Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 08B613 |  |
ALTERAÇÃO DA ESTRUTURA DO PRÉDIO
OBRAS
PARTES COMUNS
MODIFICAÇÃO
FRACÇÃO AUTÓNOMA
LICENÇA
ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS
DELIBERAÇÃO
PRÉDIO VIZINHO
2. É assim proibido remover parte da parede que separa dois prédios contíguos, de forma a ligar uma das fracções do prédio em causa ao que lhe é contíguo, sem tal autorização.
3. São pois irrelevantes, deste ponto de vista, quer o eventual desconhecimento de uma deliberação da assembleia de condóminos que tenha proibido a anexação das fracções do prédio com as dos prédios vizinhos, quer a obtenção de licença camarária de autorização das obras.
4. Também não releva que as obras tenham sido realizadas por quem é proprietário da fracção em causa, ou por quem apenas tem a qualidade de arrendatário; nem, tão pouco, que não esteja provado se foi ou não efectuado o registo do título constitutivo da propriedade horizontal.
1. O condomínio do prédio nº ... da Rua Tristão, nº ..., Alto do Seixalinho, Barreiro, representado pelo seu administrador, instaurou contra AA, atribuindo-lhe a qualidade de arrendatário da fracção autónoma correspondente ao r/c B do mesmo prédio, uma acção na qual pediu a sua condenação na realização das obras necessárias para reconstituir a situação de facto que existia antes de o réu ter procedido à ligação entre essa fracção e o r/c A do prédio nº 13 da mesma rua, removendo as paredes que os separavam, com o objectivo de ampliar um seu estabelecimento comercial, que neste último prédio funciona. Pediu ainda que fosse condenado a reembolsar o condomínio por todas as despesas realizadas com o presente processo.
O réu opôs-se e, após ter sido seguida a tramitação normal do respectivo processo, foi proferia sentença absolvendo o réu do pedido porque “o título a que o réu ocupa as fracções, se como proprietário, se como locatário, não ficou provado”, também não constando do processo “nem o título constitutivo da propriedade horizontal, nem a comprovação do registo do mesmo”.
Deste modo, o tribunal julgou que, nem era possível considerar que o réu tinha de respeitar o regime da propriedade horizontal enquanto condómino, por não estar provado se o é, nem entender que tão pouco que tinha de o acatar enquanto terceiro, “por não estar demonstrado o registo do título constitutivo da propriedade horizontal”.
Por acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, todavia, a sentença foi revogada, sendo o réu “condenado no pedido, nos seus precisos termos”. Tendo em conta os factos provados, a Relação considerou que o réu tinha infringido a lei e violado deliberações da assembleia de condóminos bem como lesado direitos dos proprietários das demais fracções, não relevando a qualidade que lhe fora atribuída: “(…) possuidor, (…)mero detentor ou (…) proprietário”.
2. AA recorreu então para o Supremo Tribunal de Justiça, pretendendo a revogação do acórdão da Relação. O recurso foi admitido como revista, com efeito meramente devolutivo.
Nas alegações que apresentou, formulou as seguintes conclusões:
“1. O recorrente não teve conhecimento da acta da assembleia de condóminos constante dos factos dados como provados no ponto 10 pelo Douto Acórdão do TRL.
2. O recorrente agiu sempre neste processo de boa fé e realizou as obras a coberto da autorização da entidade competente – Câmara Municipal do Barreiro – e por isso não pode ser condenado nas despesas que a recorrida alega para execução da sentença.
3. As obras realizadas no estabelecimento da Rua Nuno Tristão nº ... e ..., foram licenciadas por um Órgão do Estado – Câmara Municipal do Barreiro, nos termos do Decreto-Lei nº 555/99, de 16 de Dezembro, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei nº 77/2001 de 4 e Junho e Lei nº 15/2002 de 2 de Fevereiro.
4. Ao não decidir de acordo com as normas específicas que permitiram licenciar a realização das obras no estabelecimento sito na Rua Nuno Tristão, nº ...e.., no Barreiro, o Douto Acórdão da relação violou o correcto entendimento dos preceitos citados.”
Por seu turno, o condomínio autor veio, em contra-alegações, defender o acórdão recorrido.
3. Os factos definitivamente provados nesta acção são os seguintes:
“1. O réu explora, na actividade de restauração, um estabelecimento comercial denominado ‘Dez Réis’, instalado na fracção autónoma correspondente ao rés-do-chão do prédio nº ..., sido na Rua Nuno Tristão, Barreiro.
2. O prédio contíguo (também sito na Rua Nuno Tristão) é composto pelos nºs de polícia .., ... e ....
3. Por escritura pública de 12.11.2003, BB e mulher CC venderam ao Empresa-A, SA a fracção autónoma individualizada pela Letra B inerente ao rés-do-chão esquerdo para estabelecimento e uma divisão na cave, pertencente ao prédio urbano referido em 2.
4. Na referida escritura consignou-se que a fracção adquirida destinava-se a ser dada em locação financeira a AA (réu).
5. Em 13.12.2004 foi emitido a favor do réu, pela Câmara Municipal do Barreiro – Departamento de Planeamento e Gestão Urbana o ‘Alvará de Licença de Obras e Construção nº 173/04, sobre o prédio sito na Rua Nuno Tristão, nºs ... e ... (…)’;
6. Tais obras foram descritas como ‘modificação da fachada em edifício com uma área licenciada de 5,51 m2’.
7. Em 17.10.2004 (…) foi deferida a emissão do Alvará de Licença de Utilização para estabelecimento misto (restaurante e café) para a morada da Rua Nuno Tristão nº .. e nº ... (…).
