Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 04B1934 |  |
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA
II. Só então se tornarão despiciendas as prévias interpelação admonitória e/ou a fixação judicial de prazo para a celebração da escritura definitiva, pois que o promitente já terá declarado a sua irrestrita impossibilidade de cumprir, que não apenas invocado uma simples “difficultas praestandi “.
III. É de exigir uma situação de incumprimento definitivo para que o contraente fiel possa ver legitimado o seu pedido de resolução do negócio e reclamar do promitente faltoso a restituição do sinal em dobro nos termos do nº 2 do artº 442º do C. Civil.
IV. Se a recusa de financiamento do negócio por parte da entidade bancária mutuante hipotecária se afigurar removível (cancelamento de uma penhora incidente sobre o bem) e se a escritura definitiva não tiver prazo pré-determinado, impor-se-á que seja previamente interpelado o promitente e/ ou se lhe fixe um qualquer prazo para cumprimento.
1. "A", solteira, residente na Tapada de Alfarrobeira, ...., Alandroal, instaurou, com data de 30-10-97, na Comarca de Setúbal, contra B e mulher C e a D acção ordinária alegando resumidamente o seguinte:
- no dia 22-6-96 entre os R.R. B e mulher e a A. e foi celebrado um acordo pelo qual aqueles prometeram vender-lhe (à A.) e esta prometeu comprar-lhes uma prédio urbano para habitação designado por lote 34 descrito na Conservatória Reg. Predial de Alandroal sob o n°0013/050285 e inscrito na matriz sob o artº1408°, sito na Tapada de Alfarrobeira, Alandroal, por 10.000.000$00;
- a A. entregou como sinal e princípio de pagamento a quantia de 3.750.000$00 e, para pagamento do remanescente, solicitou empréstimo bancário com garantia hipotecária;
- porém, como àqueles R.R. um credor hipotecário pretendia cobrar-lhes uma dívida de 2.300.000$00, a A. transferiu para a conta desse credor essa importância e acordou com os mesmos R.R fazer um aditamento ao referido contrato-promessa, no qual se consignou que o pagamento ao seu credor ficou imputado no pagamento do preço a título de reforço de sinal;
- face a esse aditamento os R.R. entregaram à A. o referido prédio;
- como sobre ele incidissem hipotecas a favor da Ré D e houvesse sido feito o registo de penhora efectuada no dia 29-3-96 no âmbito da execução n°269-A/95 (3° Juízo Cível-Setúbal), não solvendo os RR as respectivas dívidas, acordaram com a A. a realização da escritura pública de compra e venda sem que a compradora lhes pagasse o remanescente do preço que, assim, seria utilizado para pagar aos respectivos credores, e se a quantia correspondente ao remanescente do preço fosse insuficiente, os R.R. pagariam à A. a diferença;
- como o banco financiador da compra se recusasse outorgar na escritura sem que o registo dessa penhora fosse cancelado, os RR acabaram por reconhecer a impossibilidade de cumprir o que acordaram com a A.;
- no prédio urbano em apreço, fez porém a A. benfeitorias no montante total de 1.108.820$00 cujo pagamento pediu aos RR, bem como a restituição do sinal em dobro (12.000.000$00).
Concluiu pedindo fossem os R.R B e mulher condenados a pagarem-lhe as quantias de 12.100.000$00 correspondente ao dobro do sinal, de 1.108.820$00 de indemnização por benfeitorias, e se declarasse que gozava do direito de retenção sobre o prédio urbano em alusão.
2. Contestou a Ré D por excepção arguindo a nulidade do contrato-promessa de compra e venda.
3. Na réplica, a A. respondeu à excepção.
4. A A. requereu (fls.71 a 74) a intervenção principal de “Entreposto Setúbal-Comércio de Viaturas, Lda”, com fundamento em ter sido esta sociedade que instaurou a referida execução n°269-A//95 (3° Juízo Cível-Comarca de Setúbal), a qual, por lapso, não demandou na petição inicial.
