Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 05B170 |  |
MORA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
PRAZO
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
RESTITUIÇÃO DO SINAL EM DOBRO
2. O prazo de cumprimento de um contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, é susceptível de ser considerado um prazo relativamente fixo;
3. Donde, simples mora ou retardamento no cumprimento da prestação de uma das partes, pode não ser, só por si, condição automática ou resolutiva do contrato.
4. Se o credor (promitente comprador), em consequência da mora, perder o interesse objectivamente demonstrado (e não por simples alegação de que perdeu o interesse) na prestação do devedor (promitente vendedor), então pode considerar-se que houve incumprimento definitivo da prestação pelo devedor, podendo o credor exercer o direito potestativo de resolução do contrato, recuperando em dobro, o sinal que havia prestado ao promitente vendedor, a quem é imputável o incumprimento definitivo, pela dita perda de interesse contratual.
I
1. "A" e B propuseram contra:C, Construção Civil, Limitada acção declarativa de condenação, alegando o seguinte:
Os Autores celebraram com a Ré um contrato promessa de compra venda duma fracção de um prédio sito na Costa da Guia, em Cascais
Os Autores pagaram 19.000.000$00, a título de sinal e princípio de pagamento, tendo sido acordado que a parte restante seria paga no acto da escritura de compra e venda, a realizar até à data máxima de 31-12-1999, sendo a marcação desta da responsabilidade da Ré.
A Ré nunca procedeu à marcação da escritura, nem deu aos Autores qualquer justificação.
O prédio em causa apresentava graves deficiências de construção.
Passados nove meses da data limite fixada para a realização da escritura os Autores resolveram o contrato promessa por terem perdido o interesse na sua manutenção.
Essa perda de interesse deveu-se à retenção da quantia investida a título de sinal e ao facto de se encontrarem a pagar duas rendas mensais, no valor global de 265.000400, tendo já pago após a referida data limite 2.650.000$00.
Atenta a resolução do contrato promessa resultante de incumprimento definitivo da Ré, os Autores têm direito a que lhes seja devolvido o sinal entregue, em dobro.
Concluíram pela condenação da Ré a pagar-lhes 38.000.000$00 e, subsidiariamente, pela condenação da Ré a devolver-lhes os 19.000.000$00, entregues a título de sinal, e a pagar-lhes uma indemnização no valor de 2.650.000$00, acrescida de juros de mora.
2. Contestou a Ré, alegando o seguinte:
A escritura de compra e venda não foi marcada porque o prédio em causa não possui licença de habitação.
Em 31-12-1999 a construção do prédio não se encontrava ainda concluída porque após a celebração do contrato promessa os Autores solicitaram à Ré diversas alterações à fracção.
Não se verifica qualquer causa objectiva da falta de interesse invocada pelos Autores.
Concluíram pela improcedência da acção.
3.A acção foi julgada procedente, na Primeira Instância, sendo a ré condenada a pagar o dobro do sinal, conforme foi pedido pelos Autores.
A Relação de Lisboa confirmou. (Fls. 417).
4. A ré pede revista, fundamentando o seu pedido, através das quinze conclusões que apresenta (fls.434/438), onde, em síntese, defende:
- que a sua mora não deve transformar-se em incumprimento definitivo da promessa. (Conclusões 1ª a 8ª);
- a haver culpa pelo incumprimento, ela pertence aos dois contratantes.
(Conclusões 9ª, 11ª e 12ª);
- que não se fez prova de que os autores tenham perdido o interesse no contrato. (Conclusões restantes);
E conclui que, deverá revogar-se na sua totalidade o acórdão que confirmou a sentença da primeira instância e que condenou os recorrentes à restituição do sinal em dobro.
5. Na sentença vem descrita como provada a seguinte matéria de facto (Transcrevêmo-la por inteiro, só para não desarticular o quadro compreensivo em que se integra e valoriza, reconhecendo a impertinência de alguma):
I - A R. é uma empresa de construção civil, tendo, no exercício da sua actividade, iniciado a construção de um prédio no lugar da Torre, concelho de Cascais.
II - Os AA. após terem visitado o prédio, decidiram comprar o R/C direito, para habitação.
