Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02B3914 |  |
"A" e marido B intentaram, no Tribunal Judicial de Silves, acção declarativa com processo ordinário contra C e marido D e E e mulher F, pedindo:
a) que seja reconhecido e declarado judicialmente, e que os réus sejam condenados a reconhecer que aos autores cabe a preferência na venda do prédio rústico sito no Sítio do ..., freguesia de Alcantarilha, concelho de Silves, inscrito na matriz predial rústica sob o art. 50º, secção J, que foi objecto da escritura pública de compra e venda lavrada em 25 de Novembro de 1997, no Cartório Notarial de Lagoa e que consequentemente seja o réu E substituído como comprador na referida venda pelos autores e a haverem estes para si o dito prédio contra o depósito do preço de 2.500.000$00 e das despesas notariais tidas com a escritura no montante de 37.030$000;
b) que os réus sejam condenados a verem declarada a transmissão para os autores do direito de propriedade sobre o aludido prédio rústico e a entregarem o mesmo aos autores livre e desocupado;
c) que seja ordenado o cancelamento de quaisquer registos de transmissão que porventura os segundos réus compradores hajam feito a seu favor do mencionado prédio rústico;
d) que seja ordenado o cancelamento de quaisquer registos de ónus ou encargos que porventura os mesmos réus tenham constituído sobre o referido prédio.
Alegaram. para tanto, que os primeiros réus venderam aos segundos um prédio rústico confinante com um prédio de que eles autores são donos; que ambos os prédios são aptos e destinados à cultura e ambos inferiores à unidade de cultura fixada para o distrito de Faro; que os réus compradores de tal prédio não são donos de qualquer prédio confinante com aquele; e que os primeiros réus, em momento algum, lhes deram conhecimento de que pretendiam vender o prédio, nem do respectivo preço e condições.
Contestaram os réus sustentando, em síntese, que os réus compradores do referido prédio são emigrantes na Alemanha e adquiriram o mesmo para nele construírem uma casa, tendo mesmo obtido aprovação na Câmara Municipal de um projecto de construção de uma moradia e requerido a alteração do prédio para urbano, o que foi deferido; e ainda que aos autores foi dado conhecimento das condições em que o prédio iria ser vendido e estes não o quiseram comprar.
Saneado, condensado e instruído o processo, procedeu-se a julgamento, com decisão acerca da matéria de facto controvertida, vindo depois a ser proferida sentença na qual, julgada a acção improcedente, foram os réus absolvidos dos pedidos contra eles formulados.
Inconformados apelaram os autores, sem êxito embora, uma vez que o Tribunal da Relação de Évora, em acórdão de 9 de Maio de 2002, negou provimento ao recurso, confirmando a sentença recorrida.
Interpuseram, então, os autores recurso de revista, pugnando pela revogação do acórdão em crise e por que se julgue a acção procedente, com todas as consequências legais.
Não houve contra-alegações.
Verificados os pressupostos de validade e de regularidade da instância, colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
Nas alegações formularam os recorrentes as conclusões seguintes (por cujo teor se delimitam as questões a apreciar - arts. 690º, nº 1 e 684º, nº 3, do C.Proc.Civil):
1. Por serem proprietários de prédio confinante com o prédio vendido, e porque não lhes foi dado prévio conhecimento do projecto de venda e cláusulas do contrato respectivo, acham-se preenchidos os pressupostos do direito de preferência exercido pelos ora recorrentes na presente acção, em conformidade com os preceitos legais invocados.
2. Os actos administrativos sobre a questão da viabilidade e/ou aptidão do prédio rústico a outro fim diverso da cultura, designadamente para a construção, não podem ser objecto de prova testemunhal (art. 122º do Cód. Proc. Adm.).
3. Tanto mais que o aludido prédio rústico não se achava excluído da reserva agrícola, e os réus não alegaram, nem provaram, haver parecer favorável da Direcção Regional de Agricultura do Algarve para afectar o aludido prédio rústico a um fim diverso da cultura, designadamente a construção.
4. Assim, os depoimentos das testemunhas indicadas à prova do quesito nº 2 não podem permitir o juízo conclusivo de que, à data da escritura de compra e venda do prédio rústico em causa, os réus tinham já o propósito de destinar o prédio à construção de uma casa.
