Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 06B3690 |  |
PROPRIEDADE HORIZONTAL
CONSTITUIÇÃO
REQUISITOS
OBRIGAÇÃO
LIBERDADE CONTRATUAL
INCUMPRIMENTO
ÂMBITO
EXECUÇÃO ESPECÍFICA
REQUERIMENTO
ADMINISTRAÇÃO
2. A obrigação do promitente vendedor de diligenciar pela constituição da propriedade horizontal do seu prédio integrante da fracção predial a alienar é de meios, acessória e secundária, em relação à obrigação principal decorrente do contrato-promessa.
3. As partes são livres de cumprir ou não as suas obrigações contratuais, naturalmente sujeitando-se, no caso de incumprimento, às respectivas consequências negativas legalmente previstas para o efeito, incluindo a responsabilidade civil contratual.
4. O instituto da execução específica, de natureza excepcional, não comporta a autorização judicial ao promitente comprador para, em substituição do promitente vendedor, requerer ao município ou a outra entidade pública ou administrativa a aprovação da constituição da propriedade horizontal.
I
"AA", BB, CC, DD e EE, FF e GG intentaram, no dia 3 de Março de 2005, contra Empresa-A, acção declarativa constitutiva, com processo ordinário, pedindo autorização judicial, em conjunto ou individualmente, para apresentarem à Câmara Municipal de Ílhavo, ou a qualquer outra entidade pública ou administrativa, requerimentos que visem, directa ou instrumentalmente, a obtenção de autorização de constituição de identificado prédio urbano no regime de propriedade horizontal, por forma a que uma das fracções fosse constituída pelas divisões de parte do piso superior situada entre as câmaras frigoríficas.
Fundaram a sua pretensão na celebração com a ré de um contrato-promessa de compra e venda relativo a uma fracção autónoma a constituir pelas divisões de parte do piso superior situada entre as câmaras frigoríficas do edifício, no pagamento do preço e na recusa da ré de realização das diligências nesse sentido.
A ré afirmou, em contestação, por um lado, a ineptidão da petição inicial, por contradição entre o pedido e a causa de pedir, que o contrato-promessa de compra e venda em causa se insere noutro contrato-promessa de cessão de quotas em que aquele seria uma das formas de proceder ao pagamento do preço devido por esse último.
E, por outro, ter diligenciado pela constituição do prédio no regime jurídico da propriedade horizontal e que nada mais fez nesse sentido por a Câmara Municipal de Ílhavo lhe haver indeferido, a título definitivo, o pedido de viabilidade de submissão do prédio a esse regime.
Na réplica, os autores pronunciaram-se no sentido da improcedência das excepções deduzidas, procederam à correcção de um lapso de escrita, e reiteraram existir um contrato-promessa de compra e venda e que pugnam pelo seu cumprimento.
Na fase de saneamento, foi proferida sentença no sentido da inexistência da ineptidão da petição inicial e da improcedência da acção.
Apelaram os autores, pedindo a revogação da sentença e a baixa do processo ao tribunal de 1ª instância com vista à selecção de factos assentes e controvertidos com inclusão nestes dos articulados sob 15 a 43 e 45 a 47 da petição inicial, e a Relação, por acórdão proferido no dia 3 de Maio de 2006, negou-lhes provimento ao recurso.