III - No dia 7 de Setembro de 1999,a R., por um lado, representada por D e E, e os AA., por outro, declararam, por escrito, que assinaram, o seguinte:
«1ªA primeira outorgante é dona e legítima proprietária do R/C direito, com uma garagem individual devidamente identificada no projecto, do bloco "B", do prédio urbano, a constituir em propriedade horizontal, designado de lote 4 sito na Costa da Guia, limites do lugar da Torre, freguesia e concelho de Cascais, em construção no lote de terreno, inscrito na matriz sob o art° 8554, e descrito na 1ª secção da Conservatória do Registo Predial de Cascais, sob o n° 1330, licença de construção n° 211, emitida pela C.M. de Cascais, em 11.03.1998 e válida até 24.02.2001;
2ª- Pelo presente contrato promessa de compra e venda a 1 ° outorgante promete vender o andar atrás referido livre de quaisquer ónus ou encargos aos 2°s outorgantes, ou a quem eles indicar, que reciprocamente o promete comprar;
3ª- O preço da compra e venda ora prometida é de 38.000.000$00, o qual deverá ser pago da seguinte forma:
a) 19.000.000$00, a título de sinal e principio de pagamento, que a I a outorgante declara já ter recebido e que dá a respectiva quitação neste instrumento;
b) 19.000.000$00, que corresponde ao remanescente do preço, na data da outorga da escritura de compra e venda em cheque visado.
4ª.1. A escritura pública de compra e venda deverá ser celebrada até à data de 31.12.99, devendo a 1ª outorgante comunicar aos 2°s outorgantes a data, hora e local da realização da escritura de compra e venda com uma antecedência mínima de 15 dias, através de carta registada com A/R;
4.2. Se, por qualquer motivo, a 1ª outorgante não possuir a licença de habitação para o efeito da respectiva escritura de compra e venda, esta poderá ser feita com licença de construção, como a lei lhes faculta.
5.ª. Se por causa exclusivamente imputável aos 2°s outorgantes, a documentação necessária à outorga da escritura não estiver disponível e em conformidade com a clausula 4ª, o período de vinculação do presente contrato será prorrogado por 30 dias, findos os quais os 2°s outorgantes ficarão numa situação de incumprimento definitivo do presente contrato.
6ª. São por conta dos 2°s outorgantes todas as despesas respeitantes à compra e venda ora prometida e, nomeadamente sisa, se a ela houver lugar, emolumentos notariais e de registo, impostos e outras contribuições para despesas comuns de condomínio a partir da data em que os 2°s outorgantes entrem na posse efectiva da fracção ora prometida.
7ª. O direito à habitação, assim como a entrega das chaves terão lugar no acto da celebração da escritura pública de compra e venda.
8ª. Em caso de incumprimento de qualquer das obrigações assumidas neste contrato, o outorgante não faltoso poderá exigir a execução específica do contrato, nos termos expostos no art° 830° do Cod. Civil, ou a sua resolução, com perda de sinal.
9ª. Quaisquer alterações ao presente contrato só serão válidas desde que convencionadas por escrito, por ambas as partes, com menção expressa de cada uma das clausulas, alterações e, da redacção de cada uma das clausulas aditadas ou modificadas.
10ª. As partes já se obrigam, mutuamente, a informarem-se de qualquer mudança de residência.
11.ª Ao presente contrato promessa aplicam-se as leis actualmente em vigor na legislação portuguesa, convencionando os outorgantes a competência territorial do foro da Comarca de Cascais para conhecimento das questões dele emergentes .
IV - No dia 9 de Março de 2000, a Advogada Sr.ª Dr.ª F, escreveu uma carta à R., nos termos da qual:
"Fui contactada pelo Dr. A e mulher B, promitentes compradores de um andar em construção no lote ..., Costa da Guia, Torre em Cascais, de que V. Exas são os promitentes vendedores.
Pela análise do contrato promessa assinado entre todos, a 7 de Setembro de 1999, verifico que pelo exposto na clausula 4ª concretamente no ponto 4.1., encontram-se V. Exas. em mora há mais de dois meses relativamente à celebração da respectiva escritura pública de compra e venda. Fui ainda informada pelos meus clientes que se têm verificado diversos defeitos na construção do prédio prometido vender, tendo sido V. Exas. informados sistematicamente dos mesmos.
Pelo exposto, encontram-se os meus constituintes verdadeiramente desagradados pela situação actual admitindo a eventual resolução do contrato promessa.
Deste modo, gostaríamos de saber da vossa disponibilidade em indemnizar os meus clientes pelos prejuízos que estão a sofrer, em alternativa à resolução do referido contrato.
Em conformidade, proponho uma reunião no meu escritório a ter lugar no dia 17 de Março de 2000, pelas 15h00. ( ..)".
V - No dia 31 de Maio de 2000, a mandatária dos AA., Dra. G, enviou um fax à mandatária da R., Dr.ª H, nos termos do qual:
"Assunto: C.
No que diz respeito ao assunto mencionado em epígrafe, vimos solicitar-lhe uma resposta à carta que enviámos no dia 24 de Maio e, em concreto, aos problemas que aí colocámos.
