Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 130/09.3TBABT.E1.S1 |  |
PRAZO CERTO
RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO
POSSE
OCUPAÇÃO
II - Abandonado, por ultrapassado e não substituído por outro, o prazo fixado, a obrigação de marcação da escritura fica sem prazo certo.
III - Consistindo objecto do contrato-promessa na prestação de um facto positivo – a realização do contrato prometido – não tem, em regra, eficácia translativa.
IV - A eventual posse do promitente adquirente não emerge do contrato-promessa, alheia que é ao respectivo objecto.
V - O título de posse ou de detenção, quando exista, só pode encontrar-se num outro acordo negocial e na efectiva entrega do bem pelo promitente alienante, tendo em vista, em regra, a celebração do contrato prometido e por antecipação dos respectivos efeitos.
VI - Reconhecido aos promitentes vendedores o direito de propriedade, e verificada, cumulativamente, a falta de título que legitime a detenção ou ocupação da coisa pelos promitentes adquirentes, não pode deixar de ser determinada a restituição do prédio àqueles.
Acordam no Tribunal da Relação de Évora:
1. - AA, BB, CC, DD e EE intentaram acção declarativa contra FF e mulher, GG, pedindo que estes fossem condenados:
“a) - a reconhecerem os AA. como donos e proprietários do prédio urbano identificado no art.º 1.º, da petição inicial;
b) - na resolução do contrato promessa outorgado com os AA. em 29 de Outubro de 2002 por incumprimento contratual do mesmo;
c) - ser declarada como dos AA. a quantia de € 19.951,91, a título de sinal e início de pagamento;
d) - a devolver aos AA. o referido prédio devoluto de pessoas, bens e animais;
e) - a absterem-se de estorvar a normal utilização do prédio dos AA.; e,
f) - a pagar aos AA., a título de danos patrimoniais pela utilização abusiva do prédio uma indemnização de € 45.000,00, acrescida mensalmente de € 600,00 a partir de Fevereiro de 2009 até à efectiva entrega do prédio, valor que deverá ser acrescido de juros, à taxa legal desde a citação até efectivo e integral pagamento”.
Alegaram, em resumo, que outorgaram com os RR., em 29 de Outubro de 2002, um contrato-promessa de compra e venda relativo a um prédio urbano, composto de anexo, escritório, casa de banho e arrecadações e logradouro, inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º .../..., pelo preço de € 29.927,87. Na mesma data, os AA. e os RR. outorgaram um aditamento em que estes prometeram comprar o prédio urbano no estado em que se encontra no local, reconhecendo para si a responsabilidade pela conclusão das obras por findar. O prédio urbano necessitava de obras, que os RR. acordaram realizar, mas recusam concluir, obras de que depende a obtenção da licença camarária de utilização, sendo que já decorreu o prazo de um ano previsto para a outorga da escritura da prometida compra e venda. Apesar do contrato não o permitir, os RR. tomaram posse do prédio urbano em construção e do logradouro, logo após a outorga do contrato promessa, passando a utilizá-lo para estábulo de um rebanho de ovelhas, como pastagem e habitando a zona de escritório.
Os RR. contestaram. Alegaram que se a escritura não está feita a culpa é toda dos AA., pois os RR. adquiriram o terreno objecto da presente acção para aí instalar o seu rebanho, aceitando-o no estado em que estava como arrecadação agrícola. O prédio em questão está duplicado com o que foi inscrito na matriz sob o actual art.º 25 da secção 6, que está descrito na Conservatória sob o n.º .../... . Os AA. tinham para vender um prédio rústico com a área de 2.454,20 m.2 e dependência agrícola, descrito na Conservatória sob o n.º ... da freguesia de Constância e, para vender tal prédio, não são necessárias quaisquer obras ou licenças de utilização. O prédio referido no art.º 1.º da petição inicial foi indevidamente inscrito na matriz e registado, pelo que o prédio que é objecto do contrato é o inscrito na matriz sob o art.º ... da secção ..., com a área de 2.454,20 m.2. Os RR. celebraram o negócio convencidos de que estariam face a um prédio rústico com dependência agrícola, o que consubstancia um erro sobre as qualidades do objecto do contrato. Pediram a improcedência da acção e, reconvindo, a condenação dos AA. a:
“a) Reconhecerem que o imóvel objecto do contrato promessa é o inscrito na matriz sob o art.º ... da secção ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Constância sob o n.º ..., com a área de 2.454,20 m.2;
b) Pedirem o cancelamento do registo que inscreveram sob a descrição n.º ..., bem como a inscrição matricial com o n.º ... da freguesia de Constância, com base em erro sob o objecto do negócio e duplicação com o art.º ... da secção ... e ficha ... da freguesia de Constância;
c) 1 – Sendo decretada a anulabilidade do contrato-promessa e, consequentemente, restituírem aos RR. a quantia de € 19.951,91, que receberam a título de sinal; ou, em alternativa, converter-se o contrato- promessa num negócio sucedâneo, com o conteúdo que consta da descrição com o n.º ... da freguesia de Constância, com a área real de 2.454,20 m.2, e actual artigo cadastral n.º ... da secção ..., transmitindo-se o prédio rústico para os Reconvintes”.
