Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02B3643 |  |
PRÉDIO INDIVISO
ACTO DE ADMINISTRAÇÃO
I - A norma do art.º 1024, n.º 2, do CC não se inspira em razões de interesse e ordem pública, visando tão só a defesa dos direitos particulares dos demais consortes do prédio arrendado.
II - O referido art.º 1024, n.º 2 constitui norma especial para os arrendamentos de prédios indivisos que afasta a aplicação da regra geral do art.º 1407 do CC, relativa à administração de coisas comuns.
1. "A" e mulher B, emigrantes em França e aí residentes em ..., propuseram na comarca da Covilhã, em 16-9-99, acção ordinária contra C e mulher D, residentes na R. ..., Covilhã, solicitando a condenação dos RR a:
a)- reconhecerem os AA como legítimos comproprietários e compossuidores de 1/12 do talhão do terreno e construção identificados no art. 1º da p.i.;
b)- reconhecerem que, por via disso, têm direito a utilizar o prédio nos termos do acordado com os demais comproprietários e que, em virtude do acordo verbal feito, ficaram com o direito de se servir, utilizar e explorar o 2º andar esquerdo do referido prédio urbano;
c)- reconhecerem que ocuparam abusivamente, e sem qualquer título, o 2º andar esquerdo do mesmo prédio e que, de qualquer modo, não têm qualquer título para viver ou ocupar qualquer parte desse prédio;
d)- desocuparem e restituírem imediatamente aos AA, completamente livre e desembaraçado, o referido 2º andar esquerdo, bem como qualquer outra parte que ocupem do terreno e edifício identificados no art. 1º;
e)- pagarem aos AA, solidariamente, uma indemnização de 6.000.000$00 a título de danos patrimoniais;
f)- pagarem, ainda, solidariamente, aos AA, uma indemnização a liquidar em execução de sentença, a titulo de danos patrimoniais.
Alegaram, para tanto, e em suma, disporem de título legítimo de aquisição de uma quota do prédio indiviso em questão, sendo-lhe atribuído, por acordo com os demais comproprietários, o direito de habitar, usar e fruir o 2º andar esquerdo, quando viessem a Portugal em gozo de férias e, depois, aí se instalarem como trabalhadores emigrantes, após o seu regresso definitivo.
Sucede que, no conturbado período revolucionário em que o país mergulhou em 1975, os RR., com aproveitamento do clima reinante em matéria de ocupação de casas, se instalaram, contra a sua vontade, no dito andar, então vago, por virtude da sua ausência em França, comunicando-lhes por carta o sucedido.
Não obstante entenderem que, nem o Estado, nem as autarquias locais, podiam impor um arrendamento contra a sua vontade, transigiram com essa situação, por os RR argumentarem que tinham absoluta necessidade do andar para aí viverem com os filhos e que, logo que pudessem, comprariam casa própria para onde mudariam.
Ora, os RR adquiriram casa própria na freguesia da Conceição, mas recusam abandonar o andar, com isso lhes causando incalculáveis danos materiais, impossíveis de quantificar, por desconhecerem que rendas poderiam cobrar em termos de valor actual e nem sequer fazerem ideia das quantias que os RR terão entregue ou depositado a título de pretensas rendas.
2. Contestaram os RR a acção, concluindo por pedirem o reconhecimento da validade e eficácia inter-partes do contrato de arrendamento que firmaram com a A. B, a prescrição e ou caducidade do direito de anulação ou de declaração de nulidade do mesmo e pela total improcedência do pedido de restituição e da indemnização por ocupação ilegal.
E isto face ao contrato de arrendamento outorgado pela A. na qualidade de administradora dos bens do casal, por ausência do marido em França, pela renda de 4.000$00 mensais.
Tal contrato mantem-se em vigor e é do pleno conhecimento de ambos os AA, nunca até agora eles tendo suscitado a sua nulidade.
