Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 09B0182 |  |
ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO
ABUSO DE DIREITO
NULIDADE
I A contradição entre a fundamentação do julgamento da matéria de facto e os factos dados por assentes não integra uma nulidade, mas um erro de julgamento. II A mudança do locado de casa de pasto para churrascaria não integra uma mudança do destino contratual desse locado.III Deve ser considerada alteração substancial do locado aquela que afecta gravemente ou muda a identidade física, funcional ou económica da coisa locada.IV Não está neste caso a reconstrução de um telhado afectado por um incêndio que tinha duas águas e que passou a ter só uma, não vindo provado tratar-se de imóvel de rigorosa traça arquitetónica. V Constitui abuso de direito o proprietário não reconhecer determinada pessoa como arrendatário, quando ao longo do tempo e de forma reiterada criou com a sua conduta nessa pessoa a convicção de que o era. VI Se ao longo de 15 anos os senhorios não fizeram obras no locado e, por essa razão, este encontra-se degradado, não é contrário aos ditames da boa-fé e portanto abusivo o exercício do direito dos locatários de pedir a realização de obras.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
I
AA moveu a presente acção contra V...& A... Lda, BB, CC, DD e EE, pedindo que fosse declarada a caducidade de diversos arrendamentos respeitantes ao prédio identificado no artº 1º da petição inicial, pedindo também que, subsidiaria e cumulativamente, fosse decretada a resolução dos contratos de arrendamento respeitantes ao r/c, , ao 3º esq e 2º esq.
Os réus contestaram.
As rés BB e EE deduziram reconvenção, tendo a ré DD aderido à contestação e reconvenção dessas rés.
O réu António também deduziu reconvenção.
EE, FF e GG entregaram à autora as chaves dos locados que detinham, tendo nessa parte a instância sido julgada extinta.
Posteriormente, foi apensa aos autos a acção ordinária que a autora intentou contra a ré V...& A... Ldª pedindo a nulidade do arrendamento de que esta era titular e, consequentemente, a nulidade de todas as as posteriores transmissões do direito de arrendamento e, subsidiariamente, que se declare resolvido tal contrato, declarando-se também, cumulativamente, que são da autora, a título de indemnização pela ocupação do prédio, todas as rendas pagas pelo ré e seus antecessores.
A ré contestou, a que se seguiu a réplica da autora.
Foi igualmente apensa aos autos a acção ordinária movida pela autora contra DD, pedindo a caducidade do contrato de arrendamento, condenando-se a ré no seu despejo imediato, ou que se decrete a sua resolução, sempre com o despejo imediato da ré. Mais se pede que seja esta condenada a pagar uma indemnização de € 198,00 mensais entre a propositura da acção e a efectiva desocupação do locado, acrescida ainda de uma indemnização a liquidar posteriormente referente às diferenças entre os montantes pagos e aqueles que teria de pagar pela ocupação ilegal e de uma quantia diária de € 25,00 a contar entre o trânsito da sentença que ordene a entrega do prédio e a efectiva restituição, como sanção pecuniária compulsória.
A ré contestou.
O processo seguiu os seus trâmites.
Foi junta certidão do Acórdão deste STJ em que foi decretada a resolução do arrendamento em que era locatário CC.
Feito o julgamento, foi proferida sentença em que se decidiu:
Julgar extinta a instância por inutilidade superveniente da lide em relação ao pedido reconvencional formulado por CC;
Julgar totalmente improcedente a acção, absolvendo-se do pedido todos os réus,
Julgar procedente o pedido reconvencional formulado pelas rés BB, EE e DD, condenando-se a autora a na realização de obras de reparação ou substituição de telhados, beirais, caleiras, portas e janelas, por forma a evitar a infiltração de águas pluviais, garantindo a habitabilidade dos mesmos.
Apelou a autora, tendo o Tribunal da Relação confirmado a decisão recorrida, excepto no que se refere à procedência do pedido reconvencional deduzido por EE, que julgou extinto por inutilidade superveniente da lide.