5. Citada, a chamada declarou (fls.100) fazer sua a contestação da Ré D.
6. Por sentença de 4-5-01, o Mmo Juiz da Vara Mista da Comarca de Setúbal, considerando não ter ficado provada a alegação da A. de que os promitente-vendedores hajam declarado que não cumpririam o respectivo contrato-promessa de compra e venda, e em não se verificar que os mesmos houvessem incorrido em mora, julgou a acção improcedente.
7. Inconformada com tal decisão, dela veio a A. apelar, mas o Tribunal da Relação de Évora, por acórdão de 6-11-03, negou provimento ao recurso.
8. De novo irresignada, desta feita com tal aresto, dele veio a mesma A. recorrer de revista para este Supremo tribunal, em cuja alegação formulou as seguintes conclusões:
Iª- O acórdão recorrido assentou em facto não provado: que a A. tinha acordado com os RR. B e mulher que pagaria não só as dívidas da D garantidas por hipoteca, como também as demais;
IIª- Com base no facto não provado, o acórdão recorrido concluiu erradamente que a escritura não foi outorgada porque, em suma, a A. não pagou ao Entreposto o crédito deste sobre os RR. B e mulher para cancelar a penhora (F-1) que esteve na origem da recusa do banco financiador em outorgar a escritura prometida;
IIIª- Não ficou provado que a A. tivesse acordado com os RR. que pagaria quaisquer dívidas para além das da D garantidas pelas hipotecas registadas (C-1 e C-2), pelo que mal andou o acórdão recorrido ao considerar que o facto da penhora (F-1) não ter sido cancelada inviabilizando financiamento bancário do contrato prometido não era imputável aos RR;
IVª- Mas mesmo que o pressuposto de facto sobre o qual assenta o acórdão recorrido tivesse ficado provado, que não ficou, ainda assim, assentando o acordo de pagamento no pressuposto da obtenção do financiamento bancário para pagar aos credores dos RR, e não sendo os financiamentos para aquisição dos imóveis facultados senão na escritura (ilação que se extrai em conformidade com o disposto nos arts. 349° e 351.º do CC.), então, de acordo com o princípio da boa fé, não era exigível à A. que pagasse quaisquer dívidas dos RR B por deixar de se verificar o pressuposto no qual assentava o referido acordo;
Vª- Fosse assim qual fosse o acordo de pagamento celebrado entre a A e os RR. B, mal andou o acórdão recorrido ao considerar que os RR. B e mulher não incorreram sequer em mora, pois esta decorreria do facto de estes não haverem procedido às diligências necessárias à viabilização da escritura prometida, e que no caso passavam pelo cancelamento do registo da penhora (F-1);
VIª- Ao declarar que os RR. não incorreram em mora, o acórdão recorrido considerou que factos não provados e interpretou-os de forma errada violando o disposto no artº 442°, nº 2 do C. Civil;
VIIª- Os fundamentos de apelação, em parte, mantêm a sua pertinência pois, partindo dos factos efectivamente provados, os RR. B e mulher não só incorreram em mora, como incumpriram definitivamente o contrato promessa em causa;
VIIIª- Perante os factos provados, nomeadamente referentes à falta de liquidação pelos RR. B e mulher das dívidas garantidas pelas hipotecas, nem a penhora registada, por não terem qualquer disponibilidade financeira, tendo inclusive acordado com a A. que a escritura de compra e venda poderia ser feita se a A. pagasse os créditos hipotecários, as instâncias deveriam ter julgado verificado o incumprimento definitivo do contrato-promessa decorrente do comportamento dos RR B e mulher, o qual revelou, de forma inequívoca, a intenção de não cumprir o contrato-promessa;
IXª- O acórdão deveria ter considerado os factos provados (x, xi e xii do ponto 4) como "recusa de cumprimento" e, consequentemente dar por verificado o incumprimento definitivo do contrato-promessa pelos RR B e mulher independentemente de interpelação;
Xª- O acórdão recorrido deveria ter julgado que, na situação supra descrita, não era exigível à A. que interpelasse os RR B e mulher e/ou lhes fixasse um qualquer prazo para cumprimento do contrato-promessa, pois, tal como aqueles já tinham assumido perante a A., eles não iriam cumprir o contrato por falta de disponibilidade financeira;
