Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 03A3929 |  |
OBJECTO NEGOCIAL
RECONHECIMENTO NOTARIAL
LICENCIAMENTO DE OBRAS
SINAL
NULIDADE DO CONTRATO
CONHECIMENTO OFICIOSO
II - Resolvido o contrato - promessa de compra e venda com base em incumprimento do promitente comprador, o promitente vendedor tem direito a fazer suas apenas as quantias que lhe foram efectivamente entregues a título de sinal, e não a exigir a parte do sinal que não lhe tenha sido paga mesmo que titulada por cheque sem provisão.
Em 10/5/99, A instaurou contra B e mulher, C, acção com processo ordinário, pedindo, com base em incumprimento, pelos réus, de contrato promessa de compra e venda em que ele autor figurava como promitente comprador e os réus como promitentes vendedores, a condenação destes a devolverem-lhe em dobro aquilo que dele receberam a título de sinal, isto é, 7.000.000$00, acrescidos de juros legais de mora vencidos e vincendos, sendo os vencidos já no montante de 6.541.667$00, e a pagarem-lhe uma indemnização de 1.550.000$00 pelas rendas que ele autor teve de pagar por não poder contrair qualquer empréstimo devido ao aponte bancário, bem como uma indemnização por danos não patrimoniais no montante mínimo de 5.000.000$00.
Contestando, os réus invocaram prescrição e impugnaram, sustentando em resumo que o contrato promessa fora por eles réus resolvido com base em incumprimento do próprio autor, pelo que tinham o direito de fazer suas as quantias entregues a título de sinal, pedindo em consequência a improcedência da acção; em reconvenção, pediram por sua vez a condenação do autor a pagar-lhes a quantia de 6.500.000$00, parte do sinal em falta e que fora titulada por um cheque do autor, a eles réus entregue, mas que fora devolvido por falta de provisão, acrescida de juros legais de mora vencidos, no montante de 3.350.000$00, e vincendos, bem como em indemnização de 500.000$00 por litigância de má fé.
Em réplica, o autor rebateu a matéria de excepção e impugnou a reconvenção, pedindo ainda a condenação dos réus no pagamento de uma indemnização de 2.000.000$00 por litigância de má fé.
Houve tréplica.
No decurso de uma audiência preliminar em que não se obteve conciliação, foi proferido despacho que admitiu a reconvenção, seguido de despacho saneador que julgou não haver excepções dilatórias nem nulidades secundárias e improceder a excepção de prescrição; após o que foi enumerada a matéria de facto desde logo considerada assente e elaborada a base instrutória.
Oportunamente teve lugar audiência de discussão e julgamento, tendo sido decidida a matéria de facto sujeita a instrução, após o que foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e a reconvenção procedente, pelo que absolveu os réus do pedido e condenou o autor no pedido reconvencional.
Apelou o autor, tendo a Relação proferido acórdão que negou provimento à apelação e confirmou a sentença ali recorrida.
É deste acórdão que vem interposta a presente revista, de novo pelo autor, que, em alegações, formulou as seguintes conclusões:
1ª - O acórdão recorrido, ao condenar o recorrente no pagamento da quantia acordada e não entregue a título de sinal, viola o disposto no art.º 442º, n.º 2, do Cód. Civil, nos termos do qual o promitente vendedor, em caso de incumprimento, tem direito a fazer suas as quantias entregues. Não se referindo a norma violada a quantias acordadas a título de sinal, mas antes a quantias que hajam sido entregues, não se pode ter por admissível uma interpretação da norma que confira aos ora recorridos o direito de exigir ao recorrente quantias acordadas a título de sinal, mas não entregues;
2ª - Por outro lado, o acórdão recorrido, ainda no que concerne à confirmação da decisão de procedência do pedido reconvencional formulado, viola o disposto no art.º 434º, n.º 1, do Cód. Civil, bem como os mais elementares princípios jurídicos subjacentes à resolução contratual;
3ª - Com efeito, se o Tribunal da 1ª instância considerou como facto assente que o contrato promessa de compra e venda foi resolvido pelos recorridos em 1992, não se afigura legítimo condenar o recorrente, vários anos após a resolução contratual, a pagar aos recorridos o montante que foi acordado a título de sinal, mas que não foi pago;
