| 2587/15.4T8LOU-B.P1.S1 |  |
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TRADIÇÃO DA COISA
POSSE
PENHORA
INCOMPATIBILIDADE
DIREITO PROCESSUAL CIVIL – PROCESSO DE DECLARAÇÃO / RECURSOS / APELAÇÃO / JULGAMENTO DO RECURSO.
DIREITO CIVIL – PARTE GERAL / RELAÇÕES JURÍDICAS / EXERCÍCIO E TUTELA DOS DIREITOS / PROVAS / PROVA DOCUMENTAL / DOCUMENTOS AUTÊNTICOS / PROVA TESTEMUNHAL.
- ANTÓNIO ABRANTES GERALDES, PAULO PIMENTA e LUÍS FILIPE PIRES DE SOUSA, Código de Processo Civil Anotado, Vol. I, Almedina, 2018, p. 397-398;
- RUI PINTO, A acção executiva, AAFDL, 2018, p. 723.
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC): - ARTIGOS 635.º, N.º 4, 639.º, N.º 1 E 662.º.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 369.º, 370.º, 371.º, 372.º E 394.º, N.º 1.
ACÓRDÃO DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
- DE 09-01-2018, PROCESSO N.º 5619/08.9TBMTS-B.P1, IN WWW.DGSI.PT.
1. Os embargos de terceiro constituem o meio processual idóneo para a efectivação de qualquer direito do embargante incompatível com uma diligência de cariz executório, não tendo que ter, necessariamente, por fundamento a posse, mas a existência de qualquer direito incompatível com a diligência judicial ordenada.
2. In casu, não foi feita prova de que se transmitiu a posse sobre o bem objecto da promessa por força da celebração do contrato do promitente alienante para o promitente-comprador.
3. Não é incompatível com os direitos do promitente comprador, que outorgou contrato-promessa com eficácia real, a realização de penhora sobre o bem objecto daquele contrato, não impedindo a penhora a faculdade de ele obter o cumprimento ou execução específica do contrato no âmbito da acção executiva, ou mesmo fora dela.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
I - RELATÓRIO
1. Por apenso à execução comum que AA, S.A. instaurou contra BB, veio CC deduzir embargos de terceiro, alegando ser a única dona e legítima possuidora da metade do imóvel penhorado nos autos principais.
Para tal, argumentou que, juntamente com o executado, era proprietária de metade indivisa do prédio que foi penhorado e que, cerca de 2 anos antes da penhora, pretendeu adquirir a metade indivisa deste. Como não havia licença de habitabilidade, não puderam celebrar a respectiva escritura pública, pelo que celebraram contrato-promessa de compra e venda ao qual atribuíram eficácia real. Mais alegou que procedeu ao pagamento da totalidade do preço e que houve tradição da coisa, pelo que concluiu pela incompatibilidade da penhora com a posse que passou a exercer, bem como com o direito real de aquisição que possui sobre o bem penhorado.
2. Citados para contestar, o executado nada disse, tendo o exequente contestado, impugnando os factos alegados pela embargante no que concerne à posse e ao pagamento do preço, alegando ainda que a penhora não é incompatível com o direito real de aquisição, por força do disposto no art.º 831.º do C.P.C., que permite o recurso à execução específica na acção executiva.
3. Foi proferido despacho saneador, que declarou a validade e regularidade da instância, tendo nele sido fixado o valor da causa, identificado o objecto do litígio e enunciados os temas de prova.
4. Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença que, julgando procedentes os embargos, determinou o levantamento da penhora realizada nos autos principais.
5. Não se conformando com a sentença proferida, a exequente dela interpôs recurso de apelação para o Tribunal da Relação do Porto. O apelado, BB, apresentou contra-alegações, pugnando pelo não provimento do recurso e confirmação do decidido.
O Tribunal da Relação do Porto julgou procedente o recurso, de facto e de Direito, revogando a decisão recorrida, indicando que a mesma deveria ser substituída por outra que ordene o prosseguimento da execução, mantendo-se a penhora nela efectuada. No seu acórdão o Tribunal alterou a matéria de facto provada, passando a considerar não provados os factos indicados nos pontos 7), 8, 10), 11) e 12).
6. Inconformado com o acórdão proferido dele apresentou recurso de revista o executado, BB.
Formula as seguintes conclusões (transcrição):
1ª- O recorrente tem presente que este Supremo se limita, em princípio, a aplicar definitivamente o regime jurídico que julgue adequado aos factos materiais fixados pelo Tribunal recorrido, sendo que tal regra sofre excepções, duas das quais se verificam no caso vertente;
2ª- Por um lado, um erro na apreciação das provas e na fixação da matéria de facto pelo Tribunal recorrido pode ser objecto de recurso de revista quando haja ofensa de uma disposição expressa da lei que, nomeadamente, fixe a força de um determinado meio de prova;
3ª- Por outro – e consoante é jurisprudência uniforme, mormente deste Tribunal – o Supremo pode apreciar o bom ou mau uso dos poderes de alteração da decisão de facto conferidos ao Tribunal da Relação (já não lhe cabendo censurá-lo por não ter feito uso desses poderes) (cfr., p. ex., os Ac.s deste STJ de 2004.09.30, P. nº 04B2175 e de 2004.05.27, P. nº 880/04-2).
4ª- No caso, o Tribunal da Relação ofendeu, salvo o devido respeito, uma disposição expressa da lei que fixa a força de determinado meio de prova a saber, a que resulta de um documento autêntico, nos termos do art. 369º a 372º do Cód. Civil.
5ª- Paralelamente, dessa ofensa resultou um mau uso dos poderes de alteração da matéria de facto que são conferidos ao Tribunal da Relação, quando procedeu à alteração da matéria de facto da 1ª Instância determinando que os factos nºs 7, 8, 10, 11 e 12, que esta considerara «provados» passassem a ser «não provados».
6ª- Na verdade, a pretensão expressa na Oposição mediante Embargos de Terceiro apresentada à execução fundamentou-se basicamente na existência do contrato promessa com eficácia real celebrado com o co-Executado, aqui recorrente.
7ª- Tal contrato promessa trata-se de um documento autêntico, nos termos em que o define o art. 369º do Cód. Civil, estando o Advogado perante quem o mesmo foi outorgado equiparado a autoridade ou oficial público, nos termos do art. 38º do DL nº 76-A/2006, de 29.03.
8ª- Por via de um contrato promessa com eficácia real constitui-se um direito real de aquisição na esfera jurídica do promitente comprador (cfr. Ana Prata, Dicionário Jurídico, V. I, Almedina, p. 582), produzindo efeitos reais, que não apenas obrigacionais, tudo se passando como se se tivesse efectivamente operado a transferência da propriedade do ora recorrente para a Embargante (Cód. Civil, art. 408º e 413º).
9ª- Segue-se, por isso, que a força probatória do contrato promessa com eficácia real celebrado entre a embargante e o embargado pessoa singular é plena, nos termos do art. 371º nº 1 do mesmo diploma, ou seja, encontram-se, por via dele, plenamente provados os factos do mesmo constantes quanto ao que foi exprimido e declarado pelos outorgantes.
