Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 082635 |  |
CADUCIDADE
DENÚNCIA
SUSPENSÃO DO CONTRATO
DIREITO LITIGIOSO
TRANSMISSÃO DO PRÉDIO
LEGITIMIDADE
EMBARGOS DE TERCEIRO
CUSTAS
DIR PROC CIV - PROC ESP.
CCIV66 ARTIGO 1057.
L 2088 DE 1957/06/03 ARTIGO 5.
DL 214/82 DE 1982/05/29.
DL 88/87 DE 1987/02/26 ARTIGO 21 ARTIGO 30 N1.
CCJ62 ARTIGO 3 N1 A.
II - No caso de denuncia do arrendamento para demolição e reconstrução e ampliação do predio, o contrato não se resolve, antes se suspende, desde que o inquilino reserve o direito de reocupação.
III - O disposto no artigo 271 do Codigo de Processo Civil não confere relevancia ao facto de a transmissão ser anterior a propositura da acção. Enquanto a parte interessada não e comunicada a venda e transmissão, tem de admitir-se que ela demande e litigue com o anterior titular, quer a transmissão se opere antes, quer depois da propositura da acção.
IV - Assim, se um predio arrendado foi vendido ao Fundo de Fomento da Habitação, se o vendedor acordou com o inquilino a suspensão do arrendamento durante o periodo das obras de demolição e reconstrução do predio, ficando o inquilino com o direito de reocupação do local, e se foi julgada procedente a acção proposta pelo inquilino contra o mesmo vendedor a pedir a reocupação, o Instituto de Gestão e Alienação do Patrimonio Habitacional do Estado - I.G.A.P.H.E., que sucedeu aquele Fundo, não pode ser considerado terceiro relativamente a execução da sentença proferida em tal acção, se esta foi proposta antes do registo da alienação - aquisição e nada consta dos autos acerca de a transmissão haver sido comunicada ao Fundo de Fomento da Habitação.
V - O I.G.A.P.H.E. não cabe na designação "Estado" usada no artigo 3, n. 1, alinea a), do Codigo das Custas Judiciais, pelo que não esta isento de custas.
O Instituto de Gestão e Alienação do Património Habitacional do Estado - I.G.A.P.H.E., com sede na Avenida 5 de Outubro, em Lisboa, deduziu embargos de terceiro na execução para entrega de coisa certa - que
é, parte do rés-do-chão do edifício sito na Avenida 5 de Outubro, n. 153, tornejando para a Avenida de Berna, descrito na 8 Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n. 31152 e inscrito na matriz urbana da freguesia de Nossa Senhora de Fátima sob o artigo n. 1480 - execução que a Sociedade Comercial Abel Pereira da Fonseca requereu contra a "Edifícios Comundo, S.A.".
Articulou factos sobre a tempestividade do embargo, a sua posse e sua qualidade de terceiro.
Admitido o embargo, contestou-o a exequente impugnando-o nos articulados posse, qualidade de terceiro do embargante e tempestividade.
Feito o julgamento da matéria de facto, foi proferida sentença em que o Senhor Juiz julgou procedente o embargo, ordenando a restituição da posse ao embargante.
Mas a exequente "Abel Pereira da Fonseca, S.A.", recorreu. E a Relação, na procedência de apelação, revogou a sentença, julgando improcedente o embargo com o prosseguimento da execução.
Recorre agora o embargante I.G.A.P.H.E. pretendendo que, na concessão da revista, se revogue o Acórdão da Relação, designadamente quanto a custas por delas se considerar isento, porque:
- A "Edifícios Comundo, S.A.", foi efectivamente a proprietária do imóvel e, por isso, teve a posição de locadora em relação à recorrida; mas, quando adquiriu da "Comundo" o imóvel e aí instalou os seus serviços, em 19 de Dezembro de 1979, o
Fundo de Fomento de Habitação agiu na convicção de que o edifício estava livre de qualquer relação locatícia, pois nunca lhe foi dado conhecimento da existência do arrendamento e da sua suspensão (para obras).
