Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 06A2756 |  |
2.Os Tribunais da Relação podem lançar mão de presunções, tirando conclusões da matéria de facto, desde que tais conclusões se limitem a desenvolvê-la, não a contrariando frontalmente.
3. A cessão de exploração do estabelecimento comercial é o contrato pelo qual se transfere temporária e onerosamente para outrem, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado. Por sua vez, o trespasse é o contrato pelo qual se transmite definitiva, e em princípio onerosamente, para outrem, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado.
4.Assim, a distinção de ambos os contratos radica no facto de que enquanto no primeiro existe uma transferência temporária de exploração; no segundo ocorre uma transferência definitiva da titularidade do estabelecimento.
5. Quer numa, quer noutra situação a lei reconhece que o valor dinâmico da exploração (do estabelecimento) prevalece sobre o valor estático do imóvel, excluindo-o do âmbito do contrato de locação e sujeitando-o ao princípio geral da liberdade contratual, sendo-lhe inaplicáveis, as normas excepcionais de outros tipos contratuais, mesmo afins (art. 111º do RAU).
6. Conforme tem vindo a ser defendido pelo S.T.J., a cessão de exploração do estabelecimento é um contrato atípico, não lhe sendo aplicáveis as disposições legais específicas do contrato de arrendamento, designadamente a regra vinculística da renovação obrigatória. Para suprir as omissões do preceito há que recorrer às disposições gerais sobre os contratos.
7. Só aos locatários a lei impede a cessão onerosa, a sublocação e o comodato, excepto se ela o permitir ou o locador o autorizar, sob pena de este poder resolver o contrato (art. 64º nº 1, al. f) do RAU), a menos que tenha reconhecido o beneficiário da cedência como tal ou, ainda, na situação da al. g) do art. 1038º do C.Civil, no caso da comunicação lhe ter sido fita por este (art. 1049º do C.Civil).
8. Não existem, assim, afinidades entre estes contratos e o de cessão de exploração de exploração de estabelecimento comercial, não estando os contraentes deste último obrigados a obter a autorização prévia do senhorio, já que o cedente conserva a titularidade da relação locatícia, não se transmitindo o arrendamento.
9. Assim sendo, e, em regra, a recorrida não necessitava da autorização dos recorrentes para cederem a exploração do locado.
10. No entanto, como o contrato de arrendamento em apreço foi objecto de transacção efectivada pelas partes, onde se verifica que foi clausulado por estas que a cessão fica dependente do consentimento por escrito por parte dos senhorios, face ao "princípio da liberdade contratual", previsto no artigo 405° do Código Civil, as partes estão obrigadas a cumprir o assim clausulado, sob pena de se estar perante uma violação contratual, (art. 64.º, n.º 1, al. f), do R.A.U.). *
* Sumário elaborado pelo Relator.
1. "AA" e mulher BB intentaram acção de condenação, com processo ordinário, contra "Empresa-A", invocando que celebraram um contrato de arrendamento com a R. respeitante a parte do prédio por si identificado, com vista à venda de combustível, lavagens e lubrificação de veículos automóveis, passando a dada altura a arrecadação que integra esse locado à exploração de café/....
Mais referiram que chegaram a mover uma acção de despejo contra a mesma R., relativamente à qual transaccionaram, no qual, entre outras coisas, consignaram que esta procederia à exploração do dito café e que para a hipótese de cessão de exploração que a mesma pretendesse levar a efeito, tal negócio estaria dependente do consentimento escrito dos AA., enquanto senhorios.
Sustentaram ainda que a R. em 1992 cedeu a estranhos a exploração daquele café/..., tendo os AA. prestado tal consentimento por escrito, manifestando ainda disponibilidade para comparecer na celebração da imprescindível escritura pública, mas que, segundo sabem, a mesma nunca chegou a efectuar-se.
Por último referiram que no ano de 1999 constaram que as instalações desse café/... vinham sendo exploradas por terceiros, sem que os AA. tivessem autorizado a R. a dar esse destino, nunca tendo esta comunicado essa cedência ou aqueles aceitado a mesma, o que levou os mesmos a enviar uma carta à R. para saber o que se passava, não tendo obtido qualquer resposta.
Nesta conformidade quer em virtude de tal cessão de exploração estar sujeita a escritura pública, quer pelo facto da falta tempestiva de autorização ou comunicação dessa cessão, a mesma é ineficaz ou inválida, fundamentando por isso o despejo (64.º, n.º 1, al. f) RAU), tem a R. violado as suas obrigações plasmadas nas al. f) e g) do art. 1038.º, do Código Civil, terminando pedindo a condenação da R. a:
a) Ver decretada a resolução de tal contrato de arrendamento;
b) Despejar, de imediato, o local arrendado, com a sua entrega livre e desocupado.
A R. contestou afirmando que aquela outra acção de despejo teve por fundamento um sub-arrendamento desse mesmo estabelecimento de ..., tendo no decurso dessa acção, mais concretamente em 1992/Set./01, sido celebrado um "contrato promessa de cessão de exploração", no qual foi cessionário CC, tendo para o efeito os AA. emitido a declaração que juntaram.
Por isso, de acordo com aquela transacção, houve alargamento do objecto do contrato de arrendamento e não sendo os AA. os donos desse estabelecimento de café/..., não tem fundamento a pretensão destes últimos.