10ª- E essa força probatória plena do documento apenas pode ser ilidida mediante a arguição da respectiva falsidade (Cód. Civil, art. 372º) – e a sociedade recorrida não fez essa arguição.
11ª- Por outro lado, ela recorrida tão-pouco peticionou a declaração da invalidade do documento, designadamente alegando factos que traduzissem a existência de simulação ou de qualquer outro vício da vontade dos respectivos outorgantes.
12ª- Na verdade, a recorrida limitou-se a «impugnar» os documentos juntos pela Embargante (contestação, art. 3º), o que é unicamente forma de pôr em causa documentos particulares – que não documentos autênticos, como é o caso do contrato promessa com eficácia real.
13ª- Pelo que tal «impugnação» é inócua, encontrando-se assente a veracidade e a validade do documento, porque celebrado através de declarações de vontade não eivadas de vício.
14ª- Ora, ao considerar «não provados» os factos nºs nºs 7, 8, 10,11 e 12, o Tribunal da Relação ofendeu o art. 371º do Cód. Civil, vale dizer, a força probatória do documento autêntico, pois que deste ficou a constar que o propósito dos outorgantes foi o que plasmaram no documento, assim como a razão pela qual outorgavam um contrato promessa com eficácia real (cujas tentativas de obtenção ficaram a constar do facto nº 9),
15ª- assim como o pagamento e recebimento do preço e a tradição material do imóvel, ou seja, a respectiva posse, tudo declarado, consignado e estipulado no aludido documento – e tudo declarações não foram arguidas de falsas ou inquinadas por qualquer vício da vontade, pelo que se situam no domínio da prova plena, e mais: da que não admite prova testemunhal tendo por objecto quaisquer convenções contrárias ao conteúdo (Cód. Civil, art. 394º nº 1),
16ª- Pelas razões indicadas, deverá este Supremo Tribunal decretar que o Tribunal da Relação fez um uso impróprio e inexacto dos poderes de alteração da decisão da matéria de facto ao considerar esses factos «não provados», tendo feito uma desacertada interpretação dos preceitos citados, mais decretando, em consequência, que tais factos devem ser considerados provados.
17ª- Aliás, todas as iniciativas probatórias da 1ª Instância (mormente requisição de documentos – sem prejuízo de todos irem no sentido propugnado pelo aqui recorrente –, inquirições e congéneres), embora louváveis, apenas teriam toda a razão de ser se tivesse sido suscitada a falsidade do contrato promessa com eficácia real ou alegado qualquer vício da vontade que tornasse inválidos esse documento e o respectivo conteúdo.
Sem prescindir,
18ª- Sem prejuízo de tudo quanto criteriosamente atrás se deixou dito, afigura-se que a mera existência do contrato promessa com eficácia real e respectivo registo seriam – são – fundamentos bastantes e suficientes para determinar o levantamento da penhora:
19ª- Na verdade, analisando a questão à luz das regras da prioridade do registo, a inscrição do contrato promessa em termos registrais implica a ineficácia do que se lhe seguir.
20ª- E tal é entendimento da nossa jurisprudência, mormente dos Tribunais Superiores, ou seja, o de que, dada a eficácia real do contrato promessa, basta que este tenha sido objecto de registo para que procedam os embargos de terceiro intentados para obter o levantamento de qualquer ónus constituído posteriormente a esse registo, dadas as regras relativas à prioridade deste último.
21ª- Cotejem-se, a propósito, os seguintes Acórdãos, parcialmente transcritos na presente alegação: da Relação de Évora de 2019.06.27 (Proc. nº 1872/ 14); da Relação do Porto (Proc. nº 5619/08.9TBMTS-B.P1); da Relação de Lisboa de 2016.09.22 (Proc. nº 26980); deste STJ de 2010.03.25 (Proc. nº 408.06): «O registo de um contrato-promessa de compra e venda torna ineficazes em relação ao promitente-comprador as hipotecas, constituídas e registadas sobre o prédio prometido vender».
22ª- No Acórdão recorrido encontram-se interpretadas e aplicadas por forma inexacta as normas citadas nas precedentes conclusões, impondo-se, por isso, a sua revogação.
Termos em que deverá ser concedido provimento ao recurso, sendo revogado o Acórdão recorrido, em conformidade com as conclusões que antecedem, Com o que apenas se fará JUSTIÇA!
Foram apresentadas contra-alegações.
Colhidos os vistos, cumpre analisar e decidir.
II - Fundamentação
7. Do Tribunal da Relação vieram fixados os seguintes factos, depois de alterados em face da julgada procedente impugnação da matéria de facto:
1 – Os presentes autos deram entrada em 29/05/2015.
2 – A sentença que constitui título executivo nestes autos foi proferida em 04/12/2014, tendo a acção dado entrada em 19/11/2013.
3 - Em 24/04/2015 foi registada a penhora de ½ do prédio melhor identificado nos autos.
4 – Tal prédio havia sido doado ao executado e à embargante em 16/03/1995, pelos pais da embargante.
5 – Em 21/03/2013 embargante e executado celebraram o contrato-promessa de compra e venda com eficácia real, constante de fls. 18 a 20 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
6 – Tal contrato foi registado em 22/03/2013.
9 - A qual apesar de várias vezes pedida ainda não foi concedida, à data de hoje.
13 – A menor DD nasceu em 00-00-00 e foi registada como sendo filha da assistente e do executado.
14 – O prédio em questão estava onerado com hipotecas a favor da ...., tendo esta renunciado às mesmas em 17/01/2013.
8. Foram considerados não provados os factos:
7 – Aquando da celebração do referido contrato, as partes pretendiam celebrar o contrato de compra e venda definitivo, nomeadamente o executado pretendia vender à embargante a sua metade indivisa no prédio em causa.
8 - Apenas não o tendo feito pelo facto do prédio não possuir a respectiva licença de habitabilidade.
10 – Não obstante essa impossibilidade, a embargante procedeu ao pagamento da totalidade do preço acordado e plasmado no contrato de promessa supra identificado (41.000€).
11 – E passou a actuar como possuidora da totalidade do prédio penhorado, por forma corresponde ao direito de propriedade.
12 – Tendo passado a utilizar o prédio na sua totalidade, como coisa totalmente sua, à vista de toda a gente e sem qualquer oposição, convicta de que estava a exercer um direito próprio.
9. O âmbito da revista, de acordo com o disposto nos artigos 635.°, n.° 4 e 639.°, n.° 1, do Código de Processo Civil, define-se pelas conclusões da alegação do recorrente, sem prejuízo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer oficiosamente, apenas estando este Tribunal adstrito à apreciação das questões suscitadas que sejam relevantes para conhecimento do objecto do recurso.
10. As questões colocadas são as seguintes:
1. Saber se o Tribunal da Relação ao alterar a matéria de facto ofendeu uma disposição expressa da lei que fixa a força de determinado meio de prova, nomeadamente a que resulta de um documento autêntico, nos termos do art. 369º a 372º do Cód. Civil;
2. Saber se o Tribunal da Relação ao alterar a matéria de facto ofendeu a disposição legal do art.º 394.º, n.º1 do CC, que não admite prova testemunhal tendo por objecto quaisquer convenções contrárias ao conteúdo de documento autêntico;
3. Saber se Tribunal da Relação ao alterar a matéria de facto fez um mau uso dos poderes que lhe são conferidos - art.º 662.º CPC;
4. Saber se a mera existência do contrato promessa com eficácia real e respectivo registo são (ou não) fundamento bastante e suficiente para determinar o levantamento da penhora.