3. Replicaram os AA. aduzindo, em substância, que a B assinou o documento junto coagida pela atitude dos RR e na convicção de que assim poderia evitar a eventual perda da propriedade, por se falar nos meios de comunicação social da altura numa colectivização iminente de imóveis devolutos ou ter de pagar multas.
Por outro lado, a B nunca teve a administração dos bens do casal e o A. marido desconhecia o documento que ela assinou.
4. Treplicaram os RR sustentando que o contrato foi livre, válida e eficazmente celebrado pelas partes e validado pela Câmara Municipal da Covilhã.
5. Por sentença de 13-7-01, o Mmo Juiz absolveu os RR dos pedidos de restituição do andar em causa e de indemnização pela ocupação do mesmo, apenas julgando procedente o pedido de reconhecimento da compropriedade pelos A.A do prédio indiviso em que ele se insere, de resto, não questionado por aqueles.
6. Inconformados com tal sentença, dela vieram os AA. apelar, mas o Tribunal da Relação de Coimbra, por acórdão de 16-4-02, negou provimento ao recurso.
7. De novo irresignados, desta feita com tal aresto, dele vieram os AA recorrer de revista para este Supremo Tribunal, em cuja alegação formularam as seguintes conclusões:
1ª- Por acordo verbal com os restantes com proprietários foi convencionado que os recorrentes utilizassem o 2º andar esquerdo dum prédio urbano de que são comproprietários de 1/12 indivisos; porém,
2ª- Em 21 de Novembro de 1975, os RR procederam à ocupação criminosa do referido andar, com inteiro desconhecimento dos recorrentes e contra a sua vontade;
3ª- A recorrente assinou o documento de fls. 35 dos autos - que o recorrente nunca subscreveu nem ratificou - sendo certo que o seu consentimento teria de ser dado por escrito; de qualquer modo,
4ª- Os recorridos cometeram um crime de ocupação de imóvel; e é certo que,
5ª- A chamada ocupação de imóveis não é meio idóneo de constituir uma relação de arrendamento - já que só o foi num período limitado pelo DL 198-A/75 (e, mesmo quanto a tal período, carecendo tais ocupações de ser legitimadas por um acto de Administração ou decisão judicial que as legitimasse como actos constitutivos de relações de arrendamento); por outro lado,
6ª- Existiu um crime de ocupação de imóvel e eram os criminosos, ora recorridos, que tinham o ónus de provar que, não tendo havido consentimento dos recorrentes anteriormente à prática do crime, ambos deram o seu consentimento posteriormente a tal crime de ocupação; sendo certo que,
7ª- O consentimento posterior mais não é do que perdão, e como tal deve ser tratado, exigindo a lei, quanto a tal perdão, requisitos de fundo e de forma que traduzam inequivocamente vontade séria, livre e esclarecida dos titulares do interesse protegido - o que, manifestamente, não se verificou no caso presente nem se pode presumir;
8ª- Deve, pois, considerar-se inexistente, ou, quando assim se não entenda, nulo, como contrato de arrendamento, o documento de fls. 35;
9ª- em consequência, porque o acórdão recorrido violou, designadamente, os arts. 2º, nº 2, al. i) e 8º do DL 198-A/75 e ainda o art. 288º do C. Civil, deve ser revogado, julgando-se procedente a acção e condenando-se os recorridos a pagar aos recorrentes a indemnização por perdas e danos, patrimoniais e não patrimoniais, que se liquidar em execução de sentença.
