Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 03A1835 |  |
REGISTO PREDIAL
TERCEIROS
PROPRIEDADE HORIZONTAL
II - Constando do registo que o local de aparcamento n.º 1 faz parte integrante da fracção "F", e não da fracção "E", a aquisição pelos RR. desta última fracção, negociada com a condição de que o lugar de aparcamento correspondente à fracção "E" fosse o designado pelo n.º 1, constitui, quanto a este aparcamento, uma compra insusceptível de registo, por não ter sido precedida, como a lei imperativamente impõe, da inscrição registral da mencionada alteração da composição das fracções.
III - Essa alteração da composição das fracções consubstancia uma modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, para a qual a lei exige o acordo de todos os condóminos e a forma de escritura pública, verdadeira formalidade ad substantiam (art.ºs 220, 371 e 1419, n.º 1, todos do CC).
IV - Tendo os RR. adquirido a fracção "F" em 17-05-1996 e os AA adquirido a fracção "E" em 05-02-1998, aquisições efectuadas ao mesmo vendedor (a sociedade construtora), a venda operada em 05-02-1998 foi, quanto ao aparcamento n.º 1, uma venda de coisa alheia, face ao art.º 892, do CC.
V - E porque a compra e venda de 17-05-1996 não foi inscrita nos Livros da Conservatória do Registo Predial, ao passo que a de 05-02-1998 o foi, a aquisição feita pelos RR. é inoponível aos AA; a destes, pelo contrário, porque registada, é oponível àqueles. Tal o que decorre do disposto nos art.ºs 2, n.º 1, al. b) e 5, n.º 1, do CRGP.
VI - O n.º 4 do art.º 5 do CRGP, introduzido pelo DL n.º 533/99, de 11 de Dezembro, tem natureza interpretativa, integrando-se na lei interpretada, nos termos do art.º 13, n.º 1, do CC.
Relatório
"A" e mulher B instauraram contra C e mulher D uma acção ordinária.
Alegaram que autores e réus compraram (cada um dos casais) uma fracção do prédio identificado na petição inicial - respectivamente, as fracções "F" e "E" - correspondendo a cada uma delas, segundo a escritura de constituição da propriedade horizontal, um lugar de aparcamento e uma arrecadação, com os nºs. 1 e 3, sendo que os réus estão a ocupar o lugar de arrecadação nº. 1, recusando-se a entregá-lo aos autores, assim lhes causando prejuízos.
Concluem pedindo se declare que os autores são legítimos proprietários da fracção F, com aquele lugar de aparcamento e arrecadação nº. 1, e se condene os réus na respectiva entrega, com a sua reposição no estado primitivo, mediante o pagamento duma indemnização de duzentos mil escudos por danos morais.
Os réus contestaram e deduziram reconvenção, alegando, no essencial, que os autores sabiam que o lugar de aparcamento correspondente à fracção F era o nº. 3, incluindo-se na fracção E, pertencente aos réus, o aparcamento nº. 1; sucedeu, porém, que a entidade vendedora, por confusão, pensou que à data da escritura de compra e venda feita com os réus já tinha rectificado a escritura de propriedade horizontal realizada em 23.2.96, o que, na realidade, ainda não sucedera.
Concluíram pela improcedência da acção e procedência da reconvenção, pedindo em conformidade a condenação dos autores a reconhecer que à sua fracção - a "F" - corresponde o lugar de aparcamento nº. 3, e que houve lapso por parte da vendedora ao indicar que à fracção "E" correspondia aquele lugar de aparcamento, correspondendo o nº. 1 à "F".
Os autores replicaram sustentando que a reconvenção é inepta ou, quando não, improcedente, visto que são totalmente alheios ao negócio (nulo por falta de forma) invocado pelos réus e celebrado com terceiros; e sustentaram ainda a sua ilegitimidade, enquanto reconvindos, desacompanhados dos restantes condóminos.
No despacho saneador admitiu-se o pedido reconvencional, julgou-se improcedente a excepção de ilegitimidade e selecionou-se a matéria de facto pertinente.
Após julgamento foi proferida sentença julgando improcedente a acção e procedente a reconvenção.
Os autores agravaram do despacho saneador, na parte em que decidiu pela improcedência da excepção de ilegitimidade e julgou admissível o pedido reconvencional, e apelaram da sentença, mas a Relação do Porto, por acórdão de 16.1.03, negou provimento aos dois recursos.