11. Valem, ainda, as seguintes considerações introdutórias:
O Supremo Tribunal de Justiça não "julga de facto" mas tão-só "de direito". Ou seja: por regra, o Supremo Tribunal de Justiça apenas conhece de matéria de direito (cfr. artigo 46º da Lei de Organização do Sistema Judiciário, LOSJ, aprovada pela Lei nº 62/2013, de 24 de Outubro – ver artigo 33.º da LOFTJ).
Nessa conformidade:
- Em regra, ao Supremo Tribunal de Justiça, como tribunal de revista, compete somente a aplicação, em definitivo, do regime jurídico que julgue adequado aos factos materiais fixados pelo tribunal recorrido (cfr. nº 1 do artigo 682.º do Código de Processo Civil);
- À Relação comete-se o dever de modificar a decisão sobre a matéria de facto, sempre que os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa, dentro do quadro normativo e através do exercício dos poderes conferidos pelo artigo 662.º do Código de Processo Civil.
- Assim, em caso de recurso com impugnação da decisão relativa à matéria de facto (nos termos do artigo 640.º do Código de Processo Civil, em decorrência do que dispõe este n.º 1 do artigo 662.º do Código de Processo Civil, a Relação pode e deve formar e formular a sua própria convicção mediante a reapreciação dos meios de prova indicados pelas partes ou daqueles que se mostrem acessíveis.
Ou seja, face a esta autonomia decisória, a Relação há-de formar a sua própria convicção, no gozo pleno do princípio da livre apreciação de provas, sem estar de modo algum limitada pela convicção que serviu de base à decisão recorrida.
Por sua vez, o n.º 2 do mesmo artigo 662.º do Código de Processo Civil impõe o dever à Relação de, mesmo oficiosamente:
a) Ordenar a renovação da produção da prova quando houver dúvidas sérias sobre a credibilidade do depoente ou sobre o sentido do seu depoimento;
b) Ordenar, em caso de dúvida fundada sobre a prova realizada, a produção de novos meios de prova;
c) Anular a decisão proferida na 1ª instância, quando, não constando do processo todos os elementos que, nos termos do número anterior, permitam a alteração da decisão proferida sobre a matéria de facto, repute deficiente, obscura ou contraditória a decisão sobre pontos determinados da matéria de facto, ou quando considere indispensável a ampliação desta;
d) Determinar que, não estando devidamente fundamentada a decisão proferida sobre algum facto essencial para o julgamento da causa, o tribunal de 1ª instância a fundamente, tendo em conta os depoimentos gravados ou registados.
Todavia, excepcionalmente, no recurso de revista, o Supremo Tribunal de Justiça:
i) Pode corrigir qualquer "erro na apreciação das provas ou na fixação dos factos materiais da causa" se houver ofensa pelo tribunal recorrido de uma disposição expressa da lei que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou que fixe a força probatória de determinado meio de prova (prova tarifada ou legal), nos termos das disposições conjugadas dos artigos 682.º, n.º 2, e 674.º, n.º 3, ambos do Código de Processo Civil;
ii) Intervém na decisão sobre a matéria de facto, quando entenda que a decisão de facto pode e deve ser ampliada, em ordem a constituir base suficiente para a decisão de direito, nos termos do n.º 3 do artigo 682.º do Código de Processo Civil;
iii) Tem intervenção na decisão sobre a matéria de facto se considerar que ocorrem contradições na decisão sobre a matéria de facto que inviabilizam a decisão jurídica do pleito, nos termos do referido n.º 3 do artigo 682.º do Código de Processo Civil -.
Em síntese:
- Às instâncias compete apurar a factualidade relevante;
- Com carácter residual, a intervenção do Supremo Tribunal de Justiça destina-se a averiguar da observância das regras de direito probatório material, a determinar a ampliação da matéria de facto ou o suprimento de contradições sobre a mesma existentes.
Contudo, o STJ pode censurar o mau uso que o Tribunal da Relação tenha eventualmente feito dos seus poderes sobre a modificação da matéria de facto, bem como pode verificar se foi violada ou feita aplicação errada da lei de processo (alínea b) do n.º1 do artigo 674.º do Código de Processo Civil.
É com este sentido que se procura responder às questões suscitadas na revista.
12. Quanto à primeira questão suscitada, diz o recorrente que o contrato-promessa de aquisição com eficácia real de fls… é um documento autêntico, dotado de força probatória especial, cuja falsidade não foi invocada e do qual o tribunal retirou ilações contrárias à sua força probatória. Na sua opinião a referida força probatória plena abrange, nos termos do art. 371º, nº 1 do CC, os factos constantes do documento quanto ao que foi exprimido e declarado pelos outorgantes (o propósito dos outorgantes foi o que plasmaram no documento a razão pela qual outorgavam um contrato promessa com eficácia real, o pagamento e recebimento do preço e a tradição material do imóvel); também entende que não foram alegados factos tendentes a questionar a simulação do negócio ou qualquer outro vício da vontade dos respectivos outorgantes.
12.1. Sobre o ponto, depois de tecer considerações gerais sobre a reapreciação da matéria de factos, explicitar o sentido da prova testemunhal e do depoimento de parte, disse o Tribunal recorrido:
“A propósito da valoração a atribuir aos documentos particulares, retira-se do Acórdão da Relação de Coimbra de 02.06.2009: «de acordo com o disposto nos n.ºs 1 e 2 do artigo 376.º do Código Civil, os documentos particulares cuja autoria seja reconhecida nos termos dos artigos 373.º a 375.º faz prova plena quanto às declarações atribuídas ao seu autor, considerando-se provados os factos compreendidos na declaração na medida em que forem contrários aos interesses do declarante.
Uma coisa, porém, é a prova plena, que só funciona nas relações declaratário -declarante, e na medida em que as declarações sejam prejudiciais a este, outra, muito diferente, o valor do documento como elemento de prova.
A prova plena só pode ser invocada pelo declaratário contra o declarante; no mais, o documento é um elemento de prova igual a tantos outros, que o tribunal apreciará livremente».
Em seguida o tribunal centrou a sua atenção nos depoimentos das testemunhas indicadas como relevantes para apreciação das questões colocadas pelo recurso de apelação (EE e FF) e nas declarações do executado; seguiu-se uma análise documental (cópias das declarações de rendimentos (IRS) do executado e da embargante; pedidos de bilhete de identidade e de cartão de cidadão do executado; informações solicitadas à Caixa Geral de Depósitos).
Na posse desta informação o tribunal voltou-se para o entendimento da 1ª instância sobre toda a prova e, finalmente, expressou a sua posição sobre o conjunto de elementos, para afirmar:
“Ponderando, no seu conjunto, os elementos de prova indicados e procedendo a uma análise crítica dos mesmos, não comungamos da certeza expressa na referida decisão, designadamente quanto ao pagamento do preço e posse pela embargante da totalidade do prédio[1], como se dele fosse (a única) proprietária.