XIª - O acórdão recorrido deveria pelo menos ter julgado que, na situação supra descrita de recusa de cumprimento pelos RR. B, a A. estava dispensada de proceder à interpelação dos RR. B e mulher por ser um acto inútil e sem justificação, por estar perante uma situação de incumprimento;
XIIª- Mal andou o acórdão recorrido ao declarar que não se encontrava verificado o incumprimento definitivo do contrato-promessa pelos RR. B e mulher, porquanto ao decidir desta forma não qualificou devidamente os factos provados nos presentes autos, violando na interpretação que dos mesmos fez o disposto nos artºs 442°, n.° 2 e 808.° do CC;
XIIIª- Subsidiariamente, os mesmos factos provados nos presentes autos (x, xi, xii, xiii e xiv do ponto 4) - o facto dos RR. B e mulher não libertaram o imóvel prometido vender dos ónus e encargos que sobre o mesmo incidiam e ainda acordaram com a A. que tal desoneração poderia ser feita, relativamente às hipotecas, pela A. na escritura, revelam, incontestavelmente, pelo menos, a mora dos RR. B e mulher que assumiram perante a A. não estar em condições de cumprir o contrato-promessa;
XIVª- Em tais circunstâncias, não era exigível à A. que processe a uma qualquer interpelação adicional dos RR. B e mulher, em função da aplicação do princípio da boa-fé e da existência de incumprimento definitivo imputável aos RR B e mulher;
XVª- De qualquer forma, sempre se consideraria que os RR. B e mulher foram interpelados pela A. por via da citação levada a efeito nos presentes autos, pelo que, a mora ter-se-ia convertido em incumprimento definitivo com a comunicação da exigência da A. do sinal em dobro, declaração tácita de resolução do contrato promessa;
XIV - A interpelação dos RR. B e mulher para pagarem o sinal em dobro, levada a efeito por via da citação dos presentes autos, sendo esta uma declaração tácita de resolução do contrato-promessa, sempre teria por efeito a resolução do contrato-promessa em causa nos presentes autos, em conformidade com o disposto no artº 436º, n° 1, do C.C;
XVIª- Encontrando-se o contrato resolvido, tem a A. incontestavelmente um direito ao pagamento do sinal em dobro, em conformidade com o disposto no artº 442.°, n.° 2 do C.C., pelo que mal andou o acórdão ao julgar em contrário;
XVIIª- Subsidiariamente, a A., nos termos do disposto no artº 442.°, n.° 2 do C.C., tem direito ao sinal em dobro mesmo no caso de simples mora dos RR. B e mulher;
XVIIIª- Dos factos provados (nomeadamente os transcritos supra em x, xi, xii, xiv do ponto 4) resulta que os RR B e mulher, ao informarem a A. de que não cumpririam o contrato-promessa por falta de disponibilidade financeira, passariam a estar (pelo menos) em mora relativamente às obrigações assumidas naquele contrato;
XIXª- A mera citação levada a efeito nos presentes autos constituiria interpelação dos RR. B e mulher apta a colocar estes (pelo menos) em situação de mora;
XXª- Tal como o próprio acórdão recorrido defende, de acordo com o disposto no art. 442 °, nº 2 do C.C., na redacção que lhe foi dada pelo DL 379/86 de 11/77, o direito de exigir o dobro do sinal pressupõe apenas a mora da contraparte e não uma situação de incumprimento definitivo;
XXIª- Verificada que ficou a mora dos RR. B e mulher, mal andaram as instâncias ao considerar que os RR. B e mulher não se encontravam sequer em mora, e consequentemente, considerarem improcedentes os pedidos e alegações da A. de condenação dos RR. B e mulher no pagamento do sinal em dobro, pelo que, violaram o disposto no art. 442.°, n.° 2 do C.Civil;
XXIIª- Mal andaram igualmente as Instâncias ao julgar, em consequência da improcedência do pedido de sinal em dobro, a improcedência dos demais pedidos da A., como sejam a declaração do direito da A. à indemnização por benfeitorias realizadas no imóvel em causa e a declaração do direito de retenção da A. sobre o referido imóvel em conformidade com o disposto no art. 755.°, n.° 1 al. f) do C.Civil.
