Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02B1644 |  |
1. A e B, residentes em Cova da Piedade, Almada, moveram contra C, D e "E - Ensino Integrado por Profissionais de Educação" - acção ordinária em que solicitaram fosse reconhecida e declarada a sua propriedade plena sobre um prédio urbano descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Almada, sob o n° 02115/91 0729, e se condenassem os 1º e 2º réus a reconhecerem que não têm direito sobre o referido prédio, a 3ª ré a pagar as rendas aos autores, reconhecendo-os de igual forma como donos e possuidores do referido prédio, solidariamente os 1º e 2º réus a pagarem aos autores a quantia de 5047125 escudos a título de rendas já recebidas, bem como a quantia mensal de 219120 escudos desde o dia 1-6-92 e até à entrega do prédio, acrescida de juros de mora à taxa legal e até integral pagamento e ainda que se condenassem os primeiro e segundo réus solidariamente a pagarem aos autores a quantia de 500000 escudos por despesas decorrentes da propositura da acção.
Alegaram, para o efeito, que :
- o autor A se dedicava, quer individualmente, quer em conjunto com F, à compra de propriedades que dividiam em lotes para venda ao público ;
- no desenvolvimento dessa actividade, em Junho/Julho de 1969 adquiriu, em conjunto com o referido F, em comum e partes iguais, o prédio sito em Vale Flores, descrito na Conservatória do Registo Predial de Almada sob o n° 19.075 ;
- logo nessa data, o autor A e o seu sócio tomaram posse da propriedade e iniciaram as operações indispensáveis à divisão em lotes para posterior venda ;
- nessa fase de divisão acordaram os dois em que o autor demarcasse para si um lote com 5000 m2, que ele logo demarcou, começou a murar e onde iniciou a construção de armazéns ;
- desde Junho de 1969 o autor A é dono e possuidor do lote de terreno que hoje constitui o prédio identificado na p.i., tendo sempre exercido, de forma pública e pacífica, a posse de proprietário até que, em 30-3-90, o 1º e 2º réus se passaram a intitular-se proprietários do terreno ;
- foi nessa qualidade que lá criou gado e arrendou os armazéns primeiro à Unitor e depois às pessoas que vieram a constituir a sociedade 3ª ré ;
- os 1º e 2º réus arrogam-se proprietários por terem adquirido o prédio numa arrematação em hasta pública, mas de tal arrematação consta que a venda foi de um prédio rústico, ou seja da Quinta do Gato Bravo, na parte em que a executada G ainda não tinha vendido, cedido ou disposto de qualquer outro modo ;
- o 1º e 2º réus passaram desde Março de 1990 a receber rendas do externato Freinet que se encontra instalado no terreno que é propriedade do autor, causando-lhe assim o prejuízo correspondente à não recepção de tais rendas.
2. Contestaram os dois primeiros réus a matéria de facto alegada pelos autores, sustentando que o terreno é pertença da sociedade executada e foi vendido por virtude da arrematação, não sendo de admitir que, tendo tal sociedade celebrado escritura de compra e venda da propriedade na sua totalidade, sem qualquer ressalva, tenha deixado ficar de fora o «lote» cuja titularidade o autor se arroga, sendo que, se alguma combinação existiu, deveria ter sido validamente formalizada.
3. Por sentença de 11-10-00, o Mmo Juiz do Círculo Judicial de Almada :
- reconheceu a propriedade dos autores sobre o prédio urbano sito na Quinta do Gato Bravo, freguesia do Laranjeiro, composto por dois armazéns - um amplo, com a área de 300m2 e outro com 3 divisões e um telheiro na parte comercial - e uma divisão, uma cozinha, uma casa de banho e um vestíbulo na parte habitacional, com a área coberta de 200 m2, e logradouro com a área de 4500m2, condenando-se os 1° e 2º RR a reconhecerem não ter direitos sobre ele ;
- condenou a Ré E - Ensino Integrado por Profissionais da Educação a pagar as rendas aos AA., reconhecendo-os como donos e possuidores do prédio supra referido ;
- condenou solidariamente os 1 ° e 2º RR. a pagarem aos autores as rendas percebidas desde a data da citação até à data da restituição do prédio ;
- absolveu os 1° e 2ºs RR. do pedido de pagamento da quantia de 500.000 escudos.
4. Inconformados com tal decisão, dela vieram os RR C e D e A e B apelar para o Tribunal da Relação de Lisboa, o qual por acórdão de 15-1-02, negou provimento ao recurso de C mas concedeu provimento ao recurso interposto por A, condenando aqueles RR a restituírem aos AA as rendas por si recebidas desde Abril de 1990 até à data da entrega do prédio .