Referiram igualmente que os AA. tiveram pleno conhecimento daquele contrato de cessão de exploração, designadamente do seu teor e da possibilidade da sua renovação, que aceitaram, tendo por isso emitido aquela declaração de consentimento, para além de que a lei não exige que se comunique ao senhorio ou este dê autorização para a realização de tais contratos, impondo-se a este a prorrogação forçada dos mesmos (68.º, n.º 2 RAU).
Referem que o carácter taxativo das causas resolutivas do arrendamento não permite que se estabeleçam casos voluntários de resolução, como seria o presente, para além de que sempre foi comunicado verbalmente aos AA. aquela escritura pública de cessão, não tendo comparecido por "não terem de ir ou ser dispensável", para além de já há muito tempo ter caducado esse direito de resolução (65.º do RAU), tendo o A. marido perfeito conhecimento de toda esta situação, pois trabalha próximo desse ..., sendo inclusivamente seu frequentador, configurando esta acção uma situação de abuso de direito (334.º C. C.).
Por último, afirmam que os AA. litigam de má fé, pedindo a sua condenação em multa e indemnização, pugnando pela improcedência desta acção.
Os AA. replicaram, explicitando e mantendo os fundamentos inicialmente expendidos.
Proferiu-se o despacho saneador, que relegou para conhecimento final a apreciação da excepção de caducidade, organizando-se de seguida os factos provados e por provar, que sofreu reclamação oportunamente apreciada e decidida.
Procedeu-se à audiência de julgamento, mediante gravação da prova oral.
Foi proferida asentença na qual o Ex.mo Juiz considerou a acção improcedente, por não provada, pelo que absolveu a Ré dos pedidos contra si deduzidos, ao mesmo tempo que condenou os Autores como litigantes de má fé na multa de 15 U.Cs.
Inconformados com o assim decidido vieram interpor recurso de apelação para o Tribunal da Relação do Porto, tendo julgado a aludida apelação improcedente, com excepção do segmento decisório que condenou os Autores como litigantes de má fé, o qual foi revogado.
De novo, inconformados, vieram interpor recurso de revista para este Supremo Tribunal de Justiça, concluindo a sua alegação pela seguinte forma:
1. Salvo melhor opinião, e tendo até, e também, em conta o acervo fáctico dos autos, o douto acórdão recorrido fez uma incorrecta interpretação, determinação e aplicação da lei ao caso «sub judice».
2. O douto acórdão recorrido, ao afirmar - à semelhança, aliás, daquilo que já havia efectuado a sentença de primeira instância do Tribunal de Santa Mana da Feira, e condicionando, dessarte, todo o julgamento da causa - que não é crível que os Autores, ora
3. Recorrentes, ignorem quem é que efectivamente procedia à exploração do estabelecimento sub iudice, por um lado, e, por outro lado, que a Recorrente mulher teria tido conhecimento da realidade objecto dos presentes autos através do Recorrente marido, violou, salvo o devido respeito para posição diversa, o regime das presunções judiciais, previsto nos artigos 349° e 351° do Código Civil.
4. No caso presente a firma Recorrida violou as suas obrigações (de locatária), plasmadas nas alíneas f) e g) do artigo 1038° do Código Civil, razão pela qual, nos termos do n° 1, alínea f), do artigo 64° do Regime do Arrendamento Urbano, é lícito aos Recorrentes, como senhorios, peticionar a resolução do contrato de arrendamento celebrado com a Recorrida e o consequente despejo imediato desta, com entrega do local arrendado, livre e desocupado.
5. Com efeito, a cessão de exploração do estabelecimento de café/ ... existente no local arrendado, efectuada pela firma Recorrida a CC, após 30 de Setembro de 1998, não foi consentida ou autorizada pelos Recorrentes, como senhorios, nem sequer foi comunicada pela Recorrida aos Recorrentes, sendo que estes, Recorrente marido e mulher, nunca reconheceram ou aceitaram o beneficiário da cessão como tal, e sendo ainda que tal cessão de exploração está sujeita a forma solene (escritura pública - cf. artigo 80°, alínea m), do Código de Notariado), pelo que a falta de forma legalmente exigida acarreta a nulidade do contrato (artigo 220° do Código Civil).
6. O consentimento escrito constante da declaração de fls. 26 dos autos foi prestado pelos Recorrentes no estrito pressuposto de que a cessão de exploração seria efectuada «... por um período de seis anos, com início em um de Outubro de 1992 - noventa e dois - e termo em 30 - trinta - de Setembro de 1998 - noventa e oito - (..)» (documento n° 7 da petição inicial, junto a fls. 26 dos autos) - vide ponto 15° (décimo quinto) dos factos provados - razão peia qual não podia ter ocorrido renovação, reiteração ou prolongamento temporal da cessão de exploração.
7. Recorrentes e Recorrida, estipularam, livre, voluntária e espontaneamente, de forma expressa, em termo de transacção homologado por sentença judicial transitada em julgado (vide ponto 8° - cláusula 4°, alínea VIII, B) dos factos provados), o seguinte: «Para a hipótese de cessão de exploração que a arrendatária pretenda levar a efeito, a mesma cessão fica dependente do consentimento por escrito por parte dos senhorios».
8. Pelo que mantendo-se este clausulado contratual plenamente válido e em vigor, não poderia nunca, nem a sentença de primeira instância, nem o acórdão recorrido, salvo o devido respeito para posição diversa, fazer «tábua rasa» do contratado entre as partes, assumindo as posições e perspectivas que assumiram (numa questão, de resto, como se diz no acórdão recorrido, muito debatida, doutrinal e jurisprudencialmente), sob pena de violação do disposto no artigo 405° do Código Civil.
