Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02B3986 |  |
ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO
NOTIFICAÇÃO PARA PREFERÊNCIA
I- 1. "A", B, C, D e E intentaram em 14/07/94, no 14º Juízo Cível da Comarca de Lisboa, acção declarativa de condenação, sob a forma ordinária - acção de preferência -, contra F, G e marido H, I e marido J e L, pedindo que se lhes reconheça o direito de preferência na aquisição do prédio urbano que identificam, sito na Rua dos Jerónimos, nºs. ..., em Lisboa, que, por escritura pública de 7/06/84 e com reserva de usufruto, foi pela ré F e por seu falecido marido vendido aos restantes réus pelo preço de 2.419.920$00.
2. Invocam, para o efeito e em síntese, que:
- São inquilinos dos 1º Dtº., 1º Esq., 2º Dtº., 2º Esq. e 3º Dtº. do descrito prédio, situação que perdura há vários anos;
- Dos restantes inquilinos, o do R/Chão já faleceu, o da loja com o nº. ... renunciou à preferência e, finalmente, a do 3º Esq. é uma das compradoras da nua propriedade do imóvel, mais precisamente a ré G, qualidade que já detinha ao tempo da alienação;
- Porque os réus vendedores nunca lhes deram conhecimento da alienação e nunca os informaram previamente do preço e demais cláusulas do contrato projectado, assiste aos Autores, como inquilinos habitacionais do prédio, o direito de preferir na venda da nua propriedade do prédio.
3. Após citação regular, todos os réus contestaram atempadamente.
Os réus compradores invocaram por via de excepção, a ilegitimidade dos réus maridos, a caducidade do direito, o abuso desse mesmo direito, a impossibilidade legal de preferir apenas sobre a venda da nua propriedade e, por fim, a excepção peremptória emergente do facto de não terem os Autores diligenciado pelo encabeçamento prévio, nos termos do artigo 1465º do C.P.Civil.
Também a ré vendedora F invocou as excepções de caducidade, abuso de direito e inobservância do encabeçamento prévio, alegados pelos compradores.
4. Os autores responderam às excepções deduzidas pelos réus, pugnando pela sua inverificação.
5. Tendo falecido o Autor A foi habilitada como sua sucessora a sua filha M.
6. No despacho saneador foi declarada a ilegitimidade dos réus maridos, julgada improcedente a excepção peremptória do encabeçamento prévio e relegado para final o conhecimento das restantes excepções invocadas pelos réus.
7. Inconformados com o despacho saneador, na parte em que julgou improcedente a excepção peremptória do encabeçamento prévio, interpuseram os réus competente recurso, no prazo legal, o qual foi admitido como agravo, com subida diferida e efeito devolutivo.
8. Os autos prosseguiram os seus termos normais, e, após audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença final, que julgou procedente a acção, por considerar verificados todos os requisitos do exercício do direito de preferência, mas considerando improcedentes as excepções de caducidade, impossibilidade de preferir na venda da sua propriedade e abuso de direito, invocadas pelos réus.
9. Inconformados com a sentença final dela apelaram os réus, tendo tal recurso, acompanhado do agravo anteriormente interposto, seguindo os termos normais, para o Tribunal da Relação.
10. Nesta foi proferido acórdão, que julgou procedente o agravo, revogando a decisão recorrida, e, improcedente a acção, com a consequente absolvição dos réus do pedido, considerando prejudicado o conhecimento da apelação.
11. Não se conformando com o acórdão da Relação, que concedeu provimento ao agravo, vieram os autores interpor recurso de agravo, no prazo legal, o qual foi admitido como tal, mas corrigido para revista, por ter havido decisão sobre o mérito da causa, conforme fls. 609.
No final das suas alegações formulam os Autores/Recorrentes as seguintes conclusões, que urge apreciar:
1ª) A decisão sob censura passou, por completo, por cima de duas questões pertinentes, levantadas nas alegações perante a Relação, a saber: a) A eventual caducidade de direito da preferência da ré G; b) A repercussão na solução jurídica do caso do facto de o prédio ter sido comprado em compropriedade, em comum e sem divisão de parte, pela Ré G e por dois terceiros (as restantes Rés - que não eram inquilinas do prédio, nem à data da compra, nem depois).
Sobre a primeira questão, o Acórdão não verteu uma linha sequer e relativamente à segunda, limitou-se a afirmar: "(...) (a situação em nada se altera pela existência de dois terceiros compradores, que se limitam a beneficiar da preferência daquela Ré)".
