Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 06B2983 |  |
PARTE COMUM
DIREITO REAL
DIREITO PESSOAL
I - A afectação no título constitutivo de propriedade horizontal terá de ser respeitada enquanto estatuto da coisa e resulta como direito real de uso.
II - Se o título atribuir a algum ou a alguns dos condóminos direitos especiais de uso sobre determinadas partes comuns, não poderão estes direitos ser suprimidos ou coarctados pela assembleia.
III - No âmbito da propriedade horizontal podem ainda ser concedidos direitos pessoais de gozo.
IV - Trata-se de um direito de crédito referente a uma coisa e não um direito real sobre uma coisa, que se constitui validamente por simples acordo verbal, não necessitando, para tanto, de escritura pública.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
I. Relatório
AA e BB, intentaram a presente acção declarativa, com processo ordinário, contra CC - CRÉDITO ESPECIALIZADO, INSTITUIÇÃO FINANCEIRA DE CRÉDITO, S.A., pedindo que seja condenada:
a- a demolir a construção edificada sobre um triângulo de 15 m2, anexo à fracção “A” do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, restituindo essa área às partes comuns do edifício;
b- na sanção pecuniária compulsória de 250,00 € por cada dia que decorra após a sentença que decrete essa demolição.
Em fundamento desta sua pretensão alegam, no essencial, que foi declarado nulo o acto de alteração do título constitutivo da propriedade horizontal mediante o qual uma parcela de terreno, que era comum, passou a integrar a fracção “A”. E nela foi posteriormente erigida uma construção que ampliou nessa medida esta fracção.
Contestou a ré, começando por invocar a excepção de caso julgado por esta questão já ter sido anteriormente decidida e defendendo, em síntese, que as obras de ocupação da faixa de terreno foram autorizadas por todos os condóminos e pugnando ainda pela inaplicabilidade da sanção pecuniária compulsória.
Termina pedindo a improcedência da acção.
Replicou a autora, pronunciando-se pela improcedência da invocada excepção de caso julgado e mantendo, no mais, a posição inicialmente assumida.
Admitida a intervenção principal provocada de DD – Comércio de Mobiliário, S.A., fez seus os articulados da ré CC.
No despacho saneador, julgou-se improcedente a excepção de caso julgado e, conhecendo da questão de fundo, julgou-se igualmente improcedente a acção, com a absolvição da ré dos respectivos pedidos.
Inconformados com o teor desta decisão, apelaram os autores, mas sem sucesso, porquanto o Tribunal da Relação do Porto manteve o decidido naquele saneador/sentença.
Recorrem de novo os autores agora para este Supremo Tribunal de Justiça, continuando a pugnar pela procedência da acção.
Contra-alegou a ré recorrida em defesa do decidido.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir
II. Âmbito do recurso
A- De acordo com as conclusões, a rematar as respectivas alegações, o inconformismo dos recorrentes radica no seguinte:
1- Os AA.-recorrentes são proprietários da fracção “J” e comproprietários das partes comuns do prédio na medida da permilagem daquela, gozam nessa qualidade de modo pleno dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhes pertencem – gozo exclusivo no que respeita à fracção, e não exclusivo no que respeita às partes comuns (Cód. Civil, art. 1.305°).
2- De harmonia com o título constitutivo da propriedade horizontal do prédio em causa nos autos, nele «são comuns a todas as fracções os dois triângulos de terreno adjacentes, com a área global de 19m2».
3- Todavia, uma dessas parcelas encontra-se exclusivamente ocupada pela fracção “A”, cujo anterior proprietário dessa forma aumentou a respectiva área à custa dessa parte comum – tendo ele e, agora, a R., vindo a deter, possuir, fruir e desfrutar dessa parcela como se de sua propriedade se tratasse.
4- Essa ocupação foi supostamente legitimada pela existência de uma deliberação do condomínio, plasmada numa acta, que lhe teria concedido essa utilização exclusiva (dado que uma escritura de alterarão do título constitutivo da propriedade horizontal perpetrada pelo anterior proprietário, que fizera incluir como parte integrante da fracção “A” a parcela de terreno que era (e é) parte comum, e que se destinava a legitimar a dita ocupação, foi declarada nula por sentença que transitou em julgado).