9. É necessária a autorização do senhorio para a cessão de exploração de um estabelecimento comercial ou industrial, instalado no prédio arrendado, a qual, desde que realizada, ter-lhe-á que ser comunicada (neste sentido: Acórdão da Relação de Évora de 07 de Junho de 1984 (R. 212/83) - Col. Jurisp. 1984, 3, 330; Acórdão da Relação de Coimbra de 23 de Julho de 1985 (R. 14851) - Col. Jurisp. 1985, 4, 64; Acórdão da Relação de Évora de 31 de Janeiro de 1991 (R. 587) - Col. Jurisp. 1991, 1, 290; Acórdão da Relação de Évora de 06 de Outubro de 1994 (R. 99) - Col. Jurisp. 1994, 4, 267; Acórdão da Relação de Évora de 18 de Maio de 1996 (R. 570) - Col. Jurisp. 1996, 3, 265).
10. Quer a Jurisprudência, quer a Doutrina são praticamente unânimes na tese de que no caso de cessão de exploração de estabelecimento comercial ou industrial será sempre necessária a respectiva comunicação ao senhorio (neste sentido, entre outros, o DR. JANUÁRIO GOMES - «Arrendamentos Comerciais» - 2° edição, pág. 77, e ainda o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 20 de Outubro de 1992 (P. 82368) - Boi. Min. Just., 420, 524; Acórdão da Relação de Lisboa de 14 de Novembro de 1996 (R. 289/6196) - Col. Jurisp. 1996, 5, 94; e Acórdão da Relação do Porto de 27 de Janeiro de 1997 (R. 770/96) - Col. Jurisp. 1997, 1, 214).
11. A necessidade de consentimento ou autorização do senhorio, não é, como sugere a Recorrida, um incumprimento contratual atípico, pelo que a sua não existência constitui fundamento de resolução (neste sentido o Acórdão da Relação de Évora de 18 de Maio de 1996 (R. 570) - Col. Jurisp. 1996, 3, 265, num entendimento que os ora Recorrentes subscrevem e que, entre outros doutos argumentos, sustenta que, por interpretação extensiva, a previsão da alínea f) do artigo 1038° do Código Civil abrange a cedência do gozo do locado por meio de cessão de exploração, pelo que a violação de tal normativo integra a causa prevista no artigo 64°, n° 1, alínea f), do Regime do Arrendamento Urbano).
12. Quer, então, por falta de autorização ou comunicação, quer por falta de forma, a cessão operada é ineficaz ou inválida, pelo que os senhorios, ora Recorrentes, têm fundamento para o despejo (artigos 1038°, alíneas f) e g), do Código Civil e artigo 64°, n° 1, alínea f), do Regime do Arrendamento Urbano).
13. Com efeito, os Recorrentes discordam totalmente da tese da renovação negocial aventada na sentença do Tribunal de Santa Maria da Feira como possibilidade para suprir o vicio formal que, efectivamente, afecta a cessão de exploração em apreço, atento, entre outros argumentos, o princípio da insanabilidade dos negócios nulos.
14. Sem prescindir, porém, sempre será de salientar que os aqui Recorrentes questionam também a validade formal do prolonqamento ou reiteração temporal da cessão de exploração para além de 30 de Setembro de 1998, operada pela Recorrida.
15. Com efeito, «celebrado por escritura pública contrato de cessão de exploração de estabelecimento e estando nele prevista a possibilidade da sua renovação mediante documento escrito, não é necessário que o acordo referente a cada período de renovação conste de nova escritura»; «esse contrato pode ser válido e eficaz nas relações entre o cedente (arrendatário) e o cessionário, mas ineficaz nas relações entre o senhorio e o arrendatário (cedente)»;«nesta hipótese, o seu efeito prático integra a causa resolutiva prevista no artigo 1093°, n°1, alínea f), do Código Civil (hoje, artigo 64°, n°1, alínea f, do Regime do Arrendamento Urbano)» - Acórdão da Relação de Évora de 19 de Fevereiro de 1987 (R. 446187) - Col. Jurisp. 1987, 1, 314.
16. Acresce que, quanto às excepções invocadas, nenhuma delas procede, nem a excepção de caducidade, nem a excepção peremptória impeditiva do artigo 1049° do Código Civil.
17. Com efeito, os Recorrentes - ou mais concretamente o Recorrente marido -, apenas no decurso de 1999 constataram que as instalações da café/ ....existentes no local arrendado continuavam a ser exploradas por um terceiro estranho ao contrato de arrendamento, CC, sem que os Recorrentes tivessem autorizado a firma Recorrida a dar tal destino às mesmas, mormente após 30 de Setembro de 1998, e sem que a firma Recorrida comunicasse aos Recorrentes tal ocupação, detenção ou fruição; sendo que os Recorrentes tinham autorizado e consentido a cessão de exploração, sem qualquer possibilidade de renovação, por um período bem definido no tempo - o que, diga-se, lhes conferia - aos Recorrentes - uma certa tranquilidade (nunca, pois, os Recorrentes pensaram ou imaginaram que, findo o prazo de seis anos, a firma Recorrida voltasse a ceder a exploração do dito café/ ..., sem a sua autorização expressa).
18. Razão pela qual o prazo de caducidade previsto no artigo 65° do Regime do Arrendamento Urbano não se encontrava ainda precludido ou esgotado quando os Recorrentes interpuseram a presente acção judicial.