Interpuseram os apelantes recurso de revista, formulando, em síntese, as seguintes conclusões de alegação:
- o seu pedido visa o cumprimento específico pela recorrida da obrigação acessória e secundária de se sujeitar a permitir os actos necessários à obtenção da autorização camarária de constituição da propriedade horizontal;
- aquela obrigação foi expressamente assumida pela recorrida e por ela sujeita livre e voluntariamente, como todo o contrato-promessa ao regime da execução específica;
- não cumpriu essa obrigação porque não fez as diligências adequadas à realização dos actos que lhe foram comunicados como necessários para ser viável a sujeição do prédio ao regime de propriedade horizontal;
- nem as deixou fazer aos recorrentes porque se recusou a assinar o que quer que fosse nesse sentido, tudo tendo feito para estorvar e provocar o incumprimento;
- o procedimento administrativo tendente à autorização camarária de constituição da propriedade horizontal só foi indeferido porque a recorrida não cumpriu nem permitiu que os recorrentes realizassem os actos indicados pela Câmara no prazo por esta indicado;
- o indeferimento não foi definitivo, certo que, obtida decisão favorável na acção, o procedimento continua, tal como consta de documento camarário junto;
- os requerimentos em relação aos quais se pede a substituição da vontade da recorrida por decisão judicial não são ilimitados, mas balizados pelo princípio da necessidade e adequação ao fim da autorização camarária;
- a execução específica da obrigação da recorrida é legalmente possível face ao disposto no artigo 830º do Código Civil;
- os factos alegados pela recorrida, demonstrativos do seu incumprimento do contrato-promessa, devem ser incluídos na matéria de facto, em ampliação desta;
- foram erradamente interpretados os artigos 406º e 830º do Código Civil, 511º, nº 1, do Código de Processo Civil e 140º do Código do Procedimento Administrativo e o conteúdo normativo dos documentos de folhas 13 a 17, 19, 21 e 136 a 138;
- deve o acórdão recorrido ser substituído por outro que julgue a acção procedente.
Respondeu a recorrida, em síntese de alegação:
- há impossibilidade superveniente da obrigação que a exonera, nos termos do artigo 790º, nº 1, do Código de Processo Civil;
- a sua obrigação extinguiu-se por se ter tornado impossível por causa que lhe não é imputável;
- o artigo 830º do Código Civil só prevê a execução específica do contrato no caso de recusa do cumprimento da obrigação e não na hipótese da impossibilidade do cumprimento;
- a lei não admite a execução específica de actos instrumentais ou intermédios pretendidos pelos recorrentes;
- não pode o tribunal ordenar o cumprimento do contrato que tem por objecto uma fracção de um prédio que não está ainda constituído em propriedade horizontal;
- verificada a impossibilidade da execução específica, é despiciendo saber se houve da parte da recorrida comportamento desviante, nem tem viabilidade a pretensão da recorrente de ampliação da matéria de facto.
II
É a seguinte a factualidade considerada assente no acórdão recorrido:
1. Os autores e a ré declararam, no dia 20 de Dezembro de 2001,celebrar entre si, o contrato designado de contrato-promessa de cessão de quotas constante a folhas 74.
2. Os autores e a ré celebraram entre si, no dia 20 de Dezembro de 2001, o contrato, designado de contrato-promessa de compra e venda, junto a folhas 13, por via do qual declararam obrigar-se, a última a vender aos primeiros e estes a comprar-lhe, por 20 000 000$, a fracção autónoma, a constituir pelas divisões de parte do piso superior situada entre as câmaras frigoríficas do prédio urbano sito na Avenida Marginal, freguesia da Gafanha da Nazaré, inscrito na Matriz urbana sob o artigo nº 3909, descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo sob o nº 5301.
3. Com vista à realização do contrato prometido, a ré obrigou-se a sujeitar o referido prédio ao regime de propriedade horizontal e a realizar os actos a isso necessários, de forma a autonomizar a fracção que é objecto daquele.
4. Os autores declararam comprometer-se a promover as diligências relativas à constituição da propriedade horizontal, e a ré declarou obrigar-se a assinar todos os requerimentos necessários à concretização de tal objectivo e a pagar todas as despesas.
5. As partes declararam ficar o contrato-promessa em apreço sujeito ao regime da execução específica, e a escritura de compra e venda prometida devia ser celebrada dentro dos 30 dias seguintes à conclusão do processo de propriedade horizontal e respectivo registo.
6. A ré, no dia 18 de Fevereiro de 2002 subscreveu o requerimento constante de folhas 19, dirigido ao Presidente da Câmara Municipal de Ílhavo, em que pedia que fosse informada "se é viável a constituição em propriedade horizontal", do mencionado prédio, e "quais os condicionamentos a que a mesma deve obedecer".