E, o Fundo de Fomento de Habitação não interveio na acção que a exequente propôs contra a "Comundo" para obter a reocupação da parte arrendada no prédio depois das obras, pretensão em que a "Comundo" foi condenada sem ter contestado e sem ter avisado o F.F.H., sendo certo que tal acção foi proposta contra a vendedora "Comundo" já depois de o F.F.H. lhe ter comprado o imóvel.
Pelo que, essa sentença condenatória não constitui caso julgado em relação ao F.F.H..
Mas, de qualquer modo, acresce que, além de o recorrente não ser sucessor do extinto F.F.H., não havendo entre eles absoluta identidade jurídica pois o recorrente foi criado ex novo e nem todos os direitos e obrigações do extinto foram para ele transferidos, o disposto no artigo 271 do Código de Processo Civil não é aplicável à situação em causa uma vez que a transmissão do imóvel da "Comundo" para o "F.F.H." se operou antes da propositura da acção e não na sua pendência. Pelo que, no Acórdão se violou o disposto nos artigos 1057, do Código Civil, e 498 n. 2, 3 n. 1, e 1037 n. 2, do Código de Processo Civil, afastando-se, por isso e erradamente, a qualidade de terceiro do recorrente que, como Instituto Público, está isento de custas nos termos do artigo 3, n. 1 alínea a) do Código das Custas.
A recorrida, pelo contrário, defende a solução adoptada no Acórdão e, por conseguinte, a negação da revista.
Decidindo.
No fundo, a única questão em apreço aqui é a de saber se o recorrente tem, ou não, a qualidade de terceiro relativamente à execução, de harmonia com a definição de tal conceito dada no n. 2 do artigo 1037 do Código de Processo Civil.
Na sentença de 1 Instância facilmente se chegou à conclusão positiva, considerando que ele não interveio na acção declarativa de condenação onde foi proferida a sentença exequenda, nem representa quem nela foi condenado. Só que para tanta facilidade concorreu o desprezo total de toda a história pregressa da situação em causa; e ignorando-se tudo o que a preenche é realmente simples a conclusão.
Mas não pode ser assim. E os factos de que o Tribunal tem conhecimento por dever ou razão de ofício nem precisam de ser alegados (artigo 514, n. 2, do Código de Processo Civil).
A Relação, atenta já a toda essa história, teve que chegar à conclusão contrária; e fê-lo com fundamentação jurídica muito clara e que nos parece inatacável, não se mostrando de qualquer modo abalada pela alegação do recorrente.
Começaremos por notar que não é sequer posta em dúvida a subsistência do arrendamento e a qualidade de arrendatária da recorrida relativamente à parte do prédio cuja entrega lhe é, ou foi, feita, pelo menos até à venda efectuada pela "Comundo, S.A." ao Fundo de
Fomento de Habitação.
Realmente considerou a Relação ter sido provado que a ora recorrida é arrendatária, desde 4 de Julho de 1932, de parte do prédio urbano nos autos em causa, prédio que foi sendo transmitido a diversos proprietários, até que em 1969 foi adquirido, por compra, pela "Comundo"; que esta resolveu demolir o edifício antigo para construir no seu lugar um novo, mais moderno e mais amplo; e que, para isso, a "Comundo", com a aceitação da ora recorrida, propôs a suspensão do arrendamento durante o período das obras, pagando à arrendatária uma indemnização anual de 50000 escudos, e ficando a mesma arrendatária com o direito de reocupação de lojas no mesmo local e com espaço igual após a conclusão das obras, mediante a renda mensal de 3000 escudos. E até
12 de Maio de 1973 a "Comundo" cumpriu (a suspensão iniciou em 12 de Maio de 1969), pagando a acordada indemnização anual, mas depois não só deixou de a pagar, como, concluídas as obras, não se prontificou a dispor-se ao início da reocupação das lojas pela recorrida no edifício novo.
Por isso, em 10 de Janeiro de 1980, a ora recorrida propôs contra a "Comundo" uma acção ordinária onde pedia que ela fosse condenada, além do mais, na restituição dos locais arrendados mediante a renda mensal de 3000 escudos, conforme fora acordado. E nessa acção que a "Comundo" não contestou, foram considerados confessados os factos articulados pela autora com base nos quais a mesma ré foi condenada no pedido. E, em 30 de Setembro de 1980, a recorrida "Abel Pereira da
Fonseca, S.A.", instaurou a execução da sentença, ora embargada, tendo-lhe sido entregue em 11 de Abril de 1989, por auto de investidura, a posse de uma área de 62 m2 devidamente situada no prédio novo, tendo-se gorado todas as negociações decorrentes entre embargante e embargada.