Após completa tramitação do processo, acção e reconvenção foram julgadas totalmente improcedentes, absolvendo-se os AA. e os RR. de todos os pedidos.
Apelaram ambas as Partes.
A Relação julgou parcialmente procedente o recurso de apelação interposto pelos AA., declarando-os proprietários do prédio identificado no artigo 1º da petição inicial, e totalmente improcedente o recurso de apelação interposto pelos Réus.
Os Autores interpõem agora recurso de revista para insistirem na procedência das suas pretensões de verem resolvido o contrato e devolvido, devoluto, o prédio.
Para tanto, vertem nas conclusões da alegação que ofereceram:
1- Da matéria assente temos que é indiscutível que entre Recorrentes e Recorridos foi celebrada uma promessa de compra e venda relativa a um prédio urbano nos termos dos artigos 410° e seguintes do Código Civil.
2- Na data da outorga da referida promessa de compra e venda as partes celebraram um aditamento à mesma no qual os Recorridos assumiram a obrigação de receber o prédio urbano "tal como se encontra no local, reconhecendo para si a responsabilidade pela conclusão da obra por findar".
Pelo que,
3- Na obrigação assumida pelos Recorridos está contida a obrigação de concluírem a obra por ser condição necessária e não facultativa à celebração da escritura de compra e venda prometida.
4- É que conforme resulta de informação da Câmara Municipal de Constância de 18 de Julho de 2007 tida como assente e da douta decisão judicial no processo n0.../07.5TBABT do l° Juízo do Tribunal Judicial de Abrantes, a conclusão das obras pelos Recorridos é necessária para a obtenção da licença de utilização necessária à escritura de compra e venda.
5- Quanto ao objecto da venda no contrato promessa resulta claro que se trata do prédio urbano identificado em 2.1. dos factos assentes na decisão recorrida.
6- O prédio rústico identificado em 2.8 e 2.10 dos factos assentes foi adquirido por HH e mulher, a Recorrente, BB, pais dos demais Recorrentes em 18 de Agosto de 1998,
7 - E que o prédio urbano identificado em 2.1. e o rústico identificado em 2.8 e 2.10 estão no mesmo local,
Porém,
8- Tal facto deveu-se a que o falecido HH requereu para o aludido prédio rústico licenciamento de construção de um prédio urbano junto da Câmara Municipal de Constância, e que foi aprovado, os documentos estão juntos aos autos,
9- E consequentemente requereu a alteração da natureza do rústico para urbano no Serviço de Finanças e alteração da descrição predial, Contudo,
10- Por lapso não requereu a eliminação da inscrição matricial e descrição predial do rústico, passando a haver uma duplicação.
Ora,
11- Os Recorridos na sua contestação pretenderam fazer crer que o objecto do contrato de compra e venda era um rústico e não um prédio urbano de forma a não terem de concluir as obras e obterem a licença de utilização camarária,
Contudo,
12- O objecto do contrato promessa, a descrição predial e matricial, as construções físicas existentes no local e dadas como factos assentes tomam indesmentível que em causa está e sempre esteve um prédio urbano e os Recorridos nunca tiveram nem têm nesse facto qualquer dúvida,
Assim sendo,
13- Existe manifesto incumprimento do contrato promessa por parte dos Recorridos que decorre da não conclusão das obras necessárias à obtenção da licença de utilização para a realização da escritura e consequentemente da violação do prazo de um ano previsto contratualmente para a realização da mesma.
14- Do incumprimento contratual terá de decorrer a condenação dos Recorridos na resolução do contrato promessa e consequentemente na declaração a favor dos Recorrentes da quantia paga a título de sinal de € 19.951,91 (dezanove mil, novecentos e cinquenta e um euros e noventa e um cêntimos).
Bem como,
15- Na condenação da devolução aos Recorrentes do prédio urbano devoluto de pessoas e animais e absterem-se de estorvar a normal utilização do prédio por parte dos proprietários.
16- A douta decisão recorrida violou os artigos 224°, 405°, 406°, 410°, 440°, 441°, 442° do Código Civil.
Os Recorridos apresentaram contra-alegações insistindo (apenas) na questão do objecto da prometida venda e respectiva natureza.
2. - As questões a resolver são, novamente, as de averiguar:
- se os Réus incumpriram o contrato-promessa de compra e venda celebrado com os Autores, relativo ao imóvel cuja propriedade lhes vem reconhecida, ocorrendo fundamento de resolução contratual, com a consequente perda do sinal; e,
- se os Réus devem ser condenados a devolver aos mesmos Autores o prédio que lhes prometeram comprar, livre e devoluto de pessoas e animais.
