Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 99A921 |  |
FIM CONTRATUAL
DESVIO DE FIM DO ARRENDADO
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
RAU90 ARTIGO 64 N1 B.
ACÓRDÃO STJ PROC254/98 DE 1998/05/21 2SEC.
II - Para que exista conexão relevante entre essas diferentes actividades é exigível que estejam ligadas por uma relação de instrumentalidade ou quase necessária ou que as actividades adicionalmente exercidas acompanhem, segundo os usos comuns, a exploração de determinada modalidade de comércio, configurando uma prática constante ou quase constante.
III - As classificações legais das actividades económicas não se sobrepõem à vontade negocial do senhorio nem uma alteração da nomenclatura das actividades económicas requer que se promova a alteração do fim que, livre e licitamente, fora acordado entre as partes para utilização dos imóveis arrendados, e, nem tal vontade pode estar dependente dos designativos atribuídos aos estabelecimentos comerciais pelos respectivos proprietários inquilinos.
I
A intentou, no Tribunal Cível da Comarca de Lisboa, a presente acção, que se iniciou sob a forma sumária, prosseguindo mais tarde sob a forma ordinária, contra B e mulher C, todos com os sinais dos autos, pedindo a resolução do contrato de arrendamento respeitante a uma loja que identifica nos autos, com a inerente entrega imediata desta, livre e desembaraçada.Fundamentando o pedido, alegou, em síntese, factos integradores da afectação do locado a fim diverso do pactuado - comércio de leitaria - e da alteração substancial da disposição interna das divisões do arrendado, como consequência de obras aí realizadas pelo arrendatário/Réu, sem consentimento do senhorio/Autor.
Contestando, vieram os RR. pugnar pela improcedência da acção, impugnando a factualidade aduzida pelo A., ao mesmo tempo que, em reconvenção, pediram a condenação do A./reconvindo no pagamento da quantia de 2224953 escudos, em consequência de prejuízos que teriam sofrido em consequência da conduta omissiva do A. (2000000 escudos) e, bem assim, de melhoramentos por eles realizados (179953 escudos) ou a realizar (45000 escudos) no arrendado, geradores do direito à correspondente indemnização. Tudo sem prejuízo da condenação do A./reconvindo como litigante de má fé em multa e indemnização, não devendo esta ser inferior a 2000000 escudos.
Na réplica (resposta), o A./reconvindo sustentou a improcedência da reconvenção, mantendo, no mais, o inicialmente alegado e pedindo, por seu turno, a condenação dos RR./reconvintes como litigantes de má fé, em multa e indemnização, esta em montante não inferior a 3000000 escudos.
Proferido despacho saneador, que conheceu das questões processuais suscitadas, foi elaborada a especificação e o questionário que não sofreram reclamações.
Procedeu-se à realização da audiência e julgamento, sendo julgada a matéria de facto quesitada - cfr. acórdão de fls. 96 e 97.
Em 6 de Março de 1998 foi proferida sentença (fls. 100 a 111) que:
a) Julgando procedente a acção, com fundamento na primeira das referidas causas de resolução - afectação do arrendado a fim diverso do convencionado -, condenou os RR. no despejo imediato do locado, a entregar, livre e desembaraçado ao A.;
b) Julgando parcialmente procedente a reconvenção, condenou o A./reconvindo a pagar aos RR./reconvintes a indemnização que se liquidar em execução de sentença quanto às obras referidas na resposta ao quesito 12º, até ao montante máximo de 179953 escudos, do mais se absolvendo o reconvindo.
c) Não condenou qualquer das partes como litigante de má fé.
Inconformados, apelaram os RR.
Por acórdão de 29 de Abril de 1999, o Tribunal da Relação de Lisboa decidiu, no entanto, julgar improcedente a apelação, assim confirmando, na parte impugnada, a sentença recorrida - fls. 148 a 156.