5- Uma vez que essa deliberação não foi unânime,, ela apenas vinculará quem nela se atravessou e em termos meramente obrigacionais – tanto no que respeita a quem concedeu a autorização como a quem foi dela beneficiário (Cód. Civil, art. 1.306° n°1) – o que é dizer, produz efeitos inter partes, mas nunca erga omnes, pois que em termos de direito real, a mesma não é oponível, nem aos AA., nem a qualquer outra pessoa que venha a adquirir outra das fracções do prédio.
6- O Acórdão recorrido entendeu que a deliberação era válida, como “direito de crédito”, e não como «direito real»; e que, naquela perspectiva, se o fim para que deve ser utilizada uma parte comum não está descrito no título constitutivo, a assembleia pode deliberar, por maioria, que a parte comum passe a ter a utilização que ela assembleia determinar.
7- Contudo, não se tratará de uma forma acertada de colocar o caso dos autos: a assembleia poderá efectivamente, nesse caso, deliberar que a parte comum passe a ter a utilização que ela assembleia entender; o que já não pode é deliberar que essa utilização, ocupação e fruição passem a ser feitas unicamente por um condómino.
8- Não é pois a circunstância de o espaço comum de que a fracção da R. se apropriou «não ter afectação definida» que permite que a assembleia delibere, ainda que por maioria, destiná-la a utilização exclusiva por um dos condóminos.
9- Será certo que uma alteração, por deliberação da assembleia, tomada por maioria, da destinação de determinada parte comum, não tem necessariamente de ser levada ao registo; já se essa alteração paralelamente determinar que essa parte comum só pode ser utilizada e fruída por um condómino, aí já terá de ser dada a devida publicidade ao acto, para que o mesmo possa ser oponível a futuros adquirentes das demais fracções.
10- Todavia, nem mesmo assim ela os vincularia, ou seja, com ou sem publicidade, estamos perante – parafraseando o Acórdão recorrido - «um direito de crédito referente a uma coisa e não um direito real sobre uma coisa»; mas que não torna a deliberação legítima face aos futuros adquirentes das demais fracções, ou seja, quem não se vinculou nela em termos obrigacionais, em termos de «direito de crédito».
11- Diz o Acórdão que «no âmbito da propriedade horizontal, podem ser concedidos direitos pessoais de gozo». O que é certo. Porém, quando a concessão versa sobre partes comuns do prédio, para que a mesma seja válida, uma de três:
- ou a deliberação é unânime;
-ou ela determina a afectação a determinado fim de uma parte sem afectação definida no título, desde que não a afecte à utilização exclusiva por um dos condóminos;
- ou ela, afectando a parte comum à utilização exclusiva por um dos condóminos, é – como diz o Acórdão – um mero direito de crédito, que apenas vincula em termos obrigacionais, quem nele interveio, que não futuros adquirentes das fracções.
12- A deliberação em questão afecta ostensivamente os recorrentes no seu direito de propriedade sobre a parte comum do prédio cuja utilização se encontra a ser feita exclusivamente pela R., ou seja, encontram-se ilicitamente desapossados daquilo que lhes pertence – pois que o direito de «usar e fruir», implícito ao direito de propriedade, é-lhes absoluta e ilicitamente vedado relativamente à parcela de terreno.
13- Estando os condóminos, nas relações entre si, sujeitos, quanto às partes comuns, às limitações impostas aos comproprietários de coisa imóveis (Cód. Civil, art. 1.422° n° 1), segue-se que a R., ao ocupar parte que lhe não pertence na totalidade, dela fruindo em exclusivo, sem autorização válida para o efeito, viola ostensivamente os direitos dos demais consortes.