- Quanto ao pagamento (ponto 10.º dos factos provados):
É ele confirmado pelo executado. Tal não nos surpreende, considerando, além do mais, o facto de executado e embargante terem uma filha em comum – concebida e nascida após elaboração e assinatura do contrato-promessa constante dos autos -, terem sido representados pelo mesmo mandatário judicial, e de o cheque de € 26.000,00, entregue pela embargante alegadamente como forma de pagamento de parte do preço acordado pela venda (prometida) do direito a ½ do imóvel de que, com o executado, é comproprietária ter sido depositado em conta, à ordem, de que são ambos co-titulares.
Temos por evidente que não foi produzida prova bastante da demonstração do alegado pagamento do preço (€ 41.000,00).
É certo que a embargante emitiu a favor do executado um cheque no valor de € 26.000,00, sacado de uma conta bancária de que era ela a única titular.
Mas esse cheque foi creditado numa outra conta, à ordem, da qual ela, juntamente com o executado, era também co-titular, não sendo verdade, ao contrário do que sustenta o executado nas suas contra-alegações, que essa conta “foi associada ao mútuo com garantia hipotecária e, como tal, necessariamente tinha de ser titulada pela embargante e pelo seu então companheiro, ambos co-obrigados no mútuo”, sendo que é a própria Caixa Geral de Depósitos a desmentir esse facto na informação enviada ao tribunal com data de 5.07.2018.
E quanto ao remanescente do preço (€ 15.000,00), que o executado alega ter recebido da embargante, nenhuma prova, para além das suas próprias declarações, foi produzida nos autos de que tal pagamento ocorreu: para além do executado - parte claramente interessada no desfecho dos embargos de terceiro, e cujas declarações não merecem credibilidade -, ninguém confirmou esse pagamento, do qual, de resto, não existe comprovativo documental.”
Esta última frase veio acrescida da seguinte nota, com n.º3:
«Não basta a declaração do executado no contrato-promessa de já haver recebido o preço para que se tenha como efetivamente concretizado tal pagamento, sabendo-se que essa declaração muitas vezes não traduz mais do que uma afirmação formal, sem correspondência efectiva. Aliás, no caso vertente, é o próprio executado que nas declarações prestadas em audiência refere que a embargante lhe “foi pagando”.»
Mais adiante, diz-se ainda:
“- Quanto às razões subjacentes à celebração do contrato-promessa (pontos 7.º e 8.):
Além da embargante e do executado, também aqui em sintonia, apenas a testemunha GG confirma que era propósito de ambos a celebração do contrato definitivo de compra e venda, só não o tendo feito por falta de licença de habitabilidade.
Também nesta parte não se mostra convincente tal depoimento, prestado por quem invoca como razão de ciência a circunstância de ter presenciado a celebração do contrato-promessa, sem que seja fornecida explicação plausível para justificar essa presença, no escritório de advogado, estando em causa negócio a que era totalmente alheio.”
12.2. Ao assim proceder, o tribunal recorrido adoptou o seguinte raciocínio:
1- Considerou que os factos em discussão (pontos 7.º, 8.º, 10.º, 11.º e 12.º) deveriam ser ponderados à luz de diversos meios de prova, que não unicamente a prova documental;
2- Qualificou o contrato promessa de fls… como documento, mas não lhe atribuiu força probatória especial, sustentando que essa força probatória apenas poderia existir se o mesmo estivesse a ser objecto de análise das relações entre declarante e declaratário.
12.3. Que dizer?
Do ponto de vista do procedimento adoptado – e conformidade com a lei – nada parece indicar que o tribunal recorrido tenha violado o art.º 662.º do CPC
O Tribunal debruçou-se sobre as questões suscitadas, analisou os meios de prova, confrontou-os e tomou posição, justificando a solução defendida; os meios de prova que convocou permitiam a livre convicção do tribunal, o que, por ser razão, impedem este STJ de se pronunciar sobre se “essa convicção” está certa ou errada.
Dos meios de prova analisados não resulta que algum tivesse uma força probatória vinculada.
12.4. Sobre o contrato-promessa com eficácia real e a sua qualificação como documento impõe-se dizer mais alguma coisa, uma vez que o recorrente defende estar perante documento autêntico, dotado de força probatória especial, que estende às intenções dos declarantes nelas mencionadas.
O referido contrato contém um termo de autenticação efectuado por advogados – conforme o dispositivo legal que permite a estes profissionais autenticar actos. O que se autenticou foi, assim, o contrato promessa de compra e venda com eficácia real, junto aos autos e do qual consta (nomeadamente) o seguinte:
1. Indicação de que os declarantes compareceram perante o certificador num certo dia e hora, identificando-se nos termos legais;
2. Indicação de que o certificador verificou a identidade dos outorgantes;
3. A indicação de que o certificador leu e explicou o conteúdo do documento às partes e de que estas declararam estar cientes do mesmo e corresponder à sua vontade.
Todas estas indicações ficam abrangidas pela força probatória especial a que se reporta a lei.
Este tipo de conteúdo – atestado pelo advogado como certificador – “compareceram, verifiquei, declararam” – não está em causa no presente processo, pois ninguém alegou que tais factos não fossem verdadeiros. Seria necessário para “contestar” a ocorrência destes factos invocar a falsidade do documento – questão que não se coloca e que teria a solução imposta pelos art.ºs 371.º ou 377.º do CC.
12.5. Distintamente do que se disse supra é o que se pode dar como provado relativamente ao demais conteúdo do documento: terão as partes pretendido prometer vender nos termos declarados; terá o preço sido pago, na íntegra ou em parte; a intenção subjacente ao negócio foi mesmo a declarada? As partes estavam realmente cientes do que declararam?
A resposta a estas questões não se encontra abrangida pela força probatória do documento. A resposta a estas questões pertence ao domínio da vontade dos declarantes, onde se pode discutir se houve vícios que a afectaram.
Tais matérias não estão abrangidas pela força probatória do documento, nem do autêntico, nem do autenticado.
E também não se lhes aplica sempre a ideia segundo a qual “podendo ser confissão”, considerar-se-ão provados na medida em que sejam contrários aos interesses do declarante, sendo a declaração indivisível (regra que se encontra no art.º 376.º do CC), porque a norma tem de ser lida com um sentido restritivo: pode valer nas relações entre declarante e declaratário, mas não se alarga a “não intervenientes”.
Nessa medida, quando o recorrente invoca que foi violada a força probatória do contrato promessa, não tem razão, desde logo porque o que se considera provado com base nessa força probatória nada tem a ver com a “intenção das partes que o celebraram, com a inexistência de vícios da vontade dos declarantes, com a comprovação do pagamento do preço ou com a entrega material do bem com intenção de atribuir a posse jurídica”.
Improcede assim a impugnação do acórdão recorrido, por se entender que o tribunal não violou a força probatória de um documento, considerando provados factos contrários ao da legalmente imposta força probatória.