Ainda inconformados, pedem revista, sustentando a revogação do julgado com base em vinte e sete conclusões nas quais se suscitam as seguintes questões:
1ª - A reconvenção é inadmissível, pois viola o preceituado nos artºs. 1º, 2º, nº. 1, b), 3º, 5º, nº. 1, 6º, 7º, 8º, nºs. 1 e 2, 9º e 10º do CRP, e ainda o disposto no artº. 274º do CPC, visto que não ocorre nenhum dos casos previstos neste preceito legal;
2ª - A sentença recorrida constitui uma verdadeira modificação do título constitutivo da propriedade horizontal sem o acordo de todos os condóminos, modificação essa que é nula (artºs. 294º e 1419º, nº. 1, do CC);
3ª - Os autores são terceiros adquirentes de boa fé; e tendo registado a aquisição feita em 5.2.98, desconhecendo, então, que o registo não estava conforme à situação jurídica real, beneficiam do disposto nos artºs. 6º e 7º, nº. 1, do CRP, normas que a sentença recorrida violou;
4ª - Foi de igual modo violado o artº. 8º do CRP uma vez que não apenas se admitiu que factos comprovados pelo registo fossem impugnados em juízo sem que, simultaneamente, se pedisse o cancelamento do registo, como, a final, se deu acolhimento a tal pedido;
5ª - Relativamente aos autores, os réus são terceiros; por isso, valem contra eles as presunções derivadas do registo predial, impondo-se-lhes a obrigatoriedade da respectiva impugnação.
Fundamentação
No âmbito do agravo interposto do despacho saneador a Relação julgou o pedido reconvencional processualmente admissível, à luz do artº. 274º, nº. 2, a), do CPC, por ter considerado que o pedido dos réus emerge do facto jurídico que serve de fundamento à defesa. Mais precisamente, disse que "o pedido dirigido contra os autores se baseia nos factos que os réus, ao defenderem-se, articularam para justificar a conduta que integra a causa de pedir invocada pelos autores" (fls 238, verso). Ora, é certo que a violação da lei de processo pode constituir fundamento acessório do recurso de revista (artº. 722º, nº. 1, do CPC). Porém, só excepcionalmente isso acontece, pois, como resulta da conjugação do disposto neste preceito com o artº. 754º, nº. 2, do mesmo diploma, e fora das hipóteses previstas no artº. 678º, nºs. 2 e 3, o acórdão da Relação proferido sobre decisão interlocutória da 1ª instância é insusceptível de recurso para o Supremo Tribunal. Assim, mostra-se precludido o conhecimento da questão enunciada na 1ª conclusão do recurso.
Circunscrito ao seu núcleo essencial, o problema apreciado e resolvido nas instâncias foi o de saber a quem pertence o lugar de aparcamento e arrecadação que na escritura de constituição da propriedade horizontal do prédio ajuizado está identificado como sendo o lugar nº. 1 e fazendo parte integrante da fracção "F".
A 1ª instância decidiu que ele pertence aos réus. Por isso, logicamente, julgou procedente a reconvenção, negando a reivindicação dos autores; e a Relação, sem nada acrescentar ou modificar em termos de fundamentação, confirmou este julgamento.
O fulcro da sentença encontra-se no seguinte passo (fls. 193, verso e 194):
"Estamos, assim, perante uma conduta lamentável do referido E, o qual, através dos seus lapsos, estabeleceu a confusão entre os compradores das fracções em causa, sendo certo, no entanto, que a inicial e demonstrada venda do aparcamento nº. 1 aos RR, como negócio realmente querido entre sociedade vendedora e RR, impede a devolução do aparcamento/arrecadação reivindicado aos AA.
Atentas as circunstâncias (supra referidas) em que a declaração do referido sócio gerente da sociedade vendedora, E, foi proferida, levam-nos a qualificá--la de simples erro de escrita, dando apenas direito à rectificação da declaração, nos termos do princípio geral de direito aplicável a actos judiciais e extrajudiciais, contido no artº. 249º, do CC (RC, 19/4/83 - BMJ, 327-703) - mais do que isso, seria tomar o declarado por aquele E como erro vício, conducente à anulabilidade do negócio (CC=247º), anulabilidade que, porém, improcederia, no caso do negócio provado em C), uma vez que os RR aceitam o negócio como a sociedade declarante o queria (i.e. aparcamento nº. 1, para a fracção E ) - CC=248º - e anulabilidade que não vem invocada pelos AA, agora para o negócio demonstrado em A), dos factos assentes - anulabilidade que seria em princípio parcial relativa tão só ao aparcamento/arrecadação, CC=287º nº. 1, e 292º".
