Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 06A3262 |  |
DIREITO DE PREFERÊNCIA
ARRENDAMENTO RURAL
UNIDADE DE CULTURA
II - Se quer o prédio alienado, quer o prédio confinante possuírem área superior à unidade de cultura, não é admissível o exercício do direito de preferência, até porque o fim pelo mesmo tido em vista já se encontra realizado. *
* Sumário elaborado pelo Relator.
I - Na comarca do Fundão, AA e mulher BB, alegando a sua qualidade de proprietários do prédio rústico sito nos ..., da freguesia da ..., do concelho do Fundão, inscrito na matriz predial sob o art. 456 e descrito na Conservatória do Registo Predial do Fundão sob o n.º 109/.., vieram requerer que os RR:
- CC e marido DD;
- EE e mulher;
- FF e mulher;
- GG e mulher;
- HH e marido; e
- II e mulher, sejam condenados a reconhecer que os AA. gozavam, e gozam, do direito de preferência na aquisição do prédio rústico sito no .., denominado ..., da freguesia da ..., inscrito na matriz sob o art. 439 e descrito na Conservatória do Registo Predial do Fundão sob o n.º 342/..., alienado, por escritura pública de 23/03/2001, à Ré CC pelos restantes RR. uma vez que, o mesmo confina com aquele indicado prédio dos AA. o que não ocorre com qualquer prédio daquela compradora e marido, devendo, em consequência, estes últimos ser por aqueles substituídos na posição de adquirentes e proprietários do referido prédio, com o cancelamento dos actos de registo predial praticados na sequência da outorga da referida escritura pública.
Na contestação que apresentaram, os RR. vieram alegar que os compradores eram arrendatários do imóvel alienado, sendo certo, por outro lado, que o A. referiu ao R. DD que não estava interessado na aquisição do prédio, tendo os RR. CC e marido peticionado, em reconvenção, e para o caso de procedência da acção, a condenação dos AA. no pagamento da quantia de esc. 5.636.475$00, pelas benfeitorias por si entretanto realizadas no imóvel em causa.
Na réplica, os AA. impugnaram a factualidade alegada na contestação.
Proferido despacho saneador, seleccionada a matéria de facto assente e organizada a base instrutória, sem oposição das partes, após a realização da audiência de julgamento, foi proferida sentença, julgando a acção improcedente, e, consequentemente, prejudicado o conhecimento do pedido reconvencional.
Tendo os AA. apelado, a Relação de Coimbra confirmou a decisão proferida na 1ª instância.
Vêm, agora, os AA. pedir revista do Acórdão prolatado, em cujas conclusões sustentam a sua divergência, relativamente ao conteúdo do mesmo, no que respeita aos seguintes pontos:
- errada interpretação do art. 18º, n.º 1 do DL n.º 384/88, de 25/10; e
- inexistência de qualquer abuso do direito, mas sim a violação do art. 416º do CC.
Na sucinta resposta que aduziram, os RR. pronunciaram-se pelo não provimento do recurso.
Colhidos os vistos devidos, cumpre decidir.
II - A Relação considerou como assente a seguinte matéria de facto:
" Na escritura celebrada em 23 de Março de 2001, os 2º.s, 3º.s, 4º.s, 5º.s e 6º.s Réus declararam vender à co-Ré CC e esta declarou comprar-lhes, pelo preço de dois milhões e quinhentos mil escudos, o prédio rústico, composto de horta e olival com a área de setenta e cinco mil metros quadrados, sito no Colmeeiro, denominado "Queimado", freguesia da Capinha, deste concelho, inscrito na matriz sob o artigo quatrocentos e trinta e nove e descrito na Conservatória do Registo Predial deste concelho, sob o número trezentos e quarenta e dois/ .. - - (B);
Os Autores têm, guardam e tratam como donos, um prédio rústico sito nos ...., na indicada freguesia de ..., com a área de vinte hectares aproximadamente, que confronta a norte com JJ e herdeiros do Conde ..., do sul com ribeiro e prédio referido em (B), de nascente com JJ e Quinta da ... e de poente com caminho público, Drª. KK e prédio identificado em (B), e que está inscrito na respectiva matriz sob o artigo 456 e descrito na Conservatória do Registo Predial do Fundão sob o nº. 109/... - (C);
Os Réus CC e marido não eram nem se apresentavam como donos de qualquer outro prédio que confinasse com o aludido em (B), quando, em 23 de Março de 2001, contrataram a compra daquele prédio - (H);
O prédio referido em (B) tem área não superior a 8 hectares - (20º). "
III - Os AA/recorrentes vêm questionar o decidido pela Relação, no que tange à interpretação que mereceu acolhimento no Acórdão prolatado, relativamente aos requisitos necessários à procedência do direito de preferência legal na alienação de prédios rústicos confinantes, sustentando, para tal, que, com a publicação do DL n.º 384/88, de 25/10, houve lugar à criação de um novo regime, com a expressa eliminação do requisito respeitante ao reporte à unidade de cultura, no que concerne à área de qualquer dos referidos imóveis.
