Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 99A533 |  |
PERDA DA COISA LOCADA
CADUCIDADE
ACÓRDÃO STJ PROC79527 DE 1990/11/22.
ACÓRDÃO RL DE 1970/02/04 IN JR ANOXVI TI PAG42.
II - A obrigação do senhorio de assegurar o gozo da coisa locada ao arrendatário só se extingue, conduzindo à caducidade do contrato, quando a prestação se torne impossível por causa que lhe não seja imputável.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
I
A instaurou a presente acção com processo sumário contra B, ambas com os sinais dos autos, pedindo a condenação da Ré a : (a) reconhecer que a A. é titular do contrato de arrendamento de uma loja com a área de 50 m2, situada no rés do chão de um prédio urbano pertencente à Ré; (b) restituir-lhe a referida loja, no estado em que se encontrava anteriormente a ter sido destruída pela Ré; (c) indemnizá-la pelos prejuízos que sofreu devido a tal destruição.I
Alega a A., em síntese, que exercia aí o seu comércio de venda de leite e produtos lácteos, tendo, para isso, o local sido tomado de arrendamento em 17 de Janeiro de 1961 pela Federação dos Grémios da Lavoura de Entre Douro e Minho, a que a A. sucedeu, demolindo-o, porém, a Ré com uma máquina rectro-escavadora, em 29 de Janeiro de 1996, fazendo desaparecer do interior o respectivo equipamento e impossibilitando-a de vender os seus produtos.
Contestando, a Ré levantou o incidente do valor da causa, tendo alegado, em síntese, que a A. não é arrendatária da referida loja e que, em qualquer caso, a existir tal contrato, o mesmo seria nulo por inobservância da forma legal. No demais, impugnou os factos alegados pela A.
Esta respondeu à matéria do incidente e das excepções.
Decidido o incidente do valor da causa, a mesma passou a tramitar sob a forma de processo ordinário, tendo os autos sido remetidos aos Juízos Cíveis da comarca do Porto.
Proferido despacho saneador, organizados a especificação e o questionário e decididas as reclamações suscitadas, procedeu-se à audiência de julgamento, vindo a ser proferida sentença em 16 de Janeiro de 1998, que julgou a acção improcedente, absolvendo a Ré do pedido - cfr. fls. 83 e segs.
Inconformada, a A. interpôs recurso, tendo o Tribunal da Relação do Porto, por acórdão de 26 de Janeiro de 1999, julgado parcialmente procedente a apelação, "condenando-se a Ré a, reconhecendo que a A. é arrendatária de uma loja com cerca de 50 m2, voltada para a Rua das Oliveiras, em Ermesinde, com água e luz e quarto de banho, no rés do chão do prédio atrás referido, a restituir à apelante no estado em que se encontrava anteriormente à sua destruição, por forma a tornar possível o exercício do comércio de leite e produtos lácteos, mantendo-se no mais a mencionada decisão". - fls. 114-117.
Agora, por sua vez, inconformada, interpôs a Ré a presente revista, oferecendo, ao alegar, as seguintes conclusões:
1. A douta decisão recorrida interpreta de forma incorrecta o disposto no artº 1051º, nº 1, al. e), e no artº 790º, nº 1, ambos do Código Civil;
2. Das ditas disposições não resulta o afastamento da caducidade do arrendamento em caso de demolição do locado, mesmo que este haja sido demolido por acção do senhorio;
3. A eventual ilegitimidade da actuação do senhorio terá os seus efeitos em sede de responsabilidade civil e nunca com a penalização de reconstruir o prédio nos moldes em que se encontrava antes da demolição ou de instalar o inquilino no novo prédio;
4. Uma decisão como a que é objecto do presente recurso pode revelar-se de impossível cumprimento, nos casos, como no da situação sub judice, em que o senhorio já vendeu todo o prédio reconstruído.
Contra-alegando, a A./Recorrida pugna pela confirmação do julgado.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II
São os seguintes os factos que vêm dados como provados:1- A Ré é dona e legítima possuidora de um prédio urbano composto de r/c e andar, sito na Rua de Ermesinde, nº 420, freguesia de Ermesinde, deste concelho, descrito na Conservatória sob o nº 02644/021291 - (alínea A) da Especificação).
2- O referido prédio foi adquirido por escritura pública de compra e venda ao anterior proprietário C, lavrada no Cartório Notarial de Valongo, no livro 37-D, a fls. 22 e segs., no dia 29-11-91 - (alínea B) da Especificação).
3- No dia 29-01-96 encontrava-se concluída a demolição do prédio referido em A) e da loja existente no seu r/c, por iniciativa da Ré - (alínea C) da Especificação).