3. - Vem definitivamente a factualidade que segue:
2.1. Encontra-se inscrita na Conservatória do Registo Predial de Constância, freguesia de Constância, por Ap. ... de .../.../..., a aquisição, por partilha judicial, a favor de EE, AA, BB, DD, CC e HH, casado com BB, do prédio urbano, sito em C...-S..., composto de edifício de rés-do-chão, com oficina de automóveis, tendo anexo um escritório, casa de banho e arrecadações e logradouro, com a área coberta de 145,6 m2 e a área descoberta de 1012,4 m2, a confrontar de norte e poente com Q... do A..., de sul com estrada nacional ... e de nascente com estrada pública, inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de C..., freguesia de C...-S..., sob o n.º .../... .
2.2. Consta de documento subscrito pelos Autores e pelos Réus, intitulado “Contrato Promessa de Compra e Venda”, além do mais, o seguinte:
“CC, DD, EE, AA e BB, na qualidade de promitentes-vendendores e FF e GG, na qualidade de promitentes-compradores, celebraram entre si o presente contrato-promessa de compra e venda, que se regerá pelas seguintes cláusulas:
Cláusula Primeira:
(Objecto)
1) Os promitentes-vendedores são os actuais, únicos e legítimos proprietários do prédio urbano de rés-do-chão, destinado a oficina de automóveis, sito em C...-S..., tendo anexo um escritório, casa de banho e arrecadações e logradouro, com a s.c. de 145,6 m2 e logradouro com 1012,4 m2, a confrontar de norte e poente com Q... do A..., de sul com estrada nacional ... e de nascente com estrada pública, inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo ..., da freguesia e concelho de Constância e descrito na Conservatória do Registo Predial de Constância, sob o n.º ---/---.
2) Pelo presente contrato, os promitentes-vendedores prometem vender e os promitentes-compradores prometem comprar o prédio urbano identificado no número anterior.
Cláusula segunda:
(Condições de Venda)
Os promitentes vendedores obrigam-se a vender o mencionado prédio urbano identificado no artigo 1º nas seguintes condições:
a) entregue com as ligações às redes de electricidade, água e esgotos em perfeito estado de conservação e em pleno funcionamento;
b) livre de quaisquer ónus, hipotecas ou quaisquer outros encargos e/ou responsabilidades;
c) com a respectiva licença de utilização.
A não satisfação ou a omissão de qualquer das condições de venda referidas neste artigo constitui incumprimento por parte dos promitentes-vendedores nos termos e com os efeitos previstos na cláusula sétima deste contrato.
Cláusula terceira:
(Preço)
O preço global da prometida compra e venda do prédio urbano é € 29 927,87 (vinte e nove mil, novecentos e vinte e sete euros e oitenta e sete cêntimos).
Cláusula quarta:
(Condições de pagamento)
O preço global referido na cláusula anterior será pago pelos promitentes-compradores aos promitentes-vendedores da seguinte forma:
a) € 19 951,91 (dezanove mil, novecentos e cinquenta e um euros e noventa e um cêntimos) na data da celebração e assinatura deste contrato-promessa, a título de sinal e princípio de pagamento, da qual e pela presente via e forma se lhe dá a respectiva quitação;
b) o remanescente do preço, na data da outorga da competente escritura pública de compra e venda.
Cláusula quinta:
(Escritura Pública)
1. A escritura pública de compra e venda será outorgada em dia, hora e local a fixar por acordo entre os promitentes-vendedores e os promitentes-compradores, dentro do prazo máximo de um ano.
2. Os promitentes-vendedores obrigam-se a entregar no Cartório Notarial indicado e até cinco dias antes da data designada para a outorga da prometida escritura pública de compra e venda todos os elementos identificativos e documentais necessários à outorga da escritura pública de compra e venda.
Cláusula sexta:
(Despesas)
As despesas emergentes da respectiva escritura pública (…).
Cláusula sétima:
(Incumprimento do contrato)
1. O incumprimento de qualquer das obrigações assumidas no presente contrato por parte dos promitentes-vendedores, designadamente, a não comparência ou não outorga da escritura pública de compra e venda nos termos e condições previstas na cláusula quinta confere aos promitentes-compradores o direito de, imediata e automaticamente, sem dependência de qualquer prazo, resolver o presente contrato e de exigir dos promitentes-vendedores a restituição em dobro de todas as importâncias entregues a título de sinal e respectivos reforços.
2. Em caso de incumprimento definitivo e culposo imputável aos promitentes-compradores, confere-se aos promitentes-vendedores o direito de resolver o presente contrato e optar por fazer suas todas as importâncias recebidas a título de sinal e respectivos reforços.
A existência de sinal passado não afasta a possibilidade de os promitentes não faltosos requererem, em alternativa, a execução específica, nos termos do artigo 830º do Código Civil.