8. Em 28.7.2005 foi emitido a favor do Réu o Alvará (…).
9. As obras realizadas pelo réu destinaram-se a efectuar a ligação interna dos rés-do-chão referidos em 1 e 3.
10. Na assembleia de condóminos de 19.1.2003 do prédio nº 11 (…), foi deliberado e aprovado, designadamente … é proibida a anexação das fracções deste edifício com as fracções dos prédios vizinhos.
11. Na execução das obras referidas em 9 foi removida uma parte correspondente a sensivelmente 40% da parede comum entre as duas fracções.
12. Tal parede tapava verticalmente os espaços entre as vigas e as colunas e pilares.
13.O réu aumentou o balcão do estabelecimento referido em 1.”
Foi considerado não provado que “com o derrube da parede referido em 11 foram destruídas as vigas, colunas e pilares”, que “o réu apenas abriu uma porta na parede comum às duas fracções” e que “na execução das obras foi removida a parede comum entre as duas fracções”.
4. Tendo em conta que as conclusões das alegações do recorrente delimitam o respectivo objecto, nos termos do disposto no nº 3 do artigo 684º do Código de Processo Civil, apenas está em causa neste recurso saber se a circunstância de o recorrente ter realizado as obras que ficaram provadas munido da correspondente licença camarária deve conduzir à absolvição do pedido formulado nesta acção. O recorrente diz ainda que, quando as efectuou, desconhecia a deliberação da assembleia de condóminos referida no ponto 10 da lista dos factos provados; mas tal desconhecimento, nem está provado, nem é determinante neste processo.
Não há qualquer dúvida de que a obtenção da licença invocada pelo recorrente não altera, nem o regime da propriedade horizontal, no que diz respeito aos direitos e deveres dos condóminos relativamente às partes comuns, nem a posição de terceiros quanto ao direito de propriedade de que outrem seja titular e que seja afectado por actos desses terceiros.
E está também fora de causa a afirmação de que não foram juntos ao processo – nem espontaneamente, nem por determinação do tribunal de 1ª Instância, ao abrigo dos seus poderes instrutórios – os documentos que tal tribunal considerou indispensáveis para determinar a situação jurídica do réu e a do próprio prédio. A verdade, todavia, é que, tal como decidiu a Relação, as obras foram realizadas em violação da lei, devendo assim o réu deve ser condenado nos termos pretendidos pelo autor.
5. Segundo o regime legalmente definido para a propriedade horizontal, são necessariamente comuns as “paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura dos prédio” (artigo 1421º, nº 1, a) do Código Civil). Não está em causa – nem o recorrente o questiona – que se deve considerar englobada nesta categoria a parede que delimita o prédio nº 11 do nº 13, que lhe é contíguo, e que as obras realizadas destruíram 40% dessa parede (cfr. pontos 11 e 12 da matéria provada); nem que é vedado aos condóminos alterá-las, nos termos previstos no artigo 1422º do Código Civil. Só respeitando as exigências constantes do nº 2 deste artigo e mediante a autorização prevista no nº 3 é que podem realizar obras que as afectem (como será evidentemente a destruição de parte da parede exterior de um prédio para ligar uma fracção autónoma a um prédio contíguo).
Não seria, pois, indispensável a proibição expressamente deliberada pela assembleia de condóminos, referida no ponto 10 da matéria provada, para que um condómino não pudesse realizar tais obras; o que a lei prevê é que, verificados certos requisitos, a assembleia possa autorizar “obras que modifiquem a linha arquitectónica (…) do edifício”.
Mas não é realmente necessário que o réu seja proprietário da fracção B – e, portanto, condómino –, correspondente ao r/c esquerdo do prédio, para se concluir que agiu ilegalmente ao realizar as obras em causa; não tem nenhum sentido, do ponto de vista das razões que levam à definição das relações entre condóminos de um edifício, que a um arrendatário de uma fracção, por exemplo, seja permitido infringir limitações a que o proprietário da fracção correspondente se encontra sujeito perante os restantes condóminos. É, pois, indiferente, no caso, saber se o réu é proprietário ou arrendatário da fracção B.
Também não é necessário que esteja provado o registo do título constitutivo da propriedade horizontal, como entendeu a Relação. Mais uma vez, não poderia o réu alterar por decisão sua os elementos delimitadores do prédio, quer considerando-o como terceiro relativamente à propriedade do mesmo, quer tratando-o como um dos proprietários.
6. Assim, não podendo o réu, segundo as regras da propriedade, da compropriedade ou da propriedade horizontal, proceder à remoção de parte da parede que demoliu, de forma a ligar duas fracções de dois prédios diferentes, não é a licença camarária para a realização de tal obra que lhe atribui o direito (substantivo) correspondente. Como resulta dos diplomas invocados pelo réu e com base nos quais a licença foi concedida, a intervenção da Câmara destina-se a verificar se a obra põe em risco a segurança do edifício, as suas condições de salubridade, etc; mas não tem, naturalmente, qualquer efeito derrogatório ou modificativo sobre o regime da definição dos direitos e deveres dos condóminos, dos comproprietários ou, em geral, das relações entre proprietários e terceiros (assim, cfr. acórdão deste Supremo Tribunal de 25 de Maio de 2000, cujo sumário está disponível em www.dgsi.pt com o nº 00B286).
7. Nestes termos, nega-se provimento à revista.
Custas pelo recorrente.
Lisboa, 26 de Junho de 2008
Maria dos Prazeres Beleza (relator)
Lázaro Faria
Salvador da Costa