Continuando inconformados, trazem os RR. a presente revista, pedindo a revogação da sentença e do acórdão recorrido no que ao despejo se refere, visando, pois, a manutenção do arrendamento. Oferecem, ao alegar, as seguintes conclusões:
1. A fundamentação do douto Acórdão recorrido, a qual, aliás, se limita, no essencial, a louvar a sentença apelada, não se enquadra, tal como esta, na previsão da al. b) do artº 64º, nº 1, e 65º do D.L. 321-B/90, bem como o artº 802º, nº 2, do C.C., pelo que estes terão sido violados;
2. Na verdade, à sua subsunção, tal como a entendemos, os RR. só podiam dela terem sido absolvidos;
3. Sobretudo tendo em conta o disposto nos artºs 8º a 13º do C.C.;
4. Além de que terá ofendido os preceitos relativos ao abuso de direito e à caducidade, artºs 333º e 334º C.C. e ex nº 1 al. c) do artº 474º C.P.C.;
5. Bem como as al. c) e d) do nº 1 do artº 668º do C.P.C.;
6. Sobretudo, se imperarem, como devem, os critérios de bom senso e razoabilidade;
7. Pelo que a solução da não resolução do contrato é a que se nos afigura ser a mais adequada, justa e conforme ao espírito da Lei porque, por um lado, não dispersa os valores e, por outro, não despreza o sistema legal estatuído;
8. Daí decorrendo a inevitabilidade do afastamento da resolução do contrato.
Contra-alegando, o Recorrido pugna pela manutenção do julgado.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II
A matéria de facto dada como provada pelas instâncias é a seguinte:a) O A. deu de arrendamento ao R. marido a loja "D", integrada no prédio urbano designado pelo Lote 140-A, sito na R. Fernão Mendes Pinto da freguesia da Brandoa, concelho da Amadora, com início em 1 de Julho e 1991, pela renda mensal de 20000 escudos, actualmente de 24095 escudos, com destino ao comércio de leitaria - al. A) (e única) da especificação;
b) Os RR. vendem no locado, entre outros produtos, cerveja, vinhos, aguardentes, licores, whisky e refeições ligeiras ali confeccionadas - resposta ao quesito 1º;
c) O locado tinha uma divisão ampla e uma casa de banho - resp. ao quesito 2º;
d) Os RR. fizeram obras no locado de forma a que o mesmo passou a ter uma divisão mais reduzida, uma cozinha, duas casas de banho e um lavatório - resp. ao quesito 3º;
e) As alterações foram feitas através de paredes de alvenaria, uma das quais tapa metade da montra que dá para a rua - resp. ao quesito 4º;
f) O A. autorizou os RR. a executar todas as obras de adaptação do locado ao fim pretendido e teve conhecimento e também autorizou as obras que os RR. vieram a efectuar - resp. aos quesitos 6º e 7º;
g) As situações referidas nas alíneas b), d) e e) verificam-se desde o início do arrendamento - resp. ao quesito 8º;
h) As estruturas das instalações eléctricas do locado eram de reduzida potência e, por isso, rebentavam por vezes - resp. ao quesito 9º;
i) O A. não atendeu o aviso que a EDP lhe fez para realizar os trabalhos relativos à instalação comum de todo o prédio (coluna montante) resp. ao quesito 11º;
j) O que determinou os RR. a proceder às obras discriminadas nos documentos de fls. 35, 36 e 37, no valor de 179953 escudos - resp. ao quesito 12º.
Pode acrescentar-se que, não só nos termos do ponto 4º do contrato de promessa de arrendamento celebrado em 23-01-92 entre o A. e o R. marido, "a loja arrendada destina-se a LEITARIA" - cfr. o original do referido contrato, a fls. 11, mas também na sentença homologatória da transacção que pôs termo ao processo nº 7770 do 6º Juízo Cível da Comarca de Lisboa, 1ª Secção, certificada a fls. 13, ficou expressamente consignado que o arrendado se destina "ao comércio de leitaria".
