Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02A2458 |  |
Em 5-3-96, A instaurou a presente acção ordinária de preferência contra B e mulher C e D - Empresa para Agroalimentação e Cereais, S.A. (sendo que a posição da D se veio a transferir para a Direcção Geral do Tesouro, na sequência da publicação do dec-lei 572-A/99, de 29 de Dezembro), pedindo que lhe seja reconhecido o direito de haver para si , pelo preço de 5.120.000$00, a fracção autónoma "M", correspondente ao 5º andar, esquerdo, e 1/11 avos da fracção "A" (garagem) do prédio urbano sito na Avenida Vasco da Gama, nº 22, em Beja, adquirido pelo réu marido .
Para tanto, alegou que tomou de arrendamento, para habitação, as referidas fracções, por contrato escrito de 30-12-91, que celebrou com "E" , então dona daqueles bens.
Em Janeiro de 1996, em execução judicial instaurada pela D contra a referida sociedade "E, as mencionadas fracções foram objecto de venda em hasta pública e adjudicadas ao réu marido, não tendo o autor sido notificado para preferir, nem tido prévio conhecimento da venda .
Os réus contestaram, sustentando a invalidade do contrato de arrendamento, a inexistência do invocado direito de preferência, em virtude do autor nunca ter habitado no locado, e a renúncia ao direito de preferir .
Houve resposta.
Após o despacho saneador, onde se decidiu pela legitimidade das partes, o processo prosseguiu seus termos, com especificação e questionário.
Realizado o julgamento e apurados os factos, foi proferida sentença, que julgou a acção improcedente e absolveu os réus do pedido.
Apelou o autor, mas a Relação de Évora, através do seu Acórdão de 7-2-2002, negou provimento à apelação e confirmou a sentença recorrida.
Continuando inconformado, o autor recorreu de revista, onde conclui:
1 - A obrigatoriedade de registo da qualidade de administrador não se confunde com a eficácia dos contratos firmados por quem os outorga, em representação das sociedades comerciais, ainda que a sua qualidade não tenha sido inscrita no registo comercial- art. 409, nº1, do C. S. C.
2 - O determinado no art. 409 do C.S.C. não pode ser prejudicado pelo que dispõe o art. 14 do Cód. Reg. Com., nos precisos termos do nº4, deste último preceito.
3 - Assim, o arrendamento urbano celebrado em 30 de Dezembro de 1991 entre o recorrente e a sociedade E, representada por dois dos seus administradores, dos quais apenas um tinha essa qualidade inscrita no registo comercial, é absolutamente eficaz em relação ao recorrente e a terceiros .
4 - O arrendatário urbano ( seja ele habitacional, comercial ou outro) goza hoje de direito de preferência na compra e venda do arrendado, bastando para tanto que seja titular do arrendamento há mais de um ano, nos termos do art. 47 do RAU..
5 - A ocupação deixou de ser requisito de existência do direito de preferência do locatário de prédio urbano para habitação.
6 - A falta de notificação do recorrente para preferir na venda do arrendado em hasta pública, confere-lhe o direito de reclamar judicialmente o exercício da sua preferência.
7 - A mera afirmação de que "não tencionava adquirir as fracções porque não precisava delas" e ainda de que "pelo preço porque foram adquiridas, não estava interessado", dirigidas pelo ora recorrente, ao interessado na compra dos bens, não constitui renúncia ao direito de preferência .
8 - Foram violados os arts 409 do C.S.C., 14 do Cód. Reg. Com., 416 nº1 e 1410 do C.C. e 47 e 49 do RAU.
O Ministério Público (em representação da Direcção Geral do Tesouro) contra-alegou em defesa do julgado .
Corridos os vistos, cumpre decidir .
Remete-se para os factos que foram considerados provados no Acórdão recorrido, ao abrigo dos arts 713, nº6 e 726 do C.P.C.
Destacam-se os seguintes:
1 - Em 8-1-96, foi objecto de venda judicial, por arrematação em hasta pública, no Tribunal Judicial de Beja, nos autos de carta precatória nº 206-2/95, a fracção "M " do prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Avenida Vasco da Gama, Bloco ...., nº ...., freguesia de S. João Baptista, Beja, inscrito na matriz sob o art. 1462-B.
2 - Foi também objecto de venda judicial, por arrematação em hasta pública, o direito da executada a 1/11 da fracção "A", destinada garagem do mesmo prédio .
3 - Tal carta precatória foi extraída da execução ordinária nº 6047, do 6º Juízo Cível da comarca de Lisboa, intentada pela D contra E, L.da, a quem pertenciam os bens arrematados .
4 - Tais bens foram licitados pelo réu marido, a quem foram adjudicados.
5 - A fracção M e 1/11 da fracção A foram licitadas pelos preços de 4.510.000$00 e de 610.000$00, respectivamente .
6 - O autor não foi notificado, no âmbito da referida carta precatória, para preferir .
7 - Da acta inserta a fls 84, referente à assembleia geral de "E", realizada em 23-4-90, consta ter sido nomeado para administrador desta sociedade, o eng. F .
8 - Em 13-10-91, a dona das referidas fracções propôs ao autor o arrendamento daquelas, com início em 1-1-92.
9 - O autor aceitou a proposta e, em 30-12-91, celebrou com "E", o contrato titulado pelo escrito de fls 10 a 12, donde consta que esta sociedade, na qualidade de senhoria, era representada pelos seus administradores, Eng. F e Dr. G.