Não se decidiu correctamente, em nosso entender.
Vejamos porquê, começando por relembrar os factos definitivamente estabelecidos pelas instâncias:
1 - Por escritura pública de 5.2.98, outorgada no Cartório de São João da Madeira, em que intervieram E (1º outorgante), em representação de "Sociedade de Construções F, Lda.", e A e B (2ºs outorgantes) e G (3º outorgante) como procurador da ..., aquele primeiro outorgante declarou que vendia aos segundos a fracção autónoma designada pela letra "F", destinada a habitação, com entrada pela rua ..., nº. 81, situada no 2º andar esquerdo, de 140 m2, com um lugar de aparcamento (nº. 1) de 20 m2 e arrecadação (nº. 1) de 8 m2, na cave, pelo preço de 10.600 contos.
2 - A fracção autónoma designada pela letra "F", indicada em 1), encontra-se com o direito de propriedade inscrito a favor dos autores, por meio de aquisição, e está descrito na CRP de S. João da Madeira sob o nº. 03174/110396-F, com o valor venal de 9.180 contos.
3 - Por escritura de 17.7.96 outorgada no mesmo cartório, em que intervieram E (1º outorgante) em representação da "Sociedade de Construções F, Lda.", e C e D (2ºs outorgantes) e H (3º outorgante) como procurador do Banco ..., aquele 1º outorgante declarou que vendia aos 2ºs a fracção autónoma designada pela letra "E", destinada a habitação, com entrada pela rua ..., nº. 81, situada no 1º andar direito, de 198 m2, com um lugar de aparcamento (nº. 3) de 14 m2 e arrecadação (nº. 3) de 8 m2, na cave, pelo preço de 10 mil contos.
4 - O prédio onde se inserem as duas referidas fracções autónomas designadas pelas letras "E" e "F" foi constituído em propriedade horizontal por meio de escritura pública celebrada em 23.2.96 no Cartório notarial de São João da Madeira.
5 - Aquando da leitura da escritura mencionada em 1) o autor marido, ao ouvir a notária referir-se a um lugar de garagem nº. 1, indagou junto do vendedor aí presente se se trataria do lugar nº. 1 ou nº. 3 porque o tinham informado na imobiliária que o lugar de garagem que correspondia à fracção "F" era o nº. 3.
6 - O lugar de aparcamento e arrecadação nº. 1 encontram-se ocupados com bens pertencentes aos réus, recusando-se estes, pelo menos até à data da entrada da petição inicial (6.10.98) a retirar daí tais objectos a solicitação do autor.
7 - Em 20.5.96 a Câmara Municipal de São João da Madeira deliberou o constante de fls. 74 a 77 no que concerne à composição das fracções e pavimentos do prédio referido em 4).
8 - Em 5.2.98 E ainda não tinha procedido a qualquer alteração ou rectificação à escritura de propriedade horizontal mencionada em 4).
9 - Os réus, antes da celebração do contrato de compra e venda referido em 3), impuseram ao sócio gerente da vendedora e então proprietária, E, e com este negociaram a condição de que o lugar de aparcamento correspondente à fracção "E" fosse o aparcamento então designado pelo nº. 1.
10 - O que foi aceite por E, gerente da vendedora "Sociedade de Construções F, Lda.".
11 - Tendo então sido, aquando da venda referida em 3), afectada à fracção "E" do prédio referido em 4) o lugar de aparcamento nº. 1.
12 - Por interessar aos réus e "Sociedade Construções F, Lda.", na respectiva aquisição e venda, foi decidido proceder à rectificação da propriedade horizontal do prédio referido em 4) junto da Câmara Municipal de São João da Madeira.
13 - Bem como outorgar depois de tal rectificação a escritura pública de compra e venda referente à fracção "E".
14 - E posteriormente rectificar-se-ia ainda a escritura de propriedade horizontal e o registo desta junto da CRP.
