Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 466/06.5TBCBT.G1.S1 |  |
CESSÃO DE EXPLORAÇÃO
LEI NOVA
LEI INTERPRETATIVA
COMUNICAÇÃO AO SENHORIO
RESOLUÇÃO DE NEGÓCIO
II - A omissão de comunicação, por parte do arrendatário ao senhorio, da celebração de um contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial constitui, nos termos do art. 64.º, n.º 1, al. f) do RAU, fundamento de resolução do contrato de arrendamento.
I – Na comarca de Celorico de Basto, AA e mulher BB vieram demandar:
- CC e mulher DD;
- EE; e
- FF e mulher GG,
alegando, para tal, que, no rés-do-chão de um prédio urbano devidamente identificado no seu articulado inicial, e do qual são proprietários, encontra-se instalado um estabelecimento comercial de café pertencente aos RR CC e EE, que do mesmo são arrendatários, estabelecimento esse, porém, cuja exploração, desde data anterior a 2004, é efectuada pelo R FF, sem que tal cedência tenha sido comunicada aos AA, que a não autorizaram ou consentiram, o que provocou a estes grande nervosismo e ansiedade, por se sentirem enganados.
Assim, e em consequência da ocorrência de tais factos, peticionaram:
- Que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento, com a condenação dos RR na entrega imediata do locado, livre e devoluto de pessoas e bens; e
- que os RR sejam, solidariamente, condenados no pagamento aos AA, a título de danos não patrimoniais, da indemnização de € 11.670,00.
Contestando, os RR vieram alegar a inexistência de qualquer contrato de cessão de exploração, relativamente ao estabelecimento comercial em causa.
Após a efectivação da tramitação processual devida, foi proferida sentença, que, decretando a resolução do contrato de arrendamento, condenou os RR a despejarem o imóvel, entregando-o aos AA, livre e devoluto de pessoas e bens, decisão esta que foi objecto de integral confirmação pela Relação de Guimarães, na sequência de apelação dos RR.
Inconformados, os RR CC e mulher e EE vêm pedir revista da decisão da Relação, concitando a sua divergência, como se extrai das conclusões apresentadas na sua minuta, relativamente aos seguintes pontos:
- Inexistência de equivalência da cedência do gozo do imóvel operada através de contrato de cessão de exploração, à cessão da posição contratual a que se reportam os arts. 64º, al. f) do RAU e 1038º, als. f) e g) do CC;
- Subtracção do contrato de cessão de exploração ao regime vinculístico; e
- Inaplicabilidade à situação em causa do regime legal do NRAU.
Contra alegando, os AA/recorridos pronunciaram-se pela integral manutenção do acórdão recorrido.
Colhidos os vistos devidos, cumpre decidir.
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II – Da Relação, e com relevância para a apreciação do objecto da presente revista, vem provada a seguinte matéria de facto:
“Os AA são donos e legítimos possuidores de um prédio urbano denominado “Casa de habitação” composta de rés-do-chão, com duas divisões e primeiro andar com cinco divisões e quintal, sito na A... da R..., freguesia de B..., Celorico de Basto, a confrontar de norte com Av. da R..., de sul com linha férrea, de nascente com HH e de poente com proprietário, descrito na Conservatória do Registo Predial de Celorico de Basto sob o n.º --.--- e inscrito na respectiva matriz sob o art.º ---, tendo este artigo provindo do artigo urbano ---, com o valor patrimonial de € 38.532,47 – (A).
No rés-do-chão do prédio descrito em (A) encontra-se instalado o estabelecimento comercial da café-bar, cervejaria, casa de chá, confeitaria e pastelaria com a denominação comercial de “C...a”, propriedade dos RR CC e EE – (G).
O 1.º e 2.º RR são simultaneamente arrendatários do referido rés-do-chão, qualidade que lhes adveio por meio da transmissão onerosa (contrato de trespasse) pelos anteriores proprietários do estabelecimento comercial: II e JJ, celebrada em 2003/05/12 – (H).
Da cláusula 4.ª do contrato de arrendamento celebrado pelo A marido, e que tinha por objecto a parte do imóvel referido em (G), consta que “o inquilino não poderá sublocar a casa arrendada nem fazer cessão do direito ao arrendamento sem autorização por escrito do senhorio” – (I).
O acordo que titula a ocupação do imóvel referido em (G) é o denominado contrato referido em (I) – (1º).
Em data anterior a 2004, o 1.º e 2.º RR cederam ao R FF a exploração da actividade comercial do estabelecimento referido em (G) – - (2º).
É o R FF quem, desde aquela data, se encontra a usar e fruir do espaço referido em (G) – (3º).
Os RR CC e EE não comunicaram aos AA qualquer cedência do estabelecimento comercial referido em (G) – (L).
