa situação, a título precário e sem a constituição de qualquer direito, sendo da sua inteira responsabilidade assegurar a total desocupação do prédio por aquelas até à data da realização da escritura, suportando todos os eventuais custos, encargos ou indemnizações, que daí possam advir".
Desde logo, da expressão livre de ónus e encargos constante da cláusula 2ª há-de inferir-se que era obrigação da ré, acessória da obrigação principal de celebrar o contrato definitivo, fazer com que o terreno prometido vender estivesse, à data da escritura de venda, isento de ónus que o desvalorizassem.
Ónus que os contraentes conheciam, em parte, já que convencionaram que a mesma ré se comprometia a liberar o prédio do arrendamento que o onerava, pela forma que entendesse, o mais tardar até 1 de Junho de 2000 e sem qualquer encargo para a autora (cláusula 4ª).
Não há, para que a obrigação assumida pela ré seja cumprida, qualquer dependência de um facto futuro, incerto. Pura e simplesmente ela assumiu uma obrigação concreta, no interesse da promitente compradora que era também o seu, só de si própria dependente, que, aliás, se não traduziu em mera obrigação de meios, antes numa verdadeira obrigação de resultado.
Não utilizaram os contraentes, na redacção das cláusulas 2ª e 4ª, qualquer elemento que referisse a obrigação da autora de cessar o arrendamento como uma hipótese possível, antes se serviram de uma frase claramente enunciativa da certeza da obrigação assumida por esta.
Se assim não fora, certamente se teria que admitir a qualificação de contrato-promessa subordinado a condição suspensiva em casos típicos de obrigações acessórias do contrato, como por exemplo, quando o promitente vendedor promete vender coisa alheia, obrigando-se a obter a propriedade do objecto do contrato, ou quando o cônjuge casado promete sozinho vender, comprometendo-se a obter o consentimento do outro para a celebração da escritura do contrato prometido.
Ademais, em face do Parágrafo Segundo da referida cláusula 4ª só pode concluir-se, na perspectiva de um declaratário normal colocado na posição do real declaratário (a autora) que a liberação do prédio não constituía pressuposto essencial da celebração do contrato definitivo, antes foi previsto que a compra e venda definitiva se pudesse fazer sem que, previamente, o arrendamento cessasse, o que também evidencia que ambas as contraentes preveniram essa possibilidade e consideraram que não obstava à consumação do contrato prometido.
Com efeito, quando se acordou que, caso a ré viesse a ser impedida de exercer livremente a posse do prédio com fundamento no contrato de arrendamento referido (o que vale por dizer que admitia a possibilidade de o arrendamento subsistir após a venda), ela autora, teria o direito de "co-responsabilizar" a ré, na proporção de metade, por todas as despesas e encargos "que tiver de suportar para a desoneração e desocupação do prédio", é óbvia a conclusão de que as partes pretenderam a manutenção e cumprimento do contrato, mesmo sem que a ré cumprisse a obrigação que assumiu de obter a liberação do prédio pela cessação do arrendamento.
Isto é, foi admitido que a compra e venda se fizesse sem que, previamente, o arrendamento cessasse o que também evidencia que a ré e a autora preveniram essa possibilidade e consideraram que não obstava à consumação do contrato prometido.
Temos, assim, que a Cláusula 4ª e seus parágrafos, não pode ser interpretada como contendo uma condição suspensiva.
Nem mesmo se pode admitir que supervenientemente tenha ocorrido impossibilidade objectiva, determinante da extinção do negócio (art. 790º do C.Civil) pelo simples facto de a ré não ter podido liberar o terreno do arrendamento que sabia vigorar e se comprometeu a fazer cessar (quer por haver perdido a acção de despejo que intentara contra a arrendatária, quer por não ter conseguido a cessação extrajudicial daquele contrato).
É que esta equacionável impossibilidade superveniente é meramente subjectiva, pelo que, perante a obrigação de resultado assumida pela ré, não releva para o efeito da extinção da obrigação, traduzindo-se antes numa situação de incumprimento (cfr. arts. 791º do C.Civil). (12)
E, na verdade, o facto de a recorrente não ter conseguido pela via judicial fazer cessar o arrendamento, não significa que não foi por culpa sua que tal desiderato não foi alcançado: é que, ante a falência da acção judicial, poderia ela negociar extrajudicialmente a cessação do contrato como deixa entrever o uso da expressão pela forma que entender referida à liberação do prédio do arrendamento.