5. Inconformado com tal aresto, dele veio recorrer de revista o R C, formulando as seguintes conclusões :
a)- O douto acórdão recorrido considerou que os AA. tinham exercido poderes de proprietários que configuraram uma atitude de boa-fé, com posse durante um período de 15 anos, pelo que os considerou, erradamente, como donos do prédio reivindicado, por aquisição originária ;
b)- Os 1º e 2° RR. adquiriram, por arrematação em hasta pública celebrada em 31-10-89, o prédio rústico descrito sob o nº 19075, a fls. 55,do Livro B-54 da 2ª Conservatória do Registo Predial de Almada (actual ficha nº 01806/141289);
c)- Do referido registo não constavam àquela data quaisquer desanexações, pelo que o lote de 5000 metros quadrados reivindicado pelos AA. também o não estava ;
d)- Das confrontações constantes da certidão de fls. 31 não se vislumbra qualquer confrontação com prédios dos AA. ou da sociedade G, pelo que tudo o que se encontra dentro dos limites daquelas confrontações é propriedade dos 1º e 2º RR. ;
e)- O terreno onde se encontram os armazéns que constituem as instalações arrendadas ao externato - E -, 3ª R., e que os AA. pretendem ser da sua propriedade, está totalmente inserido dentro dos limites referidos naquela certidão;
f)- A sociedade G foi constituída em 15-3-70, tendo registado a seu favor o prédio que os 1° e 2º RR. arremataram em hasta pública ;
g)- Nunca os AA. fizeram qualquer escritura de aquisição do lote não urbanizado de 5000 m2 à sociedade G ;
h)- Os AA. apenas se apresentaram a registar, em seu nome e em descrição própria, os 5000 metros quadrados de terreno, em 18-3-92, quando sabiam que os 1°e 2º RR. tinham adquirido o prédio em 31-10-89 ;
i)- E sabiam que a 3ª Ré lhes tinha deixado de pagar, a eles AA., as rendas daquele lote, passando a pagá-las aos RR. a partir de Abril de 1990 ;
j)- Os AA. apenas em 14-5-92 se socorreram da presente acção, com evidente má-fé, porquanto o A. A tinha, na qualidade de sócio-gerente da sociedade G, e com data de 11-4-86, celebrado um contrato-promessa de arrendamento do lote de terreno com a área de 5. 000 m2, que se encontra a fls. 115 a 117 dos autos, demonstrando inequivocamente que aquele lote de terreno era de propriedade da sociedade e não dos AA.:
k)- Se à data de 11-4-86 o próprio A. assinava um contrato-promessa de arrendamento do lote, em nome de G é porque reconhecia que antes daquela data, pelo menos, ele não seria seu ;
l)- Inclusivamente as promitentes-arrendatárias, em Julho de 1990, intentaram contra os 1º e 2º RR. acção judicial de preferência, cuja cópia se encontra a fls. 100, onde demonstram que o lote de terreno pretendido pelos AA. não era propriedade destes ;
m)- O tribunal recorrido não apreciou devidamente toda a prova documental existente nos autos sobejamente comprovativa de que os 1º e 2°s RR. são os verdadeiros proprietários daquele lote de terreno que faz parte integrante do prédio descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Almada sob o nº 19075, a fls. 55, do Livro B-54 (actual ficha nº 01806/141289), violando assim o disposto na primeira parte da alínea d), do n° 1, do artigo 668° do CPC ;
n)- Os AA. não são nem nunca foram proprietários do lote que abusivamente registaram na 2ª Conservatória do Registo Predial de Almada pela descrição nº 02115/910729. Quando muito - e mesmo isso sem conceder - terão que ser pagos do valor da construção efectuada com uma área de 500 metros quadrados, valor esse que deveria ser considerado à data daquela construção ;
o)- Aquele registo violou o disposto no artigo 34° do Código do Registo Predial, contrariando o princípio do trato sucessivo, porquanto o prédio não se encontrava omisso na Conservatória do Registo Predial mas sim registado pela descrição n° 19075, não se lhe aplicando dispensa de inscrição prévia prevista no artigo 35° daquele Código, pois não eram possuidores de qualquer título ; a habilitação de herdeiros junta aos autos não tem qualquer relevância para titular aquele registo ;
p)- Não têm os RR. que pagar aos AA. as rendas até à restituição do prédio, porquanto estes se encontram a recebê-las desde Março de 1994 . Quanto às anteriormente recebidas, foi prestada garantia bancária pelo recorrente conforme se poderá verificar nos autos ;
q)- Serão os AA. que terão que devolver aos RR. o valor das rendas que têm vindo a receber desde Março de 1994 até à entrega efectiva do prédio dos autos.