19. Mas, os Recorrentes, em boa verdade, nunca foram possuidores de um conhecimento integral da situação, sendo que tal deriva, única e exclusivamente, da conduta omissiva, se não mesmo velada, da firma «Empresa-A», ora Recorrida.
20. A Lei exige um conhecimento efectivo, por parte do senhorio, dos factos que constituem a violação que provoca a decisão de resolução do contrato - quer dizer, não é admissivel basear tal conhecimento em meras presunções (neste sentido «Arrendamento Urbano - anotado e comentado» de Aragão Seia, Juiz Conselheiro do Supremo Tribunal de Justiça - Livraria Almedina - Coimbra 1995, pág. 313.
21. Neste caso concreto, tal «pleno e perfeito conhecimento» nem sequer se verifica.
22. Adicionalmente, dir-se-á ainda que, no caso presente, havendo dois senhorios, a excepção de caducidade do direito de acção dos Recorrentes só pode verificar-se, salvo o devido respeito para melhor opinião, provando-se o conhecimento por ambos (Recorrente marido e Recorrente mulher) dos factos em causa, em tempo que leve a concluir pelo decurso do prazo respectivo antes da propositura da acção.
23. E o que aqui se deixa dito quanto à excepção de caducidade, vale, mutatis mutandis, para que também não possa funcionar a excepção peremptória impeditiva do artigo 1.049° do Código Civil.
24. Os Recorrentes (marido e mulher) nunca reconheceram o CC como beneficiário da cedência, mormente após 30 de Setembro de 1998: por um lado, pelo que em geral já ficou dito no presente recurso; por outro lado, pelo seguinte: no decurso do ano de 1999, os Recorrentes solicitaram à Recorrida informações sobre a exploração do café/ ..., designadamente que esta os esclarecesse «a que título é que o mesmo vinha sendo explorado» (documento n° 8, junto com a petição inicial - fls. 27 dos autos); tais esclarecimentos nunca foram prestados, mau grado alguns esforços do Recorrente mando nesse sentido.
25. Razão pela qual, também por este prisma, não poderá funcionar a aludida excepção peremptória impeditiva.
26. O acórdão recorrido não atentou aos normativos legais mencionados no presente recurso, tendo violado, entre outros, o disposto nos artigos 220°, 288° «a contrario», 349°, 351°, 405°, 1038°, alíneas f) e g), 1049° «a contrario», todos do Código Civil; artigo 80°, alínea m), do Código de Notariado; artigos 64°, n° 1, alínea f), e 65° «a contrario» do Regime do Arrendamento Urbano; e artigo 456°, n°s 1 e 2, do Código de Processo Civil.
A recorrida defende a manutenção do julgado.
Foram colhidos os vistos.
Decidindo.
2. Foi considerada provada, pelas Instâncias, a seguinte factualidade:
1.º) Os Autores são proprietários do prédio sito no Local-B, freguesia de Argoncilhe, concelho de Santa Maria da Feira, o qual confronta de Norte com os Autores, de Nascente e Sul com estrada camarária e de poente com Estrada Nacional n.º 1, com as construções e edifícios neles existentes, descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Maria da Feira, sob o n. 77817, e inscrito nas matrizes prediais rústica e urbana sob, respectivamente, os art. 2287 e 2468, ambas da freguesia de Argoncilhe. [A)]
2.º) Em 30 de Junho de 1987, por documento particular, outorgado pelos Autores e pela Ré, no acto representada pelos seus sócios, cuja cópia se encontra junta a fls. 17 dos autos, que aqui se dá por reproduzida, aqueles declararam dar de arrendamento a esta, com início em 1 de Julho de 1987, pelo prazo de um ano renovável, um estabelecimento e respectivo logradouro, onde funciona um posto de abastecimento de combustíveis, sito no Local-C, freguesia de Argoncilhe, mediante a renda mensal, no primeiro ano de 50.000$00, no segundo e terceiro anos de 80.000$00 e no quarto ano de 104.000$00, sendo a partir dessa data aumentado de acordo com a lei. [B)]
3.º) No referido documento ficou a constar que o local arrendado se destina à venda de combustíveis, lavagens e lubrificações. [C)]
4.º) O estabelecimento referido em 2.º) [B)] está instalado no prédio identificado em 1.º) [A)]. [D)]
5.º) No local referido em 2.º) [B)] encontram-se, como se encontravam à data da assinatura do documento nessa alínea referido, instaladas umas bombas de combustível, bem como instalações para lavagens e lubrificações de viaturas e uma arrecadação de apoio a estas instalações, arrecadação essa que posteriormente passou a ser utilizada para exploração de café/.... [E)]
6.º) Actualmente a renda mensal devida em virtude do arrendamento referido em 2.º) [B)] é de 327.809$00. [G)]
7.º) Em 1991, os Autores intentaram contra a Ré uma acção de despejo sob a forma sumária, que correu termos pela. 2.ª Secção do 3.º Juízo deste Tribunal, sob o n.º 20/91, pedindo a resolução do contrato de arrendamento referido em 2.º) com fundamento, além do mais, na cessão do gozo do locado a FF, para fim diverso do estipulado (exploração de estabelecimento de café/...). [H)]
8.º) Na mencionada acção de despejo foi, em 15 de Setembro de 1992, lavrado termo de transacção, homologada por sentença, transitada em julgado, que consta a fls. 21 a 23 dos autos, que aqui se dão por integralmente por reproduzidas, da qual ficaram a constar as seguintes cláusulas:
"1.ª Autores e Ré acordam na continuação da validade e eficácia do contrato de arrendamento celebrado em 30 de Junho de 1987.