Cláusula oitava:
(Modificações)
Este contrato-promessa traduz e constitui o integral acordo celebrado entre as partes, só podendo ser modificado por documento escrito e assinado por ambas, junto a este contrato como seu aditamento.
(…).
Cláusula décima primeira:
(Reconhecimentos notariais)
As partes declaram que, entre si e de forma recíproca, prescindem que as suas assinaturas sejam notarialmente reconhecidas”.
2.3. Consta de documento escrito, intitulado “Cláusula adicional ao contrato-promessa de compra e venda”, o seguinte:
“CC, DD, EE, AA e BB, na qualidade de promitentes-vendedores e FF e GG, na qualidade de promitentes-compradores celebram entre si a presente Cláusula adicional ao contrato-promessa de compra e venda:
Cláusula adicional:
Os promitentes-compradores prometem comprar o prédio urbano identificado no número 1 e demais números do contrato-promessa de compra e venda nas condições aí mencionadas e tal como se encontra no local, reconhecendo para si a responsabilidade pela conclusão da obra por findar”.
2.4. Consta de documento escrito, endereçado ao Presidente da Câmara Municipal de Constância e datado e registado nos serviços técnicos da Câmara Municipal de Constância em 9 de Junho de 2004, além do mais, o seguinte:
“BB, viúva, residente em C... S..., vem solicitar a V.ª Ex.ª que lhe seja passada licença de utilização para o seu prédio urbano, sito em C... S... e inscrito na matriz respectiva sob o artigo n.º ..., mas tão somente para a superfície que se encontra coberta e que está devidamente assinalada na planta anexa.
Mais declara ainda que caso V.ª Ex.ª assim o entenda, a requerente compromete-se a demolir todos os anexos que não estejam cobertos (apenas têm as paredes de pé)”.
2.5. Consta de documento escrito, emitido pelo Presidente da Câmara Municipal de Constância e datado de 18 de Julho de 2007, além do mais, o seguinte:
“Assunto: Esclarecimentos sobre prédio urbano sito em C... S..., freguesia e concelho de Constância (...) venho (...) informar que o prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Constância sob o n.º ---/---, da freguesia de Constância, em face do seu actual estado – obras inacabadas – não reúne condições para que possa ser emitida qualquer licença ou autorização de utilização.
Poderá no entanto ser requerida, ao abrigo do art. 88º do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, caso o mesmo se aplique à situação em apreço, uma licença especial para a conclusão das obras, devendo o requerente garantir o cumprimento das disposições decorrentes da legislação específica que entretanto entrou em vigor, através da apresentação de um Projecto de Alterações em Obra.
Apenas após a conclusão das mesmas poderá ser requerida a emissão de autorização de utilização”.
2.6. Os Réus pagaram aos Autores a quantia de € 19 951,91.
2.7. Não foi realizada a escritura pública de compra e venda aludida em 2.2., cláusula 5.ª.
2.8. Encontra-se inscrita na Conservatória do Registo Predial de Constância, freguesia de Constância, por Ap. ---/---, a aquisição, por doação e subsequente partilha de II e cônjuge JJ, a favor de LL, casada com MM, do prédio rústico, denominado Quinta da L... ou P... M..., composto de cultura arvense, com oliveiras e sobreiros, com a área de 1 400 m2, a confrontar de norte e poente com NN, de sul com OO e de nascente com estrada, inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo ..., da secção ...e descrito na Conservatória do Registo Predial de Constância, freguesia de Constância, sob o n.º ---/---.
2.9. Consta de escritura pública de compra e venda outorgada em 18 de Agosto de 1983, no Cartório Notarial de Constância, além do mais, que LL e marido MM declararam vender, pelo preço de 60 000$00, a HH casado com BB o prédio referido em 2.1..
2.11. No âmbito do processo de inventário obrigatório n.º 5/92, do 2.º Juízo do Tribunal Judicial de Abrantes, em que é inventariado HH e cabeça de casal BB foi exarado, em 7 de Julho de 1992, um “Auto de declarações de cabeça de casal”, do qual consta, além do mais, que esta declarou, que HH, seu marido, faleceu em 7 de Novembro de 1991, sucedendo-lhe como seus únicos e universais herdeiros a declarante, viúva e os seus filhos, AA, EE, DD e CC.
2.12. No âmbito do processo de inventário referido em 2.11., foi apresentada, em 27 de Novembro de 1992, uma relação de bens do inventariado, da qual constam, além do mais, os seguintes bens imóveis:
a) o prédio urbano referido em 2.1. e
b) o prédio urbano, composto de casa de habitação de rés-do-chão, situada em V... R..., com 5 divisões, 1 cozinha, 2 casas de banho, 2 corredores, 1 marquise, 2 varandas, 1 garagem e logradouro, confrontando de nascente com PP, do sul com E.N. n.º ..., de nascente com QQ e do poente com RR, matricialmente inscrito sob o artigo ... da freguesia de Constância, omisso na Conservatória do Registo Predial de Constância.