13. Na segunda questão suscitada diz o recorrente que foi violado o disposto no art.º 394.º do CC.
As bases de compreensão do decidido são as que já supra se indicaram: no seu raciocínio o tribunal justificou a não sujeição ao regime do art.º 394.º do CC, nos mesmos termos que o havia efectuado para o ponto anterior – não se discutia nos autos uma relação entre declarante e declaratário – mas uma relação com terceiros, estranha ao conteúdo do documento base.
O entendimento do tribunal recorrido parece-nos, s.m.o., correcto. A norma do art.º 394.º está dirigida às partes intervenientes de negócio formal e visa limitá-las quanto a prova de convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo do documento.
In casu, o que se discutia é se a embargada (não é parte no acordo) estava limitada por força da apresentação do contrato promessa de compra e venda, se podia contestar o efectivo recebimento do preço ou outros factos relativos à vontade dos declarantes – factos não abrangidos pela força probatória tabelada do documento. E a resposta tem de ser positiva.
14. Quanto à terceira questão suscitada: com esta alegação o Recorrente invoca a violação de procedimentos e regras legais na reapreciação da matéria de facto, mas sem que aos mesmos corresponda um poder de reapreciação pelo STJ: se o tribunal tiver dado como provado um facto por o considerar abrangido pela força probatória de um documento, mesmo que o documento não tenha esse valor probatório, não estaremos perante uma das duas situações a que a lei se reporta nos art.º 674.º, n.º3 e 682.º, n.º3 do CPC: nesse caso o tribunal não deixou de dar por provado um facto por não ter atribuído valor probatório a meio de prova que tivesse valor tabelado; nesse caso o tribunal não deu por provado um facto através de meio de prova que só pudesse ser dado como provado através de meio de prova com força probatória fixada. Tanto bastaria para improceder a questão invocada, e o correspondente argumento (cf. art.ºs 682.º, nº 2, e 674.º, nº 3 do CPC).
No demais da alegação, não se identifica uma questão autónoma – em termos de violação do art.º 662.º – relativamente às questões de erro de julgamento já anteriormente abordadas.
De qualquer forma sempre se diria que não assiste razão à recorrente também por um outro motivo: a modificação da matéria de facto foi sustentada em diversos meios de prova – e não apenas em um específico – todos eles da categoria dos meios “sujeitos à livre apreciação do tribunal”.
Improcede a questão suscitada.
15. Entrando agora na análise da última questão suscitada: a penhora decretada é incompatível com um contrato-promessa dotado de eficácia real?
15.1. Vejamos como a questão foi colocada pelo tribunal a quo:
““Os embargos de terceiro são uma forma particular de reclamação tendo em vista a revisão pelo mesmo órgão jurisdicional da questão sobre a qual incidiu a decisão que ordenou a diligência posta em causa.
Este procedimento caracteriza-se, essencialmente, pela posição do embargante, o qual se “introduz” num processo pendente entre outras partes, a fim de obstar à efectivação de um seu direito, incompatível com a subsistência dos efeitos de um acto judicial de afectação ilegal daquele mesmo direito”.
Ou seja, “os embargos de terceiro, no Código de Processo Civil revisto, passaram a constituir o meio processual idóneo para a efectivação de qualquer direito de embargante incompatível com uma diligência de cariz executório, não tendo que ser, necessariamente, alegada a posse, mas sim um qualquer direito incompatível com a diligência judicial ordenada, tendo-se alargado, expressa e deliberadamente, por via legislativa, o âmbito de tal procedimento”.
Mas, constituindo os embargos de terceiro um meio de defesa da posse ofendida, por quem é alheio à acção executiva, isto é terceiro, essa posse não pode ser uma posse precária, mas antes uma posse real, efectiva, que se consubstancia no exercício de poderes de facto sobre a coisa penhorada, não se exigindo a posse jurídica.
Cabe ao embargante a prova dos fundamentos do seu direito: artigo 342.º do Código Civil. Assim, sobre ele recai o ónus probatório de demonstrar que a penhora, a apreensão ou entrega judicialmente ordenada e a incidir sobre determinados bens ofende direitos que ele tem sobre esses mesmos bens, merecedores de tutela.
A embargante, que não é parte no processo executivo onde foi realizada a penhora, lançou mão do procedimento de embargos de terceiro como reacção ao que considera, por virtude daquela diligência e efeitos que dela advêm, uma ofensa à posse que afirma ter sobre a totalidade do prédio de que, com o executado, é comproprietária, posse essa (segundo alega, total e exclusiva) que passou a exercer na sequência do contrato-promessa de compra e venda, a que as partes atribuíram eficácia real, que celebrou com o executado, comproprietário na proporção de ½.
Sendo incontroversa a qualidade de terceira da embargante, importa questionar se o contrato-promessa em que se apoia para reagir contra a penhora legitima o recurso a esse meio de reacção processual.
Como se disse, a procedência dos embargos de terceiro exigem do embargante a alegação e posterior prova da sua posse em relação ao bem sobre o qual incidiu a penhora, ou “qualquer acto judicialmente ordenado de apreensão ou entrega de bens” ou a existência de qualquer direito incompatível com a realização ou o âmbito da diligência, de que fala o nº1 do artigo 342º do Código de Processo Civil.
Fundando o embargante o direito de reagir, através do mecanismo processual que se vem analisando, contra algum dos actos mencionados na mencionada disposição legal, em contrato-promessa que tenha por objecto algum dos bens por eles atingido, terá, assim, de alegar e de provar que tal bem lhe foi antecipadamente entregue e que passou a exercer sobre ele posse, a qual não se confunde com a mera detenção.
Mas porque a questão não tem sido tratada de forma consensual pela jurisprudência, o tribunal também entendeu que, deve a mesma “ser analisada casuisticamente, em função da forma como age o promitente-comprador em relação à coisa objecto do contrato, pressupondo sempre, todavia, a tradição da mesma”.
E a análise casuística traduziu-se no seguinte:
“Ora, e voltando de novo à situação discutida nos autos, a embargante convoca como fundamento para os embargos de terceiro que deduz a circunstância de haver celebrado com o executado contrato-promessa de compra e venda do direito a metade do imóvel de que este é titular, pagando na íntegra o preço convencionado, e que a partir da celebração do referido negócio passou a exercer actos possessórios também sobre a metade do prédio que, em compropriedade, pertencia ao promitente vendedor/executado, passando a utilizar o prédio na sua totalidade, como coisa totalmente sua, à vista de toda a gente e sem qualquer oposição, convicta de que estava a exercer um direito próprio.
Porém, não logrou a mesma provar, como lhe competia, a circunstância factual fundamentadora dos embargos de terceiro que deduz, não resultando provado que haja pago qualquer quantia ao promitente vendedor e que tenha passado a praticar sobre todo o prédio os alegados actos materiais, caracterizadores do corpus, e que tenha actuado com animus possidendi.”
15.2. Do exposto resulta, assim, que em primeiro lugar o tribunal entendeu que, à luz dos factos provados, não estava demonstrado que o promitente-comprador tivesse liquidado a totalidade do valor acordado para a promessa de compra, nem tão pouco que se pudesse dar como assente que praticasse actos materiais característicos de uma posse em termos de propriedade sobre o objecto da promessa.