Recorre novamente a autora, a qual, nas suas alegações de recurso, apresenta, em síntese, as seguintes conclusões:
1 A reconstrução do locado, efectuada pela ré V...& A... Ldª na sequência de incêndio que o destruiu parcialmente foi feita sem a autorização da senhoria e alterou substancialmente a sua estrutura externa,
2 A mesma ré tem usado de forma ilegal o locado, sem licenciamento que lhe permita manter em funcionamento o estabelecimento de restauração que aí explora.
3 A ré tem utilizado este locado, sem o consentimento da senhoria, como estabelecimento de churrascaria, o que integra uma utilização para fim diferente do acordado que era o de casa de pasto.
4 A ré DD não pediu o reconhecimento da sua posição de transmissária do arrendamento, sendo certo que essa transmissão não ocorreu.
5 Não existe abuso de direito da parte da recorrente ao recusar-se a reconhecer a qualidade de arrendatária da referida DD.
6 Constitui um abuso de direito o pedido de obras dos inquilinos
7 Quaisquer obras que se façam no prédio não lhe acrescentam mais comodidade, conforto ou utilidade, pelo que não deveria ter sido julgado procedente o pedido reconvencional de obras da ré DD.
8 A recorrente apresentou na Câmara Municipal do Porto projectos para efeitos da sua reconstrução.
9 O Tribunal a quo deveria ter modificado as respostas aos quesitos 6, 11, 14, 15, 16, 17, 27, 47, 48, 49, 50, 58, 59, 60 e 73, dando-os por provados, pelo que, ao não fazê-lo enferma de nulidade por oposição entre a fundamentação com a decisão, -artº 668º nº 1 alínea c) - .
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
II
Estão provados os seguintes factos:
1 Por escritura pública outorgada em 06.02.98, no 2º Cartório Notarial do Porto, HH, por si e como procuradora de outros e demais comproprietários venderam à autora o prédio urbano composto de casa de r/c e três andares, com dependência, situado no Passeio de S. Lázaro 18 e 19, com frente também para o Largo da Ramadinha 30, 96 e 98 r para a Praça dos Poveiros.
2 A aquisição encontra-se registada definitivamente a favor da autora sob o nº G ....
3 O identificado prédio está descrito na 1ª CRP do Porto sob o nº 18193 do Livro-B 60.
4 O edifício está descrito na matriz urbana da freguesia de Santo Ildefonso, concelho do Porto, sob o artº 261.
5 Por escritura de 22.07.41, II deu de arrendamento a JJ o r/c sito no Passeio de S. Lázaro nºs 18 a 22, com frente também para os Largos de Santo André e da Ramadinha, sendo parte da frente destinada a comércio de comidas e bebidas e as traseiras a habitação.
6 Em 30.04.42, do estabelecimento referido em 5 foi feito novo arrendamento com LL, destinando-se desta feita, todo o locado ao comércio de bebidas.
7 Em 11.01.43, o estabelecimento referido em 5 foi trespassado a MM.
8 Em 22.09.44, o mesmo foi trespassado a G...& S... Lda e alterado o arrendamento, nomeadamente quanto ao seu destino casa de pasto.
9 Em 15.08.49, G...& S... trespassou o estabelecimento a C...& N... e o proprietário NN deu de arrendamento o r/c sito no Passeio de S. Lázaro nºs 20 a 22, com destino a casa de pasto.
10 Em 04.04.50, C...& N..., em liquidação de sociedade, adjudicou a OO a casa de pasto acima identificada.
11 Em 21.04.60, OO trespassa a casa de pasto a PP.
12 Em 30.11.60, o contrato de arrendamento da casa de pasto é alterado na sua renda.
13 Por escritura de 30.11.60, o PP trespassou o referido estabelecimento a PP.
14 Em 18.03.71, o PP trespassa o estabelecimento a QQ.
15 Em 21.06.74, QQ trespassou o estabelecimento a a V...& A... Lda.
16 Em 30.04.91, RR surge com SS como únicos sócios da firma V...& A... Ldª, com sede no passeio de S. Lázaro 22, dividindo e cedendo quotas.