9. Não foram apresentadas contra-alegações.
10. Colhidos os vistos legais, e nada obstando, cumpre apreciar.
11. Em matéria de facto relevante, deu a Relação como assentes (por remissão para a decisão de 1ª instância), os seguintes pontos:
1º- Na execução n°269-A/95 (3° Juízo Cível-Comarca de Setúbal) que Entreposto Setúbal-Comércio de Viaturas, Lda. instaurou contra B, está registada a seu favor a penhora feita no dia 29.3.1996, através da inscrição F-1 datada de 15.1.1997, sobre o prédio urbano destinado a habitação designado por lote n°.... sito na Tapada de Alfarrobeira, Concelho de Alandroal, descrito na Conservatória Reg. Predial sob o n°0013/050285 e inscrito na matriz respectiva sob o art.1408°;
2º- Sobre esse prédio estão inscritos a favor da Ré C duas hipotecas, inscrições C-1 de 26.9.1984 e C-2 de 18.2.1986 (doc. fls.12 e 13 que se dá por inteiramente reproduzido);
3º- Por contrato de 22.6.1996 os R.R. B e mulher C prometeram vender à ora A., a qual por sua vez lhes prometeu comprar, livre de quaisquer ónus ou encargos, o prédio urbano destinado a habitação e designado por lote n° ...., sito na Tapada de Alfarrobeira, Freguesia de Nossa Senhora da Conceição, Concelho de Alandroal, descrito na Conservatória Reg. Predial de Alandroal sob o n°0013/050285 e inscrito na respectiva matriz sob o art.1408°, pelo preço de 10.000.000$00;
4º- A A. entregou aos R.R. B e mulher C, promitentes-vendedores, a título de sinal e princípio de pagamento 3.750.00$00;
5º- Entretanto os R.R. D e mulher vieram a ser confrontados com a ameaça da Sodocar, Lda. de cobrança judicial de um crédito de 2.300.000$00, o qual se encontrava garantido por hipoteca, conforme inscrição C-3 de 6.5.1996;
6º- A A. aceitou pagar à Sodocar, Lda. essa dívida dos promitentes-compradores, funcionando tal pagamento como reforço do sinal;
7º- O pagamento à Sadocar, Lda. foi feito pela A. no dia 9.12.1996 mediante transferência bancária através do Banco Espírito Santo;
8º- No dia 10.1.1997 a A. celebrou com os R.R D e mulher aditamento ao contrato-promessa, no qual se consignou que o referido pagamento à Sadocar, Lda. de 2.300.000$00 ficou imputado ao pagamento do preço, a título de reforço de sinal e de princípio de pagamento (doc. fls. 20 e 21 que se dá por inteiramente reproduzido);
9º- Por esse aditamento os R.R. B e mulher fizeram à A. tradição do imóvel prometido vender, conforme previsto na cláusula 6ª do contrato;
10º- Os R.R B e mulher não liquidaram as dívidas garantidas pelas referidas hipotecas C-1 e C-2;
11º- E também não liquidaram a dívida garantida pela referida penhora (F-1), por não terem qualquer disponibilidade financeira, pelo menos para as hipotecas referidas na alínea 10);
12º- A A. e os R.R. B e mulher acordaram então que a escritura pública de compra e venda seria feita sem que a A. pagasse aos promitentes vendedores o remanescente do preço, que seria utilizado para pagar os créditos hipotecários da C;
13º- E se a quantia correspondente ao remanescente do preço fosse insuficiente para tanto, os RR B e mulher pagariam posteriormente à A. a respectiva diferença;
14º- O banco financiador da aquisição recusou-se, no entanto, a outorgar a escritura sem que a referida penhora F-1 se encontrasse liquidada e a respectiva inscrição cancelada;
15º- A A. fez no imóvel prometido vender as seguintes benfeitorias, num total de 1.108.820$00, conforme facturas de E, Chão Quente, 0195 de 1.3.1997, 0197 de 12.4.1997 e 0198 de 25.4.1997:
- Uma porta exterior - 95.000$00 + I.V.A. (17%);
Uma porta com grade para contador de energia eléctrica -
15.000$00 + I.V.A. (17%);
- Pintura exterior e interior da casa - 135.000$00 + I.V.A. (17%);
- Limpeza e restauro - 55.000$00 + I.V.A. (17%);
- Seis persianas brancas "Rinor" com as respectivas caixas de estores, com tampa - 178.000$00 + I.V.A. (17%);
- Uma bancada de cozinha - 210.000$00 + I.V.A. (17%); - Um tampo de rodapé - 90.000$00 + I.V.A. (17%); - Um lava-loiça - 18.000$00 + I.V.A. (17%); - Um esquentador - 32.000$00 + I.V.A.;
- Uma placa de quatro bicos - 30.000$00 + I.V.A. (17%);
- Uma chaminé - 18.000$00 + I.V.A. (17%);
- Um conjunto de sifões e torneiras - 12.500$00 + I.V.A. (17%); - Arranjo de portões e pintura destes - 12.000$00 + I.V.A. (17%).