Deve o acordão recorrido ser anulado e substituído por outro que julgue a pretensão dos AA. improcedente por não provada e, consequentemente, sejam os RR. absolvidos, reconhecendo-se que a parcela de terreno reivindicada por aqueles faz parte integrante, bem como os seus pertences, do prédio descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Almada pelo nº 19075.
6. Contra-alegaram os recorridos A e B, sustentando a correcção do julgado, e formulado, por seu turno, as seguintes conclusões :
1ª- Desde Junho/Julho de 1969 que o A. A exerce posse como proprietário sobre o prédio descrito no artº 1º da p.i,
2ª- Nessa altura, o A. A e o F adquiriam à família .... o prédio que em parte veio a ser arrematado pelos recorrentes e descrito sob o nº 19075 da 2ª Conservatória do Registo Predial de Almada ;
3ª- Logo após a aquisição, dividiram-no em lotes para venda ao público, tendo o A. A, com o acordo do seu sócio F, demarcado um lote com área de 5000 m2, que de imediato vedou e no qual iniciou a construção de dois armazéns ;
4ª- Quando o A. A e o F resolveram celebrar a escritura de compra e venda em nome da Sociedade G, que entretanto haviam constituído, já o prédio descrito no artº 1º da p.i estava na posse do A. A ;
5ª- E essa posse, foi exercida pelo A. A desde Junho/Julho de 1969, de forma pública, pacífica, em nome próprio, de boa fé e de forma ininterrupta, até à data em que foi perturbada pelos recorrentes ;
6ª- Após a construção dos armazéns o A. A, criou lá cavalos, gado, galinhas, coelhos, etc. até que o veto a arrendar à 3ª R. E ;
7ª- E, nem o facto de em 11-4-86 ter feito, de forma inadvertida, um contrato-promessa de arrendamento onde se intitulava sócio gerente de G altera o direito à aquisição por usucapião do prédio descrito no artº 1º da p.i. ;
8ª- ...
9ª- E, pelo facto de o A. A sempre ter exercido posse como proprietário e a título individual sobre o prédio, é que em 22-9-82 o inscreveu em seu nome na matriz predial urbana da freguesia do Laranjeiro, vindo a dar lugar ao artº 2448 ;
10ª- Quando o recorrente arrematou em hasta pública a parte que restava do prédio nº 19075, já o A. A havia adquirido por usucapião o prédio descrito no artº 1° da p.i. e que veio a ser descrito sob o nº 02115.
11ª- E, pelo teor, quer do anúncio para venda, quer do auto de arrematação, jamais o recorrente pode reivindicar o prédio urbano descrito no artº 1º da p.i ;
12ª- É que, do anúncio e do auto de arrematação, não fazia parte nenhum prédio urbano, composto por dois armazéns e logradouro ;
13ª- Refere ainda o recorrente que o registo efectuado pelo A. A violou o disposto no artº 34 do CRP84 ; acontece porém que,
14ª- O registo efectuado pelo A. A teve por base, não um negócio jurídico, mas sim, a sucessão hereditária e, por isso, nos termos do artº 35º do CRP, constitui uma excepção à regra geral que dispensa a inscrição prévia ;
15ª- Por outro lado, o registo efectuado pelo A. A jamais poderá ser cancelado, uma vez que o recorrente, com a impugnação, não requereu o seu cancelamento ;
16ª- E, não estando os armazéns incluídos no prédio rústico posto em praça, e que veio a ser arrematado, jamais o recorrente poderia possuir de boa fé, por falta de título, e porque sabia que estava a lesar interesses de terceiros ;
17ª- Bem esteve o acórdão, ora posto em crise, ao revogar a decisão da 1ª instância, na parte que atribuía ao recorrente as rendas até à citação ;
18ª- E, no que diz respeito à aquisição da propriedade do prédio descrito no artº 1° da p.i, tanto o acórdão de 1ª Instância, como o acórdão objecto do presente recurso fizeram uma correcta aplicação do direito à matéria de facto dada como provada.
Deve o acórdão recorrido ser confirmado, negando-se provimento ao recurso, porquanto a pretensão do recorrente está desprovida de qualquer fundamento .