17 Por contrato celebrado em 14.03.74, HH deu de arrendamento a TT o 1º andar esquerdo deste prédio, com entrada pelo nº 134 da Praça dos Poveiros.
18 Por contrato celebrado em 12.07.73, HH deu de arrendamento a UU o 3º andar esquerdo deste mesmo prédio.
19 Por escritura outorgada no 7º Cartório Notarial do Porto, em 27.02.85, HH e outros deram de arrendamento a CC o r/c com entrada pelos nºs 18 e 19 do identificado prédio, sendo o destino de comércio por junto e retalho de cafés em grão e artigos de mercearia.
20 Por contrato celebrado em 28.01.75, HH deu de arrendamento a VV o 1º andar deste prédio, com entrada pelo Largo da Ramadinha nº 30.
21 Na data da propositura da acção, as rendas eram:
a) VV – 6.374$00;
b) XX – 3.195$00;
c) BB – 8.088$00;
d) CC – 39.708$00;
e) V...& A... Ldª – 34.050$00.
22 Em data anterior a 06.02.98, a ré V...& A... Ldª instalou uma chaminé para extracção de fumos e cheiros, dotada de motores e, na parte de trás do locado que ocupa, uma câmara frigorífica.
23 Não foi dado cumprimento ao disposto no artº 89º nº 1 do RAU, em relação ao contrato de arrendamento celebrado com VV.
24 A ZZ faleceu em 29.12.80.
25 Sem consentimento escrito dos senhorios, a ré DD substituiu as janelas de madeira do locado que ocupa, que se encontravam em muito bom estado de conservação, por janelas de alumínio (eliminado).
26 A parte do prédio locada a VV ameaça ruir a todo o momento, sendo muitas as infiltrações de água no seu interior.
27 Em virtude do telhado dessa parte do prédio não ter qualquer viabilidade técnico-económica de reparação.
28 Sendo certo que as instalações eléctrica, de saneamento e de água há muito que atingiram o ponto de ruptura, sem quaisquer hipóteses de reparação.
29 Além de que as paredes de tabique, os barrotes e os soalhos estão podres e carcomidos pelo bicho da madeira, tendo há muito excedido a sua durabilidade.
30 A autora por si e antepassados, há mais de trinta anos que vem administrando o prédio em causa, dando de arrendamento, recebendo rendas e pagando os respectivos encargos fiscais.
31 ...de forma pacífica,
32 ...sem oposição,
33 ...à vista de todos,
34 ...convicta de exerce um direito próprio.
35 A autora foi notificada, em 07.09.98, do auto de vistoria camarário do processo 1/93, em que é referido:
a) O prédio ameaça ruína da cobertura e ao longo do 3º andar;
b) Oferece perigo para a saúde das pessoas e segurança, não deve ser parcialmente demolido, necessitando das seguintes obras de reparação:
1) Substituição total da cobertura, incluindo a clarabóia;
2) Reparação de rebocos e impermeabilização da fachada;
3) Reparação de rebocos e impermeabilização de empenas;
4) Reparação ou substituição de caixilharias;
5) Reparação dos elementos afectados do pavimento;
6) Reparação e reboco de zonas afectadas por humidades de todas as paredes;
7) Substituição total do tecto do 3º andar e reparação dos restantes;
c) Há perigo iminente de desmoronamento da cobertura;
d) O despejo é indispensável para a execução das obras, em relação ao 3º andar direito;
e) A desocupação deve ser imediata, bem como o início das mesmas obras.
36 De imediato, a autora deu a conhecer à Câmara notificante que as obras indicadas a demolição de todo o interior do prédio e da parede que confronta com o Largo da Ramadinha, por tratar-se o mesmo de construção muito antiga, com o interior construído em madeira e paredes de tabique, cujas traves, caibros, barrotes e soalhos estão completamente podres, a ameaçarem derrocada e cujas instalações sanitárias, de esgotos, água e energia eléctrica deverão ter de ser completamente substituídas, por se encontrarem excessivamente degradadas, sendo certo que a opinião da autora em relação ao prédio, descrita neste item, foi comunicada através de documento constante de fls. 37.