15.3. Que dizer sobre este ponto específico?
Por um lado, não pode o tribunal deixar de aplicar o direito aos factos provados no concreto processo que tiver para decidir – i.e. – fazendo uma análise casuística do mesmo.
Em segundo lugar, tem de se dar por definitivamente fixada a matéria de facto – já se conheceu das questões suscitadas sobre a eventual incorrecção da decisão recorrida, tendo as mesmas sido julgadas improcedentes.
Assim, há luz dos factos tidos por relevantes e demonstrados não se encontram factos que permitam considerar que o preço acordado pelas partes na promessa foi liquidado na totalidade; a embargante alegou que passou a praticar actos materiais sobre ½ do imóvel como se fosse proprietária do mesmo, não obstante apenas ter celebrado contrato promessa, mas os actos materiais de posse, e o modo não os mesmos foram realizados, não convenceram o tribunal de que havia uma posse em nome próprio em termos de direito de propriedade sobre a ½ do prédio objecto da promessa de compra.
Nessas circunstâncias, os factos provados não permitiam outra solução jurídica, já que faltava a base fundamental da tutela do direito invocado pela embargante: a posse em termos de direito de propriedade.
Nada mais se oferece dizer sobre o ponto na perspectiva possessória.
15.4. Contudo o tribunal recorrido ainda se debruçou sobre outra questão relevante: como pode ser tutelada a posição da embargante enquanto titular de um direito real de aquisição, por virtude da celebração do contrato promessa com eficácia real, quando confrontada com uma penhora do bem sobre o qual incide aquele direito.
E, neste enquadramento, disse o tribunal recorrido:
“Sobre os efeitos decorrentes do registo no contrato promessa com eficácia real, precisa HH:“O registo de contrato promessa dotado de eficácia real garante a pretensão creditória à celebração do contrato prometido e assegura também o direito real que pode ver a ser adquirido no futuro. O registo definitivo em apreço atribui ao direito de crédito decorrente do contrato promessa, uma eficácia equiparada à dos direitos reais, afastando, por conseguinte, o perigo de ele vir a ser inviabilizado, no todo ou em parte, por actos de alienação ou de oneração do objecto do contrato promessa registados posteriormente”.
Sobre o objecto do contrato-promessa em causa veio a recair, entretanto, penhora, posteriormente registada.
Poderá questionar-se se o acto da penhora com registo subsequente ao registo do contrato-promessa de compra e venda dotado de eficácia real constitui direito incompatível com o da promitente compradora naquele contrato.
A resposta terá de ser negativa, não constituindo a penhora obstáculo legal à execução específica do contrato-promessa mesmo no âmbito do próprio processo executivo.
Sob a epígrafe “Venda Directa”, dispõe o artigo 831.º do Código de Processo Civil: Se os bens houverem por lei, de ser entregues a determinada pessoa ou tiverem sido prometidos vender, com eficácia real, a quem queira exercer o direito de execução específica, a venda é-lhe feita directamente.
O preceito em causa visa harmonizar os direitos do promitente comprador e os efeitos erga omnes do contrato-promessa dotado de eficácia real com o fim prosseguido pela acção executiva, que prossegue a satisfação coerciva dos direitos dos credores, acautelando tal normativo os interesses e direitos quer do promissário, quer do exequente e, eventualmente, de credores reclamantes, se os houver. A venda directa prevista no referido artigo 831.º facultará a obtenção de fundos para satisfação do crédito do exequente (e/ou dos credores reclamantes), estando ela, porém, condicionada quanto ao preço, assegurando ao promitente comprador do bem penhorado, também por esta via, o cumprimento do contrato prometido.
Mas não estando a acção executiva ainda na fase da venda, e não querendo (nem tal lhe sendo exigível) por ela esperar o promitente comprador que queira obter a execução específica do contrato, sempre na pendência do processo executivo poderá propor acção de execução específica do contrato-promessa, suspendendo-se a venda judicial que venha entretanto a ter lugar na execução, pelo menos quanto ao bem objecto do contrato-promessa, se a questão da execução específica ainda não se achar definitivamente decidida na acção declarativa.
Não sendo a penhora, subsequente à celebração do contrato-promessa em discussão nos autos, incompatível com os direitos que a celebração de tal contrato, dotado de eficácia real, confere à embargante, promitente compradora, que poderá exercê-los nos termos que deixam consignados, não se vê razão que obste ao prosseguimento da execução quanto ao bem/direito penhorado, não havendo fundamento, pelo menos, nesta fase, para ordenar o levantamento dessa penhora.”
Diz o recorrente que o tribunal decidiu mal. Segundo indica a decisão em causa está em contradição com várias outras dos tribunais superiores, os quais, perante um contrato promessa com eficácia real consideram sempre que a penhora posterior deve ceder.
Indica, no apontado, sentido:
1. Acórdão da Relação de Évora, de 2019.06.27 (Proc. nº 1872/14);
2. Acórdão da Relação do Porto (Proc. nº 5619/08.9TBMTS-B.P1);
3. Acórdão da Relação de Lisboa de 2016.09.22 (Proc. nº 26980);
4. Acórdão do STJ de 2010.03.25 (Proc. nº 408.06).
Vejamos cada um dos casos.
15.4.1. Acórdão da Relação de Évora, de 2019.06.27 (Proc. nº 1872/14)
Neste processo a situação tem alguma equivalência com a dos autos. Nessa medida vale a pena indicar o que aí se disse:
“Discute-se a questão de saber se estando o contrato promessa de compra e venda dotado de eficácia real assiste ao promitente-comprador o direito de reagir por via de embargos de terceiro contra a penhora do bem objecto da promessa, realizada posteriormente.
Sustentou o Tribunal recorrido a tese segundo a qual não tendo sido invocada pela embargante qualquer situação de posse ou de titularidade de um direito real incompatível com a penhora, os presentes embargos de terceiro se revelavam manifestamente improcedentes.
Acresce que decorre do disposto no art.º 831.º, CPC que, in casu, a penhora não ofende a faculdade de adquirir do promitente-comprador dado que o AE está obrigado à venda directa àquele – «Se os bens houverem, por lei, de ser entregues a determinada entidade, ou se tiverem sido prometidos vender, com eficácia real, a quem queira exercer o direito de execução específica, a venda é-lhe feita directamente (art.º 831.º CPC).
Ou seja, impondo a lei que no âmbito da execução se proceda à venda directa ao promitente-comprador, a penhora do bem, objecto da promessa, não ofenderá a faculdade de adquirir.
A esta tese podemos opor o argumento segundo o qual não será indiferente ao promitente-comprador adquirir o bem no contexto da própria execução ou nos exactos termos contratados. São realidades distintas exercer a faculdade de execução específica do contrato promessa no âmbito da venda directa em execução, com o inerente pagamento imediato do preço ou exercer a faculdade de adquirir o bem, nos exactos termos contratados, nomeadamente com prazo de pagamento do preço que lhe pode ser mais favorável.
Dispõe o art.º 342.º, n.º 1, CPC que se a penhora ou qualquer acto judicialmente ordenado de apreensão ou entrega de bens, ofender a posse ou qualquer direito incompatível com a realização ou o âmbito da diligência, de que seja titular quem não é parte na causa, pode o lesado fazê-lo valer, deduzindo embargos de terceiro.