Os AA não deram o seu consentimento ou autorização à cedência referida em (2º) – (4º). “
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III – Não pondo em causa a qualificação jurídica que foi atribuída pelas instâncias ao contrato celebrado com o R FF, como revestindo a natureza de um contrato de cessão de exploração do estabelecimento comercial de café, confeitaria e similares do qual eram arrendatários, os RR CC e EE vêm apenas questionar a aplicabilidade ao referido negócio jurídico de cessão de exploração, dos normativos legais de que a Relação lançou mão, como fundamento para o decretamento da resolução do contrato de arrendamento celebrado entre os mesmos e os AA, fundamento esse traduzido na inexistência de comunicação a estes últimos, nos termos do art. 1038º, als. f) e g) do CC, da celebração da aludida cessão de exploração, bem como pela referência, por parte daquela instância de recurso, que tal obrigação constitui, aliás, a solução que decorre, actualmente, da Lei n.º 6/2006, de 27/02.
Assim, e apesar da presente acção ter sido instaurada em 28/09/2006 – fls. 2 e art. 267º, n.º 1 do CPC -, à mesma não é aplicável o novo regime do arrendamento urbano instituído por aquela indicada Lei n.º 6/2006, uma vez que o acto constitutivo da apontada cessão de exploração do locado ocorreu antes de 2004 - (2º) -, ou seja, em momento temporal anterior ao do início da vigência daquele indicado diploma locatício, o qual teve lugar a 28/06/2006 – arts. 1º e 65º -, pelo que, consequentemente, a regulamentação jurídica aplicável à situação aqui em causa terá necessariamente de resultar dos normativos legais constantes do RAU – arts. 12º, n.º 2, primeira parte, do CC e 59º, n.º 1 da Lei n.º 6/2006.
Ora, a cessão de exploração do estabelecimento comercial, traduz-se no contrato pelo qual o arrendatário transfere temporária e onerosamente para outrem, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado – art. 111º, n.º 1 do RAU -, pelo que, não tendo o legislador se pronunciado, neste diploma, sobre a necessidade de comunicação ao senhorio da referida cessão, durante a vigência da referida codificação, e perante o estatuído no art. 1038º, als. f) e g) do CC, a doutrina e a jurisprudência dividiram-se, quanto à obrigatoriedade legal da comunicação ao senhorio da celebração do referido contrato.
Com efeito, enquanto para uns, e em obediência àquele indicado normativo da codificação substantiva civil, tal comunicação se mostrava obrigatória, já, por seu turno, outros sustentavam a sua desnecessidade, invocando, para tal, que a referida obrigação se reportava apenas ao contrato de trespasse, uma vez que, o que se verifica com a cessão de exploração consiste unicamente na transferência temporária, para outrem, da exploração de um estabelecimento comercial ou industrial, em que se englobam a transmissão de instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que o integram, verificando-se, portanto, através da celebração de um contrato com tal natureza, apenas a alteração subjectiva e temporária da gestão do estabelecimento, tido como uma universalidade, e da qual faz parte o local onde aquele se encontra instalado, estabelecimento esse que continua a ser o mesmo e titulado pelo mesmo arrendatário, continuando a impender sobre este último as obrigações que decorrem do contrato de arrendamento, diversamente do que ocorre com o trespasse - art. 115º, n.º 1 do RAU - em que se verifica, então, a transferência definitiva para outrem da exploração do estabelecimento e, consequentemente, da titularidade do respectivo direito ao arrendamento, destinando-se, assim, a aludida comunicação, quer a dar conhecimento ao senhorio da identidade do novo arrendatário do locado, quer como meio de permitir ao locador o exercício da função de controle da eventual ocorrência de qualquer das situações previstas no art. 115º, n.º 2 do RAU – quanto à recensão relativa à doutrina e à jurisprudência em que cada uma daquelas duas indicadas posições se mostram subscritas vide “Arrendamento Urbano” do saudoso Cons. Aragão Seia, 7ª edição, pág. 647/648.
Todavia, o art. 1109º, n.º 2 do CC, introduzido pelo art. 3º da Lei n.º 6/2006, que, talqualmente era já propugnado pela doutrina e pela jurisprudência no domínio da vigência do RAU, atenta a consagração legislativa de tal denominação em consequência da sua antecedente inserção nos arts. 1682º-A, n.º 1, al. b) do CC e 246º, n.º 2, al. c) do CSC – Anotado dos Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, vol. II, pág. 703 e Acórdão deste STJ de 26/01/1988 in BMJ n.º 373, pág. 483 –, veio apelidar a cessão de exploração do estabelecimento comercial como locação de estabelecimento, estatuiu que “a transferência temporária e onerosa do estabelecimento instalado em local arrendado deve ser comunicada ao senhorio no prazo de um mês”, pondo, assim, e desta forma termo, à atrás citada divergência, até então existente, sobre a obrigatoriedade legal da referida comunicação.