37 O estado actual do imóvel é o seguinte:
a) Existem infiltrações várias a nível do telhado e clarabóia e consequente degradação da estrutura de madeira da cobertura, escadas e vigas de suporte de pisos, sendo certo que a degradação da madeira relativa às escadas e vigas de suporte é apenas parcial;
b) Vigamento de madeira e soalho a denotar sinais evidentes de colapso, apenas parciais, não se estendendo a todo o edifício;
c) Paredes exteriores com sinais de degradação ao nível da sua consistência apenas em relação às paredes Norte Nascente e Sul, não se estendendo a todo o edifício e somente no que se refere à argamassa de revestimento e respectiva capacidade de resistência e de impermeabilização.
38 Após a compra do prédio, em Fevereiro de 1998, os arrendatários passaram a pagar ou depositar a renda à autora.
39 A arrendatária V...& A... Ldª sofreu, há menos de um ano em relação à data da propositura, um incêndio que destruiu parcialmente o arrendado.
40 V...& A... Ldª passou a exercer no arrendado a actividade de churrascaria.
41 Reconstruiu-o sem licenciamento.
42 De um telhado de duas águas, sendo uma delas constituída por três filas de telha, fez um telhado de uma água, tendo eliminado a água de três filas de telha.
43 Há mais de 15 anos que os senhorios do prédio objecto destes autos não fazem nele qualquer obra.
44 E, por causa disso, o prédio apresenta sinais de degradação, que se têm verificado progressivamente, em particular no que respeita ao sistema de impermeabilização de água pluviais.
45 Carecendo de obras, nomeadamente e no essencial, de reparação do telhado, beirais e caleiras e de impermeabilização das paredes, por forma a impedirem que no locado se infiltrem águas das chuvas.
46 Pois em consequência de tais infiltrações, os arrendados apresentam humidades e quando chove as infiltrações chegam mesmo a escorrer pelo interior das paredes e caindo pingos dos tectos.
47 Ao longo dos anos as deficiências em causa chegaram ao conhecimento dos senhorios através de comunicação de BB e DD e por conhecimento directo.
48 A interveniente DD viveu, desde sempre, com seus pais no prédio em causa, na parte locada a XX, seu pai..
49...em comunhão de mesa e habitação.
50...até à data do respectivo óbito.
51 O prédio em causa tem mais de cinquenta anos e nunca sofreu qualquer tipo de obras por parte dos senhorios, sendo este último facto a causa do estado que apresenta.
52 A perda do estabelecimento do contestante CC causar-lhe-á um prejuízo cujo concreto valor não foi possível apurar.
53...o qual retira do mesmo a quantia mensal, cujo concreto montante não foi possível apurar.
54 A situação presente causa a este inquilino desgaste psíquico, angústia e desassossego.
55 Na construção do prédio utilizou-se argamassa à base de barro para construir as paredes exteriores, a qual, devido às infiltrações e ao tempo decorrido, perdeu a sua capacidade de resistência, apenas no que concerne às fachadas Norte, Nascente e Sul.
56 Também foi utilizada madeira de pinho na construção da estrutura do telhado, soalhos e paredes, tendo sido utilizada madeira de castanho e eucalipto em reparações recentes.
57 ...a qual, devido à acção do bicho da madeira do tempo decorrido, na sua maioria, tem diminuída a sua capacidade de resistência e, em situações pontuais, se encontra em risco de colapso.
APENSO F
58 Os tubos da chaminé referida em 22 só terminam 1,5 metros acima do último piso.
59 ...e foi colocada sem o consentimento escrito dos senhorios.
60 A câmara frigorífica referida em 22 está dotada de potentes motores de compressão a gás, cuja descompressão produz frio.
61 Para além do permanente ruído, de dia e de noite, derivado do funcionamento do motor e compressor, a operação de compressão de gás liberta calor.