14- Paralelamente, frisa-se, nem a R. paga as despesas de condomínio na permilagem correspondente à área que efectivamente ocupa – mas tão-só na que corresponde à área constante do registo -nem os demais condóminos se vêem isentados de serem debitados pelas despesas correspondentes a uma parte comum da qual a R. se encontra, aliás ilicitamente, a fruir em exclusivo.
15- Em resumo, nada legitima ou permite que a R. utilize, frua e use em exclusivo a parte comum que a sua fracção se encontra ilicitamente a ocupar – pelo que deverá ser compelida a proceder à demolição dessa parte com que abusivamente tal fracção se viu ilegalmente aumentada à custa do que pertence a todos os condóminos.
16- O acórdão recorrido violou os normativos citados nas precedentes 1ª, 3ª, 6ª e 14ª conclusões, pelo que a sua revogação se impõe.
B- Face ao teor das conclusões formuladas a questão controvertida a decidir reconduz-se, no essencial, a averiguar se a assembleia de condóminos pode deliberar eficazmente que uma parte comum do edifício, em regime de propriedade horizontal, passe a ser utilizada em exclusivo por um dos condóminos.
III. Fundamentação
A- Os factos
Foram dados como provados no acórdão recorrido os seguintes factos:
a) Desde 28 de Setembro de 1992 que o AA e a BB têm inscrito a seu favor as aquisições, respectivamente, das compras do usufruto e da (nua) propriedade da fracção " J " do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua da ... nº000 e 000 da freguesia do ...., Porto, descrito na 1ª Conservatória do Registo Pedial do Porto sob o nº 51754 a fls. 82 do L. B-146;
b) Por escritura pública de 16 de Dezembro de 1998, lavrada a fls. 146- 147 do livro 83-F do 2º Cartório Notarial de Matosinhos, junta a fls. 10 a 13 dos autos, FT, invocando a representação de oitenta e nove por cento das fracções do prédio acima identificado declarou, com base nesse pressuposto e em deliberação do condomínio, alterar o título constitutivo da propriedade horizontal nos termos aí descrito;
c) A fracção " A " consistia em uma loja no rés-do-chão, com entrada pelo nº 234, cave e sobreloja, com um terraço anexo de 15 m2;
d) Por via da alteração aludida em b) ficou incluído na fracção "A" um espaço, até então parte comum, correspondente a um triângulo com uma área de pelo menos 10 m2, onde o respectivo proprietário edificou uma construção, desse modo ampliando a área coberta daquela;
e) Por decisão judicial transitada em julgado proferida na acção ordinária nº599/00, da 2ª secção do 6º Juízo Cível desta Comarca, foi declarado nulo o acto de alteração do título constitutivo da propriedade horizontal referenciado em b) e ordenado o cancelamento do inerente registo;
f) Por escritura pública de 07/11/2003, lavrada a fls.54 a 55 v do L. 108-A do 4º Cartório Notarial do Porto, os até então proprietários da fracção "A" “venderam-na” à ora Ré " CC Crédito", a favor de quem a mesma se encontra registada desde 29/10/2003;
g) Por deliberação da assembleia extraordinária de condóminos do prédio identificado na alínea a), realizada a 29 de Abril de 1985 foi autorizado ao anteproprietário da fracção "A" (FT) o prolongamento da sua fracção de forma a ocupar parte da área comum do condomínio situada a nascente do edifício anexo ao rés-do-chão e delimitada por gradeamento,coincidindo essa área com o espaço descrito na alínea d);
h) A deliberação aludida em h), aprovada unanimemente pelos condóminos presentes, representativos de 89% da propriedade horizontal, inclusivé dos anteproprietários da fracção "J", foi acompanhada da condição da ausência de encargos para os outros condóminos;
i) Na sequência dessas deliberações foi ainda autorizada aos proprietários da fracção "A" a efectivação de obras de ampliação do estabelecimento de forma a ocupar a dita área comum, autorização dada por escrito por todos os condóminos, tendo estes concluído as obras em Julho de 1991 com certificação camarária em Fevereiro de 1992;
j) Pela 3ªsecção do 2º Juízo Cível desta comarca do Porto, correu termos uma acção ordinária, com o nº11141/92, em que era Autora a ora BB e RR. FT e mulher LB- então proprietários da supra descrita fracção "A" - na qual aquela pedia a condenação destes a demolir a obra que implantaram na parte comum do edifício do condomínio - prolongamento da fracção "A" por forma a ocupar o triângulo ao Sul, com a área aproximada de 10 m2, erguendo-se até ao nível do rés-do-chão, propiciando o aproveitamento do terraço, com acesso pela sobreloja, e do interior, com acesso pelo rés-do-chão (artº 5º e 6º da p.i. respectiva) - repondo o prédio exactamente nas suas condições anteriores e a efectuar, à sua custa as obras de reparação das paredes exteriores do lado nascente, que foi julgada totalmente improcedente, com trânsito em julgado.