Ora, aquele transcrito conteúdo da codificação substantiva civil reveste, em nosso entender, a natureza de uma norma interpretativa.
Com efeito, para que uma lei nova possa ser considerada interpretativa são necessários dois requisitos: que a solução do direito anterior seja controvertida ou pelo menos incerta; e que a solução definida pela nova lei se situe dentro dos quadros da controvérsia e seja tal que o julgador ou o intérprete a ela poderiam chegar sem ultrapassar os limites normalmente impostos à interpretação e aplicação da lei, havendo, porém, que considerar a mesma como inovadora, se o julgador ou o intérprete, em face dos antigos textos, não poderiam sentir-se autorizados a adoptar a solução que a lei nova vem consagrar – “Introdução ao Direito e ao Discurso Legitimador” do Prof. Baptista Machado, pág. 247.
Temos, pois, que, perante o antecedentemente exposto, inexiste qualquer sombra de dúvida sobre a manifesta ocorrência do primeiro daqueles dois nomeados requisitos, ou seja, sobre a existência/inexistência da obrigação de comunicação, pelo cedente ao senhorio, da celebração do contrato de locação de estabelecimento.
Por seu turno, no art. 1038º do CC, que mantém a redacção que vigorava à data da vigência do RAU, dispõe-se, como constituindo obrigações do locatário:
……………………………………………………………………………………………………
f) - Não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o locador o autorizar;
g) - Comunicar ao locador, dentro de 15 dias, a cedência do gozo da coisa por algum dos referidos títulos, quando permitida ou autorizada,
Todavia, e apesar do n.º 1 do art. 111º do RAU excluir o contrato de cessão de exploração do âmbito do arrendamento, tal afirmação apenas quer essencialmente significar, que o cedente não se encontra vinculado, findo o contrato, ao princípio da sua renovação obrigatória – art. 68º, n.º 1 do RAU e Anotado dos Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, vol. II, pág. 702 -, pelo que, perante o estatuído no n.º 2 daquele apontado art. 111º do RAU, somente através da comunicação da cessão ao senhorio se torna possível a este último proceder ao controle da eventual ocorrência de qualquer das circunstâncias previstas no art. 115º, n.º 2 do mesmo diploma, o que leva a concluir pela aplicação à aludida cessão, por interpretação extensiva, da transcrita norma vertida na al. g) do art. 1038º do CC, no sentido da necessidade de comunicação ao senhorio de qualquer facto gerador da cedência a terceiro, por parte do arrendatário, do gozo do locado – Anotação do Prof. Gravato Morais in CDP 10, pág. 67/68.
Verificam-se, portanto, os dois apontados requisitos que conferem ao art. 1109º, n.º 2 do CC a natureza de norma interpretativa.
Assim, e dada a apontada natureza da referida norma, a sua aplicação assume efeitos retroactivos – art. 13º, n.º 1 do CC -, pelo que, dispondo-se, no à data vigente art. 64º, n.º 1, al. f) do RAU, que assistia ao senhorio a faculdade de proceder à resolução do contrato de arrendamento, no caso do arrendatário “subarrendar ou emprestar, total ou parcialmente, o prédio arrendado, ou ceder a sua posição contratual, nos casos em que estes actos são ilícitos, inválidos por falta de forma ou ineficazes em relação ao senhorio, salvo o disposto no art. 1049º do CC”, em tal estatuição manifestamente se enquadra a provada omissão da comunicação, por parte dos RR/recorrentes aos AA/senhorios, da cessão de exploração do locado, por aqueles efectuada ao R FF – (L) -, sendo que igualmente se não mostra provada, a prática, por parte dos AA, de quaisquer actos demonstrativos da aceitação, como tal, do beneficiário da cedência – (4º), art. 1049º do CC e pág. 387 da obra e volume antecedentemente citados dos Profs. Pires de Lima e Antunes Varela.
Improcedem, portanto, as conclusões dos recorrentes.
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IV - SUMÁRIO
- A norma constante do art. 1109º, n.º 2 do CC reveste a natureza de uma norma interpretativa.
- A omissão de comunicação, por parte do arrendatário ao senhorio, da celebração de um contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial constitui, nos termos do art. 64º, n.º 1, al. f) do RAU, fundamento de resolução do contrato de arrendamento.
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V – Vai, pois, negada a revista.
Custas pelos recorrentes.
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Lisboa, 24 de Janeiro de 2012.
Sousa Leite (Relator)
Salreta Pereira
João Camilo