7. Colhidos os vistos legais, e nada obstando, cumpre apreciar e decidir .
8. Em matéria de facto relevante, deram instâncias como assentes os seguintes pontos :
A)- Os autores registaram a seu favor, sob o n° 02115/910729, o prédio urbano composto de dois armazéns, com 500 m2 de área coberta e 4.500 m2 de logradouro, que foi construído pelo autor A, numa parte do prédio descrito sob o n° 19075, a t1.s 55, do Livro B-54 na Conservatória do Registo Predial de Almada ;
B)- Em 31-10-89, os réus C e D adquiriram, por arrematação em hasta pública, o prédio rústico descrito sob o n° 19.075 a fls 55, do Livro B-54 na Conservatória do Registo Predial de Almada, sito a Poente da Auto-Estrada do Sul, no lugar de Babau, freguesia da Cova da Piedade, que confina a norte com ........ (herdeiros) e ....., a sul e poente com Pia Pompie e Manuel Duarte e Estrada Municipal de Corroios e a nascente com Auto-Estrada do Sul ;
C)- O prédio descrito sob o n° 19075 foi adquirido por escritura pública pela Sociedade G, que foi executada no processo de execução em que teve lugar a arrematação referida em B);
D)- Desde Abril de 1990, os réus C e D intitulando-se proprietários do prédio referido em A), passaram a receber da ré E as rendas desse prédio no valor mensal de 177.045 escudos ;
E)- Em Junho/Julho de 1969, o autor A e F iniciaram as operações indispensáveis à divisão do prédio descrito sob o n° 19075 em lotes ;
F)- O autor A demarcou um lote de 5000 m2 desse prédio onde construiu os armazéns referidos em A) ;
G)- Tal autor fez a construção e murou esse lote sem que alguma vez alguém se lhe tivesse oposto ;
H) Após a construção criou lá cavalos, gado, galinhas e coelhos ;
I)- O prédio referido em A) está inscrito na matriz predial urbana da freguesia do Laranjeiro sob o artº 2448, antigo n° 6465, da freguesia da Cova da Piedade, em nome de A e foi por este inscrito em 22-9-82, após ter sido avaliado em 31 de Agosto do mesmo ano ;
J)- A escritura referida em C) teve lugar em 1-2-71, tendo a respectiva aquisição sido inscrita na 2ª Conservatória do Registo Predial de Almada sob o n° 34.518 ;
K) Em 11-4-86, o A A, na qualidade de sócio gerente da sociedade por quotas, G, prometeu arrendar a H, I e J, e estas aceitaram os armazéns e logradouro sitos na Quinta do Gato Bravo, no Feijó, construídos no prédio rústico com a área total de 5000 m2, descrita sob o n° 34518, a fls. 159 v, do Livro G-45 da 2ª Conservatória do Registo Predial de Almada e inscrita a favor da firma G.;
L)- As promitentes arrendatárias representavam a 3ª ré E ;
M)- Por virtude do contrato-promessa, «enquanto não for celebrada a escritura de arrendamento, a prestação mensal de 150000 escudos (cláusula 4ª), de 170000 escudos (5ª), de 180000 escudos (6ª) pela ocupação será paga ao promitente arrendatário» ;
N)- As promitentes arrendatárias, em Julho de 1990, instauraram no Tribunal de Almada uma acção de preferência contra os arrematantes ;
O)- Do registo do prédio arrematado - inscrito pela apresentação 23/141289 - não constavam, à data de 31-10-1989, quaisquer parcelas desanexadas;
P)- Da certidão de fls 31, relativa ao prédio arrendado, não consta qualquer confrontação com o prédio dos AA. ou da sociedade G;
Q)- O terreno onde se encontram os armazéns prometidos dar arrendamento constituem as instalações do externato E, 3ª Ré;
R)- E estão totalmente implantados dentro dos limites referidos naquela certidão ;
S)- A sociedade G, por escritura de 1-2-71, comprou o prédio descrito sob o n° 19075 a l e outros;
T)- O que foi registado, pela apresentação 16, de 21-6-71, a seu favor ;
U)- E os AA. nunca fizeram qualquer escritura de aquisição do lote não urbanizado, de 5000 m2, àquela sociedade;
V)- M, adquirente, em 10-2-70, de um lote de terreno na Quinta do Gato Bravo à imobiliária G, em cujo contrato promessa intervieram os sócios (A. A e F) instaurou acção de reivindicação contra os réus C e D ;
W)- No desenvolvimento da actividade de compra e venda de propriedades para venda em lotes, por volta dos meses de Junho/Julho de 1969, o autor A e F acordaram com a família .... a compra em comum e em partes iguais do prédio sito em Vale Flores, freguesia da Cova da Piedade, actualmente Laranjeiro, e que se encontra descrito na Conservatória do Registo Predial de Almada sob o n° 19075 ;
X)- Foi na fase da divisão da propriedade em lotes para posterior venda ao público que o A A e o F acordaram em que aquele demarcasse para si um lote com 5000 m2 e cujo valor seria levado em conta final, de acordo com o preço pelo qual viessem a vender os outros lotes ;
Y)- O autor A demarcou, então, o lote que actualmente constitui o prédio descrito no artº 1º da petição inicial, que de imediato vedou com arames e estacaria e no qual iniciou a construção dos armazéns constantes da certidão de teor do artigo matricial urbano n° 2448 da freguesia do Laranjeiro ;
Z)- Quer o A., quer o seu sócio F, desde logo se passaram a intitular donos do prédio.