4- Por contrato escrito celebrado em 17-01-61, o vendedor identificado em B) deu de arrendamento à Federação dos Grémios da Lavoura de Entre Douro e Minho uma loja no r/c, com cerca de 50 m2, voltada para a Rua das Oliveiras, com água e luz e casa de banho, posteriormente integrado no património da A., pelo prazo de um ano, com início no dia 12.01.61, renovável anualmente - (respostas aos quesitos 1º, 2º, 3º e 4º).
5- Pela renda anual de 6000 escudos, a pagar em duodécimos de 500 escudos, no 1º dia útil do mês anterior ao que respeitar em casa do senhorio - (resposta ao quesito 5º).
6- Destinada ao comércio de leite e lacticínios ou produtos lácteos - (resposta ao quesito 6º).
7- Com autorização de a A. adaptar o seu interior ao seu fim - (resposta ao quesito 7º).
8- A renda actualmente em vigor é de 9567 escudos - (resposta ao quesito 8º).
9- A Ré fez desaparecer do interior da loja o sistema eléctrico, a câmara frigorífica de 1200 l., o equipamento de frio, um petromax, um balcão e uma balança automática - (resposta ao quesito 10º).
10- A Ré, ao levar a cabo a demolição referida, fez desaparecer um quarto de banho - (resposta ao quesito 11º).
Justifica-se ainda transcrever os quesitos 12º e 13º, aos quais foi dada a resposta de "não provado" - cfr. fls. 52 e 82.
Quesito 12º: Em consequência da demolição da loja a A. está impossibilitada de vender os seus produtos?
Quesito 13º: O que lhe acarreta prejuízos?
III
1 - A única questão que cumpre resolver na presente revista pode ser assim apresentada: A Recorrente insurge-se contra a decisão recorrida por entender que, dos artigos 1051º, nº 1, alínea e), e 790º, nº 1, ambos do Código Civil - diploma a que pertencerão os normativos que se venham a indicar sem menção da origem -, não resulta o afastamento da caducidade do arrendamento no caso de demolição do locado, mesmo que este haja sido demolido por acção do senhorio - conclusão 2ª; na tese da Recorrente, nesse caso, a eventual ilegitimidade da actuação do senhorio será sancionada em termos de responsabilidade civil e nunca com a reconstrução do prédio nos moldes em que se encontrava antes da demolição ou com a instalação do inquilino em novo prédio - conclusão 3ª.2 - Comecemos por passar em revista os normativos convocados à resolução da questão.
Nos termos da alínea e) do nº 1 do artigo 1051º, o contrato de locação caduca "pela perda da coisa locada". Por sua vez, o nº 1 do artigo 790º dispõe que "a obrigação extingue-se quando a prestação se torna impossível por causa não imputável ao devedor".
Com efeito, a caducidade do arrendamento pela perda da coisa locada representa um afloramento do princípio geral relativo à impossibilidade superveniente da prestação, prevista nos artigos 790º e seguintes ( ) É justamente essa a lição de José Gualberto de Sá Carneiro, in "Alguns Problemas Suscitados pela Caducidade do Arrendamento", "Revista dos Tribunais", Ano 87º, 1969, págs. 195 e segs., mormente a págs. 243 e segs.).
Veja-se neste sentido o acórdão da Relação de Lisboa de 04-02-1970 ( ) Publicado na "Jurisprudência das Relações", Ano 16º, 1970, Tomo I, págs. 42 e segs. ). Decidiu-se neste aresto: "Em suma, verificado que, após o incêndio, o imóvel arrendado se inutilizou para servir o arrendamento feito à autora, é de concluir que se operou a caducidade do contrato, nos termos do artigo 1051º, al. f), do Código Civil ( ) Na versão primitiva do Código Civil de 1966, o fundamento de caducidade do contrato de locação que consistia na perda da coisa locada constava da alínea f). E as obras que de novo tornaram o prédio apto para habitação não revalidaram o contrato, não aproveitaram a esta".
Reflectindo sobre o âmbito de aplicação da (então) alínea f) do artigo 1051º, que, na redacção originária, se referia à perda da coisa locada, escreveu J. G. de Sá Carneiro que o referido preceito apenas visa o caso de a coisa locada desaparecer, por facto natural - incêndio, terramoto, ou outro idêntico - ou por acção legítima do homem. E acrescentava: "Quer a perda da coisa resulte daqueles fenómenos, quer da demolição, os efeitos são os mesmos.
"Mas, para se verificar a perda da coisa prevista na alínea f), é indispensável que ela desapareça; o simples facto de o locatário ser privado do seu gozo não produz a caducidade do contrato e apenas suspende a vida do contrato" ( ) Cfr. loc. cit. na nota (1), págs. 244 e 245.).
3 - Está provado que a Ré procedeu à demolição do prédio e da loja arrendada à A.