Necessitamos com urgência de saber qual a posição da C face ao que procurámos estabelecer para resolução da situação em questão.
Como a colega compreenderá, trata-se de um assunto urgente e que envolve graves prejuízos para os nossos clientes.
Estamos a fazer tentativas no sentido de chegar a um acordo breve pelo que, assim, sendo, esperamos que a colega nos dê uma resposta breve, ou não teremos outra alternativa senão a execução do contrato. (..)".
VI - No dia 30 de Junho de 2000, os AA. escreveram à R. uma carta registada com A/R, a qual foi devolvida, com a menção "Não reclamada", nos termos da qual: "Assunto: Resolução do contrato promessa.
Exm°s. Senhores,
Com o objectivo de compra do r/c direito, com garagem do bloco "B" do prédio urbano designado de lote 4, Costa da Guia, Torre, em Cascais, celebrámos um contrato promessa de compra e venda com V. Exas., em 7 de Setembro de 1999, que são promitentes-vendedores do mesmo.
Naquele contrato estipulava-se que a escritura de compra e venda seria celebrada até à data de 31.12.1999, sendo a sua marcação da responsabilidade dos primeiros outorgantes, ou seja, V. Ex"as., de acordo com a clausula 4ª, n° 1, do contrato.
Contudo, após termos contactado a C não só telefonicamente mas também através de carta, foi impossível obter a celebração do contrato de compra e venda do andar em causa ou sequer qualquer esclarecimento relativo ao mesmo.
Por outro lado, e como circunstância agravante da situação, o referido andar permaneceu em construção durante todo este tempo e, como tal, não foi possível a posse do mesmo por não estarem reunidas as condições mínimas de habitabilidade.
Consequentemente, tivemos que celebrar contratos de arrendamento de outros imóveis onde ainda habitamos e cujos custos mensais têm vindo a constituir um imenso prejuízo para nós.
Não estamos neste momento em condições de esperar mais pela celebração da escritura de compra e venda. Os seis meses que decorreram desde a data prevista no contrato promessa para a celebração da escritura, constituíram o prazo que, de uma forma bastante paciente, aceitámos suportar.
Deste modo, considerando que a Jornacasa se encontra numa situação de incumprimento sistemático do contrato promessa e que deixou de ter qualquer interesse para nós a compra da casa, pretendemos a resolução do mesmo.
De acordo com o legalmente previsto para a situação de resolução do contrato promessa, pretendemos a devolução do sinal em dobro, ou seja, uma vez que o montante entregue como sinal foi 19.000.000$00, pretendemos que nos seja entregue a quantia de 38.000.000$00, nos oito dias seguintes a contar da resolução desta carta.
Na falta de notícias no prazo acima mencionado, comunicamos desde já que estamos dispostos a recorrer aos tribunais, se tal se mostrar necessário à efectivação da nossa pretensão....".
VII - No dia 27 de Julho de 2000. deu entrada na Secretaria Judicial do Tribunal da Comarca de Sintra, uma notificação judicial avulsa em que eram requerentes os ora AA., e requerida a ora R., tendo a sido notificada no dia 01.08.2000, nos termos da qual:
"1ª Os requerentes são promitentes compradores de um r/c direito com garagem do bloco B do prédio urbano designado de lote 4, Costa da Guia, em Cascais.
2ª A notificanda é promitente vendedora da fracção acima descrita, conforme contrato--promessa que se anexa como doc. n° 1.
3ª No contrato promessa estipulou-se que a escritura de compra e venda seria celebrada até à data de 31.12.1999, sendo a marcação da responsabilidade da notificanda.
4ª No entanto, volvidos mais de seis meses desde a data limite estipulada no contrato para realização da escritura, a notificanda nunca procedeu à sua marcação e posterior realização.
5ª Os requerentes permaneceram na expectativa de que a escritura fosse realizada, aguardando a mesma durante mais de seis meses e sem que a notificanda justificasse aquele atraso.
6ª Foi enviada uma carta registada com A/R à notificanda, carta que veio devolvida por não ter sido reclamada, que aqui se junta como doc. n° 2.
7ª Por outro lado, e como circunstância agravante da situação, o referido andar permaneceu em construção durante todo este tempo, facto que inviabilizou a posse por não se encontrarem reunidas as condições mínimas de habitabilidade.
8ª Consequentemente, os requerentes tiveram que celebrar contratos de arrendamento de dois imóveis onde ainda permanecem e cujos custos mensais têm vindo a constituir um imenso prejuízo.
9ª O imóvel apresenta ainda vários defeitos de construção, situação que só após a sinalização do imóvel os requerentes tiveram conhecimento.