16) Desde então, até hoje, tem-se mantido nessa posse.
Passemos ao direito aplicável.
12. Recusa do banco financiador da aquisição em outorgar a escritura pública - razão determinante para que não tivesse sido celebrada ?
A Relação recusou-se - soberanamente em sede factual diga-se de passagem - a acolher a pretensão da ora recorrente no sentido de alterar para positiva a resposta negativa dada pela 1ª instância a esse quesito 13º.
Nesse quesito 13° perguntava-se se “os R.R. B e mulher C já reconheceram que não têm a mínima possibilidade de cumprir aquilo a que se obrigaram pelo contrato-promessa de 21-6-96, e por isso, expressamente declararam a sua intenção séria, inequívoca e categórica de não cumprir esse contrato?".
Mais concluiu a Relação que, apesar de os RR não terem disponibilidades financeiras para pagar aos credores com as garantias sobre o imóvel, tal como consta das alíneas 10) e 11) da matéria de facto julgada provada, a escritura pública ainda mesmo assim se realizaria se a A. pagasse a esses credores, como ficou provado sob a alínea 13).
E, por isso, ainda, tendo ficado provado sob a alínea 14) que "o banco financiador da aquisição recusou-se, no entanto, outorgar na escritura sem que a... penhora F-1 se encontrasse liquidada e a respectiva inscrição cancelada" - tal significaria que o banco financiaria a aquisição, ou seja, emprestava à A. parte do preço da compra, mas a adquirente e mutuária não entregava a quantia aos vendedores como pagamento do remanescente do preço, antes pagaria aos credores destes.
Deste modo, o contrato definitivo não teria sido celebrado, não propriamente porque os RR não houvessem querido cumprir, mas porque a entidade bancária se recusou a outorgar na respectiva escritura pública, presumindo assim as instâncias que o Banco não financiaria a A. para os projectos negociais por esta tidos em vista, tal como acordado com os RR promitentes-vendedores.
Isto sendo certo ter ficado provado (alíneas 11) a 13) que, não tendo os R.R. chegado a pagar aos seus credores, a escritura pública ainda assim seria realizada e que a A. é que efectuaria (por substituição acrescentamos nós) aqueles pagamentos.
E caso a A. pagasse quantia superior ao que era devido no âmbito do contrato-promessa, os R.R desembolsariam então a favor dela o respectivo valor, deduzindo assim (também em sede factual) a Relação que as partes tinham em vista que o pagamento da A. aos credores dos RR tinha por objectivo obter o cancelamento das citadas garantias, logo, lograr o pagamento integral das respectivas dívidas.
13. Verificação ou não dos requisitos para a obtenção da resolução do contrato com a consequente restituição do sinal em dobro.
Já deixámos acima dito, que a A. celebrou com os RR um contrato-promessa de compra e venda de uma unidade predial, tendo pago a esta parte do preço ajustado, negócio esse acompanhado de “traditio“.