A jurisprudência existente na matéria é clara no sentido de que a caducidade do contrato de arrendamento por perda da coisa locada só ocorre se tal perda não for imputável ao senhorio. O que bem se compreende, uma vez que, se assim não fosse, estaria encontrada a forma de tornear, por via da acção directa, os problemas legais decorrentes dos arrendamentos vinculísticos, que a lei não permite. Bem, pelo contrário, a lei impõe ao senhorio a obrigação de proporcionar ao inquilino o gozo da coisa (artigo 1031º, alínea b)), incompatível com uma actuação daquele no sentido da ilegítima demolição - e consequente perda - do locado. ( ) Como se pode ler no Acórdão deste STJ de 24-10-1996, processo nº 247/96, 2ª secção, decorre do artigo 1º do R.A.U., aprovado pelo Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro, que uma das obrigações do locador tem de ser a de assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para os fins a que a mesma se destina.).
Assim, na esteira da lição de J. G. Sá Carneiro, já enunciada, lê-se no sumário do acórdão deste STJ de 22-11-1990, processo nº 079527, 2ª secção, o seguinte:
I - Uma das causas de caducidade do contrato de arrendamento é a perda da coisa locada (artº 1051º, al. e), do C.C.), termo que significa o seu desaparecimento, quer por facto natural (incêndio, terramoto, inundação ou outro facto idêntico), quer por acção legítima do homem.
II - Neste último caso (desaparecimento por acção legítima do homem), para que a perda da coisa leve à caducidade do arrendamento é necessário que o facto de que resultou essa perda não seja imputável a título de culpa ao próprio senhorio.
Também, no sumário do acórdão da Relação do Porto de 19-10-1993, se pode ler o seguinte:
(...)
III - A demolição do prédio arrendado, por determinação camarária, importa caducidade do arrendamento por perda total da coisa arrendada.
IV - Mas a obrigação do senhorio de assegurar o gozo da coisa locada ao arrendatário só se extingue, conduzindo à caducidade do contrato, quando a prestação se torne impossível por causa que lhe não seja imputável.
Não surpreende, pois, que o acórdão da Relação do Porto de 25 de Outubro de 1984, que a Recorrente chama à colação em socorro da sua tese, tenha alcance bem diverso do que se pretende dar-lhe nas alegações do presente recurso, retratando uma situação completamente distinta, assente sobre um condicionalismo de impossibilidade superveniente, decorrendo a demolição do prédio de uma imposição camarária em consequência do seu estado de degradação e não de um acto intencional do proprietário para "forçar" a caducidade do contrato de arrendamento.
4 - Já se disse que a norma da alínea e) do artigo 1051º visa o caso da coisa locada desaparecer, quer por facto natural, quer por acção legítima do homem.
A acção do homem só é legítima quando seja imposta por lei ou encontre na lei a sua justificação.
É necessário, para que a perda da coisa leve à caducidade do arrendamento, que o facto de que resultou essa perda não seja imputável, a título de culpa, ao próprio devedor, ou seja, no caso, ao próprio senhorio. Só assim o devedor fica desobrigado, conforme resulta do nº 1 do artigo 790º.
De facto, não oferece dúvidas de que o arrendamento caduca quando, sem culpa do locador, a coisa locada se deteriorou em termos tais que só a sua reconstrução total a pode tornar novamente apta para o fim a que se destinava. O arrendamento não pode num caso destes subsistir, porquanto o prédio, depois de reconstruído, já não é o mesmo: é outro.
Para isso, no entanto, é necessário que não haja culpa do locador, quer no facto de o prédio atingir o seu estado de ruína total - pois só esta determina a sua reconstrução por inteiro - quer na demolição que precede uma tal reconstrução.
No caso presente, resulta da matéria de facto dada como provada que a demolição do prédio e da loja arrendada à A. foi da exclusiva iniciativa e responsabilidade da Ré/Recorrente, a qual não pode agora pretender prevalecer-se da caducidade do contrato de arrendamento, a qual não ocorreu, atentas as razões já expostas ( ) O contrário representaria uma forma de abuso do direito na modalidade de "venire contra factum proprium".).
Pretender colocar a questão em sede de responsabilidade civil geradora do dever de indemnizar, como a Recorrente pretende - em lugar da reconstrução do prédio -, é algo que apenas se colocará em termos de execução de sentença. Aqui e agora, o que está em causa é o reconhecimento da subsistência de um contrato de arrendamento e a consequente ordem de restituição do locado. Se esta não for exequível, é à ora A. que compete optar por outras alternativas proporcionadas pelo título executivo e pelas disposições legais que regem o processo executivo.
Improcedem, assim, as conclusões da Recorrente, não tendo a decisão recorrida interpretado de forma incorrecta as disposições legais indicadas na conclusão 1ª.
Termos em que, na improcedência da revista, se confirma a decisão recorrida.
Custas a cargo da Recorrente.
Lisboa, 7 de Julho de 1999.
Garcia Marques,
Ferreira Ramos,
Pinto Monteiro.