7. O requerimento referido sob 6 deu lugar à abertura do processo de obras particulares, registado sob o nº 95/00, que foi objecto de um acto administrativo definitivo de indeferimento do pedido de viabilização da constituição do regime jurídico de propriedade horizontal do prédio referido sob 1.
8. A Câmara Municipal de Ílhavo, pelo seu ofício nº 3140, de 18 de Março de 2002, dirigido à ré, respondeu que a dita pretensão poderia ter viabilidade com os condicionamentos que enumerou, conforme documento que consta nos autos a folhas 21.
9. A ré recusa-se a assinar o que quer que seja no sentido da constituição da propriedade horizontal.
III
As questões essenciais decidendas são as de saber se a recorrente deve ou não ser autorizada a praticar os actos que pretende em substituição da recorrida ou se o processo deve ou não prosseguir para além da fase de condensação.
Tendo em conta o conteúdo do acórdão recorrido e das conclusões de alegação formuladas pelos recorrentes e pela recorrida, sem prejuízo de a solução de alguma sub-questão prejudicar a solução de outra ou de outras, a resposta às referidas questões pressupõe a análise da seguinte problemática:
- natureza e efeitos do contrato mencionado sob II 2;
- obrigação de constituição da propriedade horizontal;
- consequências do incumprimento do contrato;
- o pedido formulado pelos recorrentes tem ou não base legal?
- extinguiu-se ou não a obrigação da recorrida por impossibilidade superveniente?
- permitia ou não o estado do processo a decisão de mérito na fase do saneamento?
- síntese da solução para o caso decorrente dos factos assentes e da lei.
Vejamos, de per se, cada uma das referidas sub-questões.
1.
Comecemos pela análise da natureza e dos efeitos do contrato celebrado entre os recorrentes e a recorrida.
Resulta dos factos provados que os recorrentes e o representante da recorrida produziram declarações negociais tendentes a que os primeiros comprassem à última uma fracção predial autónoma a constituir por via da sujeição do prédio ao regime da propriedade horizontal.
Trata-se de um contrato-promessa de contratar, cujo regime específico consta nos artigos 410º a 413º do Código Civil.
É uma convenção por via da qual alguém se obriga a celebrar certo contrato, à qual são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, se não devam considerar extensivas ao contrato-promessa (artigo 410º, nº 1, do Código Civil).
Se a referida convenção visar a celebração de contrato para o qual a lei exija documento - autêntico ou particular - só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral (artigo 410º, nº 2, do Código Civil).
Exige a lei para o contrato de compra e venda de coisa imóvel, em termos de formalidade ad substantiam, a escritura pública, pelo que, como o contrato-promessa em causa tem a forma escrita e a assinatura dos recorrentes e do representante da recorrida, está cumprido o prescrito nos artigos 410º, nº 2 e 875º do Código Civil.
Resulta do referido contrato que os recorrentes, por um lado, e a recorrida, esta através do seu representante, se vincularam às prestações de facto de outorgar no futuro contrato de compra e venda da referida fracção predial.
Na economia do mencionado contrato, a realização das aludidas prestações de facto consubstanciam as obrigações principais dele decorrentes.
2.
Atentemos agora na obrigação de constituição da propriedade horizontal.
Com vista à realização do contrato prometido, por um lado, a recorrida vinculou-se a constituir, em relação ao mencionado prédio, o regime da propriedade horizontal, realizando os actos a tal necessários.
E, por outro, os recorrentes vincularam-se a promover as diligências relativas à constituição da propriedade horizontal, e a recorrida vinculou-se a assinar todos os requerimentos necessários à concretização de tal objectivo e a pagar todas as despesas.
E preveniram a impossibilidade legal de sujeição do prédio ao regime da propriedade horizontal, convencionando a restituição aos recorrentes pela recorrida da quantia de 20 000 000$ pelos primeiros pagos à última em execução do contrato-promessa.