10ª Desde a data limite para a realização da escritura pública convencionada pelas partes, passaram-se mais de seis meses, tempo de espera que se afigura como mais que razoável.
11ª Verificada a situação de incumprimento sistemático por parte da notificanda os requerentes perderam interesse na compra da fracção.
12ª De acordo com o legalmente previsto para a situação de resolução do contrato--promessa, os requerentes pretendem a devolução do sinal em dobro, ou seja, uma vez que o sinal entregue à notificanda tinha o valor de 19.000.000$00, pretendem que lhes seja entregue a quantia de 38.000.000$00.
13°Pelo exposto, requer-se a notificação da C, Construção civil, do conteúdo da presente notificação e nomeadamente:
Não tendo sido respeitado o prazo limite para a celebração da escritura estipulado no contrato promessa e verificando-se uma espera de mais de seis meses sobre aquele prazo, os requerentes perderam o interesse na compra do andar;
Consequentemente, o notificando deverá no prazo de oito dias a contar do recebimento da presente notificação, pagar aos requerentes o montante de 38.000.000$0, sob pena de procedimento judicial com vista à obtenção daquela quantia."
VIII - A R. não procedeu à marcação da escritura de compra e venda referida na cláusula 4.1.do contrato promessa.
IX - O prédio não tem licença de habitação, nem reúne os requisitos que permitam a celebração da escritura de transmissão de propriedade com licença de construção.
X - Em 31.12.1999, o prédio referido em III não se mostrava concluído.
XI - A R. não deu aos AA., até à data, qualquer explicação para o facto de não promover a celebração da escritura.
XII - Em 11-2-2000, o seccionamento da rede interna de distribuição de águas quentes e frias do andar, não estava seccionado por compartimentos.
XIII - Em 11-2-2000, existiam vários casos de desalinhamentos da vertical de aros e interiores de roupeiros e guarnições.
XIV - Em 11-2-2000, os pavimentos do hall e cozinha não estavam protegidos.
XV - Em 11-2-2000,a tela impermeabilizante do pavimento do terraço estava colocada sobre uma base irregular e com pendentes incorrectos.
XVI - A base irregular era susceptível de provocar a perfuração da tela impermeabilizante .
XVII - A perfuração da tela impermeabilizante poderia provocar infiltrações.
XVIII - No terraço da cozinha o pavimento visível está ao nível da cantaria e no terraço da frente está ao nível e em alguns casos acima do pavimento interior do andar referido em III, o que provoca entradas de água nos compartimentos.
XIX - Os AA. contactaram a R. informando dos factos que acabam de indicar-se (referidos em XII a XVIII), pedindo as respectivas reparações, não tendo obtido resposta da Ré.
XX - Os AA. necessitavam de comprar um apartamento, por altura do facto referido em II.6.A questão jurídica colocada pela revista consiste em saber se, a mora da ré, se converte definitivamente em incumprimento definitivo que justifique o imediato pedido de resolução do contrato promessa e a devolução, em dobro, do sinal prestado pelos autores.
Analisando em todos os contornos possíveis, aqui convocados, esta questão, e solucionando-a, ficam esgotadas todas as que ficaram resumidas no ponto 4.
Trata-se de uma antiga discussão sobre se a mora, no contrato promessa de imóvel, leva automaticamente à resolução do contrato.
A decisão recorrida, que também dá conta dessa discussão (fls.416), elege o caminho da imediata resolução do contrato promessa, com suporte na interpretação que dá, do nº2 do artigo 442º do Código Civil.
E, indo por aí, resolveu o contrato, justificando a imediata resolução pela mora (fls.415) - e devolvendo aos autores o sinal em dobro. (1)
7. Não consideramos ser este o bom caminho, cortando às cegas, o vínculo contratual, só porque no último dia do prazo, não estava cumprido.
Contratos desta natureza e finalidade, não poderão ser resolvidos de forma sumária, numa lógica de automatismo que poderia levar a que, por exemplo, no dia seguinte ( diga-se 24 horas depois!) a simples mora, em casos contratuais, como o configurado, tenha por consequência, a sua imediata resolução.
Não é este o caminho que iremos defender, ainda que a solução final, possa rever-se no resultado a que chegou a decisão recorrida, se o caminho a percorrer possa chegar igualmente àquele.
7.1. O núcleo da questão "convola-se" em saber se, devemos ou não, aplicar ao caso, o que dispõe o artigo 808º do Código Civil; ou se, afinal, esgotado o prazo, a resolução é, na verdade, automática - contra o que reage a recorrente.