B- O direito
Em cada prédio urbano constituído em propriedade horizontal há partes comuns, pertencentes em compropriedade a todos os condóminos (arts. 1420º, nº 1 e 1421º C.Civil) e partes pertencentes em exclusivo a cada um deles (as fracções autónomas).
As fracções serão individualizadas no respectivo título de constituição da propriedade horizontal, aí se especificando as partes do edifício pertencentes a cada uma delas –art. 1418º C.Civil. E o que aí não esteja especificado como pertencente a cada fracção, será, em princípio, havida como parte comum, a não ser que esteja afectada ao uso exclusivo de um dos condóminos.
Cada condómino é titular de um direito real plural traduzido na titularidade do direito de propriedade exclusivo sobre a sua fracção autónoma, juntamente com a titularidade do direito de compropriedade sobre as partes comuns do edifício. É proprietário exclusivo da sua fracção e contitular, juntamente com os restantes condóminos, do direito de propriedade sobre as partes comuns (1).
Estes dois direitos são incindíveis, como se preconiza no nº 2 do art. 1420º C.Civil, o que acarreta, desde logo, a impossibilidade de o direito de propriedade exclusiva sobre a fracção poder ser alienado sem o correspondente direito de compropriedade sobre as coisas comuns, nem este sem aquele.
Mas em conjunto já os condóminos podem alienar, onerar ou substituir por outras as partes comuns do edifício.
Em conformidade com o preceituado no n.° l do artigo 1422.° C. Civil, os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às partes comuns, às limitações impostas aos comproprietários de imóveis.
E no nº 2 estabelecem-se várias restrições aos direitos dos condóminos, limitações essas decorrentes da forte conexão existente entre as fracções autónomas, integrantes da mesma unidade predial, e o respectivo uso cfr. mesmos autores, ob e loc. citados .
Por sua vez, preconiza o art. 1425º C.Civil:
As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio -nº 1.
Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns -nº 2.
As partes comuns dos prédios em regime de propriedade horizontal, mesmo que afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos, não perdem por isso essa sua característica, isto é, de pertencerem em compropriedade a todos os condóminos.
As inovações levadas a efeito nessas partes comuns que possam prejudicar qualquer condómino na sua utilização são proibidas, não podendo ser realizadas, mesmo com o voto de maioria qualificada, contra a vontade do condómino lesado.
Na situação em análise, além de todos os condóminos autorizarem, por escrito, os proprietários da fracção "A" a efectivar as obras de ampliação do estabelecimento de forma a ocupar a dita área comum, tinha sido já autorizada essa ocupação por deliberação da assembleia extraordinária de condóminos, tomada por todos os presentes, representativos de 89% da propriedade horizontal.
Estas obras redundaram na afectação de uso da coisa comum para um fim específico, por acordo de todos os interessados. Mas esta afectação consensual não retirou a este espaço a sua natureza de parte comum.
Como afirma o Prof. Henrique Mesquita (2) no âmbito da propriedade horizontal podem ainda ser concedidos direitos pessoais de gozo. Trata-se de um direito de crédito referente a uma coisa e não um direito real sobre uma coisa, que se constitui validamente por simples acordo verbal, não necessitando, para tanto, de escritura pública.