5. Aliás, não deixa de ser significativo o facto de os ora recorridos só terem apresentado a sua contestação em 16 de Setembro de 1998, ou seja, decorridos praticamente 5 meses após a data da propositura da presente acção, e só nesta altura alegarem o propósito de no terreno construírem uma casa, fundado no facto de terem apresentado em 4 de Agosto de 1998 um projecto de arquitectura na Câmara Municipal de Silves: "certificaram-se junto da Câmara Municipal de Silves" (sic) - al. M) dos Factos Assentes.
6. Se se entendesse que bastaria a simples intenção ou declaração de intenção de afectação do prédio a fim diferente da cultura pretendido pelo adquirente, independentemente da observância das restrições impostas por lei ao direito de propriedade, o direito de preferência do proprietário confinante ficaria, assim, originariamente excluído e não estaria em causa, como parece dever estar, o fim visado pelo adquirente.
7. O comprador de prédio rústico, réu na acção de preferência, não pode, pois, paralisar o direito de preferência prima facie concedido pela lei aos autores, com a simples invocação, ainda que de sinceridade insuspeita, de que pretende afectar à construção o terreno comprado, impondo-se ainda que demonstre que se poderá construir nesse local em conformidade com os condicionalismos legais.
8. A vontade de proceder à afectação do imóvel adquirido a outro fim que não seja a cultura, designadamente a construção de uma casa para habitação, há-de ser contemporânea da compra, e no caso em apreço nada disso se provou.
9. É nesta convicção que se radica o entendimento dos recorrentes de que não é aplicável o disposto na al. a) do art. 1381º do Cód. Civil ao caso sub judice, tendo em atenção, e em concreto, que os réus E e mulher não alegaram, nem fizeram prova, de que o prédio rústico por eles adquirido se destinava a fim diverso da cultura; não alegaram, nem provaram, que o aludido prédio rústico se achava excluído da reserva agrícola.
10. O acórdão recorrido não pode, como fez, tirar a ilação de que havendo, por parte dos réus compradores, propósito de construir uma moradia no prédio rústico, o destino deste passa a ser diverso da cultura, pelo que violou o disposto nos arts. 1380º, 1381º, al. a) e 1305º, todos do Cód. Civil.
11. O acórdão recorrido não julgou assim de harmonia com a realidade dos factos e da prova produzida nos autos, e fez uma incorrecta interpretação e aplicação da lei, violando assim, o disposto no art. 1380º do Cód. Civil, por se verificarem todos os pressupostos constitutivos do direito de preferência dos autores.
Consideraram as instâncias provada a seguinte factualidade:
a) - os autores são donos e legítimos possuidores da nua propriedade do prédio rústico, composto de terra de semear de alfarrobeiras, amendoeiras e oliveiras, no sítio do ..., freguesia de Alcantarilha, concelho de Silves, que confronta de norte com G, sul com caminho, nascente com H (actualmente com os réus), e poente com I, inscrito na matriz predial rústica sob o nº 0051, secção J (antiga matriz predial sob o art. 1655º) e descrito na Conservatória do Registo Predial de Silves sob o nº 00927/911114 - freguesia de Alcantarilha;
b) - o referido prédio acha-se registado definitivamente a favor dos autores na Conservatória do Registo Predial de Silves pela inscrição G-1, decorrente da apresentação nº 28/911114;
c) - este prédio veio ao domínio e posse dos autores por lhes ter sido doado pelos pais da autora mulher, J e mulher L, por escritura pública de doações conforme de 2 de Dezembro de 1983, lavrada de fls. 68 verso a 71, do Livro de Notas para Escrituras diversas nº 143-B, do Cartório Notarial de Lagoa;
d) - por escritura pública de compra e venda de 25 de Novembro de 1997, exarada de fls. 2 verso a fls. 3 verso do Livro de Notas para Escrituras diversas nº 55-E, do Cartório Notarial de Lagoa, a primeira ré mulher, devidamente autorizada pelo marido, primeiro réu, declarou vender ao segundo réu marido, e este declarou comprar-lhe, pelo preço de 2.500.000$00 (dois milhões e quinhentos mil escudos), livre de ónus ou encargos, o prédio rústico, no sítio do ..., freguesia de Alcantarilha, concelho de Silves, inscrito na respectiva matriz predial rústica sob o art. 50º, secção J;
e) - este prédio mostra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Silves sob o nº 1457/971015 - freguesia de Alcantarilha, e a aquisição a favor dos segundos réus pela inscrição G- 2- Ap. 22/971211;