Socorramo-nos do pensamento do Professor Vaz Serra (2), que pelo seu interesse reproduzimos: «A estipulação de um prazo para execução de um contrato não tem sempre o mesmo significado. Pode querer dizer que, decorrido o prazo, a finalidade da obrigação não pode já ser obtida com prestação ulterior, caducando por isso o contrato; mas pode também ser apenas uma determinação do termo que não obste à possibilidade de uma prestação ulterior, que satisfará ainda a finalidade da obrigação, caso em que o termo do prazo não importa a caducidade do contrato, mas tão somente a atribuição ao credor do direito de resolvê-lo. No primeiro hipótese, estamos perante um negócio fixo absoluto. Na segunda, estamos perante um negócio fixo, usual, relativo ou simples».
No caso do recurso, estamos perante a segunda situação, como é evidente, e já foi salientado anteriormente.
Efectivamente, mesmo que a prestação da promitente vendedora não tenha sido realizada, até ao limite aprazado de 31 de Dezembro de 1999, e subsista até Maio/Junho seguinte, uma situação incumpridora, por facto que lhe é imputável, é preciso saber se a prestação ainda poderia ser utilmente realizada e exigida, se, porventura, o permitirem, a natureza, o conteúdo e o fim do contrato (3).
Esta afirmação do incumprimento moroso traz inevitavelmente ao regime aplicável ao caso, o que dispõe o artigo 808º do Código Civil, como ficou enunciado.
Expliquemos porquê: (4)
7.2. O incumprimento do contrato promessa é regido pelos preceitos de carácter geral dos artigos 790º e seguintes do Código Civil, em virtude da equiparação estabelecida pelo n.º1 do artigo 410º, relativamente ao contrato prometido - no caso, a compra e venda.
Ocorre assim, convocar e transcrever o artigo 808º:
- « Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada no prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação».
- «A perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente».(N.º1 e n.º 2 do indicado artigo).
A aplicação desta regra geral dos contratos á promessa, para além de corresponder - insista-se - ao que dispõe o indicado n.º1 do artigo 410º, afigura-se-nos vir ao encontro de uma solução equilibrada na ponderação dos interesses em presença, nomeadamente na consecução da alguma pedagogia negocial, particularmente quanto a contratos ligados a execução de obras que envolvem certa flexibilidade nos prazos, porque dependentes de factos aleatórios (até de meteorologia), particularmente por parte do promitente vendedor/construtor.
Com a aplicação da regra geral em questão, evita-se o "efeito choque" (porventura surpresa) da resolução automática, em situações em que o prazo, considerando a sua natureza, o conteúdo e a finalidade do contrato e demais circunstâncias particulares em que este se originou e desenvolveu, não lhe conferem um carácter rigorosamente fixo (ou essencial), nem constitui, para qualquer das partes, pura condição resolutiva automática (5) .
Se assim fosse, nem é imaginativo, configurarem-se algumas situações de risco de negociar contratos de interesse e uso social corrente!
Numa palavra, o caminho da resolução automática não se compadece com a rectidão contratual e com a lealdade de actuação exigida a ambas as partes em todo o percurso negocial ou pré-negocial em que estão comprometidas, em negócios desta natureza e finalidade.
Seria forçar a natureza das coisas, e delas assimilar, por mau de mais, a realidade que projecta em certos contratos da vida corrente, pela consideração impositiva de um prazo absoluto e peremptório, que, quase às cegas, os fizesse extinguir.
Nem valerá a pena insistirmos mais neste aspecto! Por aqui o recorrente parece ter razão, ao defender que a mora (só que de um dia fosse) não pode conduzir à resolução, como foi a tese da Relação.
7.3. O que com o devido respeito e contra essa tese, nos leva a aceitar a doutrina e a jurisprudência dominantes nesta matéria.
Trata-se da aplicabilidade ao contrato promessa da transcrita disposição (6) e, como tal, não afastando a sua aplicação ao caso em apreço, em função do modo como as coisas se desenrolaram.
Por conseguinte, dando continuidade ao discurso, importa apurar se os autores, em consequência da mora da ré, na celebração da escritura, perderam o interesse na compra da fracção.