III
1 - Como é por demais sabido, as conclusões da alegação do Recorrente delimitam, sem prejuízo da apreciação das questões de conhecimento oficioso, o âmbito objectivo do recurso (artigos 684º, nº 3, e 690º, nº 1, do CPC).Não obstante o estilo peculiar e, por vezes, quase telegráfico adoptado na redacção das conclusões supra transcritas, considerou-se conterem as mesmas, na sua generalidade, os elementos de inteligibilidade mínima indispensável para, tendo presente, sempre que possível, o arrazoado que as precede - redigido em termos bem diversos -, ser possível identificar a problemática que cumpre apreciar e decidir no âmbito do presente recurso.
Refira-se, todavia, que a conclusão 5ª aponta para uma nulidade de sentença praticamente inexplicável e que não encontra o mínimo suporte no corpo das alegações, configurando-se, pois, como uma afirmação sem fundamento na economia da presente revista e tendo presente o conteúdo do acórdão recorrido onde não se divisa qualquer causa de nulidade subsumível às alíneas c) ou d) do nº 1 do artigo 668º do CPC.
Atento o que, e sem necessidade de mais delongas a tal respeito, improcede a referida conclusão 5ª.
A questão nuclear colocada no presente recurso consiste em saber se, perante a factualidade apurada, se deve, ou não, considerar verificada a causa de resolução do contrato de arrendamento dos autos traduzida na afectação do locado a fim diverso do pactuado. Adicionalmente, caberá apreciar as questões relativas à alegada caducidade do direito de resolução e à eventual existência de abuso do direito por parte do A.
Vejamos, pois.
2 - Em causa está a interpretação e aplicação ao caso dos autos da alínea b) do nº 1 do artigo 64º do RAU, que assim dispõe:
O senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário:
a) (...);
b) Usar ou consentir que outrem use o prédio arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele ou daqueles a que se destina.
Norma lógica e teleologicamente articulada com a da alínea c) do artigo 1038º do Código Civil, que estabelece ser obrigação do locatário não aplicar a coisa a fim diverso daqueles a que ela se destina.
2.1. - Procurando resumir o pensamento que, sobre a matéria, se tem como mais adequado, sem a necessidade de longas dissertações teóricas, agora tidas como desnecessárias, dir-se-á, com o Cons. Pais de Sousa, citando um Acórdão da Relação do Porto, que não há grande dificuldade em concluir pela verificação do fundamento de resolução em apreço, se o arrendatário passou a utilizar o prédio para um fim ou ramo de negócio absolutamente distinto do convencionado, havendo substituição total de um pelo outro ( ) Cfr. "Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano (R.A.U.), Rei dos Livros, 5ª edição actualizada, pág. 189.).
As dificuldades surgem quando o fim pactuado é idêntico ou muito semelhante ao efectivamente praticado no prédio.
A fonte mais frequente de conflito deriva dos casos em que o arrendatário usa o locado não só para a destinação convencionada, mas também para outra ou outras finalidades.
Entende-se não dever perfilhar, se levada às últimas consequências, a solução radical, filha daquilo a que Pais de Sousa chama "a corrente rigorista", segundo a qual haverá fundamento para a resolução quando o locatário, mantendo embora o destino convencionado, lhe acrescenta outro.
Mas também não se pode perfilhar, sem mais, a "corrente benévola", para a qual é irrelevante a finalidade resultante do uso acessório, desde que o uso convencionado subsista como principal.
Além de ser fundamental que, no arrendado, se continue a exercer a actividade prevista no contrato, será necessário, para que não exista fundamento de resolução do contrato pelo senhorio, que a actividade adicional reúna determinados requisitos ou características e respeite certos parâmetros e critérios.
Socorrendo-nos do pensamento de Autores que têm teorizado acerca do tema - como é o caso de Vasco Gama Lobo Xavier, António Pais de Sousa e de Jorge Alberto Aragão Seia - e da análise da jurisprudência das Relações e deste Supremo Tribunal de Justiça, podemos enunciar os seguintes princípios:
É essencial que a actividade adicional não cause ao prédio maior desgaste do que o previsto com o uso que representa a realização do arrendamento; que não diminua a segurança dos utentes do prédio e das suas estruturas; que não desvalorize o valor locativo do imóvel em maior grau do que o expressamente consentido.