2.ª A ré reconhece que todos os edifícios construídos no locado, quer pré-existentes ao arrendamento, quer posteriores, com exclusão dos mecanismos e utensílios de abastecimento de combustíveis, são pertença dos autores.
3.ª
4.ª Em consequência desta transacção, autores e ré acordam em alterar o contrato de arrendamento acima referido, que passará a ter as seguintes cláusulas:
I) Os primeiros outorgantes - aqui autores - dão de arrendamento à representada do segundo - aqui ré - "Empresa-A", o estabelecimento e respectivo logradouro onde funciona um posto de abastecimento de combustíveis, sito no lugar de. ..., da freguesia de Argoncilhe, desta comarca, com apoio de café..., a explorar pela arrendatária, não tendo o café...autonomia de locação;
II) ....
III) ....
IV) O local arrendado destina-se à venda de combustíveis, lavagens e lubrificações e ainda a exploração do café e ... referido na cláusula primeira e nas condições nela referidas.
V)...
VI) ...
VII) ...
VIII) - A) A exploração de ... café, constante da cláusula 4.ª, é autorizada á arrendatária;
B) Para a hipótese de cessão de exploração que a arrendatária pretenda levar a efeito, a mesma cessão fica dependente do consentimento por escrito por parte dos senhorios".
9.º) Em 1 de Setembro de 1992, entre a Ré, como primeira outorgante e CC, como segundo outorgante, foi subscrito o documento escrito junto a fls. 60-62 dos autos, que aqui se dá por reproduzido, intitulado "contrato promessa de cessão de exploração", nos termos do qual a primeira declarou prometer ceder ao segundo o espaço físico destinado à exploração, de Socionimo-A bar situada no prédio referido em 1.º), arrendado à Ré, pelo prazo de seis anos, como inicio em 1 de Outubro de 1992, tendo ainda ficado consignado no citado documento que, findo o prazo referido, o mesmo poderá vir a ser renovado, desde o momento que as partes signatárias estejam de acordo. [I)]
10.º) Em 1 de Setembro, de 1992, os Autores subscreveram a declaração cuja cópia consta de fls. 26 dos autos, que aqui se dá por reproduzida, na qual declaram "que dão o seu consentimento à sociedade Empresa-A, com sede em ...., Argoncilhe, Santa Maria da Feira para esta ceder a exploração do café...., a terceiros por um período de seis anos com início em um de Outubro de 1992 - noventa e dois - e termo em 30 - trinta de Setembro de 1998 - noventa e oito, comprometendo-se a vir à escritura de cessão dar o seu consentimento, devendo, para este efeito, serem avisados com a antecedência mínima de oito dias". [J)]
11.º) Desde 1 de Outubro de 1992 até ao presente que o referido CC ocupa e explora o estabelecimento de café o ... instalado no prédio referido em 1.º) [A)]. [L)]
12.º) Por escritura pública celebrada em 8 de Junho de 1994, constante a fls. 65 a 69 dos autos, que aqui se dá por reproduzida, a Ré, representada pelo seu sócio gerente DD, declarou ceder temporariamente, pelo prazo de seis anos, renovável, com inicio em 1.10.92, a exploração comercial do estabelecimento de café..., instalado no prédio urbano referido em 1.º) [A)], a CC, o qual, por sua vez, declarou aceitar a cedência. [M)]
13.º) Por documento particular datado, de 1 de Outubro de 1998, juntos a fls. 70 dos autos, que aqui se dá por reproduzido, intitulado "Aditamento ao Contrato de Cessão de Exploração de 8 de Junho de 1994", a Ré e CC, declararam acordar, e reciprocamente aceitar, renovar, pelo período sucessivo de dois anos, o contrato de cessão de exploração outorgado por escritura de 8 de Junho de 1994, com inicio a partir de 1 de Outubro de 1998 e mediante a prestação mensal de Esc. 150.000$00, acrescida da taxa de 1VA legal em vigor. [N)]
14.º) Em 3 de Agosto de 1999, o Autor enviou à Ré a carta registada por aviso de recepção cuja cópia se encontra a junta a fls. 27 dos autos, na qual solicitava a esta que informasse qual a situação jurídica actual do ... que serve de apoio ao posto de abastecimento de combustíveis, encontrando-se o espaço reservado à assinatura do destinatário no aviso de recepção, preenchido em nome de EE, com data de 4/08/99. [O)]
15.º) Os autores não deram o seu consentimento a que a R. cedesse a exploração do café..., a CC para além de 30 de Setembro de 1998. [1.º)]
16.º) A R. não comunicou aos autores que o local arrendado continuou a ser explorado por CC após 30 de Setembro de 1998. [2.º)]
17.º) Os AA. tomaram conhecimento, pelo menos, em 1992/Set./01 de que a R. iria ceder a exploração do referido ... ao mencionado CC, mediante acordo a celebrar entre estes últimos. [3.º)]
18.º) Para o efeito os AA. emitiram a declaração referida em 10.º) [J)]. [4.º)]
19.º) Desde 30 de Setembro de 1998 até hoje, ininterruptamente, que CC ou quem o represente, atende os clientes do ..., instalado no prédio referido em 1.º) [A)], servindo-os e cobrando os serviços que presta ou os produtos que vende no exercício da sua actividade de restauração. [7.º)]
20.º) O autor desenvolve a sua actividade profissional a cerca de 20 metros do locado. [8.º)]
21.º) Sendo frequentador assíduo do ..., nele tomando diariamente café. [9.º)]
22.º) Conhecendo as pessoas do local, com elas se relacionando e convivendo. [10.º)]
23.º) Os autores sempre tiveram conhecimento desde 1992, da exploração do referido ... por parte de CC, ininterruptamente até ao presente. [11.º)]
24.º) Designadamente desde Outubro de 1998 que têm conhecimento de que a exploração subsistiu a partir dessa data. [12.º)]
3. - Análise do objecto da revista -
São, nuclearmente, as seguintes questões que constam da alegação de recurso e que, assim, constituem o objecto da revista:
a) ter o Acórdão recorrido violado o regime previsto nos arts. 349º e 351º do C.C., no que se refere às presunções judiciais;
b) a problemática atinente à renovação da cessão da exploração para além do prazo autorizado referente a 30.9.1998;
c) da nulidade por falta de forma do contrato de cessão de exploração;
d) da eventual aplicação á situação em apreço da excepção peremptória impeditiva (caducidade), constante do art. 1049º do C.Civil, tendo, para tanto, a recorrida feito uso do disposto no art. 684º- A do C.P.C.