Não se mostra existir data previamente fixada para a celebração da escritura do contrato definitivo, sendo que, conforme resposta ao quesito 13°, não ficou provado que os R.R. B e mulher promitentes vendedores hajam reconhecido não terem a mínima possibilidade de cumprir aquilo a que se obrigaram pelo contrato-promessa de 21-6-96.
Não houve da banda dos RR qualquer declaração expressa, contendo a intenção séria, inequívoca e categórica de não cumprir o contrato-promessa.
Não vem, pois, provado que os RR promitentes vendedores hajam comunicado à A., ora recorrente, que lhes era impossível celebrar a escritura definitiva em virtude do conflito que os opunha à C respeitante ao cancelamento do registo da penhora que onerava a fracção.
E só se tivesse existiu uma qualquer constatação ou confissão de reconhecimento da impossibilidade prático-económica em que os RR se encontrassem de outorga da escritura definitiva, assim exprimindo uma declaração categórica e séria de não poder cumprir é que poderia concluir-se pelo incumprimento definitivo.
Só perante uma tal ocorrência se tornariam despiciendas as prévias interpelação admonitória e/ou a fixação judicial de prazo para a celebração da escritura definitiva. Pois que o promitente já teria declarado a sua irrestrita impossibilidade de cumprir, que não apenas invocado uma simples “difficultas praestandi“... !
E isto sendo sabido da exigência de uma situação de incumprimento definitivo para que o contraente fiel possa reclamar do promitente faltoso a restituição do sinal em dobro nos termos do nº 2 do artº 442º do C. Civil.
Só em face de uma tal situação típica - comunicação espontânea efectuada ao credor, pelo promitente-vendedor, da sua vontade/impossibilidade de não cumprir até à data aprazada o contrato prometido “para além do vencimento imediato da obrigação, com o credor a poder exigir o cumprimento sem necessidade de constituição em mora mediante interpelação, há, pode dizer-se, uma constituição automática de mora“, pois que "entende-se que aquela declaração equivale a incumprimento, podendo legitimar, portanto, a resolução, desde que seja certa, séria e segura, ou seja, desde que exprima uma vontade de não querer ou não poder cumprir, em termos não equívocos ou categóricos e definitivos» ( sic ) - conf. Calvão da Silva, in «Sinal e Contrato-Promessa», 5ª edição, páginas 102 e 103
Adianta mesmo esse autor que, neste caso, «não se justifica que o credor tenha de aguardar a data do vencimento para poder lançar mão dos meios jurídicos que lhe permitam desvincular-se do contrato - espera que seria inútil e até poderia agravar a posição do devedor», porquanto «não há... razão para manter o credor vinculado, até ao vencimento, a uma relação jurídica que, em virtude de declaração séria, certa e segura, “ante diem“, de não cumprir do devedor, perdeu a força originária e desapareceu como vínculo em cuja actuabilidade final o sujeito activo possa confiar para satisfação plena e integral do seu interesse, razão existencial da obrigação.» - cfr. ob. cit., pág. 104.
A declaração dos promitentes-vendedores de que não poderem ou não querem cumprir, é que equivaleria, deste modo, a uma verdadeira recusa de cumprimento e, como tal, sujeita a idênticos efeitos jurídicos.
Nada disto se verificou no caso «sub-specie».
É sabido que se presume possuir carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento (artº 441º).
Se o não cumprimento do contrato for devido ao promitente vendedor tem o promitente comprador a faculdade de exigir o dobro do que prestou - artº 442º, nº 2, do C. Civil.
Vem provado que a A. promitente-vendedora entregou aos RR ou por conta destes, a título de sinal ou de princípio de pagamento, a quantia global de 6.050.000$00.
A Relação entendeu que os R.R. não chegaram incorrer em mora, pois que, uma coisa é a escritura pública (do contrato definitivo) não poder ser celebrada por os RR promitentes-vendedores não haverem procedido por forma a cumprir a sua obrigação, outra coisa seria essa escritura pública acabar por se não realizar porque um banco - o financiador da aquisição - se recusar a nela outorgar, o que realmente aconteceu.