Passemos então ao direito aplicável .
9. Pretensa nulidade da sentença de 1ª instância por omissão de pronúncia .
Na alínea m) da respectiva alegação de revista invoca o recorrente, Réu C, uma aventada nulidade da decisão de 1ª instância por o -tribunal não haver apreciado devidamente a prova testemunhal existente nos autos sobejamente comprovativa de que os 1º e 2ª RR são os verdadeiros proprietários daquele lote de terreno que faz parte integrante do prédio descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Almada sob o nº 19075, a fls 55 do Livro B-54 ... - (sic) .
O recorrente confunde manifestamente um hipotético -erro de julgamento - com a sugerida - omissão de pronúncia - .
O tribunal não deixou de se pronunciar - e pronunciou-se efectivamente - sobre a questão temática central da aquisição originária por usucapião ( pelos AA, ora recorridos ) da propriedade do bem fundiário em causa . Pode não ter-se reportado «ex-professo» a algum dos argumentos, razões ou elementos instrumentais de prova disponíveis, mas a verdade é que não omitiu a apreciação de qualquer questão pelas partes submetidas ao seu escrutínio.
E só esta última integraria o aventado vício da decisão judicial adrede emitida .
Saber se subjacente à conclusão jurídico-substantiva a final extraída se encontrou um juízo devidamente ponderado sobre a prova documental disponível apenas poderá relevar em sede de sindicância do julgamento - de meritis -, que não em sede de vício formal da decisão .
De resto, - e tal como a Relação bem observou e salientou a este respeito - face à alegação do recorrente de que na 1ª instância não havia sido tida em consideração a - promessa de arrendamento - feita pelo autor A, actuando na qualidade de sócio-gerente da sociedade por quotas - G -, de arrendar a N, O, e P os armazéns e logradouro sitos na Quinta do Gato Bravo, Feijó, constituídos em propriedade rústica coma área total de 5000 m2 e inscrita a favor de - G - ( doc de fls 115 ) - o certo é ter ficado provado que, na data em que foi subscrita a sobredita - promessa de arrrendamento - 11-4-86 -, já os autores haviam adquirido por usucapião a propriedade sobre o prédio urbano sito na Quinta do Gato Bravo, freguesia do Laranjeiro, composto por dois armazéns. Aquisição essa consumada em Junho/Julho de 1984 .
Deste modo, a aludida - promessa de arrendamento -, titulada pelo doc de fls 151, não surtia qualquer eficácia em termos de inversão do sentido do juízo decisório a emitir, bem se podendo afirmar que ficou tal apreciação «prejudicada» com o reconhecimento daquela aquisição - conf. arts. 660 n. 2 e 668 n. 1, al. d), do CPC .
No fundo, sugere o recorrente ter ocorrido «erro na apreciação das provas e na fixação dos factos materiais da causa», o que, por representar pura matéria de facto, não pode ser objecto de censura por parte do Supremo Tribunal de Justiça, salvo se ocorresse uma qualquer das excepções do nº 2 do artº 722º do CPC, o que não acontece .
Bem andou pois a Relação ao não acolher a invocada causa de nulidade dessa sentença nos termos e para os efeitos da al. d) do nº 1 do artº 668º do CPC .
10. Aquisição por usucapião . Prazo e data relevante .
Mas será que a invocação da usucapião da banda dos AA reivindicantes, ora recorridos, do seu direito de propriedade sobre o prédio que identificam nos arts. 1º, 2º e 3° da petição inicial, encontra respaldo suficiente na matéria de facto dada como assente pelas instâncias?
É sabido que a acção de reivindicação possui sede legal no artº 1311º do C. Civil ( diploma a que pertencem os dispositivos subsequentemente citados sem designação de proveniência), podendo ter como «causa petendi» ou «origo petitionis» a aquisição originária por usucapião, sendo que esta possui como requisitos essenciais a posse sobre determinado prédio, e a subsistência desta durante certo dilação temporal ( artº 1287º ) .
Posse essa que tem que ter por base dois elementos: o "corpus" e o "animus sibi habendi", traduzindo-se o primeiro na prática de actos materiais sobre a coisa possuída, e o segundo na intenção de exercer um poder ( de verdadeiro proprietário ) sobre a coisa (artº 1297º ) .
Ora que nos mostram os autos ?
Em relação ao terreno reivindicado, vem provado que em junho/julho de 1969 o autor A e F iniciaram as operações indispensáveis à divisão do prédio rústico descrito sob o n° 19075 em lotes, tendo o autor A «demarcado» para si um lote de 5000 m 2 desse prédio, onde construiu os armazéns referidos na alínea A) do elenco da matéria de facto .