Vejamos.
No que se refere à primeira questão, acabada de elencar, sustentam os recorrentes que, quando é afirmado no Acórdão recorrido: "Ora, segundo as regras da experiência, não é crível que alguém que, durante longos anos, frequenta diariamente determinado café, conhece as pessoas que ali prestam serviços, com elas convivendo e se relacionando, ignore quem é que efectivamente procede à exploração do estabelecimento ".
"Mesmo no que à autora mulher concerne, para além de também algumas vezes frequentar o café, será de referir que, como se escreve na contra-alegação da apelada, «pelas regras da normalidade, da previsibilidade, probabilidade e lógica da interacção humana, sempre a apelante mulher terá tido conhecimento da realidade, mormente através do apelante marido(...)",
se concluiu no sentido que os aludidos normativos constantes dos arts. 349º e 351º do C.Civil não consentiam.
Estas afirmações produzidas no acórdão recorrido radicam na factualidade dada como provada constante dos artigos 7º a 10º da base instrutória.
É de atentar, antes de mais, na competência do Supremo Tribunal de Justiça na apreciação da matéria de facto.
Assim e salvo casos excepcionais legalmente previstos, o Supremo Tribunal de Justiça apenas conhece de matéria de direito (artigo 26° do Lei de Organização e Funcionamento dos Tribunais Judiciais, aprovada pela Lei n.º 3/99, de 13 de Janeiro -LOFT J).
Nessa conformidade, como tribunal de revista, a regra é a de que o Supremo Tribunal de Justiça aplica definitivamente aos factos materiais fixados pelo tribunal recorrido o regime jurídico que julgue adequado (artigo 729°, n.º 1, do Código de Processo Civil).
Excepcionalmente, no recurso de revista, o Supremo Tribunal de Justiça pode apreciar o erro na apreciação das provas e na fixação dos factos materiais da causa cometido pela Relação se houver ofensa de disposição expressa da lei que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou fixe a força probatória de determinado meio de prova (artigos 722°, n.º 2 e 729°, n.º 2, do Código Civil).
Assim, o Supremo Tribunal de Justiça só pode conhecer do juízo de prova formado pela Relação sobre a matéria de facto quando ela tenha dado como provado algum facto sem produção da prova por força da lei indispensável para demonstrar a sua existência ou ocorrer desrespeito das normas reguladoras da força probatória dos meios de prova admitidos no ordenamento jurídico.
Por isso, o erro na apreciação das provas e a consequente fixação dos factos materiais da causa, isto é, a decisão da matéria de facto baseada nos meios de prova produzidos que sejam livremente apreciáveis pelo julgador, excede o âmbito do recurso de revista.
Em consequência, não cabe na competência do Supremo Tribunal de Justiça sindicar a decisão da Relação por via da qual, de factos assentes, extrai outros que sejam o seu desenvolvimento (1) .
Assim, em sede de presunções judiciais, - que são situações em que, num quadro de conexão entre factos provados e não provados, à luz da experiência comum, da lógica corrente e por via da própria intuição humana, a existência dos primeiros, em termos de alta probabilidade, justifica a existência dos últimos - , não pode este Tribunal sindicar o conteúdo da ilação operada pelas Instâncias, a menos que tenha havido violação dos artigos 349° e 351° do Código Civil.
Os recorrentes imputam ao Acórdão recorrido a violação do apontado art. 349º do C.Civil, sustentando que a Relação infringiu as normas de direito substantivo relativas às presunções judiciais.
Vejamos.
As chamadas presunções judiciais ou materiais, tal como as define o aludido normativo contido no art. 349º do C.Civil, assentam em regras de experiência. Não constituem um autêntico meio de prova, mas representam processos mentais do julgador para a descoberta de factos, numa verdadeira dedução decorrente dos factos provados.
"Os Tribunais da Relação podem lançar mão de presunções, tirando conclusões da matéria de facto, desde que tais conclusões se limitem a desenvolvê-la, não a contrariando frontalmente (2)".
Terá procedido a Relação dentro dos parâmetros apontados ?
Julgamos que sim.