Os factos úteis são os seguintes(sublinhando alguns mais representativos):
- No dia 7 de Setembro de 1999, autores e ré celebraram o contrato promessa, cujas clausulas que aqui relevam são as seguintes:
«1ª- A primeira outorgante (é a ré) é dona e legítima proprietária do R/C direito, com uma garagem individual devidamente identificada no projecto, do bloco "B", do prédio urbano, a constituir em propriedade horizontal, designado de lote 4 sito na Costa da Guia, limites do lugar da Torre, freguesia e concelho de Cascais, em construção no lote de terreno, inscrito na matriz sob o art° 8554 e descrito na 1ª secção da Conservatória do Registo Predial de Cascais, sob o n° 1330, licença de construção n° 211, emitida pela C.M. de Cascais, em 11.03.1998 e válida até 24.02.2001;
2ª- Pelo presente contrato promessa de compra e venda a 1.º outorgante promete vender o andar atrás referido livre de quaisquer ónus ou encargos aos 2°s outorgantes, ou a quem eles indicar, que reciprocamente o promete comprar;
3ª- O preço da compra e venda ora prometida é de 38.000.000$00, o qual deverá ser pago da seguinte forma:
a) 19.000.000$00, a título de sinal e principio de pagamento, que a I a outorgante declara já ter recebido e que dá a respectiva quitação neste instrumento;
b) 19.000.000$00, que corresponde ao remanescente do preço, na data da outorga da escritura de compra e venda em cheque visado.
4ª.1. A escritura pública de compra e venda deverá ser celebrada até à data de 31.12.99, devendo a 1ª outorgante comunicar aos 2°s outorgantes a data, hora e local da realização da escritura de compra e venda com uma antecedência mínima de 15 dias, através de carta registada com A/R;
4.2. Se, por qualquer motivo, a 1ª outorgante não possuir a licença de habitação para o efeito da respectiva escritura de compra e venda, esta poderá ser feita com licença de construção, como a lei lhes faculta.
5ª. Se por causa exclusivamente imputável aos 2°s outorgantes, a documentação necessária à outorga da escritura não estiver disponível e em conformidade com a clausula 4ª, o período de vinculação do presente contrato será prorrogado por 30 dias, findos os quais os 2°s outorgantes ficarão numa situação de incumprimento definitivo do presente contrato.
6ª. São por conta dos 2°s outorgantes todas as despesas respeitantes à compra e venda ora prometida e, nomeadamente sisa, se a ela houver lugar, emolumentos notariais e de registo, impostos e outras contribuições para despesas comuns de condomínio a partir da data em que os 2°s outorgantes entrem na posse efectiva da fracção ora prometida.
7ª.O direito à habitação, assim como a entrega das chaves terão lugar no acto da celebração da escritura pública de compra e venda.
8ª.Em caso de incumprimento de qualquer das obrigações assumidas neste contrato, o outorgante não faltoso poderá exigir a execução específica do contrato, nos termos expostos no art° 830° do Cod. Civil, ou a sua resolução, com perda de sinal.
9ª.Quaisquer alterações ao presente contrato só serão válidas desde que convencionadas por escrito, por ambas as partes, com menção expressa de cada uma das clausulas, alterações e, da redacção de cada uma das clausulas aditadas ou modificadas.
10ª. As partes já se obrigam, mutuamente, a informarem-se de qualquer mudança de residência.
11.ªAo presente contrato promessa aplicam-se as leis actualmente em vigor na legislação portuguesa, convencionando os outorgantes a competência territorial do foro da Comarca de Cascais para conhecimento das questões dele emergentes .
7.4. Como é sabido, não releva uma simples perda subjectiva do interesse, ou mudança de vontade do credor na prestação em mora.
O direito de resolução depende do carácter objectivo, razoável ao comum da actuação negocial de pessoas normais, ou seja, de boa fé, de lisura e honestidade no trato contratual, ainda que em fase de mora (que não de ruptura definitiva), por parte de uma delas.
Não basta um simples vontade de não, só porque outra se demorou no cumprimento. Mas é preciso que " o não querer" se justifique por uma causa objectiva, razoavelmente compreensível e aceitável, ao juízo comum.
Esta a explicação possível para a objectividade expressamente reclamada pelo n.º 2 transcrito, do artigo 808º.
7. 5. Analisemos então este aspecto.
Os recorrentes defendem que os autores não perderam o interesse no cumprimento do contrato.
Objectivamente - dizem - mantêm-no, segundo o artigo 808º-2, do Código Civil.(Ponto 6).
Examinemos, então, o que aconteceu a este propósito, depois de celebrado o contrato promessa, em 7 de Setembro de 1999, e de esgotado o prazo para, até 31 de Dezembro de 1999, ser celebrada a escritura pública da compra e venda (Clausual 4.1, transcrita).
Aconteceu o seguinte, com relevância judicativa:
No dia 9 de Março de 2000, os autores escreveram à ré a carta transcrita no ponto IV, queixando-se de defeitos da obra, do desagrado pelo atraso, dos prejuízos que vinham sofrendo pela falta de entrega da fracção e do eventual interesse em resolver amigavelmente o contrato;
Em 31 de Maio (ponto V), nova carta, pedindo resposta à anterior, solicitando urgência na solução do problema;
Em 30 de Junho (ponto VI), assinalando os vários contactos por carta e por telefone, os autores, queixam-se do prazo transcorrido desde a celebração do contrato, em 7 de Setembro de 1999, sendo que, entretanto, a fracção ainda não reunia sequer condições de habitabilidade. E acrescentavam ainda que, não estando em condições de esperar mais tempo pela celebração do contrato, pretendiam por isso a sua resolução e a devolução do sinal em dobro.