É ainda necessário que seja de presumir, à luz da razoabilidade, da boa-fé ou dos usos comuns, que o locador podia e devia contar com o exercício adicional da outra actividade.
Em Acórdão de 15-12-1992, a Relação do Porto decidiu que "é lícito ao arrendatário explorar, em via secundária, um ramo de negócio que, embora diverso do literalmente fixado no contrato, apresenta com este uma determinada conexão, sempre que as circunstâncias permitam inferir que o locador podia e devia contar com o exercício adicional de outra actividade".
"Para que exista conexão relevante entre essas diferentes actividades é exigível:
a) Que estejam ligadas por uma relação de instrumentalidade necessária ou quase necessária, sendo lícita a actividade que se mostre indispensável ou especialmente conveniente para que no prédio arrendado se possa exercer, em boas condições, o ramo do negócio objecto do contrato;
b) Ou que as actividades adicionalmente exercidas acompanhem, segundo os usos comuns, a exploração de determinada modalidade de comércio, configurando uma prática constante ou quase constante" (Cfr. pontos I e II do sumário do Acórdão de 15 de Dezembro de 1992, Recurso nº 1247/89 - 5ª Secção, in BMJ, nº 422, pág. 425.).
Pode rematar-se este breve excurso teórico, dizendo que, na aferição do uso do arrendado para fins diversos dos contratualmente acordados, a jurisprudência tem experimentado algumas dificuldades em estabelecer uma orientação bem definida.
Daí a abordagem casuística, bem expressa em diversos acórdãos, que seria fastidioso e desnecessário agora recensear.
Em todo o caso, perante o exercício, no locado, de actividades secundárias em que exista conexão relevante com a actividade principal, em conformidade com os critérios e requisitos acima mencionados - instrumentalidade necessária ou quase necessária ou acompanhamento como prática constante ou quase constante, de acordo com os usos comuns -, deve concluir-se no sentido da existência de fundamento para a resolução do contrato pelo senhorio (Veja-se ainda o Acórdão do STJ de 21-05-98, Revista nº 254/98 e de 17-04-1997, 2ª Secção.).
2.2. - Os traços essenciais da matéria de facto relevante do caso sub judice podem enunciar-se nos dois pontos seguintes:
- "O A. deu de arrendamento ao R. marido a loja "D" (...),com início em 1 de Julho e 1991 (...), com destino ao comércio de leitaria - al. A) da especificação. Isso mesmo foi entre eles convencionado no contrato de promessa de arrendamento subscrito em 23 de Janeiro de 1992, com confirmação posterior na sentença homologatória da transacção judicial de 31 de Março de 1993 - cfr. fls. 11 e 14.
- Provou-se, no entanto, que os RR., desde o início do arrendamento, vendem no locado, entre outros produtos, cerveja, vinhos, aguardentes, licores, whisky e refeições ligeiras ali confeccionadas - respostas aos quesitos 1º e 8º.
Apreciando a matéria em apreço pode ler-se no acórdão impugnado o seguinte: "Em suma, face a todo o expendido, de concluir é que os RR. desde 1 de Julho de 1991 e com carácter duradouro e permanente, vêm afectando o arrendado a ramo de negócio diverso do pactuado - mediante a venda de bebidas alcoólicas e refeições ligeiras, aí confeccionadas -, sucedendo que tal conduta dos RR., para além de não subsumível ao fim contratual, mesmo perante a formulação mais liberal da teoria do acessório, também não pode ser havida como implicitamente admitida pelo senhorio, segundo critérios de razoabilidade e de boa fé, indemonstrado como ficou que tal conduta acompanhe, segundo os usos comuns, a exploração de leitaria, configurando uma prática constante ou quase constante".