Foi, de resto, na fase da efectiva divisão da propriedade em lotes para ulterior venda ao público, que o Autor A e o F acordaram em que aquele «demarcasse» para si próprio um lote com 5000 m2, cujo valor seria imputado na conta final dos resultados da alienação dos restantes lotes .
Na sequência desse «destaque», «demarcação» ou «desanexação» - que constitui agora a unidade predial configurada nos arts. 1º, 2º e 3° da petição inicial e na al. A) do elenco da matéria de facto - o autor A, ora recorrido, de imediato vedou esse «lote» com arames e estacaria e logo iniciou a construção dos armazéns constantes da certidão de teor do artigo matricial urbano n° 2448 da freguesia do Laranjeiro.
E, pelo menos desde essa época de Junho/Julho de 1969, sempre fruiu e explorou aquela porção de terreno, em conformidade com a sua utilidade específica, designadamente aí criando cavalos, gado, galinhas e coelhos, tendo praticado tais actos de forma continuada e ininterrupta, à vista de toda a gente e sem oposição de ninguém, sendo por isso patente e manifesta a existência do elemento - corpus - .
E outrossim do elemento - animus -, ou seja uma actuação sobre a coisa no seu próprio nome e interesse, na convicção de ser o seu verdadeiro proprietário .
Posse pois «nomine proprio», susceptível, «qua tale» de conduzir à aquisição por usucapião da correspondente propriedade, segundo dispõe o artigo 1290º . E posse essa que, face às apontadas características, sempre seria de presumir «ex-vi» do nº 2 do artº 1252º, presunção legal essa que não foi, aliás, e de forma alguma ilidida pelos RR, e designadamente pelo ora recorrente (artº 350º, nº 1) .
11. Aquisição por usucapião. Efeitos registrais. Alegada violação do princípio do trato sucessivo .
Promessa de arrendamento do prédio em causa .
Por força do disposto no art. 1268º nº 1, o possuidor goza da presunção da titularidade do direito, excepto se existir, a favor de outrem, presunção fundada em registo anterior ao início da posse . Havendo registo posterior, prevalece a presunção derivada da posse.
Abra-se aqui um parêntesis para observar que a presunção derivada do registo ( artº 7º do CRP 84 ) é uma mera presunção «juris tantum», susceptível pois de ilisão por prova em contrário - conf. v.g. o Ac do STJ de 23-1-01, in Proc. 3673/00-6ª Sec - e que os elementos de identificação dos prédios (situação, área e confrontações) não constituem propriamente «factos inscritos», não gozando pois de qualquer presunção de verdade material quando constantes da descrição - conf. v.g. o Ac do STJ de 18-1-01, in Proc. 3649/00-7ª Sec .
De realçar também que, por força do preceituado no nº 2 al. a) do artº 5º do CRP84, a aquisição de imóvel por usucapião produz efeitos contra terceiros independentemente do respectivo registo .
No que tange aos requisitos e ao decurso do prazo para a prescrição aquisitiva exige a lei, além do mais, que a posse seja contínua, pública, pacífica e que tenha decorrido certo lapso temporal após o início dos actos possessórios - arts. 1294° a 1297º .
Mas, tal como bem obtemperou a Relação, dúvidas não restam acerca do preechimento de tais pressupostos, apurada que foi, de resto, a inexistência de «hiatos temporais» na relação detentiva estabelecida entre os autores e a coisa possuída durante o período compreendido entre Junho/Julho de 1969 e pelo menos até Abril de 1990 - art. 1258º .
É certo que a falta de título por parte dos possuidores faria, em princípio, presumir a má-fé - art. 1260º n° 2 do C. Civil, mas tratando-se igualmente de simples presunção - iuris tantum -, dever-se-á esta considerar como ilidida, na medida em que a demarcação do terreno ora reivindicado foi efectuada no âmbito de uma operação de loteamento em que intervieram o ora autor e o seu sócio F, ignorando o autor, ao proceder a tal operação e ao fruir o terreno reivindicado «animus sibi habendi» estar a lesar qualquer direito de outrem pré-existente, pelo que a sua posse não poderá deixar de considerar-se como de boa fé.
Sendo assim, bem concluiu a Relação, que no caso vertente, o prazo de usucapião seria de 15 anos- art. 1296° e, por essa via, serem os autores donos do prédio reivindicado por aquisição originária, fundada em usucapião com efeitos retrotraídos à data do início da posse, ou seja Junho/Julho de 1969 - artº 1288º do C. Civil .
Aquisição esta que - tal como já deixámos dito - se sobrepõe à eficácia do registo da totalidade do prédio n° 19075 a favor da sociedade "G" - conf. artº 5º nºs 1 e 2 do CRP 84 .