2.13.O prédio referido em 2.1. é um edifício que se encontra em construção.
2.14.O prédio referido em 2.1. tem uma parte de escritório com cobertura.
2.15.O prédio referido em 2.1. tem uma parte de oficina com uma área 80 m.2.
2.16.A parte da oficina referida em 6º tem uma cobertura de chapas de zinco.
2.17.O prédio referido em 2.1. tem três divisões, uma cozinha e uma casa de banho com 66 m2.
2.18.O prédio referido em 2.1. tem uma parte anexa com 88 m.2.
2.19.No logradouro referido em 2.1., existe um poço com água, com um diâmetro de 1,90 metros.
2.20.No logradouro referido em 2.1., existe uma casa destinada a guardar o motor eléctrico de balão e o motor a gasolina.
2.21.No logradouro referido em 2.1., existe uma casa destinada a guardar ferramentas, com 2,55 m.2.
2.22.No logradouro referido em 2.1., existe uma arrecadação com a área de 53,50 m.2.
2.23.Em 29 de Outubro de 2002, a arrecadação referida em 2.22. tinha uma cobertura de chapa de zinco.
2.24.Os Réus utilizam para estábulo de ovelhas o prédio referido em 2.1..
2.25.Os Réus deixam animais a pastar no logradouro referido em 2.1..
2.26.O descrito de 2.24. e 2.25. ocorre desde Novembro de 2002.
2.27.Os prédios referidos em 2.1. e 2.8. estão no mesmo local.
4. - Mérito do recurso.
4. 1. - Incumprimento do contrato-promessa. Resolução contratual.
Reconhecido que ficou aos Autores o direito de propriedade sobre o prédio identificado no artigo primeiro da petição inicial, ou seja, o prédio urbano identificado na cláusula primeira do contrato-promessa e nela declarado como prometido comprar pelos Réus e prometido vender pelos Autores, insistem estes na tese de que existe manifesto incumprimento do contrato-promessa por parte daqueles, ora Recorridos), incumprimento que decorre da não conclusão das obras necessárias à obtenção da licença de utilização para a realização da escritura e consequentemente da violação do prazo de um ano previsto contratualmente para a realização da mesma (conclusão 13ª).
A Relação, depois de, em sede interpretativa, manifestar o entendimento de que “a cláusula adicional ao dito contrato apenas exprime a obrigação dos RR. concluírem as obras, mas já não que as tinham de concluir como condição prévia para a realização da respectiva escritura pública de compra e venda do prédio”, entendeu que, “ não tendo as partes marcado uma data para a outorga da escritura – a fixar por acordo (…) – nem sequer é possível afirmar que os RR. estão em mora ou, muito menos, que incumpriram o contrato-promessa em causa”.
Adiante-se que, embora não acompanhando toda a argumentação utilizada, não se diverge da conclusão a que se chegou no acórdão impugnado.
4. 1. 2. – Com efeito, releva ter em consideração que, em 29/10/2002, acordaram as Partes em que a escritura seria celebrada em dia a fixar por acordo entre elas, dentro do prazo máximo de um ano, ficando os promitentes-vendedores obrigados a entregar no Cartório Notarial os documentos necessários, entre os quais a licença de utilização, recaindo sobre os promitentes-compradores a responsabilidade das obras por findar (cláusulas 2ª –b), 5ª e adicional do contrato).
Ora, se, em execução do pactuado na cláusula adicional, ficou a cargo dos Réus a conclusão das obras e se, como consta dos factos 2.4 e 2.5, a licença de utilização não foi emitida, mas recusada pela Câmara Municipal, por as obras estarem “inacabadas”, certamente que não poderá deixar de ter-se por adquirido que os RR. não cumpriram uma condição para que a Administração pudesse emitir o alvará ou licença, a qual, por sua vez, é requisito necessário para a realização da escritura, não só porque as Partes assim o convencionaram, mas também porque a lei o exige, vedando ao notário a formalização da transmissão (arts. 1º e 2º do Dec.-Lei n.º 281/99, de 26/7).
Têm, pois, razão os AA.-recorrentes quando referem que «não estão reunidas as condições definidas no contrato-promessa e sua cláusula adicional, necessárias à outorga dessa escritura, ou seja, a conclusão das obras e a emissão da licença de utilização”, condições que se apresentam, acrescentamos nós, de verificação sucessiva, e em que a satisfação da primeira impende contratualmente sobre os RR.-recorridos.
E, assim sendo, sem que se possa afirmar que, como dizem, não é possível fixar um prazo para a marcação da escritura – afirmação desde logo incompatível com o prazo de um ano que pactuaram na cláusula 5ª -, certo é que um tal prazo haveria de ter em conta outros prazos (os necessários à realização das obras e posterior emissão da licença), bem como eventuais vicissitudes do processo administrativo de licenciamento.