«O registo de uma promessa de aquisição com eficácia real confere prioridade sobre uma penhora do bem porque se reporta ao mesmo objeto em termos de incompatibilidade estando protegido pela prioridade registal”.
No confronto dos dois direitos, o direito real de garantia vai ceder perante o direito real de aquisição – assim o determina o regime de prioridade do registo. Uma vez que os dois direitos, no caso concreto, são incompatíveis (a plena prioridade e a penhora não podem coexistir na plenitude dos seus efeitos, já que a penhora pressupõe o direito a ver-se pago através do produto da venda/alienação do bem sobre o qual incide, e o direito de propriedade pleno não pode ser exercido se o bem estiver sujeito a tal “vinculação” (Ac STJ, de 9-1-2018 disponível em www.dgsi.pt).
Sufragamos o entendimento segundo o qual o promitente-comprador poderá deduzir embargos de terceiro contra a penhora do imóvel que prometeu adquirir, para proteger o direito à execução específica do contrato promessa, se as partes tiverem atribuído eficácia real ao contrato promessa e tiver sido efectuado o competente registo antes do registo da penhora (no mesmo sentido Acórdão da RL, de 17-3-2016, proferido no proc. n.º 1690/10.1TBSCR-D e Acórdão da RP, proferido no processo n.º 5619/08.9TBMTS.P1).”
Que dizer?
O acórdão em causa está datado de 27 de Junho de 2019, sendo, por isso, recente.
No entanto, não se dispõe de elementos que permitam afirmar que a decisão do caso ficou definida aos termos indicados, pois não há forma de comprovar que não está pendente recurso (de revista, nomeadamente) do acórdão indicado.
Por outro lado, mesmo que o acórdão indicado tivesse resolvido a questão nos termos que o fez, não está este STJ obrigado a seguir a orientação aí definida.
15.4.2. Acórdão da Relação do Porto (Proc. nº 5619/08.9TBMTS-B.P1) – trata-se de decisão que vem indicada no acórdão do TRE e que fundamenta a decisão naqueles autos.
Nesse processo discutiu-se, com relevo para aqui, a questão da oponibilidade da venda do imóvel relativamente à penhora inscrita com data anterior sobre o mesmo.
Vejamos como, através de algumas transcrições:
“No essencial e quanto a esta questão o tribunal recorrido, considerou que a venda feita após a penhora de um imóvel anteriormente prometido vender com eficácia real, em cumprimento desse contrato promessa, é inoponível à execução onde tal penhora ocorreu e que, nos contratos promessa com eficácia real, tal eficácia erga omnes se confina a conferir ao promitente comprador a possibilidade de obter na execução onde o imóvel entretanto foi penhorado a venda directa do mesmo.
(…)
Dentro deste quadro factual a questão a que importa agora dar resposta é se o promitente comprador, em contrato promessa de compra e venda dotado de eficácia real que viu registada penhora depois do registo daquele contrato promessa, estava impedido de outorgar escritura pública com o promitente vendedor referente à compra e venda prometida, por ter que exercer o seu direito no âmbito da respectiva execução.”
Da leitura dos extractos resulta desde já a diferença entre a situação analisada no referido processo e a que vem suscitada nos presentes autos: aqui não ocorreu a realização da escritura pública de venda do bem prometido.
Tanto basta para nada mais haver a dizer.
15.4.3. Acórdão da Relação de Lisboa de 2016.09.22 (Proc. nº 26980).
Neste processo a questão submetida à análise do tribunal foi a seguinte: “(…) saber se, tal como a apelante o requereu à Conservatória do Registo Predial, deviam ter sido ordenados os cancelamentos dos registos das penhoras e da hipoteca vigentes à data da escritura pública de aquisição do imóvel pela apelante, mas cujos registos são posteriores ao registo de contrato promessa com eficácia real de que a mesma, na qualidade de promitente compradora, era titular.”
As considerações que o tribunal tenha efectuado a propósito da penhora e do contrato promessa com eficácia real – como se conjugam, qual prevalece – têm de ser entendidas à luz da questão analisada, que não tem qualquer paralelo com a questão que se coloca nos presentes autos, já que aqui não se discutem cancelamentos de registos nenhuns, nem os promitentes vendedores outorgaram a escritura de venda do bem prometido vender – sendo este elemento muito importante para demarcar a diferença entre aquele acórdão e a situação dos presentes autos.
É tanto quanto basta para nada mais dizer sobre a situação.
15.4.4. No que respeita ao acórdão do STJ indicado, com o sumário transcrito («O registo de um contrato-promessa de compra e venda torna ineficazes em relação ao promitente-comprador as hipotecas, constituídas e registadas sobre o prédio prometido vender») importa dizer o seguinte:
A questão indicada como servindo de termo de comparação a adoptar no caso dos autos é distinta da questão que se analisa nos presentes autos.
A questão aí tratada foi a da alegada caducidade do registo do contrato-promessa, resultante de não ter sido celebrado o correspondente contrato de compra e venda dentro do prazo inscrito no registo (“Prazo: 1 ano a contar de 31 de Maio de 2001.”).
E o tribunal decidiu que “não está preenchido o requisito exigido pelo nº 1 do artigo 11º do Código do Registo Predial para a possa ser declarada a caducidade da promessa”.
Por isso afirmou: “a eficácia do registo da promessa de venda a favor do autor mantinha-se quando nele foram inscritas “as hipotecas registadas a favor do Banco 2º R. pelas inscrições C-1 e C-2”, cuja vigência o recorrente pretende seja declarada, em reconvenção. (…) Mantendo-se o registo, manteve-se a eficácia real da promessa, nos termos do nº 1 do artigo 413º do Código Civil; as hipotecas entretanto constituídas não são eficazes em relação ao autor, porque se deve entender que a ineficácia abrange, tanto os actos de disposição do prédio, como os actos de oneração (assim, Manuel Henrique Mesquita, op. cit., pág. 252 e segs.), pois são aptos a impedir o promitente-vendedor de cumprir a promessa de venda do direito de propriedade plena, como é o caso”
Ora a situação objecto desse processo nada tem de comum com a questão dos presentes autos, pela simples razão de não estarmos a tratar aqui de nenhuma hipoteca, nem se discutir a caducidade do registo do contrato promessa com eficácia real.
Faltando a identidade, nada mais há a indicar.
16. Finalmente, entrando na análise da questão suscitada, em termos de saber se a penhora decretada deve considerar-se incompatível com o direito resultante para a embargante do contrato promessa de compra com eficácia real, registada esta antes da ofensa judicial decretada pela penhora.
Em anterior acórdão deste STJ[2] a relatora deste projecto teve também oportunidade de analisar e tecer considerações que podem ajudar a fundamentar a decisão que se impõe adoptar nos presentes autos ainda que a questão aí tratada fosse a da possível prevalência do direito real de aquisição e da possibilidade de os outorgantes da promessa poderem dar-lhe cumprimento fora da execução. Contudo, na base da análise da dita questão esteve sempre uma penhora decretada posteriormente ao registo do contrato promessa com eficácia real, pressuposto fundamental da análise dos problemas da prevalência – e sendo pela prevalência o modo definido de resolver a questão, tal significa que os dois actos podem coexistir, não havendo que impedir a penhora apenas por sobre o bem penhorado existir um registo de atribuição de eficácia real a contrato promessa de compra e venda.