Na alínea j) da sua alegação veio o recorrente obtemperar que os AA. apenas em 14-5-92 se socorreram da presente acção, com evidente má-fé, porquanto o A. A tinha, na qualidade de sócio-gerente da sociedade "G", com data de 11-4-86 celebrado um contrato-promessa de arrendamento do aludido lote de terreno com a área de 5000 m2 a que se reporta o doc de fls 115 a 117 dos autos, o que demonstraria inequivocamente que tal lote era propriedade da sociedade e não dos AA.
Mas não é assim. Tal facto jurídico - de natureza meramente obrigacional diga-se de passagem - em nada pode alterar o facto /aquisição do direito real por usucapião do prédio objecto da demanda .
Como se salientou no acórdão interlocutório deste Supremo inserto nos presentes autos a propósito deste tema, tal facto «não é concludente no sentido de se ter como prejudicada a possibilidade de ter sido exercida posse a título individual sobre esse mesmo prédio, com virtualidade bastante para conduzir à aquisição «per usucapionem». É que essa declaração foi produzida perante terceiros sendo, por isso, insusceptível de conduzir de per si ao reconhecimento da propriedade afirmada por quem se arroga no respectivo direito .
É a lição que se extrai do artº 325º, aplicável «ex vi» do artº 1292° . Na verdade, como explica o Prof. Vaz Serra ( in - Prescrição e Caducidade, pág 78 ), o reconhecimento feito frente a um terceiro não dá garantias suficientes de que represente uma inequívoca declaração do conhecimento da existência do direito . Aquele que declara perante um terceiro que existe certo direito pode fazê-lo com leviandade maior do que se essa declaração fosse feita perante o titular - (sic) .
Tudo dependerá pois da alegação e da prova dos factos, e o certo é vir provado que à data em que foi subscrito o contrato-promessa de arrendamento - 11-4-86 - já o prédio em apreço havia sido adquirido por usucapião .
Alega ainda o recorrente - conclusão h) - que os autores apenas em 18-3-92 se apresentaram a registar em seu nome e em descrição própria os 5.000 m2 de terreno quando já sabiam que os 1º e 2º Réus haviam adquirido esse mesmo prédio em 31-10-89 e que a 3ª Ré lhes tinha deixado de pagar a eles autores as rendas desse lote, passando a pagá-las aos RR a partir de Abril de 1990. Teria assim o registo efectuado pelo autor e que deu lugar ao prédio nº 02115/910729, da 2ª Conservatória do Registo Predial de Almada, violado o disposto no ano 34° do CRP 84 - princípio do trato sucessivo .
Ora, a este respeito, há também que subscrever a tese do acórdão revidendo no sentido de não ter havido violação de tal princípio .
O registo efectuado não teve por base ou fundamento não qualquer negócio jurídico, mas sim, a sucessão hereditária, o que nos termos do artº 35º do mesmo código, constitui uma excepção à regra geral, que dispensa a inscrição prévia dos bens em nome de quem os transmita .
12. Arrematação e respectivos efeitos .
Insiste o ora recorrente C, na sua alegação, em que o 1º e 2º RR teriam adquirido por arrematação em hasta pública de 31-10-89 o prédio rústico descrito sob o nº 19075 a fls 55 do Livro B-54 da 2ª Conservatória do registo Predial de Almada, assim pretendendo contrapor o seu aventado «melhor direito» ao direito invocado pelos autores ora recorridos .
Demonstra porém a Relação - na esteira do que já havia feito a 1ª instância - que na data em que foi efectuada a arrematação já o prédio arrematado havia sido adquirido por usucapião pelos AA A e B, ora recorridos, sendo que os efeitos de tal aquisição retroagiriam à data do início da respectiva posse, ou seja, Junho/Julho de 1969 ( artº 1317º ) .
Conforme vinha decidido em 1ª instância, no caso vertente o prazo para a aquisição por usucapião era o de 15 anos . Como assim, contando esse prazo sobre a data do início da posse dos autores ora recorridos, teriam estes adquirido o direito de propriedade sobre o prédio em apreço em Junho/Julho de 1984. Destarte, na data em que se efectuou a arrematação em hasta pública - 31-10-89 - o prédio adquirido pelos autores, através de usucapião, não constituía já pertença da executada "G".
Para além desta realidade, há que salientar que - do anúncio - da hasta pública constante de fls 29, não fazia parte o bem adquirido pelos autores através de usucapião . Em tal - anúncio - só se fazia alusão ao prédio rústico descrito sob o nº 19075 ; o que leva a concluir que, com base nesse - anúncio -, os arrematantes só poderiam esperar adquirir o bem ali descrito . E, com efeito, foi somente este o bem que lhes foi adjudicado pelo - auto de arrematação - de fls 30 do respectivo processo executivo .