A ré nada respondeu, não dando qualquer explicação relativamente à não marcação da escritura.
E passados mais de seis meses sobre o último dia possível para a celebração desta, a ré continuou a não proceder à marcação da data para sua realização.
A fracção não estava ainda pronta; não tinha licença de habitação, nem reunia os requisitos que permitissem a celebração da escritura de transmissão de propriedade.
Em 11-2-2000, o seccionamento da rede interna de distribuição de águas quentes e frias do andar, não estava seccionado por compartimentos; existiam vários casos de desalinhamentos da vertical de aros e interiores de roupeiros e guarnições; os pavimentos do hall e cozinha não estavam protegidos; a tela impermeabilizante do pavimento do terraço estava colocada sobre uma base irregular e com pendentes incorrectos; a base irregular era susceptível de provocar a perfuração da tela impermeabilizante, podendo provocar infiltrações; no terraço da cozinha, o pavimento visível está ao nível da cantaria; e, no terraço da frente, está ao nível, e em alguns casos acima do pavimento interior do andar referido, o que provoca entradas de água nos compartimentos.
Os AA. contactaram a R. informando destas imperfeições das obras, pedindo as respectivas reparações, não tendo obtido resposta da Ré.
Os AA. necessitavam de comprar um apartamento, por altura da visita ao prédio, no Verão de 1999, e no contrato (clausula 7ª) ficou escrito que
«O direito à habitação, assim como a entrega das chaves terão lugar no acto da celebração da escritura pública de compra e venda», ou seja no limite máximo, até 31 de Dezembro de 1999.
Os autores, segundo alegam, tiveram que arrendar uma habitação alternativa.
7. 6. Dito isto, a interrogação que metodológicamente parece apresentar-se, como adequada à proficiência do resultado do discurso, afigura-se ser esta:
Se o contrato foi celebrado em Setembro de 1999, para a casa ser entregue até 31 de Dezembro seguinte; se, por sucessivas mensagens escritas e telefonadas, os autores manifestaram interesse em resolver o problema, ameaçando, a final, com a resolução; se, passados mais de seis meses, as obras não estão acabadas; se os autores necessitavam da fracção para habitar, logo em Setembro, sendo naturalmente relegados para uma situação de manutenção da necessidade para habitar; se escreveram num "sentido admonitório" as sucessivas cartas (pontos de facto IV a VII); se a ré nunca deu uma explicação plausível, para a não celebração da escritura e entrega do andar; se nunca propôs uma solução alternativa para os autores habitarem sem pagar renda; se - insista-se - tudo isto se passou, dentro dos vários meses depois do prazo em que, também tudo, segundo o contrato, poderia estar "pontualmente cumprido", não é razoavelmente de estranhar, o desinteresse em contratar com aquele vendedor.
Mais: É razoável a desconfiança em celebrar a escritura com o vendedor que não cumpre nem dá uma satisfação por que não cumpre, nem propõe soluções alternativas, sabendo que as chaves só seriam entregues com a escritura (Clausula 7ª).
7.7. Estas interrogações convocam à reflexão um dos princípios estruturantes do direito dos contratos, que é o da boa - fé.
Olhemos o problema por este lado.
A parte vendedora, ao nunca dar uma boa explicação para o incumprimento, ou uma saída para o problema, perante as solicitações dos autores, tendo logo na data da promessa, embolsado metade do preço, parece não revelar a desejável boa-fé negocial, que assegura a função social do contrato.
Falta que poderia reforçar o desinteresse dos autores em contratarem com um recorrente de tal perfil, que não honra o compromisso e nem explica, nem faculta uma saída para a sua solução. A vendedora nunca deu um sinal de aproximação, de boa vontade ou de esperança aos autores, em lhes resolver o problema. Com que credibilidade então negociava com eles, autores, que lhes conferisse esperança de um final feliz e ainda em tempo contratualmente útil?
Lembre-se que a vendedora subscreveu as seguintes clausulas:
« Se, por qualquer motivo, a 1ª outorgante (é a recorrente) não possuir a licença de habitação para o efeito da respectiva escritura de compra e venda, esta poderá ser feita com licença de construção, como a lei lhes faculta».(Clausula 4ª).