Até aqui nenhuma dúvida se suscita sobre a manutenção do arrendamento. E o que vem de referir-se sugere-nos apenas a recordação de dois princípios legais, que serão os responsáveis pela dita manutenção. O 1 é o estabelecido no artigo 1057 do Código Civil sobre a transmissão da posição do locador para os sucessivos adquirentes do direito de propriedade do prédio, em parte, locado, desde que, como seria aqui o caso, o arrendamento foi feito pelo respectivo titular, da altura, como tal. Ou seja, o princípio de que a mudança de proprietário não provoca a caducidade do arrendamento, sendo perfeitamente indiferente à sua subsistência; só pode levar à substituição de titular dos direitos e obrigações correspondentes à posição de locador. E isto seja qual for o meio ou forma de transmissão de direito e seu encabeçamento, mesmo que o seja por via legislativa, e ainda que o transmissário seja um Organismo ou Instituição criados e tutelados pelo Estado, como bem se nota no Acórdão recorrido.
O 2 é o fixado no artigo 5 da Lei n. 2088, de 3 de Junho de 1957, sobre a possibilidade de mera suspensão, não resolução, do arrendamento no caso de denúncia para demolição e reconstrução e ampliação do edifício, desde que o inquilino reserve o direito de reocupação.
- Isto é, podemos afirmar que, com efeito e legalmente, tanto a transmissão da propriedade do prédio por alienações sucessivas, como a demolição para ampliação nenhuma influência tiveram na subsistência do arrendamento. E esta confere à arrendatária o direito à reocupação do espaço arrendado (dito artigo 5) e, mais ainda, o de defender, através dos meios possessórios, a sua ocupação contra qualquer privação ou turbação, mesmo contra o locador (artigo 1037, n. 2 do Código Civil).
É claro, todavia, que isto não resolve, só por si, a questão que se nos põe: - mas esta subsistência do arrendamento impõe-se, concretamente, ao recorrente e tem que ser por ele respeitada?
E, então, avançamos para outro ponto do plano de facto que a Relação claramente menciona.
É que em 19 de Dezembro de 1979 e por escritura pública a "Comundo" vendeu ao Fundo de Fomento de Habitação, que declarou comprar, o prédio em causa, aquisição que só foi registada em 29 de Dezembro de 1980 na 8 Conservatória do Registo Predial de Lisboa.
Aquele Fundo foi extinto pelo Decreto-Lei n. 214/82, de 29 de Maio.
E pelo Decreto-Lei n. 88/87, de 26 de Fevereiro, foi criado o recorrente I.G.A.P.H.E. E depois de no seu artigo 21 se dispor que constitui seu património a universalidade dos bens, direitos, e obrigações que lhe forem consignados nos termos do mesmo diploma, acrescenta-se no artigo 30, n. 1, que "são transferidos para o I.G.A.P.H.E. o património mobiliário e imobiliário, os arrendamentos e outros contratos e os programas em curso do extinto F.F.H., com dispensa de quaisquer outras formalidades, salvo as do registo, quando necessárias.
Como vimos, o recorrente apoia a sua posição de terceiro - que reclama -, no facto de não ter intervindo na acção, cuja sentença aqui se executa, o extinto F.F.H., por um lado; e por outro, porque ele próprio, ente jurídico criado por lei ex novo, não poder ser considerado, para este efeito, sucessor desse mesmo Fundo.
Quid iuris?
Comparando as datas, vemos que a recorrida propôs a acção contra a "Comundo" para conseguir obter a reocupação do locado, com quem aliás a acordara, precisamente 22 dias passados sobre a compra do prédio pelo F.F.H., mas antes do registo dessa alienação - aquisição e nada consta dos autos sobre ter-lhe sido comunicada essa transmissão. Aliás, o recorrente não põe sequer em dúvida a boa fé da recorrida em demandar a "Comundo" e não o F.F.H..