Ao deixarem de cumprir a obrigação de ultimação das obras, condição de obtenção da licença de utilização, cuja existência, por sua vez, é condição de realização da escritura, que deveria ter lugar no prazo de uma ano, os RR. constituíram-se em mora quanto a essa obrigação acessória.
Acontece, porém, que, apesar disso, não se provou, por um lado, que os Autores tivessem interpelado os Réus para obterem o projecto e realizarem as obras, e se encontra demonstrado, por outro lado, que, em Junho de 2004, a A. BB requereu que lhe fosse passada a licença de utilização, pretensão que viu indeferida, sem que posteriormente tivessem tido lugar quaisquer diligências perante os Réus, ou que se mostre ter havido, por parte destes, recusa de cumprimento do acordado.
4. 1. 3. - A resolução contratual, quando não convencionada pelas partes, depende da verificação de um fundamento legal, correspondendo, nessa medida, ao exercício de um direito potestativo vinculado - art. 432.º C. Civil.
Recai, então, sobre a parte que invoca o direito à resolução o ónus de alegar e demonstrar o fundamento que justifica a destruição do vínculo contratual.
Fundamento de resolução é, como admitido nos arts. 801.º-2 e 802.º-1 do citado diploma, a impossibilidade de cumprimento da prestação, geradora de incumprimento definitivo.
O incumprimento definitivo dum contrato-promessa pode verificar-se, designadamente, pela ocorrência de um comportamento do devedor que exprima inequivocamente a vontade de não querer cumprir o contrato, por ter sido inobservado o prazo fixo essencial fixado para a prestação, por ter o credor, em consequência da mora da outra parte, perdido o interesse que tinha na prestação ou por, encontrando-se o devedor em mora, não realizar a sua prestação dentro do prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo credor, como tudo encontra acolhimento na previsão do n.º 1 do art. 808.º C. Civil.
Pressuposto da resolução é, em regra, o incumprimento da obrigação principal, a realização do contrato prometido, nos termos e com os fundamentos que se deixaram mencionados.
Quando não esteja em causa o incumprimento dessa obrigação, haverá que averiguar, em concreto, qual a relevância da prestação incumprida na economia do contrato, em termos de proporcionar ao credor os efeitos jurídicos e patrimoniais tidos em vista com a conclusão do contrato.
Sem perder de vista que qualquer desvio do clausulado representa um incumprimento, não pode deixar de se ter em conta a respectiva repercussão no todo contratado.
No tocante às obrigações acessórias ou secundárias que intervêm no evoluir do contrato e que, como tais, se apresentam como instrumentais do exacto cumprimento da obrigação principal e da satisfação do interesse do credor, nela se projectando, tem-se por certo que, apesar de não se integrarem no sinalagma específico do contrato-promessa, deverão considerar-se fundamento de resolução aquelas em que se detecte um vínculo funcional entre o seu cumprimento e as demais obrigações emergentes do contrato, em termos tais que o incumprimento de umas justifica o ulterior incumprimento das outras (acs. STJ de 16/12/93 e 12/7/01 in CJ I-III-185 e IX-III-30).
Numa palavra, deverão admitir-se como causa legal de resolução os inadimplementos em que se verifique um nexo de instrumentalidade entre as prestações que afecte a evolução da execução contratual pondo em crise a viabilização do seu objectivo final.
Aqui chegados, será de concluir que, dada a natureza da obrigação e a sua repercussão no cumprimento da obrigação principal e satisfação do interesse dos vendedores, seria de aceitar, em princípio, o incumprimento consubstanciado na omissão de realização das convencionadas obras pelos promitentes-compradores como fundamento de resolução do contrato-promessa.
Acontece, porém, que, tendo como objecto tal incumprimento e respectivas consequências, nenhum dos fundamentos de resolução, designadamente dos supra enunciados, foi invocado.
Na verdade, jamais aos Réus foi fixado um prazo para cumprimento da obrigação instrumental convencionada, sendo que também se não invoca recusa peremptória do cumprimento e não se demonstrou sequer interpelação para cumprir.
4. 1. 4. - Toda a fundamentação do invocado incumprimento definitivo e da resolução contratual, na alegação dos AA.-recorrentes, se circunscreve ao desrespeito pelo prazo constante da cláusula quinta - realização da escritura no “prazo máximo de um ano” subsequente à outorga do contrato -, isto é, a verificação do termo final de um prazo limite, contratualmente clausulado, o qual, tendo a natureza de um prazo absoluto, determina o incumprimento definitivo.
Coloca-se, assim, a questão de determinar o alcance da cláusula quinta do escrito que titula o contrato que estabelece um período “máximo de um ano” para a realização da escritura em data a fixar por acordo dos contraentes.