f) - o aludido prédio dos autores identificado no art. 1º da petição (assinalado a cor laranja na planta cadastral adiante junta), confronta a poente com o prédio rústico identificado no art. 6º da petição (assinalado a cor amarela na mesma planta cadastral junta), e este a nascente daquele, não existindo qualquer espaço físico entre eles, e achando-se a sua demarcação, ou seja, a separação entre ambos, definida por uma linha divisória tirada de marcos a marcos;
g) - os réus E e mulher F não eram donos de nenhum dos prédios que confinam directa e indirectamente com o prédio rústico identificado no art. 6º na data em que o mesmo lhes foi vendido pelos primeiros réus;
h) - o terreno dos prédios em questão, quer o referido no art. 6º, quer o dos autores, foram classificados pelos serviços oficiais que procederam à elaboração do cadastro geométrico da propriedade rústica da freguesia de Alcantarilha e do concelho de Silves, como aptos para a produção agrícola de cultura arvense;
i) - tais prédios têm vindo a ser cultivados pelos seus respectivos donos, que desde há mais de 50 anos até à presente data, os têm lavrado e estrumado, tratado das alfarrobeiras, amendoeiras e oliveiras existentes, plantado outras árvores e semeado as respectivas terras e colhendo os seus frutos;
j) - o 2º réu marido e sua mulher, a ré F, não são proprietários de qualquer prédio confinante com o prédio vendido, identificado na escritura de compra e venda referida no art. 6º da petição;
l) - em 02/09/98, a Câmara Municipal de Silves deliberou aprovar um projecto de arquitectura para construção de uma moradia num prédio sito no ..., Alcantarilha, em que é requerente o réu E, decisão que a este foi comunicada, conforme documentos juntos aos autos a fls. 58 e 59 que no mais aqui se dão por integralmente reproduzidos e, em 14/09/98, o mesmo réu apresentou junto da Repartição de Finanças de Silves a declaração junta aos autos a fls. 60 e 61 cujo teor aqui se dá por reproduzido;
m) - os 2º s réus adquiriram o terreno aos 1º s réus para nele construírem uma casa.
Estabelece o art. 1380º, nº 1, do C.Civil que " os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante".
Não obstante, e por seu turno, prescreve o art. 1381º, al. a), do mesmo diploma, como excepção àquela norma, que "não gozam do direito à preferência os proprietários de terrenos confinantes quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura".
Verificados, in casu, os pressupostos do art. 1380º - venda de um terreno confinante com outro com área inferior à unidade de cultura; os autores são proprietários do prédio confinante com o prédio alienado; o prédio deles tem área inferior à unidade de cultura; os réus adquirentes do prédio não são (não eram) proprietários confinantes (1) - importa saber se ocorre ou não a situação excepcional prevenida na citada al. a) do art. 1381º.
Situação que, como facto impeditivo do direito dos autores (verdadeira excepção peremptória), tem, por força do disposto no art. 342º, nº 2, do C.Civil, que ser alegada e provada pelos réus. (2)
Ora, entendeu o acórdão recorrido, na sequência do que fora já decidido na 1ª instância, que, sendo o destino do prédio adquirido a construção de uma casa de habitação, ocorre a situação de excepção que impede a concessão aos autores do direito de preferência a que alude o art. 1380º, nº 1.
Pelo contrário sustentam os autores, ora recorrentes, que o direito de preferência não foi afastado.
Vejamos.
Da matéria de facto resulta que, embora não tenha ficado a constar da escritura de compra e venda o fim a que era destinado, pelos compradores, o imóvel adquirido, e que o terreno em questão foi classificado pelos serviços oficiais que procederam à elaboração do cadastro geométrico da propriedade rústica da freguesia de Alcantarilha e do concelho de Silves, como aptos para a produção agrícola de cultura arvense, os réus compradores o adquiriram para nele construírem uma casa, bem como que, em 02/09/98, a Câmara Municipal de Silves deliberou aprovar um projecto de arquitectura para construção de uma moradia nesse prédio sito no Malhão, deliberação que foi notificada ao réu E, e também que, em 14/09/98, o mesmo réu apresentou junto da Repartição de Finanças de Silves a declaração para alteração da respectiva matriz predial, referindo-o como lote de terreno para construção urbana.