8. Contra-alegaram os RR sustentando a correcção do julgado pelas instâncias, para o que formularam as seguintes conclusões:
1ª- O douto acórdão recorrido não violou o disposto no art. 288º do C. Civil nem o disposto na al. i) do art. 2º nº 2 do DL 198-A/75 atento o disposto no art. 287º nº 1 do C. Civil, e dado o facto de a ocupação ter sido ratificada e sanada pela celebração do contrato de arrendamento urbano e pelo facto dos recorridos haverem recebido rendas do arrendado, ainda pelo facto de o recorrente marido nunca até agora ter impugnado o referido contrato de arrendamento urbano de fls 35 dos autos;
2ª- Tem de manter-se válido e subsistente o contrato de arrendamento urbano de fls 35 dos autos entre os comprorietários recorrentes e ao arrendatário recorrido pelo expresso no próprio referido contrato, porque aí está convencionado que o andar locado seria sempre o dos recorrentes, mesmo quando fosse formalizada a propriedade horizontal, pelo que não podem fazer valer a nulidade do contrato;
3ª- A ocupação abusiva do andar ficou sanada pela celebração do contrato de arrendamento urbano aludido ( arts. 1311º nº 2 do C. Civil e 493º nº 3 do CPC).
9. Colhidos os vistos legais, e nada obstando, cumpre apreciar e decidir.
10. Em matéria de facto relevante, deu a Relação como assentes os seguintes pontos
1º- Os AA são legítimos proprietários de 1/12 indivisos de um prédio urbano construído num talhão de terreno, sito na R. ..., Conceição, Covilhã e descrito na Conservatória da Covilhã sob o nº 35640;
2º- Por acordo verbal com os restantes comproprietários, foi convencionado que os AA utilizassem o 2º andar esquerdo do edifício referido;
3º- Os AA são casados, no regime de comunhão de adquiridos, desde 7-2-70;
4º- Em 1988, os RR adquiriram um prédio urbano no Bairro ..., a moradia nº ..., para sua habitação;
5º- O andar referido em 2º tem sido utilizado pelos RR;
6º- Em 9 de Dezembro de 1975, na cidade da Covilhã, a A. B e o R. C assinaram um documento no qual se declara, nomeadamente, o seguinte:
«Contrato de arrendamento
Nós abaixo assinados, B, administradora dos bens do casal na ausência do marido (...) senhorio e C, inquilino, moradores, a primeira acidentalmente em Sobral de S. Miguel (habitualmente em França) e o segundo na Covilhã, reduzimos a forma legal o seguinte contrato de arrendamento, respeitante ao prédio de que o primeiro é condómino e sito na Estrada ... (...), em cujo contrato se compreende o primeiro andar esquerdo e sob as seguintes condições:
1º- O arrendamento é por períodos mensais, com o começo em 1 de Dezembro de 1975;
2º - A renda mensal é de quatro mil escudos, que será paga em casa de residência do senhorio no dia 1 do mês anterior a que disser respeito ou na casa da pessoa que indicar como seu legal representante;
3º- O arrendamento destina-se, exclusivamente, à habitação do inquilino (...);
Aditamentos: senhoria e inquilino declaram que é do conhecimento de ambos que não está ainda regularizada a constituição da propriedade horizontal por razões a que aquela e seu marido são alheios, mas que tal andar é o que foi acordado ser para aqueles, pelo que, salvo acção especial que os obrigasse ao contrário, se comprometem a manter e dar acordo, mesmo que seja como comproprietários, aos direitos do inquilino ao arrendamento (doc. de fls 35)
7º- No doc. referido em 6. consta ainda: «primeiro arrendamento (nº 1 do art. 15º do DL 445/74 de 12 de Setembro de 1974) - renda mensal de 4.000$00.
Covilhã e Paços do Concelho, 9 de Abril de 1976.
O Presidente da Comissão Administrativa.
«segue a assinatura.»
