Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
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A e mulher B intentaram, a 20 de Novembro de 1996, acção declarativa, de condenação, contra C , pedindo a condenação desta a pagar-lhes:
a) a quantia de 8.900.000$00;
b) a quantia de 2.501$00 por dia a contar da data da distribuição da acção;
c) juros sobre a quantia de 800.000$00 a contar da citação.
Para tanto, em síntese, alegam que, no dia 31 de Agosto de 1993, o autor comprou à ré identificada fracção autónoma de prédio urbano, pelo preço de 8.100.000$00, como estando livre de ónus ou encargos. Posteriormente, os autores foram confrontados com o facto de, contrariamente ao negocialmente declarado pela vendedora no referido acto, a fracção autónoma se encontrar onerada com hipoteca a favor do Instituto Nacional de Habitação cuja expurgação custa 8.100.000$00, acrescendo um juro diário de 2.501$00. O Tribunal Judicial de Vila Nova de Gaia, por sentença de 27 de Maio de 1996, em acção movida pelos ora autores contra a ora ré, nos termos do artº 907º do Cód. Civil, fixou a esta o prazo de quinze dias para proceder ao expurgo da hipoteca e cancelamento do respectivo registo. Porém, a ré não cumpriu o que lhe foi assim determinado. Toda esta situação originou nos autores estado de nervosismo que os lançou em discussões conjugais.
A ré contestou no sentido de ser absolvida do pedido.
O Tribunal Judicial de Vila Nova de Gaia, por sentença de 26 de Maio de 2000, absolveu a ré do pedido.
De harmonia com o respectivo discurso, os autores teriam que começar por expurgar a hipoteca, nos termos do artº 721º do Cód. Civil, só depois lhes assistindo o direito de obter a condenação da vendedora no pagamento da quantia gasta.
Em apelação dos autores, o Tribunal da Relação de Lisboa, por acórdão de 7 de Fevereiro de 2002, confirmou a sentença.
Inconformados, os autores pedem revista mediante a qual pretendem que a acção seja julgada procedente, uma vez que a lei lhes faculta, de harmonia com o disposto nos artºs 830º, nº4 e 11º, do Cód. Civil, os direitos que vieram exercer.
A recorrida não alegou.
A questão a decidir consiste em saber se aos autores assiste o direito de obter imediatamente a condenação da ré a pagar-lhes a quantia necessária à expurgação da hipoteca e indemnização por danos não patrimoniais, esta acrescida de juros.
No acórdão recorrido tomou-se em consideração a seguinte matéria de facto:
1 - Por escritura de compra e venda de 31-8-1993, outorgada no 1° Cartório Notarial de Vila Nova de Gaia, o Autor marido declarou comprar à Ré, que declarou vender, livre de quaisquer ónus ou encargos, pelo preço de 8.100.000$00, já recebido, a fracção autónoma designada pela letra "C", correspondente a uma habitação no rés do chão traseiras direito, do prédio urbano afecto ao regime de propriedade horizontal, sito na Rua ....., nº ...., freguesia do Canidelo, omisso à matriz e descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o nº 00491/301087- documento de fls. 8 a 11 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
2 - A propriedade da fracção identificada estava, aquando da outorga da escritura a que atrás se alude, registada em nome da Ré - documento de fls. 7 a 22 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
3 - A Ré tem por objecto social a promoção, construção e venda a custos sociais, de habitações para os seus membros.
4- Nesse contexto contratou com o Instituto Nacional de Habitação a concessão de um empréstimo para financiamento da construção de habitações em programa de habitação social.
5 - Para garantia do cumprimento das obrigações assumidas foi pela Ré constituída, a favor do Instituto Nacional de Habitação, hipoteca voluntária que teve por objecto o prédio rústico, consistente num terreno destinado a construção, inscrito na matriz sob parte do artigo 357° e desanexado dos prédios descritos na Conservatória do registo Predial de Vila Nova de Gaia sob os nº 00394//301087 de Santa Marinha e 00212/301087 da Madalena e 00486/301087 de Canidelo"'-documento de fls. 17,18,19 e 20 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
6 - Pela apresentação n.o 127070193, posterior ao registo de tal hipoteca, foi averbada à descrição do prédio atrás identificado a constituição de propriedade horizontal que comporta a fracção predial identificada na alínea A) - documento citado cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeito legais.
São dois os erros cometidos pelas instâncias, um no julgamento da matéria de facto, outro no julgamento do direito.
Aquele consistiu em terem desprezado a aludida sentença do Tribunal Judicial de Vila Nova de Gaia, de 27 de Maio de 1996, certificada de fls. 23 a 26, mediante a qual, nos termos do artº 907º, nº2 do Cód. Civil, foi fixado à ré o prazo de quinze dias para proceder à expurgação da hipoteca; e o subsequente incumprimento, pela ré, desta decisão.
O erro de direito consistiu na omissão de aplicação do disposto no artº 910º, nº1, do Cód. Civil.
O vendedor de bem onerado, como é o caso de o imóvel vendido como livre de ónus ou encargos se encontrar onerado com hipoteca, está obrigado a fazer convalescer o contrato, mediante a expurgação do ónus existente - artº 907º, nº1, do Cód. Civil.
Para tanto, cabe ao tribunal fixar ao vendedor prazo para o fazer - artº 907º, nº2, do Cód. Civil.
Se o vendedor não fizer convalescer o contrato no prazo fixado pelo tribunal, constitui-se em responsabilidade, devendo indemnizar o comprador, ao que acresce indemnização pelo menos por danos emergentes - artºs 910º, nº1 e 909º, do Cód. Civil.
De harmonia com o primeiro segmento que se acaba de referir, e à luz do disposto nos artºs 562º e 566º, nº1, do Cód. Civil, caberá ao vendedor pagar ao comprador a quantia necessária à expurgação da hipoteca Cfr. Pedro Martinez, in "Cumprimento Defeituoso", págs. 292 e 353.. É isto mesmo o que os autores pedem em relação aos 8.100.000$00 e aos 2.501$00 diários.
De harmonia com o segundo segmento acima mencionado, compreendem-se nos danos emergentes os não patrimoniais, nos termos do artº 496º do Cód. Civil, aplicável por analogia Cfr. o acórdão deste Tribunal de 17 de Novembro de 1998, in Colectânea-Supremo, 1998, III, pág. 124 e 127.. É isto mesmo o que os autores pedem em relação aos 800.000$00 e juros.
Acontece, todavia, que há necessidade de ampliar a decisão acerca da matéria de facto em ordem a averiguar a realidade dos danos não patrimoniais alegados pelos autores, em especial no artº 25º da petição (conjugado com os factos que estão na génese do mal moral que se alega), e negados pela ré no artº 7º da contestação; para, depois, se poder aplicar o direito de harmonia com o regime jurídico acima explicado; tudo nos termos do disposto nos artºs 729º, nº3 e 730º, nº1, do CPC.
Pelo exposto, acordam no Supremo Tribunal de Justiça em determinar que os autos voltem ao Tribunal da Relação do Porto para se julgar novamente a causa, pelos mesmos Senhores Desembargadores, se possível.
Custas por quem ficar vencido a final.
Lisboa, 3 de Outubro de 2002
Pontes de Sousa Inês
Nascimento Costa
Dionísio Correia