Não se nos afigura, deste modo, aceitável a pretensão da recorrente de que "só após o trânsito em julgado desta decisão do STJ de 25 de Novembro de 2003 é que, em conformidade com a vontade contratual real declarada por ambas as partes, a promitente vendedora poderia ter invocado o termo do negócio por impossibilidade da sua realização, dada a não verificação da condição suspensiva" (conclusão 25. das alegações).
Sendo que, em consequência, nos é permitido concluir que não pode considerar-se ter sido o contrato-promessa subordinado a qualquer condição suspensiva, nem sequer que após a decisão do STJ de 25/11/2003 se tenha verificado a impossibilidade objectiva da obrigação a cargo da ré, determinante da extinção da obrigação (nem mesmo terá ocorrido, atento o conteúdo do acima mencionado no parágrafo segundo da cláusula 4ª, impossibilidade naturalística de cumprimento).
Debruçar-nos-emos, agora, sobre a questão do incumprimento do contrato-promessa, designadamente no que se refere ao facto de saber se a autora, tendo ficado a marcação da escritura definitiva atribuída à ré, podia ter procedido à marcação daquela e convocado a ré para a sua outorga, bem como à existência ou não de incumprimento culposo da recorrente.
Sendo conveniente, antes de mais, esclarecer que para tal efeito são irrelevantes as alusões feitas pela recorrente a um contrato-promessa celebrado em 29/08/99, uma vez que, em concerto, o que está em causa é o cumprimento ou incumprimento do contrato-promessa outorgado em 21 de Dezembro de 1998.
Sem mencionar - não se reveste de importância significativa - o acordo quanto à atribuição de eficácia real ao contrato-promessa, o certo é que as partes, ao celebrarem em 31 de Dezembro de 1998, o contrato-promessa aqui em causa - além da obrigação sinalagmática de celebração do contrato prometido - fixaram diversas obrigações recíprocas.
Assim, convencionaram, designadamente que "a demarcação da extrema de ambos os prédios (resultantes do destacamento da área de cerca de 55.000 m2) e da linha onde se situará o muro de separação a construir, deverá ser efectuada no prazo máximo de trinta dias a contar da presente data", que "o muro a que se refere a presente cláusula, que ficará de meação, deverá ser edificado em blocos de cimento chapiscado no prazo máximo de três meses a contar da data da celebração da escritura de compra e venda, sobre a extrema de ambos prédios", e que "a 1ª outorgante compromete-se a liberar o prédio do arrendamento que o onera, relativo ao contrato para exploração de massas minerais no seu subsolo, efectivando a cessação daquele contrato, pela forma que entender, o mais tardar até 1 de Junho do ano 2000".
Acordaram ainda a dação em pagamento pela ré de 11 fracções autónomas, correspondentes a 200.000.000$00, sete das quais (já se encontravam construídas e prontas a habitar) a serem alienadas por escritura, nas datas que a 1ª outorgante pretender, devendo, para o efeito, proceder à respectiva marcação e avisar a 2ª outorgante do dia, hora e local da sua realização, por meio de carta registada com aviso de recepção expedida com, pelo menos, quinze dias de antecedência; e as outras quatro que deverão ser disponibilizadas à 1ª outorgante devidamente acabadas com materiais de qualidade equivalente ao das demais fracções, mas somente a partir da data de emissão da respectiva licença de habitabilidade, que a 2ª outorgante se obriga a obter no prazo máximo de 18 meses a contar da presente data; findo este prazo sem que as fracções disponham de licença de habitabilidade a 1ª outorgante tem o direito de exigir da 2ª outorgante o pagamento de juros, à taxa de 10% ao ano, calculados sobre o valor aqui atribuído às fracções durante o período da mora, podendo, neste caso, a 2ª outorgante optar pelo pagamento do capital e juros entretanto vencidos, em substituição da dação em pagamento das fracções; sendo que, em alternativa à dação em pagamento de algumas das fracções, a 1ª outorgante pode optar por receber em dinheiro o respectivo valor, acrescido de 2.000.000$00, decorridos que sejam cento e oitenta dias após a celebração deste contrato, devendo, pata o efeito comunicar, por escrito, a sua vontade à 2ª outorgante".
Convencionado ainda ficou que "a escritura de compra e venda será outorgada no prazo máximo de cento e vinte dias a contar da data em que a 1ª outorgante obtenha a cessação do arrendamento do subsolo que onera o prédio, competindo-lhe comprovar tal facto, proceder à marcação da escritura e convocar a 2ª outorgante por meio de carta registada com aviso de recepção, expedida com a antecedência mínima de sessenta dias, tudo sem prejuízo do prazo limite estabelecido na cláusula quarta (1 de Junho de 2000).