Tratar-se-ia assim de uma facto/realidade não imputável aos promitentes vendedores mas sim a um terceiro, neste caso a entidade bancária financiadora do negócio.
E não vem convenientemente esclarecido em sede factual se o acordo de pagamento celebrado entre a A e os RR. B e mulher abrangia apenas as dívidas dos RR. garantidas por hipotecas registadas (C-1, C-2) ou também as demais.
Bem concluiu, pois, a Relação no sentido de que os RR não teriam incorrido (ainda) em mora porque a não outorga da escritura se teria ficado a dever à recusa da entidade bancária (facto de terceiro). E a verdade é que o banco financiador se recusou a outorgar a escritura porque sobre o imóvel prometido vender livre de ónus ou encargos (em 22-6-96), sobreveio o registo de uma penhora (em 15-1-97) que não foi cancelado pelos RR mediante o pagamento ao “Entreposto” do correspondente crédito.
É certo não vir provado que este último pagamento em momento algum se haja tornado, provisória ou definitivamente, da responsabilidade da A. por mor do acordo que ficou provado nos autos, mas impor-se-ia sempre, para que os RR incorressem em mora, que se lhes cominasse um prazo-limite até ao qual devessem conseguir as condições necessárias (quiçá pela reunião dos meios necessários) para que se tornasse possível a celebração definitiva do negócio.
Não pode por isso acolher-se a tese da A., ora recorrente, de que os RR. (ora recorrridos) B e mulher (promitentes-vendedores) não só incorreram em mora, como incumpriram definitivamente o contrato promessa em causa.
Como não pode, desse modo, afirmar-se que a A. deixou de ter a possibilidade de vir a adquirir o referido imóvel devido à declarada incapacidade financeira dos RR. B e mulher, pois que não vem provado que o banco financiador se não decidiria a outorgar a prometida escritura de compra e venda na qualidade de entidade financiadora/mutuante (credor hipotecário) caso as condições por si impostas aos RR promitentes vendedores viessem a ser preenchidas em certo prazo.
Perante essa recusa da entidade bancária, impunha-se que a A. ora recorrente interpelasse os RR. B e mulher e/ ou lhes fixasse um qualquer prazo para cumprimento do contrato-promessa, já que os mesmos não chegaram assumir perante a A, que jamais iriam cumprir o contrato por falta de disponibilidade financeira.
Não vem provado, outrossim, que a A. ora recorrente haja diligenciado oportunamente no sentido de promover a outorga da escritura de compra e venda prometida.
Perfila-se, destarte, como manifestamente prematura a exercitação do direito de resolução do contrato por alegada impossibilidade definitiva de cumprimento, pois que nada demonstra que não possa ainda ser eliminada a causa de recusa do financiamanto bancário consubstanciada na remoção da penhora incidente sobre o imóvel prometido vender.
E só então seria de atender às sanções civilísticas que o não cumprimento imputável faz impender sobre os promitentes vendedores:
- a restituição do sinal em dobro - artº 442º, nº 2, 1ª parte do C. Civil como sanção ou montante indemnizatório pré-determinado para o respectivo incumprimento definitivo;
- tendo havido constituição do sinal e tradição da coisa, a conferência ao promitente comprador (promitente fiel) do direito de retenção sobre ela, nos termos gerais, pelo crédito da indemnização (conf. artº 755º, nº 1, al. f) do C. Civil);
- a indemnização por benfeitorias realizadas pelo promitente-comprador que obteve a tradição antecipada do prédio;
- o pagamento de juros de mora à taxa legal desde a citação, pelo atraso ocorrido no pagamento em dobro do sinal.
14. Assim havendo decidido neste pendor não merece censura o acórdão revidendo.
15. Decisão:
Em face do exposto, decidem:
- negar a revista;
- confirmar, o acórdão recorrido.
Custas pela recorrente no Supremo e nas instâncias.
Lisboa, 1 de Julho de 2004
Ferreira de Almeida
Abílio Vasconcelos
Ferreira Girão