Na sequência do que o acórdão recorrido, na esteira do já decidido pela 1ª instância, entendeu ocorrer o fundamento de resolução contratual previsto no artigo 64º, nº 1, al. b), do RAU - cfr. fls. 154, vs. e 155.
2.2. - Contra este entendimento reagem os Recorrentes, argumentando, no arrazoado das respectivas alegações, que "o acórdão da Relação de Lisboa faz letra morta dos textos legais que preceituam a inexistência da denominação de Leitaria".
Trata-se de imputação que, além do mais, não é correcta nem justa. Na verdade, o acórdão recorrido explica com clareza, a quem o queira ler, as razões da decisão a que chegou. Ali se escreve, designadamente, que "as classificações legais das actividades económicas não podem sobrepor-se à vontade negocial do senhorio, explicitamente manifestada e apurada nos termos que ficaram referidos. E tal vontade também não pode estar à mercê e ser dependente dos designativos atribuídos aos estabelecimentos comerciais pelos respectivos proprietários-inquilinos. Além do que a concessão de alvarás é mera função de condicionantes de natureza administrativa que não podem sobrepor-se ou extinguir a liberdade contratual das partes quanto à atribuição de um fim específico - desde que legal, como no caso dos autos - ao contrato de arrendamento (cfr. arts. 405º e 1027º, ambos do C.C.".
Tem razão o acórdão recorrido.
Com efeito, são distintos os planos do interesse privado e do interesse administrativo.
O primeiro subjaz à livre escolha, de acordo com o exercício da liberdade contratual, do fim de cada concreto contrato de arrendamento. O segundo está presente na actividade administrativa correspondente à prática de actos permissivos, como é próprio da concessão de autorizações ou licenças. (Em sentido rigoroso, a autorização é o acto administrativo que permite a alguém o exercício de um seu direito ou de poderes legais. A licença é o acto administrativo que permite a alguém a prática de um acto ou o exercício de uma actividade relativamente proibidos - cfr. Marcello Caetano, "Manual de Direito Administrativo, Almedina, 10ª edição (reimpressão), vol. I, pág. 459.).
E não é a circunstância de um particular comerciante lograr obter da Administração uma autorização ou uma licença, tituladas por um alvará a conceder-lhe o direito de exercer a actividade assim autorizada, que "obriga" outro particular, seu senhorio, a ter de aceitar os termos e condições da referida licença relativa a matéria que se insere na livre disponibilidade dos seus interesses privados, porque correspondente ao domínio da sua liberdade de contratar. (Com efeito, a par da hipótese, na prática, mais frequente, que consiste em o fim livremente pactuado entre as partes para o arrendamento poder ser, na prática, reduzido ou limitado por imposição administrativa, pode também verificar-se a situação inversa, ou seja, a de, do ponto de vista administrativo, ter sido obtida autorização para a prática de actividades mais amplas do que aquelas que são convencionadas em termos contratuais entre senhorio e inquilino. Basta figurar a hipótese de obtenção de autorização administrativa para a exploração de um "restaurante", mas de, em termos contratuais, apenas ser possível usar o locado para fins de "take-away". Ambas as hipóteses são possíveis. ).
A circunstância de, na tabela correspondente da classificação de actividades económicas anexa ao Decreto-Lei nº 182/93, de 14 de Maio (Secção H - Alojamento e restauração (restaurantes e similares), não figurar, no item "estabelecimentos de bebidas" a referência à espécie "leitarias", não significa obviamente que o "comércio de leitaria" tenha sido ilegalizado ou tenha desaparecido.