4ª - Esta interpretação é, também, contrária à jurisprudência pacífica, de que refere o acórdão da Relação do Porto de 13/10/87, in C.J., 1987, 4º-233, cujo sumário transcreve;
5ª - Pressuposto da referida condenação sempre seria a validade e eficácia do referido contrato. O direito que os recorridos alegaram e que lhes foi judicialmente reconhecido foi um direito que tem fonte no contrato promessa de compra e venda. Ora, tal direito contratual só poderia ser exercido caso o contrato promessa de compra e venda ainda se encontrasse em vigor;
6ª - Ao decidir da forma como decidiu, o Tribunal a quo condenou o recorrente a cumprir uma obrigação contratual decorrente de um contrato que já se encontrava resolvido há vários anos, fazendo uma errónea aplicação do direito quanto à matéria considerada provada;
7ª - Em sede de recurso para o Tribunal a quo, o recorrente invocou a nulidade do contrato promessa de compra e venda, fundada em vício de forma, por falta de cumprimento dos imperativos formais a que se refere o art.º 410º, n.º 3, do Cód. Civil. Ao não conhecer o vício de forma invocado, o acórdão recorrido viola o disposto na referida norma, porquanto esta é aplicável ao caso concreto;
8ª - Do texto do contrato promessa de compra e venda junto aos autos resulta, com toda a clareza, que o objecto do mesmo é não apenas o prédio rústico, mas também a construção que neste se insere. Em tais termos, impõe-se a aplicação do art.º 410º, n.º 3, citado, que expressamente refere "a promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício ou fracção autónoma dele já construído, em construção ou a construir";
9ª - Em tais termos, e por força do disposto nos art.ºs 280º, n.º 1, e 289º, do Cód. Civil, o recorrente, além de não ter obrigação de pagar o que quer que seja por conta do referido contrato, tem direito à devolução da quantia já entregue.
Termina pedindo a revogação do acórdão impugnado.
Em contra alegações, os recorridos pugnaram pela confirmação daquele acórdão.
Colhidos os vistos legais, cabe decidir, tendo em conta que os factos assentes são os como tais declarados pelo acórdão recorrido, para o qual se remete nesta parte ao abrigo do disposto nos art.ºs 726º e 713º, n.º 6, do Cód. Proc. Civil, salvo quanto ao facto nele indicado na al. E) da descrição que faz dos factos assentes, alínea essa que transcreve o constante de igual alínea integrada na descrição dos factos assentes elaborada na sentença da 1ª instância.
Com efeito, nessa al. E) se refere que "por escrito particular datado de 90/09/05, os réus, representados por D, prometeram vender ao autor, livre de ónus e encargos, um prédio rústico, lote de terreno no sítio do Gaio, Vale da Pedra, descrito na Conservatória do Registo Predial do Cartaxo sob o n.º 13.085, Livro B-33, no qual se encontra implantada uma moradia de dois pisos em construção, pelo preço de 19.000.000$00".
Ora, lendo o art.º 2º do contrato promessa em questão (fls. 15), o que lá se refere é que "pelo preço de 19.000.000$00 (dezanove milhões de escudos), os promitentes vendedores prometem vender e o promitente comprador, comprar, livre de ónus ou encargos, o referido lote de terreno e moradia nele implantada, o qual será pago da seguinte forma".
Portanto, e sem qualquer esforço interpretativo, da análise dos termos do contrato promessa o que resulta é que o bem prometido vender não consistia simplesmente no lote de terreno que tinha uma moradia em construção implantada, mas no lote de terreno e na moradia nele implantada.
Por isso se altera a redacção daquela al. E), acrescentando-lhe a expressão "e essa moradia", entre os termos "construção" e "pelo preço".
Tal alteração é legalmente permitida pelo disposto no art.º 722º, n.º 2, do Cód. Proc. Civil, porque, embora em princípio o erro na apreciação das provas e na fixação dos factos materiais da causa não possa ser objecto de recurso de revista, já o pode ser quando haja ofensa de uma disposição expressa de lei que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou que fixe a força de determinado meio de prova.