Esta matéria fáctica não pode, ao contrário do que parece pretenderem os recorrentes, sofrer qualquer impugnação.
Desde logo, porque não é conclusiva a resposta ao ponto 2 da base instrutória: com efeito, "dentro da vasta categoria dos factos (processualmente relevantes) cabem não apenas os acontecimentos do mundo exterior (da realidade empírico-sensível, directamente captáveis pelas percepções do homem - ex propriis sensibus, visus et audictus), mas também os eventos do foro interno, da vida psíquica, sensorial ou emocional do indivíduo". (3)
E, nesta medida, constitui, sem dúvida, matéria de facto, susceptível de averiguação e de prova, a intenção com que os réus adquirentes compraram o prédio em causa, designadamente se o adquiriram para nele construírem uma casa.
Doutro passo, não obstante se aceitar como correcta a afirmação de que os actos administrativos se não podem provar através de depoimentos testemunhais, a verdade é que no referido ponto 2 da base instrutória se não questiona a existência ou não de qualquer acto da administração: o que se visa é, como dito, apurar da intenção que aos réus compradores assistia quando adquiriram o prédio. E quanto a esta concreta questão funciona o princípio de liberdade dos meios utilizados para a prova e da respectiva apreciação.
O problema que realmente se coloca é o de saber se, para a procedência da excepção do art. 1381º, al. a), do C.Civil, não só a intenção de destinar o prédio a fim diferente da cultura há-de ser contemporânea da celebração da compra e venda, designadamente constando da escritura outorgada pelas partes a titular esse contrato, mas ainda que, nessa data, o terreno esteja já concretamente afectado à finalidade para que foi adquirido.
É predominante, na jurisprudência e na doutrina, o entendimento de que "para excluir o direito de preferência com fundamento no disposto nesta regra legal, não deve considerar-se necessário que o terreno vendido ou dado em cumprimento se encontre já afectado, à data da alienação, a um fim diferente da cultura. O fim que releva, para efeito da aplicação da referida regra, é aquele que o adquirente pretenda dar ao terreno" (4), mesmo que essa intenção não conste da escritura de alienação. (5) .
É, assim, naquela interpretação da al. a) do art. 1381º do C.Civil - que sufragamos - por um lado, "decisivo o fim que o adquirente pretende dar ao terreno, isto é, que a aquisição se destine a qualquer outro fim que não seja a cultura (sem que tal signifique exigência de que o terreno seja, de imediato, utilizado nesse outro fim, bastando que o seu destino posterior passe a ser outro) e, por outro lado, necessário que este facto psicológico tenha reflexo na conduta fáctica apurada, ou seja, que a intenção de se dar determinado destino, diferente da cultura, tenha nos autos concretização e prova bastante". (6)
Ora, é inequívoco que os factos constantes dos autos - e acima enunciados - são bem demonstrativos de que o facto psicológico que determinou os réus na compra do prédio foi, efectivamente, a construção de uma casa e não a sua exploração agrícola, sendo para o efeito irrelevante que os documentos apresentados e obtidos para consecução do fim prendido o tenham sido apenas depois da instauração da acção.
É certo, no entanto, e sob pena de se defraudar a intenção do legislador, que o destino pretendido para o terreno há-de ser legalmente possível. "Se assim não fosse ficaria na livre disponibilidade do adquirente a exclusão do direito de preferência que, com a simples manifestação de um desejo, faria precludir o exercício desse direito".(7)
Ora, se é certo que a Câmara Municipal de Silves deliberou aprovar um projecto de arquitectura para construção de uma moradia nesse prédio sito no ..., e que o réu E, em 14/09/98, apresentou na Repartição de Finanças de Silves a declaração para alteração da respectiva matriz predial, referindo-o como lote de terreno para construção urbana (o que não releva, pensamos, para a qualificação do prédio como rústico ou urbano (8), também é verdade que o terreno em questão foi classificado pelos serviços oficiais que procederam à elaboração do cadastro geométrico da propriedade rústica da freguesia de Alcantarilha e do concelho de Silves, como apto para a produção agrícola de cultura arvense.