Para depois acrescentar que este direito tem de específico a circunstância de possibilitar ao titular, com vista à satisfação do seu interesse, o gozo directo e autónomo de determinada coisa – gozo que ele poderá defender, enquanto não se provar que é ilegítimo, contra todas as agressões que o impeçam ou perturbem, quer sejam cometidos por terceiros, quer pelo sujeito do direito (proprietário) que se vinculou a consenti-lo.
Foi possibilitado ao respectivo titular o gozo directo e autónomo de certa coisa. O gozo deste direito, traduzido no poder do condómino de usufruir exclusivamente uma parte comum, tem o seu fundamento na autorização que todos os restantes condóminos lhe concederam, ou seja, tem por base uma relação obrigacional. Os condóminos, como se afirma no acórdão recorrido, apenas prescindiram da faculdade de utilização desta parte comum, sem que a quisessem alienar.
O que se surpreende nesta autorização dos condóminos é, portanto, um direito pessoal de gozo referente a uma parte comum do edifício e não um direito real sobre essa mesma parte comum.
No título constitutivo da propriedade horizontal não aparece discriminada qualquer utilização específica para a parte comum a que vimos de fazer referência, nem são atribuídos quaisquer direitos sobre ela a algum ou alguns condóminos em particular.
Por isso, nada impedia que os condóminos concedessem um exclusivo uso dessa parte a um deles, atribuição de um direito pessoal de gozo, como já referido.
E a deliberação da assembleia extraordinária de condóminos onde foi autorizada a ocupação da área comum, que antecedeu a autorização escrita dada por todos os condóminos para efectivação das respectivas obras, foi tomada por todos os condóminos presentes, representativos de 89% da propriedade horizontal, inclusivé dos anteproprietários da fracção hoje dos autores.
As deliberações da assembleia, como referem Pires de Lima e Antunes Varela(3) , são vinculativas para todos os condóminos – mesmo para os que não tenham participado na reunião ou que, participando, se abstiveram de votar ou votaram contra, e ainda para os que ingressem no condomínio após a sua aprovação.
Sendo este direito pessoal de gozo conferido nas apontadas condições, vincula não só os que então já tinham a qualidade de condóminos, como aqueles que posteriormente assumiram tal qualidade ao adquirirem fracções autónomas deste edifício.
É certo que, por escritura pública de 16 de Dezembro de 1998, do 2º Cartório Notarial de Matosinhos, o anterior proprietário da fracção hoje da ré, invocando a deliberação da assembleia geral de condóminos, declarou alterar o título constitutivo da propriedade horizontal nos termos aí descritos.
Só que este acto de alteração do título constitutivo da propriedade horizontal foi declarado nulo, por decisão judicial transitada em julgado e ordenado o cancelamento do inerente registo.
Porém, importa relembrar que as obras realizadas visaram dar corpo à afectação do uso da parte comum a um dos condóminos, ou seja, traduziram a concretização do direito pessoal de gozo que lhe foi conferido. E, ao tempo dos factos, não integravam inovações que implicassem uma alteração substancial do título constitutivo da propriedade horizontal, pelo que não havia necessidade de serem referidas nesse título e a deliberação aprovada em assembleia geral extraordinária de condóminos foi perfeitamente válida e eficaz, em conformidade com o estatuído no nº 2 do art. 1432º C.Civil (anterior às alterações introduzidas pelo dec-lei 267/94, de 25 Outubro), situação aqui contemplada.
Aquela decisão, que não sancionou a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, em nada afectou a autorização de ocupação e utilização da parte comum, contemplando uma realidade diferente.
Assim, de nenhuma censura é passível o acórdão recorrido.
IV. Decisão
Perante tudo quanto exposto fica, acorda-se em negar a revista.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 19-10-2006
Alberto Sobrinho (Relator)
Oliveira Barros
Salvador da Costa
_________________________
(1)cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, in C.Civil, Anotado, em anotação ao art. 1420º
(2) in Obrigações Reais e Ónus Reais, págs. 48 e 51
(3) in C.Civil, Anotado, III, pág. 446