É isso que se passa na hipótese dos autos, face ao disposto no art.º 364º, n.º 1, do Cód. Civil, uma vez que o art.º 410º, n.º 2, do mesmo diploma, impõe a redução a escrito do contrato promessa de compra e venda de bens imóveis, como é o caso presente, - uma vez que o contrato de compra e venda de imóveis tem de ser celebrado por documento (art.º 875º do Cód. Civil) -, para que seja válido, obviamente com o conteúdo que do escrito seja feito constar, só esse conteúdo valendo, e não outro, pois as razões de interesse público determinantes da forma desse negócio jurídico se opõem à validade de sentido diferente daquele que do documento resulte (art.º 238º, n.º 2, do Cód. Civil). Ou seja, é pela análise do escrito de que conste que se pode demonstrar a existência e conteúdo de contrato válido.
Por certo que se poderia dizer, contra aquela alteração, que a interpretação das declarações negociais é matéria de facto, da exclusiva competência das instâncias, mas essa regra sofre excepções, entre as quais a que resulta do disposto no art.º 238º, n.º 1, do Cód. Civil, segundo o qual "nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso". Nessa parte, pois, como nos encontramos perante um negócio formal, a decisão sobre a matéria de facto proferida nas instâncias pode ser sindicada por este Supremo; e na verdade entende-se que não tem qualquer correspondência com o texto do documento de que consta o contrato promessa em causa o sentido segundo o qual o objecto mediato do mesmo seria, simplesmente, o lote de terreno, quando o citado artigo 2º diz expressamente que tal objecto consiste no lote de terreno e na moradia.
Em causa está agora saber se o contrato promessa enferma de nulidade atendível por omissão das formalidades previstas no n.º 3 do art.º 410º do Cód. Civil, com a consequência da restituição ao autor da quantia por este entregue aos réus, e se estes, seja ou não válido o contrato, não têm direito à parte do sinal não entregue em dinheiro.
Quanto à primeira questão, há que ter em conta que de conhecimento oficioso seria apenas a nulidade consistente na falta de redução do contrato a escrito nos termos exigidos por aquele n.º 2 do art.º 410º, já não se verificando o mesmo em relação à omissão das formalidades prescritas no n.º 3 do mesmo artigo.
Do documento em questão não consta, efectivamente, o reconhecimento presencial das assinaturas nem a certificação notarial da existência de licença de construção, pelo que, assente que o objecto mediato do contrato integrava um edifício em construção, se mostra infringido o disposto no n.º 3 do mencionado art.º 410º. O vício daí resultante, porém, constitui uma nulidade atípica, invocável, a todo o tempo, apenas pelas partes, mas, ao contrário do que sustenta o recorrente, insusceptível de conhecimento oficioso pelo tribunal, por não estarem em causa na origem daquelas formalidades interesses gerais da sociedade e do comércio jurídico mas meros interesses particulares (Calvão da Silva, "Sinal e contrato - promessa", 8ª ed., págs. 63 e sgs.) e porque, além do mais, daquele conhecimento oficioso resultaria a inutilidade da consagração legislativa da limitação imposta pelo mesmo n.º 3 à arguição da omissão pelo promitente transmitente.
No mesmo sentido apontam, além de outras decisões de Tribunais Superiores, os Assentos, agora com o valor de acórdãos uniformizadores de jurisprudência, do S.T.J., n.ºs 15/94, de 28/6/94 (DR I-A de 12/10/94), e 3/95, de 1/2/95 (DR I-A de 22/4/95), os quais, embora referindo-se a situações concretas ocorridas na vigência da anterior redacção do dito n.º 3 do art.º 410º, dada pelo Dec. - Lei n.º 236/80, de 18/7, consagram doutrina com actualidade, por a redacção agora em vigor do mesmo número, dada pelo Dec. - Lei n.º 379/86, de 11/11, e a atender por ser na sua vigência que foi celebrado o contrato em causa (5/9/90), ser meramente interpretativa daquela.