8º- Em 21-11-75, os RR procederam à ocupação do referido andar;
9º- Com inteiro desconhecimento dos AA e contra a sua vontade;
10º- Devido à ocupação referida na resposta ao quesito 1º e, depois, face à celebração do contrato referido em 6º e 7º, os RR impedem os AA de poderem utilizar o andar nas suas vindas a Portugal;
11º- E de aí colocarem a sua mobília e pertences pessoais e de aí passarem férias de Verão e Natal;
12º- Em 21-12-75, os AA estavam em França como trabalhadores emigrantes;
13º- Os RR disseram que fizeram tal ocupação por não terem onde morar;
14º- O 1º andar esquerdo designado no contrato referido em 6º corresponde ao 2º andar esquerdo referido em 2º e é o único que os AA possuem no dito imóvel;
15º- Após a celebração entre a A. e o R. do contrato referido em 6., estes (ou melhor os AA) receberam algumas rendas do andar, passando o respectivo recibo;
16º- O contrato referido em 6º é do conhecimento do A., pelo menos, desde 12-12-75;
17º- E jamais até agora requereu a nulidade ou anulabilidade do mesmo contrato;
18º- A A. assinou o documento referido em 6º depois da ocupação forçada do andar pelos RR.
Para além destes factos, deu ainda a Relação por assente por prova documental bastante, nos termos das disposições legais combinadas dos arts. 713º, nº 2 e 659º do CPC o seguinte:
19º- Os AA adquiriram o direito a 1/12 do talhão para construção onde foi, depois, edificado o prédio urbano a que alude o ponto 1º por escritura pública de 28-8-74, nela se consignando que o prédio ficaria submetido ao regime de propriedade horizontal.
Passemos agora ao direito aplicável.
11. Tal como as instâncias bem consideraram, depara-se-nos uma típica acção de revindicação intentada ao abrigo do disposto no art. 1.311º do C.Civil.
Estatui, com efeito, esse preceito que "o proprietário pode exigir judicialmente de qualquer possuidor ou detentor da coisa o reconhecimento do seu direito de propriedade e a consequente restituição do que lhe pertence" - conf. nº 1.
E logo acrescenta, no seu nº 2, que "havendo reconhecimento do direito de propriedade, a restituição só pode ser recusada nos casos previstos na lei".
Ora, configura-se precisamente nos autos uma dessas situações em que ao possuidor actual assiste o direito a opor-se ao «jus reivindicandi» na sua vertente de «condemnatio» à restituição da coisa.
Invocaram, é certo, os AA, ora recorrentes, uma ocupação ilícita e abusiva da coisa por parte dos RR, ora recorridos, na sequência do período revolucionário desencadeado a partir de 25 de Abril de 1974.
Mas a verdade é que vem provada a celebração - em data ulterior a essa alegada ocupação indevida e abusiva - de um contrato de arrendamento habitacional entre a A. mulher e o R. marido, contrato que esse que se manteve subsistente até à propositura da acção e com pleno assentimento dos AA.
E nada nos autos se apurou susceptível de pôr em crise a validade de tal contrato, designadamente uma pretensa titularidade pelo A. marido - de resto então emigrado em França - da administração (exclusiva) dos bens comuns do casal.
A celebração livre e consciente de um tal contrato (não vem provado que a validade substancial do mesmo se encontre inquinada por um qualquer vício da vontade por suposta coacção ou constrangimento limitador da liberdade contratual), traduz pois, e no fundo, uma verdadeira «legitimatio per sequens» da ocupação ilegal efectivamente operada pelos RR em 21-11-75 da aludida fracção imobiliária.
Por isso, a invocação (agora) pelos AA dessa ocupação abusiva para legitimar o deduzido pedido de restituição dessa fracção representaria - tal como também bem sugerem as instâncias, uma clara violação do princípio da confiança, ou seja um evidente abuso do direito, na modalidade de «venire contra factum proprium», nos termos e para os efeitos do art. 334º do C. Civil.
Brandem os ora recorrentes com a circunstância de à recorrente mulher falecer, ao tempo, legitimidade para dar de arrendamento a fracção em causa sem autorização ou consentimento do marido, circunstância essa geradora da invalidade do correspondente negócio jurídico.
Que dizer?