Era o que faltava que, em consequência de uma alteração da nomenclatura das "actividades económicas", tivesse que ser necessário promover a alteração do fim que, livre e licitamente, fora acordado entre as partes para utilização dos imóveis arrendados. Ou, pior ainda, que uma das partes ficasse sujeita a ter de aceitar a modificação dessa finalidade por decisão unilateral da outra com o argumento da inexistência - ou da omissão -, no léxico das novas categorias, da denominação correspondente à utilização pretendida e pactuada para o arrendado ( ) Em termos de acto administrativo permissivo, inexistindo, no Grupo "Estabelecimentos de bebidas", a categoria correspondente à finalidade da destinação do locado - "Leitaria" -, é manifesto que o licenciamento a obter deveria fazer apelo à categoria materialmente mais próxima (ou similar) daquela, de entre as que constam do léxico correspondente. Ora, é manifesto que, além de categorias residuais como "Outros estabelecimentos de bebidas (...)", existem, na nomenclatura categorial constante da tabela anexa ao DL nº 182/93, outras bem mais próximas do fim "comércio de leitaria" do que a de "cervejaria", a que se refere a declaração de fls. 122.
Refira-se, ainda, nesta matéria, a publicação e entrada em vigor do Decreto-Lei nº 168/97, de 4 de Julho, que estabeleceu o novo regime jurídico da instalação e funcionamento dos estabelecimentos de restauração e de bebidas, bem como do subsequente Decreto Regulamentar nº 38/97, de 25 de Setembro. Ora, do artigo 2º deste diploma resulta a enumeração, a título exemplificativo, das seguintes denominações de estabelecimentos de bebidas : "bar", "cervejaria", "café", "pastelaria", "confeitaria", "boutique de pão quente", "cafetaria", "casa de chá", "gelataria", "pub" ou "taberna".).
2.3. - Assim sendo, como não pode deixar de ser, tudo está em saber se a utilização do locado para venda, entre outros produtos, de cerveja, vinhos, aguardentes, licores, whisky e refeições ligeiras ali confeccionadas, é, ou não, subsumível ao fundamento de resolução pelo senhorio a que se refere a alínea b) do nº 1 do artigo 64º do RAU.
Concorda-se genericamente, neste ponto central, com a posição das instâncias.
Com efeito, não pode sustentar-se a existência de conexão, nos termos acima assinalados, entre o comércio de leitaria e a venda de bebidas alcoólicas e de refeições ligeiras confeccionadas no local. Conexão que, como se viu, para ser relevante, deveria traduzir-se numa relação de instrumentalidade necessária, ou quase necessária, entre o comércio de leitaria e a venda de bebidas alcoólicas, bem como a confecção e venda de refeições ligeiras, actividade esta que, por natureza, é mais própria de estabelecimentos de restauração (cfr. artigo 1º do Decreto Regulamentar nº 38/97) e não, especificamente, dos estabelecimentos de bebidas, onde, sem dúvida, se integra aquele a que se reporta a situação sub judice (cfr. o artigo 2º do mesmo diploma).
Algo de similar se pode dizer da venda de bebidas alcoólicas, actividade própria de outros estabelecimentos de bebidas diversos daqueles em que a destinação acordada para o arrendado foi o "comércio de leitaria" e que, por isso mesmo, implicam um perfil bem diferente de clientela, horários de funcionamento e "picos" de serviço bem distintos, com as consequentes diferenças em matéria de ambiente e de ruído.
Tudo a projectar nos demais utentes do imóvel onde o estabelecimento se encontra situado e na vizinhança uma imagem menos tranquila, logo, de pior qualidade, com inevitável repercussão na deterioração do valor locativo do arrendado, no âmbito do sector de mercado escolhido pelo senhorio, ora recorrido.
Atenta a economia do caso sub judice, não se torna necessário, nem isso cumpre a este Supremo Tribunal, referir quais os produtos, para além do leite e seus derivados, cuja venda seria compatível, dentro dos parâmetros expostos com o fim convencionado para o arrendamento.
O que se tem como indiscutível é que a venda de bebidas alcoólicas e a confecção e venda de refeições ligeiras não se situam numa relação de instrumentalidade necessária ou quase necessária com o fim estipulado nem acompanham, segundo os usos comuns, a exploração da modalidade de comércio pactuada, configurando uma prática constante ou quase constante.