Assim, na 1ª instância, a presente acção foi julgada improcedente, não porque se mostrassem inverificados os requisitos preclusivos do direito de preferência accionado, mas sim e apenas por ter sido entendido que a actuação dos ora recorrentes enfermava de abuso do direito, enquanto que, por outro lado, a Relação, tendo em linha de consideração que ambos os prédios - o alienado á Ré CC pelos restantes RR. e o confinante pertencente aos AA. - possuem, cada um deles, uma área que excede a unidade de cultura, decidiu, em tal fundada, inverificar-se um dos requisitos necessários ao reconhecimento do direito de prelação peticionado por aqueles últimos.
E, embora se disponha no n.º 1 do art. 18º do DL n.º 384/88, que:
Os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no art. 1380º do Código Civil, ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura, de tal conteúdo não se consegue extrair, pela sua manifesta falta de clareza, se a alteração introduzida, quanto à atribuição da apontada prelação legal, se reporta, reciprocamente, aos prédios confinantes cuja área exceda a unidade de cultura, ou, se, pelo contrário, se refere, exclusivamente, ao prédio alienado, ou pretendido alienar, ou ao prédio com o mesmo confinante, cujas respectivas áreas se enquadrem naquele indicado circunstancialismo.
Ora, lançando mão do preâmbulo do aludido diploma - art. 9º, n.º 1 do CC -, cuja publicação teve em vista a revisão do regime aplicável ao emparcelamento rural, verifica-se, do seu teor, ter sido intenção do legislador potenciar o combate aos minifúndios, como factores de retrocesso ao desenvolvimento agrícola, o qual havia resultado gorado, quer através das medidas consagradas na Base VI, n.º 1, da Lei n.º 2116, de 14/08/1962, quer pelo estatuído no n.º 1 do art. 1380º do CC.
Temos, portanto, que, se ambos os prédios - o alienado e o confinante - possuem área superior à unidade de cultura, entendida esta como o limite mínimo legalmente considerado para a existência de uma exploração agrícola economicamente viável - art. 21º do DL n.º 384/88 -, e cuja quantificação, relativamente à sua respectiva área, decorre da Portaria n.º 202/70, de 21/04 - art. 53º do DL n.º 103/90, de 22/03 (Regulamento do Emparcelamento Rural) -, seria tautológica, e completamente absurda, a admissibilidade do exercício de um direito, cujo fim pelo mesmo tido em vista prosseguir, se encontrava já completamente realizado.
Com efeito, e transcrevendo as sábias palavras do Prof. Antunes Varela in RLJ 127º/371:
Seria, de facto, uma verdadeira enormidade a solução de estender a preferência legal à alienação de qualquer prédio rústico (fosse qual fosse a sua área), em benefício de todos os proprietários rurais vizinhos ou confinantes, independentemente também da dimensão do prédio destes. E nenhuma indicação segura existe no texto ou no espírito do diploma de 1988 de que o legislador tenha pretendido consagrar tal disparate económico-jurídico, estendendo a todo o território do País um sistema de verdadeira asfixia da liberdade de alienação dos proprietários rurais.
Assim, e perante as áreas do prédio vendido à Ré CC - 7,5 ha - e do confinante, do qual os ora recorrentes são proprietários - 20 ha - , não se verifica o requisito do direito de preferência legal, consistente na área de qualquer dos referidos imóveis ser inferior à unidade de cultura, pressuposto este, que, após o início da vigência do DL n.º 384/88, continua a revestir natureza recíproca, ainda que alargado aos casos em que um dos terrenos confinantes tenha área superior à unidade de cultura - Acórdãos deste Supremo de 13/10/93 - CJSTJ I,3,64 -, de 28/02/02 - Rev. 62/02 desta secção - e de 20/05/03 - Rev. 575/03 da 1ª secção.
IV - Os recorrentes questionaram, igualmente, o abuso do direito, que, como antecedentemente se referiu, constituiu o fundamento aduzido pela 1ª instância para a decisão proferida relativamente à improcedência da acção.
Todavia, e atenta a explanada inverificação da totalidade dos requisitos legalmente exigíveis para o exercício, por parte dos AA, do direito de preferência que se arrogam, fica, consequentemente, sem qualquer conteúdo útil, e, dessa forma, totalmente prejudicado, o conhecimento do eventual exercício abusivo do mesmo, pela, de tal decorrente, inexistência do objecto condicionante da sindicação requerida.
V - Face à improcedência das conclusões formuladas, vai negada a revista.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 7 de Novembro de 2006
Sousa Leite (Relator)
Salreta Pereira
João Camilo