Ocorre, pois, a nulidade do acórdão, prevista na alínea d) do nº. 1 do art. 668º do C.P.Civil;
2ª) Estatuindo a lei (art. 1410 n. 1 do C.Civil, apenas e só, um único (passe a tantologia) prazo de caducidade - 6 meses após o conhecimento dos elementos essenciais da venda - o direito de preferência da Ré G caducou 6 meses decorridos sobre a venda, ou seja, em 7 de Dezembro de 1984 [7 de Julho de 1984 (data da venda) + 6 meses].
Em Julho de 1994 (data da propositura da acção) a Ré G já tinha visto caducar o seu direito de preferência e, por isso, não tinha qualquer direito que pudesse ser oposto ao dos AA.
Uma interpretação do artigo 1410º do C.Civil que levasse a considerar um regime de caducidade do direito de preferência diferente para o preferente-adquirente e para o preferente não adquirente, acarretaria a sua inconstitucionalidade por violação das regras próprias de um Estado de Direito (arts. 2º e 13º da CRP);
3ª) A tese de que terceiros (não inquilinos) podem beneficiar do direito de preferência de um inquilino habitacional, tornando-se consortes do mesmo configuraria uma verdadeira admissão de uma fraude à lei.
A aquisição de prédio em compropriedade, faz com que a adquirente seja uma entidade terceira - a compropriedade (composta por três pessoas) - entidade, no entanto, distinta delas.
A compropriedade, enquanto tal, não era inquilina e, portanto, não gozava de qualquer direito de preferência na venda, tudo se passando como se a aquisição fosse realizada por um terceiro (não preferente).
A entender-se assim, não teriam os autores, ora recorrentes, de proceder ao encabeçamento prévio, por se considerar a venda a estranho/não inquilino.
Caso se entenda, pois que o direito de preferência da ré G, relativamente à parte que adquiriu (única relativamente à qual, em tese, se poderá afigurar essa hipótese) não caducou e o seu exercício é legítimo, deverá a acção dos AA. ser julgada procedente relativamente ao direito a 2/3 do prédio, adquirido pelas suas duas irmãs - não inquilinas, atribuindo-lhes a propriedade sobre tal parte e devolvendo-lhes um terço da quantia que depositaram pelo preço;
4ª) A doutrina vertida no aresto recorrido que segue, aliás, a orientação do Acórdão do Plenário das Secções Cíveis do S.T.J. de 1/2/95 (publicado no D.R. 1-A, de 20/4/95 - à data ainda com a designação do Assento) não é aplicável ao caso dos presentes autos, porque os factos não são idênticos.
É que, nos casos ali considerados, não só o preferente-adquirente tinha procedido à compra sozinho, como também o seu direito ainda não caducara à data da propositura da acção. Nos arestos que deram lugar ao "Assento nº. 2/95", à data da propositura da acção ainda não tinham decorrido 6 meses sobre a data da venda.
5ª) A interpretação a dar ao disposto no art. 1465º do CPC (direito adjectivo) - porque é a única que respeita e observa o estatuído no direito substantivo (art. 2º da Lei nº. 63/76 e actualmente art. 47º do RAU - é a de que a iniciativa do processo para a determinação de preferente cabe a qualquer dos detentores do direito e não àquela que, sendo titular do direito, intentou a preferência).
Admitindo que o preferente-adquirente não pode ser prejudicado pelo simples facto de ter adquirido (de ter sido escolhido pelo vendedor), o que não se pode aceitar é que ele seja beneficiado por tal facto.
Ou que o preferente que não adquiriu, que foi preterido na venda, seja, por esse facto, tratado na preferência de forma diferente daquela.
6ª) O acórdão recorrido, além de ter violado o disposto no art. 2º da Lei nº. 63/77, de 25/08, no artigo 47º do RAU, no art. 1410º do C. Civil e no art. 1465º do C.P.C., é injusto e, assim, deve ser revogado e substituído por outro que julgue procedente a acção.
Os recorridos contra-alegaram pugnando pela improcedência do recurso.
12. Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II- Fundamentação:
A) De Facto:
A Relação considerou assente a seguinte matéria factual:
1) F e seu marido N, ambos já falecidos, eram proprietários de um prédio urbano, sito na Rua dos Jerónimos, nº. ..., em Lisboa, inscrito na matriz urbana sob o nº. 1069 da freguesia de Belém descrito na 3ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº. 27170, a fls. 171v do Livro B-86 e inscrita a sua propriedade a favor das rés - G, I e L;
2) Por escritura pública, realizada em 7/6/84, no 20º Cartório Notarial de Lisboa, F e seu marido venderam a nua propriedade do prédio identificado em 1) às Rés G, I e L, tendo F reservado para si o direito de usufruto, conforme doc. de fls. 12 a 20, aqui dado como reproduzido;
3) F continuou a usufruir as rendas dos AA. do prédio referido em 1);
4) Os AA. são inquilinos dos andares 1º Dtº., 1º Esq., 2º Dtº., 2º Esq. e 3º Dtº.;
5) A inquilina do 3º Esq., que também já era arrendatária do seu andar ao tempo da venda, ainda lá reside hoje e é uma das compradora e ora Ré - G;
6) A loja com o nº. ... era, ao tempo da transacção ocupado por um veterinário que, entretanto, cedeu a sua posição e não quis exercer o direito de preferência;
7) À data da venda, os AA. eram inquilinos do prédio há vários anos;
8) Não foi dado conhecimento pelos RR. aos AA. do projecto da venda;
9) O veterinário mencionado em 6) - Dr. O - cedeu a sua posição a um colega veterinário há cerca de 6 anos e nunca mais voltou ao local, nem falou com qualquer dos seus vizinhos;
10) Os AA. C, D e E, só vieram a ter conhecimento do prédio ter sido vendido, a propósito de um processo em que eram testemunhas e relativo a umas obras feitas no prédio;
11) Foi essa casualidade que os levou a obter os elementos sobre os termos e condições em que a venda teve lugar, o que não imaginavam sequer, uma vez que o recibo das rendas continuou a ser passado em nome da anterior proprietária F, sem que dele conste sequer a sua qualidade de usufrutuária;
12) Os AA. tomaram conhecimento da realização das obras;
13) Quando os RR. realizaram obras no prédio, a sociedade construtora enviou cartas, em Junho de 1992, a todos os inquilinos, neles se incluindo os AA., em que os notificava da realização de obras de conservação e reparação por incumbência dos proprietários do imóvel;
14) No decurso das mesmas o 5º A. entendeu fazer algumas alterações de sua conta, aproveitando a circunstância de os andaimes estarem montados pedindo licença para o efeito;
15) Os RR. realizaram importantes obras de manutenção e melhoria do prédio, que terminaram em 1993 e que importaram em 1.969.280$00;
16) No processo que correu termos no 11º Juízo Cível - 1ª Secção - sob o nº. 9636 - os AA. E e D foram arrolados como testemunhas dos então AA. no dia 17/12/93;
17) Trata-se de um prédio construído há cerca de 35 anos, com quatro pisos e, na altura, nove inquilinos;
18) Os AA. tiveram conhecimento da venda referida em 2) em 1/7/94;
19) O processo mencionado em 16) versava apenas obras no prédio, para o qual só lhes foi pedida a confirmação da necessidade da sua realização;
20) Os AA. insistiram por várias vezes, pela realização das obras, junto da senhoria;
21) E foi a sobrinha L, agindo em seu nome, que lhes respondeu e nada referiu sobre a sua venda.
B) De Direito:
Como se sabe, o âmbito objectivo dos recursos é definido pelas conclusões dos recorrentes (artigos 684º, nº. 3, e 690º, nº. 1, do C.P.Civil), importando assim decidir quais as questões neles colocadas.
Em face delas, urge apreciar duas questões:
1ª) Se ocorreu a nulidade do acórdão por falta de pronúncia: a) sobre a eventual caducidade do direito de preferência da ré G; b) sobre a repercussão na solução jurídica, no facto de o prédio ter sido comprado em comum e sem determinação da parte, pela ré inquilina - G e por dois terceiros - não inquilinos - as rés I e L;
2ª) Se os autores-inquilinos habitacionais - da acção de preferência, porque não recorreram previamente ao meio processual previsto no artigo 1465º do C.P.Civil, relativamente à ré compradora-inquilina habitacional - G, podem ver o seu direito judicialmente reconhecido, embora esta seja compradora com dois terceiros não inquilinos.
Vejamos a 1ª questão:
Nos termos do artigo 668º, nº. 1, al. d), do C.P.Civil, aplicável por força dos artigos 716º, 721º, nº. 2, e 731º do mesmo diploma, é nulo o acórdão quando o Tribunal deixa de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar.
Traduz-se esse vício no facto do julgador, desrespeitando o dever imposto pelo artigo 660º, nº. 2, do C.P.Civil, não resolva todas as questões submetidas à sua apreciação.