62 A ré não obteve consentimento escrito dos senhorios para instalar a referida câmara frigorífica.
63 ...e sempre foi do conhecimento a existência da chaminé.
64 A chaminé e câmaras frigorifica referidas em 22 ainda se encontram instaladas no locado.
APENSO E
65 A renda do locado relativa a XX foi sempre paga a AAA, então procurador da senhoria BBB, a quem foi dado conhecimento do falecimento daquele.
66 ...tendo tal procedimento de pagamentos prosseguido no sucessor e filho daquele na posição de procurador da senhoria, de nome também AAA.
67 Chegou a ré DD a pedir a este último que passasse o recibo da renda em seu nome, ao que o mesmo retorquiu que não valeria a pena, que poderia ficar assim, pois não haveria qualquer problema.
68 Aquando do falecimento da mãe da ré DD, esta fez idêntico pedido a AAA (filho), o qual sabia perfeitamente dos falecimentos.
III
Apreciando
1 No final das suas conclusões (conclusão 126), a recorrente veio alegar que deveria o tribunal a quo ter alterado a respostas a determinados pontos da matéria de facto e que, não o fazendo, acabou por incorrer na nulidade da contradição da fundamentação com a decisão do artº 668º nº alínea c) do C. P. Civil. Começaremos, por esta alegação que tem prioridade sobre as questões de fundo.
A aludida nulidade não integra um vício jurídico, derivado de uma incorrecta aplicação da lei, mas sim um vício de ordem lógica, ou seja, consiste no facto da conclusão não estar de acordo com as premissas em que se baseia.
Assim sendo, o ter entendido a Relação que determinados pontos da matéria de facto não se encontravam provados nunca poderia consubstanciar aquele vício. Tratar-se-ia não duma questão de lógica mas de convicção, portanto, de um erro de julgamento.
Deste modo não ocorre a referida nulidade.
2 A recorrente pretende que se verifica o pressuposto para a resolução do arrendamento em que é locatária V...& A... Ldª do artº 64º nº 1 alínea b) do RAU, por utilizar o locado para fim ou ramo de negócio diferente daquela a que se destinou.
Como refere Aragão Seia – Arrendamento Urbano 7ª ed. 421 - , “uma alteração unilateral da destinação convencionada é susceptível de romper o equilíbrio que as partes quiseram estabelecer entre as suas prestações recíprocas, ofendendo assim a justiça contratual”.
No caso dos autos a questão é a de saber se a alteração do ramo de negócio de casa de pasto para churrascaria é uma alteração do ramo de negócio a que pelo contrato se destinou o local arrendado.
A casa de pasto é um estabelecimento que integra uma forma tradicional de prestar serviços de restauração de baixo custo. A churrascaria é um estabelecimento que se traduz numa forma moderna de prestar serviços de restauração também, em regra, de baixo custo. Nada muda, a não ser o modo de prestar o mesmo serviço, donde ter de se concluir pela identidade entre o negócio acordado e o praticado.
Nem outro poderia ser o entendimento numa interpretação actualística do que as partes quiseram em 1944.
Em 1ª instância entendeu-se que é apenas uma questão de menu.
Não procede, pois a alegação da recorrente.
3 Igualmente a autora pretende que a mesma locatária fez obras no locado que alteram substancialmente a sua estrutura externa. Refere ainda que colocou uma câmara frigorífica e uma chaminé para a exaustão de fumos. Invoca, deste modo, o pressuposto para a resolução do arrendamento do artº 64º nº 1 alínea d) do RAU.
A proibição do inquilino fazer alterações substanciais no locado, ainda que eventualmente constituam para o mesmo uma mais valia, radica no facto de que o direito de transformação da coisa permanece no locador e não transita para o locatário – cf. Aragão Seia ob. cit. 433 e 434 - .
Daqui deriva que deva ser considerada alteração substancial aquela que afecta gravemente ou muda a identidade física, funcional e económica da coisa locada.
No caso em apreço, tendo o locado sofrido um incêndio de grandes proporções, houve necessidade de reconstruir o tecto, o que foi feito pelo inquilino, sem a autorização da senhoria, passando aquele, que era de duas águas, a ter apenas uma água.