10 - Através de tal escrito, a dita sociedade arrendou ao autor a fracção M ( 5º andar esquerdo) e 1/11 da fracção A ( garagem ), pelo prazo de seis meses, sucessivamente renovável, com início em 1-1-92, pela renda mensal de 10.000$00, actualizável anualmente, mediante prévia comunicação do seu montante, a efectuar pela senhoria, ao ora autor .
11 - Destinando-se o arrendado a servir de habitação ao autor, que ficou desde logo expressamente autorizado a cedê-lo ou a subarrendá-lo, no todo ou em parte, nas condições que entender .
12 - Após o aludido contrato de arrendamento, nunca o autor utilizou o arrendado para habitação .
13 - O autor habita, desde o ano de 1990, na fracção C do prédio urbano sito na Rua Prof. José Sebastião e Silva, Lote ...., da freguesia de S. João Baptista, em Beja, que adquiriu através da escritura de compra e venda de 26-4-90 .
14 - O autor teve conhecimento da realização da hasta pública .
15 - O autor, arrogando-se a qualidade de inquilino do aqui ajuizado prédio, comunicou ao réu que não pretendia adquirir as referenciadas fracções M e A, porque " não precisava delas e pelo preço porque foram adquiridas, não estava interessado".
16 - A sociedade E obrigava-se com a assinatura do Presidente do Conselho de Administração, com a de dois administradores ou de um administrador e de um procurador .
17 - Os administradores da aludida sociedade que constavam do registo comercial para o quadriénio de 1988/1991 eram os seguintes :
- H (Presidente), I e G .
Vejamos agora o mérito do recurso :
O autor é titular, desde 30-12-91, de um contrato de arrendamento, para habitação, referente à identificada fracção M, à qual está afecta 1/11 da fracção A (garagem ).
Só que o autor nunca utilizou o arrendado para sua habitação, desde a data do arrendamento, pois, desde o ano de 1990, habita antes em prédio próprio, que adquiriu através de escritura compra e venda de 26-4-90.
Assim sendo, o direito de preferência que o autor se arroga tem a ver, antes de mais, com a questão de saber se tal direito de preferência exige a efectiva habitação do arrendatário no locado .
O acórdão recorrido decidiu que o autor nunca poderá ser titular do invocado direito de preferência, por não habitar no arrendado, à data da sua venda (8-1-96), nem lá ter habitado desde o início do arrendamento.
O recorrente sustenta que o arrendatário habitacional goza hoje de direito de preferência na compra e venda do arrendado, bastando para tanto que seja titular do arrendamento há mais de um ano, tendo a efectiva ocupação do locado deixado de ser requisito da existência daquele direito .
Que dizer ?
Pensamos que o Acórdão impugnado decidiu correctamente, ao declarar que o direito de preferência pelo inquilino só pode ser exercido em relação à venda de prédio urbano de que seja arrendatário habitacional há mais de um ano e desde que efectivamente nele habite .
Com efeito, o art. 47, nº1, do RA.U., aprovado pelo dec-lei 321-B/90, de 15 de Outubro, dispõe o seguinte: "O arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma tem o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano " .
No direito anterior, a preferência era reconhecida ao arrendatário, no arrendamento comercial e no arrendamento para o exercício do comércio, nos termos previstos nos arts. 1117 e 1119 do Cód. Civil.
A Lei 63/77, de 25 de Agosto, veio introduzir o direito de preferência, também, no arrendamento para habitação .
Os respectivos regimes não eram, contudo, coincidentes .
A publicação do RAU ofereceu a possibilidade de uniformizar o direito de preferência, de modo a evitar desarmonias.
Na elaboração do art. 47, nº1, do RAU acolheu-se a regra do art. 1117 do Cód. Civil de facultar o direito de preferência apenas após um mínimo de um ano de vigência do contrato .
Tratou-se de reforçar uma posição jurídica, apenas quando ela apresente alguma estabilidade .
Na parte que agora nos interessa, o referido art. 47, nº1, insere-se num programa de acesso e estabilização do direito à habitação própria (consagrado no art. 65 da Constituição da República), tendo a sua origem mais próxima no art. 1º, da Lei 63/77, de modo a possibilitar ao inquilino habitacional converter-se em proprietário da casa arrendada.
Exige que o inquilino tenha arrendado o local para sua habitação há mais de um ano e que nele realmente habite.
De resto, o relatório do RAU, ao reconhecer que se codificou a legislação dispersa sobre a matéria do arrendamento urbano, mantendo, na medida do possível, as soluções dos textos anteriores, quando sobre eles já houvesse uma concretização jurisprudencial a conservar, revela que se não quis inovar neste domínio, onde a jurisprudência anterior já afirmava constantemente o direito de preferência do arrendatário habitacional, desde que efectivamente habitasse no arrendado, e onde a lei manteve uma linha de continuidade .
Neste sentido, já se decidiu, entre outros, nos Acórdãos deste Supremo de 10-12-97 (na revista nº 853/97, da 1ª secção) e de 10-11-98 (na revista nº 973/98, também da 1ª Secção).
Tanto basta para o recurso estar votado ao total insucesso, por não assistir ao autor o direito de preferência que se arroga, ficando prejudicado o conhecimento das demais questões suscitadas - art. 660 , nº2, do C.P.C.
Termos em que negam a revista .
Custas pelo recorrente .
Lisboa, 8 de Outubro de 2002
Azevedo Ramos
Afonso de Melo
Silva Salazar