2.4. - Atento o exposto, fácil é concluir a respeito da irrelevância, não só de uma pretensa evolução do conceito económico e jurídico de "comércio de leitaria", bem como do apelo que se pretende fazer a uma interpretação actualista do mesmo à luz de diplomas que têm por objecto a classificação de actividades económicas ou a definição do regime jurídico dos estabelecimentos de restauração ou de bebidas.
Também não é, de modo algum, aceitável, a referência à área urbana de localização do imóvel onde se situa o estabelecimento, com a intenção de afirmar que, por se tratar da Brandoa, "tem toda a pertinência o serviço de bebidas alcoólicas (...)". Em matéria similar o que merece tutela é o cumprimento dos termos livremente acordados entre as partes, na adequada interpretação do regime legal. A eventual consideração de circunstâncias "regionais" ou "locais" só se justificaria se tivesse sido feita alegação e prova - o que não aconteceu - acerca da existência de especificidades ou peculiaridades locais, a merecerem atenção no plano da interpretação e aplicação da lei ou do convencionado entre os outorgantes.
Uma nota ainda: Sem que, no arrazoado da alegação algo se diga a tal propósito, invocam-se inopinadamente, na conclusão 3ª, em termos pretensamente reforçativos do sentido da conclusão anterior, mas sem qualquer tentativa de fundamentação, os artigos 8º a 13º do C.C. Trata-se, até pela diversidade das previsões dos normativos elencados, e atenta a omissão de qualquer explicitação quanto à sua invocação, de afirmação manifestamente deslocada e sem fundamento, que, como não pode deixar de ser, de todo improcede.
Por outro lado, não assiste razão aos Recorrentes quando pretendem que , "no locado em causa, a venda de pequenas refeições ou de algumas bebidas (sic), surgiram como actos isolados, esporádicos ou acidentais, susceptíveis de serem considerados como englobando uma actividade meramente transitória".
Trata-se de uma afirmação que, a par de outras, constantes das alegações, se considera, com o devido respeito, marcada por manifesta ligeireza, posto que, além do mais, nos termos da factualidade dada como assente, se apurou que a venda, pelos RR., no locado, de, entre outros produtos, cerveja, vinhos, aguardentes, licores, whisky e refeições ligeiras ali confeccionadas, se verificou desde o início do arrendamento.
Com efeito, em face da falta de alegação e prova, pelos RR., da natureza esporádica ou fortuita dessa actividade, não pode deixar de se concluir, com o acórdão recorrido, no sentido do carácter continuado e duradouro da mesma.
Também, por identidade de razões, ou seja, porque os Recorrentes nada alegaram ou provaram a tal respeito, como lhes cumpria, improcede a afirmação constante do arrazoado segundo a qual a actividade desenvolvida para além do pactuado seria de escassa importância, atendendo ao interesse do credor, apreciado objectivamente, por aplicação do artigo 802º, nº 2, do C.C. ( ) Cfr. o Acórdão do STJ de 11-02-1999, Revista nº 25/99, 2ª Secção.).
Posto o que irrelevante se torna que os Recorrentes possam ter continuado a praticar, no locado, actos subsumíveis ao conceito de comércio de leitaria ou que, com tal fim, se encontrem conexionados, nos termos oportunamente expostos.
De quanto se disse não pode deixar de se concluir que os factos dados como provados integram a causa de resolução pelo Senhorio a que se refere a alínea b) do nº 1 do artigo 64º do RAU, não fazendo qualquer sentido a alegada violação do nº 2 do artigo 802º do C.C., uma vez que não se verifica a situação correspondente à respectiva previsão - escassa importância do cumprimento parcial.
3 - Passemos à questão da alegada existência de abuso de direito imputada pelos Recorrentes ao Recorrido, cujo conhecimento oficioso as instâncias não contestam. (Cfr., verbi gratia, o Acórdão do STJ de 14-10-1997, processo nº 540/97, 2ª Secção.). Só que, como bem entendeu o acórdão recorrido, não foram, pelos RR., articulados factos idóneos que permitam chegar a tal conclusão.