Estamos, sem dúvida, perante uma obrigação de prazo certo.
A convenção de um prazo para o cumprimento de um contrato não tem, porém, sempre o mesmo alcance e significado, podendo querer dizer que, decorrido o prazo não pode já ser obtida a finalidade da obrigação, desaparecendo o interesse do credor (caso em que, findo o prazo, o contrato caduca), mas podendo também significar que o facto de o prazo terminar não torna impossível a prestação em momento ulterior, se esta ainda interessar ao credor, o qual pode, porém, se for caso disso, resolver o contrato, se este for bilateral (cfr. VAZ SERRA, RLJ, 104.º-302; 110.º-326; e, 112.º-27; ).
Assim, nas chamadas obrigações de prazo fixo essencial absoluto ("negócios fixos absolutos" ou de "prazo fatal"), o decurso do prazo sem o devido cumprimento pode determinar, sem mais, a sua extinção, enquanto nas de prazo fixo relativo, simples ou usual o decurso do prazo poderá fundamentar o direito de resolução.
Importa, então, averiguar o significado do prazo certo fixado pelas Partes, com o objectivo de surpreender a presença ou não da essencialidade subjectiva do «termo fixado como característica inerente ao contrato, e na sua projecção no acordo celebrado», o "que terá de ser «deduzido» do material interpretativo fornecido pelas partes, da natureza da promessa, do comportamento posterior dos promitentes ou de outras circunstâncias adjuvantes" (J. C. BRANDÃO PROENÇA, "Do Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral", 110), sendo que, se estivermos perante um «termo fixo essencial» a resolução está automaticamente legitimada, enquanto se se tratar de um «termo relativamente fixo» a resolução é legítima se verificados os respectivos requisitos gerais (arts. 808.º e 801.º e 802.º, cits.).
Ora, por um lado, não se estabeleceu no contrato que o prazo nele indicado representava um termo fixo essencial, peremptório ou preclusivo que, uma vez esgotado e verificado, implicaria imediata e automaticamente a perda de interesse para o credor, nem para tal aponta o tipo de negócio, seja em razão do objecto seja dos sujeitos, apesar de se ter incluído uma cláusula resolutiva. Por outro lado, o comportamento das Partes, nomeadamente dos Recorrentes, aponta claramente para a manutenção do seu interesse na realização do contrato de compra e venda, ou seja, na satisfação da sua prestação muito depois de decorrido o prazo estipulado, como o demonstram o requerimento de concessão da licença e o todo o comportamento omissivo posterior.
Estaremos, assim, perante um prazo fixo relativo em que, como visto, a verificação do termo não era obstativa da possibilidade de prestação ulterior susceptível de satisfazer ainda a finalidade do negócio celebrado, ficando o credor com a possibilidade de o resolver, nos termos previstos nos já referidos art. 808º, 801º e 802º, ou exigir indemnização pela mora quando, vencido o prazo, a obrigação subsista incumprida.
Ora, indemonstrada – e nem sequer invocada - a essencialidade do prazo e não accionada a interpelação admonitória, o direito de resolução sempre haveria de, por esta via, ter-se por excluído.
Resta, insistindo, deixar notado que a obrigação principal do contrato é a celebração da escritura de compra e venda do prédio, a que as Partes se obrigaram, inicialmente no prazo de um ano, recaindo sobre a ambas a obrigação da respectiva marcação.
Aquele prazo não foi cumprido, como reconhecem ambas as Partes, por não estarem reunidas as condições para se operar a transmissão do imóvel.
Abandonado, por ultrapassado e não substituído por outro, esse prazo, ficou a obrigação de marcação da escritura sem prazo certo.
Não tendo os AA. diligenciado, judicial ou extrajudicialmente, pela fixação de novo prazo para marcação da escritura, não pode, quanto a essa obrigação principal, falar-se de mora dos Réus – art. 805º-2-a) C. Civil.
Carecem, assim, os AA.-recorrentes de fundamento legal ou convencional para verem resolvido o contrato, nomeadamente a coberto do incumprimento que invocaram.
4. 2. - Restituição do imóvel.
Mantêm os Recorrentes a pretensão de condenação dos recorridos na devolução do prédio, devoluto de pessoas e animais (conclusão 15ª).
A Relação, apesar de reconhecer o direito de propriedade dos Recorrentes sobre o prédio prometido vender, negou-lhes a procedência desse pedido, o que fez decorrer, à maneira de consequência tabelar, de ter concluído pela impossibilidade de resolução do contrato.
Revisitada a matéria de facto provada, verifica-se que não está demonstrado qualquer modo legítimo de aquisição de posse do prédio por banda dos Réus, designadamente dos previstos no art. 1263º C. Civil.