15 - E apresentou à Câmara Municipal de São João da Madeira, em 9.5.96, o requerimento de fls. 72.
16 - Com a actuação dos réus descrita em 6) os autores andavam perturbados.
Resulta inquestionavelmente destes elementos de facto que autores e réus adquiriram aquele mesmo lugar nº. 1: os réus em 17.5.96 e os autores em 5.2.98. E adquiriram-no de um mesmo vendedor - justamente, a sociedade construtora representada nos dois actos de venda pelo seu sócio gerente E. Contudo, como se vê dos documentos juntos ao processo, a compra e venda de 17.5.96 não foi inscrita nos livros da Conservatória do Registo Predial, ao passo que a de 5.2.98 o foi (provisoriamente em 14.1.98 e a título definitivo em 8.5.98 - cfr. certidão de fls. 55 e sgs). Assim, admitindo que o negócio de 17.5.96 teve por efeito operar a transmissão do direito de propriedade do lugar em questão para a esfera jurídica dos réus, nos termos do artº. 408º, nº. 1, do CC, e que, nessa medida, a venda operada em 5.2.98 foi uma venda de coisa alheia, face ao artº. 892º do mesmo diploma, uma coisa é certa: a aquisição feita pelos réus, porque não registada, é inoponível aos autores; e a destes, pelo contrário, porque registada, é oponível àqueles. Tal o que decorre do disposto nos artºs. 2º, nº. 1, b), e 5º, nº. 1, do CRP. O primeiro destes preceitos diz que os factos jurídicos que determinem a constituição ou a modificação da propriedade horizontal estão sujeitos a registo; o segundo, que os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do registo. E terceiros para efeitos de registo, de harmonia com o nº. 4 deste texto legal, são aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis entre si, como sucedeu no caso em exame. Note-se que este dispositivo legal foi introduzido no CRP pelo DL 533/99, de 11 de Dezembro, mas é aplicável à situação ajuizada visto que tem natureza interpretativa, - integrando-se, portanto, na lei interpretada, nos termos do artº. 13º, nº. 1, do CC - conforme resulta sem qualquer dúvida do preâmbulo do diploma que o colocou em vigor e é unanimemente reconhecido pela doutrina e pela jurisprudência. Por conseguinte, a prioridade do registo levado a cabo pelos autores (segundos adquirentes) garante-lhes a prevalência do seu direito sobre o dos réus (primeiros adquirentes), assim se cumprindo a função atributiva que num caso destes o registo predial desempenha.
O que se disse, por si só, é já suficiente para se ver que o julgamento das instâncias não pode subsistir. Mas há outras razões de fundo que reforçam e confirmam, digamos assim, as precedentes considerações.
Assim, desde logo, nada se provou a respeito duma possível má fé dos autores, ou seja, que no momento da celebração do negócio tivessem conhecimento da alienação anterior feita aos réus, não desistindo, apesar disso, da realização da escritura. Nesse sentido, o ponto nº. 5 da matéria de facto é perfeitamente inócuo, pois, como se afigura evidente, não é demonstrativo daquele conhecimento. Logo, mesmo que se perfilhe uma interpretação por assim dizer restritiva do artº. 5º, nº. 4, do CRP (na linha de orientação do acórdão de uniformização de jurisprudência deste Tribunal nº. 3/99, de 18.5.99), chega-se do mesmo modo ao resultado atrás exposto.