O clausulado do referido contrato-promessa consubstanciado nas vinculações de ambas as partes remete-nos para o regime legal de constituição da propriedade horizontal.
As fracções integrantes dos edifícios, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a propriedades diversos em regime de propriedade horizontal (artigo 1414º do Código Civil).
Mas só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública (artigo 1415º do Código Civil).
A propriedade horizontal pode ser constituída, além do mais que aqui não releva, por negócio jurídico ou decisão judicial e, em qualquer um desses títulos constitutivo devem ser especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio (artigos 1417º, nº 1 e 1418º do Código Civil).
O documento comprovativo da existência dos requisitos para a constituição da propriedade horizontal é emitido pela respectiva câmara municipal, de harmonia com o artigo 59º, nº 1, do Código do Notariado, depois de realizada a respectiva vistoria municipal.
Perante este quadro legal e o objecto mediato do contrato prometido, o cumprimento do contrato-promessa depende da constituição pela recorrida - titular do direito de propriedade sobre o prédio - do regime de propriedade horizontal, naturalmente depois de aquela entidade administrativa ter emitido o documento em que expresse os mencionados requisitos.
As referidas obrigações assumidas pelos recorrentes e pela recorrida no que concerne à constituição da propriedade horizontal posicionam-se no âmbito do contrato-promessa como secundárias ou acessórias.
São consideradas obrigações de meios a que se consubstanciam no desenvolvimento diligente de uma actividade com vista à obtenção de um resultado, independentemente da sua consecução.
Em consequência, a prestação da recorrida no sentido da constituição da propriedade horizontal do prédio a fim de ser autonomizada a fracção predial objecto mediato do contrato prometido é de qualificar juridicamente como obrigação de meios.
3.
Vejamos agora as consequências do incumprimento e da impossibilidade de cumprimento do contrato-promessa.
Os recorrentes, como promitentes compradores, entregaram à promitente vendedora - a recorrida - a título de pagamento do preço, a quantia de 20 000 000$ e convencionaram a sujeição do contrato-promessa à execução específica.
No acórdão recorrido, invocando o disposto no artigo 790º, nº 1, do Código Civil, considerou-se que a obrigação da recorrida se extinguiu por impossibilidade superveniente de cumprimento, pelo que não podia proceder o pedido de execução específica.
Os recorrentes entendem que assim não é, por não ser definitivo o indeferimento pelo Município de Ílhavo do pedido de declaração de viabilidade, dever a recorrida reiterar-lhe o requerimento para o efeito e cumprir as condições por aquele impostas.
A referida divergência remete-nos para uma breve análise do regime de cumprimento e de incumprimento do contrato-promessa.
Ora, presume-se ter o carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente vendedor a título de antecipação do pagamento do preço (artigo 441º do Código Civil).
Se quem constituir o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente o direito de fazer sua a coisa entregue; e se o incumprimento for de quem recebeu o sinal, tem a outra parte a faculdade de lhe exigir o dobro do que prestou (artigo 442º, nº 2, do Código Civil).
Em qualquer dos mencionados casos, o contraente não faltoso pode, em alternativa, requerer a execução específica, nos termos do artigo 830º do Código Civil (artigo 442º, nº 3, do Código Civil).
A propósito deste instituto, expressa a lei que se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida (artigo 830º, nº 1, do Código Civil).
Assim, verificados os respectivos pressupostos, o promitente-comprador, além do direito de crédito consubstanciado na faculdade de exigir do promitente- vendedor a outorga no contrato prometido, fica com o direito potestativo de obter sentença derivante de efeitos equivalentes aos deste ultimo contrato.
A viabilidade da execução específica ocorre enquanto o credor tiver interesse, objectivamente considerado, na prestação do devedor, ou seja, em regra, em situações de atraso de cumprimento.
Entende-se haver convenção em contrário, se existir sinal ou tiver sido fixada uma pena para o caso de não cumprimento da promessa (artigo 830º, nº 2, do Código Civil).