«.Se por causa exclusivamente imputável aos 2°s outorgantes, a documentação necessária à outorga da escritura não estiver disponível e em conformidade com a clausula 4ª, o período de vinculação do presente contrato será prorrogado por 30 dias, findos os quais os 2°s outorgantes ficarão numa situação de incumprimento definitivo do presente contrato.(Clausula 5ª).
E ainda também o rigor da clausula 5ª, estipulada principalmente a seu beneficio : «Se por causa exclusivamente imputável aos 2°s outorgantes, a documentação necessária à outorga da escritura não estiver disponível e em conformidade com a clausula 4ª, o período de vinculação do presente contrato será prorrogado por 30 dias, findos os quais os 2°s outorgantes ficarão numa situação de incumprimento definitivo do presente contrato». (O sublinhado não pertence).
«Em caso de incumprimento de qualquer das obrigações assumidas neste contrato, o outorgante não faltoso poderá exigir a execução específica do contrato, nos termos expostos no art° 830.° do Cod. Civil, ou a sua resolução, com perda de sinal». (Clausula 8ª - idem sublinhado).
Ou seja: para os autores/compradores, o incumprimento definitivo surgiria a 30 de Janeiro de 2000, com perda do sinal e resolução do contrato. ("Sem apelo nem agravo"!).
Para a recorrente - na sua tese - ainda não teria surgido!
O desequilíbrio das prestações contratuais, neste aspecto, é por demais evidente, a favor da vendedora, beneficiária de um peso e de duas medidas!
7.8. Com o que se quer dizer que, é objectivamente razoável considerar que os autores perderam definitivamente o interesse em contratar com aquela vendedora, relativamente ao objecto da promessa.
Nem no contexto configurado, há que falar em culpa - ou culpas concorrentes - como pretende a recorrente, questão que sempre assumiria um carácter novo, nunca colocada antes, e sem qualquer adequação à analise que vem proposta. (Conclusões 9ª, 11ª e 12ª).
Aliás, se alguma das partes não cumpriu, foi a ré.
E não interessando aos autores definitivamente contratar com um "incumpridor", também por aqui - pelo incumprimento imputável a este - resolveriam o contrato, sendo-lhes devolvido, em dobro, o sinal que prestaram.
8. Termos em que, pelos fundamentos expostos, se nega provimento à revista.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 10 de Março de 2005.
Neves Ribeiro
Araújo Barros
Oliveira Barros
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(1) Nesse sentido o Professor Almeida Costa (posição transcrita na nota 6, infra).
(2) R.L.J. Ano 110º , páginas 326/327.
(3) Idem, Professor Vaz Serra, mesma Revista, Ano 104º, páginas 302 e seguintes.
(4) Seguindo de perto, a solução defendida no acórdão dos mesmos subscritores, proferido na revista n.º 2588/04, de 11 de Novembro de 2004.
(5) Distinção feita também pelo Professor Baptista Machado, Pressupostos da Resolução por Incumprimento, Estudos em homenagem ao Professor Teixeira Ribeiro II volume, páginas 343 e seguintes, em especial, páginas 405.
(6) Para o Professor Almeida Costa a conversão da mora em incumprimento definitivo, no caso de haver sinal, a exigência deste constitui uma declaração tácita de resolução do contrato promessa. Diz textualmente na mais recente edição do Contrato Promessa, 8ª edição, Almedina 2004, páginas 81 « A parte inocente, uma vez verificada a mora, pode prevalecer-se das consequências desta ou exercer o direito potestativo de transformá-lo, de imediato, em não cumprimento definitivo, sem observância de qualquer dos pressupostos indicados no n.º 1 do artigo 808º...».
Como se sabe não é esta a orientação prevalecente, quer na doutrina, quer na jurisprudência.
( Para maior informação actualizada sobre estes aspectos pode ver-se, para além do Professor Almeida Costa, obra citada, especialmente o exaustivo elenco de páginas 79/80; o Professor Calvão da Silva, Sinal e Contrato Promessa, 8ª edição, páginas 114 a 120; o trabalho sobre contrato promessa da autoria de Rute Teixeira Pedro, nos Estudos em comemoração dos cinco anos de Faculdade de Direito da Universidade do Porto, paginas 1041 e seguintes, em especial sobre esta polémica, a páginas 1075/1081; finalmente, o trabalho específico sobre a interpretação do artigo 808º, da autoria de Nuno Pinto de Oliveira, nos Cadernos de Direito Privado, Janeiro/Março 2004, páginas 10 a 16.
À jurisprudência citada em todas estas fontes, poderemos acrescentar, até onde a investigação foi possível, como mais recente, o acórdão deste Tribunal proferida na revista n.º 38/04, de 19 de Fevereiro de 2004. (Relator: Conselheiro Oliveira Barros ).