Depois, há outro aspecto relevante a considerar, na sequência do que já se ponderou. Trata-se do seguinte: nos termos do artº. 7º, nº. 1, do CRP, o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define. Ora, no momento em que os autores fizeram a sua aquisição o que quanto ao lugar de aparcamento e arrecadação nº. 1 constava do registo predial era a sua inclusão na fracção "F", aquela que compraram. Deste modo, sob pena de ficar subvertido, ou melhor, reduzido a nada, quer o alcance da presunção legal, quer a própria função do registo predial, - que é, no mínimo, como escreveu o Prof. Vaz Serra, o de "... assegurar a quem adquire direitos de certa pessoa sobre um prédio que esta não realizou em relação a ele actos susceptíveis de prejudicar o ... adquirente", - não pode deixar de considerar-se que o registo da compra efectuada pelos autores consolidou definitivamente na sua esfera jurídica o direito de propriedade sobre o dito lugar nº. 1. Importa ainda ponderar que os réus não só não registaram, como já se viu, a sua aquisição, como nem sequer, bem vistas as coisas, poderiam legalmente fazê-lo. Na verdade, nos termos do artº. 60º, nº. 1, do C. do Notariado, os instrumentos de modificação do título constitutivo da propriedade horizontal que importem alteração da composição das fracções só podem ser lavrados se for junto documento camarário comprovativo de que a alteração está de acordo com os correspondentes requisitos legais. E consoante o artº. 62º, nº. 1, deste mesmo código, nenhum instrumento pelo qual se transmitam direitos reais sobre fracções autónomas em regime de propriedade horizontal pode ser lavrado sem que se exiba documento comprovativo da inscrição do respectivo título constitutivo no registo predial. Como já foi notado (1), deste último preceito resulta ser praticamente obrigatório o registo da constituição da propriedade horizontal (e também, acrescentamos nós, o da modificação). Ora, no caso em análise é manifesto que a aquisição da fracção "E" pelos réus, tal como as instâncias, na realidade, consideraram ter ficado provada, implicou uma modificação meramente consensual do título constitutivo da propriedade horizontal publicitado no registo; na verdade, o que deste consta ainda hoje, como já constava em 17.5.96, é que o local de aparcamento e arrecadação nº. 1 faz parte integrante da fracção "F", não da "E" (cfr. doc. de fls. 35). Desta forma, ao admitir a prevalência da compra realizada pelos recorridos no que toca àquele lugar - uma compra insusceptível de registo por não ter sido precedida, como a lei imperativamente impõe, da inscrição registral da mencionada alteração da composição das fracções - as instâncias, ao cabo e ao resto, estão a dar cobertura a uma situação objectiva de fraude à lei e a reconhecer eficácia perante terceiros a um estado de coisas surgido fora e à margem do ordenamento jurídico.
Finalmente deve referir-se, ainda em conexão com o que ficou dito, que a solução acolhida no acórdão recorrido representa em termos práticos a consagração duma modificação do título constitutivo da propriedade horizontal por meio de sentença judicial, o que não é legalmente possível; para tal efeito exige-se sempre que haja acordo de todos os condóminos e que a modificação se realize por meio de escritura pública, a qual se assume como verdadeira formalidade ad substantiam, isto é, como requisito de validade do negócio (artºs. 220º, 371º e 1419º, nº. 1, do CC). Está vedado ao tribunal intrometer-se no assunto e afastada a possibilidade de que isso possa suceder, ainda que seja no quadro duma acção de suprimento judicial do consentimento, dado o carácter excepcional de que este sempre se reveste. O artº. 1419º, nº. 1, atrás citado, é terminante e imperativo: só o acordo unânime, devidamente formalizado, de todos os condóminos poderá validar a modificação. E é evidente, como resulta de todos os textos legais referidos, que a exigência de escritura pública (e, indirectamente, da posterior inscrição no registo) se mantém, mesmo que à data daquela ainda não haja condóminos, ou haja um só. Este é o entendimento maioritário da doutrina e da jurisprudência, que se perfilha (cfr. Aragão Seia, A Propriedade Horizontal, pág. 55 e seguintes).
Perante o exposto há que conceder provimento ao recurso, declarando-se improcedente a reconvenção e procedente a acção, excepto, quanto a esta, na parte em que se reclama do réus o pagamento duma indemnização pelos danos morais resultantes da ocupação ilícita da fracção ajuizada; isto porque, nesse particular, o ponto de facto 16, único que com pertinência se demonstrou, não configura um dano moral indemnizável: falta o requisito da gravidade bastante para merecer a tutela do direito exigido pelo artº. 496º, nº. 1, do CC.
Decisão
Nestes termos, concede-se a revista.
Assim, revoga-se o acórdão recorrido, julga-se a acção procedente, excepto na parte que concerne ao pedido de indemnização no valor de duzentos mil escudos, e a reconvenção improcedente.
Custas pelos não-reconvintes.
Lisboa, 23 de Setembro de 2003
Nuno Cameira
Fernandes Magalhães
Azevedo Ramos (dispensei o visto)
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(1) Cfr. Borges de Araújo, Propriedade Horizontal - Constituição por Negócio Jurídico, pág. 40, citado por Moitinho de Almeida em Propriedade Horizontal, pág. 27.