Mas o direito à execução específica não pode ser afastado pelas partes nas promessas a que se refere o nº 3 do artigo 410º do Código Civil, ou seja, por exemplo, nas relativas à celebração de contrato oneroso de transmissão do direito de propriedade sobre edifício ou fracção autónoma do mesmo.
Na ausência de estipulação em contrário, não há lugar pelo não cumprimento do contrato-promessa a qualquer outra indemnização nos casos de perda do sinal ou de pagamento do dobro deste (artigo 442º, nº 4, do Código Civil).
A par do referido regime legal específico do contrato-promessa, aplica-se, em tanto quanto for pertinente, o regime geral do cumprimento e ou do incumprimento das obrigações.
A regra geral nesta matéria é, por um lado, a de que os contratos devem ser pontualmente cumpridos e de que o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado (artigos 406º, nº 1 e 762º, nº 1, do Código Civil).
E, por outro, a de que nesse cumprimento e no exercício do direito correspondente devem as partes proceder de boa fé (artigo 762º, nº 2, do Código Civil).
E considera-se constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, o devedor não realize no tempo devido a prestação ainda possível a que está vinculado (artigo 804º, n.º 2, do Código Civil).
O incumprimento definitivo da obrigação pressupõe sempre uma situação de mora de cumprimento de uma das partes e consuma-se por via da perda do interesse do credor na prestação, verificada em termos objectivos, ou pela omissão de cumprimento pelo devedor em prazo razoável que lhe tenha sido fixado e comunicado pelo credor (artigos 801º e 808º do Código Civil).
Acresce que as obrigações decorrentes do contrato-promessa se extinguem quando a prestação se torna impossível por causa não imputável ao devedor (artigo 790º, nº 1, do Código Civil).
4.
Atentemos agora na questão de saber se o pedido formulado pelos recorrentes tem ou não base legal.
Trata-se da questão fundamental de saber se o direito de execução específica comporta ou não a substituição da vontade do promitente-vendedor na obtenção do documento camarário comprovativo da viabilidade de constituição da propriedade horizontal.
A Relação, quanto a este ponto, considerou, além do mais, não poder ter sucesso o pedido formulado pelos recorrentes por virtude de o tribunal não poder controlar o conteúdo dos requerimentos que eles pretendem apresentar, se eles seriam ou não harmónicos com a vontade das partes e não ter como aferir da sua legalidade.
Não resulta dos factos provados ou articulados que o prédio em causa tenha as condições legalmente exigidas para a constituição da propriedade horizontal nos termos convencionados, o mesmo é dizer que se não sabe se a autorização de substituição pretendida pelos recorrentes teria ou não a virtualidade de conduzir ao desiderato final
por eles visado.
Dispensando a via da condenação do devedor a prestar aquilo a que se vinculou, a execução específica através de sentença produz imediatamente na sua esfera jurídica o resultado prático do cumprimento, independentemente da sua vontade de contratar.
Todavia, embora sujeita a determinados limites, conforme resulta do disposto no artigo 405º, nº 1, do Código Civil, designadamente por razões da boa-fé, de justiça real, de protecção da parte social ou economicamente mais fraca, da moral pública ou dos bons costumes, a liberdade contratual releva dos princípios constitucionais da igualdade e da liberdade a que se reportam os artigos 13º, 61º e 62º da Constituição.
A regra é no sentido de que as partes são livres de cumprir ou não as suas obrigações, naturalmente sujeitando-se, no caso de incumprimento, às respectivas consequências negativas legalmente previstas para o efeito, incluindo a responsabilidade civil contratual.
O instituto da execução específica, a que se reporta o artigo 830º do Código Civil assume, neste plano, um carácter excepcional, não sendo, por isso, susceptível de aplicação analógica (artigo 11º do Código Civil).
Ele comporta a sentença de transmissão do direito de propriedade sobre uma fracção predial autonomizada por via da constituição da propriedade horizontal, mas não permite, como é natural, que essa transmissão ocorra sem a referida autonomização.