Indo mais além, e percorrendo o conteúdo dos articulados, também se não encontra alegada factualidade que inclua a transferência da posse sobre o imóvel dos AA. para os RR., nomeadamente, como frequentemente acontece, em antecipação dos efeitos do contrato prometido, a tradição da coisa (al. b) do dito art. 1263º).
Os AA. imputam aos RR. ocupação e utilização abusiva do prédio, enquanto estes, na reconvenção, embora apenas à maneira de justificação de que tinham apenas por objectivo adquirir um prédio rústico para fins agrícolas, dizem terem-lhe sido “entregues as chaves das dependências agrícolas”, matéria que, levada à base instrutória, não ficou provada.
Como já se deixou referido, o objecto do contrato-promessa consiste na prestação de um facto positivo – a realização do contrato prometido – pelo que não tem, em regra, eficácia translativa. Desta só pode falar-se quando, referindo-se a imóveis, for outorgado por escritura pública e atribuída eficácia real à promessa (arts. 410º-1 e 413º C. Civil).
Daqui resulta que a eventual posse do promitente adquirente não emerge do contrato-promessa, alheia que é ao respectivo objecto. O título de posse, quando exista, só pode encontrar-se num outro acordo negocial e na efectiva entrega do bem pelo promitente alienante tendo em vista a celebração do contrato prometido e por antecipação dos respectivos efeitos.
No caso, como se fez notar na análise da matéria de facto, inexiste qualquer acordo negocial translativo da posse, incorporado ou não no clausulado do contrato-promessa, bem como se não mostra ter ocorrido uma entrega material efectiva do imóvel descrito na cláusula 1ª do contrato.
Nada alegaram os Réus sobre os termos e o conteúdo da ocupação que fazem, bem como relativamente ao espírito com que procederam à ocupação, salvo quanto às dependências agrícolas, embora sem o provarem.
A posse não se confunde com ocupação e não só esta não impede que se mantenha a posse do promitente alienante como pode ser exercida por quem não seja possuidor (arts. 1252º, 1253º e 1290º, todos do C. Civil).
Em suma, não há pacto de tradição ou acto de traditio que titule a ocupação, sendo que aos Réus cabia demonstrar o concurso de um acto dos AA. destinado a proporcionar-lhes o direito pessoal de gozo.
Carecem, pois, os Réus de título que lhes legitime a posse ou detenção do imóvel.
Ora, havendo reconhecimento do direito de propriedade, a restituição do bem ao proprietário só pode ser recusada nos casos previstos na lei, ou seja, quanto o possuidor ou detentor goze de um título idóneo – art. 131º-1 e 2 C. Civil.
Nesta conformidade, reconhecido, como está, aos AA., o direito de propriedade, e verificada, cumulativamente, a falta de título dos RR., não pode deixar de ser determinada a imediata restituição do prédio àqueles, como peticionado, sem prejuízo de, enquanto se mantiver em vigor o contrato-promessa, impender sobre os Autores o dever de facultarem aos Réus o cumprimento da cláusula adicional desse contrato.
5. - Respondendo, em síntese final, às questões inicialmente enunciadas poderá concluir-se:
- Indemonstrada a essencialidade do prazo de cumprimento de contrato-promessa e não accionada a interpelação admonitória, o direito de resolução do contrato, fundado no esgotamento do prazo acordado, deve ter-se por excluído.
- Abandonado, por ultrapassado e não substituído por outro, o prazo fixado, a obrigação de marcação da escritura fica sem prazo certo.
- Consistindo objecto do contrato-promessa na prestação de um facto positivo – a realização do contrato prometido – não tem, em regra, eficácia translativa.
- A eventual posse do promitente adquirente não emerge do contrato-promessa, alheia que é ao respectivo objecto.
- O título de posse ou de detenção, quando exista, só pode encontrar-se num outro acordo negocial e na efectiva entrega do bem pelo promitente alienante, tendo em vista, em regra, a celebração do contrato prometido e por antecipação dos respectivos efeitos.
- Reconhecido aos promitentes vendedores o direito de propriedade, e verificada, cumulativamente, a falta de título que legitime a detenção ou ocupação da coisa pelos promitentes adquirentes, não pode deixar de ser determinada a restituição do prédio àqueles.
6. - Decisão.
Em conformidade com o exposto, acorda-se em:
- Conceder parcialmente a revista;
- Na parcial procedência da acção, condenar os Réus a devolverem aos Autores o prédio urbano, devoluto de pessoas e animais, bem como a absterem-se de estorvar a normal utilização do prédio pelos AA., sem prejuízo do dever, que sobre estes impende, de facultarem aos Réus o cumprimento da cláusula adicional do contrato-promessa.
- Manter, no mais, o decidido no acórdão impugnado; e,
- Condenar nas custas do recurso AA. e RR., na proporção de 2/3 e 1/3, respectivamente.
Lisboa, 9 de Fevereiro de 2012 .
Alves Velho (Relator)
Paulo Sá
Garcia Calejo