Ora, na fase dos articulados, e só essa conta por ser neles que as partes têm de indicar os factos em que se baseiam, únicos em princípio atendíveis, (art.º 664º do Cód. Proc. Civil), não foi em parte alguma invocada a omissão das apontadas formalidades, geradora da nulidade em causa, nem foi consequentemente arguida esta. Assim, não sendo ela, como se disse, de conhecimento oficioso, não podia ser declarada pelo Tribunal da 1ª instância, nem em via de recurso, onde a respectiva invocação nas alegações respectivas constitui questão nova que, como tal, não pode ser conhecida, por os recursos visarem apenas a reapreciação das decisões recorridas e não a tomada de decisões sobre questões que, não tendo de o ser, não foram objecto daquelas. Não deixou o acórdão recorrido, porém, de considerar válido o contrato promessa, por ter entendido que do objecto mediato deste não fazia parte qualquer edifício, ao contrário do que acima se considerou assente; mas a decisão tem agora de ser a mesma, perante aquela falta de invocação atempada da omissão de formalidades e da consequente nulidade.
Daí que não possa ser reconhecida razão, a este respeito, ao recorrente, que se baseou até, para formular o seu pedido inicial, na validade do contrato promessa, excluindo a sua nulidade, não podendo esta, em consequência, servir de fundamento à restituição da importância que o autor pagou aos réus a título de sinal.
Resta a questão de saber se o autor deve pagar aos réus a parte do sinal acordado não oportunamente paga. E, a tal respeito, entende-se ser de reconhecer razão ao recorrente.
Com efeito, ficou assente que o contrato foi resolvido pelos réus por carta datada de 13/2/92, com base em incumprimento do autor, - que nas conclusões das suas alegações não suscita a questão da imputação do incumprimento que lhe foi feita no acórdão recorrido -, quando o mesmo autor apenas pagara aos réus 3.500.000$00 do sinal acordado, que era de 10.000.000$00, entregando-lhes ainda um cheque destinado ao pagamento dos restantes 6.500.000$00 mas que não tinha cobertura, tendo aliás a falta de efectivo pagamento dessa parcela de 6.500.000$00 sido considerada como um dos factos integrantes de incumprimento do contrato pelo autor e conducente à resolução do mesmo.
Ora, no tocante aos efeitos da resolução, vêm eles consagrados nos art.ºs 433º e 434º do Cód. Civil: tem ela, em princípio, efeito retroactivo, sendo, na falta de disposição especial, equiparada à nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico.
Assim, para além da norma respeitante aos efeitos da declaração de nulidade ou da anulação (art.º 289º do Cód. Civil), há que ter em conta a disposição especial do art.º 442º do mesmo diploma. Ou seja, deve ser restituído tudo o que tiver sido prestado, ou o seu valor se a restituição em espécie não for possível, podendo os réus, porém, fazer sua a quantia entregue, e não havendo lugar pelo não cumprimento do contrato, excepto na hipótese de estipulação em contrário - que aqui não existe -, a qualquer outra indemnização, nem obrigação de pagamento, uma vez que, extinto o contrato, extintas ficaram as obrigações que dele resultavam. Mostra-se até contraditório pretenderem os réus o cumprimento, pelo autor, de um contrato resolvido, para mais resolvido por eles próprios, sem invocarem qualquer outro facto, inclusive o de terem eventualmente sofrido algum dano em consequência da resolução, susceptível de fazer recair sobre o autor obrigação de os indemnizar. Baseando-se exclusivamente no próprio contrato promessa e no incumprimento do autor, apenas têm os réus direito a fazer sua a quantia efectivamente entregue de 3.500.000$00, face ao disposto no mencionado art.º 442º, n.ºs 2 e 4, tanto mais que o cheque emitido não tem o valor de pagamento e se encontra no domínio das relações imediatas permitindo a oposição da resolução do contrato pelo autor aos réus.
Assim, e como a entrega do cheque sem provisão não constitui entrega de qualquer quantia em dinheiro, tem de se considerar que nenhuma quantia foi entregue aos réus para além do dito montante de 3.500.000$00, pelo que só à manutenção dessa quantia têm os réus direito.
Pelo exposto, acorda-se em conceder parcialmente a revista, alterando-se o acórdão recorrido na parte em que confirmou a condenação do ora recorrente no pedido reconvencional, de que vai o mesmo recorrente absolvido, confirmando-se porém o dito acórdão na parte restante.
Custas por ambas as partes na proporção em que respectivamente decaíram.
Lisboa, 13 de Janeiro de 2004
Silva Salazar
Ponce de Leão
Afonso Correia