A substituição da vontade do promitente-vendedor a que a lei também se reporta ocorre em relação à declaração de alienar a coisa, não permitindo a sua extensão a situações de natureza diversa.
É o tribunal quem, por força da lei, através de sentença constitutiva, supre a declaração de vontade de alienação do promitente vendedor, ou seja, não se trata, como é natural, de substituir a vontade do promitente vendedor pela vontade do promitente-comprador.
A propriedade horizontal não pode ser constituída por via judicial sem que esteja comprovada no processo a verificação pelas autoridades administrativas competentes dos requisitos legalmente previstos para o efeito, além do mais dos previstos no artigo 1415º do Código Civil.
A vontade de implementação do procedimento administrativo tendente à declaração das entidades competentes da verificação dos requisitos de constituição da propriedade horizontal, pela própria natureza do objecto a que se dirige, não se coaduna com a letra e o escopo finalístico do artigo 830º, nº 1, do Código Civil.
Com efeito, a natureza da obrigação do promitente-vendedor de implementar o procedimento administrativo tendente à verificação dos requisitos de constituição da propriedade horizontal, face aos interesses em causa, não se concilia com o instituto da execução específica.
Por isso, ao invés do que os recorrentes alegaram, não colhe argumento de paridade ou maioria de razão que implique a interpretação extensiva do referido normativo em termos de dever ser aplicado à substituição da vontade da recorrida por eles pretendida.
5.
Vejamos agora a solução para as duas últimas sub-questões respeitantes à extinção ou não da obrigação da recorrida por impossibilidade superveniente e à oportunidade ou não da prolação da decisão de mérito na fase do saneamento.
Este Tribunal deve resolver todas as questões que os recorrentes submeteram à sua apreciação, excepto aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras (artigos 660, nº 2, primeira parte, 713º, nº 2 e 726º do Código de Processo Civil).
Ora, improcedendo a pretensão formulada pelos recorrentes por virtude de não ser legalmente permitida, designadamente no quadro do instituto da execução específica, prejudicada fica a apreciação das outras questões por eles postas no recurso de revista, designadamente, por um lado, as atinentes a saber se o indeferimento pelo Município de Ílhavo do requerimento formulado pela recorrida é ou não definitivo.
E, por outro, se a requerida está ou não vinculada, por força do contrato-promessa, a reimplantar o procedimento administrativo com vista à aludida constituição da propriedade horizontal, e se a Relação, ao não ordenar o prosseguimento do processo para a fase de selecção da matéria de facto e sua integração na base instrutória, infringiu ou não o disposto nos artigos 510º, nº 1, alínea b), e 511º, nº 1, do Código de Processo Civil.
6.
Atentemos, finalmente, na síntese da solução para o caso decorrente dos factos assentes e da lei.
Os recorrentes e a recorrida, os primeiros como promitentes-compradores e a última como promitente compradora, celebraram um contrato-promessa de compra e venda, sujeito a execução específica, de uma fracção predial a autonomizar por via da constituição da propriedade horizontal do prédio.
A recorrida ficou vinculada à obrigação de meios de constituir a propriedade horizontal relativamente ao mencionado prédio.
O instituto da execução específica, de natureza excepcional, não comporta a autorização judicial aos recorrentes, em substituição da recorrida, de requereram ao Município de Ílhavo ou a outra entidade pública ou administrativa, a obtenção de autorização de constituição da propriedade horizontal.
Em consequência, fica prejudicada a apreciação das restantes questões que os recorrentes suscitaram no recurso de revista.
Improcede, por isso o recurso.
Vencidos, são os recorrentes responsáveis pelo pagamento das custas respectivas (artigo 446º, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil).
IV
Pelo exposto, nega-se provimento ao recurso e condenam-se os recorrentes no pagamento das custas respectivas.
Lisboa, 2 de Novembro de 2006.
Salvador da Costa (Relator)
Ferreira de Sousa
Armindo Luís