À sombra da lei actual, e atento o regime de bens do casamento dos recorrentes, não pode um dos cônjuges, sem o consentimento do outro, dar de arrendamento, um imóvel próprio ou comum, salvo se vigorar entre eles o regime de separação - art. 1682-A nº 1 do C. Civil - ou, tratando-se da casa de morada de família, em qualquer regime de bens - art. 1.682-A, nº 2, sob pena da anulação do contrato de arrendamento, a decretar mediante requerimento do cônjuge que não deu o consentimento ou dos seus herdeiros a efectuar no prazo de 6 meses subsequente à data em que o requerente teve conhecimento do facto.
Na hipótese vertente, a possibilidade de uma tal requerimento há muito que se encontraria precludida pelo decurso desse curto prazo de caducidade, uma vez que o A. marido, tendo ficado ciente da celebração do contrato «escassos dias após à celebração do mesmo, com ele se conformou durante anos a fio» - conhecimento este que a Relação soberanamente concluiu em sede factual - não exercitou oportunamente qualquer pretensão anulatória.
É verdade que, face ao postulado no art. 12º nº 2 do C. Civil, é pela lei vigente à data da celebração do negócio que deve ser aferida a respectiva validade (princípio «tempus regit actum»). E que no ano de 1975, se encontrava ainda em vigor o quadro jurídico regulador das relações de família (relações patrimoniais) instituído pela versão inicial do C. Civil de 1966, o qual, como é sabido, sofreu profundas alterações com a entrada em vigor do DL 496/77 de 25/11 ocorrida em 1-4-78.
Ora, conforme dispunha o art. 1678º, na sua redacção originária, era o marido - enquanto chefe de família - que administrava todos os bens do casal, comuns ou próprios da mulher, com excepção dos casos específicos previstos nas diversas alíneas do seu nº 2, e uma dessas excepções era precisamente a de o marido se encontrar em lugar remoto ou não sabido ou impossibilitado por qualquer motivo de exercer a administração. Excepção esta última que manifestamente não ocorria no caso «sub-specie», não obstante o declarado no próprio contrato, onde se alude à ausência do A. e ora recorrente marido.
"Ausência", todavia, não no sentido técnico-jurídico do termo, já que o mesmo residia em França como emigrante, e nada o impedia de emitir procuração hábil para a celebração do sobredito contrato, sendo que a fracção imobiliária a arrendar - correspondente à quota de 1/12 do prédio ainda indiviso - era de considerar como bem comum do casal, pois que adquirido já na constância do casamento que entre si os AA haviam celebrado sob o regime (regra) da comunhão de adquiridos.
Não poderia, assim, a A. B arrogar-se a qualidade de administradora dos bens do casal na outorga do citado contrato; mas tendo-o feito, o vício seria gerador da mera anulabilidade, ou nulidade relativa, a ser suscitada pelo seu marido, ou pelos respectivos herdeiros, no prazo de dois anos sobre a data da celebração do acto - art. 1687º nº 2 na redacção originária - prazo esse de há muito já exaurido, com a consequente sanação dessa específica incapacidade de exercício.
No sentido dessa mera anulabilidade no domínio do Código Civil de Seabra, vide, por todos, Manuel de Andrade, in "Teoria Geral da Relação Jurídica", vol II, Coimbra 1960, pág 108".
Pois bem.
Tal vício apenas poderá hoje ser suscitado pelo «cônjuge, ou respectivos herdeiros no prazo de seis meses subsequentes à data em que o requerente teve conhecimento do acto, mas nunca depois de decorridos três anos sobre a sua celebração» - conf. art. 1687º nºs 1 e 2 do C. Civil
Insistem, todavia, os AA, ora recorrentes, em que o contrato sempre seria " nulo ou ineficaz ", na medida em que os demais comproprietários foram ao mesmo alheios, carecendo os outorgantes do consentimento de todos eles, como decorre do regime de compropriedade a que o prédio supra identificado se encontrava submetido.
Mas «nulo ou ineficaz» em relação a que sujeitos de direito?