Sucede que a ré não procedeu à marcação da escritura de compra e venda até à data de 1 de Junho de 2000, nem comunicou à autora se já tinha obtido a cessação do arrendamento.
Daí que esta procedesse à marcação da escritura no Cartório Notarial de Valongo para o dia 28 de Junho de 2000, às 14,30 horas, notificando a ré em 13 de Junho para comparecer no local onde se situa o prédio, no dia 20 de Junho de 2000, pelas 10 horas, a fim de procederem à demarcação da extrema, conforme estabelecido na cláusula 3ª do contrato e comparecer no Cartório Notarial de Valongo no dia 28 de Junho de 2000, às 14,30, a fim de outorgar a escritura, se bem que a ré não tenha comparecido nem no prédio nem no notário.
De novo, agora em 20 de Setembro de 2000, a autora convocou a ré para comparecer no local onde situa o prédio, no dia 22 de Setembro de 2000, pelas 10 horas, a fim de procederem à demarcação da estrema, conforme estabelecido na cláusula 3ª do contrato e comparecer no Cartório Notarial de Valongo no dia 29 de Setembro de 2000, às 14,30 horas, a fim de outorgar a escritura.
Desta feita, a ré contactou a autora e pediu-lhe que adiasse a realização da escritura, dando sem efeito a marcação efectuada para o dia 29 de Setembro de 2000, comprometendo-se a outorgar a escritura durante o mês de Outubro de 2000 ou, se a autora assim o preferisse, até final do mês de Janeiro de 2001.
Na sequência desta solicitação, vieram, em 29 de Setembro de 2000, autora e ré a outorgar o acordo constante de fls. 37 dos autos (no essencial prevendo o diferimento da celebração da escritura para 31 de Janeiro de 2001) sendo que em 13 de Outubro a autora expediu uma carta registada com A/R à ré, que esta recebeu no dia 16 de Outubro, a comunicar-lhe que, nos termos desse acordo, diferia o prazo da realização da escritura para o dia 31 de Janeiro de 2001.
Acresce que, por carta de 15 de Janeiro, que a ré recebeu, a autora notificou-a para comparecer no local onde se situa o prédio, no dia 24 de Janeiro de 2001, pelas 10 horas, a fim de procederem à demarcação da extrema, conforme estabelecido na cláusula 3ª do contrato e comparecer no Cartório Notarial de Valongo no dia 31 de Janeiro de 2001, às 14,30, a fim de outorgar a escritura, devendo previamente, e com a antecedência mínima de oito dias, enviar-lhe cópia dos seus documentos de identificação civil e fiscal e informar se pretendia outorgar, na mesma escritura, a dação em pagamento das fracções identificadas nas alíneas b'), b") e b'") da Cláusula 5ª do contrato-promessa.
A ré, se é certo que compareceu no local onde se situa o prédio, no dia marcado, 24 de Janeiro, e em conjunto com os legais representantes da autora, procedeu à demarcação da extrema do prédio, com aposição de marcos, verdade é que não facultou à autora os documentos solicitados, nem compareceu no Cartório Notarial de Valongo no dia 31 de Janeiro de 2001, motivo pelo qual não foi possível realizar a escritura prometida.
Novamente a autora contactou a ré e esta reafirmou que era sua intenção cumprir o contrato-promessa, pelo que a autora procedeu, mais uma vez, à marcação da escritura no Cartório Notarial de Valongo para o dia 12 de Abril de 2002, às 9,30 horas, convocando a ré por meio de notificação judicial avulsa, que esta recebeu em 27 de Março de 2002, para comparecer no Cartório Notarial de Valongo no dia 12 de Abril de 2002, às 9,30 horas, a fim de outorgar a escritura definitiva de compra e venda do terreno, devendo previamente, e com a antecedência mínima de oito dias, enviar-lhe cópia dos seus documentos de identificação civil e fiscal e informar se pretende outorgar, na mesma escritura, a dação em pagamento das fracções identificadas nas alíneas b'), b") e b'") da cláusula 5ª do contrato-promessa, sob pena de incorrer em incumprimento do contrato-promessa, com todas as legais consequências.
Não obstante, a ré não compareceu à escritura, no dia 12 de Abril de 2002, pelo que a autora, através de carta registada com A/R, enviada no dia 7 de Agosto de 2002 e que a ré recebeu em 9 de Agosto seguinte, comunicou-lhe que considerava resolvido o contrato promessa, por incumprimento definitivo e culposo da ré.