Efectivamente, a partir da factualidade que foi considerada como provada, e, nomeadamente que "desde 30 de Setembro de 1998 até hoje, ininterruptamente, que CC ou quem o represente, atende os clientes do ..., instalado no prédio referido nos autos, servindo-os e cobrando os serviços que presta ou os produtos que vende no exercício da sua actividade de restauração, sendo que o autor desenvolve a sua actividade profissional a cerca de 20 metros do locado, sendo frequentador assíduo do ..., nele tomando diariamente café, conhecendo as pessoas do local, com elas se relacionando e convivendo", retirou o Acórdão recorrido a conclusão já referida de que "segundo as regras da experiência, não é crível que alguém que, durante longos anos, frequenta diariamente determinado café, conhece as pessoas que ali prestam serviços, com elas convivendo e se relacionando, ignore quem é que efectivamente procede à exploração do estabelecimento ". "Mesmo no que à autora mulher concerne, para além de também algumas vezes frequentar o café, será de referir que, como se escreve na contra-alegação da apelada, «pelas regras da normalidade, da previsibilidade, probabilidade e lógica da interacção humana, sempre a apelante mulher terá tido conhecimento da realidade, mormente através do apelante marido(...)".
Nada, portanto, há a censurar, nesta sede.
No que se refere á segunda questão apontada, ou seja, a problemática atinente à renovação da cessão da exploração para além do prazo autorizado referente a 30.9.1998, diga-se, antes de mais, que vem-se considerando, em termos pacíficos, que cessão de exploração do estabelecimento comercial é o contrato pelo qual se transfere temporária e onerosamente para outrém, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado. Por sua vez, o trespasse é o contrato pelo qual se transmite definitiva, e em princípio onerosamente, para outrém, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado (3).
Assim, a distinção de ambos os contratos radica no facto de que enquanto no primeiro existe uma transferência temporária de exploração; no segundo ocorre uma transferência definitiva da titularidade do estabelecimento.
Quer numa, quer noutra situação a lei reconhece que o valor dinâmico da exploração (do estabelecimento) prevalece sobre o valor estático do imóvel, excluindo-o do âmbito do contrato de locação e sujeitando-o ao princípio geral da liberdade contratual, sendo-lhe inaplicáveis, as normas excepcionais de outros tipos contratuais, mesmo afins (art. 111º do RAU).
Conforme tem vindo a ser defendido pelo S.T.J. (4), a cessão de exploração do estabelecimento é um contrato atípico, não lhe sendo aplicáveis as disposições legais específicas do contrato de arrendamento, designadamente a regra vinculística da renovação obrigatória. Para suprir as omissões do preceito há que recorrer às disposições gerais sobre os contratos.
Com efeito, só aos locatários a lei impede a cessão onerosa, a sublocação e o comodato, excepto se ela o permitir ou o locador o autorizar, sob pena de este poder resolver o contrato (art. 64º nº 1, al. f) do RAU), a menos que tenha reconhecido o beneficiário da cedência como tal ou, ainda, na situação da al. g) do art. 1038º do C.Civil, no caso da comunicação lhe ter sido fita por este (art. 1049º do C.Civil).
Não existem, assim, afinidades entre estes contratos e o de cessão de exploração de exploração de estabelecimento comercial, não estando os contraentes deste último obrigados a obter a autorização prévia do senhorio, já que o cedente conserva a titularidade da relação locatícia, não se transmitindo o arrendamento (neste sentido, veja-se Aragão Seia " (5) , Pinto Furtado (6), Pais de Sousa (7) e Januário Gomes (8), Acs. do S.T.J. de 20.10.1992, 7.2.95, 6.5.98 e de 29.9.98 (9).
Assim sendo, naturalmente se chega à conclusão de que, em regra, a recorrida não necessitava da autorização dos recorrentes para cederem a exploração do locado.
No entanto, no caso em apreço, constata-se que o contrato de arrendamento que ora se discute foi objecto de transacção efectivada pelas partes, como aliás resulta da factualidade declarada assente, tendo ficado provado (nº 8 dos factos provados) que: "B) Para a hipótese de cessão de exploração que a arrendatária pretenda levar a efeito, a mesma cessão fica dependente do consentimento por escrito por parte dos senhorios".
Nesta sede, importará, assim, o princípio de acordo com o qual as partes, os contraentes, têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, incluindo nestes as cláusulas que lhes aprouver - é o nuclear e determinante "princípio da liberdade contratual", previsto no artigo 405° do Código Civil.
Assim, Recorrentes e Recorrida, estipularam, livre e voluntariamente a mencionada cláusula e, no seu seguimento, em 1 de Setembro de 1992, os primeiros subscreveram a declaração cuja cópia consta de fls. 26 dos autos, na qual consta "que dão o seu consentimento à sociedade Empresa-A, com sede em ..., Argoncilhe, Santa Maria da Feira para esta ceder a exploração do ... a terceiros por um período de seis anos com início em um de Outubro de 1992 - noventa e dois - e termo em 30 - trinta de Setembro de 1998 - noventa e oito, comprometendo-se a vir à escritura de cessão dar o seu consentimento, devendo, para este efeito, serem avisados com a antecedência mínima de oito dias".
Consequentemente, os recorrentes autorizaram por seis anos apenas, a aludida cessão, daí que findo o aludido prazo de seis anos, não restaria à Recorrida outra alternativa que não fosse a de solicitar aos Recorrentes autorização para uma nova cessão - o que não aconteceu.