É verdade que o art. 1.405º do C.Civil, no seu nº 1, postula que "os comproprietários exercem em conjunto, todos os direitos que pertencem aos proprietários singulares e, separadamente, participam nas vantagens e encargos da coisa, na proporção das suas quotas"; o que vale por dizer que, em princípio, sempre careceria do consentimento de todos eles o arrendamento de prédio indiviso ou de parte especificada dele. Isto ainda que existisse acordo - como ficou provado na situação em apreço - para que os AA administrassem e fruíssem o andar em causa (art. 1406º nº 1 do mesmo Código).
Dispõe, contudo, o art. 1024º, ainda desse mesmo diploma, no respectivo nº 2, que "o arrendamento de prédio indiviso feita pelo consorte ou consortes administradores só se considera válido quando os restantes proprietários manifestem, antes ou depois do contrato, o seu assentimento; se a lei exigir a escritura pública para a celebração do arrendamento, deve o assentimento ser prestado por igual forma " (sic). Inciso normativo este que constitui norma especial para os arrendamentos de prédios indivisos, e que afasta a aplicação da regra geral do art. 1.407º relativa à administração das coisas comuns, tal como adverte Aragão Seia,, in " Arrendamento Urbano ", 6ª ed, págs 105 a 107.
Consentimento aquele, que consubstancia, no fundo, uma ratificação-sanação, juridicamente qualificável como confirmação nos termos e para os efeitos do art. 288º do C.Civil e cuja falta é - conforme a doutrina e jurisprudência correntes, de que se faz adequado eco o acórdão revidendo - geradora de uma nulidade de tipo e regime misto, a qual só pode ser invocada pelos consortes que não intervieram no contrato, tendo em atenção que a falada norma (do art. 1024º nº 2 do C. Civil) não se inspira em razões de interesse e ordem pública, pois que visa, tão-somente, a defesa dos direitos particulares dos demais consortes do prédio arrendado (conf., neste sentido, ob e loc cits e ainda, v.g, os Acs do STJ de 19/10/78, in BMJ 280º, pág 281, de 15-4-93, in BMJ nº 426º, pág 450, este com comentário concordante de Menezes Cordeiro in "R.O.A, nº 53º, pág 127 e de 22/11/ 94, in BMJ nº 441º, pág 305 ) e Manuel Januário Gomes, in "Constituição da Relação de Arrendamento Urbano", págs 286-287 e 293-294.
Torna-se pois manifesta a carência de legitimidade (actual) dos AA, ora recorrentes, para solicitarem a declaração de nulidade do contrato de arrendamento que a A. mulher celebrou com os RR, ora recorridos; como evidente se torna a procedência da excepção peremptória consistente no facto "arrendamento" pelos RR invocada como facto impeditivo do direito à restituição do andar em causa (art. 493º nº 3 do CPC), tornando por isso, despicienda a invocação da excepção também peremptória de abuso do direito contemplada no art. 334º do C. Civil.
Resultado a que igualmente de chegaria - diga-se de passagem - se se optasse pelo hipótese teórica do regime da ineficácia «stricto sensu», já que conforme sustentam Pinto Furtado, in "Manual do Arrendamento" pág 353, citando Vaz Serra," e Januário Gomes, in "Constituição da Relação de Arrendamento Urbano", págs. 286-287, a ineficácia se coloca apenas nas relações entre os comproprietários não participantes ou não aquiescentes e o arrendatário, mantendo-se, contudo, o contrato válido entre o comproprietário contraente e o arrendatário.
Os locadores sempre se veriam impedidos de fazer valer tal nulidade, já que ficou expresso no contrato que o andar locado era o que ficou convencionado caber aos AA logo que formalizada a propriedade horizontal, pelo que nada se perfila como perturbador da consistência e da subsistência da relação jurídica locatícia.
12. Assim havendo decidido em tal pendor, não merece o acórdão recorrido qualquer censura.
13. Decisão:
Em face do exposto, decidem:
- negar a revista;
- confirmar, em consequência, o acórdão recorrido.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 28 de Novembro de 2002
Ferreira de Almeida (Almeida)
Abílio Vasconcelos
Duarte Soares