A cobertura de um prédio não é certamente aquilo que mais o caracteriza. Salvo em casos de rigorosa traça arquitectónica que não vem alegada. Pelo que tem de se entender que a estrutura externa do locado não foi afectada. Logo não estamos perante uma alteração da estrutura externa que seja substancial.
Por outro lado, a instalação de uma câmara frigorífica e de uma chaminé de exaustão de fumos constituem, como assinalaram as instâncias, obras que o locatário pode fazer no sentido de utilizar o arrendado para o fim a que se destinou o arrendamento. Salvo se provocarem no locado deteriorações consideráveis que em concreto não se provaram.
4 A questão da falta de licenciamento do estabelecimento em causa é questão que a recorrente não colocou no recurso de apelação e de que, por isso, não se pode agora conhecer.
5 Outra questão colocada pela recorrente é a de que não tinha de reconhecer a ré DD como arrendatária, que esta posição não constitui um abuso de direito como entenderam as instâncias e que deveria ela vir pedir por via reconvencional o reconhecimento dessa sua posição.
Recordemos o que a este respeito se provou:
65 A renda do locado relativo a XX foi sempre paga a AAA, então procurador da senhoria BBB, a quem foi dado conhecimento do falecimento daquele.
66 Tendo tal procedimento de pagamentos prosseguido no sucessor e filho daquele na posição de procurador da senhoria, de nome também AAA.
67 Chegou a ré DD a pedir a este último que passasse o recibo de renda em seu nome, ao que o mesmo retorquiu, que não valeria a pena, que poderia ficar assim, pois não haveria qualquer problema.
68 Aquando do falecimento da mãe da ré, DD, esta fez idêntico pedido a AAA (filho), o qual sabia perfeitamente dos falecimentos.
O abuso de direito consiste em vir exercer um direito de que se é realmente titular, em circunstâncias que, segundo os ditames da boa fé, esse exercício se torna inesperado.
Uma das hipóteses é a do comportamento do titular do direito convencer que não o irá exercer.
Ora, no caso dos autos, qualquer direito que tivesse a recorrente a não reconhecer a ré DD como arrendatária sempre não poderia ser exercido pelo facto de que seria atentatório da boa-fé e isto porque, de forma objectiva, criou na dita ré a convicção de que era arrendatária.
Logo, igualmente não se põe a questão da necessidade da mesma ré vir pedir por via reconvencional o reconhecimento da sua qualidade de arrendatária, o que, diga-se, nunca seria necessário.
6 Refere a recorrente que constituiria uma violação dos mais elementares princípios de justiça os inquilinos pedirem obras de grande valor quando o montante das rendas é escasso. Fala em abuso de direito por parte dos locatários.
Recordemos o que ficou assente nos nºs 43 e 44 dos factos assentes: Há mais de 15 anos que os senhorios não fazem qualquer obra no prédio e, por causa disso, o prédio apresenta sinais de degradação. Ou seja, só a si podem imputar os encargos com que agora se defrontam.
Aliás, como a própria recorrente reconhece nas suas conclusões de recurso, os tribunais sempre reconheceram a possibilidade de reparação do prédio.
Não se pode assim concluir que o direito dos inquilinos a obras, na actuais circunstâncias, excede os limites da boa fé, ou o seu fim económico. E não têm eles de atender ao pedido de reconstrução da autora, pedido este que obviamente não é condicionante do exercício do seu direito.
7 Alega também a recorrente que as obras ordenadas em nada melhoram a qualidade habitacional do prédio.
Trata-se de questão factual de que agora não se pode conhecer, uma vez que o seu conhecimento está reservado à instâncias. Estas julgaram úteis tais obras e é isso o que se tem de considerar adquirido para os autos.
Com o que improcede o recurso.
Pelo exposto, acordam em negar a revista e confirmam o acórdão recorrido.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 4 de Março de 2010
Bettencourt de Faria (Relator)
Pereira da Silva
Rodrigues dos Santos