Não era a recorrida obrigada a adivinhar que houvera a alienação e caberia à demandada-vendedora providenciar para que o adquirente fosse informado de pendência da acção a fim de poder habilitar-se a intervir nela, se o quisesse.
Ao caso se tem de aplicar, pois, o disposto no artigo 271 do Código de Processo Civil. Não vale contra isto o argumento aduzido pelo recorrente com base na anterioridade da transmissão relativamente à propositura da acção. Não distingue a lei um tal pormenor, nem seria justo que o fizesse a não ser na hipótese de se alegar, e provar, má fé do autor ao demandar o transmitente em vez do transmissário; enquanto à parte interessada não é comunicada a venda e transmissão, tem de admitir-se que ela demande e litigue com o anterior titular - que para ela o continua a ser - quer a transmissão se opere antes, quer depois, da propositura da acção. Para o demandante a situação é precisamente igual nas duas situações.
Por outro lado, é manifesto que a posição do locador se transmitiu, pela sua compra, para o F.F.H., nada influenciando, nem impedindo, essa transmissão o eventual silêncio da alienante sobre a existência do arrendamento. Este não estava sujeito a registo e não se extingue ou resolve pela ocultação da sua existência (se é que ela se verificou) ao comprador (com isso nada tem o arrendatário).
Assim, a despeito de não intervir na acção, a sentença nela proferida e aqui em execução, produziu efeitos (incluindo o do caso julgado) em relação ao F.F.H., nos termos do referido artigo 271, uma vez que ele era, então, o adquirente e sujeito da relação jurídica em discussão, posição por acto de transmissão entre vivos.
Só restará agora ver se o recorrente representa, ou não, para este efeito, o extinto F.F.H.. E aqui pensamos que não será legítima qualquer dúvida. Embora por via legal, o recorrente - já o vimos - foi o sucessor adquirente do direito de propriedade sobre o prédio onde recai o arrendamento, acontecendo mesmo, conforme o previsto na lei, que ao registo de aquisição a favor do Fundo de Fomento de Habitação foi, pura e simplesmente, feito um averbamento a mencionar a substituição do titular da inscrição, que passou a ser o I.G.A.P.H.E..
Ou seja, houve uma transmissão directa do Fundo para o recorrente, ou até mais que isso, houve uma integral substituição do Fundo (quanto a este prédio) pelo recorrente, nos direitos e obrigações inerentes ao direito de propriedade do prédio em causa.
Por isso, parece inegável que este, no efeito que aqui interessa, é o mesmo que aquele, representação que não se apaga, antes se reforça, pelo facto de ser criado pelo mesmo diploma que opera a transferência do património e que se estende na medida dessa transferência, como se entenderá. Acrescente-se ex abundanti que no referido artigo 1057 onde se estabelece a transmissão da posição ao locador não se afasta ou desonera qualquer forma de aquisição do direito (como já acima se notou). E, pois, também a operada por via legal ali se integra.
Não podendo considerar-se terceiro o recorrente relativamente à relação locatícia motivadora de entrega judicial e à condenação do senhorio nesta, nos termos da definição dada no n. 3 do citado artigo 1037 do Código de Processo Civil, o embargo improcede, conforme, e muito bem, se entendeu no Acórdão recorrido.
O recorrente, sendo embora Instituto Público criado com o fim de gerir certos interesses em substituição do
Estado, não se integra, como órgão deste, na Administração pública, tendo, além de património próprio, autonomia administrativa e financeira, ainda que sujeito a tutela.
Por isso, não cabe na designação do "Estado" feita no n. 1 alínea a) do artigo 3 do Código das Custas, pelo que não está isento de custas.
Termos em que se nega a revista, com custas, aqui e nas Instâncias, pelo recorrente.
Lisboa, 27 de Janeiro de 1993.
Joaquim de Carvalho,
Martins da Fonseca,
Dionísio Pinho.
Decisões impugnadas:
I - Sentença de 15 de Junho de 1990 do 6 Juízo Cível, 3
Secção de Lisboa;
II- Acórdão de 13 de Fevereiro de 1992 da Relação de
Lisboa, 6 Secção.