Sustentam, com fundamento nesta classificação, os recorrentes, que não estando o terreno excluído da reserva agrícola, não seria possível a sua afectação a fim diverso da cultura sem parecer favorável da Direcção Regional de Agricultura do Algarve, que os réus não obtiveram.
Não se nos afigura, no entanto, razoável essa argumentação, sem embargo de não aderirmos ao sentido literal da orientação de que "na venda de prédio rústico destinado a fim diferente da construção, incumbe ao titular do direito de preferência o ónus de afirmar que a mudança de destino do prédio vendido não é legalmente possível". (9)
Desde logo, o parecer favorável a que aludem os recorrentes (e que, possivelmente, não foi obtido, se bem que o não saibamos na certa) pode a todo o tempo ser solicitado, embora com a única finalidade de alterar a qualificação do prédio (passar de rústico a urbano), já que a referida entidade se não pode pronunciar acerca da viabilidade ou inviabilidade de qualquer construção.
A legalidade da construção resulta, pura e simplesmente, de deliberação camarária concedente do necessário alvará - que foi conseguida - e que tem por base a aplicação e interpretação do Plano Director Municipal aprovado que - os próprios recorrentes o admitem - classifica o local em que se insere o terreno como espaço de povoamento disperso.
Desta forma, a deliberação camarária que autorizou a construção trouxe, de imediato, como consequência, a exclusão do terreno da reserva agrícola em que, porventura, estava integrado.
Donde, provado pelos réus que obtiveram junto da Câmara Municipal competente a autorização para construção da casa, intuito que presidira à aquisição do terreno em apreço, está suficientemente feita a demonstração de que o destino dado ao prédio é legalmente possível.
Por isso, a nosso ver, na improcedência do recurso, deve manter-se o acórdão recorrido.
Nestes termos, decide-se:
a) - julgar improcedente o recurso de revista interposto pelos autores A e marido B;
b) - confirmar inteiramente o acórdão recorrido;
c) - condenar os recorrentes nas custas da revista.
Lisboa, 9 de Janeiro de 2003
Araújo Barros
Oliveira Barros
Miranda Gusmão
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(1) Acs. STJ de 20/06/90, no Proc. 78594 da 1ª secção (relator Leite Marreiros); e de 09/11/99, in BMJ nº 461, pag. 210 (relator Machado Soares).
(2) Acs. STJ de 18/01/94, in CJSTJ Ano II, 1, pag. 46 (relator Cardona Ferreira); de 23/05/96, in BMJ nº 457, pag. 370 (relator Miranda Gusmão); e de 26/11/96, no Proc. 293/96 da 1ª secção (relator Ribeiro Coelho).
(3) Antunes Varela, J. M. Bezerra e Sampaio e Nora, in "Manual de Processo Civil", 2ª edição, Coimbra, 1985, pag. 407.
(4) Henrique Mesquita , "Direito de Preferência", Parecer publicado in CJ Ano XI, 5, pag. 54; Acs. STJ de 21/06/94, in BMJ nº 438, pag. 450 (relator Martins da Costa); de 20/06/2000, no Proc. 217/00 da 1ª secção (relator Ferreira Ramos); e de 27/09/2001, no Proc. 1994/01 da 2ª secção (relator Abílio Vasconcelos).
(5) Pires de Lima e Antunes Varela, in "Código Civil Anotado", vol. III, 2ª edição, com a colaboração de M. Henrique Mesquita, Coimbra, 1987, pag. 276; Ac. STJ de 03/03/98, no Proc. 930/96 da 2ª secção (relator Herculano Namora).
(6) Ac. STJ de 15/12/98, in BMJ nº 482, pag. 235 (relator Ferreira Ramos).
(7) Acs. STJ de 21/06/94, acima citado; e de 14/03/2002, in CJSTJ Ano X, 1, pag. 133 (relator Abílio Vasconcelos).
(8) Parece-nos, neste aspecto, correcta a posição assumida no Ac. STJ de 20/06/2000, acima citado, de que "um prédio será rústico ou urbano, quando de acordo com as concepções dominantes da sociedade consista, essencialmente, no solo ou em construções, conforme o critério de utilização permanente, nas fronteiras do art. 204º, nº 2, do C.Civil".
(9) Ac. STJ de 23/05/96, acima citado.