Pelo que têm razão os recorrentes, quando afirmam que "mantendo-se este clausulado contratual plenamente válido e em vigor, não poderia nunca, nem a sentença de primeira instância, nem o acórdão recorrido, (...) fazer «tábua rasa» do contratado entre as partes, assumindo as posições e perspectivas que assumiram (...), sob pena de violação do disposto no artigo 405° do Código Civil".
Significa, assim, que após o mencionado prazo dos seis anos, a cessão não foi autorizada pelos recorrentes, sendo certo que foram as partes que, previamente tinham clausulado da necessidade da autorização dos senhorios para a outorga dessa cessão a terceiros.
Significa, pois, estar-se perante uma violação contratual, (art. 64.º, n.º 1, al. f), do R.A.U.) não importando debater, neste conspecto, se, efectivamente se está perante uma situação que importa e se releva ter havido, ou não, autorização do senhorio para a efectivação da cessão, não obstante o enquadramento jurídico feito "supra", já que as partes clausularam essa mesma necessidade e que não pode ser naturalmente arredada, face ao regime legal contido no citado art. 405º do C.Civil.
Aqui chegados e afigurando-se prejudicado o conhecimento da temática atinente à questão da nulidade do contrato de cessão, por falta de forma, por estarmos perante uma situação (renovação da cessão) não autorizada pelo senhorio, não importando, assim, aquilatar da existência de tal vício, cumpre decidir da eventual aplicação á situação em apreço da excepção peremptória impeditiva (caducidade), constante do art. 1049º do C.Civil.
Ora, neste particular, considerando a factualidade dada como prova, nomeadamente a constante dos nºs 7º a 12º da base instrutória, facilmente se verifica ter operado a caducidade.
Com efeito, e, concordando-se com o decidido, neste particular, pela 1 ª Instância, reitera-se que:
"De resto e como resulta de 17.º) e 18.º) dos factos provados, os AA., pelo menos em 1992/Set./01, tomaram conhecimento de que a R. iria ceder a exploração do referido ... ao mencionado CC, mediante acordo a celebrar entre estes últimos, tendo para o efeito isso emitido aquela declaração.
Perante isto e pelo facto do A. desenvolver a sua a sua actividade profissional a cerca de 20 metros do locado, sendo frequentador assíduo do Socionimo-A-bar, nele tomando diariamente café, conhecendo ainda as pessoas do local, com elas se relacionando e convivendo, estando ainda a par dessa exploração desde 1992, o que sucede de modo ininterrupto e até ao presente - 20.º) a 23.º) dos factos provados - está por si mais que reconhecido que o dito CC como beneficiário dessa cessão de exploração.
Isto significa que (...)sempre se verificaria a excepção peremptória impeditiva do art. 1049.º do Código Civil.
É certo que os autores não deram o seu consentimento para que a R. cedesse a exploração do Socionimo-A-bar a CC para além de 30 de Setembro de 1998, como ficou demonstrado em 15.º dos factos provados.
Mas como a R. invocou a caducidade dessa causa resolutiva, em virtude dos AA. saberem da persistência dessa cessão de exploração para além de 1998/Set./30 até à data da propositura desta acção (1999/Dez./14), a mesma fez valer o preceituado no art. 65.º do RAU, que segundo o seu n.º 1 "A acção de resolução deve ser proposta dentro de um ano, a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, sob pena de caducidade", esclarecendo no n.º 2 que "O prazo de caducidade previsto no número anterior, quando se trate de facto continuado ou duradouro, conta-se a partir da data em que o facto tiver cessado".
E isto porque os fundamentos resolutivos consagrados nas al. d) e f) do n.º 1 do art. 64.º do RAU - correspondentes às al. d) e f) do n.º 1 do art. 1093.º do Código Civil - são tidos como violações instantâneas, em virtude de serem cometidas num dado momento temporal, muito embora os seus efeitos permaneçam ou se repercutem no tempo - contrariamente já se devem considerar como violações continuadas as contempladas nas al. b), c), e), g), h) e i) do art. 64.º, n.º 1 do RAU, porquanto aqui o procedimento infractivo se prolonga no tempo, mediante um comportamento ininterrupto do locatário".
Procedendo, assim, a excepção peremptória da caducidade invocada pela recorrida na sua contestação, cuja factualidade foi dada como provada, teria a acção de improceder, conforme foi julgado pelas Instâncias.
4. Nestes termos, acordam, no Supremo Tribunal de Justiça, em negar a revista.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 24 de Outubro de 2006
Borges Soeiro
Faria Antunes
Sebastião Póvoas
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(1) Ac. deste S.T.J. de 7.12.2005 Relator Cons. Salvador da Costa, in http:///www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0 Processo 05B3853
(2) Ac. deste S.T.J. de 25.11.1988, in "AD", 326º, pag. 256.
(3) Aragão Seia, in "Arrendamento Urbano", 5ª ed., pag.555.
(4) vide, Acs. de 21.7.87 e de 26.2.91, citados por Aragão Seia, in "ob. citada", pag.557.
(5) "ob. citada", pag.558.
(6) in "Manual do Arrendamento Urbano", 2ª ed., pag.590
(7) in, "Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano", 5ª ed., pag.317
(8) in "Arrendamentos Comerciais", 2ª ed., pag.77
(9) in, respectivamente "B:M.J.", 420º, 524; 444º, 618, 477º, 428 e "C.J" VI, 3º, pag.38.