Disse-se naquele aresto o seguinte:
“O registo da eficácia real da promessa de alienação sobre o imóvel penhorado, que data de 2007, foi realizado para conferir à obrigação de contratar a eficácia própria dos direitos reais, dita oponibilidade erga omnes, ou, se se preferir, a criar um direito real de aquisição em benefício do promitente comprador (consoante a posição a que se adira, no sentido de aqui ver um direito obrigacional reforçado ou um direito real).
Trata-se assim de um registo que conferindo publicidade à promessa realizada dá a conhecer a eventuais interessados a posição jurídica reforçada do promitente adquirente, em termos de lhe estar assegurada uma forte tutela da aquisição do direito de propriedade sobre o bem.
Ao ser colocada a questão levantada neste recurso (já indicada) está a perguntar-se se tal tutela pode ser levada ao extremo de a considerar equivalente à inscrição de facto aquisitivo do direito de propriedade, embora reportada à data do registo da eficácia real da promessa (e não já à data da aquisição da propriedade).
Qualificando-se a promessa com eficácia real como um direito real de aquisição, sabendo que a mesma está inscrita no registo – e consequentemente publicitada – não poderá deixar de se retirar destes dois elementos a necessária consequência: este direito, que é oponível erga omnes, tem de ter um conteúdo útil, o que terá motivado o legislador a conferir lhe tão grande protecção. Esse conteúdo consiste em o seu titular poder “perseguir” o bem a que se reporta a promessa – em linha com a característica da inerência e sequela própria dos direitos reais –, mesmo que ele já não se encontre na esfera jurídica do “devedor da promessa”, perseguição essa em que a prevalência do direito do promissário o é em termos de um direito pleno sobre o referido bem (uma vez que se acordou a transmissão da propriedade do bem livre de ónus ou encargos, que tal acordo se encontra registado através da promessa de alienação com eficácia real, os actos do promitente alienante que pudesse pôr em causa a concretização da referida promessa não podem colocar em causa o direito do promissário). Esse conteúdo consiste em o seu titular poder “perseguir” o bem onde quer que ele esteja, mesmo que a sua titularidade tenha, entretanto, sido transmitida para terceiro ou objecto de oneração, voluntária ou forçada. Por maioria de razão, esse conteúdo há-de consistir em o seu titular poder “perseguir” o bem invocando o direito de o adquirir livre de ónus ou encargos contra um credor do proprietário/promitente vendedor que reclama direitos de crédito e goza de alguma garantia sobre o bem, desde que este direito tenha sido constituído em data posterior à data da promessa com eficácia real registada.
Na verdade, na hipótese de uma oneração em virtude de acto de terceiro, como sucede com a penhora posterior à promessa, não se pode verdadeiramente considerar que o credor fica prejudicado por ter um direito real de garantia que cede perante um direito real de aquisição. Porque o direito real de aquisição se encontra registado, ele está publicitado de forma a que um credor diligente não pudesse conceder crédito esperando que na falta do seu cumprimento pontual tal bem pudesse ser chamado a responder pela dívida.
Com o registo da eficácia real, apesar de não ter havido transmissão do direito, a situação é tratada como praticamente equivalente à da transmissão do bem.”
Tais justificações colhem aplicação no caso concreto dos presentes autos no que concerne à conceptualização do direito real de aquisição (contrato promessa como eficácia real) e sua eficácia erga omnes – a ordem jurídica coloca à disposição do titular deste direito mecanismos de que se pode socorrer para assegurar a sua efectividade. A simples penhora do bem por um credor não colide com aquela protecção legal.
Mas já no decurso do processo executivo a realização de actos sobre o bem podem ter de ser ponderados à luz do direito real de aquisição existente.
Assim, afigura-se correcto, no caso concreto o que se decidiu no acórdão recorrido e que foi justificado nos seguintes termos:
“Sob a epígrafe “Venda Directa”, dispõe o artigo 831.º do Código de Processo Civil: Se os bens houverem por lei, de ser entregues a determinada pessoa ou tiverem sido prometidos vender, com eficácia real, a quem queira exercer o direito de execução específica, a venda é-lhe feita directamente.
O preceito em causa visa harmonizar os direitos do promitente comprador e os efeitos erga omnes do contrato-promessa dotado de eficácia real com o fim prosseguido pela acção executiva, que prossegue a satisfação coerciva dos direitos dos credores, acautelando tal normativo os interesses e direitos quer do promissário, quer do exequente e, eventualmente, de credores reclamantes, se os houver. A venda directa prevista no referido artigo 831.º facultará a obtenção de fundos para satisfação do crédito do exequente (e/ou dos credores reclamantes), estando ela, porém, condicionada quanto ao preço[3], assegurando ao promitente comprador do bem penhorado, também por esta via, o cumprimento do contrato prometido.
Mas não estando a acção executiva ainda na fase da venda, e não querendo (nem tal lhe sendo exigível) por ela esperar o promitente comprador que queira obter a execução específica do contrato, sempre na pendência do processo executivo poderá propor acção de execução específica do contrato-promessa, suspendendo-se a venda judicial que venha entretanto a ter lugar na execução, pelo menos quanto ao bem objecto do contrato-promessa, se a questão da execução específica ainda não se achar definitivamente decidida na acção declarativa.
Não sendo a penhora, subsequente à celebração do contrato-promessa em discussão nos autos, incompatível com os direitos que a celebração de tal contrato, dotado de eficácia real, confere à embargante, promitente compradora, que poderá exercê-los nos termos que deixam consignados, não se vê razão que obste ao prosseguimento da execução quanto ao bem/direito penhorado, não havendo fundamento, pelo menos, nesta fase, para ordenar o levantamento dessa penhora.”
No sentido de sufragar o entendimento do tribunal recorrido, vd ainda a posição dos autores, nomeadamente, RUI PINTO[4], ANTÓNIO ABRANTES GERALDES, PAULO PIMENTA e LUÍS FILIPE PIRES DE SOUSA[5].
Pelas razões indicadas, não procedem os argumentos do recorrente ao pretender que se ordene o cancelamento da penhora.
III – Decisão
Nos termos acima indicados e pelos fundamentos expostos, é negada a revista, confirmando-se o acórdão recorrido.
Lisboa, 10 de Dezembro de 2019
Fátima Gomes (Relatora)
Acácio Neves
Fernando Samões
____________________
[1] Sublinhado nosso.
[2] Processo 5619/08.9TBMTS-B.P1, acórdão do STJ de 09-01-2018, disponível em www.dgsi.pt.
[3] Ao contrário das outras modalidades, em que a venda se efectua pelo melhor preço obtido, na venda directa o preço é o acordado pelos promitentes no contrato-promessa.
[4] A acção executiva, AAFDL, 2018, p. 723.
[5] Anotação ao art.º 342.º do CPC, Código de Processo Civil Anotado, Vol. I, Almedina, 2018, p. 397-398.