Dos factos que acabamos de descrever - se bem que repetindo, em grande parte, a matéria assente (o que, todavia, parece recomendável para melhor situar e analisar o comportamento dos promitentes) - resulta, sem dúvida, que a ré incumpriu as obrigações que assumira, desde logo quanto à celebração da escritura pública no prazo limite de 16/01/2000, depois prorrogado, nos termos do acordo de fls. 37 do apenso, para 31/01/2001.
É óbvio que, mesmo a considerar-se haver mora da ré a partir daquela data de 1 de Junho de 2000 (não marcou a escritura como se lhe impusera e não demonstrou ter existido facto culposo da promitente compradora ou qualquer outro facto natural que a impedisse de cumprir atempadamente - no âmbito da responsabilidade contratual a culpa do devedor presume-se - art. 799º, nº 1, do C.Civil) não pode duvidar-se de que, por força do acordo celebrado em 29 de Setembro de 2000 (fls. 37 do apenso) a mora se extinguiu (prorrogação) "mediante acordo entre as partes, do qual resultou deixar o devedor de ficar em atraso, por se diferir para momento ulterior o vencimento da obrigação". (13)
Simplesmente, voltou a ré a cair em mora a partir de 31 de Janeiro de 2001, data expressamente referida como limite no acordo de fls. 37 do apenso, para a qual foi convocada pela autora para outorgar a escritura e - sem aparente justificação - não compareceu.
E isto não obstante ter estado no prédio - naturalmente indicando tacitamente que estaria pronta a celebrar o contrato de compra e venda - no dia 24 de Janeiro de 2001, pelas 10 horas, a proceder, com os legais representantes da autora, à demarcação da extrema do prédio, com aposição de marcos.
E não se diga que a autora não podia legitimamente marcar a escritura e para ela notificar a ré.
Antes de mais - o art. 217º, nº 1, do C.Civil justifica-o - sempre seria de entender que, quando depois de ter faltado à escritura marcada pela autora para 28 de Junho de 2000, já então em mora, a ré lhe solicitou uma prorrogação do prazo para celebrar o contrato definitivo, ela aceitou a alteração do contrato-promessa com o alcance de a autora poder passar a proceder às diligências necessárias para a realização do contrato de compra e venda, inclusive marcando a data e local da escritura e convocando-a para comparecer.
Aliás, se assim não fosse, a atribuição à autora da faculdade de marcar a escritura do contrato definitivo e de convocar a autora para a respectiva celebração encontra-se expressamente consignada no acordo de fls. 37 do apenso, quando nele se refere que "no caso de a primeira outorgante não se aprestar à outorga da escritura do contrato prometido durante o próximo mês de Outubro de 2000, e for necessário à segunda operar nova notificação judicial avulsa, serão de conta da primeira outorgante as custas judiciais inerentes à mesma, e ficando esta responsável pelo seu reembolso".
Conclusão evidente é, pois, a de que à autora foi facultada - quer tacitamente, quer nos termos posteriormente convencionados - a possibilidade de solicitar a comparência da ré para outorgar, em dia, hora e local previamente por aquela marcado, a escritura da compra e venda prometida, nomeadamente através da notificação judicial avulsa que utilizou.
Posto isto tem que se considerar que, na medida em que não compareceu, em 31 de Janeiro, no Cartório Notarial para outorga da escritura de compra e venda, de novo a ré se constituiu em mora.
Tal mora manteve-se e manter-se-ia, quiçá indefinidamente (14)., enquanto a prestação, se bem que não efectuada pela ré no tempo devido, ainda fosse possível no contexto da obrigação (art. 804º, nº 2, do C.Civil).
Sucede é que a autora, depois daquela tentativa falhada, notificou judicialmente a ré para comparecer no Cartório Notarial de Valongo no dia 12 de Abril de 2002, devendo previamente, e com a antecedência mínima de oito dias, enviar à autora cópia dos seus documentos de identificação civil e fiscal e informar se pretende outorgar, na mesma escritura, a dação em pagamento das fracções identificadas nas alíneas b'), b") e b'") da cláusula 5ª do contrato-promessa, sob pena de incorrer em incumprimento do contrato-promessa, com todas as legais consequências.
Em consequência, na medida em que, mais uma vez, a ré não só lhe não enviou os documentos solicitados, necessários para a celebração da escritura (15), como não compareceu, a autora comunicou-lhe que considerava resolvido o contrato promessa, por incumprimento definitivo e culposo daquela.
É sabido que a mora se extingue também por equiparação (ou transformação) em incumprimento definitivo: ou pela perda do interesse do credor, apreciado objectivamente ou através da interpelação admonitória (art. 808º, nºs 1 e 2, do C.Civil).