Anote-se, porém, que tal nulidade se reporta a questões e não a argumentos ou motivações.
Consideram os recorrentes que a Relação não se pronunciou sobre as questões acima explicitadas e que lhes foram por eles apresentadas. Porém, sem razão.
Na verdade, nas suas contra-alegações para a Relação, os agora recorrentes não suscitaram expressamente nenhuma daquelas questões, limitando-se a abordá-las apenas como mero argumento na defesa da tese que sustentavam contra o recurso dos réus.
E tanto assim é, que nas conclusões, não foram elas incluídas com o devido realce, sendo que, apenas as ali expressas delimitam o objecto do recurso e unicamente as dos recorrentes, por força do disposto nos artigos 684º, nº. 3, e 690º, nº. 1, do C.P.Civil, sendo que os recorridos não utilizaram o preceituado no artigo 684-A do mesmo diploma.
De qualquer modo, quanto à necessidade do encabeçamento dos autores, para a existência do direito de preferência, o acórdão recorrido apreciou a questão decidindo que era necessário, visto a ré G ser inquilina habitacional, com direito igual ao dos autores, não alterando a situação o facto de haver dois terceiros compradores-não inquilinos.
E quanto à aludida caducidade do direito de preferência, também no citado acórdão, ao apreciar o objecto do recurso, exarou-se expressamente que "o preferente comprador não perdeu o seu direito por ter adquirido o prédio - certo que o seu direito de propriedade só se consolida quando transcorrer o prazo para a preferência ou quando esse direito se achar judicialmente reconhecido - e também é seguro que a simples transacção não traduz qualquer actuação dolosa da sua parte".
Em face do exposto, urge concluir que o acórdão recorrido não padece da nulidade invocada pelos recorrentes, assim improcedendo a 1ª questão supra mencionada.
Vejamos agora a 2ª questão:
No acórdão recorrido tem-se por liquido que o direito da preferência de que a Ré G, como inquilina habitacional do prédio, não se extinguiu com a compra que dele fez, embora em conjunto com as rés I e L, estas não inquilinas.
Na verdade, se a venda fosse anulada pelos autores, também inquilinos habitacionais, a inquilina G voltava a essa condição, não podendo ficar impedida de fazer valer os seus direitos, que são tão ponderosos quanto os dos autores.
Quer os autores, quer a ré G, enquanto locatários habitacionais, detinham direitos de preferência distintos e concorrendo de igual, na compra da nua propriedade do prédio, como decorre do artigo 1º, nº. 1, da Lei nº. 63/77, de 25/8, aplicável ao caso.
Sendo aplicável ao direito de preferência do arrendatário habitacional o disposto nos artigos 416º a 418º do C.Civil, por força do artigo 3º da Lei nº. 63/77, de 25/8, competia aos réus vendedores ter efectuado a todos os titulares de preferência (inquilinos do prédio) a comunicação referida no artigo 416º.
Os réus vendedores escolheram, sem conhecimento dos autores inquilinos, a ré G - inquilina e as rés I e L - não inquilinas e estranhas ao prédio, para compradores da sua propriedade do prédio, quando tal escolha deveria ser feita através da licitação, na forma prevista no artigo 1460º do C.P.Civil, por remissão do artigo 2º da Lei nº. 63/77, acima citada.
Não tendo os vendedores lançado mão desse mecanismo processual, qualquer dos titulares do direito de preferência podia fazê-lo, de acordo com o disposto no artigo 1465º, nº. 1, do C.P.Civil. E, fazendo-o, tinham os requerentes de pedir a notificação de todos os preferentes, incluindo a compradora inquilina.
A ré G pelo facto de haver comprado a sua propriedade do prédio, sendo escolhida pelos vendedores, não perdeu o seu direito de preferência, uma vez que era inquilina.
Tal direito é distinto do dos autores, mas situado no mesmo plano, tratando-se de direitos concorrentes e competitivos entre si, sem que à partida, um possa ser superior e prevalecente sobre o outro (cfr. Ac. S.T.J. de 5/5/88 - B.M.J. - 377/476).
No caso em apreço, impunha-se que os autores recorressem ao meio processual previsto no artigo 1465º do C.P.Civil, para aí, pela via da licitação, serem encabeçados na preferência, sobrepondo-se ao direito da ré G e restantes compradoras.