O respeito pelos direitos dos arrematantes e respectivos contornos materiais foi garantido pelo "anúncio", em conformidade com o disposto no artº 890º do CPC ( versão de 1961 ) .
O R. C, ora recorrente, arrematou, em hasta pública, o prédio rústico descrito sob o nº 19075, com data de 31-10-89, sendo que, nessa data, já o A. A, ora recorrido, possuía o prédio em causa há mais de 20 anos, posse essa, como já vimos, conducente à respectiva aquisição por usucapião.
Assim sendo, e tendo em conta o teor do anúncio e do próprio auto de arrematação, jamais o ora recorrente se poderia arrogar proprietário do prédio que veio a ser descrito sob o no 02115/910729. É que no anúncio de fls 29 - Proc. 2158/88-A 1ª Secção, 2° Juízo - faz-se, tão-somente, alusão a um «prédio rústico» e não a «um prédio urbano» composto por 2 armazéns e logradouro.
Deste modo - e conforme bem destaca a Relação -, os arrematantes não podiam esperar adquirir um qualquer prédio urbano, porquanto ele não fazia parte do anúncio de venda, não podendo por isso e «qua tale» ser levado ao «auto de arrematação» .
Não podem, por isso, reivindicar mais do que aquilo que adquiriram na hasta pública - nemo plus juris in allium transfere potest quam ipse habet -, ou - nemo dat quod non habet - .
Ademais, e conforme jurisprudência corrente, a penhora de um prédio rústico não abrange automaticamente ( ipso facto ) o prédio urbano nele implantado, tornando-se necessário que se promova a rectificação da penhora para que o prédio urbano possa ser abrangido na venda a efectuar em hasta pública .
Não assiste pois, também neste particular, razão ao recorrente quando pretende brandir com o facto/arrematação para obstar à respectiva aquisição por usucapião pelos autores .
13. Direito às rendas e sua extensão .
Nos termos do nº 1 do art. 1270º «o possuidor de boa fé faz seus os frutos naturais percebidos até ao dia em que souber que está a lesar com a sua posse o direito de outrem, e os frutos civis correspondentes ao mesmo período».
Já o possuidor de má fé, o possuidor «deve restituir os frutos que a coisa produziu até ao termo da posse e responde, além disso, pelo valor daqueles que um proprietário diligente poderia ter obtido» (artº 1271º ) .
As rendas são frutos civis, sendo que a sua repartição se deve fazer «pro rata temporis», o que «dá ao posuidor não só o direito a reter como suas as rendas correspondentes ao período da sua posse de boa-fé, mas também o poder de exigir de terceiros (arrendatários) as rendas que ainda não tenham sido pagas, conquanto que respeitem a esse período - - conf., neste sentido, Pires de Lima e Antunes Varela, in - Código Civil Anotado -, vol III, 2ª ed pág 38 .
Em 1ª instância havia-se entendido, em conformidade com o disposto no artº 1288º do C. Civil, que os efeitos da aquisição por usucapião deveriam retroagir à data do início da posse - junho/julho de 1969 .
Ponderou-se na sentença que a posse dos arrematantes ( fls 406) era de boa-fé .
Entendeu, todavia, a Relação não se poder admitir que a posse dos arrematantes sobre os questionados armazéns com a área de 500 m2 pudesse ser qualificada como de boa-fé .
E isto porque tais armazéns não faziam realmente parte do prédio rústico posto em praça (fls 29) nem do prédio rústico adjudicado aos arrematantes (fls 30), bem sabendo assim os arrematantes do prédio rústico que ao, fazerem suas as rendas de tais armazéns, estavam a lesar o direito do verdadeiro proprietário dos mesmos .
O apuramento de tal conhecimento ( subjectivo) da real pertença dos prédios em causa traduz, porém, ilação em sede factual que não pode ser posta em causa em sede de recurso de revista .
A posse dos arrematantes sobre os ditos armazéns apresenta-se pois desprovida de título sendo, por isso, de qualificar como de má-fé, «ex-vi» do art. 1260, ns. 1 e 2 .
De harmonia com o disposto no art. 1271º, os arrematantes C e D devem, pois, restituir aos proprietários - os AA, ora recorridos - os frutos civis que os armazéns produziram enquanto estiveram na sua posse, ou seja as rendas por si percebidas desde Abril de 1990 até à data da entrega efectiva do prédio, cujo exacto montante deverá oportunamente ser liquidado em execução de sentença .
14. Decisão :
Em face do exposto, decidem :
- negar a revista ;
- confirmar, em consequência, o acórdão revidendo .
Custas pelo recorrente .
Lisboa, 20 de Junho de 2002
Francisco Manuel Lucas Ferreira de Almeida,
Manuel Maria Duarte Soares ,
Abel Simões Freire.