Ora, quanto à interpelação admonitória bem pode dizer-se que na falta de fixação de prazo razoável para o cumprimento da obrigação, com explícita cominação de que esta se terá por definitivamente não cumprida se não ocorrer o cumprimento nesse prazo, não pode considerar-se ter havido ocorrido tal interpelação, nos termos e para os efeitos do art. 808º, nº 1, do C.Civil.
Com efeito, "a interpelação admonitória consiste numa intimação formal, do credor ao devedor moroso, para que cumpra a obrigação dentro de prazo determinado, com a expressa advertência de se considerar a obrigação como definitivamente incumprida". (16)
Sucede, contudo, in casu, que a autora comunicou expressamente à ré que, não comparecendo ela, no dia 22 de Abril de 2001, no Cartório Notarial a fim de outorgar a escritura de compra e venda, consideraria o contrato-promessa definitivamente incumprido.
Donde, quando não compareceu naquela data, sem qualquer plausível justificação, incorreu a ré em incumprimento definitivo (normativo) do contrato-promessa celebrado em 21 de Dezembro de 1998.
Acresce, se isso não fora bastante, que se provou nos autos que a autora já perdeu todo o interesse na celebração do negócio.
Ora, também por este simples facto se teria que considerar que a mora da ré se convertera em definitivo incumprimento por força do disposto no art. 808º, nº 1, do C.Civil).
Em consequência, sendo a inexecução definitiva da obrigação imputável à ré, tratando-se, in casu, de um negócio bilateral, sempre caberia à autora o direito de resolver o contrato-promessa, nos termos preceituados nos arts. 432º, nº 1 e 801º, nº 1, do C.Civil.
Resolução que esta legitimamente fez operar através da carta registada de 7 de Agosto de 2002, que a ré recebeu (art. 436º, nº 1, do mesmo diploma).
Como consequência desta resolução constituiu-se a ré em responsabilidade, tendo que pagar à credora uma indemnização que a compense dos prejuízos sofridos (arts. 708º e 801º, nº 1, do C.Civil), indemnização esta que, atento o regime do contrato-promessa será a correspondente ao dobro do sinal (art. 442º, nº 2, do C.Civil).
Improcede, deste modo, a pretensão de revogação do acórdão recorrido, no qual acertadamente se decidiu.
Nestes termos, decide-se:
a) - julgar improcedente o recurso de revista interposto pela ré B;
b) - confirmar inteiramente o acórdão recorrido;
c) - condenar a recorrente nas custas da revista.
Lisboa, 2 de Fevereiro de 2006
Araújo Barros
Oliveira Barros
Salvador da Costa
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(1) Heinrich Hörster, "A Parte Geral do Código Civil Português", Coimbra, 1992, pag. 491.
(2) Manuel de Andrade, "Teoria Geral da Relação Jurídica", vol. II. Reimpressão, Coimbra, 1992, pag. 356.
(3) Manuel de Andrade, idem, pags. 356 e 357.
(4) Manuel de Andrade, obra e local citados.
(5) Abel Pereira Delgado, "Do Contrato-Promessa", Lisboa, 1978, pag. 101.
(6) Galvão Telles, "Direito das Obrigações", 6ª edição, Coimbra, 1989, pag. 83.
(7) Abel Pereira Delgado, idem, pag. 108, citando Anselmo de Castro e Mário de Brito.
(8) Heinrich Hörster, obra citada, pag. 510.
(9) Ac. STJ de 19/11/2002, no Proc. 1628/02 da 6ª secção (relator Afonso Correia).
(10) Ac. STJ de 14/01/97, in CJSTJ Ano V, 1, pag. 47 (relator Silva Paixão).
(11) Carlos Alberto da Mota Pinto, "Teoria Geral do Direito Civil", 3ª edição, Coimbra, pag. 444.
(12) Cfr. Antunes Varela, "das Obrigações em Geral", vol. II, 4ª edição, Coimbra, 1990, pag. 71.
(13) Galvão Telles, "Direito das Obrigações", 6ª edição, Coimbra, 1989, pag. 301.
(14) Perpetuatio obligatonis: mora debitoris obligatio perpetua fit.
(15) Dever acessório de conduta, decorrente, além do mais, do princípio da boa fé na execução dos contratos (art. 762, nº 2, do C.Civil), cuja violação, no mínimo, relevaria em termos de cumprimento inexacto (arts. 406º, nº 1 e 763º, nº 1, do C.Civil).
(16) Ac. STJ de 31/03/2004, no Proc. 4465/03 da 2ª secção (relator Ferreira Girão).