Ora, se é verdade que, por um lado, o exercício abusivo de um direito é do conhecimento oficioso do Tribunal, também é certo que, nessa apreciação, o Juiz se encontra vinculado, atento o disposto pelo artigo 664º do C.P.C., pelo alegado pelas partes ( ) Cfr. o Acórdão do STJ de 14-10-1997, in CJ, Acórdãos do STJ, Ano V, Tomo III, pp. 71. e seguintes.).
Ora, o que dos autos resulta é o legítimo exercício, pelo Recorrido, do seu direito. Na realidade, "não há abuso de direito se o Autor pede a resolução com fundamento na utilização do locado para outra actividade" (Cfr. loc. cit. na nota anterior, ponto III do sumário.).
Improcede, pois, a imputada existência de abuso de direito por parte do Autor.
4 - Passemos, por fim à questão da caducidade.
A caducidade tem por objectivo evitar o protelamento do exercício de certos direitos por lapsos de tempo dilatados, levando-os a que se extingam pelo decurso do prazo fixado. Prevalecem considerações de certeza e de ordem pública, no sentido de ser necessário que, ao fim de certo tempo, as situações jurídicas se tornem certas e inatacáveis. Estão em causa prazos peremptórios de exercício do direito ( ) Cfr. o Acórdão do STJ de 09-12-1999, Revista nº 854/99, 1ª Secção.).
Prescreve o artigo 333º do C.C.:
1 - A caducidade é apreciada oficiosamente pelo tribunal e pode ser alegada em qualquer fase do processo, se for estabelecida em matéria excluída da disponibilidade das partes. (Lamenta-se, a propósito, a incorrecta transcrição, porque parcelar, feita pelos Recorrentes, nas alegações do presente recurso, do nº 1 do artigo 333º do C.C., eliminando da referida reprodução o segmento supra sublinhado - cfr. fls. 164, vs. e 165).
2 - Se for estabelecida em matéria não excluída da disponibilidade das partes, é aplicável à caducidade o disposto no artigo 303º.
E, como resulta do artigo 303º que o Tribunal não pode suprir, de ofício, a prescrição.
Quer isto dizer que, estando-se em face de matéria manifestamente não excluída da disponibilidade das partes, a caducidade agora em discussão não é de conhecimento oficioso; necessitando, pelo contrário, para ser eficaz, de ser invocada pela parte a quem aproveitava - os RR/Recorrentes.
Ora, estes não alegaram nem provaram que o senhorio tinha conhecimento do uso que era dado ao arrendado, sendo certo que lhes cabia o respectivo ónus.
Pelo contrário, na sua contestação/reconvenção, os ora Recorrentes, adoptando uma bem diferente estratégia processual, alegaram que, no arrendado, só se praticavam os actos a que alude o DL nº 382/86, "designadamente, café, leite e seus derivados, águas e outras bebidas inócuas, bolos, salgadinhos, sandes e conexos" - cfr. artigo XXV da referida peça processual, a fls. 28, vs.
Tendo presentes os referidos antecedentes processuais, "mudar de agulha", nos termos em que os Recorrentes o fazem, representa uma forma de litigância, no mínimo, passível de ser qualificada como "ousada".
Diga-se, por fim que, em qualquer caso, esta questão estaria votada ao insucesso, uma vez que, tratando-se de actividade continuada ou duradoura, o prazo de caducidade se conta a partir da data em que o facto tiver cessado - artigo 65º, nº 2, do RAU, em ligação com a natureza e características dos factos em causa - cfr. supra, ponto 2.4.
Resulta do exposto que improcedem, na totalidade, as conclusões dos Recorrentes, não tendo sido violados os normativos ali indicados.
Termos em que, na improcedência da revista, se confirma o acórdão recorrido.
Custas pelos Recorrentes.
Lisboa, 16 de Dezembro de 1999.
Garcia Marques,
Ferreira Ramos,
Pinto Monteiro.