E esta a doutrina do Assento do S.T.J. nº. 2/95, de 01/02/95 (cfr. D.R. - I - A - 20/04/95, e B.M.J. - 444/101), o qual ditou o seguinte:
"Vendido um prédio urbano a locatário habitacional de parte dele, sem que o proprietário tenha cumprido o disposto no artigo 416º, nº. 1, do Código Civil quanto aos restantes locatários, o comprador não perde pelo simples facto da aquisição, o respectivo direito legal de preferência".
"E qualquer desses locatários preteridos, como detentor de direito concorrente, não o poderá ver judicialmente reconhecido sem recorrer ao meio processual previsto no artigo 1465º do Código de Processo Civil, aplicável com as devidas adaptações".
Conforme resulta do disposto no nº. 2 do artigo 17º do Dec-Lei nº. 329-A/95, de 12/12, os assentos têm o valor dos acórdãos proferidos nos termos dos artigos 732-A e 732-B do C.P.Civil.
E, não obstante ser nosso entendimento que a decisão jurídica estabelecida pelo plenário das Secções Cíveis do S.T.J., em acórdão para uniformização de jurisprudência, proferido nos termos dos citados normativos não tem carácter vinculativo ou obrigatório, apenas constituindo um precedente persuasivo para os outros tribunais (cfr. Armindo Ribeiro Mendes - in "Os Recursos no C.P.Civil Revisto" - Lux - Lisboa 1998 - pág. 108), consideramos válida a doutrina do sobredito assento, a cuja fundamentação aderimos, apesar da ré compradora inquilina, ter actuado em conjunto com mais duas compradores, não inquilinas.
Não tendo os autores recorrido ao mecanismo processual enunciado no artigo 1465º do C.P.Civil, por remissão do artigo 2º do Lei nº. 63/77, de 25/08, promovendo a notificação de todos os arrendatários do prédio vendido, nomeadamente a ré G, não estão eles encabeçados no direito de preferência na aquisição da nua propriedade do prédio, e, assim sendo, não podem, por isso arrogar-se melhor direito do que o das rés adquirentes, uma vez que comparecem em conjunto.
E tal questão não é reconduzida a uma situação de ilegitimidade dos autores, mas à improcedência da acção, por aqueles carecerem perante as rés, por efeito do direito da ré G, do direito que contra elas pretendem fazer valer, uma vez que neles se não mostra encabeçado.
No que se refere ao direito protestativo da preferência, para que, no caso em apreço, se possa afirmar a legitimidade dos autores, basta que eles, sejam como são, arrendatários habitacionais do prédio, como resulta do artigo 1º, nº. 1 da Lei nº. 63/77, de 25/08.
Para efeitos de legitimidade, não tinham os autores de alegar e provar que neles se encabeçou, através de licitação, o direito de preferência na aquisição do prédio.
"Esse é um elemento que interessa não à legitimidade das partes nem à procedência da acção instaurada pelo preferente contra um terceiro adquirente, mas à procedência da acção instaurada por um dos preferentes contra outro preferente" (cfr. Ac. Rel. Lisboa - 6/5/99 - C.J. - III - págs. 86 a 88, Prof. A. Varela - Rev. Leg. e Jurisp. - Ano 115º - pág. 283, e Ac. S.T.J. de 15/10/81 - B.M.J. - 310/248).
Assim, urge concluir, quanto a esta 2ª questão, que os Autores, como inquilinos habitacionais, tinham, no caso concreto, de recorrer ao meio processual previsto no artigo 1465º do C.P.Civil, relativamente à ré compradora - G, apesar de acompanhada de outras duas rés compradoras, mas estranhas, porque não inquilinas, para que o seu direito de preferência pudesse ser judicialmente reconhecido.
Ora, como os autores o não utilizaram tem a acção de improceder, conforme se decidiu no acórdão recorrido, pelos fundamentos dele constantes e pelos agora aduzidos.
O acórdão sob apreciação não é nulo e aplicou correctamente o direito aplicável, não se mostrando violados os preceitos legais citados, nas conclusões dos recorrentes.
Improcede, por isso, a revista, com a consequente manutenção do acórdão recorrido, com custas em todas as instâncias pelos recorrentes, por serem vencidos (artigo 446º, nºs. 1 e 2, do C.P.Civil).
III- Decisão:
Pelo exposto, nega-se provimento à revista, mantendo-se o acórdão recorrido e condenam-se os recorrentes no pagamento das custas respectivas, em todas as instâncias.
Lisboa, 25 de Setembro de 2003
Armindo Luís,
Pires da Rosa,
Quirino Soares.